版面设计论文
版式设计属于报纸编辑学范畴，是一项综合性的艺术。当代报纸版面设计应该是
报纸编辑学与美术理论及现代设计理论如平面构成、色彩构成等诸方面的有机结合，这样方能拓展现代报纸形式风格上的新领域。而要使报纸版式与色彩走出不自觉、无理性的误区，就要求设计者要有对版式形式美的抽象思考，克服计的盲目性，增强设计的理性认识。版式设计得好，可为报纸自身的宣传创造条件。如果想在设计上创新，首先一点就是要打破旧的概念。
一、版面设计原理
1．同类合并原则
信息等级处理是成功设计的关键。
面对一项设计任务，必须认真阅读文本，通过对信息进行分类和归纳，在文本中将信息等级一一标注清楚，诸如标题、副标题、子标题、引文或说明文、正文等，对不同级别的信息含量（特别是正文所占的面积）做到心中有数，这样，在设计时就能有意识地将同类同级别的信息合并在同一个区域内。事实上，一旦这个工作完成，大的文字分区也就自然完成，接下来就是如何安排这些编排元素了。具体设计时，还应对与文本相关的图片信息进行细分类，找出图片与文字之间的关系进而同类合并，使文字与图片一一对应，形成明晰的信息级别。信息级别的寻找通常以三到四个级别为宜，过多也会造成另一种混乱。好的版式设计，清晰明确的信息级别能轻松引导受众依据重要性依次递减原理进行浏览，主题与内容一目了然，避免无序纷乱的信息给人造成的不明确感觉。
2．确定中心内容
面对大量信息，如何在版面中清晰明了的表现，这就需要确定中心内容。正确的选择中心内容依赖于你的意图、市场和消费者所关注的方面。
①使一个内容成为中心内容就是使其他内容变得不太显眼的过程。因此，有些内容必须变
小。不要将所有的东西都变得很大，否则就没有人看它们。
②在同类合并的原则下，还需对各类的中心内容进行强调，中心内容的确定，具体而言就是对合并在同一信息级别中的内容进行再分析，分清主次，由此决定黑、白、灰的分布。选择不同的中心内容是建立不同布局的一个好途径，同时，在布局中因突出的中心内容不同，让不同的内容形成对比，就自然会出现无数种可能的创意方案。
②并不是每个字、每个内容都有着同样的价值，如果你坚持给每个字以同等的重视，则设
计的可选择性就很小了。
3．邻近原则
同类合并原则是指导文本信息的分类，以确定中心内容。邻近原则是指导版式设计中各分类信息的编排和放置。在版式设计中，邻近原则就是使同一信息级别的编排元素尽量靠近一些，编排元素之间的距离越接近，在编排中就会被看作是整体中的“一员”；同样，不同信息级别的编排元素之间尽量拉开距离。明确的分区使信息条理化，如果信息级别在分区中的距离、位置含糊不清，将会导致信息传递的不通畅。
①一张宣传单上最重要的就是要有一个能够吸引注意力的中心内容。
对于图片，根据需要，可以用特殊的方式来剪载；对于文字，放大字体，或重叠或穿插，用不同方法来增加整个画面中的对比或者是使用不同的字体，例如：与大标题形成对比的小标题可以让读者快速浏览这个宣传单上的主要信息。
②使一个内容成为中心内容就是使其他内容变得不太显眼的过程。中心内容一旦确定，其它信息内容在编排时就要有意识的减弱或变小，不要将所有的东西都变得很大，否则就没有人看它们。
③并不是每个字、每个内容都有着同样的价值，如果你坚持给每个字以同等的重视，则设计的可选择性就很小了。
二、设计原则
版式设计得好，可为报纸自身的宣传创造条件。如果想在设计上创新，首先就是要打破旧的概念。活而不乱，错落参差，变化统一，突出重点是划定版面时首先要遵循的原则，也是报纸吸引公众的重要因素。只有不囿于成规，版式设计才能出新。应打破传统的对称式、齐列式、对角对应式这三种版式形式。报纸的一版版式最需要创新，重头稿件不一定非集中于左上、右上两区，标题的栏数与字体的突出编排同样能收到良好的效果。现在流行的报纸版式，有的中间“剖腹”，把版面一分为二；有的整版“瘪肚”，失去平衡；有的头重脚轻，轻飘琐碎……凡此种种，均是版式经营不到位的结果。每个单版都是一个长方形的画面。不同的形态组合会产生不同的视觉效果，或错落有致，或琳琅满目，都会给人先声夺人的美感。这其中的栏数、题式、字体、字号、图片、横竖、水线、花边、空白以及色彩等都应一一进行认真设计，编辑绝不能孤立地看待其中任何一个要素。版面设计应运用各种编排手段，使内容与形式完美地统一起来。一个版面的上、中、下三大部分其场力是不一样的。按照力学原理来说，一个版面的上1/3处的点是最重要的，而它的重要性几乎同左上和右上没有太大的区别。因此，版式设计者应大胆进行版式设计。“最佳视域”是指版面上最引人注目的位置。要想引人注目，创作出独特的版面样式，就必须很好地利用报纸左上、右上、中部、右下、左下这样一个顺序的视线方位，使读者在各个区位里都有“最佳视域”，在一定限度内目所能及，从而激起阅读兴趣，增强可读性。创新设计的目的，在于编辑或技术编辑能够按照构想的意图，诱导读者的视线感受最佳画面，从而使绝大部分文章均能得以有效传播。按照形式美学的要求，一个平面设计的版面一般都是长方形。而报纸恰恰是这样一种形式。这就为我们实施设计法则提供了很好的媒介物质，也为我们的研究提供了强有力的佐证。因此也就不难断言，当我们把一行或多行标题看成一条线、一个长方块，把一张图片看成一个面时，就会自如地编排它的方向、大小与位置了。它们之间串联得活跃、畅快、有力、均衡，版面就会吸引读者。正文也是一样，它在集合成行组时的形状与结构同样会表现出运动感。通过组合与分割，水平和垂直的给人以安静而固定的感觉，倾斜与交错的给人以跳跃而移动的感觉。版面设计是整体的，切不可一个板块一个风格，那样就会不和谐，不利于报纸形象的整体传达。另外，在版面中的各个区域，虽是被分割了的部分，但它是整体的一部分。局部的编排一定要符合整个版面的要求，组成一个有意义的新整体。一个完善的、有强烈表现力的版式设计的标志是主题鲜明，层次清晰，要素呼应和谐。要做到这一点就要正确运用艺术规律，达到形式与内容、局部与整体的完美统一。版面色彩的运用随着自然科学的发展，物理学家已建立了一系列的色彩理论。这种规律也是美术编辑版式色彩设计的向导和指南。
1.版面色彩基础要素
丰富美妙的色彩出自于红、黄、蓝三种原色。由三种原色中的任何两种调出的颜色，叫做间色。而再由间色互相调出的颜色叫做复色，复色千变万化、丰富多彩。而在色环中互相正对的两种色叫补色，它是对比极强的一组颜色。
2.掌握色彩设计的钥匙
色相、明度、彩度，是版面色彩的基础要素，而按色彩学的规律有序地组织版面上的图片、插图、标题等，就会形成和谐的版面色彩结构。色彩运用有高雅低俗之分，需要版式设计者有良好的素养。
3.版面的主调
根据版面内容的主题，确定版面的整体色调倾向，就形成版面的主调。只有在既定的色调中去变化与组合，才能发挥色彩的威力，使不同的颜色在版面上活跃起来。报纸版式设计还有发挥的空间，随着我国报纸市场化竞争机制的形成和新媒体的出现，面对日益高涨的受众信息需求，现代报纸版式设计借助新科技、新材质，越来越趋于个性化的完美。
4.思想性与单一性
版面设计本身并不是目的，设计是为了更好地传播客户信息的手段。设计师以往中意自我陶醉于个人风格以及与主题不相符的字体和图形中，这往往是造成设计平庸失败的主要原因。一个成功的版面构成，首先必须明确客户的目的，并深入去了解、观察、研究与设计有关的方方面面。简要的咨询则是设计良好的开端。版面离不开内容，更要体现内容的主题思想，用以增强读者的注目力与理解力。只有做到主题鲜明突出，一目了然，才能达到版面构成的最终目标。主题鲜明突出，是设计思想的最佳体现。
平面艺术只能在有限的篇幅内与读者接触，这就要求版面表现必须单纯、简洁。对过去的那种填鸭式的、含意复杂的版面形式，人位早已不屑一顾了。实际上强调单纯、简洁，并不是单调、简单，而是信息的浓缩处理，内容的精炼表达，这是建立于新颖独特的艺术构思上。因此，版面的单纯化，既包括诉求内容的规划与提炼，又涉及到版面形式的构成技巧。
以产品本身作诉求重点，充斥整个版面，显得突出醒目
将图片处理成前明后暗的效果，加强主体形象的注视率；
版面构成简洁、主体诉求单一，使观众瞬间过目不忘，达到了产品宣传的最佳境界。
5、艺术性与装饰性
为了使版面构成更好地为版面内容服务，寻求合乎情理的版面视觉语言则显得非常重要，也是达到最佳诉求的体现。构思立意是设计的第一步，也是设计作品中所进行的思维活动。主题明确后，版面色图布局和表现形式等则成为版面设计艺术的核心，也是一个艰辛的创作过程。怎样才能达到意新、形美、变化而又统一，并具有审美情趣，这就要取决于设计者文化的涵养。所以说，版面构成是对设计者的思想境界、艺术修养、技术知识的全面检验。
版面的装饰因素是文字、图形、色彩等通过点、线、面的组合与排列构成的，并采用夸张、比喻、象征的手法来体现视觉效果，既美化了版面，又提高了传达信息的功能。装饰是运用审美特征构造出来的。不同类型的版面信息，具有不同方式的装饰形式，它不仅起着排除其他，突出版面信息的作用，而且又能使读者从中获得美的享受。版面中富有艺术趣味的构成，具有浓烈的设计意识；取斑马背部富有特征的纹理，来增强版面的装饰味。产品与文字的完美结合，显示其独特的装饰魅力。
三、趣味性与独创性
版面构成中的趣味性，主要是指形式美的情境。这是一种活泼性的版面视觉语言。如果版面本无多少精彩的内容，就要靠制造趣味取胜，这也是在构思中调动了艺术手段所起的作用。版面充满趣味性，使传媒信息如虎添翼，起到了画龙点睛的传神功力，从而更吸引人、打动人。趣味性可采用寓言、幽默和抒情等表现手法来获得。
独性性原则实质上是突出个性化特征的原则。鲜明的个性，是版面构成的创意灵魂。试想，一个版面多是单一化与概念化的大同小异，人云亦云，可想而知，它的记忆度有多少？更谈不上出奇制胜。因此，要敢于思考，敢于别出心裁，敢于独树一帜，在版面构成中多一点个性而少一些共性，多一点独创性而少一点一般性，才能赢得消费者的青睐。
四、整体性与协调性
版面构成是传播信息的桥梁，所追求的完美形式必须符合主题的思想内容，这是版面构成的根基。只讲表现形式而忽略内容，或只求内容而缺乏艺术表现，版面都是不成功的。只有把形式与内容合理地统一，强化整体布局，才能取得版面构成中独特的社会和艺术价值，才能解决设计应说什么，对谁说和怎么说的问题。
强调版面的协调性原则，也就是强化版面各种编排要素在版面中的结构以及色彩上的关联性。通过版面的文、图间的整体组俣与协调性的编排，使版面具有秩序美、条理美，从而获得更良好的视觉效果。
主体与文字的穿插，既产生前后的空间层次变化，而又不失为一个整体文字沿着视线流程很顺利地流趟下来，形成不可分割的整体。版面图片的秩序化构成，具有一种韵律的节奏感。版面图形运用同一因素不同形状，具有理性色彩，
从而达到版面的整体感与协调感。宣传册的设计不同于其他排版设计，它要求视觉精美、档次高。在排版设计中尤其强调整体布局，连同内页的文字、图片、小标题等都要表现独特。经常是两页的的视觉空间共为一个整体，没有界线，使前后一致、互相呼应。
点的感觉是相对的，它是由形状，方向、大小、位置等形式构成的。这种聚散的排列与组合，带给人们不同的心理感应。点可以成为画龙点睛之“点”，和其他视觉设计要素相比，形成画面的中心，也可以和其他形态组合，起着平衡画面轻重，填补一定的空间，点缀和活跃画面气氛的作用；还可以组合起来，成为一种肌理或其他要素，衬托画面主体。
线游离于点与形之间，具有位置、长度、宽度、方向、形状和性格。直线和曲线是决定版面形象的基本要素。每一种线都有它自己独特的个性与情感存在着。将各种不同的线运用到版面设计中去，就会获得各种不同的效果。所以说，设计者能善于运用它，就等于拥有一个最得力的工具。
线从理论上讲，是点的发展和延伸。线的性质在编排设计中是多样性的。在许多应用性的设计中，文字构成的线，往往占据着画面的主要位置，成为设计者处理的主要对象。线也可以构成各种装饰要素，以及各种形态的外轮廓，它们起着界定、分隔画面各种形象的作用。作为设计要素，线在设计中的影响力大于点。线要求在视觉上占有更大的空间，它们的延伸带来了一种动势。线可以串联各种视觉要素，可以分割画面和图像文字，可以使画面充满动感，也可以在最大程度上稳定画面。
面在空间上占有的面积最多，因而在视觉上要比点、线来得强烈、实在，具有鲜明的个性特
征。面可分成几何形和自由形两大类。因此，在排版设计时要把握相互间整体的和谐，才能产生具有美感的视觉形式。在现实的排版设计中，面的表现也包容了各种色彩、肌理等方面的变化，同时面的形状和边缘对面的性质也有着很大的影响，在不同的情况下会使面的形象产生极多的变化。在整个基本视觉要素中，面的视觉影响力最大，它们在画面上往往是举足轻重的。
图形主要具有以下特征：图形的简洁性、夸张性、具象性、抽象性、符号性、文字性抽象性图形以简洁单纯而又鲜明的特征为主要特色。它运用几何形的点、线、面及圆、方、三角等形来构成，是规律的概括与提炼。所谓“言有尽而意无穷”，就是利用有限的形式语言所营造的空间意境，让读者的想象力去填补、去联想、去体味。这种简炼精美的图形为现代人们所喜闻乐见，其表现的前景是广阔的、深远的、无限的，而构成的版面更具有时代特色。
在排版设计中,图形符号性最具代表性,它是人们把信息与某种事物相关联,然后再通过视觉感知其代表一定的事物。当这种对象被公众认同时,便成为代表这个事物的图形符号。如国徽是一种符号,它是一个国家的象征。图形符号在排版设计中最具有简洁,醒目,变化多端的视觉体验。
三、版面设计与应用
1.图表与版面设计
图表设计:将知识信息和统计数据做视觉性的整理,用形和色来设计,使复杂信息变的容易理解,简明易懂(工程图表,组织图表,统计图表,地势图,机械构造图,交通图)
2.包装与版式设计
包装功能:保护,方便,商业,装饰美化
设计原则:引人注目、易于辨认、具有好感、经济实用、科学创新
设计要求: 突出主题,注意形式美的规律
图表的特性: 正确性,可读性,艺术性
3.吊牌标签与版面设计
与企业形象和商品宣传为主,反映企业的种类,特点,与之相协调,同时可以提高商品档次.
材料:纸类,布类,金属材料
4.信封信笺与版面设计
编排要求:
设计信封时在尺寸,空间划分上应遵循邮政法规
在信封及信笺上要有企业标志,名称,标准字,联系地址,电话
文字要简明扼要,自己设计排列要层次分明,便于记忆
纸张选用上要根据不同特点选用
5.POP与版面设计
( 标志为主,宣传商品品牌;产品为主,宣传产品)
6.宣传卡目录与版面设计
宣传卡其实就是一个小型的广告,只是尺寸上的差别,都是为了宣传商品,促进销售
优势:对商品介绍更为详细;直接为消费者所有,可以长期宣传和销售同步,有直接的促销作用设计原则:表现特点,激发购买欲望
设计要求:新鲜感,亲切感,明快感,信任感,优美感
7.报刊广告与版面设计
报纸广告优点:迅速见效,广泛,价格低廉
缺点:短期,印刷条件差,内容多,不易集中
杂志广告:针对性强,持久性,深刻性,集中性,艺术性
建设项目前期手续办理程序 1、土地拍卖取得 2、项目建议书：（完成后可以进行设计和勘察招投标） （1）项目建议书报告（委托咨询单位或有资质设计院编制） （2）项目建议书申请报告（红头文件） （3）土地成交确认书 （4）国有土地出让合同 （5）规划选址意见 3、可行性研究： （1）可行性研究报告文本（委托有资质单位做：需要项目建议书批复。）（2）可行性研究报告申请 （3）环境影响评价意见书 4、土地使用证： （1）土地使用权登记申请表 （2）营业执照及企业章程 （3）组织机构代码证 （4）法人代表身份证明 （5）法人身份证（复印件） （6）土地登记委托书 （7）委托人身份证（复印件） （8）宗地图 （9）地籍调查界址表（由国土局测量队填写） （10）经公证的国有土地使用权出让合同（原件+复印件） （11）经公证的成交确认书 （12）出让金、契税缴款通知书 （13）出让金发票复印件 （14）履约保证金（复印件） （15）契证（复印件） （16）交付通知书 （17）规划用地许可证（复印件） 5、规划用地许可证： （1）土地成交确认书 （2）国有土地出让合同 （3）建设用地规划许可证申请表 （4）选址意见书及附图 （5）项目建议书 6、勘察设计招投标： （1）经审批部门同意的项目建议书或可行性研究报告的批复 （2）具有土地管理部门颁发的土地使用证 （3）具有规划管理部门确定的项目建设地点、规划控制条件和用地红线图（4）委托代理单位进行招投标代理
（5）编制招标文件，并送招标办备案 勘察设计包括方案设计、勘察设计、初步设计、施工图设计等。 7、环境影响评价 （1）由资质的环评单位制作报告书（1个月）或表（1个星期）（需要项目建议书、选址建议书、规划用地许可证） （2）申请报告 （3）项目建议书 8、交评 （1）、需要提供规划设计方案 9、日照分析 （1）、需提供所有图纸（电子文件） 10、建设工程规划设计方案审核 （1）建设（市政）工程规划设计方案申报表 （2）建设项目选址意见书及附图 （3）项目建议书批复 （4）建设用地规划许可证及附图 （5）绘制在1：500或1：1000宁波市独立坐标系统的现状地形图上的总平图规划图一份（附DWG格式的电子文件） （6）相应资质的设计单位设计的完成的规划设计方案（附电子文件） 11、初步设计审批 （1）造价审核报告书：设计单位做的每一幢房屋的单体预算上报发改局审核（2）申请报告 （3）环评意见 （4）规划局方案会审意见 （5）初步设计文本 12、城管审核绿化 （1）、申请报告 （2）、绿化申报方案（一式四份）：需达到初步设计深度，包括设计说明、设计构思、设计原则、总评、节点意向、苗木表、概算等及电子文件。 （3）、规划意见书、红线图、用地条件图。 （4）、立项批复文件 （5）、绿化率计算表（见反面） （6）、设计单位资质证书复印件（上写仅用于****工程并加盖红章）。 13、立项文件 （1）初步设计批复 （2）规划用地许可证 （3）土地使用证 （4）工程规划设计方案审核意见 （5）造价审核报告书 （6）申请报告（红头文件） （7）环境评估意见 14、让设计单位进入施工图设计 15、施工单位和监理单位招投标 （1）、委托代理公司进行清单编制，招标文件编制。
第一篇开发前期的工作 一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案（总平面图等） e. 其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地围） 4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2. 申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地围） 6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
项目前期及工程前期流程 一、未取得建设用地的项目可研立项阶段： 1.根据业主单位实际情况编制项目建议书及可行性研究报告，并报上级主管单位进行专家论证。 2.协助办理发改委立项备案手续(如项目拟用地性质是划拨，则需在自然资源局办理建设项目选址意见书及地形测绘图)。 3.根据项目分类（办公、商业、住宅、工业），协助业主办理相应建设用地预审意见。 4.联系自然资源局，向政府提出拟建项目用地上规土会申请招拍挂相关事宜（现场实勘宗地情况，对建筑物、附着物及林草地进行初步调查统计）。 5.协助业主单位办理拟用宗地“招拍挂”相关手续(非营利性用地可向当地政府申请办理划拨手续)。 二、已取得建设用地的项目可研立项阶段： 1.根据业主取得土地相关设计条件及项目用途编制项目建议书及可行性研究报告，并报上级主管单位进行专家论证。 2.对接自然资源局及设计院初步确定规划方案，并根据方案办理环境影响评价备案相关手续。 3.协助业主办理发改委立项备案手续。 三、各项前期手续办理：
1.协助业主办理建设用地规划许可证及蓝线图，现场实勘项目用地情况，如有未拆除的建筑物、附着物或影响项目建设的其他情况，及时向政府提出所需解决问题。 2.协助业主办理建设用地批准书及用地红线，确认项目用地边界范围，沟通市政设施管理部门，确认用地范围内存在的市政管线位置及走向。协助业主委托勘察院进行地质勘察工作。 3.初步设计方案上报政府及自然资源局审批并取得建筑设计红线，协助业主单位对规划方案进行审核并提出合理化建议。 4.协助业主及设计院向自然资源局提报审定后的修建性详细规划方案，跟踪规划方案通过专家会、自然资源局局务会、政府规土会进程。 5.规划方案方案通过审核后： 5.1方案通过审核后办理建筑红线，敦促设计院深化设计。 5.2办理人防审批手续。 5.3办理消防备案手续。 5.4办理绿委会备案手续。 5.5办理水土保持方案报批手续。 5.6办理保障性住房审批手续（住宅项目）。 6.对设计院出具的施工图进行审查，合理化降低建筑成本，协助业主方办理施工图审图相关手续。 7.编制建设准备阶段管理计划合理安排： 7.1业主出具资金证明。 7.2业主委托招标代理机构代理招标。
房地产开发前期手续办理流程 第一部分： 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分： 行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3）初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1. 2. 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3. 4. 5.建委办理投资开发项目建设条件意见书。 环保局办理生产性项目环保意见书。 文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6.规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。 1. 人防办进行人防工程建设布局审查。 2. 3. 国土资源局办理土地预审。公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4. 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5. 规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 1. 2. 3. 4. 5. 6. 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。消防局对初步设计的消防设 计进行审查。交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防条件进行审查。国土资源局进行用地预审。 市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
房地产开发前期手续办理流程 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
建设工程前期工作程序及流程图总结 一、建设工程前期工作程序 1、立项程序 1) 制项目计划书 2) 报市发改委立项 2、可研程序 1) 托有编制可研资质的设计单位编制项目可研报告 2) 报市发改委评审 3) 由市发改委批复可研 3、环评程序 1) 报市环保局（确定环评等级） 2) 托环境评价机构编制项目环评报告 3) 点项目或高污染项目需要进行环境监测 4) 报市环保局评审 5) 由市环保局批复环评报告 4、规划选址
1) 准备立项、环评批复、建设场地地形图 2) 规划院办理建设规划 3) 办理规划选址（如建设规划面积超5万平方米必须到建设厅规划处办理规划选址） 4) 办理规划用地蓝线 5、土地预办 1) 准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图 2) 办理土地预办 6、项目初步设计程序 1) 准备立项、可研、环评批复、规划选址意见书 2)委托有资质的设计单位编制项目施工图初步设计 3) 报市发改委评审 4) 由市发改委批复初步设计 7、建设规划红线 1) 准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图、土地预办 2) 办理规划红线
8、施工图设计程序 1) 准备立项、环评批复、规划蓝线图、规划红线图 2) 委托有资质的设计单位编制施工图设计 9、施工图审核程序 1) 准备立项、环评批复、规划蓝线图、规划红线图、消防审查合格证 2) 报审图中心评审 3) 由审图中心批复施工图审查合格证 10、建设用地许可证程序 1) 准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图、规划红线、土地预办、机构代码证复印件 2) 办理建设用地许可证 3) 交纳国有土地有偿使用费 4) 办理用地所有权许可证 11、工程招投标程序 1) 委托招标代理机构（编制招标文件） 2) 招标公告发布 3) 招标进件（招标代理机构到市建委招标办办理）。必须准备文件：计划、施工图、施工图审查合格证书、消防审批、规划审批（规划红线）、资金证明（建委资金计划表也可）。
光伏发电项目前期手续办理主要流程 一、项目前期考察洽谈。跟踪考察光伏项目用地资源、屋面资源、并网接入条件、进场施工环境、政策环境、投资环境等；在此基础上，与项目所在地地方政府进行洽谈。 二、签订项目投资协议与用地协议后，到县工商局核准公司名称，注册成立项目公司。 三、县规划局出具项目选址意见、项目用地红线图；县国土局出具项目土地预审意见；牵涉到水利、林业部门的土地出具相关项目行政许可。 四、项目公司向县发改委报送项目备案材料（项目公司营业执照复印件、项目实施方案、项目选址意见、项目用地红线图、项目用地预审，市供电公司原则同意并网的函等发改委所需材料）。 五、县发改委对项目审核通过备案后，项目公司委托有资质的单位进行地质压矿勘探；委托有资质的单位做环评材料，报县环保局行文批准。委托有资质的单位进行电力接入方案设计，报市供电公司发展策划部进行方案评审。 六、县国土局向市省国土厅申报办理项目征地手续（综合楼、电控楼建设用地）。到县规划部门办理项目建设用地规划许可证，到住建部门办理项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关行政许可手续。 七、市供电公司对光伏电站并网接入系统方案评审通过后，由市供电公司报省供电公司备案，市供电公司下发电力接入方案批复。地方政府为接入系统塔基占地、架线清障等施工做好相关协调工作。 八、到县环保、安监、消防、地震、气象等相关部门，分别按照对项目建设的有关要求办理相关审批手续。 九、地方政府做好项目用地的腾地工作，及时完成土地流转、地面障碍物的清除等工作，按照项目建设要求以净地交付项目用地；保障在开工前水、电、路、电话、网络等通到项目施工现场，保证项目建设的重型运输车辆进场畅通。地方党委、政府和有关部门为项目用地、项目报批、实施与验收等提供良好的环境与帮办服务，确保项目按计划实施，按时竣工并网发电。 2015年5月3日
建设工程前期手续流程 一、建设用地（招标：拍卖）批准书（审批时限：20工作日） 1、建设用地批准书申请表 2、国有土地出让合同 3、地形图 二、土地确权（审批时限：7个工作日） 1、建设用地确权申请表 2、土地权属文件（土地证或出让合同） 3、提供投资计划 4、地籍图3份 三、选址意见书（审批时限：30个工作日（可延长10个工作日）） 1、选址意见书申报表 2、项目建议书批准文件或土地转让协议及用地平面图 3、对拟建项目的选址要求说明或论证材料 四、立项 1、立项申请书 2、营业执照 3、环境评估报告（环境保护申报登记表） 4、选址意见书 5、董事会决议 6、土地协议 7、土地确认书 8、投资项目核准登记表 9、外商投资项目核准申请书 五、报建登记表
建设项目报建登记表 六、年度投资计划（2005年开始已取消，由立项文件代替）： 七、设计招标 1、立项批准文件 2、提供投资计划 3、设计招标备案登记表 4、设计招标备案书 5、建设工程投标单位登记表 6、委托设计协议书 八、委托设计方案 1、委托设计书 2、规划要点 九、建筑设计方案审批（审批时限：9工作日） 1、建筑设计方案申报表（审批时限：20个工作日） 2、1/500地形图 3、土地合同 4、投资计划 5、方案3份（效果图、总平面图、各层平面、立面、剖面） 十、建设用地规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日）） 1、建设用地规划许可证申请表 2、选址意见书 3、地形图 4、批准的规划成果或总平面布置图 5、环境评估报告 十一、钻探 1、建设工程岩土勘察备案登记表
2、甲方提供设计生产工艺条件 3、出具地质报告（试桩） 十二、委托施工图设计（审批时限：30个工作日） 十三、施工图审查 1、规划部门审核 2、建筑管理审核（收费） 十四、报消防审批 1、建筑消防设计防火审核申报表 2、立项计划 3、设计消防专篇 4、总平面图、建筑施工图、消防系统图、灭火配置设计图纸及说明 5、相关采暖、通风、防烟、防爆、变电设计图纸 6、装订成册（A4纸） 十五、人防 办公生活用房建筑面积的4%；如异地建设2000元/㎡ 十六、建设工程规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日）） 1、建设工程规划许可证申报表 2、投资计划 3、施工图（建筑3份电子版1份） 4、方案审定通知书（要求提供的与该项目有关文件） 5、消防、配套、环保、人防部门批准文件 6、建设用地规划许可证 7、建设用地批准书 8、土地合同 9、土地权属证书或证明文件
新建设项目报建的前期手续和应该具备的资料(想做业主的必看） 应具备“一书四证” 即： 《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设用地施工许可证》 《建设工程规划验收合格证》 申请《建设项目选址意见书》xx （建筑类） 一、为什么要申请《建设项目选址意见书》？ 《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定： “城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。 二、哪些建设项目需要申请《建设项目选址意见书》？ 1、在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目； 2、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。 三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？ （一）建设单位应报送下列图纸、文件： 1、《建设项目选址意见书》申请表1份。 2、土地权属证明文件： （1）出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；
（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。 3、扩建项目需提供产权证复印件1份。 4、联建项目需提交联建协议1份。 5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。 6、其它需要说明的图纸、文件等。 （二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件： 1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份； 2、经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份）。 （三）建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项： 1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。 2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。 3、凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。 4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书四证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。
学校项目建设全过程管理流程 学校项目建设全过程分四个阶段;筹划阶段、前期准备阶段、工程实施阶段、竣工验收交付使用阶段（运营阶段） 一、学校项目建设筹划阶段 1、项目建设管理体系建立 （1）公司设立项目建设管理机构（含设计、施工等单位），明确各自职责。 （2）与区政府、学校沟通，成立项目领导协调管理机构，明确各单位分工。（如前期手续办理、建设工程监管、对内对外各单位关系协调等） （3）提前筹划，做好资源整合。在这个阶段时，罗列出各个目标节点，整合资源，各参建单位做好分工。 2、地块现状信息收集 （1）现状图：落实项目具体位置及周边情况； （2）规划设计条件：落实城市总规、控规、修规，了解限制性设计条件； （3）现场踏勘：地块现状、管线配套及接口位置、交通道路及地下埋藏物调查； （4）宗地产权调查：了解宗地产权归属情况；
（5）信息整理、分析及建议； （6）上报建设领导小组讨论，明确土地产权、建设主体单位。 注：1、土地产权及建设主体单位涉及发改委立项、规划报批、设计文件、施工资料编制及土地产权是否需要过户等（3P合同第6.2条及6.3条）。 3、设计方案编制阶段 （1）征询各单位意见，编制方案设计任务书并明确交房标准（依据《设计深度编制规定》及《乌市规划技术管理规定》，其中含平、立、剖、总平及彩色立面实景效果图两种方案）；（如有地下室，专项资质人防设计院需提前介入） （2）设计方案选择及优化（含投资估算）； （3）造价评价及财务评价； （4）建设领导小组批准后，项目进入建设前期准备阶段。 二、学校项目建设前期准备（证照办理）阶段 依据乌政办[2017]273号文关于乌鲁木齐市重点项目行政审批流程优化实施方案的通知注：截止12月4日代（领）办窗口已设立，但 办理程序还在讨论中，目前前期证照办理还在益民大厦建设工程政务中心各相应窗口进件。 1、发改委立项批复（已取得） 注：因原批复的建设主体为天山区建设局及沙区房屋征收与补偿管理办公室，是否需要办理变更名称。 （1）项目建议书及可行性研究报告合并审批
房地产开发前期手续办理流 程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产开发前期手续办理流程 第一部分：房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分：行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段： 1）选址定点 2）规划总图审查及制定规划设计条件 3)初步设计及施工图审查 4）规划报建图审查 5）施工报建 6）建设工程竣工综合备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审 查。 3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 3.环保局办理生产性项目环保意见书。
4.文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和 范围进行审查。 5.规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办 理一下一般事项。 1.人防办进行人防工程建设布局审查。 2.国土资源局办理土地预审。 3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管 局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可 证》。 5.规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般 事项： 1.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2.消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3.交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4.人防办对初步设计的人防条件进行审查。 5.国土资源局进行用地预审。 6.市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设 计的相关专业内容进行审查。
目录 一、项目建议书 (2) 二、项目建议书批复 (2) 三、建设项目用地预审 (2) 四、选址意见书 (4) 五、环境影响评价审批 (4) 六、可行性研究报告 (5) 七、可行性研究报告审批 (5) 八、土地划拨或继续划拨批复 (6) 九、建设用地规划许可证（非市场供地） (7) 十、国有土地使用权证 (8) 十一、勘察设计招标 (10) 十二、初步设计及概算 (10) 十三、初步设计及概算审批 (10) 十四、扩大初步设计 (10) 十五、建筑扩初设计方案审定通知书 (10) 十六、施工图设计 (11) 十七、市政工程规划设计方案审定通知书（市级） (11) 十八、建设工程规划许可证（市政工程） (12) 十九、施工图报审 (13) 二十、监理及施工单位招标 (15) 二十一、办理质监、安监手续 (15)
二十二、施工许可证 (16)
建设工程前期手续流程 一、项目建议书 责任主体：委托的设计单位 二、项目建议书批复 办理部门：发改委 所需要件： 1.市委、市政府相关会议纪要或相关规划、计划； 2.项目所在地区发展改革部门或项目单位主管部门请示文件； 3.项目建议书文本。 时限：约2个工作日，具体视情况而定 三、建设项目用地预审 办理部门：规划和国土资源局 行政审批要件： （一）已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，提交以下材料： 1.建设项目用地预审申请表； 2.建设项目用地预审申请报告； 3.项目建议书批复文件或项目备案批准文件；
4.单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区的，提交地质灾害危险性评估报告； 5.单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。 6.标注项目用地围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件； 7.建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。 （二）直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，提交以下材料： 1.建设项目用地预审申请表； 2.建设项目用地预审申请报告和项目建设依据； 3.标注项目用地围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件； 4.建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。 项目单位应当在用地预审完成后，申请用地批准前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。 时限：约20个工作日。对于20日不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可延长10日。具体视情况而定。
甲方工作概要（即所谓的要盖100多个红园图章） 第一篇甲方在开发前期的工作 一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c用地计划审核意见 d.建筑设计方案（总平面图等） e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2.申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理 四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份） d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理 五、建设工程项目地名报批 1.所需资料 a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地2份
项目建设需要哪些审批，流程 建设工程从立项到竣工所有程序（包括立项审批、规划设计、建设工程报建、建设工程竣工验收） 一、立项审批 1 、项目立项申请报告书（原件一份） 2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4 、项目建设投资概算（一份） 5 、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7 、项目地形图（一份） 8 、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2 、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3 、国土部门核发的《国有土地使用证》； 4 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5 、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》； 6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》； 7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》； 8 、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》； 9 、建设资金证明； 10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》； 11 、法律、法规规定的其他资料。 （二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工公开招标申请表； 3 、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工邀请招标审批表； 3 、建设工程监理邀请招标审批表； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
工程项目前期工作流程 一、建设项目选址 1、项目地块的市场调研-------实地调查、资料、信息收集。 2、项目地块的建议书 2．1项目概况：项目的地理位置、项目背景、占地面积、地形地貌、地块内的现状、周边现状和市政配套设施等等。 2．2可行性研究报告：市场概述、土地供应市场分析、房地产二级供应结构分析、住宅市、影响商品房价格因素及价格走势分析、市场参与者构成、地方住宅金融业、政策走向分析。2．3项目定位 2．4规划与建筑 2．5居室户型 2．6公建配套 2．7园区环境 2．8物业管理 2．9投资估算及效益分析 2．10建设结论及建议 二、土地使用证办理 1、土地协议出让 1．1规划资料 1．2价格评估 1．3估价备案 1．4建设用地报批 1．5土地使用证（行政中心→地籍处） 1．6权属调查：土地测绘 1．7发证 2、土地招标、拍卖 2．1竞标成交确认书(土地交易中心) 2．2规划资料 2．3建设用地报批 2．4土地使用证（行政中心→地籍处） 2．5权属调查：土地测绘 2．6发证 三、在拿到地之后按规划资料可同步委托进行规划设计，以节省项目建设周期。 四、建设用地阶段 1、计委立项 1．1立项申请报告 1．2建设地点的土地权属材料及地形图 1．3开发企业或民营企业首次申报项目须附工商营业执照 1．4使用银行贷款项目须说明贷款银行、贷款数额、并附贷款承诺书 1．5根据投资大小项目性质等具体情况，部分项目须编写项目建议书 2、办理建设项目选址意见书 2．1建设项目选址意见书申请表
2．2用地计划及有关立项文件 2．3用地协议和土地确权资料 2．4地形图 3、申请规划设计条件 3．1规划设计条件申请表 3．2建设项目选址意见书 3．3用地计划及有关立项文件 3．4地形图 4、规划方案审查 4．1建设工程规划报建申请表 4．2立项文件 4．3规划方案（需要设计资质章） 4．4相关前期资料 5、办理建设用地规划许可证 5．1建设用地规划许可证申请表 5．2建设项目选址意见书 5．3相关前期资料 5．4地形图 五、建设工程规划许可证阶段 1、建筑单体方案报审 2、按审核方案做施工图设计（之前须完成地质勘探工作与三通一平） 3、建设工程规划许可证（办理过程中需征求消防、人防、市容、卫生等部门意见和相关前期资料）此过程涉及多项费用包括大配套费（金额巨大）规划科技服务费、测绘院测绘定位 六、施工图审查阶段 1、送施工图到施工图审查中心 2、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改 3、修改意见反馈审查中心 4、施工图审查合格书（须交纳相关审查费用） 5、高层必须经防雷中心防雷审查（须交纳相关审查费用） 七、施工许可证阶段 1、在规划局规划报建的同时完成建管局招标手续工作 1．1公开招标 1．1．1银行资金证明（工期不足一年的，到位资金不少余合同造价的50%；工期超过一年的，到位资金不少余合同造价的30%） 1．1．2信息发布三天。 1．1．3选择入围报标单位 1．1．4编制招标文件 1．1．5投标答疑 1．1．6开标、评标、定标 1．1．7公示三天、发中标通知书 1．2邀请招标 1．2．1要求不严格，建设单位可操作性强，能够按自己的意愿选择中标单位，基本程序同公开招标。 2、与中标单位签定合同。
房地产开发前期手续办理流程 第一部分：房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分：行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段： 1）选址定点 2）规划总图审查及制定规划设计条件 3)初步设计及施工图审查 4）规划报建图审查 5）施工报建 6）建设工程竣工综合备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审 查。 3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 3.环保局办理生产性项目环保意见书。 4.文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围 进行审查。
5.规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理 一下一般事项。 1.人防办进行人防工程建设布局审查。 2.国土资源局办理土地预审。 3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、 环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围 进行审查。 4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可 证》。 5.规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事 项： 1.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2.消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3.交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4.人防办对初步设计的人防条件进行审查。 5.国土资源局进行用地预审。 6.市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设 计的相关专业内容进行审查。 7.建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要 求进行审查。
拆迁项目房地产公司前期手续办理流程
房地产开发前期手续办理流程 第一部分：拆迁工作 1、预获取土地在庄址范围内必须连成片（即范围内不得有未拆除的附着物）。 2、土地本注销（地籍科），在土地局档案室核实清楚证号。 3、土地勘界报告及地形图确定范围准备上报政府收回变性。 4、拆迁办证明安置方式为就地安置的证明。 5、市国土局手续：会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。 6、市政府：主管市长签字。 7、省国土厅：网上报建，会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。 8、省政府:主管省长签字后下发关于此地块的建设用地批复。 9、县国土局：耕保科转建到土地利用科，利用科向规划局申请规划条件。 10、利用科：地灾报告、是否压覆矿报告、确定基准地价（前提确定规划条件及保障房比例）。 11、拆迁办：确定拆迁成本准备返还土地出让金。 12、利用科：地块出让前公示20天，挂牌时间10天。 第二部分：行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3)初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审 查。 3.建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4.环保局办理生产性项目环保意见书。 5.文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内 容和范围进行审查。 6.规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理 一下一般事项。 1.人防办进行人防工程建设布局审查。 2.国土资源局办理土地预审。 3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、 环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围 进行审查。 4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可 证》。
房地产项目前期手续办理流程示例 一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段程序需准备的资料行政管理部门备注 项目前期阶段项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、 拟建规模和地点、资源、条件、 投资估算和资金筹措、建设进度 安排、效应分析。 发改委（局）以计 划管理为主；规 划、土地、环保、 水利、林业、旅游 等部门参与选址； 经济、计划、建设 等部门参与初步 设计和方案审批。项目选址方案项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地 预审意见、环境影响评价、水土 保持方案、占用林地审核、矿藏 压覆评估等＋营业执照。 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 项目准备阶段施工图设计、图纸审查 办土地使用证：土地出让合同、 交费证明等； 办规划许可证：申请报告和发改 委批文、用地规划许可证、土地 证、已审批规划图和建筑设计 图； 办施工许可证：土地证、规划许 可证、招标确定施工队、施工图 审查证明、质量安全监督手续 等。 住建（厅）局项目征地、报建、招标 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门
项目 施工阶段组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段） 工程质检报告、隐蔽工程验收记 录等。 住建局 项目竣工验收阶段验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣 工验收报告、验收原始文件、质 量检测证明，规划、消防、环保 验收证明、质量保修书。 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、 规划许可证、施工许可证、竣工 验收资料、面积测绘成果、消防 和环保验收证明等。 住建局、产权办 二、房地产公司项目开发的内部工作流程 节点工作 阶段 主要工作内容工作部门 备注主项 分项 主办 部门 主办 岗位 协办 部门大类小类说明 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及 周边情况 开发部主任办公室规划设计条件 落实规划条件，了解 限制性条件 开发部主任办公室现场踏勘 对地块现状、地质条 件、是否有地下埋藏 物等影响开发的因素 详细了解 项目部 项目 经理 开发部 工程部了解周边配套情况 了解地块周遍的商业 教育、交通等情况 售房部主任办公室
建设项目审批流程 预计需280多天 一、立项报批 1.申报材料 2.办事程序和办结时限 3.主管部门 4.实行核准制的企业投资项目立项申报材料 二规划设计 1.办理?建设项目选址意见书? 2.办理?建设用地规划许可证? 3.办理?建设工程设计规划要求通知书? 4.办理?建设工程设计方案规划审查意见书? 5.办理?建设工程规划许可证? 6.?临时建设用地规划许可证?审批程序 7.?临时建设工程规划许可证?审批程序 三、建设工程施工许可证 1.申请报告、申报表、委托书（建设单位编写10个工作日）
2.委托规划咨询单位（建设单位办理7个工作日） 3.委托钉桩测绘公司（合同签订后3个工作日） 4.以上工作完成后申请规划意见书（规划局）15个工作日 5.委托咨询公司编制立项申请报告（建设单位自行编写7个工作 日 6.委托环评公司获得环评报告（合同签订后20个工作日） 7.签订污水排放协议书（合同签订后7个工作日） 8.签订热力供暖意向书（合同签订后7个工作日） 9.地块土地使用证明（防地局7个工作日） 10.环境影响评价审批（环保局30个工作日） 11.交通流量评价审批（交通局7个工作日） 12.以上工作完成后申请项目立项批复（市发改委30工作日） 13.招标代理机构招标（建设单位7个工作日） 14.勘察设计招标登记（勘察设计管理办公室7个工作日） 15.设计单位招标（建设单位、招标代理、规划委30个工作日） 16.勘察设计招标备案（勘察设计管理办公室7个工作日） 17.编制规划设计方案（设计单位需10个工作日） 18.设计方案审查（规划局提交后30个工作日） 19.人防工程规划咨询、规划意见书（民防办12工作日） 20.人防工程初步设计审核（民防办16工作日） 21.交通规划方案审批（交通局20个工作日） 22.消防设计防火审核（消防局16个工作日）