不动产物权变动规则例外研究
上传时间:2010-2-3 姚欢庆中国人民大学法学院副教授
关键词:不动产/物权变动/例外规则
内容提要:不动产物权变动以登记为原则,但是《物权法》第9条有“法律另有规定的除外”的例外规则设计。该例外规则具体包括哪些情形,法律为什么规定这些例外规则,在
具体的司法实践中如何把握这些例外规则的法律适用。论文结合上述问题分析不动产物
权变动中不以登记为要件的具体情形,并就原因及具体司法实践中的注意事项给出了自
己的意见
《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。该条规定了不动产物权变动的基本规则:登记是不动产物权变动的生效要件。未经登记,不产生物权变动的效力。不动产物权之所以建立以登记为物权变动要件的制度,主要考虑到就不动产所进行的物权变动对当事人的财产状况,影响重大,故在对外公示要件上不同于动产的交付,而须以登记为要件。但是《物权法》第9条就不动产物权的变动还作了例外规定,即“法律另有规定的除外”。基于物权法定原则,我们必须考察,“法律另有规定的除外”有哪些具体情形?法律设计这些例外规则的理由是什么?在这些例外规则的把握中,在司法实践中应当注意什么问题?本论文力图结合《物权法》的具体规定与传统物权理论,围绕上述问题作一探讨,抛砖引玉,求教于方家。
一、“不动产物权变动规则的例外”与“非依(基于)法律行为的不动产物权变动”
对于不以登记为生效要件的不动产物权变动规则,很多学者都有探讨,但都以“非依(基于)法
律行为的不动产物权变动”[1]为题,本文没有采取这样的做法,是因为考虑《物权法》规定的特殊之处。无论在德国民法第873条还是我国台湾地区“民法”第758条的规定,都是强调“基于法律行为产生的物权变动”以登记为生效要件,且一切不动产物权变动基于法律行为发生时,原则上适用登记生效规则。如我国台湾地区“民法”第758条的规定中就没有“法律另有规定的例外”的表述。但这不妨碍这些国家和地区的学者以“非基于法律行为的不动产物权变动”为题探讨登记生效的例外情形。但是《物权法》第9条的表述中没有采用“基于法律行为的物权变动”这样一个前提,而且即使是基于法律行为发生的不动产物权变动,也没有完全遵循不动产物权登记生效规则。《物权法》规定的很多不动产物权基于法律行为发生变动时,考虑到中国的实际情况,也采取了登记对抗规则。因此《物权法》第9条规定的“法律另有规定的除外”绝不限于“非依法律行为的不动产物权变动”这种情形,这也是本文没有采取“非依(基于)法律行为的不动产物权变动”为题的原因所在。
如前所述,以登记为生效要件的不动产物权变动规则,在大多数国家和地区的立法中,其适用
范围限于为法律行为[2]方式导致的物权变动。在学理上,多数国家和地区的学者,包括中国大陆的学者,在探讨“物权变动模式”时,其含义通常是在研究基于法律行为之物权变动的前提下所使用的。因为基于法律行为的物权变动通常是由交易实现,是人们自由意志的体现,是尊重意思自治的结果,因此也就成为各国和地区民法规制的重点。如有学者指出,所谓物权变动模式,就是指一个国家和地区的民事立法,对于基于合同行为的物权变动进行法律调控
的具体方式。[3]在《物权法》第9条规定没有明确这一点的前提下,仍有很多学者认为,
物权法第9条的规定系就法律行为发生的物权变动的规定。[4]而这一点,在解释论上是非常有价值的:如果在立法中强调基于法律行为发生的物权变动以登记为要件,则一定程度上暗示,非基于法律行为而发生的物权变动,不以登记为要件。则在法律对于非基于法律行为发生的物权变动,即使有没有规定的情形,仍可以从解释论上得出不以登记为要件的结论。
[5]
如果《物权法》第9条的规定不能解读出“基于法律行为发生的物权变动”这个前提,则意味着非基于法律行为发生的物权变动,如果法律没有特别规定,仍需以登记为要件。而这一点在比较法上和实务中,都会产生不必要的争论。从这个角度讲,《物权法》第9条的规定仍有完善的余地。
二、不动产物权变动不以登记为生效要件的具体情形
《物权法》第9条规定的“但法律另有规定的除外”的情形,结合立法和学理来看,主要包括以下几个方面的内容:
(一)《物权法》第9条第二款规定,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
(二)《物权法》第二章第三节规定的物权变动的特殊情况。这节中的内容等同于传统物权理论中的“非依(基于)法律行为的不动产物权变动”: (1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
(三)《物权法》第127条、155条、158条规定的不动产用益物权,不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件。(1)《物权法》第127条、129条规定,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。(2)《物权法》第155条规定,已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。(3)《物权法》第158条规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。因此土地承包经营权、宅基地使用权、地役权的物权变动不以登记为生效要件,而以登记为对抗要件。其中,《物权法》第155条虽然没有说明宅基地使用权采登记对抗主义,但鉴于第155条仅就已经登记的宅基地使用权的转让或者消灭,规定应当及时办理变更登记或者注销登记,因此未登记的宅基地使用权并不
以登记为要件。实际上我国农村存在大量的未办理登记的宅基地使用权,而这些宅基地使用权的变更或者消灭,不以登记为生效要件。
(四)法律规定的其他情形。除了上述明确规定的不以登记为生效要件的不动产物权变动以外,结合《物权法》和其他法律的规定,下列情形中的不动产物权变动,也不是以登记为生效要件的: (1)《物权法》第177条规定,在主债权消灭的情形下,担保物权消灭。此事项中当然包括了在主债权消灭时,以不动产设定抵押的抵押权消灭的情形。而此种情况下,当事人并没有办理消灭物权的登记手续。(2)《合同法》第81条规定,债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。因此在债权转让的情况下,如果该债权上有不动产抵押权的存在,该抵押权将随着债权的转让而转移,并不以变更登记为转移条件。(3)合同法第286条规定的法定的优先受偿权。此项权利是承包人在发包方的不动产上成立的就该不动产享有的优先受偿的权利,此项权利优于在该不动产上已经成立的抵押权等
权利。在传统民法上理解为法定抵押权,我国也有学者认为其系法定抵押权[6]。此项权
利的产生不以登记为生效要件。[7](4)在夫妻共有场合,虽不动产登记在夫或者妻名下,但未登记的夫或者妻仍得主张共有该不动产的所有权。
(五)学理上承认的其他例外情形。除了前述情形以外,《物权法》及相关法律没有规定,但是理论上认为应当作为例外情况对待的还有:(1)物权混同。在所有权与他物权、他物权与他物权发生混同的情形,即使没有办理物权消灭的登记手续,其中的他物权也应当因混同而归于
消灭。《物权法》对此虽然没有规定,但是根据物权法原理,应有适用。(2)强制执行。各国
和地区在立法中[8]都规定强制执行可以作为登记生效规则的例外。因强制执行拍卖之不动产买受人,自领得执行法院所发给权利移转证之日起,取得该不动产之所有权。如果债权人
承受债务人之不动产者,亦同。[9]《物权法》未将“强制执行”作为例外情形列出,也许有人认为可以将“强制执行”包括在人民法院的判决之中。这种理解值得商榷:因为人民法院的
大多数判决并不直接引起物权的变动,但这些判决可以通过执行机构的强制执行行为发生物权的变动,而且强制执行的依据既可以是法院的判决书,也可以是调解书、支付令、抵押权的实现,甚至是公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书等等。因此不能将“强制执行”包括
在“法院判决”之中。(3)在我国不承认物权行为的前提下[10],如果民事行为被撤销或者确认为无效,学理上认为发生物权回复的法律效果,此时就不动产的权利变更而言,不以登记为生效要件,而是直接发生物权的自动回复效果。因此当事人不是基于不当得利请求权,而是基于所有权产生的原物返还请求权要求另一方当事人返还原合同项下交付的标的物。
三、《物权法》规定不动产物权变动例外规则的原因
《物权法》的制度设计中为什么要为不动产物权变动的登记生效规则设置例外呢?我们认为,不同的例外情形有不同的原因:
（一）就《物权法》第9条第二款规定的情形,国家能够根据法律的规定直接取得自然资源的所有权,是“因法律的规定比登记具有更强的公示效果,故依法律规定取得之不动产物权,不
必把登记作为权利取得的生效要件”。[11]法律之所以规定不动产物权登记生效,其目的无非体现物权公示原则,而在《物权法》明确规定了自然资源只能属于国家所有的情况下,立法的这种规定实际上比将权利记载于不动产登记簿具有更强的公示力。德国法律也有类似的规定,公共不动产物权的变动,实行登记自愿原则,而不实行登记强制原则。德国有关法律规定,联邦的不动产、州的不动产、乡镇的不动产、公共的道路、联邦铁路(尚未私有化以前)
等属于“登记自愿”的不动产。[12]
需要注意的是,《物权法》第9条第二款只是规定依法属于国家所有的自然资源,其所有权可以不登记。但是如果处分权人在这些自然资源上设立用益物权、担保物权,仍需要按照法律规定办理登记手续,才能产生物权效力。这恰恰是因为在自然资源上设立的用益物权、担保物权无法通过立法实现前述的公示效果。
(二)《物权法》就承包经营权、宅基地使用权与地役权没有规定必须经登记发生效力,这主要是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况而作出的变通。
(三)非依(基于)法律行为的不动产物权变动,不以登记为生效要件的原因,学者间有不同的观
点[13],笔者认为,非基于法律行为之不动产物权变动,无须登记即发生效力,一方面是为
了弥补登记生效要件主义过于严格,不能完全符合交易便捷及现实生活的缺憾。通过突破登记生效规则,避免在产权过渡期间产生权利空白的状况。另一方面是因这些事由所发生的物权变动或有法律可以依据,如继承;或有国家机构公权力的介入,如强制执行。德国法在学理上也作同样认识:对于直接依据法律,或者行政行为,或者裁判行为,而发生的物权变动,则不
适用此项原则。具体言之,土地登记制度不适用于权利概括继受情形(如继承),不适用于强制
拍卖中的拍定行为,不适用于主管行政机关的征收行为。[14]
四、非依(基于)法律行为的不动产变动规则的理解
《物权法》第28-30条规定的三种情形即是传统民法所称的“非依(基于)法律行为的不动产
物权变动”规则的具体体现。[15]对于这三种情形,在司法实践中,需要注意以下几点: 1·人民法院的哪些判决能够直接产生物权变动的效力?
能够直接产生不动产物权变动效力的判决,须为直接判予原告以所有权之判决,其仅确定被
告人有移转所有权之义务者,不在其内。[16]根据民事诉讼理论,法院的判决有给付判决、确权判决与形成判决之分。给付判决是指法院认可原告请求的存在,令被告履行的判决。确权判决是指确定某种法律上效果或法律关系是否存在的判决。形成判决是认为原告具有可以使某种法律上效果发生的权利的判决,此种判决又称为创设判决或变更权利的判决。
能因法院的判决而发生不动产物权变动者,只能是形成判决。因法院之判决而取得不动产物权,系指依法院判决之宣告,即可生物权法上取得某种不动产物权效果之形成判决而言,不包
括其他判决在内。[17]因为只有形成判决对于当事人以外之一切第三者皆有效力。而确权判决不能直接产生不动产物权的变动,在既判力方面,确权判决原则上只有相对的效力,而
形成判决则视为具有绝对的效力。[18]因此确权判决、以物抵债的判决均不得主张《物权法》第28条的适用。而形成判决中最典型的莫过于基于合同被撤销、被宣告无效导致的物权变动,另外还有分割共有不动产的判决。
2·人民政府的征收决定何时生效?有学者认为,政府作出征收决定之后,必须予以公告,自公
告之日起该决定即发生效力。[19]单纯从立法来看,人民政府的征收决定的生效时间应当是该决定中确定的生效时间。但按照这种理解,必然会导致对被征收人权利的漠视。各个国家和地区的立法大都规定应当在完成征收补偿之时,征收决定方才生效。如我国台湾地区“土地法”第235条规定,政府因征收而取得被征收的不动产时间,应为补偿费发给完竣之日。因此,《物权法》第28条规定人民政府征收决定的生效时间应当是在人民政府已经按照《物权法》第42条的规定完成了补偿之时。对此王利明教授指出,《物权法》第28条所说的生效具有其特定的含义,这就是说,必须在征收补偿完成之后、被征收人对征收决定未提起行政复议或者诉讼,或者提起了诉讼或行政复议后原征收决定被维持的,才能认为征收令发生了
效力。[20]尤其是王利明教授令人信服地指出,根据体系解释的规则,结合《物权法》第42条的规定,征收必须满足基于公共利益需要、符合法定权限和法定程序、依法作出补偿这
三个要件才能产生效力。[21]当然《物权法》第28条的规定从立法角度分析有商榷余地。
3·因继承发生不动产物权变动中的问题。
第一,既然《物权法》规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此无论继承人是否主张权利,继承人是否知悉被继承人死亡的事实,自继承开始之时,继承人即取得财产权利。继承包括法定继承和遗嘱继承。
第二,在继承人放弃继承权时,根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第51条的规定,放弃继承的效力,追溯到继承开始的时间。既然放弃继承权具有溯及力,因此在放弃继承权的情形,放弃继承权的当事人从继承开始就没有取得财产,其放弃行为不能理解为处分继承财产的行为。
第三,在多个继承人场合,如果继承人没有放弃继承权,则财产为继承人共有。在继承人共有情形,如果继承人之间就继承的不动产进行分割,则属于《物权法》第31条规定的“处分行为”,需先履行共有的登记行为,然后才能产生分割的物权效果。
4·如何理解和适用《物权法》第31条?
《物权法》第31条规定,依照物权法第28条至第30条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。法律在承认了物权人非基于法律行为取得的物权不以登记为生效要件的情况下,为何限制取得物权的人在登记之前的处分行为?笔者认为,法律作出这样的规定,其目的在于贯彻不动产物权变动的公示原则。因为法律规定非基于法律行为的不动产物权变动可以不经登记产生效力,这必然导致物权人未将物权记载于登记簿时,真实的物权状态与登记的物权状态不一致情形的出现。为了使这种不一致情况尽量减少,遂有《物权法》第31条“未经登记,不发生物权效力”的规定。
正因为前述理由,一方面使得不动产物权变动产生了大量的例外情形;另一方面也要求立法通过引导,使得当事人在取得权利后尽快完成事后的登记,以彰显公示性原则。这就体现为以下的制度设计:
第一,各国和地区为了将登记制度与物权变动尽可能协调在一起,因此就上述发生的物权变动,一方面要求将来的处分必须是在完成登记的前提下进行,另一方面甚至还要求某些情形下的不动产物权变动的登记须在一定时间内完成。如我国台湾地区“土地法”第73条规定,因继承而取得不动产物权的,应在继承开始之日起6个月内办理登记。如逾期未办理登记,不仅可以处以罚款,而且超过1年未办理继承登记的,经地政机关公告要求继承人限期登记而仍未申请时,可以由地政机关予以代管,经代管15年,仍未申请登记的,地政机关可以直接将该不动产登记为“公有”。学者认为,此条规定的意义在于“以免有违不动产物权变动之公示
原则,有促进不动产物权之有效利用。”[22]
第二,在真正权利人与善意第三人之间发生权利冲突时,作有利于善意第三人的制度设计,从而间接督促权利人办理登记。在登记之前,如果发生了第三人因信任登记而为基于法律行为的权利转让,真正权利人与第三人之间的对抗关系如何处理?我们认为,上述非依(基于)法律行为的不动产物权变动,虽可不经过登记产生物权效力,但如果第三人基于信任原登记而进行权利转让,并办理了登记的情况下,权利人不得以其权利对抗善意第三人。因此,对于基于法律行为之外原因的不动产物权变动来说,登记虽然不是其生效要件,但仍是其对抗善意第三人的要件。当然,这种登记对抗要件也有例外,最典型者,在承包人享有《合同法》第286条规定的法定优先受偿权的情形,即使承包人获得权利后未办理登记,其他当事人通过法律
行为获得不动产所有权,仍然不得对抗承包人的法定的优先受偿权。[23]
最后,在适用《物权法》第31条时,还要注意以下问题:
第一,就“处分”行为的理解而言,在法律上包括法律上的处分和事实上的处分,但《物权法》此条的“处分”行为仅限于法律上的处分,而不包括事实上的处分,而且此条规定的“处分”行为
是指通过法律行为所为的处分,不是“非依法律行为所为的处分”。既然是通过法律行为完成的处分行为,自然得遵循《物权法》第9条的规定,未经登记,不产生物权效力。因此通过第31条的规定,巧妙地将物权人非基于法律行为取得不动产物权的规则与基于法律行为之物
权变动的规则进行了接轨。[24]而从反面来看,如果允许权利人未经登记就可以通过法律行为实现不动产物权的变动,必然导致此后发生的物权变动都可以在没有登记的情况下发生,从而彻底架空物权公示原则。也正因为如此,如果权利人通过“非依法律行为所为的处分”获得权利,此后又发生“非依法律行为所为的处分”情形,并不以登记为要件。如权利人通过继承方式获得财产后,在办理登记前权利人死亡,则权利人的继承人仍可以通过继承获得没有办
理登记的财产。
第二,此处的登记并非物权的设权登记,而仅仅是一种宣示登记而已。因为在登记之前,物权变动的效力已经发生,登记并不发生创设物权的法律效果。而且这种登记并非绝对必要,只是因为未经登记,当事人不得处分其物权。因此,宣示登记实际上使得登记成为已经发生的物权
变动事实的确认,而不是物权变动事实发生的依据。[25]
第三,在权利人为登记之前,权利人与他人签订的转移物权的债权合同有效。我们认为,在权利人办理登记之前,权利人与第三人之间订立的以该不动产为给付内容的买卖、赠与合同为有效,只是在未办理登记的情况下,双方当事人之间的物权效力不能发生。如果比较《物权法》第31条与《物权法草案》第35条的规定,更可以明确这一点。《物权法草案》第35条将“未经登记,不发生物权效力”表述为“未经登记,不得处分其物权”。而在不承认物权行为理论的前提下,实际上当事人之间订立的关于物权转移的债权合同在性质上也应当理解为一个处分行为。但如果将这个债权合同理解为处分行为,按照《物权法草案》第35条的规定,则意味着在未经登记时,权利人无权签订关于物权转移的债权合同,从而导致该合同无效,这与《物权法》第15条的规定显然不符。而按照《物权法》第31条的规定,则可以很好地完成衔接,即当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不会因为没有办理登记而影响合同效力,没有办理登记只是影响其中物权变动的效力。
特殊动产所有权变动的公示方法探析 —— —兼评我国《物权法》第24条 ■陈益青 交付与登记，在所有权变动中，是分别适用于动产与不动产的公示方法。我国《物权法》第23条规定动产 所有权的转移以交付为要件，同时该法第24条赋予了特殊动产登记的对抗效力，却没有明示其所有权变动 的公示方法。学界对我国《物权法》第24条这样的规定称之为登记对抗，但是出于对登记对抗的理解偏差，在 司法实践中制造了不少混乱。因此，有必要明确特殊动产所有权的公示方法，理顺其相关问题的理论逻辑，并 对登记对抗规则重新解释或修正。 [关键词]特殊动产；所有权变动；登记对抗 [中图分类号]D923．2[文献标识码]A[文章编号]1004－518X（2013）01－0147－05 陈益青，中国政法大学民商经济法学院。（北京102249） 一、绪论 物有动产和不动产之分，这一区分最早起源于罗马法。根据物权公示的原则，物权的变动都应当以一定的方式向外界展示。[1]（P58－59）在民法理论和基本原则中，出于对信赖利益和交易安全的保护，对于动产的所有权变动是以交付为所有权转移的标志，以占有为公示方法；而对于不动产，采取登记的公示方式，办理了所有权转移登记，才可以视为所有权转移的完成。 审视物权法律制度的发展轨迹，在现代社会，动产和不动产界限已经日渐模糊。尤其是机动车等特殊动产，采取了不动产的变动登记规则，出现了不动产化的趋势。针对这样的事实，我国《物权法》第24条整合的结果是：航空器，船舶和机动车物权的设立，变更和转让，未经登记不得对抗善意第三人，这被学者们认为是登记对抗制度的条款。 综合我国《物权法》第23、24条和第188条的规定，动产的所有权转移中，既有以交付视为所有权转移的一般规定，也有某些特殊动产需要登记才完成所有权转移的特殊规定。但是对于特殊动产交付与登记效力发生冲突时的效力问题和解决方式，法律未进行任何规定。如果特殊动产的所有权变动的公示方法处理含混不清，这对于解决社会纠纷，平衡社会利益是极其不利的，甚至会导致物权基本概念的使用陷入混乱之中。 二、特殊动产所有权变动公示方法的困境 （一）学理逻辑上的两难选择 无论是以交付转移为要件，还是以登记变更为要件，如果从物权的基本理论和概念出发进行推敲，这两种公示方法在逻辑上都是无法成立的，使这一问题陷入了两难困境。 我国《物权法》第23条规定：动产的物权变动，以交付为要件。这是我国《物权法》动产编的总纲性条款，从立法体例来看，应当适用于《物权法》 动产章节中的所有 147
论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021
论文摘要 不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。 故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。? 《法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。 一、不动产物权登记的含义 登记，也称不动产物权登记，指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。 （一）不动产的含义
论准不动产物权的变动 【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。 【关键词】准不动产；物权；物权变动 一、准不动产物权概述 《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。[1] 现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。 二、我国准不动产物权的变动的审视 《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。 （一）法律适用中的冲突 我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。《担保法》规定，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具登记时为抵押合同的生效要件，未登记的不发生法律效力。然而其与《民用航空法》《海商法》在民用航空器和船舶的物权变动规定上出现了冲突，遵循特别法优于一般法的规定，优先适用《民用航空法》和《海商法》的规定。 （二）公示中存在的缺陷
论不动产物权变动的交付 摘要：一般认为，我国法上的物权变动原则上采债权形式主义，例外采意思主义加公示对抗主义。在意思主义模式下，不动产物权何时变动，存在认定上的困难；而在债权形式主义下，登记成立与权利的真正变动之间又有很大的真空期。在不动产物权变动中，应当采债权意思加交付成立，登记对抗的做法。赋予交付为不动产物权变动的公示手段，赋予占有为不动产物权享有的公示手段，登记为不动产物权对抗善意第三人的手段。这种方式，因需要交付成立不同于意思主义，因登记对抗，不同于登记成立的形式主义。关键词：不动产；物权；交付 一、《物权法（草案）》的规定及其理论背景 《物权法（草案）》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。《物权法（草案）》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法（草案）》第209条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权以及依法可以用于抵押的其他不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。 一般认为，上述《物权法（草案）》关于不动产物权变动的规定，采物权变动的债权形式主义。 所谓债权形式主义，为意思主义与登记（不动产）或交付（动产）的结合，以奥地利民法典为代表，所以也被称为奥国主义。依此主义，
物权因法律行为而发生变动时，除了需要当事人之间有债权合意外，还需要登记（不动产）或交付（动产）的形式，才发生物权变动的效力。 [1]物权变动需要公示。广义的公示指一定的法要素（法律事实、法律行为、权利、法律上的地位和关系）存在与否的广为第三人认知的行为和手段。公示的本质是一项广泛赋予第三人认知可能性的法制度。[2] 公示方法因不动产和动产而有差异。不动产的公示方法为登记、动产则为交付和占有。这似乎已经是天经地义的常识。不动产登记制度始于12世纪前后，当时德国北部城市有土地物权变动须记载于市政会所掌握的都市公簿的习惯，[3]乃未被罗马法征服的日耳曼传统，后于18世纪在普鲁士和法国抵押权中复活，现代不动产登记制度的直接渊源是法国的抵押权登记制度。动产的变动则自罗马法、日耳曼法以来一直如此。[4] 一个不动产物权变动，无论我们赋予其怎样的法律含义，在事实上，一般都需要以下几道程序：合同（债权或物权）、交付、登记。无论哪国的民法典，也都是在这几个因素上做文章。[5]因不动产物权的类型不同，这几道程序也会有不同。比如，不动产所有权变动需要完整的三个程序；而对于不动产抵押权设置，则无需现实交付。因此，本文的讨论，除非特别说明，限定在事实上存在交付的不动产物权变动场合。如果最终结论成立，我们再将结论做一扩展。按照债权形式主义的一般理论，不动产物权变动的公示方法就是登记。也就是说，
第二部分物权变动 考点2 动产物权变动的公示方式★★★ 【学习提示】建议掌握各种情况下的动产物权变动的规则，观念交付的内容做客观题准备。 一、动产物权变动的规则 1.动产物权的生效要件： （1）总规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 （2）特殊：以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 2.动产物权的对抗要件： （1）总规定：除法律另有规定外，动产占有人被推定为动产所有权人。 （2）特殊：登记对抗 ①船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 ②动产抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 【注意】转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为“善意第三人”的，除法律另有规定外，不予支持。 【思考】判断下列情况下合同生效的时间、物权生效的时间以及可以对抗第三人的时间： a.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备买卖合同，设备于1月10日交付给B公司，1月20日完成登记手续。 b.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车买卖合同，小汽车于1月10日交付给B公司，1月20日完成登记手续。 c.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备抵押合同，双方于1月10日完成登记手续。 d.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车抵押合同，双方于1月10日完成登记手续。 【例题?单选题】2018年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。10月12日，乙公司交付了20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。下列说法正确的是（）。 A.甲公司于2018年9月8日合同成立时取得货车的所有权 B.甲公司于2018年10月12日交货时取得货车的所有权 C.甲公司于2018年10月13日登记时取得货车的所有权 D.甲公司于付清货款时取得货车的所有权 【答案】B 【解析】特殊动产，如船舶、航空器、机动车，自交付时所有权转移。 二、交付的种类 1.简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。——买方先借（租）后买
2015年司考民法知识点——物权变动的类型与区分原则 一、物权变动的类型（★★） 善意取得（《物权法》第106条） 生效法律文书（《物权法》第28条） 继承（《物权法》第29条） 非基于法律行为的物权变动合法建造房屋、拆除房屋（《物权法》第30条） 征收、没收、强制执行（《物权法》第28条） 物权无主动产的先占 变动添附（加工、附合、混合） 取得孳息（《物权法》第116条） 单方行为（抛弃物权、捐助） 基于法律行为的物权变动双方行为（买卖、赠与、抵押、质押、承包合同等） 多方行为（合伙协议、设立公司的协议） 二、基于法律行为物权变动的区分原则（★★★） 1．区分原则的含义。区分原则要求，在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生与债权效果（法律行为生效）的发生。 ?法律行为是否生效，债（天星司考）权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。 ?物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。 ?因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。 2.区分原则的具体内容。《物权法》第15条确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则。不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：?房屋买卖（赠与）中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋（天星司考）买卖（赠与）合同的生效要件，房屋买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第15条）。 ?不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第187条）。 ?动产买卖（赠与）中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人（受赠人）尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖（赠与）合同的生效要件，买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第（天星司考）23条）。 ?动产质押时，未交付动产（或者采用占有改定方式交付）的，质权未设立，但不因此影响质押合同的效力（《物权法》第212条）。 【例1】甲将房屋出卖给乙，交付了房屋，但尚未办理过户登记。①根据区分原则，因未登记，乙尚未取得房屋所有权，但甲、乙间（天星司考）的房屋买卖合同已经生效。②区分原则的价值在于：（a）未经公示（登记），不发生所有权变动，以保护交易安全（再同甲交易之人的交易安全）。（b）甲、乙间的买卖合同已经生效，乙享有合法的债权。基于该债权，乙有权请求甲办理过户登记，甲拒绝的，乙可通过强制执行取得房屋的过户登记。如此，乙的期待利益获得保护。③若甲铁了心不让乙取得房屋所有权，甲只有两种方法：第一，放一把火将房屋烧毁；第二，将房屋出卖给不知情的第三人并办理过户登记。这样，乙确实不能取得房屋所有权了，但乙仍可基于有效的买卖合同请求甲承担损害赔偿等违约责任。 【例2】《物权法》颁布后，甲、乙为了好玩，想单纯体验一把不动产过户登记，就签订了份
确定不动产物权登记机关的理论 随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。 一、不动产物权登记制度的理论基础 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务;同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所
浅议我国物权法中的物权变动规则(一) 摘要：我国物权法的立法已经进入了一个关键的时期，而物权变动始终是物权法立法中一个重要的问题。物权变动包括动产物权的变动和不动产物权的变动，本文将通过对我国物权理论以及立法现状的研究，探讨我国物权法立法中物权变动规则的构建。 关键词：物权变动物权行为公示公信原则善意取得 一、物权变动理论的比较分析 物权变动就是物权的产生、变更和消灭的总称。由于物权是对物直接进行支配的权利，并且具有优先权和物上请求权的效力，所以民法上对于物权的变动必须规定一定的变动规则，使得民事生活能够顺利进行。 物权变动的原因很多，各国民法规定得比较一致，如依法院判决、法律的规定、政府指令、继承、事实行为、取得时效等均可以发生物权变动，但是最重要的是民事法律行为。关于物权变动原因的民事法律行为的效力，立法例上有不同的做法。 1、以《法国民法典》为代表的意思主义 该立法例认为，物权变动是债权合同的效果，在债权合同之外不存在引起物权变动的其他物权行为的存在，而交付和登记不过是对抗第三人的要件而已。例如《依法国民法典》第1583条规定当事人双方就其标的物及价金达成合意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告成立，标的物的所有权即依法由出卖人转向买受人。由于合意是当事人之间的内部行为，不易被外人所知晓，为了保护第三人的利益，《法国民法典》同时规定对于不动产以登记，动产以交付为对于第三人发生效力的要件，但是对于当事人双方没有任何影响。法国的这种立法模式为日本所接受，《日本民法典》176条：“物权的设立及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。” 这种以“公示对抗主义”对抗第三人的物权变动“债权意思主义”立法模式的优点就在于有利于简化交易的过程，易于为普通老百姓所接受，并充分体现了当事人之间的自由意志。但是其缺点在于使物权变动在实际上被架空，转移的物权会处于有名无实的地位。例如，当事人双方达成合意，所有权移转，但是没有交付或登记，此时，买方将所有权再次出让，则第三人获得所有权，那么原买受人的所有权被架空。 2、以《德国民法典》为代表的形式主义 该立法例认为，债权合同仅发生以物权产生、变更和消灭为目的的债权和债务，而物权变动效力的发生，直接以登记或交付为条件，即在债权合同之外还存在一个以直接发生物权变动为目的的物权合同。《德国民法典》第873条规定，为了让与土地所有权、为了对土地设定权利、以及为了让与此种权利或对此种权利再设定其他权利，除法律另有规定外，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登记入土地登记簿册。这种立法将债权行为与物权行为进行了区分，并将该物权行为作为物权变动的依据，而不追究其原因行为。第921条：“为转让动产的所有权，所有人必须将该物交付给取得人，并且所有人和取得人必须达成关于所有权应移转的合意。取得人正在占有该物的，只需要有关于所有权移转的合意即为足够。” 这种物权变动模式，使得债权行为与物权行为相分离，同时也使得物权变动具有独立性和无因性。这种立法例的优点在于可以使法律关系明确，有助于法律的适用。同时，能够很好的保护第三人的利益，保障交易安全，迅速，并有利于减少举证困难。但是，这种立法例最大的缺点就在于严重损害出卖人的利益，有违民法中的公平原则。在原因行为有瑕疵的时候，买受人仍旧能获得所有权。 3、以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表的折衷主义 这种立法模式介于上述的两种做法之间。一方面，它不承认物权行为的独立性和无因性，另一方面，它又认为仅依债权行为不能发生物权变动的效果，还必须有登记或交付等形式才能
论机动车等特殊动产物权的变动 作者：冉克平文章来源：《法学评论》点击数：1096 更新时间：2015-9-10 内容摘要：我国《物权法》第24条对特殊动产物权的变动采取交付生效、登记对抗的立法模式，即“物权生效（合意+交付）→登记对抗”的混合主义，交付与登记两种公示方法具有不同的功能：前者为物权变动的生效要件具有形成力，后者为物权变动的对抗要件具有对抗力。对抗力的发生以物权的变动为前提，善意第三人的界定应当借鉴日本民法相关学说与判例。对于特殊动产的多重让与，应该在交付的形成力与登记的对抗力的前提之下，结合当事人的意思表示具体进行分析。法释〔2012〕8号第10条虽然以交付的形成力与登记的对抗力为法理基础，但是在逻辑上并不连贯，而且不顾当事人的意思，强制性的贯彻交付优先于登记的规则，这些均有待进一步的完善。 关键词：特殊动产；交付；登记；善意第三人；登记对抗主义 问题的提出 我国《物权法》第24条对于机动车、船舶、航空器等特殊动产物权的变动采取的是登记对抗模式。由于登记对抗主义模式“初视之下，似甚简明易解，惟深思之余，则可发现实蕴藏甚多疑义”。[1]日本民法学界对此更是争论上百年，虽有主流学说与判例，但至今尚无完全统一的见解。[2] 由于我国学者对物权变动理论的研究主要集中在债权形式主义与物权形式主义之上，因此如何解释与适用《物权法》之中作为例外存在的登记对抗主义模式，遂成为理论与实务中的疑难问题。2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第10条是对特殊动产多重买卖的履行顺序的规定，其不可避免的涉及特殊动产的物权变动问题。由于该条疑义甚多，多数学者持批评甚至否定态度[3]，但亦有少数学者力主捍卫。[4]尤其值得注意的是，司法解释的立场恰好源自少数说。[5]虽说少数见解未必就不正确，但是由此形成的“学说与司法”之间相互扞格的二元现象足以引人深思。笔者不揣浅陋，拟对《物权法》第24条规定的特殊动产物权的变动予以研究，兼析该司法解释的得与失，以期引起学界更多的关注，使相关法律及其司法解释更趋完善。 一、特殊动产物权的变动模式分析 所谓特殊动产，是指船舶、航空器和机动车等可以移动但具有特殊地位的动产，又被称为准不动产。依据《物权法》第24条及第188条规定，特殊动产既包括船舶、航空器和机动车，也包括正在建造的船舶和航空器。 在《物权法》颁布之前，我国法律对船舶和航空器规定的物权变动虽有规定，但因立法表述上的模糊，学说上的见解并不一致。《海商法》（1992年）第9条与第13条第1款分别对船舶所有权的变动与抵押权的设立进行了规定。[6]对此，学说上的主流观点认为，当事人的意思是决定船舶物权变动的首要和决定因素，合意即可导致船舶物权变动，登记仅具有对外公示的效力。[7]《民用航空法》（1995年）第14条第1款与第16条也分别对航空器所有权的变动与抵押权的设立予以了规定。[8]学说上认为，航空器物权变动的公示方式不是交付而是登记，未经登记不得对抗第三人。[9]
司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为物权变动的区分原则 司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为物权变动的区分原则。基于法律行为物权变动的区分原则是司法考试物权法的重要考点，考生应当重点复习。法律教育网的小编整理了基于法律行为物权变动的区分原则的名师讲义，供考生复习参考。 精彩链接： 司考钟秀勇物权法讲义：物权变动分类 司考钟秀勇物权法讲义：物权法定原则 司考钟秀勇物权法讲义：物与物的分类 司考钟秀勇物权法讲义：占有的推定 《物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。 1．区分原则的含义 区分原则要求，在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生与债权效果的发生。①法律行为是否生效，债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。②物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。③因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。 2．区分原则的具体内容 《物权法》第15条确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则，不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：①房屋买卖（赠与）中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋买卖（赠与）合同的生效要件，房屋买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第15条）。②不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第187条）。③动产买卖（赠与）中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人（受赠人）尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖（赠与）合同的生效要件，买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》
第2单元物权变动 考点四：物权变动的公示方式（3级）（2009多；2013案；2014多；2015单；2016案；2017单、案） （一）动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 1.变动规则交付生效 总原则：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另 有规定的除外。（2013案；2017案） 登记对抗 特定动产：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和 消灭，未经登记，不得对抗善意第三人 【提示1】1.动产物权的设立和转让，主要是指当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。2.实践中，履行交付义务不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这才是完整的交付。3.“法律另有规定”，主要包括以下三种情形：（1）简易交付、指示交付、占有改定对动产物权的设立和转让所规定的特殊情况；（2）非依法律行为而发生的物权变动的规定；（3）动产抵押权和留置权的规定。 【提示2】善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生变动的其他人。 【案例】A公司将生产设备和小汽车均售予B公司，双方5月1日均签订买卖合同，5月6日均交付标的物，5月12日均办理了登记手续。 【解析】（1）合同生效时间：生产设备与小汽车均为5月1日；（2）所有权转移时间：生产设备与小汽车均为5月6日；（3）何时可对抗善意第三人：生产设备为5月6日，小汽车为5月12日。 （一）动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 2.交付方式现实交付直接交由对方依法占有 交 付 替 代 简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物 权自法律行为生效时发生效力 指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交 付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交 付。（转让人与受让人有关转让返还原物请求权的协议生效 时为交付之时） 占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的， 物权自该约定生效时发生效力
论我国不动产物权登记之效力 Review on the register efficiency of the property right of real estate Civil and Commercial Law School Zhu Huimin ：The real estate register system is the essential part of the Property Law. It is of great significance to social economy. Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories. The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china. 一. 不动产物权登记效力概述 不动产，是相对动产而言，“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物”。[1] 不动产往往具有本身价值巨大、一经移动就会破坏其价值等区别于动产的特点，势必要求其上的 权利状态通过公示使其物权的变动可以从外部查知的方式表现出来，以 此平衡权利人与第三人之利益。 不动产物权登记的效力，是指“登记这一法律事实对当事人的不 动产物权所施加的实际作用。” [2] 也就是关于登记的法律效果。就不动产物权登记所产生的效力，主要有以法国和日本为代表的登记对抗
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/5618585387.html, 不动产登记与不动产物权变动的关系 不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明,使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径,保证第三人的信赖利益不致遭受损害。但在采物权变动公示成立要件主义的情况下,不动产登记的效力有可能被夸张。此种夸张主要表现为两个方面:一是认为“一切不动产之物权变动均须以登记为成立要件”;二是认为“一切不动产物权之设定非经登记不能成立”。 在我国的某些理论著述及有关现行立法中,登记实际上被认为是不动产物权之得失变动惟一的法定依据。如我国1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。但物权之公示与物权之享有并非同一性质的问题,在很多情况下,物权公示并非物权享有的原因。即使在实行物权变动的形式主义的立法,虽然物权变动以公示为成立要件,无公示即无物权变动,无公示即无受让人物权的享有。但是,就所有权的原始取得而言,无论动产或者不动产,其所有权取得本身并不以所有权的公示为条件;而就所有权的继受取得而言,无论动产或者不动产,在某些特定情形,其
所有权的转移也并不取决于物权变动的公示。所以,所谓物权公示的“成立要件主义”的确定,仅具有相对意义:实质上,将登记作为不动产物权变动发生的根据,主要针对的是既存不动产物权因当事人的意思而发生转移的情形以及基于当事人的意思而于不动产上设定他物 权的情形,以此透明不动产物权关系,达到保护交易安全的目的。因此,对于不动产物权公示成立要件主义,可以理解为“凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的,非经登记不发生效力”。但不可理解为“一切不动产物权之得失变动,非经登记,不得发生效力”。 参考有关国家和地区的立法,根据我国的实际情况,就不动产而言,有下列界限需要划明: 一、实行绝对的登记主义的不动产物权及其范围 所谓绝对的登记主义又称“登记成立要件主义”或者“设权登记”,指非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。 实行绝对的登记主义的不动产物权主要包括: (一)依法律行为而取得(设定)、丧失或者变更之不动产物权,但法律另有规定的除外此类情形包括以法律行为设定的不动产用益物 权(地上权、地役权等)以及抵押权;房屋买卖、赠与、互易以及土地
《物权法解释一》十大必考考点解读及配套练习 主讲人：段波 3月3日（周四）晚七点半 YY频道21101 一、不动产登记的两个基本问题 （一）与行政诉讼法的对接 物权法解释一第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 物权法第二十一条【登记错误赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 结论1：不涉及登记程序错误时单独提起民事诉讼 例：甲乙夫妻婚后购买的房子，两人商量仅登记在甲名下，然后就房屋归属发生纠纷结论2: 涉及登记程序错误时有两种起诉途径 例：甲乙共有的房子乙伪造甲的身份证明和授权委托书将其出卖于丙并过户1 路径1：甲提起民事诉讼（无权代理不被追认，合同无效，确认物权），然后，再依据该胜诉判决要求登记机关更正登记，并就登记错误要求登记机关和乙承担不真正连带责任（行政诉讼）——两次诉讼，谁主张谁举证 路径2：甲提起行政诉讼，要求撤销错误登记并一并解决民事纠纷并进行行政赔偿——一次诉讼，举证责任倒置
（二）登记的推定效力的推翻 物权法解释一第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 结论：不动产登记与不动产物权的真实状态不一致时，后者可以以证据推翻前者。 例1：甲在乙寺院出家修行，立下遗嘱，将下列财产分配给女儿丙：乙寺院出资购买并登记在甲名下的房产；甲以僧人身份注册的微博账号；甲撰写《金刚经解说》的发表权；甲的个人存款。甲死后，在遗产分割上乙寺院与丙之间发生争议。下列哪一说法是正确的？ A. 房产虽然登记在甲名下，但甲并非事实上所有权人，其房产应归寺院所有2 例2：甲乙夫妻婚后购买的房子，两人商量仅登记在甲名下，然后就房屋归属发生纠纷二、异议登记 物权法第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登 记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构 予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 不动产登记条例实施细则84条：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登 记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记 存在并自担风险的书面承诺。 归纳总结：登记机关“三不”——不审查、不确认、不赔偿 2【解析】 A选项，物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但不动产物权的登记应区分外部效力与内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。《物权法》第19条第1款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。可见不动产登记薄并不具有绝对的证明效力。A项房产虽然登记在甲名下，但属于乙方寺院出资，故甲并非事实上所有权人，因本题并不涉及交易，因此应确认寺院为房产所有权人。故A选项正确。
我国物权法中物权变动规则
人正在占有该物的，只需要有关于所有权移转的合意即为足 够。” 这种物权变动模式，使得债权行为与物权行为相分离，同时也 使得物权变动具有独立性和无因性。这种立法例的优点在于可 以使法律关系明确，有助于法律的适用。同时，能够很好的保 护第三人的利益，保障交易安全，迅速，并有利于减少举证困 难。但是，这种立法例最大的缺点就在于严重损害出卖人的利 益，有违民法中的公平原则。在原因行为有瑕疵的时候，买受 人仍旧能获得所有权。 3、以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表的折 衷主义 这种立法模式介于上述的两种做法之间。一方面，它不承认物权行为的独立性和无因性，另一方面，它又认为仅依债 权行为不能发生物权变动的效果，还必须有登记或交付等形式 才能发生物权变动的效力。如《奥地利民法典》在否认物权行 为这一点上，与《法国民法典》相同，但依该法典地380条、 第424条和第425条的规定除债权契约外，还需交付或登记等 形式才能发生物权变动的效力。 这种立法模式，避免了债权意思主义使物权内容被架空的危险，又回避了物权行为理论不利于保护出卖人利益的缺陷， 符合实用和功利的要求。但是，它也在一定程度上继承了两者 的缺陷，交易过程不如“公示对抗主义”简便，同时理论分析 上也没有物权行为逻辑严谨。 二、我国物权变动理论分析 物权法出台之前，通过对我国民法体系中关于物权变动规则分析，很容易看出我国采取的是一种类似又不同于折衷主义① 的立法模式。我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者①郭明瑞：《物权登记应采用对抗效力的几点理由》，载于《法学杂志》2005年第4期，第13页；
试论不动产物权登记制 度 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
题目：试论不动产物权登记制度院系： 专业：法学 姓名： X X X 指导教师： X X X
院系 年级XXXX级学号 XXX 姓名XXX 学习中心 XX 指导教师 XXX 题目试论不动产物权登记制度 指导教师 评语 是否同意答辩过程分(满分20) 指导教师 (签章) 评阅人 评语 评阅人 (签章)成绩 答辩委员会主任 (签章) 年月 日
毕业论文任务书 班级 XXXX级学生姓名 XXX 学号 XXX 发题日期：年月日完成日期：年 月日 题目试论不动产物权登记制度 1、本论文的目的、意义不动产登记制度是物权法的一项重要内容。该制度从 产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世 界各国基本上均予采用。但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如 德、匈等国采取“登记要件制度”；美、英等国采取“托伦斯制度”；法、日等国 采取“契约登记制度”。由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。我国虽 然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实 践上也缺乏可操作性。从严格意义讲，我国的不动产登记制度还尚未建立。因此， 研究我国不动产登记制度，并对现有规定提出修改和完善的建议，是摆在法律工作 者面前的一一个重大课题。本文试就此问题作一探讨，并就构建我国的不动产登记 制度提出自已不成熟的主张。 2、学生应完成的任务 第一步：在全面掌握有关理论的基础上积极着手收集资料，拟定该论文大纲； 第二步：依据指导老师修改后的论文提纲撰写论文； 第三步：向指导老师提交论文初稿； 第四步：依据老师的指导对论文进行反复修改； 第五步：论文定稿并对论文进行装订； 第六步：对论文答辩进行准备。 3、论文各部分内容及时间分配：（共10 周） 第一部分不动产登记制度的产生和发展趁势 ( 1 周) 第二部分不动产登记制度的意义和作用 ( 2 周)
第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50) 1. 登记生效 （ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题） 【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （ 2 ）登记权利人VS真实权利人 ①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。 ② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 （ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2. 登记对抗 （ 1 ）土地承包经营权 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 （ 2 ）地役权 地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述 考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的 （ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的 变更登记适用于不涉及不动产 权利转移的情形 （ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的 （ 4）同一权利人分割或者合并不动产的 （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺 位发生变化的 （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间 等发生变化的 （ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的 （ 8）共有性质发生变更的 当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有： （ 1）买卖、互换、赠与不动产的 （ 2）以不动产作价出资（入股）的 （3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发 转移登记适用于不动产权利转 移（权利人发生变 化）的情形 生转移的 （ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的 （ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的 （ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的 （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利 发生转移的 （ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的 （ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的 属于注销登记的情形主要包括： （ 1）不动产灭失的 注销登记不动产权利消灭时， 需要办理注销登记 （ 2）权利人放弃不动产权利的 （ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的 （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消 灭的