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目录
引言
第一部分市场解构
基本描述
项目SWOT分析
目标市场定位与分析
第二部分客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析
第三部分产品策略
策划思路
产品规划
卖点梳理
第四部分价格策略
价格策略
价格结构
价格预期
第五部分营销通路
营销展示中心
接待中心
VIP营销
第六部分营销推广
推广策略及遵循原则
案名与LOGO
推广总精神
营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略
整体营销战略
入市策略
推广策略
推广部署
阶段销售周期划分及策略附录
引言
对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的
1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值：
中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区；
升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力；
新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。策划思路
详细请参阅《六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》
第一部分市场解构
基本描述
六安市地理位置优越，临近合肥市，为皖西地区的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；六安历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持；
六安交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；
六安经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2003年城镇居民可支配收入5139元，为安徽省最低水平，低于全省平均水平1628.55元；
六安是劳务输出大市，全市外出务工人员达到107万人，其务工所得为六安市居民的一个重要收入来源，返乡置业者为一潜在的有效需求群体；
旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力；也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。
项目介绍
1．地块四至
北面：北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望；
西面：西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城；
东面：东接天盈星城新地块和六安行政服务中心；
南面：南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴六安火车站；
2．主要规划指标
土地面积：261931平方米。
用地性质：住宅用地。
容积率：1.3。
建筑退让：退让佛子岭路25米，解放南路40米，退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路布置，其他道路不得布置对外的商业门面。
3．地块周边规划
项目所处位置为南部新区，除规划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施，项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设，东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。
4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高
⑴．目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；
⑵．项目距市中心3公里，7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠312国道，向东可达合肥，向西可通河南，
紧邻火车站，而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气；
⑶．教育、医疗等社会配套严重不足。
⑷．其他配套设施现状；
①．政府机构：项目东面临近六安行政服务中心和市委市政府新办公大楼。
②．教育：项目北面有六安六中、交通小学和国防科技学校。
③．医院：项目向西北磨子潭路上有六安市第二医院。
④．娱乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。
⑤．景观：项目向北是沿河的城市公园。5．环境分析：
⑴．区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
⑵．居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性
影响。
⑶．景观环境：项目南边有规划中的森林公园，享有景观优势。
⑷．商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
⑸．竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。
⑹．类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品。SWOT分析
1．优势（STRENGTH）
⑴．地段优势
项目地块位于城南新区，近接火车站，该区域为六安市未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵．交通优势
项目地块紧邻火车站和312国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
⑶．后发优势
本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
⑷．规模优势
本项目用地面积超过了26万平方米，社区规模在六安本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
2．劣势（WEAKNESS）
⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．毗邻火车站及312国道，对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点（opportunity）
⑴．六安社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。
⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。
⑶．六安本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.
⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
4．威胁点（threaten）
⑴．六安本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近合肥，削弱其作为区域中心城市的辐射力。
⑵．近年来六安经济有了很大的发展，但相对而言六安本地居民对房价的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在合肥投资购房可能
性较大。
⑶．2005年为六安大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将
会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天盈星城已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，安徽水利开发的和顺名都城体量在24万方左右，因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。
⑷．区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是六安市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。
⑸．宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形
成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。
第二部分客户分析
目标市场定位与分析
1．目标消费群定位
先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：
⑴．客源区域
①．一级区域：六安主城区内；
②．二级区域：六安主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。
⑵．客源职业
①．私营业主、个体经营者；
②．六安在外务工者；
③．六安本地政府公务员；
④．企业高级管理人员；
⑤．学校、医院、银行等企事业职工；
⑥．六安本地效益较好的企业职工；
⑦．富裕进城的农民。
⑶．客源购房目的
①．新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
②．改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；
③．工作型：因为工作原因来六安，为了工作方便的人群。⑷．吸引客源种类
①．以个体买家为主，集团客户为辅；
②．立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。2．主力客源分析
本案体量35万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。
⑴．公务员阶层
①．收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如上图。
②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内徽商集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量5万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格元平方米。
③．未来居住需求：
25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。
25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。
这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。
最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积平方米。
另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在六安属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
⑵．富裕阶层：
①．收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。
②．居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。
③．未来居住需求：
企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积平方米。
私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。
⑶．工薪阶层
①．收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。
②．居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。政府开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.94平方公里，先后改造地块40个，拆除各类旧房屋面积170万平方米，工薪阶层商品房的需求较强。
③．未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。
单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。
新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总
体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在平方米这个面积范围内也存在一定需求。
子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。
子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在平方米区间。
⑷．返乡置业者
①．收入状况：六安是一个劳务输出大市，全市外出务工人员达到107万人，返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般六安人均收入，相对六安的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。
②．居住现状：目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，六安城市人口将从目前的不足30万人达到2010的40万人，在这一过程中，对照六安经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。
③．未来需求：外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米，部分面积在130平方米以上。
⑸．具体房型的目标客户：
①．二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；
②．三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；
③．四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。
目标消费群购买心理及行为分析
本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前六安的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。
1．宽敞舒适的房型；
2．高质量的居住环境；
3．有一定规模的小区；
4．高标准的社区文化需求；
5．追求自由个性和实际效用的统一。
目标消费群需求分析
第三部分产品策略
策划思路
通过调查发现，目前六安市已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处六安市郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为：
人文品质清新健康
结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确定本项目的产品定位为：
中高端的“品牌社区”路线
据此
我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。
我们的策略：由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。
赢得消费者认同
借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场
项目自身胜出
同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘
我们的品牌在六安乃至安徽市场三级跳
1．“阳光化”的生活
由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造
空中花园概念。
2．优美的人文环境
百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。
在我们的调查中了解到，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。
3．提供大众运动空间、创造健康生活
社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。
总体规划构思
小区的规划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分体现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）。住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一。考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则：
1．以人为本
贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。
2．尊重自然
贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行
道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原则。
3．经济开发
规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。
4．人文内涵
通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。
5．科技生活
强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。
6．安全节能
为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。
7．配套完善
项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。根据六安市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。
8．管理周全
对于大体量的住宅项目而言，管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。因此，本案的物业管理分两步走。
⑴．硬件
在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。
⑵．管理公司的提前介入
在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。
同时兼顾
1．多样性
在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。
2．合理性
理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便。
3．安全性
为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。
4．生态性
对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风
采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。
差异化选折——产品规划
1．产品定位
⑴．品质定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。
⑵．形象定位
①．政务别苑——针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。
②．文化宅苑——针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。
③．都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。
④．精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已经形成的家园氛围，为其带来强烈的“自豪感、
满足感和归属感”。⑶．形态定位
开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在1.3—1.4，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。
⑷．功能定位
由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿解放路南、北二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。2．道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。
3．绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。
4．社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活”
与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计建议书)。
卖点梳理
1．卖点提炼
⑴．六安规模最大的社区——本项目是六安目前规模最大的住宅社区，也将成为六安房产开发项目的典范。
⑵．区位——位于政务新区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。
⑶．建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。
⑷．户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。
⑹．品牌开发商，品质有保障——华泰集团在全国具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。
⑺．人文——唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。
⑻．配套——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。
⑼．管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。2．卖
点营造：客户聚焦
房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》，是###特地为大家整理的，希望对大家有所协助！ 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须增强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质实行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处 顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿，力争 完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置 不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点： 对楼盘实行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略
价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
房地产营销策划方案书3篇 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。下面就是小编给大家带来的房地产营销策划方案书3篇，希望大家喜欢! 房地产营销策划方案书一 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产营销大赛策划书范本 Model of real estate marketing competition 汇报人：JinTai College
房地产营销大赛策划书范本 前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现 目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现 实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具 有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 这次由广东xxx学院资源与环境学院主办的第二届“星 海岸”杯房地产营销大赛在继承上年首届房地产营销大赛开拓、创新、可行等优点的基础上，秉承公平公正公开的原则，围绕“打造新时代房地产营销策划精英”理念，锐意改革，完善赛制，将给予广大学生更加开阔的创新空间与展示平台。 本大赛涉及多个专业，参赛的同学不仅能参与到实际的 房地产营销策划以及楼盘推广的活动中，进入十强者更能获得专业培训与楼盘实地考察的机会，丰富专业知识，提升自身能力。同时，为鼓励大家积极参与，大赛还设有丰厚的奖金哦!（一）报名： 1、时间：xx月xx号-xx月xx号 2、参赛方式：以团队方式自由组队参赛，每支队伍为4-5人。（即日报名即日参赛） 3、报名方式：
（1）网络报名： ①登陆资环学院官方的网站“ ”，下载报名表，按要求填写完毕，在截止时间前发至指定邮箱： ②截止时间：10月27号20:00 （2）现场报名： ①至报名点填写报名表，并上交工作人员 ②时间：xx月xx号-xx号 ③地点：各大饭堂门口 （二）初赛 1、主题：地产创意，翱翔天际 2、比赛形式： 作品若为手工制作（如手工模型，图画等），便拍3-5张照片，并对照片进行说明。 3、要求： （1）作品形式不限，充分发挥想象力，自主创新，严禁抄袭
一个完整的活动策划方案包括十二部分： 一、活动目的。你要确定此次活动的核心目的是什么？记住是核心目的 二、活动对象。要准确定位此次活动的针对对象，孩子、还是学生、年轻人等等 三、活动主题。1、确定活动主题，2、包装活动主题 四、活动方式。既然是门店销售，那就是现场销售咯 五、活动时间和地点。 六、广告配合方式。条幅啊，宣传彩页啊，充气娃娃啊等等，搞外围气氛的东西 七、前期准备。1、人员安排，2、物资准备，3、试验方案（要试验一下方案的可行性，试点） 八、中期操作。现场人员的工作安排，各负其责，以及对现场的控制，没人的情况该怎么办，人爆满的时候该怎么办。应对策略 九、后期延续。这个活动虽然主题一定只能做1次，但是借助这个活动，可以将销售延续好多天，怎么延续，就是你的问题了。 十、费用预算。这个工作难度比较大，你要把各项费用开支尽可能的列出来，再附加上下浮动空间，老板看了会很满意，支出对于一个公司很关键的。 十一、以外防范。1、相关行政执法部门的干预，如果他们突然来了查东西，你有应对策略吗？2、顾客的投诉，你如何解决，如果现场发生纠纷、争端，你要如何解决？3、根绝当地的地理位置、气候，预测可能会出现的突发天气状况 十二、效果预估。自我评估这个活动开展以后能有多大“效果”。公司所关注的效果就是收入情况，但是这个谁知道呢！所以要保守估计，如果超出了那是领导的“组织调度能力”发挥了作用，如果和你的估计差不多，那是你做了该做的工作。你明白我的意思吧。将本次活动的支出与预计收益情况列出来，让老板看到赚头。当然老板也不是傻子，如果最后结果不好，老板不会怪你的。有很多结果并非以人的意志为转移的。 收益的算法：假如彩页5000份，优惠额度8折，所有商品中处于中间价的商品500元，彩页有效率10%-30%，那么收益就出来了：5000×10%、30%分别为500和1500, 500×500×0.8 1500×500×0.8，500×500×0.8< 收益<1500×500×0.8 .
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
房地产营销策划方案格式范文-策划书范文 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显着的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性认识和理性认识相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;
2)展现楼盘的综合优势; 3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。 好东西总有不同之处，因而不同二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这八种不同的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 2、主要卖点： 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体
房地产营销策划书一、[世纪经典大厦]简介 地理位置：大连市星海湾星海广场 土地面积：4800平方米 占地面积：1613.97平方米 建筑面积：39919.5平方米 绿化率：30.8% 容积率：8.3 实用率：85% 建筑：高层高档公寓 户型：跃层与跃复合体共八种户型 四室二厅三卫——六室二厅四卫面积： 248——320平方米 总户数：126户 车位总数：120个 使用年限：70年 预计交付使用日期：2002年5月1日
二、环境和配套 [世纪经典大厦]座落于大连市著名的星海广场。 星海广场东临莲花山，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，与大连国际星海会展中心为邻，周围有百年城雕、海滨浴场、圣亚海洋世界、现代博物馆等休闲渡假场所，被称为大连城市第一景观。 这里交通便利、四通八达，距市中心4公里、距火车站5公里、距大连港8公里、距机场10公里、距沈大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502路等数十条主要交通线路经过于此，刚投入使用的轻轨电车从大厦旁穿过。 这里是大连市有名的学院区，幼儿园有空军一级幼儿园、星海幼儿园等；小学有富国小学、星海小学；中学有46中（辽师大附中）、31中、79中、48中；大学有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海事大学、辽宁税务专科学校、大连水产学院、大连市商业中专等数十所大中专院校。 这里距权威性医疗中心——大连医科大学附属二院仅一站地。 这里距大型百盛购物中心、家乐福超市仅5分钟车程。数百米外的星海广场东商业街正在建设当中。 [世纪经典大厦]处于繁华闹市的边缘，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风景一流，达到国际一流水平的城市规划、环境绿化以及环境保护，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家潮流。 三、[世纪经典大厦]户型特点
如何制定一个完整的活动策划方案? 想法和创意再精妙，我们都需要把它转化成具体的文字语言来表述给我们的客户，这就需要制定一个完整的策划方案。专业的策划方案由以下几个部分构成： 目的、愿景和使命的表达 每次活动的目的和愿景是需要在一开始就表达出来的。而每一活动的目的和愿景又需要表达出各利益相关者的共同利益。提出目的和愿景的用意在于，要为整个活动的运营提供明确的方向和注意的焦点。 愿景和使命可以分别表达，也可以放在一起表达。两者都具有简短、精确和励志的特点。愿景通常用来表达一项活动所要追求的长期成就和影响，而使命则更多的是表达活动运营组织为自己所设定的重要任务。 目标和任务 按照管理学理论，我们对活动的目的和使命进行了梳理。 一旦活动的使命被确定下来，活动项目负责人就要开始建立活动的目标和任务。目标是为活动的组织者提供总体的行动方向，而任务则是把活动的目标量化。在任务的表述中需要引进一些指标来作为参数，一方面明确任务的量，另一方面也是为活动运营效果的评估提供依据。目标和任务经常被混用，但这的确是两个不同的概念。有一个SMART的标准来规范活动任务的制定，示例如下： ·专门的(Specific)――专注于实现活动的目标。 ·可测算的(Measurable)――用量化的方式表达。 ·共识的(Agreeable)――要取得所有责任人的共识。 ·现实的(Realistic)――要确保有足够的人力、财力、和其它物质资源来实现。 ·按时完成(Time specific)。 每个活动要完成的任务都有所不同，但也有一定的模式可循，如下表所示： 活动要完成的任务示例 创意的构想
经过头脑风暴以后，创意策划团队对本次活动所要传递的核心价值已经形成了概念，并对其表现形式经过了可行性的论证后所形成构想。 运行计划 运行计划是完成活动的目标和任务的各项工作的核心，同时也是对活动战略的执行依据。运行计划通常包括的方面是：预算、市场营销计划、行政管理计划、舞台计划、调研和评估计划、风险控制计划、赞助计划、环境废物管理计划、节目内容计划、交通计划、现场销售计划以及人员计划。每一个单项的运行计划应包括： ·目标和任务。 ·行动计划和时间安排。 ·责任人及其相关的任务。 ·监控系统，包括预算。 资源的分配(如：财务、人力、和支持的设备和服务)。 The furthest distance in the world Is not between life and death But when I stand in front of you Yet you don't know that I love you. The furthest distance in the world Is not when I stand in front of you Yet you can't see my love But when undoubtedly knowing the love from both Yet cannot be together. The furthest distance in the world Is not being apart while being in love But when I plainly cannot resist the yearning Yet pretending you have never been in my heart.
房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件
一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以
房地产营销大赛策划书 这次由广东商学院资源与环境学院主办的第二届“星海岸”杯房地产营销大赛在继承上年首届房地产营销大赛开拓、创新、可行等优点的基础上，秉承公平公正公开的原则，围绕“打造新时代房地产营销策划精英”理念，锐意改革，完善赛制，将给予广大学生更加开阔的创新空间与展示平台。 本大赛涉及多个专业，参赛的同学不仅能参与到实际的房地产营销策划以及楼盘推广的活动中，进入十强者更能获得专业培训与楼盘实地考察的机会，丰富专业知识，提升自身能力。同时，为鼓励大家积极参与，大赛还设有丰厚的奖金哦！ （一）报名： 1、时间：10月21号-10月27号 2、参赛方式：以团队方式自由组队参赛，每支队伍为4-5人。（即日报名即日参赛） 3、报名方式： （1）网络报名： ①登陆资环学院官方网站“https://www.doczj.com/doc/5518308291.html,”，下载报名表，按要求填写完毕，在截止时间前发至指定邮箱：zhfdcyxds@https://www.doczj.com/doc/5518308291.html, ②截止时间：10月27号20:00 （2）现场报名：
①至报名点填写报名表，并上交工作人员 ②时间：10月24号-25号 ③地点：各大饭堂门口 （二）初赛 1、主题：地产创意，翱翔天际 2、比赛形式： 围绕主题，对地产相关内容进行解读，可涉及法律法规，房地产市场现状分析，房产设计理念、对房地产未来看法等相关方面，讽刺时弊，锐意创新，并通过绘画(附上100左右说明寓意)、视频、音频、文稿等任意形式加以说明，在指定时间内发送至以下邮箱： zhfdcyxds@https://www.doczj.com/doc/5518308291.html,。 作品若为手工制作(如手工模型，图画等），便拍3-5张照片，并对照片进行说明。 3、要求： （1）作品形式不限，充分发挥想象力，自主创新，严禁抄袭 （2）参赛队伍建一个新浪队伍比赛微博（可用原私人微博），并以“12资环房地产营销大赛”+“队伍名称”命名，如：“12资环房地产营销大赛销房队”。比赛期间及时上传作品，作品上传后要通过@的方式告知主办方（大赛官方sina微博：“资环房地产营销大赛”），主办方会现场截图进行存档凭证，更新动态。 4、作品提交时间：报名即日起至10月31日20:00
“顺驰—汉沽第壹城”营销策略技术方案
目录： 第一篇：分析篇 一、市场背景： 二、竞争对手分析： 三、已售产品分析： 四、已购客户分析： 五、产品前期市场推广简要分析： 六、分析归纳总结： 第二篇：策略篇 一、工程营销目标： a)工程的总体销售目标 b)分阶段的销售目标： 二、工程总体营销策略 1、工程整体营销思路 2、销售现场策略 3、价格策略 4、渠道策略 5、推广策略 第三篇：执行篇 一、月度营销推广技术方案 1、财务指标 2、推广目标 3、渠道 4、销售控制 5、现场说辞要求 6、推广主线 7、推广步骤 1）推广主题 a)宣传时间 b)宣传内容 c)宣传意义 d)宣传媒介 2）配合活动主题 a)活动时间 b)活动内容 c)活动对象 d)资源整合
第一篇：分析篇 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼M之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。 汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平M以上。在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而井田置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。 汉沽顺驰第壹城，位于汉沽文化街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风路连接着汉沽未来的旅游区，因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点中学一中、八中，文化氛围浓重。社区规划建筑面积约12万平方M，景观设计
开幕式活动策划方案 篇一：展览会开幕式方案 一、时间 2013年4月1日 二、地点 亚龙湾海滩 三、口号： 聚焦三亚，放眼世界 四、logo 五、基调 热烈、精彩、大气、青春、活力 六、主持人 张童（三亚电台新闻主播） 七、邀请人员 主办：三亚市政府（代表人员） 承办：三亚市旅游局（代表人员） 协办代表人员 八、主要程序 8:00大会工作人员、礼仪人员就位，进行各项准备、查验工作，各展台参展人员入场； 8:10-8:30领导、贵宾及媒体记者等入场、签到；
8:50-9:00引导参加开幕式的领导、贵宾步入主席台； 9:00-9:20主持人宣布开幕式开始，介绍与会领导、贵宾、媒体；9:20-9:40校长致开幕辞； 9:40-10:00三亚市政府代表；旅游局代表致辞； 10:00-10:20校长宣布“三亚国际摄影节”正式开始； 10:20-10:25在音乐声中，主持人念倒计时，致辞嘉宾做开幕剪彩。10: 30-10:35展会正式开始，引导出席开幕式的领导、贵宾、媒体等步入展会； 10:40开幕式结束，观众入场，展览正式开始。 七、会场布置及其他 1、背板与地台搭建；（按设计方案实现） 展板设计数量、面积及摆放位置 2、接待安排；（具体摆放安排由会展工作人员负责、）贵宾签到台、签到簿准备，贵宾签到迎接； 礼仪人员沟通与安排； 3、主席台前设安全警戒线； 4、绿植安排、音响系统布置与调试（控制台、音箱、麦克摆放及布线安全等）； 5、由专人负责整体协调现场工作； 6、合作媒体摄影、摄像机位安排； 7、铺设红色地毯（主席台）、摆放音响设备；
8、相关物料准备 签到台：桌花、桌布、签到簿、签到笔、剪刀，迎宾礼仪小姐(数量视贵宾人数定)； 主席台：音箱、话筒，绿植若干（用于主席台前）、礼花炮等。 八、主要分工 旅游系办公室主要工作： 开幕仪式流程设计与确认； 开仪背景板设计方案确认； 嘉宾选择邀请、接待及礼品准备； 主持人安排； 仪式现场布置方案确认； 仪式现场讲话稿撰写； 协调确定致辞嘉宾、商定致辞内容等； 主席台站位安排，签到台与物料摆放; 按确定的方案完成背景、地台搭建及开幕式现场布置； 落实开幕式所需的各种物料准备； 配合完成现场的各项组织工作。 九、预算 预算表 篇二：运动会开幕式活动方案 天竺山镇中心学校
房地产营销策划方案 简介 所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 创意 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及
住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 主要卖点： 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： （1）地理位置（2）、楼盘设施结构；（3）、楼盘做工用料；（4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。 广告诉求点： （1）阐述楼盘的位置；（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；（3）阐述楼盘交通条件；（4）阐述楼盘人口密度情况；（5）阐述楼盘的升值潜力；（6）阐述楼盘开发商的信誉；（7）阐述楼盘的背景以及公司规划；（8）阐述楼盘的舒适温馨；（9）阐述楼盘的实用率；（10）阐述楼盘的品质；（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段： 第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。 第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。 第三阶段：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。 总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。 广告表现：
房产营销策划方案书 篇一：房地产营销策划书(完整版) 香格里拉地产广告策划前言随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发
的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。 目录 摘要 一．市场状况分析 宏观环境分析 竞争环境分析 二．SWOT分析 优劣势分析 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 广告目标 目标市场选择 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合 广告诉求策略 广告表现策略 广告媒介策略 五．计划具体实施
房地产营销策划方案范文 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为 1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过
全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各