房地产企业会计实务常见问题简答
问:房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？
答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述：
由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积(包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等)。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
问:把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容
包含些什么？
答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：
(1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
(2)属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?
按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于(2)类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。
31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。
在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费.
问:房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？(实测报告上可售面积指的是“住宅”)
答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
问:为招聘员工发生的招聘广告费(有广告费发票)，可以放在管理费用其他人工成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？
答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。
问:基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？
答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。
问:销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？
答：广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告
性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
《企业所得税税前扣除办法》明确规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列3个条件：一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用，并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的，税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。
问:对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？
答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。如果直接发进工资则需要缴纳个人所，顺便提一下,关于通讯费。浙江省的标准是主要负责人500元与一般人员300元,免交个人所得税.但需要到地税局备案问:31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？
答：税收规定可以预提和应付计入成本的包括：
⑴应付福利费、教育经费、工会经费；
⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。”
⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。
问:计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？
答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为3％ - 5％，因此在3％到5％调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。
问:广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算？刊登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算？
答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计入销售费用。刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。
问:为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？
答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”
至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。
问:售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？
答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。
问:哪些费用可入销售费用？
答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用(包括硬装饰和软装饰)、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户
外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。
问:股权转让合同需要交纳印花税？如交纳按什么税目交纳？
答：需要交纳，股权转移书证，股权转让价的万分之五。
问题:
1.房产商与业主签订预售合同网上登记后,还需房产商办理银行抵押撤销,才能到交易中心办理预告登记,预告登记的作用是什么?
预告登记是针对不动产物权的程序，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
2.购房者签订预售合同支付首付款后,凭什么抵押办理贷款?
预售合同，个人收入证明等办理按揭贷款所需的资料，一般按揭银行会提供一个按揭贷款办理手册。
3.房产商在办理大产证前要办理初始登记,这个初始登记指的是什么?
大产证，即新建商品房房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。
4.确定会计收入的条件是签订合同并办理工程竣工验收.这样收入的实现将会拖得很晚造成收入集中实现,有什么方法可以让收入合理分期记入损益?
房地产业的会计收益具有波动性指的就是这个，对此上市公司和一些大的房地产公司可通过多项目错开滚动开发和持有物业获取稳定回报实现收益的均衡和稳定。
5.在收入实现前的销售收款收入的税金可否这样处理?
支付时:
借:应交税金-营业税
应交税金-土地增值税
其他应交款-河道费等
贷:银行存款
确认收入时:
借:主营税金极其附加
贷:应交税金-营业税
应交税金-土地增值税
其他应交款-河道费等
可以，但更多的企业通过待实现税金(待摊税金)核算
6.用税控装置开发票,如果每月25日结帐发票则开到月末,次月申报纳税,申报可以按截止25日的数据纳税有问题吗?
一般要求月度要截止到公历该月最后一天，根据现在会计规范的要求都是截止到最后一日，税务一般也要求到公历该月最后一天。如果一贯的按25日结帐，税务部门一般会认可。建议截止统一到月末，按照报表制作和报送周期以及电算化的推行，现在应该可以实现。
6.业务宣传费，广告费可以在管理费用和销售费用科目下分别设置吗？
看你的两项费用发生的情况，可以的。如公司整体形象广告计入管理费用-广告费，某个项目销售广告计入营业费用-广告费(某项目)。
1.经常碰到这样的情况,支付凭证上支付100万元,钱是付了,可乙方要不是过了结帐期才提供发票就是提供的发票的金额多开了,碰到这种情况怎么处理?
支付时作为预付帐款，收到发票再冲预付帐款，发票多开暂时挂帐，如以后不再付款，可按实际付款额计入相应成本费用(并在发票注明实际结算金额)，或者你们可把多开的金额贪污了；如以后需按发票付款，则多开部分挂帐。
2.关于收据？上次付一家公司押金对方开了张收据给我们，现在要收回押金了，对方要求把开的收据要回去。我觉得没有必要，我们再开给他一张不结了吗？
另开收据给对方是可以的，如果对方坚持要原收据，可复印原收据作为原支付凭证附件，并注明以后实际收到退款收款和退收据时间注明对方要求退回原收据的情况。
3.贷款卡年检时发生的企业资信评估费用是放在财务费用还是管理费用？上次签和银行签了份财务咨询合同，实质是银行贷款的监管费用形式是咨询合同，帐务处理的时候是不是跟着实质走入财务费用？
管理费用，因为资信评估是对企业整体的评估，不光用于融资。与抵押资产的评估费不
同；后者也进管理费用，既然使用了合法的咨询马甲，就按马甲处理。
4.发生的样板房装修费用放在开发成本核算还是销售费用？WHY
“开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”(31号文)
开发成本，税务局有文，不允许直接从当期费用扣除。样板房、售楼处全进开发成本。
5.按年交纳的土地使用金可以入成本吗？
那是土地租金还是出让金分期交纳？土地租金说明土地使用权存在瑕疵(租赁土地不得开发房产)，分期支付则可以计入成本。
6.签了一堆围墙广告制作和获奖的合同发生的费用放哪儿合适？
应该在广告费和业务宣传费中列支，《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》(国税发[2000]84号)第四十条规定：纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售(营业)收入2%的(房地产调为8％)，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。
申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：(一)广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；(二)已实际支付费用，并已取得相应发票；(三)通过一定的媒体传播。业务宣传费是指未通过媒体传播的广告性质的业务宣传费用,包括广告性质的礼品支出等。据此划分应计入广告费还是业务宣传费。
每一纳税年度发生的业务宣传费(包括未通过媒体的广告性支出)，在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除。
1.房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？
答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述：
由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设
计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积(包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等)。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
2.项目总投资是个什么概念？它包含什么？
答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额，主要在项目可行性报告中使用。房地产项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项目，当然，对项目总投资包含的内容，不同的教材和企业在理论和实践中均有不同的表述。
3.以在建工程作为抵押向银行贷款，在建工程尚未建造完毕以什么依据银行办理抵押？在向交易中心办理抵押登记的过程中应注意什么？
答：《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
一般应提交资料包括：申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评估报告书、抵押双方法人资格证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明材料、可以证明抵押人有权
设定抵押权的文件与证明材料、法人授权委托书及代理人身份证。
办理在建工程抵押应注意事项：
A.在建工程须其占用范围内的土地使用权一并抵押。
B.在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。
C.在建工程抵押原则上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。
D.以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，方可对未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。
4.为项目贷款发生的测绘费放在开发成本中资本化财务费用中准确吗？
答：应该计入开发间接费。
5.售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？
答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。本题欢迎有识之士讨论。
6.哪些费用可入销售费用？
答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用(包括硬装饰和软装饰)、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。
7.收取定金向客户开了收据，收取顾客第一笔房款后，定金作为楼款的一部分处理。收回的收据联应放在第一笔楼款后还是与收据的存根联一起保管？
答：收回的收据要求购房人签注：同意定金转房款，其金额和第一笔房款一起开具销售发票给客户。该件附在此凭证后。
8.现金流量,收入借款支票并而后通过背书进行款项支付,这样应该不产生现金流吧?
答：现金净流量为0，但应理解为：筹资性现金流量为流入，而经营性现金流量(付款为经营需要)或投资性现金流量(付款为长期资产购置或股权款)或筹资性现金流量(付款为支持利息或分利等)为流出。
9. 3月部分固定资产被偷,7月刚收到处理意见单,4-5月折旧仍照常计提记入递延资产,6月记入管理费用,7月是否应冲回已记入递延资产及管理费用部分的折旧?
答：应在被盗当月将固定资产转入清理，未提折旧部分不再计提，7月份根据处理意见单，扣除可取得的保险赔偿、责任人赔偿后计入营业外支出。
10.股权转让合同需要交纳印花税？如交纳按什么税目交纳？
答：需要交纳，股权转移书证，股权转让价的万分之五。
11.由建设单位转付给总包单位交纳的建筑施工企业外来从业人员综合保险费由总包单位承担还是开发承担？
答：外来从业人员综合保险费应由使用外来人员的单位缴纳，所以应由施工企业承担。施工企业在签订工程承包合同中时已经考虑这部分支出，并纳入承包报价中。
1. 31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？
答：⑴应付福利费、教育经费、工会经费；
⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。”
⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。
2.把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？
答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：(1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
(2)属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?
按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于(2)类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。
31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。
在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。
3.房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？(实测报告上可售面积指的是“住宅”)
答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
4.基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？
答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。
5.把最终的产品分为“可售产品”和“不可售产品”，“可售产品”主要指的是住宅、办公楼、商业；“不可售产品”主要为公共配套设施项目如会所、人防工程、自行车蓬、锅炉房、派出所等。把“公共园林工程”作为单独的“不可售产品”是否合理？个人认为“公共
园林工程”作为基础设施费，不必要作为一产品来核算？
答：公共园林是基础设施费核算的，可以在基础设施费项下单设子目，归集总费用，只是核算项目。
6.为招聘员工发生的招聘广告费(有广告费发票)，可以放在管理费用其他人工成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？
答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。
7.发放的销售奖金通过”营业费用-奖金”科目直接核算，不经过“应付工资”，单位其他工资等核算都记入“管理费用”这样妥否？
答：属于核算不规范。
8.看了水落发的知名房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？税务的口径也是以企业会计制度为准的？另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？
答：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目(主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等)也是可以的。
9.按上海标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消合同退房？
答：退房作为法律行为，律师介绍，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。
1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6)不能或不能按期办理产权过户的。
7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8)合同中约定的其它退房条件出现时。
由于上海预售合同签署、网上备案，退房也要通过网上，因此一定程度上有些繁琐。
10.签订预售合同后，把实际收到的购房款放在“预收账款”核算，签订合同后对购房者形成了付款义务，在账务处理上是否应把签订合同的金额作为应收款项在账面上进行反映？
答：预售和现房销售有区别，预售时因为房屋的最终交付存在不确定性，自身义务履行尚在进行之中，不能确认销售收入，已收房款作为预收账款。对按合同约定应收未收(分期付款)部分，不宜反映为应收账款。若同时增加应收账款和预收账款，虚增资产负
1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？
答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的(或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记)。
2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？
答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。
关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件：
⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。
⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。
⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。
3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？
答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借
款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”
至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。
4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？
答：广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
《企业所得税税前扣除办法》明确规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列3个条件：一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用，并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的，税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。
5、广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算？刊登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算？
答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计入销售费用。刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。
6、对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？
答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。
7、计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做
到税务的处理一致，该如何帐务处理？
答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为3％ - 5％，因此在3％到5％调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。
住宅区的配套设施和公共设施主要是指什么?
2005-04-05
答：配套基础设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。
公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。
据介绍，安东新区公共配套设施主要包括中小学、幼儿园、街道办事处（社区管理)、派出所、农贸市场（超市）、文化体育、公共厕所、社会停车场等设施规划。
第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种 第一节房地产企业行业介绍与特点 一、房地产行业的发展概述 房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程 在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。 一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程 二、房地产企业的基本业务介绍
房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。 三、房地产行业的特点 房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管 第二节房地产企业一般经营模式与流程 一、经营模式（开发与自持物业） 房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。 二、房地产开发流程
房地产开发企业会计核算习题 一、单项选择题 1.房地产开发企业为将一处商品房出租而对其进行了装修，发生的装修费应在（）账户中核算。 A 主营业务成本B开发成本 C 出租开发产品D开发间接费用 2. 对出租的商品房进行修理，发生的修理费应记入( )账户。 Ａ主营业务成本B开发成本 Ｃ开发间接费用D开发产品 3. 房地产开发企业对周转房进行了修理，其修理费用应记入()账户。 Ａ开发产品B主营业务成本 Ｃ开发间接费用D销售费用 4. 分期收款开发产品的成本应( )结转。 Ａ在合同成立时一次B按收款比例 Ｃ在全部房款收齐后D按月 5. 开发成本中的公共配套设施费包括开发项目内的() 设施支出。 A照明B锅炉 C环卫D供电 6.() 属于房地产开发企业的其他业务收入。 Ａ出租开发产品租金收入B配套设施销售收入 C土地转让收入D商品房售后服务收入 二、多项选择题 1. 周转房计提摊销额应借记 ()账户。 Ａ开发成本B主营业务成本 C开发间接费用D周转房摊销 2. 开发成本中的基础设施费包括开发小区的()工程支出。 Ａ绿化B排污 Ｃ居委会D自行车栅 3. 开发成本中的前期工程费包括() 。 A土地征用费B勘察测绘费 Ｃ规划设计费D项目可行性研究费 4. 企业代管房发生的收入与支出应在( )账户中核算。
A主营业务收入B其他业务收入 C主营业务成本D其他业务成本 5. 开发成本中的土地征用及拆迁补偿费包括()。 A耕地占用税B三通一平费 Ｃ劳动力安置费D安置动迁用房支出 6.企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，如采用自营方式的，即房地产开 发企业组织自有的工程队进行施工，其发生的建筑安装工程费，根据实际情况 可以通过 () 账户进行核算。 Ａ开发成本－房屋开发B工程施工 Ｃ开发产品D施工间接费用 7. 房地产开发企业开发的房屋包括()。 A商品房B经营房 Ｃ周转房D代建房 三、判断题 1.房地产开发企业在开发商品房过程中发生的配套设施工程支出都可以计入 商品房成本。( F ) 2. 土地开发过程中发生的费用，都应在"开发成本- 土地开发" 账户中核算。 ( F ) 3.公共配套设施与商品房非同步建设时，对应负担的配套设施费，可采用预提方法， 预先计人商品房成本。 ( T ) 4. 商品房售后服务收入属于房地产开发企业的其他业务收入。(T ) 四、业务题 1. 盛达房地产开发公司开发兴隆小区，开发规划建造商品住宅31200平方米，邮局300 平方米、锅炉房90平方米，其中邮局建好后将有偿转让给市邮政局。该小区发生的土地征 用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费按各项开发产品的建筑面积进行分配。 兴隆小区在开发过程中，发生了下列有关开发业务： (1)用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费13 400 000 元、前期工程费 420 000 元、基 础设施费 6 740 000元。 借：开发成本 - 土地开发20560 000 贷 : 银行存款20560 000 (2)土地开发完工，结转其开发成本， 分配对象占地面积分配比率土地征收及拆迁前期工程费基础设施费合计 商品住宅3120099.60%13346400418320671304020477760邮电局300.10%13400420674020560
房地产开发企业会计试 题及答案 This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.
房地产开发企业会计核算习题 一、单项选择题 1.房地产开发企业为将一处商品房出租而对其进行了装修，发生的装修费应在（）账户中核算。 A 主营业务成本 B 开发成本 C 出租开发产品 D 开发间接费用 2.对出租的商品房进行修理，发生的修理费应记入( )账户。 Ａ主营业务成本 B 开发成本 Ｃ开发间接费用 D 开发产品 3.房地产开发企业对周转房进行了修理，其修理费用应记入( )账户。 Ａ开发产品 B 主营业务成本 Ｃ开发间接费用 D 销售费用 4.分期收款开发产品的成本应( )结转。 Ａ在合同成立时一次 B 按收款比例 Ｃ在全部房款收齐后 D 按月 5.开发成本中的公共配套设施费包括开发项目内的( )设施支出。 A 照明 B 锅炉 C 环卫 D 供电 6.( )属于房地产开发企业的其他业务收入。
Ａ出租开发产品租金收入 B 配套设施销售收入 C 土地转让收入 D 商品房售后服务收入 二、多项选择题 1.周转房计提摊销额应借记( )账户。 Ａ开发成本 B 主营业务成本 C 开发间接费用 D 周转房摊销 2.开发成本中的基础设施费包括开发小区的( )工程支出。 Ａ绿化 B 排污 Ｃ居委会 D 自行车栅 3.开发成本中的前期工程费包括( ) 。 A 土地征用费 B 勘察测绘费 Ｃ规划设计费 D 项目可行性研究费 4.企业代管房发生的收入与支出应在( )账户中核算。 A 主营业务收入 B 其他业务收入 C 主营业务成本 D 其他业务成本 5.开发成本中的土地征用及拆迁补偿费包括( ) 。 A 耕地占用税 B 三通一平费 Ｃ劳动力安置费 D 安置动迁用房支出 6.企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，如采用自营方式的，即房地
房地产开发企业主要会计分录 1、资产类主要会计科目核算： 2、（1）现金 3、从银行提取现金 4、借：现金 5、贷：银行存款 6、支取现金或是预支现金 7、借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 8、贷：现金 9、（2）银行存款 10、（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋 和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 11、①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出 租发票） 12、借：应收账款——XX公司或个人 13、贷：主营业务收入 14、②出让材料而应收取的未收款项 15、借：应收账款——XX公司
16、贷：其他业务收入 17、收回款项时： 18、借：银行存款 19、贷：应收账款 20、（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 21、提取坏账准备金 22、借：管理费用 23、贷：坏账准备 24、发生坏账时 25、借：坏账准备 26、贷：应收账款 27、收回已转销的应收账款 28、借：应收账款 29、贷：坏账准备 30、借：银行存款 31、贷：应收账款 32、（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
33、销售商品房而收到的商业汇票 34、借：应收票据——XX公司 35、贷：主营业务收入 36、商业汇票到期： 37、若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 38、借：银行存款 39、贷：应收账款 40、若为有息商业汇票 41、借：银行存款 42、贷：应收票据——XX公司 43、财务费用 44、（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 45、①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 46、借：预付账款——预付承包单位款 47、贷：银行存款 48、拔付承包单位抵作备料款的材料 49、借：预付账款——预付承包单位款
房地产行业会计实务及涉税介绍 房地产企业工程部 第一篇房地产行业会计实务 第一章开发产品成本 为了加强开发产品成本的经管，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程： 一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 四、建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场经管机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、
(精编）房地产会计实务操作培训教材 房地产会计全讲 房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。 本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。 本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。 限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。 本讲座的主要内容如下： 第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 第二章房地产企业货币资金的核算 第三章房地产开发应收及预付款的核算 第四章房地产开发企业存货的核算 第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算 第六章房地产开发企业投资性房地产的核算 第七章房地产开发企业负债的核算 第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算 第九章房地产开发企业收入的核算 第十章利润及其分配的核算 第十一章所有者权益的核算 第十二章会计报表 但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意 第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 一、房地产开发企业的经营范围 房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。 本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。 房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。 房地产开发企业的主要业务范围包括： 1.土地开发和建设 土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
房地产企业会计财务处理流程 房地产企业开发项目得发生得所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关得所有费用支出。 取得得借款在其她应付款按单位明细核算，取得得银行贷款在长短期借款里核算，借款与银行贷款得利息支出计入开发间接费中。 一般房地产投入资本达到总投资得一定比例就可以预售商品房了，而预售得房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规得商品房销售发票得时候，把从预收账款中得收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴得税金一并结转到销售税金及附加。 房开企业就是按预收账款与销售收入预缴所有得税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税与企业所得税）得，等整个开发项目完成以后，在做土地值税与企业所得税得项目汇算清缴得。 一、关于售房得财务核算。 房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其她业务收入。
确认为营业收入得实现。房地产开发企业开发得土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入得实现；代建房屋及代建其她工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入得实现；出租房屋按合同、协议约定得承租方付租日期应付得租金，确认为营业收入得实现。 1、以赊销或分期收款方式销售得开发产品，以本期收到得价款或按合同约定得本期应收款，确认为营业收入得实现。 2、企业发生得产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。3．对土地与商品房采取分期收款销售办法得，可按合同规定得收款时间分次转入收入。 企业实现得经营收入，应按实际价款记账。本期实现得经营收入，借记“应收账款、、、 一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入与成本得结转。 二、收入帐务处理 1、收到房屋首付、银行按揭款 借：银行存款（或现金） 贷：预收帐款--商品房 2、工程完工结转收入 借：经营收入 贷：预收帐款--商品房
房地产企业地产会计核算流程 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算 房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和
房地产会计业务处理大全 一般小企业房地产公司都有外帐的处理，但你首先要懂得以下会计处理原则，然后再说，外帐的作法跟具体事务应用。 房地产开发业务得先从房地产开发企业建账说起： 房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。 按照会计科目表建帐就行，部分会计科目不同如：开发产品、开发成本、开发间接费用，其他基本都一致，账本主要有总账、现金、银行日记账，费用帐、三栏式明细账、多栏式明细账，另外还要考虑三栏式数量金额式明细账。前期费用具体看是什么费用，发给你点资料，好好看看。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映
房地产开发企业会计核算习题 一、单项选择题 1. 房地产开发企业为将一处商品房出租而对其进行了装修，发生的装修费应 在( )账户中核算。 A 主营业务成本 B 开发成本 C 出租开发产品D 开发间接费用 2. 对出租的商品房进行修理，发生的修理费应记入 ( ) 账户。 A 主营业务成本 B C 开发间接费用 D 3. 房地产开发企业对周转房进行了修理， A 开发产品 B C 开发间接费用 4. 分期收款开发产品的成本应 A 在合同成立时一次 C 在全部房款收齐后 D ) 结转 开发成本 开发产品其修理费用应记入 ( ) 账户。 主营业务成本 销售费用 5. 开发成本中的公共配套设施费包括开发项目内的 A 按收款比例 按月 ( ) 设施支出。 6.( A B 锅炉 环卫 D 供电 )属于房地产开发企业的其他业务收入。 出租开发产品租金收入 土地转让收入 照明 C 入 二、多项选择题 B 配套设施销售收入 D 商品房售后服务收 1. 周转房计提摊销额应借记 ( A 开发成本 C 开发间接费用 2. 开发成本中的基础设施费包括开发小区的 出。 A 绿化 ) 账户 B D o 主营业务成本 周转房摊销 ( ) 工程支 C 居委会 D 3.开发成本中的前期工程费包括 A 土地征用费 C 规划设计费 D 4. 企业代管房发生的收入与支出应在 A 主营业务收入 排污 自行车栅 ) 。 勘察测绘费 项目可行性研究费 账户中核算。 B 其他业务收入
C 主营业务成本 D 其他业务成本 5. 开发成本中的土地征用及拆迁补偿费包括 ( ) 。 A 耕地占用税 B 三通一平费 C 劳动力安置费 D 安置动迁用房支出 6. 企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，如采用自营方式的，即房地 产开发企业组织自有的工程队进行施工， 况 可以通过 ( ) 账户进行核算。 A 幵发成本-房屋幵发 C 开发产品 7. 房地产开发企业开发的房屋包括 ( A 商品房 C 周转房 三、判断题 3. 公共配套设施与商品房非同步建设时，对应负担的配套设施费， 提方法，预先计人商品房成本。 ( T ) 4. 商品房售后服务收入属于房地产开发企业的其他业务收入。 四、业务题 1. 盛达房地产开发公司开发兴隆小区，开发规划建造商品住宅 邮局300平方米、锅炉房 90平方米，其中邮局建好后将有偿转让给市邮政局。 区发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费按各项开发产品的建 筑面积进行分配。 兴隆小区在开发过程中，发生了下列有关开发业务： (1) 用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费 13 400 000元、前期工程费 420 000 元、基础设施费 6 740 000 元。 借：开发成本 -土地开发 20560 000 贷: 银行存款 20560 000 (2) 土地开发完工，结转其开发成本， 拆迁 其发生的建筑安装工程费， 根据实际情 工程施工 D 施工间接费用 ) 。 B 经营房 D 代建房 1. 房地产开发企业在开发商品房过程中发生的配套设施工程支出都可以计入 商品房成本。 ( F ) 2. 土地开发过程中发生的 费用，都应在 " 开发成本 -土地开发 "账户中核算。 ( F ) 可采用预 31200平方 米， 该小 分配对 占地面 分配比 土地征收及 前期工程 基础设施 合计
房地产开发企业会计核 算方法 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发企业会计核算方法 张起访 一、房地产开发企业会计核算的变革历程 （一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》 协调 （三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》 二、房地产开发企业销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。 （一）开发产品销售收入
房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 账务处理： （1）收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2）缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税
房地产企业会计工作具 体流程 关于会计岗位工作流程 本岗位涉及以下工作： 一、关于房地产账务处理方面： （一）、审核从出纳转过来的各种现金收款，现金付款，银行收款、现金付款 凭证进行审核。 （1）凭证是否编号，编号是否正确。 （2）经济业务摘要是否正确地反映了经济业务的基本内容。 （3）会计科目的使用是否正确；会计科目是账户的名称，正确使用会计科目 是进行账务处理的基础环节。总账科目和明细科目是否填列齐全。 （4）记账凭证所列金额计算是否准确，书写是否清楚、符合要求。 （5）所附原始凭证的张数与记账凭证上填写的所附原始凭证的张数是否相符。 (二 )、根据记账凭证登记各种明细分类账。 （三）、月末作计提、摊销、结转记账凭证，对所有记账凭证进行汇总，编制 记账凭证汇总表，根据记账凭证汇总表登记总帐。 负责公司的固定资产账 1.负责每月提取折旧； 2.负责固定资产报废、清理的账务登记； 3.新购入固定资产的入账； 4. 年终汇总。 （四）、结账、对帐。做到帐证相符、帐帐相符、帐实相符。 1、结账前，必须将本期内所发生的各项经济业务全部登记入账。 （1）账实相符。是账簿记录与实物、款项实有数核对相符的简称。保证账实相符，是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是实物款项使用情况的价值量反映，实物款项的增减变化情况，必须在会计账簿记录上如实记录、登记。因此， 通过会计账簿记录的正确性，发现财产物资和现金管理中存在的问题，有利于查 明原因、明确责任，有利于改进管理、提高效益，有利于保证会计资料
真实、完整。 （2）账证相符。是会计账簿记录与会计凭证有关内容核对相符的简称。保证 账证相符，也是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是根据会计凭证等资 料编制的，两者之间存在逻辑联系。因此，通过账证核对，可以检查、验证会 计账簿和会计凭证的内容是否正确无误，以保证会计资料真实、完整。各单位 应当定期将会计账簿记录与其相应的会计凭证（包括时间、编号、内容、金额、记账方向等）逐项核对，检查是否一致。如果发现有不一致之处，应当及时查 明原因，并按照规定予以更正。 （3）账账相符。是会计账簿之间相对应记录核对相符的简称。保证账账相符，同样是会计核算的基本要求。由于会计账簿之间，包括总账各账户之间、总账 与明细账之间、总账与日记账之间、会计机构的财产物资明细账与保管部门、 使用部门的有关财产物资明细账之间等相对应的记录存在着内在联系，通过定 期核对，可以检查、验证会计账簿记录的正确性，便于发现问题，纠正错误， 保证会计资料的真实、完整和准确无误。 （4）账表相符。是会计账簿记录与会计报表有关内容核对相符的简称。保证 账表相符，同样也是会计核算的基本要求。由于会计报表是根据会计账簿记录 及有关资料编制的，两者之间存在着相对应的关系。因此，通过检查会计报表 各项目的数据与会计账簿有关数据是否一致，确保会计信息的质量。 （五）、编制会计报表，做到数字准确、内容完整。 （六）、将记账凭证装订成册，妥善保管 二、负责我公司及关联单位税收核算与纳税申报、缴纳工作、税务登记、变更 注销等事项。及协同有关部门审计及汇算清缴工作。 三、负责公司的项目成本核算负责与销售部门对账。 1、每月底与营销部核对销售明细及回款金额。 2、整理各个项目成本及费用并进行归集；按月与工程部对接工程款支付情况。 3、月底向部门领导报送本月销售明细、项目成本和费用分类。
房地产行业的会计实务 (2010-01-27 14:59:48) 转载▼ 分类：财会知识 标签： 房地产会计 杂谈 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款
借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款
一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4．开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5．经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准
房地产公司会计科目设置 一、开发成本项目的设置 根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。 1、土地征用及拆迁补偿费 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置： ⑴取得土地使用权 土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵土地增用费 土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶土地补偿费 劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷其他 拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。 2、前期工程费 指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置： ⑴七通一平费 临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵临时设施费 临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶规划设计费
规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷行政规费及报建费 项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸大配套费 基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费； ⑥水文地质勘察费 地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；； ⑺测绘费 面积测绘、地形地貌测绘等； ⑻预算编审费 编制预算费、预算审查费等； ⑼其他 挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置： ⑴基础工程 土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等； ⑵主体工程 土建(结构)工程、土建(建筑)工程等； ⑶安装工程
（2012.10.12）房地产会计实务（上）（已完结）声明：都是自己写的。不一定都对，欢迎随时指正！！ 一、概述 1>>>>>五证 房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。 这五证标识着项目不断发展的过程： 土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。 开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。 销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。 竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品） 准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。 2>>>>>税金 房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。 3>>>>>报表里的特殊科目专属 资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房 款。 资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码 4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅 普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。 比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。 5>>>>>期房和现房
房地产开发企业的会计核算（第一版） 一、设立时的核算 （一）涉及的主要业务 办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。 （二）设置的主要帐户 实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等 （三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时 借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等 贷：实收资本、股本等 资本公积—资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时： 借：管理费用、长期待摊费用 贷：银行存款等 二、取得土地时的核算 （一）涉及的主要业务 出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。 （二）设置的主要帐户 页脚内容1
开发成本、无形资产、投资性房地产等 （三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途 借：无形资产 贷：银行存款等 3、用于赚取租金 借：投资性房地产 贷：银行存款等 三、房地产开发阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。 （二）设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等 （三）会计分录模板 页脚内容2
1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 借：开发成本—成本对象—前期工程费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 借：开发成本—成本对象—基础设施建设费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 页脚内容3