2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题一
单项选择题
1、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要依据是（）。
A.过去是否正在直接产生经济收益
B.目前是否正在直接产生经济收益
C.本质上是否具有直接产生经济收益的能力
D.能否提供有效的经营以产生经济收益
2、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价一—货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用（）来表示
A.实物
B.劳务
C.纸币
D.货币
3、物业承租人以支付租金的方式从物业产权人那里获得了( )物业的权利。
A. 所有和使用
B. 所有和处分
C.占有和使用
D.占有和处分
4、空气或阳光，尽管对人类生活至关重要，没有它们人类就无法生存，但是却没有价格。这是因为物业要有价格必须具有（）。
A.有用性
B.稀缺性
C.使用价值
D.交换价值
5、物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着（）两种交易方式、两个市场。
A.买卖和租赁
B.买卖和抵押
C.招标和拍卖
D.招标和挂牌
6、广义的价值有使用价值和交换价值之分，人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.经济价值
D.交易价值
7、某一物业的（）是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.市场价值
8、评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的（）。
A.社会一般报酬率
B.社会最低报酬率
C.最低期望报酬率
D.最高期望报酬率
9、投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A.大于
B.小于
C.大于或等于
D.小于或等于
10、市场价格是指某种物业在市场上的（）水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A. 最高
B.平均
C.最低
D.正常
答案1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题二
单项选择题
1、以下能反映物业价格水平的高低的指标是（）。
A. 物业的单位价格
B.物业的总价格
C.物业的最高价格
D.物业的最低价格
2、一套建筑面积100m2，单价30000元／m2，总价300万元的住房，约定付款方式为：从成交日期时起分期付清，首期支付100万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付100
万元，则实际总价为（）万元。
A. 292.8
B. 282.8
C. 272.8
D. 262.8
3、一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（）现房价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.不一定高于
4、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5000/ m2元，出租的年末净收益为550元/ m2，假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为（）。
A. 4320
B. 4330
C. 4340
D. 4350
5、以下可以反映所销售商品房的总体价格水平的价格指标是（）。
A. 起价
B.均价
C.标价
D.成交价
6、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（）。
A. 折旧费
B.维修费
C.保险费
D.管理费
7、《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院令第248号发布)第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（）或者政府定价。”
A. 市场成交价
B.市场调节价
C.政府指导价
D.政府计划价
8、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价等属于（）。
A. 市场调节价
B. 市场成交价
C. 政府指导价
D. 政府计划价
9、以下适用于市场比较法评估的物业是（）。
A.物业开发用地、普通商品住宅、特殊厂房
B.高档公寓、古建筑、别墅
C.古建筑、教堂、商铺
D.写字楼、商铺、标准厂房
10（）市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。
A. 市场法
B. 收益法
C. 假设开发法
D. 成本法
答案1.A2.A3.B4.D5B6.C7.C8.C9.D1.A
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题三
单项选择题
1、以下不属于非正常交易情况的是（）。
A. 业主出国急卖物业
B. 新婚夫妇急买新房
C. 关联交易
D. 买方和卖方激烈竞价
2、选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大。因此，一般选取（）。
A. 1—9
B. 2—9
C. 3—10
D. 4—10
3、某宗物业交易总价为60万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（）万元。
A. 55.55
B. 56.56
C. 57.57
D. 58.58
4、以下交易情况修正公式中，不正确的是（）
A.正常成交价格一应由卖方缴纳的税费= 卖方实际得到的价格
B.正常成交价格一应由买方缴纳的税费= 买方实际付出的价格
C.应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
D.应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
5、交易日期调整实际上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为（）。
A.市场状况调整
B.市场价格调整
C.交易状况调整
D.交易价格调整
6、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，以下不符合要求的物业是（）。
A.学校、图书馆、体育场馆、公园
B.医院、行政办公楼、高级写字楼
C.化工厂、钢铁厂、发电厂、码头
D.军队营房、机场、加油站、教堂
7、在房地产市场交易中，习惯采用平方英尺的国家或地区有（）。
A.中国香港地区和美国、英国等
B.中国香港地区和日本、韩国等
C.中国台湾地区和日本、韩国等
D.中国台湾地区和美国、英国等
8、在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用（）估价。
A. 比较法
B. 成本法
C. 收益法
D. 路线价法
9、运用成本法估价一般分为4个步骤，包括：①求取积算价格；②测算重新购建价格；③搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；④测算折旧。以下正确排序是（）。
A. ③→②→④→①
B. ③→①→④→②
C. ③→④→②→①
D. ③→④→①→②
10( )的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低。
A.重新购建价格
B.重建价格
C.重置价格
D.新建价格
答案1.C2.A3.D4.A5.B6.D7.C8.D9.B10A
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题四
单项选择题
1、某宗物业的正常成交价格为5000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别是（）元/m2。
A. 4650、5250
B. 5250、4650
C. 3650、4250
D. 4650、3250
2、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元／m2，交易中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为（）。
A. 4900元／m2
B. 5000元／m2
C. 5100元／m2
D. 5200元／m2
3、（）是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
A.现金流量折现法
B.报酬资本化法
C.直接资本化法
D.收益资本化法
4、收益法适用的对象有收益或有潜在收益的物业。以下关于收益法的说法中不正确的是（）。
A.收益法又称收益资本化法、收益还原法
B.写字楼、旅馆、商店、餐馆适用收益法
C.游乐场、影剧院、烂尾楼、加油站适用收益法
D.只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可
5、以下不属于销售税金及附加的是（）。
A.营业税
B.企业所得税
C.城市维护建设税
D.教育费附加
6、（）是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素、区位因素，也可能是其他因素。
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 经济折旧
D. 功能折旧
7、一个高级居住区附近兴建了一座加油站，该物业价值下降，这是由（）引起的，且一般是长期甚至永久性的。
A. 精神折旧
B. 物质折旧
C. 功能折旧
D. 经济折旧
8、某旧住宅，测算其重置价格为100万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型过时、没有独用厕所和电信宽带接口等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为20万元。则该旧住宅的折旧总额为（）万元。
A. 22
B. 10
C. 28
D. 30
9、建筑物的（）是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。
A. 自然寿命
B.经济寿命
C.有效寿命
D.实际寿命
10某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为1000元／平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5％。则用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）元。
A. 2166
B. 3166
C. 4166
D. 5166
答案1.B2.A3.B4.A5.C6.A7.B8.C9.C10B
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题五
单项选择题
1、以下不属于人文环境的变化的因素是（）。
A.社会老龄化
B.家庭小型化
C.城市环境污染
D.受教育程度的提高
2、一般来说，收人增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向（）平移。
A. 上
B. 下
C. 左
D. 右
3、居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的（）。
A.增加
B.减少
C.不变
D. 不一定
4、供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系（）。，
A.相同
B.相近
C.相似
D.相反
5、作为市场经济核心的（）对市场起着主要的调节作用。
A.调控机制
B.管理机制
C.价格机制
D.交易机制
6、一般情况下，某种商品的单位价格上升会导致需求量的（）。
A.增加
B.减少
C.不变
D.不一定增加
7、以下说法中，错误的是（）。
A.一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越深
B.房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大
C.对于比较大的城市，常常还要按照城市内的某一个具体区域划分
D.按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方法
8、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括（）。
A.买卖、租赁和抵押
B.买卖、拍卖和抵押
C.招标、拍卖和挂牌
D.招标、协议和挂牌
9、甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场是按照（）划分的物业类型。
A.目标市场的群体特征
B.建造标准或价格水平
C.物业用途的不同
D.物业所处区域的不同
10、以下不属于反映和描述房地产市场状况的指标的是（）。
A.供给指标
B.需求指标
C.市场交易指标
D.价格指标
答案1.C2.D3.A4.D5.C6.B7.A8.A9.B10.D
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题六
单选选择题
1、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场，以下属于二级市场的是（）。
A.土地使用权出让市场
B.土地转让市场
C.新建商品房租售市场
D.存量房地产交易市场
2、房屋新开工面积，是指在（）内新开工建设的房屋面积。
A.调查期
B.计算期
C.报告期
D.建设期
3、以下说法中，错误的是（）。
A.空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例
B. 房屋新开工面积包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积
C.灭失量是指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分
D.竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值
4、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。
A. 中位数价格
B. 平均价格
C. 最高价格
D. 最低价格
5、以下不属于房地产市场交易特点的是（）。
A.交易是房地产产权的流转及其再界定
B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序
C.交易信息充分，交易双方充分竞价
D.市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务
6、房地产市场通常需要（）年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平衡。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
7、在我国，城市土地属于（）所有。
A. 国家
B. 集体
C.人民
D.全民
8、商业零售物业中要充分考虑的相关因素不包括（）。
A.所处地区的流动人口和常住人口的数量
B.购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求
C.购物中心的服务半径及附近其他购物中心
D.大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求
9、物业管理计划的中短期计划介于战术层次和策略层次之间，以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（）年。
A. 1～3
B. 2～4
C. 3～5
D. 4～6
10物业管理企业和业主的沟通，最常用的沟通手段不包括（）。
A.定期的年度或季度表现报告
B. 业主大会
C.定期的管理会议
D.通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触
答案1.C2.C3.B4.B5.C6.A7.A8.D9.C10B
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题七
单项选择题
1、城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局等因素，属于房地产市场运行的（）。
A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境
2、按照存量增量细分，土地转让、新建商品房租售市场属于房地产市场中的（）。
A.一级市场
B.二级市场
C.三级市场
D.一级房屋市场
3、按存量增量细分，二手房买卖市场属于（）。
A.一级市场
B.二级市场
C.一级房屋市场
D.二级房屋市场
4、房地产市场供给指标中，反映报告期期末已占用和空置的物业空间总量的指标是（）。
A.新竣工量
B.空置量
C.房屋竣工面积
D.存量
5、对于房地产市场供给的特点，下列说法不正确的是（）。
A.房地产市场供给具有较大的供给弹性
B.市场供给具有非同质性
C.房地产市场具有高度的垄断性
D.供给主体间的竞争不充分
6、房地产市场分析的内容不包括（）。
A.宏观因素分析
B.市场供求分析
C.财务状况分析
D.相关因素分析
7、在对写字楼物业进行房地产市场的相关因素分析中，首先要研究的项目是（）。
A.所处地段的交通通达程度及周边环境
B.内外设计的平面布局、装修标准
C.大厦内提供公共服务的内容
D.物业所处地段的流动人口和购买力水平
8、有关制定物业管理计划的基本原则，下列说法中不正确的是（）。
A.实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划制订
B.发挥物业管理人员的集体智慧
C.可由物业管理人员参加和主持物业管理计划的制定
D.鼓励物业管理人员参与
9、在进行房地产市场分析过程中，对于商业零售物业区位的优劣，主要的决定因素不包括（）。
A.公建配套设施
B.交通、通信的方便程度
C.周围人口密度
D.居民的购买力水平和消费习惯
10在进行房地产市场分析过程中，对于写字楼物业区位的优劣，主要的决定因素不包括（）。
A.与其他商业设施接近的程度
B.周围土地利用情况和环境
C.交通方式可选择性和停车位数量
D.居民人口与收入
答案：1.C2.B3.D4.D5.A 6.C7.A8.C9.A10D
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题八
多项选择题
1、一个完整的房地产市场是由（）等因素构成的一个系统。
A.市场客体
B.市场主体
C.价格
D.资金 E运行机制
2、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和，按照这些影响因素的性质，可将其分为（）。
A.社会环境
B.政治环境、国际环境
C.经济环境、资源环境
D.金融环境、技术环境 E法律制度环境
3、政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题，具体包括（）。
A.政治体制
B.政局稳定性
C.政府能力
D.政策连续性 E政府对待外资的态度
4、影响房地产市场发展的社会经济因素有（）。
A.传统观念及消费心理、社会福利、人口数量
B.家庭户数与规模、家庭生命周期、收入水平及分布、物价水平
C.信息、通信技术水平的提高
D.工资及就业水平、房价租金比
E自然环境的变化
5、导致对商品住宅需求变化的市场条件包括（）。
A.房地产开发成本
B.对未来的预期
C.收入的变化
D.政府政策的变化 E其他商品的价格变化
6、影响开发商市场供给数量的并不仅仅是价格，还包括其他市场因素，如（）。
A.居民购买力水平
B.开发商获取利润水平的目标
C.消费者偏好
D.相关产品的价格 E对未来的预期
7、从宏观上说，房地产市场结构包括（）。
A.总量结构
B.区域结构
C.产品结构
D.供求结构 E投资结构
8、从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（）等标准，对房地产市场进行细分。
A.地域范围
B.房地产类型
C.增量存量
D.交易形式 E买方卖方
9、按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如（）等。
A.居住物业市场
B.存量物业市场
C.增量物业市场
D.商业物业市场 E工业物业市场
10、影响房地产市场需求的指标包括（）。
A.国内生产总值、城市家庭人口
B.就业人员数量、就业分布
C.城镇登记失业率、人口数
D.商品零售价格指数、房屋空间使用数量
E城市家庭可支配收入、城市居民消费价格指数
答案：1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE 10.BCD 2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题九
多项选择题
1、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是（）。
A. 投资价值是客观的、非个人的价值
B. 市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
C.在某一时点，市场价值是惟一的
D.在某一时点，投资价值是惟一的
E 投资价值会因投资者的不同而不同
2、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能存在（）。
A. 开发成本优势不同
B. 经营费用优势不同
C. 纳税状况不同
D. 对未来的信心 E 政策优惠不同
3、以下关于成交价格的叙述中，正确的是（）。
A. 是交易双方实际达成交易的价格
B.在买方市场下，成交价格会偏向最低买价
C. 可以是货币额、商品或其他有价物
D. 随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度的不同而不同
E成交价格是一个已经完成的事实
4、正常成交价格是指交易双方在（）情况下进行交易所形成的价格。
A.公开市场
B.信息通畅
C.平等自愿
D.诚实无欺E没有利害关系
5、导致形成非正常成交价格的因素包括（）。
A. 不了解市场行情
B. 砍价不成功
C.垄断
D. 团体采购 E 强迫交易
6、成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（）。
A. 挂牌成交价
B.招标成交价
C.出让成交价
D.拍卖成交价E协议成交价
7、物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式，在拍卖活动中经常涉及到的价格类型有（）。
A.评估价
B.保留价
C.起拍价
D.协议价E成交价
8、以下说法中，错误的是（）。
A. 保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格
B. 有保留价拍卖中，最高应价即成为成交价
C. 减价拍卖是一种常见的叫价方式
D. 竞价是竞卖人自己报出的购买价格
E评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值的评估结果
9、在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为（）。
A. 福利租金
B.市场租金
C.成本租金
D.准成本租金E商品租金
10、商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由（）、保险费、地租和利润等八项因素构成
A. 摊销费
B.管理费
C.维修费
D.投资利息E房产税
答案：1.CE 2.ABCDE 3.ACDE 4.CDE 5.ACE 6.ABDE 7.ABCE 8.AE 9.ABCDE 10.BCDE
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十
多项选择题
1、以下属于物业税性质的税收种类有（）。
A.城镇土地使用税
B. 印花税
C.城市房地产税
D. 房产税 E 契税
2、原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括（）等。
A. 购买价
B. 运行费
C.运输费
D.安装费 E缴纳的有关税费
3、以下有关账面价值、市场价值和原始价值的说法中，错误的是（）
A. 账面价值又称账面净值、折余价值
B.市场价值是随着时间的流逝而不断减少的
C.市场价值是指一项资产现时在市场上实际所值的价格
D.原始价值是始终不变的
E账面价值是随着时间的流逝而上下波动的
4、物业价格的影响因素的特点包括（）。
A.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的
C.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的
D.有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关
E大多数物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化
5、人口因素对物业价格的影响主要包括（）。
A. 人口年龄结构
B.人口数量规模
C. 人口性别比例
D. 人口素质 E 家庭人口规模
6、城市规划对物业价格有很大影响，特别是对（）等的规定。
A.城市发展方向
B.土地出让金
C.建筑高度
D.建筑密度 E容积率
7、收益性物业价格的影响因素包括（）。
A. 人口因素
B. 经济因素
C. 物价因素
D. 利率因素 E 心理因素
8、心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.接近名家住宅心理 E讲究风水或吉祥楼层数字
9、收益性物业估价的基本方法包括（）。
A.市场法
B. 路线价法
C. 假设开发法
D.成本法 E收益法
10、运用市场法估价的一般步骤包括（）。
A.搜集交易实例
B.选取可比实例
C. 对可比实例成交价格进行处理
D.计算物业收益 E求取比准价格
答案：1.ACD 2.CDE 3.BE 4.ABCD 5.BDE6.ACDE 7.ABCDE 8.ABCDE 9.ADE 10.ABCE 2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十一
多项选择题
1、在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括（）。
A.交易情况
B.交易实例物业的状况
C.成交日期
D.成交价格 E付款方式
2、在市场比较法中，交易实例物业的状况应了解的内容包括（）。
A.名称、坐落
B.面积、四至
C.用途、产权
D.交易情况 E建筑物建成年月
3、通常房地产市场交易中的计价方式包括（）。
A. 按套计价
B.按套内建筑面积计价
C.按公摊面积计价
D.按建筑面积计价 E按使用面积计价
4、通常房地产市场交易中的交易方式包括( )。
A. 协议
B.招标
C.竞价
D.拍卖 E挂牌
5、选取可比实例应符合的基本要求包括（）。
A.可比实例物业应是估价对象物业的相同物业
B.可比实例的成交日期应与估价时点接近
C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D.可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
E可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
6、在市场比较法中，进行价格修正前，必须建立价格可比基础，具体内容包括（）。
A.统一付款方式
B.统一采用单价
C.统一币种和货币单位
D.统一面积内涵 E统一面积单位
7、在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格的是（）。
A.急于出售或急于购买的交易
B.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
C.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
D.交易税费非正常负担的交易
E受债权债务关系影响的交易
8、“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式中物业价格通常由（）构成。
A.土地取得成本、开发成本
B.管理费用
C.广告费用
D.销售费用、销售税费 E投资利息、开发利润
9、以下关于重新购建价格的说法中，错误的是（）。
A.重新购建价格是交易时点时的价格
B.重新购建价格是估价时点时的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重建价格是全新状况下的价格
E建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
10、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 经济折旧
D. 人为折旧 E 功能折旧
答案：1.ABCDE 2.ABCDE 3.ABCE 4.ABDE 5.BCDE 6.ABCDE 7.ABCD E 8.ABDE 9.BCD 10.BCE
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十二
多项选择题
1、市场交易指标包括（）。
A.销售量、出租量
B.吸纳量、吸纳率、吸纳周期
C. 房地产租金、价格
D.房地产价格指数 E预售面积
2、政府干预房地产市场的目标包括（）。
A.实现房地产市场持续健康发展
B.保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间
C.使存量房地产资源得到最有效的使用
D.满足特殊群体的需要
E引导新建项目的位置选择
3、政府宏观调控房地产市场的手段通常包括（）政策等。
A.土地供应
B.金融
C.住房
D.税收 E价格
4、目前我国城市住宅的供给主要类型有（）。，即、和。
A.廉租房
B.经济适用住房
C.市场价商品住宅
D.集资房 E农民房
5、我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为（）几个层次，整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
A.发展策略
B.次区域发展纲要
C.法定图则
D.发展大纲图 E详细蓝图
6、政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用（）出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。
A.协议
B.挂牌
C.划拨
D.拍卖 E招标
7、对于开发商来说，市场分析的作用是（）。
A.帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型
B.在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者
C.向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款
D.根据市场需求的变化调整产品
E寻找投资合作伙伴
8、根据市场分析的结果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的（），适时调整物业租金水平和出租策略。
A.物业维护维修
B.更新改良
C.改建扩建
D.资产处置计划 E资产处置方案
9、定义市场区域工作主要包括（）。
A.描绘市场区域
B.在相应地图上标出市场区域的边界
C.划分竞争市场区域
D.解释确定市场区域边界的依据 E细分市场区域
10、影响市场区域形状和大小的关键因素包括（）。
A.竞争性项目的区域
B.自然特征、人口密度的大小
C.建筑阻碍、高速路或铁路
D.邻里关系和人口统计特征
E发展的类型和范围
答案：1.CDE 2.ABCDE 3.ABCDE 4.ABC 5.ABCDE 6.ABDE 7.ABCDE 8.ABCDE 9.AB D 10.ABCDE
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十三
多项选择题
1、房地产市场供求分析的具体内容有（）。
A.竞争分析
B.供给分析
C.需求分析
D.政策分析 E市场占有率分析
2、居住物业需要重点了解的因素是（），以确定目标物业的装修、室内设备配套标准。
A.目标物业周围地区住宅的供求状况
B.价格水平
C. 对现有住宅满意的程度
D. 对未来住房的希望 E 工业集聚度
3、以下关于物业经营管理计划的叙述中，正确的是（）。
A.物业经营管理计划是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化
B.物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果
C.物业管理规划是对当前行动方案的一种说明。
D.物业管理规划还考虑如何经济地使用物业管理企业的时间和资源
E物业管理规划是调查、预测、预见、谋划和预言的过程
4、制定物业管理计划的基本原则是（）。
A.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
B.物业管理师必须参加和主持
C.物业管理员不用参与
D.全体业主必须参与 E发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
5、物业管理计划的用途包括（）。
A.书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素
B.指导物业管理的具体行动
C.帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识
D.测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制
E书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程
6、商业零售物业区位的优劣，主要取决于（）。
A.周围人口密度
B.交通、通信的方便程度
C.居民的购买力水平和消费习惯
D.周围土地利用情况
E与其他商业设施接近的程度
7、物业管理计划的主要内容包括（）。
A.建筑物管理计划
B.租赁计划
C.财务收支计划
D.物业运行绩效评估及与业主沟通计划 E 招聘保安计划
8、将物业当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，就能看出物业当前的表现是否正常。
目前使用的主要表现评估指标包括（）。
A.预计租值与实际租值的比较、财务内部收益率
B.实际和预计的资本价值的增长、拖欠租金和坏账
C.收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较
D.服务收费水平、净收益即毛收益减去成本
E资本回报率即收益和物业资本价值的比较
9、预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。
A.年度运营预算
B.资本支出预算
C.短期预算
D.中期预算 E长期预算
10、以下说法中，正确的是（）。
A.预算是物业管理中经营计划的核心
B.当业主发现物业运营收入和费用大大超过预计的水平时，通常会要求物业管理员解释
C.财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容
D.建立准备金基金，是为物业资本支出准备资金的惯例做法
E预算可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查
1.ABCE
2.ABCD
3.ABDE
4.ABE
5.ABCDE
6. ABC
7.ABCD
8.ABCDE
9.ABE 10.ACD
E
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十四
单项选择题
1、下列关于房屋租赁特点的说法中不正确的有（）。
A. 当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之终止
B. 租赁双方必须是符合法律规定的责任人
C. 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
D. 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
2、房屋租赁合同产生效力是在（）。
A. 租赁双方谈妥所有条件之后
B. 租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后
C. 租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后
D. 租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后
3、按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公房租赁和私房租赁，那么直管公房所有权人的代表是（）。
A. 房地产行政主管部门
B. 国家
C. 国家授权的国有企事业单位
D. 各级地方人民政府
4、下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日（）。
A. 自动延期租赁
B. 定期租赁
C. 意愿租赁
D. 以上答案都不正确
5、下列哪一种形式的租赁关系会因租赁双方中的一方死亡而自动中止？（）
A. 定期租赁
B. 周期性租赁
C. 意愿租赁
D. 以上答案都不正确
6、根据租赁期限的长短，租赁可划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。下列说法中不
正确的是（）。
A. 短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁
B. 长期租赁是指租期为5年或5年以上的租赁
C. 中短期租赁的租期一般为2－3年
D. 中短期租赁一般由短期租赁延期而来
7、物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。下列针对物业租金形式的说法中正确的是（）。
A. 采用毛租形式的租金中一定包含上述所有三部分费用
B. 采用毛租形式的租金中一定不包含上述所有三部分费用
C. 采用净租形式的租金中一定包含上述所有三部分费用
D. 采用净租形式的租金中一定不包含上述所有三部分费用
8、业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务是（）。
A. 包租转租模式
B. 出租代理模式
C. 委托管理模式
D. 以上答案都不正确
9、采用（）的物业租赁管理模式，物业管理企业的收入与物业经营获利的多少没有关系。
A. 包租转租模式
B. 出租代理模式
C. 委托管理模式
D. 以上三种
10、采用（）的物业租赁管理模式，物业管理企业承担的市场风险最大。
A. 包租转租模式
B. 出租代理模式
C. 委托管理模式
D. 以上三种
答案：1.A2.D3.A4.B5.C6.C7.A8.B9.C10.A
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十五
单项选择题
1、在零售商业物业的租约条款中，不需要对下列特殊问题中的哪一项作出具体的规定（）。
A. 限制租户在一定地域范围内重复设店
B. 公共面积的维护
C. 租户经营所需的租金来源
D. 广告标志和图形
2、房屋租赁登记备案的一般程序是（）。
A. 申请－审查－登记－颁证
B. 签订合同－申请－审查
C. 签订合同－申请－审查－颁证
D. 申请－审查－签订合同
3、下列不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容有（）。
A. 编制租赁经营预算
B. 定位目标市场
C. 租约谈判
D. 明确吸引租户的策略
4、下列关于编制租赁经营预算的说法中不正确的是（）。
A. 预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用
B. 预算可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查
C. 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具
D. 预算的计划性表现在当物业管理师编制预算时可以就未来几年的经营计划作出安排
5、下列关于确定租金方案的说法中不正确的是（）。
A. 租金的确定起决定作用的因素是市场的供求关系
B. 为准确确定租金水平，比较可行的做法是比较大多数出租物业和待出租物业的差异
C. 租金方案会受到出租策略的影响
D. 过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失
6、如果使用净租金的形式，为确定租金的内容，在租约中不需要明确的费用是（）。
A. 业主需要支付的费用
B. 代收代缴费用
C. 投资利息
D. 公用面积维护费用
7、下列对于基础租金和附加租金的说法不正确的是（）。
A. 基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B. 对于写字楼物业，附加租金是整栋建筑内位置较好的出租单元的租金比基础租金高出部分的租金
C. 对于零售商业物业，附加租金通常是租户按营业额的一定比例支付的百分比租金
D. 基础租金实际上就是成本，附加租金实际上就是利润
8、下列不属于房屋租赁合同的基本条款是（）。
A. 当事人姓名或者名称及住所
B. 租金及支付方式
C. 投资回报率
D. 房屋的修缮责任
9、下列对于房屋租赁合同的基本条款的说法不正确的是（）。
A. 只要承租人不利用承租的房屋进行违法活动，可以随意改变房屋的结构，无须征得出租人的同意
B. 出租人在租赁合同期满之前需要收回房屋时，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失
C. 租金标准是租赁合同的核心，只有详细、明确地规定租金的内容及支付方式，才可以有效避免租赁纠纷的产生
D. 出租住宅用房的自然损坏由出租人负责修复，没有及时修复而造成承租人损失的，出租人应当承担赔偿责任
10、如果房屋在租赁期内被出售，则（）。
A. 原租赁合同中止，新业主无须承担任何责任
B. 原租赁合同终止，承租人与新业主签订新的租赁合同，并根据新合同的规定承担各自的责任
C. 原业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租人或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新业主承担
D. 原业主的责任在出售之日结束，新业主可以选择继续承担原业主的责任也可以选择不承担
答案：1.C2.C3.C4.D5.B6.C7.D8.C9.A10.C
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十六
单项选择题
1、无正当理由，承租人拖欠房屋租金（）个月以上的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可向对方索赔由此造成的损失。
A. 3
B. 4
C. 5
D. 6
2、下列有关转租的说法正确的是（）。
A. 根据法律规定，房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方
B. 房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，此时第三方必须同原出租人签订新的租赁合同，原合同自动终止
C. 房屋承租人在征得原出租人的同意后可以将承租的房屋转租给第三方，并且订立转租合
同
D. 房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但是从中获得的差额利润应该归原出租人所有
3、从本质上来说，C.RM是一种（）。
A. 管理理念
B. 企业管理软件
C. 企业文化
D. 信息技术的创新
4、下列不属于实施客户关系管理（C.RM）的目的的是（）。
A. 整合企业资源，优化业务流程
B. 发挥人力资源的优势，吸纳更多的就业人员
C. 识别不同租户的需求差别化，为租户提供个性化服务，提高租户满意度
D. 降低企业运营成本，增加企业收入
5、房屋租赁合同产生效力是在（）。
A.租赁双方谈妥所有条件之后
B.租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后
C.租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后
D.租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后
6、下列关于房屋租赁特点的说法不正确的是（）。
A.租赁双方必须具有民事行为能力
B.当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之中止
C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
D.房屋租赁合同属于法定要式合同
7、下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日（）。
A.定期租赁
B.自动延期租赁
C.意愿租赁
D.以上都不是
8、下列哪一种形式的租赁关系会因租赁双方中的一方的死亡而自动中止（）。
A.定期租赁
B.自动延期租赁
C.意愿租赁
D.以上都是
9、根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。采用（）的物业租赁管理模式，物业管理企业承担的市场风险最大。
A.包租转租模式
B.出租代理模式
C.委托管理模式
D.以上三种
10、采用（）的物业租赁管理模式，物业管理企业的收入与物业经租获利的多少没有关系。
A.包租转租模式
B.出租代理模式
C.委托管理模式
D.以上三种
答案：1.D2.C3.A4.B 5.C 6.B7.A8.C9.A10.C
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十七
多项选择题
1、房屋租赁中，出租人可以是（）。
A. 使用权人
B. 所有权人自己
C. 共有人
D. 所有权人委托的代理人 E 按照法定程序指定的代管人
2、房屋租赁中，承租人获得的房屋权利是（）。
A. 占有权
B. 使用权
C. 收益权
D. 处分权 E 所有权
3、下列百分比租金的说法正确的是（）。
A. 百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业
B. 承租人除了向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入
C. 百分比租金常常按年度计算，在一个购物中心或超市中，不同的承租人按同一个百分比来支付租金
D. 当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障
E 出租人常在租约中订立有强制收回使用权的条款来保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入
4、下列有关物业租赁的分类的说法正确的有（）。
A. 当物业所有者与承租人之间的租赁行为在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，达成的租赁协议就属于自动延期租赁的形式
B. 自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延期
C. 净租通常在长期租赁中使用，租赁时间可达10年以上，百分比租金常用于零售商业物业的租赁，如大型购物中心或超市
D. 短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁，长期租赁是指租期为5年或5年以上的租赁，中短期租赁的租期一般为2－3年
E 按照房屋使用用途，房屋租赁分为居住房租赁和非居住用房租赁
5、采用出租代理的物业租赁管理模式，物业管理企业的收益包括（）。
A. 租金
B. 佣金
C. 经营利润
D. 租金差价 E 物业管理和服务费用
6、对于物业租赁管理模式的内容说法中正确的是（）。
A. 在包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式中，物业管理企业采用包租转租模式获得的利润最多
B. 在出租代理模式中，物业管理企业获得的代理佣金是以租赁活动中发生的总费用的一定比例收取
C. 在包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式中，物业管理企业都会负责正常的物业管理和服务工作
D. 在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择委托代理模式，将市场风险转移
E 采用委托管理模式，承担的风险很小
7、租户选择是租赁管理的核心。在租户选择中应考虑的主要准则包括（）。
A. 潜在租户所经营业务的类型
B. 潜在租户的声誉、财务稳定性和长期盈利能力
C. 潜在租户与政府部门的关系
D. 潜在租户所需的面积大小及空间组合
E 潜在租户需要提供的特殊物业管理服务的内容
8、制定租赁方案与策略时，要为物业定位目标市场，下列说法正确的是（）。
A. 物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置
B. 区域级的零售物业内主要是一些便利店和小规模商场
C. 社区级的零售物业需要引入一些知名的超级市场或百货商场
D. 该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成
E 业主的要求会影响到对目标客户群体的定位
9、下列关于吸引租户的策略的说法中正确的是（）。
A. 最重要的是突出该物业的价格低廉
B. 对于中低档写字楼物业，选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适；对于大规模的商用物业，还可选择电视、广播来进行宣传
C. 租约条款优惠是吸引租户的有效途径，实质是让利于租户
D. 将拟出租部分的物业整理好供潜在的租户来参观也是目前流行的做法，这种展示物业方法的缺点在于只能展示物业本身，而不能体现物业管理情况和服务水平
E 在对物业进行市场宣传时，一般围绕物业所处位置、周围景观、通达性和方便性等来宣传
10、下列对于租金的调整中说法正确的是（）。
A. 对于租期较短的租约，一般可设定在一个租金水平，在租期内保持不变
B. 在租期结束后如果租户需要再次续约，可以按照当时的租金水平重新签订租约
C. 对于租期较长的租约，业主往往会因类型物业市场的租金价格上涨而遭受损失
D. 对于零售商业物业，租金的调整一般是对附加租金的百分比进行调整
E 租金调整可以基于消费者的价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率进行调整
答案：
1.BCDE
2.ABC
3.ABDE
4.ABCE
5.BE
6.CE
7.ABDE
8.ADE
9.BE 10.ABE
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十八
单项选择题
1、一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的（）。
A.管理成本
B.营业成本
C.消耗成本
D.服务成本
2、以下不属于物业管理企业的间接费用的是（）。
A.燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品费用（属于非比列变动成本，比列变动成本主要指物业管理成本中的原材料成本）
B.固定资产折旧费及修理费
C.差旅费、邮电通讯考、交通运输费
D.财产保险费、劳动保护费、绿化维护费
3、物业管理成本的分类可以按照经济性质分类为（）。
A. 目标成本、定额成本、计划成本、实际成本（属于计算依据不同划分）
B. 固定成本、变动成本和半固定或半变动成本（属于业务量的关系划分）
C. 边际成本、差异成本和机会成本（属于决策关系划分）
D.外购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金、其他支出
4、（）与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手。
A. 变动成本总额
B. 固定成本总额
C. 沉没成本总额
D. 管理成本总额
5、以下不属于专项维修资金使用范围的是（）。
A. 物业共用部位的大修
B.共用设施设备的中修
C.物业管理人员服装采购费
D.物业共用部位的更新、改造
6、目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式是（）。
A. 包干制和酬金制
B. 包干制和佣金制
C.人工方式和智能方式
D.人工方式和电子方式
7、有关福利费的提取比例，以下不正确的是（）。
A.工会基金按工资总额的2％计算
B.福利基金按工资总额的14％计算
C.教育经费按工资总额的1.5％计算
D.社会基金按工资总额的2.5％计算
8、以下不属于清洁卫生费的选项是（）。
A.清洁工具购置费
B.清洁机械材料费
C.化粪池清理费
D.保安用品费
9、对于写字楼、商厦、酒店等，一般必须投购（）。
A. 大厦财产险
B. 人寿保险
C. 医疗保险
D. 社会保险
10、成本预算也称（），它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。
A. 成本控制
B. 成本计划
C. 成本计算
D. 成本核算
答案1.B2.A3.D4.B5.C 6.A7.D8.D9.A10.B
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题十九
单项选择题
1、固定预算又称（），是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期的相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
A. 静态预算
B. 动态预算
C. 零基预算
D. 滚动预算
2、（）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。
A. 固定预算
B. 动态预算
C. 零基预算
D. 滚动预算
3、各物业管理企业常用的预算编制方式为（）。
A.“二下二上式”
B.“二下一上式”
C.“一下二上式”
D.“一下一上式”
4、在物业管理企业，凡直接参与提供物业管理服务的部门，都可以设置为（）。
A. 管理中心
B. 服务中心
C. 成本中心
D. 控制中心
5、以下有关滚动预算优点的叙述中，错误的是（）。
A. 有利于企业管理人员对预算资料作经常性的分析研究
B. 能将原预算的调整、衔接工作从主动型转化为被动型
C. 能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订
D. 使企业的经营活动始终有一个较长远的总体战略布局
6、按成本控制的时间不同，可分为（）。
A. 事先控制、事中控制、事后控制
B. 前馈性控制、防护性控制（机制分类）
（物业管理）物业经营管理 练习题
《物业运营管理》 练习题
目录 第壹章物业运营管理概述3 第二章房地产投资及其区位选择7 第三章房地产投资分析技术11 第四章收益性物业价值评估15 第五章房地产市场和市场分析19 第六章租赁管理23 第七章成本管理27 第八章合同和风险管理31 第九章财务管理和绩效评价35 第十章写字楼物业运营管理39 第十壹章零售商业物业运营管理43 第十二章物业运营管理的未来发展46
第壹章物业运营管理概述 1.1单项选择题 1.物业运营管理是以（）为管理对象的。 A.住宅物业 B.收益性物业 C.非收益性物业 D.办公楼物业 2.物业运营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理 3.具备由专业管理集团开发运营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（）。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场 4.物业运营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。 A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度度最大化 D.物业价值最大化 5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理X公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理X公司，监督其行为。这类管理称为（）。 A.作业管理 B.运行管理 C.资产管理 D.组合管理 6.()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。 A.居住物业 B.收益性物业 C.公共物业
物业管理员试题一 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共16分) 1.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是() A.保证收到租金 B.减少出租方与承租方间纠纷 C.顺利完成代租 D.为业主获取最大利润 2.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是() A.管理 B.劳务 C.服务 D.经济 3.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有() A.选聘权和解聘建议权 B.解聘权和选聘建议权 C.选聘权和解聘权 D.否决权 4.1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司 统一实施() A.社会化管理 B.专业化管理 C.市场化管理 D.现代化管理 5.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带() A.领导层 B.管理层 C.服务层 D.作业层 6.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求()
A.不少于200万平方米 B.不少于100万平方米 C.不少于80万平方米 D.不少于60万平方米 7.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取() A.三级资质证书 B.四级资质证书 C.临时资质证书 D.暂时证书 8.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。 复检验证工作一般() A.每年进行一次 B.每二年进行一次 C.每三年进行一次 D.每四年进行一次 9.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过() A.业主的思想觉悟来实现的 B.业主和物业管理企业的统一管理来实现的 C.物业管理公约来实现的 D.业主公约来实现的 10.物业管理招投标实质是一种() A.招标方要约行为 B.投标方承诺行为 C.市场供需行为 D.市场双向选择行为 11.原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，() A.可不用办任何手续业主自主进行 B.应到市房管局申请，待批准后再装修施工 C.必须到主管部门办理申批手续 D.应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案
2014 年物业管理师《物业经营管理》考试试卷及答案 一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意） 1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。 A.战略性 B.策略性 C.运行 D.操作 2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和 服务产品的商业模式称为（）模式。 A.物业服务提供商 B.物业资源开发商 C.物业顾问服务商 D.物业设施维护商 3.物业服务企业最为重要的无形资产是（）。 A.管理制度 B.发展历史 C.节能技术 D.企业品牌 4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。 A.产品组合 B.产品质量 C.突发事件 D.项目选择 5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。 A.物业资源 B.物业服务企业资源 C.品牌资源 D.业主资源 6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应独到的补偿。 A.未来消费 B.即期消费 C.现实消费 D.预期消费 7.年利率为6%，一年12 次按月利率复利计息，则实际利率为（）。 A.0.5% B.6% C.6.17% D.101% 8.我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。 A.单利 B.复利 C.年度 D.季度 9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为300 万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。该项目投资的税前现金回报率为（）。 A.13% B.20% C.30% D.45% 10 偿债付率的计算公式是（） A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额 C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额 D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额 11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（）。 A.税收制度 B.城乡规划 C.城市化 D.人口素质 12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和（）状况调整。 A.交易 B.成本 C.市场 D.区位
2011年物业管理师考试管理实务真题及答案 一、单项选择题(共10 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意) 1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A. 物业管理项目 B .物业服务企业 C?业主委员会 D.业主大会 2?物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料：③办理开工手续：④签订管 理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④-①-②一③-⑤-⑥ B. ①-④-②-③-⑤-⑥ C. ②—①—④—③—⑤—⑥ D. ②-④-①-③-⑤-⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B .建立消防设备巡视、检查、测试制度 C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D .建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划
B. 通知A. 计划
C?通报 D.意见 5?物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析；②职位评价；③薪酬体系的实施和修正④薪酬结构设计；⑤薪酬定位；⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①-②-⑥-⑤-④一③ B. ⑤-④-③-①-②-⑥ C. ④—③—①—⑤—②—⑥ D. ③-①-⑤-④-⑥-② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。 A. 大厦管理规约 B .住宅使用说明书
2012年《物业经营管理》章节习题与参考答案 第一章物业经营管理概述（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.企业房地产资产管理通常属于企业的（），因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。 A.常规业务 B.特别业务 C.核心业务 D.非核心业务 2..物业经营管理又称为（）。 A.物业设备管理 B.物业资产管理 C.物业设施管理 D.物业服务管理 3.物业经营管理是以（）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 A.商业性物业 B.综合性物业 C.收益性物业 D.公益性物业 4.（）是房地产投资信托基金和机构投资愿意进行商业房地产投资的主要物质载体。 A.居住性物业 B.综合性物业 C.公益性物业 D.收益性物业 5.（）具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。 A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼 6.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（）。 A.甲级写字楼和乙级写字楼 B.甲级写字楼和丙级写字楼 C.丙级写字楼和乙级写字楼 D.丙级写字楼和丁级写字楼 7.区域购物中心的建筑面积在（）以上，有效商业服务半径可达到（），由专业购物中心管理集团开发经营。 A.5万m2/100 km B.10万m2/200 km
C.15万m2/300 km D.20万m2/400 km 8.区域购物中心定位于（），覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。 A.综合式消费 B.休闲式消费 C.家庭式消费 D.企业式消费 9.（）的建筑规模一般在3万m2。以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场 10.（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.特色商店 D.居住区商场 11.用于出租经营的居住建筑主要是（），这是经营性房地产的重要类型。 A.别墅和公寓 B.别墅和酒店 C.旅馆和招待所 D.酒店和招待所 12.（）是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 A.别墅 B.公寓 C.旅馆 D.酒店 13.国际上在休闲娱乐行业流行的分时度假经营模式，通常是由（）负责经营管理。 A.物业管理公司 B.房地产开发公司 C.物业经营管理公司 D.文化管理公司 14.（）的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。 A.星级酒店 B.酒店公寓 C.家庭旅馆 D.旅游度假村 15.物业经营管理服务的目标，是从（）的角度出发，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A.物业 B.业主 C.租户 D.市场 16.公司是指依法定程序设立的，由（）以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。
物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答 案资料 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
【Word版，可自由编辑！】 2016年物业管理师《物业经营管理》第五章模拟题 第五章房地产市场与市场分析 一．单项选择题 1.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、()、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 A.内容 B.价格 C.管理机制 D.环境 2.总量结构是从()出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异。 A.房地产市场整体 B.经济发展阶段出发 C.房地产市场发育情况 D.各地房地产市场均衡发展 3.财务收支计划通常以()的形式体现，这是业主非常关注的内容。 A.收入计划 B.支出计划 C.收益计划 D.预算计划 4.下列不属于市场供给特点的是()。 A.缺乏弹性 B.非同质性 C.互补性 D.主体间竞争的不充分性 5.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。 A.宏观因素 B.供求关系 C.相关因素 D.微观因素 6.下列关于产期计划的说法，正确的是()。 A.属于战术层次的计划 B.通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期 C.通常以3~5年为周期 D.通常以物业的剩余使用寿命为限 7.一般来说，物业检查的频率取决于( )。 A.物业服务费的多少 B.业主对物业质量要求的程度 C.物业管理企业的资质等级 D.相关行政部门的有关规定 8.在物业管理中最常用的预算是()。 A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.长期预算 D.短期预算 9.不属于需求分析具体内容的是() A.人口和家庭分析 B.就业分析 C.竞争对手分析 D.短期预算 10.不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是()。 A.国家及地方政府编制的统计年鉴 B.各行业协会正式出版的信息
2014年物业管理师考试《经营管理》模拟冲刺试题（含答案） 一、单项选择题（每小题2分，共40题） 第1题下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。 A.物业增值率 B.房屋完好率 C.成本降低率 D.事故发生率 【正确答案】：C 第2题前期物业服务合同的甲方应为( )。 A.物业服务企业 B.建设单位 C.社区居委会 D.业主委员会 【正确答案】：B 第3题与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。 A.节约招标费用 B.在较广泛的范围内选择承包商 C.节省招标时间 D.减少工作量 【正确答案】：B 第4题风险管理内容不包括( )。 A.风险制造 B.风险识别 C.风险评估 D.风险控制 【正确答案】：A 第5题固定资产的保险价值，是指出险时的( )。 A.重置价值 B.抵押价值 C.账面价值 D.交易价格 【正确答案】：A 第6题某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。 A.9 B.10 C.19 D.20 【正确答案】：B 第7题下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是( )。 A.被雇人员由于疾病所致死亡 B.被雇人员自残导致的伤残
C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残 D.被雇人员违反操作规程出现的伤残 【正确答案】：D 第8题保险合同的受益人是( )。 A.保险人 B.保险代理人 C.投保人 D.被保险人 【正确答案】：C 第9题物业服务企业持续经营的前提条件是( )。 A.资金运用 B.资金消耗 C.资金收回 D.资金分配 【正确答案】：C 第10题资本利润率又称为( )。 A.资产收益率 B.资产利润率 C.净资产收益率 D.资金回报率 【正确答案】：C 第11题现代财务管理的最基本内容是( )决策。 A.筹资 B.投资 C.利润分配 D.资产管理 【正确答案】：A 第12题关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是( )。 A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据 B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据 C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据 D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础 【正确答案】：C 第13题实施物业管理绩效评价的参照系数称为( )。 A.评价措施 B.评价方法 C.评价标准 D.评价时点 【正确答案】：C 第14题下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。 A.财务效益 B.资产营运 C.偿债能力 D.经营发展
全国物业管理师考试试题
全国物业管理师考试试题（一） 第一部分职业道 德（1～25题，共25道题） 一、职业道德基础理论与知识部分（1～16题） ◆该部分均为选择题，每题均有四个选项，其中单项选择题只有一个选项是正确的，多项选择题有两个或两个以上是正确的。 ◆请根据题意的内容和要求答题，并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。 ◆错选、少选、多选，则该题均不得分。 （一）单项选择题（1～8题） 1、以下关于道德的说法中，你认为正确的是（） （A）道德缺乏历史继承性 （B）道德标准不具有时代性 （C）人们所做的一切工作都能够作道德评价 （D）道德与社会发展没有关系 2、以下关于道德与法律关系的说法中，你认为正确的是（）（A）从人类历史看，法律比道德产生的时间早 （B）在中国现实生活中，违犯法律的行为不一定违背道德 （C）在适用范围上，道德要比法律广泛的多 （D）关于社会功能，道德不如法律的社会作用大 3、下列关于职业道德的论述中，你认为正确的是（）
（A）加强职业道德能保证企业的正常经营，但总体会减少企业收益 （B）加强职业道德能改变人们的思想观念，但与推进技术进步无关 （C）加强职业道德只是一项经营之外的事务，往往会加大企业和员工的负担 （D）加强职业道德回增加投入，但从总体上看可降低企业的经营成本 4、对于饮食行业的从业人员来说，不符合仪表端庄具体要求的做法是（） （A）着装简单、朴素（B）饰品较少 （C）面部淡妆（D）男性蓄胡须，女性涂亮指甲 5、下列几种从业人员接待顾客的用语中，不恰当的用语是（） （A）某公共汽车乘务员：“骑自行车的同志，请您往外边骑” （B）某银行职业员：“没看我正忙着吗？您急什么”（C）某企业接待处人员：“还没上班，您稍候 （D）某商场营业员：“我认为这件裙子更适合您的身材” 6、以下从业人员在工作场所中的几种表现，不符合职业道德要求的是（） （A）某商场营业员小张在没有顾客时看报纸 （B）某企业销售员小王在没有顾客时上网浏览市场信息（C）某宾馆服务员小李利用接待外宾的机会练习英口语
第一章物业经营管理概述 一、单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1．物业经营管理的对象通常是()。 A.物业资产管理公司 B.物业管理企业 C.收益性物业D．自用型物业2．物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标需要。 A．设施管理B．运行管理C．价值管理D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括()。 A．物业价值和经营绩效评估B．租赁管理C．物业运行操作管D．房地产开发4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现()的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业务期成本最小化B．物业各期净收益最大化 C．租户xx最大化D．物业价值最大化 5．国外通常将写字楼分为()个等级： A．2B．3C．4D．5 6．()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A．居住物业B．收益性物业C．公共物业D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是（） A．建筑规模10万平方米以上B．有效商业服务半径可达到200km C．是一个高效运作的统一体D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在()。
A．3万㎡以上B．1万~3万㎡之间C．3000~10000㎡之间D．3000㎡以下9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指()物业管理企业。 A．管理型B专业型C综合型D委托型 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所，下列概念中，只有()具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅B．叠拼别墅C．独栋别墅D．双拼别墅 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（） 业单位创造一个良好的生产、办公环境。 A．房地产投资组合管理B．现场管理C．房地产资产管理D设施管理13．关于零售南—业物业的表述，不正确的是()。 A．零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群 B．为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务 C．把零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺 D．综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制 14．设施管理的服务对象通常为()。 A．科研教学设施B．政府办公楼C医院设施D．拥有房地产的非房地产企业或机构15．资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察()。 A．这些资本开支是否符合财务会计原则B．这些资本开支是否符合《条例》的规定C．这些资本开支是否能有效提升物业价值D．这些资本开支是否能降低物业管理成本16．资产管理公司通过()，来聘用、解聘和调配物业管理企业。
2014年物业管理师资格考试 《物业管理实务》复习资料 物业管理企业 第一节概述 一、物业管理企业的特征 1.是独立的企业法人 2.属于服务性企业 3.具有一定的公共管理性质的职能 第二节物业管理企业的设立 1.根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批两个阶段（先工商注册登记，再进行资质审批）。 二、物业管理企业的资质审批及管理 （一）物业管理企业的资质条件 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。 1.一级证书的颁发和管理：国务院建设主管部门 2.二级证书的颁发和管理：①省、自治区人民政府建设主管部门 ②直辖市人民政府房地产主管部门 3.三级证书的颁发和管理：①直辖市人民政府房地产主管部门 ②设区的市级人民政府房地产主管部门 （二）申报资质时需提供的资料 （1）营业执照 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）企业法定代表人的身份证明 （5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 第三节物业管理企业的组织形式与机构设臵 物业管理企业组织形式：1.直线制 2.直线职能制 3.事业部制 4.矩阵制 四、物业管理企业的机构设臵 （五）品质管理部 品质管理部的主要职责包括： 1.企业质量管理体系运行和维护 2.各物业项目服务品质监督 3.客户满意度评价及监督 4.管理评审 5.协助新物业项目建立质量管理体系 6.外部质量审核协调 7.内部服务品质审核的组织协调 8.客户服务监督管理 9.客户关系管理 10.客户投诉处理 11.客户满意度评价 第二章物业管理招投标一、物业管理招标投标的概念
课程：商业物业管理班级：资环112 姓名：雷宇学号：07 商业物业管理试卷及答案 一．名词解释（20分） 1.商业物业 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，是为商业流通、经济活动的交易提供服务平台的物业。包括零售市场、批发市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场所。 2.智能大厦 通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务、管理及其之间的内在联系，以最优化的设计来提供一个投资合理又高效的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。 3.批发市场 批发市场只是批发商业体系的一种构成，是批发的一种载体而已。 4.差异化战略 差异化战略是指为使企业的产品或服务与竞争对手的产品或服务有明显的差别，形成与众不同的特点而采用的一种战略。 5.物业管理投标 指物业管理企业为了开拓业务而依据物业管理招标的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，以通过竞争获得物业管理权的过程。二．填空题（10分） 1.物业管理招投标的基本原则包括：公正，公平，公开，合理原则。 2.商业物业的属性主要包括经营性、公众性和服务性三个方面。 3.商业物业管理的层次有物业管理或设施管理，房地产资产管理，房地产组合投资管理。 4.购物中心的本质特征包括：有计划的商品经营组合，统一管理，分散经营。 5.批发市场按商圈规模的大小，可分为全国性批发市场、区域性批发市场和地区性批发市场三种类型。 6.商业物业的类型可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业四种类型。 7.会所的价格策略中，影响社区会所价格制定的因素有：行业竞争因素，市场需求及消费水平，市场环境及市场发展状况。 8.物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权力义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 9.购物中心的物业特征表现为商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化三方面。 10.目前，酒店经营管理的模式主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营管理。 三．选择题（10分） 1.商业物业的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力等相适应，（B）与档次高低相适应。 A消费结构 B规模大小 C人口素质 D文化背景
2014 年物业管理师全国统一考试试卷 《物业经营管理》（完整版） 一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分，每题只有 1 个备选项符合题意） 1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。 A.战略性 B.策略性 C.运行 D.操作 2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为（）模式。 A.物业服务提供商 B.物业资源开发商 C.物业顾问服务商 D.物业设施维护商 3.物业服务企业最为重要的无形资产是（）。 A.管理制度 B.发展历史 C.节能技术 D.企业品牌 4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，
属于（）。 A.产品组合 B.产品质量 C.突发事件 D.项目选择 5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。 A.物业资源 B.物业服务企业资源 C.品牌资源 D.业主资源 6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应独到的补偿。 A.未来消费 B.即期消费 C.现实消费 D.预期消费 7.年利率为 6%，一年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为（）。 A.0.5% B.6% C.6.17% D.101% 8.我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。
A.单利 B.复利 C.年度 D.季度 9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为 300 万元，支付现金 200 万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为 90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为 50 万元。该项目投资的税前现金回报率为（）。 A.13% B.20% C.30% D.45% 10 偿债付率的计算公式是（） A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额 C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额 D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额 11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（）。 A.税收制度 B.城乡规划 C.城市化 D.人口素质
物业管理师考试试题 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
2006年度全国物业管理师资格认定考试 《物业管理实务》试卷 一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。 A．50 B．300 C．500 D．1000 2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 A．30 B. 45 C. 60 D. 90 3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。 A. 一级 B. 二级 C. 三级 D. 三级暂定 4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。 A. 7 B. 15 C. 30 D. 45 5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。 A. 可任选其中一个作为中标人 B. 应以报价最低的为中标人 C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人 D. 应按照中标候选人的排序确定中标人 6. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（）。 A. ③－②－①－④－⑤－⑥ B. ③－②－①－⑤－④－⑥ C. ②－③－①－④－⑤－⑥ D. ②－③－①－⑤－④－⑥ 7. 物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。 A. 各业主分别 B. 业主大会 C. 业主委员会代表业主 D. 物业建设单位 8. 业主临时公约由（）制定。 A. 建设单位 B. 购房人 C. 物业管理企业 D. 房地产行政主管部门 9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。 A. 设计工作 B. 工程监理工作 C. 开发建设工作 D. 物业管理咨询活动 10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。 A. 首次业主大会会议召开 B. 业主大会成立
第六章物业经营管理 一、名词解释： 1．物业经营管理 2．物业租赁 3．物业中介 4．租赁关系 5．租赁合同 6．房屋租金 二、填空 1、从经营的范畴和经营性质看，物业经营管理是属于的范畴。 2、物业经营管理、、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理定位的现实性和超前性等特点 3、物业经营管理的原则有：、、、、 。 4、物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是。 5、物业租赁的交换过程中，只转移物业的，而物业的不发生转移。 6、商场物业的核心租户的租期通常是、甚至是年。 7、物业中介代理工作的性质是和性质。 8、房地产委托——代理关系是由来固化的经济与法律关系。 9、房屋租金主要包括、、、、税金、、 和八大要素。 10、成本租金的五项因素是、、、和。 11、是租赁中的首要问题，也是出租人或出租代理人最关心的问题。 12、商品租金也称为理论租金，是由成本租金加、和等八项因素构成。 13、商业物业租赁的租金确定有、、三种计租方式。 三、选择 1、把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按（）划分租赁市场。 A．按照物业用途B．按照租赁房屋的性质 C．按照物业租赁期限D．按照承租人的国籍 2、物业中介代理工作的性质是（）。 A．委托－代理性质B．服务性质 C．契约性质D．生产性质 3、物业中介代理的主要内容包括（）。 A．房地产咨询B．房地产广告 C．房地产估价D．房地产经纪 4、租赁关系的管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要工作内容有（）。A．签订租赁契约B．审核租赁关系的变更与终止 C．办理停、退税手续D．确定租金的多少 5、以下是属于不得出租的房屋情形是（）： A．未依法取得房屋所有权证书的房屋B．权属有争议的房屋
物业基础知识试题 部门：姓名： 一、填空题(每题2分,满分10分) 1、物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。 2、维修资金使用方案经使用范围专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 3、专项维修资金实行业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户和业主决策、专款专用、政府监管的原则。 4、正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于5 年；（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于 5 年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。 5、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 二、单选题(每题1分,满分20分) 1、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A ） A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决 D、应及时向上级报告 2、物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管理企业（D ）的影响是非常明显的。 A、经济效益 B、知名度 C.规模D、信誉 3、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B ） A、一般性服务B特约性服务C公共性服务D公众代办性服务 4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（ B ） A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 5、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（C ）实现的。 A业主大会B业主代表大会C业主大会或业主代表大会D物业管理公司 6、业主大会作出的决定，要有全体业主的（B ）通过方可生效。 A.1/3以上B半数以上 C.2/3以上D全部 7、业主委员会为取得社会团体法人资格，需向（C ）部门提交有关资料。 A.工商 B.公安 C.房管 D.城建 8、住宅小区物业管理的主要对象是（A ） A房屋B业主C设备D环境
2014年物业管理师考试试题 《物业管理基本制度与政策》 一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分，每题只有 1 个备选项符合题意） 1.物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和（）。 A. 物业承接查验制度 B.物业管理师制度 C. 前期物业管理招标投标制度 D.住宅专项维修资金制度 2.关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利与义务的说法，错误的是（）。 A.业主享有共同管理的权利 B.业主享有权利的同时也承担相应义务 C.业主放弃权利时可不承担义务 D.业主不得以放弃权利不履行义务 3.关于临时管理规约的说法，正确的是（）。 A.物业服务企业应制定临时管理规约 B.建设单位应在业主入住前制定临时管理规约 C.物业买卖合同不应包括临时管理规约 D.物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约 4.根据《物业管理条例》，召开业主大会临时会议须经（）以上的业主提议。 A.10% B.15% C.20% D.25% 5.根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业时应对（）进行查验。 A.建设单位已出售的房屋 B.专有部分和共用部分 C.共用部位.公共设施设备 D.建设单位所移交的部分 6.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主确需改变用途的,应当（），并告知物业服务企业。 A.经业主大会同意 B.经业主委员会同意 C.经行政主管部门审批 D.依法办理有关手续 7.根据《物业管理条例》，下列事项中，不属于业主大会议事规则约定内容的是（）。 A.物业的使用和维护 B.业主大会的表决程序 C.业主委员会的组成和任期 D.业主大会的议事方式 8.根据《物权法》，未经批准，业主对专有部分不得作出的行为是（） A.抵押贷款 B.出租经营 C.赠与他人 D.改变使用性质 9.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律.法规以及管理规约外，还应经（）同意。 A.同楼宇的所有业主 B.同楼层的所有业主 C.有利害关系的业主 D.有相邻关系的业主
2015物业管理师考试试题及答案解析 2014年物业管理师考试真题、模拟题尽收其中，诸多业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 解析一网打尽！物业管理师考试历年考试真题：https://www.doczj.com/doc/5819215564.html,/bfmWmo 更多精品备考资料及资讯好学-物业管理师考交流群：307230424 一、单项选择题 1、工商行政管理目标就是建立和维护社会主义( )。 A、市场经济规模 B、自由经济秩序 c、计划经济体系 D、市场经济秩序 2、行政管理是指国家行政机关及其官员在管理国家事务、社会事务和机关内部事务的过程中进行的 计划、组织、指挥、协调和控制等各项管理活动。换言之，就是指除立法、司法以外的行政部门的工作。 这个定义指的是( )。 A、最广义的行政管理含义 B、广义的行政管理含义c、狭义的行政管理含义D、最狭义的行政管理含义 3、行政管理活动是以国家名义进行的，代表国家并以国家强制力为后盾的。但行政机关在执行任务 时要依法行政，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，这种法制性集中体现了行政管理的 ( )。 A、政治性 B、权威性 c、灵括性 D、保障性 4、( )是指行政组织纵向结构的层级，它与管理幅度在一个特定的组织内成反比关系。 A、管理能力 B、管理跨度 C、管理层次 D、管理水平 5、资源配置有两层含义：一是指( )，指一个生产单位、一个区域或一个部门如何组织并运用这些供 给有限的资源，使之发挥出展大作用，从而避免资源浪费现象，用既定的生产要素产出最大价值的产品： 二是指资源分配效率。 A、资源运用效率 B、资源消耗比例 C、资源运用技巧 D、资源分配比例 6、市场经济秩序，是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等，对市场经营主体、市 场行为所作的规范，一是市场法律及市场伦理规范：二是规范的( )。 A、制定状况 B、实施状况 c、合理状况 D、科学程度 二、多项选择题 1、工商行政管理机关行政行为一旦合法成立，就发生一定的法律效力。一般来说具有( )这三方面的效力。 A、执行力 B、强制力 C、拘束力 D、确定力
《物业经营管理》 练习题
目录 第一章物业经营管理概述 (3) 第二章房地产投资及其区位选择 (7) 第三章房地产投资分析技术 (11) 第四章收益性物业价值评估 (15) 第五章房地产市场与市场分析 (19) 第六章租赁管理 (23) 第七章成本管理 (27) 第八章合同与风险管理 (31) 第九章财务管理与绩效评价 (35) 第十章写字楼物业经营管理 (39) 第十一章零售商业物业经营管理 (43) 第十二章物业经营管理的未来发展 (46)
第一章物业经营管理概述 1.1单项选择题 1.物业经营管理是以（）为管理对象的。 A.住宅物业 B.收益性物业 C.非收益性物业 D.办公楼物业 2. 物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理 3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（）。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场 4. 物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。 A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度度最大化 D.物业价值最大化 5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。这类管理称为（）。 A.作业管理 B.运行管理 C.资产管理 D.组合管理 6. ( )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。 A.居住物业 B.收益性物业 C.公共物业
物业管理条例试题琼 一、名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。 23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。 24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。 25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标