福建日丰永安浩宇纺织厂地块初步市场调研报告
初步定位思路
项目营销推广初步思路
前言
感谢福建日丰房地产开发有限公司对我们的信任，并就在永安短短两天时间的市场初步调研工作中，贵司各位领导给予的支持和帮助再次表示由衷的谢意。
因双方未形成具体的合作，故我们仅用两天时间就永安市宏观经济环境、房地产市场环境、浩宇纺织厂地块的相关经济技术指标做了初步的研判。在此基础上，提交的报告内容肯定会有瑕疵。待双方确定合作关系，我公司将提交详尽周到的报告。
本报告设计相关规划资料及统计数据，由我公司调查人员通过永安规划局、房管局、永安房产信息网、各楼盘展示中心、永安当地房地产专业人士访谈所采集，具有95%以上的准确率，是可以作为调查分析依据的。
第一章项目宏观环境调研
第一节永安概括
一、概括
永安别名“燕城”，位于福建省中部偏西，东靠大田县，西邻连城县，南毗漳平市，北与明溪县、三元区接壤。市中心距福州280公里，离厦门290公里。1984年撤县设市，现辖4个街道、7个镇、4个乡。土地总面积2942平方公里，城市建成区面积24平方公里。总人口32万，其中城镇人口18万，城镇化水平达57.8%，高于全国、全省平均水平。
山川秀美，物产丰饶，森林覆盖率86.3%，位居全国第一。近年来先后荣获中国十佳魅力城市、中国优秀旅游城市、国家地质公园、国家园林城市、中国笋竹之乡、中国竹子之乡、全国绿色小康县（市）、全国绿化模范县（市）、全国植树造林绿化先进市、全国双拥模范城二连冠、全国科技进步先进市、全国计划生育优质服务先进市、全国团建先进县（市）、全国民政工作先进市、全国文化先进市、国家三类城市语言文字工作达标城市、全国文化信息共享工程试点市、全国城乡低保规范化建设先进县（市）、全国粮食生产先进县、全国农田水利基本建设先进县（市）等30多项全国性殊荣。2004年以来，江泽民、胡锦涛、吴仪、曾培炎等党和国家领导人曾亲临永安视察。
二、经济发展情况：
永安经济发展充满活力。经济社会发展态势良好，是快速崛起的海峡西岸区域中心城市。纺织、林竹、汽车及零部件、旅游四个主导产业和建材、化纤及化工二个重点产业的“4＋2”产业集群和发电量在全省均占有一席之地，是福建省新兴的工业城市和重要的能源、建材工业基地。将建成海西区域中心城市，各方面工作取得了新进展、新成效。
2010年，永安全市实现生产总值180.5亿元，比增14%；农林牧渔业总产值31亿元，比增3.5%；规模以上工业总产值295.4亿元，比增30.2%；全社会固定资产投资108.2亿元，比增26.2%；社会消费品零售总额41.6亿元，比增14.5%；财政总收入15.7亿元，比增25.1%，当年增收首次突破3亿元；地方级一般预
算收入9.77亿元，比增31.2%，当年增收首次突破2亿元；出口总值首次突破1亿美元达1.02亿美元，比增73.4%；按验资口径实际利用外资1039万美元，比增20.1%；农民人均纯收入7389元，比增9.3%；城镇居民人均可支配收入17906元，比增11%；居民消费价格指数103.9%；城镇登记失业率2.65%；人口自然增长率6.26‰。
三、永安与全国经济强市（县级市）主要经济经济指标比较
永安市城市规划
一、永安2010年—2020年城市中期规划图（永安市规划局提供）
二、规划要点提示：
1、规划范围：东至麻岭水库，西至清水池，南至桂口，北至大湖上甲。规划区
总面积196.38平方公里。
2、城市性质:福建省域二级中心、重要工业城市；闽西北交通枢纽和物流中心；
森林型山水旅游城市。
3、城市规模：
A、城区人口规模
近期人口规模：21万人。其中中心城14万, 洛溪2万, 尼葛2.2万,桂口
0.3万, 坑边1.8万, 清水池0.7万。
远期人口规模：28万人
B、用地规模
近期用地规模：城市建设用地24.12平方公里，人均用地114.87平方米。远期用地规模：城市建设用地31.47平方公里,人均建设用地112.40平方米。4、城市功能结构：采用“一心八组团”的组团式结构。一心，即中心城，是城
市的核心；八组团，即中心城周边的尼葛、大兴、坑边、清水池、永浆、洛溪、桂口、益口八个组团。
其中：中心城：分为中心区、南区、东区。
5、城市道路交通规划：
A、对外交通：加强永安市在闽西北交通枢纽的地位。强化铁路和公路优势地位，
规划建设永长铁路（永安—长汀）和两条十字形高速公路长深线（长春—深圳）、泉毕线（泉州—毕节）；充分利用邻近的连城机场，加强与厦门、福州、上海等城市的快速空中联系；发挥水运货运经济长处，疏浚沙溪，发展水运。
B、城区道路交通：重点整理周边组团和中心城的联系道路、泉三高速公路连
接道路和国、省道过境线。规划205国道和307省道沿城区边缘外移，解决市区内交通和过境交通相互干扰的问题，城市街道与公路各自发挥其应有的功能。
根据城市用地布局及地形特点规划山地自由式与格网式道路网络。南北向
以尼葛路、兴下路、燕江路、解放路、南大路、南郊路（南北规划二路）、黄竹洋路（南北规划三路）、中山路、新安路、巴溪大道等为主，东西向以永大路、霞鹤路、东坡路、大窑坑路、埔岭路、南翔路、石永路、南塔路等为主。重点规划南北向道路，适应带状市区交通以南北为主的现实。
6、规划目标：理清永安所处的区域关系，重点分析和确定永安在海峡西岸经济
区及闽西北城市群中的合理定位。配合中等城市发展目标，构建与之相适应的城市空间结构、功能配置，提出发展思路；提高永安市的城市建设水平，促进社会经济的全面发展。处理好城市内部交通与外部交通的关系，为闽西北交通枢纽的形成提供支持和保障。
7、规划的基本理念：
A、地位跃迁：做大燕城在2002年建设部批准的福建省城镇体系规划中，永
安被确定为省域二级中心城市，城市地位得到提升，功能得到放大。
B、聚合交通：构建枢纽
永安位居闽中，交通比较发达。十一五”期间，通过泉三高速公路、永
武高速公路的建设使用，以及规划中的永宁高速公路及永漳高速公路、
新的过境铁路（永安-长汀）的建设，同时借助于沙县、连城机场，永安
将形成“承东启西、南接北联”的海峡西岸区域交通枢纽。
C、城市结构：众星拱月
永安是一个单核轴向生长城市，规划期内通过拓展南区、整合尼葛、加强外围工业组团建设，形成以中心城为核心的众星拱月的组团式城市结构型态。
D、延续历史：塑造特色城市的发展需要历史文化，又要求不断创新。永安在
未来的发展中要尊重历史，保留和挖掘具有文化传承、旅游价值的历史文化，建设具有地方历史文化特色的“老城”。而新区是面向未来的现代化城市，在规划中可以大胆一些，创造一个“理想之城”。
E、绿园、家园、乐园
永安市区具有良好的生态环境资源和旅游景观资源，森林型山水旅游城市的功能要求永安城市的未来是环境美丽的绿园，居民安居乐业的家园，旅游者的乐园。
智越机构观点：
一、永安区域优势明显：
1、三明、永安将建立起城市联盟，形成海西经济的中心区域城市之一；
2、因为福建省多山的丘林地貌特征，造成了人口高度集中的特点，特别是
近10年来，在政府号召下，更多的山区居民开始往城镇迁移，这个特点
对永安来说也很明显，永安的城市化率达到近60%，高于全国城市化率
47%平均水平。
二、社会经济发展迅速，居民收入水平与发达地区仍有差距：
1、近年来，永安社会经济发展迅速，特别是规模以上工业生产总值、财政
总收入、固定资产投资增长速度三想指标远高于全国平均水平；
2、城镇居民收入与全国平均水平19109元仍有近2000元的差距，由于多山、
林业是支柱产业，所以当地的农民纯收入比全国平均水平5919元高出了
近1500，这两项指标与沿海经济发达县级市的比较有很大的差距。
3、金融机构存款额和社会消费品零售总额两项指标与沿海经济发达县级市
比较也存在着很大的差异。
4、永安社会经济支柱产业比较简单，以纺织、林竹、汽车零部件、旅游为
主，林业经济比较发达，未来经济发展过程中，产业结构优化调整的任
务还很重。
三、全社会固定资产投资说明城市处在集中建设期：
今年来，永安市政府招商引资力度很大，2010年，永安全社会固定资产投资达到了108.2%，增长率为26.2%，这个增长速度已经保持了3年，可以看出，永安正处在城市框架拉大，城市建设的集中期，城市发展前景被投资商广泛看好。
四、人口规模有限：
永安市总人口32万，其中城区人口18万，总量比较少，根据市政府十二五规划，城区人口将达到25万，若该规划能顺利实施，城区将有7万人口的增量，就大多县级城市来看，人口的增加量属中流水平。
五、城市规划方向明确，路网框架已经拉开：
从规划图纸和现场调研来看，永安的城市“一心八组团”“南商北工”“东扩西进”“主城区居住为主”框架已经基本形成，路网建设比较完善，行政中心、体育中心、汽车城等一些大项目的顺利进展为永安成为福建省级二级中心城市的规划目标奠定了良好的基础；
六、楼市发展，南片是热点：
随着永安市政府的搬迁，城市进一步拓展，城市功能进一步完善，周边配套永安行政中心，建设局、教育局、电大、法院等给南片区的楼市发展带来新的机遇，并且将来一段时间里，南片将是永安房地产开发的热点，目前有五洲第一城、永安山庄、新安大院等楼盘。
第二章永安房地产市场调研
第一节住房现状和需求引导
一、至2010年底，全市城镇住房登记总建筑面积为819万平方米，人均
住宅建筑面积为36平方米。
二、至2015年，住房建设总量目标。规划期内建设各类住房43488套，
总建设面积469.97万平方米。
三、规划期内，开工建设商品住房3.79万套，建筑面积428.43万平方米。
竣工商品住房333.46万平方米，2.78万套。
四、规划期内，建设竣工保障性住房5548套，建筑面积41.54万平方米。
五、从2011年1月1日以后新建的住房，规划区内单套建筑面积在120
平方米以内的商品住房总面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%
以上；保障性住房应按照有关规定落实户型面积，经济适用住房、限
价商品住房单套建筑面积分别控制在90平方米以内、100平方米以
内，公共租赁住房、廉租住房单套建筑面积分别控制在66平方米以
内和50平方米以内。
第二节住房供应量情况分析
一、永安十一五期间住宅供应情况：
二、永安十二五期住宅供应情况：
注：商品房平均套面积为112.13平方米，保障性住房平均套面积为74.87平方米。
三、住房用地供应指导思想：规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进土地资源的高效、科学配置。
四、住房用地供应总量：规划期内，全市新增住房用地供应总量为409.06万平方米。其中，商品住房用地为388.83万平方米，保障性住房用地20.23万平方米。
五、住房用地供应年度指引：
注：规划目标是388.83平方米，实际计划调配为240.18平方米，土地供应总量还有增加的可能性。
六、2011年商品住房建设规划
七、2012年商品住房建设规划
八、2013----2015年商品住房建设规划
第三节市场主要可比楼盘调研一、具可比性的楼盘调查
二、各楼盘2011年4月份售价调查
三、近四年永安房地产价格走势：
智越机构观点：
一、永安房地产开发布局与政府规划基本相符，主要热点集中在南片
和是中心，今后的发展趋势也将是这样，作为本项目所处的北片的
城市规划是以工业为主，不是住宅开发的热点区域；
二、随着城市扩张的进一步加速，永安的土地供应将非常充足，数据
显示，土地供应从2006年开始稳步上升，在2010年达到高潮，年
度计划为11192套，接下来的2011年至2014年基本上维持在7000
套至8000套之间的数量。很明显大量的土地供应已经产生供大于
求的市场现状。给销售带来了很大的压力，对开发商的资金实力提
出较高要求。
三、乐观估计，永安城市人口在2015年能达到23万，按户均3.5
人计算，约6.57万户人口，按照其中一半人会有商品房购买需求，
计3.28万户。而2010年前商品房供应已经达到了2.54万户，在
本项目集中销售的2011年到2013年之间，市场放量将达到2.24
套。也就是说，乐观估计的需求与实际放量的比对为：3.28万：4.47
万，供大于求的形式已经非常明显，若考虑经济适用房的放量，形
势比较严峻。
四、永安房地产市场从2006年启动，经历2008年的低潮后，在2009
年开始引来一个销售高峰期，在供需相对平衡且售价比较合理的情
况下，出现了供需两旺的局面，2011年前开盘的项目都取得了不错
的销售业绩，不过这种情况将随着市场放量的增加，价格的提升，
逐渐趋缓，走向买方市场。
五、从各在售楼盘的调研来看，永安的购房群体主要以城区为主，占
到了80%以上，周边乡镇为辅（小户型，学区房比例较大），另有少
量的投资客。
六、因时间仓促，本次调查没有进行针对目标客群的需求问卷调查，
不过这个问题可以从在售楼盘及政府相关政策中找到一些答案，永