黄龙国际商圈建设发展规划
西湖区发改和经济局杭州市经济信息研究院联合编制组
（二稿，2010年7月9日）
一、杭州黄龙国际商圈发展现状与环境
黄龙国际商圈，从广义上来说，它包括东西向的余杭塘路、文一路、文二路、文三路、天目山路，南北向的紫金港路、紫荆花路、学院路、教工路、曙光路、体育场路在内的“井”字型“大黄龙”区域，面积约为61平方公里。其核心区是传统的黄龙商务中心区域，即以黄龙体育中心为轴心，由天目山路、玉古路、求是路、曙光路、杭大路形成的五角形区域，面积约1.3平方公里。本规划范围以核心区和文三路街区为主要对象，并在空间上向东、北、西相关区块作适当延伸。
黄龙商圈的成长，自浙江世贸中心始。1998年，浙江世贸中心正式投入使用，黄龙商务区的特征初露端倪。之后嘉华国际商务中心、黄龙世纪广场等高端写字楼相继落成，黄龙地区走上了商务区的发展道路。近年来，长三角城市群不断繁荣，杭州的商业商务氛围日趋浓厚，在这样的宏观背景下，黄龙商务区顺势发展壮大。2008年，西湖区委、区政府提出了“建总部楼宇集群，创黄龙国际商圈”的战略部署，并再次为黄龙商圈的发展明确了新的更高的方向。到目前为止，核心区已投入使用的大型写字楼11幢，企业入驻率90%左右；楼宇内入驻企业980余家，其中世界500强企业15家，知名民营企业总部30余家。黄龙商务区，是杭州高端商务领域的先行者，已然成为浙江省乃至长三角南翼商务办公的战略高地。
（一）经济贡献不断提升
黄龙商圈是杭州发展楼宇经济的重点集聚区、示范区。这些
商务楼宇产生的巨大财富对西湖区的经济贡献度逐年提升，是全区经济发展的强大引擎和核心力量。截止2009年10月底，西湖区24幢重点培育楼宇（23幢位于黄龙商圈）完成财政总收入12.44亿元，楼宇税收贡献率为17.54%；完成地方财政收入7.94亿元，楼宇税收贡献率为19.63%。其中，黄龙商圈的公元大厦、世贸中心、黄龙世纪广场、新湖商务大厦、电力设计大楼等5幢大楼，已发展成为税收超“亿元楼”。
（二）产业特色初步形成
历时十余年，黄龙商圈已初步形成了以现代服务业为核心，中介服务、房地产、现代金融、信息软件等产业为主导的产业集群。据统计，核心区现有入驻企业980余家，其中现代服务业企业占95%以上。以美国雷格斯、戴德梁行为代表的中介服务业，以绿城、新湖为代表的房地产业，以文三路电子信息街区为代表的信息软件、文化创意产业集聚区，以风投、保险、证券、信托为重点的金融服务业等各类现代服务业，在商圈内蓬勃发展。
通过整合和挖掘楼宇资源，搭建各种服务平台，特色楼宇快速发展。其中，“中介服务业特色楼宇”——嘉华国际商务中心已发展成形，杭州电子商务大厦、杭州数字娱乐大厦等“特色楼宇”也初见成效。
（三）商圈品牌日益凸显
黄龙商圈优美的自然环境、浓厚的文化氛围、完善的配套设施、高度集聚的商务楼宇形成的高尚商务环境，吸引了一大批区域性、全球性知名的现代服务业高端企业在此安营，黄龙商圈作为一个地区品牌影响力与日俱增。2008年，西湖区委、区政府提出了打造“高端化、国际化、特色化”的品牌目标，进驻黄龙国际商圈，已经成为在杭商务企业实力和地位的一种象征，商圈品牌日益彰显。
（四）环境配套比较完善
黄龙商圈发展环境得天独厚。坐落于西子湖畔、宝石山北麓，是杭州最具自然山水气质的中央景观区；毗邻浙江省政府、杭州市政府两大行政中心，是最具行政资源的中央商务区；临近浙江大学玉泉、西溪和紫金港校区以及浙江图书馆和浙江音乐厅等公共文化设施，是最具创新智力资源和人文气质的高尚文化区，可谓“天时、地利、人和”。
商圈的商业商务配套日臻完善。黄龙商圈的购物、餐饮、休闲娱乐、美容健身、交通集散、会展、行政审批、居住等各种功能配套设施基本具有。拥有好又多、黄龙饭店、黄龙体育中心、舒适堡、旅游集散中心、会展中心、省国土厅、杭州海关、绿园、世贸丽晶城等各类配套设施。近年来，西湖区积极实施开放带动战略，努力优化发展环境，不断丰富配套设施，特别是商圈核心区，经过多年的精品打造，区域内高楼林立，商业设施遍布其内，整体形象已颇具现代化、高端化气质。
（五）发展面临机遇和挑战
经过多年的建设，黄龙商圈已具备了发展国际化商务领地的实力和潜力。在区域经济竞合发展和“十二五”新一轮发展期，黄龙商圈正面临一系列重大战略机遇：
一是长三角区域经济快速发展的机遇。得益于全球经济复苏期、长三角地区的快速发展和上海后世博效应，杭州作为长三角区域性重要中心城市和国际风景旅游城市引来全球关注。黄龙商圈浓厚的高端商务环境和现代服务业的集聚优势，在杭州市按照国家战略要求建设长三角地区南翼现代服务业中心中必有先发之机。
二是区域规划颇有利好。杭州市正大力实施“服务业优先战略”，《杭州市现代服务业集聚区总体布局规划》将黄龙区块定位为商务服务业集聚区；《西湖区服务业发展规划》将黄龙商务区划为西湖区现代服务业发展“一核”；西湖区委提出了“建现代
服务业强区、创全国最美丽城区，建总部楼宇集群、创黄龙国际商圈”的战略目标。这些规划利好将促进黄龙商圈充分利用服务业集聚优势，打响“高端化、国际化、特色化”的商圈品牌。
三是重点建设项目带动契机。老文教区有机更新、西溪国家湿地公园二期建设、浙江大学紫金港校区、和谐杭州示范区、西溪天堂、西溪创意产业园等重大项目的建设，将带动黄龙国际商圈的持续发展。
与此同时，新时期黄龙商圈也面临着诸多挑战：
一是发展空间与发展远景不一致。黄龙商圈尤其是核心区作为杭州楼宇经济的重点提升发展区，规模偏小，可挖掘空间和后续开发的新增楼宇资源非常有限。如何在有限的空间里创造最大化的综合效应，已成为黄龙商圈发展要着重研究的课题之一。
二是保持领先优势有压力。近十年来，黄龙商圈引领了杭州高端商务领域的发展。随着中心商业商务区——武林商圈的更新升级、城市新中央商务区——钱江新城的发展，商圈之间竞争之势日趋激烈。这对黄龙商圈增创竞争新优势，尤其是增强区域产业特色、提升整体服务水平、招商留商等方面，提出了更高的要求。
三是国际化发展过程中的挑战。黄龙商圈已成为杭州乃至浙江省对外开放、参与全球经济的商务窗口。但是与上海、广州等城市的相关国际商圈相比，黄龙商圈国际化发展在提高外资企业比例、改进硬件条件、提升配套设施、提高管理水平、扩大对外交流等方面，面临诸多挑战。
二、黄龙国际商圈指导思想和发展目标
（一）指导思想
坚持以科学发展观为指导，深入落实杭州市“服务业优先”战略和西湖区“建总部楼宇集群、创黄龙国际商圈”战略决策，
以转型升级为主线，以规划建设一批既体现城市战略地位、又凸显区域特色的商务区块和楼宇为重点，着力增强产业竞争新优势，拓展商圈发展空间，提高发展环境品质，提升区域领先地位，把黄龙商圈建设成杭州领先、长三角著名的高端化、特色化、国际化商务区。
(二)规划建设原则
1.坚持与体现战略定位相结合。国务院于2010年5月发布的《长江三角洲地区区域规划》强调提出：杭州市作为区域性中心城市，要努力提高国际化水平，增强高端要素集聚和综合服务功能；成为长三角地区南翼的现代服务业中心。这是国家明确赋予杭州城市新的国家战略定位和历史重任。黄龙商圈是杭州最重要的商务区之一，不仅肩负着带动西湖区经济发展的核心作用，而且肩负着杭州作为长三角区域性中心城市和浙江省会的独特服务功能。
2.坚持与优势资源相结合。要进一步发掘和发挥黄龙商圈及周边地区的独特区位、人文环境、创新创意和楼宇空间等资源优势，优先发展具有比较优势的特色商务产业，大力发展配套行业，积极培育具有市场潜力的智力型新型服务业。
3.坚持与统筹发展相结合。在空间上，突出重点功能区块，合理布局主导产业，形成产业集群、优势互补、网络化发展格局；在时序上，统一规划，分步实施，力求现状与未来、存量与增量有机结合；在实施上，既要充分发挥各功能区块建设主体、主管街道和区各相关部门的积极性，又要加强区级的统筹协调，积极争取市政府和省政府及相关部门的支持。
4.坚持与扩大开放相结合。建设国际化商务区，必须在扶持区内企业做强做大走向世界的同时，更重视扩大对外开放，加大特色招商、专业招商、选商引智，吸引国内外著名商务企业、专
业服务机构和总部性企业到黄龙商圈扎营发展，营造国际化环境，增强国际化水平。
5.坚持与重大项目建设相结合。要以主导产业、优化配套环境、重点集聚区等重大项目为载体，特别要加快带动性强的功能性项目建设，发挥导向性、战略性作用。
6.坚持与品牌工程相结合。要采取更加有效办法，进一步打响黄龙商圈的区域品牌；各功能区块也要结合区块特点和优势，走特色之路，重视培育产业、企业、街区或楼宇的特色品牌。
（三）发展目标
到2015年，以世贸黄龙地区为核心、文三街区为发展轴的“一心一轴多区”大黄龙商圈协调发展的空间格局基本形成；以商务集聚区、特色产业园区、总部楼宇群为重要载体，加大培育和引进，使国内著名企业和海外入驻企业比重明显增加，大黄龙商圈在杭州市的区域性地位进一步提升；发展环境、产业配套明显完善，管理水平、特色服务、人文氛围居全市领先水平，大黄龙商圈的区位优势和品牌进一步凸显；高标准建设商务区、高水平经营商务楼、高效能发展优势产业，着力培育一批高产值楼和税收上亿元、千万元的楼宇，地区服务业增加值年均增长？%，税收占全区总额比重达到？%，对西湖区经济发展的带动作用进一步增强；高端化、特色化、国际化的大黄龙商圈的发展框架基本形成。
三、产业发展重点
（一）优先发展特色生产性服务业
1.中介服务业
积极发展和规范法律、咨询、会计、审计、评估等行业，鼓励发展与高技术企业和高技术成果转化相关的科技中介评估服务机构，发展区域性技术产权交易市场，形成专业化、高水平的
商务和创新服务体系。强化商圈地区在全市优质教育的中心地位，大力发展国际教育、继续教育、职业技能教育、社会文化生活教育和考试辅导教育等，创办“双语”教育学校，方便外籍和海归人士子女入学。
2.文化创意产业
围绕杭州建设全国创意文化中心的目标，有效整合圈内各种创意资源，努力营造适宜创意产业发展的良好环境。完善文化创意产业综合服务平台，发展投资主体多元化的文化创意企业集团，着力培育引进创意企业总部，重点发展文化、研发、设计、咨询、时尚消费等领域创意产业，打造创意产业品牌。大力发展文化数字内容产业和数字传播产业，将文化创意产业培育成为现代服务业的重要支柱。
工业设计。依托专业院校、科研设计院所和相关公司，围绕区域特色产业发展，以生产力促进中心、企业技术中心等研发机构为主要载体，加大对研发创新、企业研发和工业设计的投入，有效整合和引进各类设计资源，鼓励发展国家级和省级研发实验室、专业化工业设计公司和以院所为依托的工业设计机构，支持骨干企业设立专业化工业设计部门。
动漫游戏。以西湖区数字娱乐产业园等为载体，完善教育培训、产业孵化、展示交流、技术支撑等公共服务平台，集聚美术原创、数字加工等专业创意人才，培育漫画、动画、游戏、衍生品开发等各类相关动漫游戏企业，建立和完善包括人才培训、生产创作、市场运营等主要环节的产业体系。大力发展三维动画外包、影视剧特效制作外包、网络游戏制作外包和手机游戏制造外包等动漫游戏设计外包产业。
建筑设计。推进建筑景观设计领域的市场化进程，加快管理体制和运作机制改革，推广和完善招投标制度，支持规划设计院
所做大做强，扶持建筑景观设计公司（室）发展，引进国际建筑设计机构，形成良性竞争的市场格局。加快城市建筑景观设计产业与国际接轨，创新理念，拓展领域，提升水平，在区域市场竞争中形成特色竞争优势。加强专业人才的培养和引进，鼓励相关高校院所参与市场竞争。
现代传媒出版。积极创造体制机制环境，协助推进广播影视业的市场化、产业化进程，支持浙江广播电视集团、浙江出版联合集团等龙头企业发展成为跨地区、跨行业、多媒体的大型文化传媒集团。创新广播影视经营模式，大力开发广播影视衍生产品市场。推进现代出版业的集团化、多元化、特色化发展，鼓励图书、报纸、期刊、电子、音像、网络等领域多元化经营，大力实施精品工程，进一步做强品牌文化产品。鼓励企业做大做强，积极推荐条件成熟的企业上市。
3.金融服务
不断优化金融生态环境，加大政策和配套支持力度，实现与延安路、庆春路、钱江新城金融街区错位发展。鼓励支持现有金融机构做大做强，积极引进其他金融机构，探索设立新型金融机构。积极培育和引进创业投资、私募股权投资、产业投资基金等股权投资机构，促进股权投资市场发展，实现产业与金融互动。构建多层次的资本市场体系和多样化、较完善的金融综合服务体系。强化金融人才队伍建设，推进金融创新，打造杭州金融特色服务中心、全省风险投资高地。
4.商务会展
利用中国国际动漫节、西湖博览会、世界休闲博览会等重大会展活动举为契机，大力发展高层次、国际性会展。加强与浙江大学、中国美术学院等合作，大力发展专业性国际、国内会议展览。积极发展主题创意、活动策划、展馆设计、宣传招展等为会展举办方和参展方提供的专业策划服务，完善会展业的管理体制
和市场机制。加强与相关组织和国际展览公司的合作，积极引进国际品牌展会，大力培育龙头会展企业，发展一批具有国际影响力的专业会展，加快推动商圈内会展业的国际化、专业化、品牌化。
（二）着力发展创新服务业
1.科技服务业
积极培育和发展科技服务市场，推动科技创新活动向市场化、专业化方向发展。积极参与国家科技创新平台建设工作，争取引进国家级科技服务项目。鼓励制造业企业加强与国内外研发机构合作共建，将研发中心、科技创新服务平台、重大产业技术平台等，组建成为杭州市乃至浙江省服务的专业化研发和科技服务机构。鼓励和支持专业性科技服务机构和企业发展，为现代产业发展提供委托研究服务、公共技术服务和生产性技术服务。依托高校、科研院所和企业建设公共技术平台，为企业提供产业共性技术服务，降低企业科技创新和生产经营成本。加快培育一批科技中介服务机构，提升科技中介机构服务能力和水平，增强科技型企业孵化器孵化功能，构建社会化、网络化生产力促进中心服务体系，为科技创新和成果转化提供专业化服务。
2.软件和信息服务业
完善信息基础设施、安全支付体系，依托阿里巴巴等优秀企业，积极推进跨行业、跨地区的网络商务协调，打造垂直产业链体系，积极参与杭州进一步打造“中国电子商务之都”和“杭州市电子商务中心”，提高大黄龙商圈在杭州电子商务中心的地位。
3.服务外包
以国务院批准我市为中国服务外包示范城市为契机，把促进服务外包产业发展作为推进产业结构调整、促进外贸增长方式转变的重要途径。积极承接软件开发、研发设计、网络管理、技术培训等信息技术外包(ITO)和金融结算、财务处理、跨国采购、
客户关系管理等商务流程外包(BPO)，形成较为完整的国际服务业外包产业链。积极建设服务外包公共服务平台、知识产权保护体系和企业诚信评价体系，全面优化服务外包发展环境，把大黄龙商圈打造成我市国家级服务外包示范区之一。
（三）加快发展生活性服务业
1.商贸服务业
积极发展特色餐饮、高档住宿酒店、高档会所、旅游购物、休闲健身、艺术欣赏等多元休闲业态。高起点规划建设和提升特色商业街区，在古荡地区选择合适地块，规划建设大型商贸旅游综合体。发挥黄龙旅游集散中心作用以及临近西湖、西溪湿地等优势，巩固商务旅游，提升发展文化、购物、美食、生态等多种类型旅游。
2.房地产业
充分发挥黄龙商圈自然、人文等资源，科学、有序、合理开发发展商业地产、商业楼宇、住宅等。处理好住宅与商业地产、楼宇之间的关系，在发展商业住宅的同时要积极发展商业地产、楼宇等。改造提升部分老商务楼，大力开发商务楼宇、总部基地、商贸旅游综合体。大力开发适合大型酒店的房产项目，积极开发相关高档、适合外籍人士居住的精品楼盘。
（四）加强总部经济和楼宇经济发展
坚持引进外源与吸引内源企业总部并重，发展现代服务业和先进制造业企业总部并重，立足总部经济发展实际，积极服务好现有企业总部，着力吸引国内外行业龙头企业总部以及省内优秀民营企业总部，努力将本地优势产业的企业培育成为区域性总部。鼓励国内外大型企业集团设立研发中心、投资与决策中心、财务中心、物流中心和营销中心等具有总部功能的机构，特别注重引进中央大企业在杭州设立具有总部性质的机构。加强规划引导，优化总部经济空间布局，改善总部经济运行基础条件和专业
配套服务，力争把黄龙商圈建设成为面向浙江、辐射长三角的总部经济核心区。
四、黄龙国际商圈产业空间布局
围绕打造国际化商圈，从空间结构上将围绕“一心两圈层”进行布局，从功能区布局上大致围绕“一核”、“一主轴”、“四横、两纵”进行布局。
（一）区域空间结构
空间上主要围绕“一心两圈层”展开，“十二五”时期主要围绕核心区和紧密区作为主体发展区进行重点建设，提升发展核心区，大力发展紧密层，积极培育拓展区。
1.提升发展核心区
区块范围：主要是指世贸黄龙商圈范围，沿天目山路、玉古路、求是路、曙光路、杭大路形成的一个五边形区域,面积约1.3平方公里。
功能定位:通过提升发展，使区内特色产业和总部经济更为积聚，在全市的优势更为明显。
业态发展：主要发展中介服务业、房地产业、金融业、商贸会展业和总部机构等。
2.大力发展紧密区
区块范围：包括西湖区内东至莫干山路、保俶路，南至体育场路、曙光路、玉古路、天目山路，西至紫金港路，北至文一路区域，面积近60平方公里。
功能定位：积极承担黄龙商圈核心区的扩展任务，在“十二五”时期，形成以文三街区为发展轴，文二路、莫干山路、教工路、学院路、保俶路等街区为重点的大黄龙商圈的主体区。
业态发展：主要发展中介服务业、信息软件业、影视传媒、文化创意、房地产业、金融业和总部机构等。
3.辐射带动拓展区
区块范围：广义黄龙国际商圈以外地区，主要包括蒋村、小和山、紫金港、三墩等区块。
功能定位：积极承接商圈相关产业的辐射和外溢，更多地为商圈做好相关产业配套服务，规划建设与核心区、文三街区错位发展的特色商务区和商街。
业态发展：文化创意、服务外包、科技服务、教育培训、房地产业等相关产业。
4.“一心”、“两圈层”之间的关系
大黄龙商圈的“一心”与“两圈层（紧密区、拓展区）”在空间上相互承接，功能上有机关联，整体上更是互相支撑的能动关系。以总部经济、商务楼宇经济为载体的核心区，以其优势的中介服务业、房地产业、金融业、商务会展业等优势产业集聚和辐射带动作用，为大力发展紧密区和积极培育拓展区的知识、技术密集型服务产业，提供资金通融、技术中介、会展平台和专业咨询等商务服务；同时“两圈层”集聚的各类电子信息产业、文化创意产业等可为核心区的知识、技术密集型服务业的发展提供稳定的市场需求。“一心”、“两圈层”联动发展，将促进世贸黄龙商圈向大黄龙国际商圈拓展，增强商圈内知识与资金交融、创新与创意结合、产学研对接，增强高端商务、商贸集聚效应。
（二）商务区功能布局
积极优化商务区的功能布局，利用工业企业搬迁、高校搬迁、老小区改造等，在城市规划可控范围内，适当发展商务楼宇、商业地产等，积极发展优势现代服务业，防止因过度发展商业住宅，
造成城区产业的空心化。
在商务功能区布局上，大黄龙国际商圈大致围绕“一核”、“一主轴”、“四横、两纵”进行布局。
1.一核：提升发展黄龙商圈老核心区
黄龙国际商圈核心区块是沿天目山路、玉古路、求是路、曙光路以及杭大路形成的一个区域，该区块是高档商务楼宇集聚区，聚集了众多国内外跨国公司总部（地区总部），是黄龙商圈成为长三角、全国以及打响国际品牌的重要物质保证。该区块将以总部经济、商务楼宇经济为载体，重点形成以中介服务业、建筑房产业、金融业、会展业等为重点的高端现代商务企业集聚区；继续建设和完善配套服务设施，形成以专卖店、品牌店为主的精品商业街，优雅的休闲街，适宜白领人士需求的体育健身场所等。
2.一主轴：文三路电子信息特色街
（1）优化发展文三路电子信息特色街区
文三路电子信息特色街是电子信息产业区块的核心，依托东部软件园、西溪数码城、百脑汇大厦、颐高旗舰广场等，使其形成购物环境优美、物流集散便利、商客交往舒畅的华东数码产品、计算机外部设备集散中心，成为以IT产业为核心的交易、投资、创业的中心。重点打造包括电脑及相关配套产品、服务外包、现代化办公设备、现代通讯产品在内的高科技产品开发、交易和创业街区；在产业上要重点发展技术先进型服务业，包括软件开发、设计、电脑软硬件维护、文化创意、数字娱乐、电子商务、数码产品交易、教育培训、生物医药研发、服务外包等产业；选择合适的楼宇、原工业厂房、原高校用房等，加强业态臵换，发展商务服务业和总部办公楼宇，成为我市乃至浙江省发展技术先进型生产性服务业的引领区、示范区。进一步发展和引进与该街区产业配套的商贸、餐饮休闲、文化娱乐服务业、服务外包人才培训业，改善商务商业环境，做强电子信息产业集聚和辐射功能。
（2）积极发展马塍路电子商务街
围绕“吃、住、商、会”，立足东部软件园等客户需求，整合马塍路区域资源，对马塍汇电子商务街进行整体规划，形成贯通企业、商家、个人消费终端者的供应链和区域商业生态圈。
3.“四横”发展轴
（1）加强开发天目山路、文二路两条主横轴
天目山路创新科教产业街。依托浙江大学玉泉和西溪校区、数源科技园的科教、人才优势，以宁波大厦、新祥利商务大厦和电子信息大楼等商务楼宇为平台，重点发展动漫、软件、设计、节能、生命科学、自然生物等知识经济产业；利用原有餐饮、茶馆、娱乐业，引进更多的著名茶馆、酒吧、餐饮等休闲娱乐企业入驻，辅助发展商业娱乐、文化教育、社区服务业等配套设施，以满足商务人士商务、休闲需要和日常生活需要，使之成为一条特色科教创新服务产业街。
文二路文化休闲服务街。充分依托省新华书店、学军小学、浙师大幼儿师范学院、省团校、银马公寓商务楼等，打造一条集文化创意产业、图书音像、文化培训、娱乐休闲、文体用品、工艺美术于一体的文化商业街。联手沿街产权单位，充分利用浙江节能公司、汽轮大厦、西湖科技大楼、华越科技大楼等，进一步发展相关科技服务业，并形成餐饮、娱乐等相关配套服务业；整合古荡湾农居点、华东电动车市场，形成商务楼员工消费群的餐饮、娱乐休闲等相关服务区,进一步提高该区域的生活性服务能力。
（2）深化开发曙光路、文一路两条副横轴
曙光路文化休闲特色街。曙光路连接着黄龙国际商务区（核心区块）与西湖风景名胜区，街区环境优美，积聚了众多茶楼、酒吧和咖啡馆，已成为杭州著名的休闲消费名街。要充分考虑黄
龙国际商务区业态建设的需要，进一步调整业态，提升品质。将曙光路培育成购物旅游、茶艺餐饮、休闲娱乐、体育运动文化休闲、夜间休闲消费的中心。积极引导区内高档宾馆、饭店和艺术团体，努力开发有中国文化特色、适应多种群体需求的商业演出；积极协调省、市有关体育机构，争取承办更多国际性、全国性体育赛事，以重大体育赛事、文艺表演活动等带动街区娱乐休闲特色服务产业发展。
文一路时尚消费休闲商业街。通过城市芯宇商务楼群的开发、省委党校的搬迁，以及沿街商业休闲设施升级换代，加快打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体、具有现代都市特色的时尚消费街。通过整合中竹大厦、天池宾馆、物美超市、华东家具城、梁山大酒店等，形成适应周边地区不同消费群众的商业服务、居住休闲之街，辐射主城区、城西居住区、蒋村地区等。
4.“两纵”发展轴
学院路文化时尚品牌购物街。利用梧桐公寓、雅戈尔商住区、枫华府第、华门商务楼、考试院裙楼、商学院食堂、西子发展大厦、杭州科技园一层店铺，开设文化产品、时尚产品、文化休闲为内容的商贸街，适应生产性服务业白领的消费需求，打造成为一条体现人文关怀、宜人和谐的特色商街。
教工路品牌办公设备文教用品商业街。优化沿街商铺，通过有序引导，开设为地区生产性服务业企业服务的办公设备、办公用品、文教用品采购维修街区，使其充分展现“书院文化”，打造其成为杭州城区中传承高教历史、体验精致人文特色商街。
（三）功能区载体
产业集群是产业发展演化过程中的一种地缘现象，是产业内部和相关产业的企业以及相关社会机构，结成相互关联、相互合
作、相互竞争的网络结构，它是当代提升产业竞争力和区域竞争力的有效途径。
1.高新技术与信息产业集群
目前集聚在黄姑山路、教工路的西湖软件园、西溪软件园、百脑汇大厦、晶信大楼、昌地火炬大厦，文三路、文二路、华星路上的东方通信大厦、钱江大厦、创业大厦、天苑大厦、华星时代广场、节能公司、七一五所等，入驻高新技术与信息产业企业较多，已形成产业集聚。“十二五”时期，通过有序引导，逐步发展成为杭州乃至浙江省电子商务互联网和软件技术发展的示范和引领区；以东部软件园、西溪数码港、电子52所为依托，利用建工大厦、文锦大厦、东部创新大厦等楼宇，形成高新技术与信息产业集聚区。
2.现代传媒产业集群
现代传媒产业主要集中在天目山路以北、文三路以南、马塍路以东、莫干山路以西区域，汇集了浙江广播电视集团、省出版集团、博库书城、易盛大厦、金汇大厦、宁波大厦等传媒业企业，要充分发挥其产业优势、技术优势、人才优势、市场优势，积极构建长三角地区现代传媒产业集聚区；“十二五”时期要进一步开拓发展，加强配套服务，积极推动圈内现代传媒业迈上新台阶。
3.高端商务和新兴产业集群
以欧美中心、立元大厦、国际花园、省建设投资集团、省能源集团等为依托，形成以总部经济、中介服务为代表的高端商务，以开发新能源、新材料等为重点的新兴产业孵化区。
4.科技中介与设计服务业集群
以坤和商务楼、德源大楼、儒海阁商务楼、自动化院商务楼和城市芯宇商务楼为依托，形成科技评估、技术交流、成果转化、管理咨询等科技中介业集聚区，和以装饰设计、广告设计为主体的设计服务业集聚区。
5.文化创意产业集群
以杭州数字娱乐产业园、之江文化创意园、西溪创意产业园三大创意园区为载体，以省计量大厦分园、数娱大厦分园、电子商务大厦分园、文北创业园、省图书大厦、华立金顶苑、瑞祺大厦等为依托，形成动漫影视制作、图书配送、艺术品经营、教育培训等文化及创意产业集聚区。
6.工业技术服务业集群
以省技术监督局、中科院杭州科技园和西子发展大厦、浙光仪大厦、华门商务楼等为依托，形成工业技术、工业产品、工业产品监测及认可的工业技术类生产性服务业集聚区。
7.工程设计创意型产业集群
以省城乡规划院、市城市规划院、省测绘设计院、浙江大学建筑设计院、省地质大队、省地震局为依托，利用华星科技苑、地质大厦、冶金大厦、邮电科技中心等楼宇，形成工程设计类创意型生产性服务业集聚区。
8.居家设计产业集群
以古墩路为依托，在居家产业的基础上，以发展居家装饰设计业、家具设计业、建筑设计业、居家商贸业、居家中介服务业、居家装饰品业为重点，以日用品销售、住宿餐饮业、休闲娱乐业、居家文化用品业、汽车服务业等为配套产业，培育和提升居家创意设计服务能力，打造居家设计信息发布网络，形成居家设计发布中心；大力发展居家市场物流配送业，形成以居家设计和居家商贸服务为主体的居家设计特色街。
9.教育服务业集群
以省考试院为依托，利用省教育厅教研室、省电化馆、省教材发行站和浙江大学、杭州市师范大学、浙江工商大学等校舍资源，形成成教、高复、职业培训等教育服务业集聚区。
10.商务商业综合体
西溪商务城综合体。西溪商务城综合体，东起教工路、西至学院路、南起文一路、北至余杭塘路，定位为居住、商贸、旅游、办公等多种功能于一体的城市综合体。主要以建设精品商业、文化休闲娱乐、网络化商务商贸服务功能为主，以商务科研办公为辅，兼有品质居住功能的城市公建综合体，同时完善老居住区的公建配套设施，为市民提供品质生活。
西溪天地综合体。位于文一西路以北、蒋村5号公路以东、双龙路以南、西溪实验学校以西。通过商业商务区、高星级地标酒店、SOHO/LOFT商住区、主题百货、SHOPPINGMALL、创意办公核心区等不同组团区块的建设，最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOHO、LOFT等功能为一体的杭州次级商务商业中心。
五里塘生态休闲商务综合体。位于三墩镇中心、古墩路以西、紫金港路以东、镇中路以南、振华路以北。其以五里塘河为轴线，以生态水体、绿化为组织，通过引进世界500强和国内知名商贸金融企业，以及国内外优秀的规划设计与开发建设团队，将其打造成为国际先进的生态理念和江南水乡特色完美结合的集休闲购物、商务金融、娱乐观光和生态住宅为一体的生态休闲商务综合体，一个充分发挥生态效能的生态化商务区和富有传统水乡韵味的人文新社区，一个杭城西北部富有特色、较强活力、美好前景的特色风情商贸街区。
五、黄龙国际商圈公共服务建设
（一）优化区域环境
优化区域交通和环境。畅通地面交通以及商务楼宇之间的楼际交通，特别要重视停车设施建设，解决商圈内的行车、停车难问题。引导商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等服务业项目在楼宇
周边集聚，进一步完善商务、商业街区周边的配套服务设施。优化公共交通站点设臵和公交线路设计，增加公共自行车服务点。增加便利店、药店、书店、邮局和娱乐健身场所，加强与省、市级医院合作，提升社区医院的医疗服务水平，在有条件的地区引进专业性医疗机构。
改善楼宇内办公条件和办公环境。加快完善商圈商务楼宇功能，提高楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服务和设施。集聚发展特色商务楼宇，提高甲级写字楼比重。继续在重点楼宇内布设电子信息触摸屏，发布最新的商务楼宇出租、出售、招商等信息。在大力加强硬件设施建设的同时，狠抓优质高效的软环境建设，提高楼宇物业专业化管理水平。
提升改善老旧小区人居环境。积极推行社区化准物业管理制度，建立老旧小区物管，加强公共保洁，完善停车管理，改善设施维护保养，做好绿化养护，健全道路保养机制。在庭院改善和危旧房改善硬件设施的基础上，增加包括设臵小区围墙、安装单元防盗门及电子监控器，增配小区物业管理用房，整治小区环境、公用事业管网等。
（二）健全公共服务
继续推进“十进黄龙”活动。通过科学发展进黄龙、工商服务进黄龙、消防安全进黄龙、人口文化进黄龙、税法宣传进黄龙、职工权益进黄龙、青春联盟进黄龙、巾帼创业进黄龙、体育健身进黄龙、劳动保障进黄龙等活动，加强为商圈企业的对口服务工作。充分发挥西湖区政府网站或新建黄龙国际商圈网站等公共网络平台，及时发布政府出台的各类扶持政策、优惠措施，提供的相关配套服务，更好地服务入驻企业。精心策划黄龙国际商圈楼宇招商方案，通过举办黄龙国际商圈高端发展论坛，举办楼宇招商活动等，加强楼宇资源的宣传推介；开发应用楼宇资源动态管理系统，制定黄龙国际楼宇建设和提升改造工作方案等形
式，突出黄龙国际商圈“国际化、品牌化、高端化、知识化、特色化”的特点。
（三）建立综合服务平台
树立“服务引商、服务安商、服务留商”的理念，建立服务楼宇经济发展的长效机制。建立综合性服务平台。完善项目代办制，深化三级行政服务体系建设，为楼宇业主和入驻企业提供政策咨询、工商、税务等综合性服务。创新商务、商业楼管理，建立物业管理平台，加强与物业公司沟通联系，引导物业公司创新管理理念，扩大服务范围，提升服务质量，积极提供个性化特色服务，打造商务楼宇服务品牌。建立信息共享平台，构建面向开发商、楼宇业主、物业经营管理者和入驻企业的高效、便捷的楼宇信息服务平台。
（四）努力建设国际化商务社区
用国际化视野，开放的理念，加大商圈相关国际化配套设施建设，为入驻国外企业和国际人士在圈内发展提供最佳服务。进一步完善公共服务设施的外文指示，建设国际医护机构、国际社区、国际幼儿园、国际人才交流场所等设施。
（五）加强社会组织建设
通过建立党建网站和党团员服务互联网社区，加强党团工作的宣传力度。进一步发挥“黄龙国际商务中心巾帼联谊会”、“青春社联盟”、“侨联”、商会”等社会组织的作用，广泛联系区域内企业主、高级管理人士、白领精英等群体，增进交流和合作，相互帮助解决发展中出现的问题；使社会组织成为黄龙商圈政府联系企业的纽带、开展与国内外企业合作的助手。
六、政策保障措施
（一）完善组织协调机制
构建有效的工作推进机制，着力形成由区、街道和区相关部
北京商圈规划分析 商圈的概念 什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50 %—70 %，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减 少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素 商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
目录 第一章总则 (1) 第二章城市性质与发展目标 (3) 第三章城市规模 (3) 第四章市域城镇体系与新农村 (5) 第五章中心城总体布局 (25) 第六章历史文化名城保护 (35) 第七章综合交通 (38) 第八章生态环境保护与建设 (45) 第九章资源保护与利用 (50) 第十章市政基础设施 (55) 第十一章城市综合防灾减灾 (59) 第十二章城市近期建设 (63) 第十三章规划实施措施 (69) 第十四章附则 (70) 附录1 中心城城市建设用地平衡表 附录2 历史文化街区和特色街区一览表 附录3 中心城区主要道路规划一览表
第一章总则 第1条2000年国务院批复的《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》，在一定时期内对指导济南的城市建设、促进城市经济社会发展发挥了重要作用。随着济南经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，原总体规划确定的城市规模等发展目标已提前实现。当前我国经济社会发展正处于重要战略机遇期，省会济南各项事业步入加快发展的新阶段，济南市的行政区划也进行了相应调整，原总体规划确定的城市空间布局和发展目标已不能满足城市发展需求。为适应形势发展要求，济南市人民政府适时提出了修编城市总体规划的申请。根据建设部《关于同意修编济南市城市总体规划的批复》（建规函[2003]255号）的精神，编制《济南市城市总体规划（2006年—2020年）》。 第2条本规划为规划区内土地使用及各项建设活动的基本依据，规划区各项规划的制定和县（市）城市总体规划的制定，须遵循本规划。 第3条规划指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，落实“五个统筹”，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会。 按照转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量的要求，注重市域城乡一体、统筹协调发展；注重各类脆弱资源的有效保护利用和空间管制的要求；注重控制合理的环境容量和确定科学的建设标准，促进城市发展模式由粗放型向集约型、由外延式向内涵式转变，实现城市经济社会的全面协调可持续发展。 第4条规划原则 ⑴坚持协调发展的原则。统筹城乡发展、区域发展、经济社会发展、人与自然和谐发展、国内发展和对外开放，协调好济南与区域、城市与周围县（市）的关系，优化人口、资源、空间布局结构，促进城乡区域协调发展。 ⑵坚持生态优先的原则。以建设环境友好型社会为目标，以资源保护为重点，强化对水源、土地、自然保护区、山林绿地水系等自然资源的保护与管制，创造良好的城乡生态环境。 ⑶坚持公平和谐的原则。以构建社会主义和谐社会为目标，合理布局覆盖城
一.城市的总体规划方向： 住宅的规划方向： 社区房产：加大服务力度。 房产个例分析： 名士豪庭： 位于经十东路和浆水泉路交接口路南。生活购物便利。周边有万嘉隆仓储超市、银座超市、东外环小商品市场、甸柳庄菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。 项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和各大知名高校（如：山东政法学院、山东经济学院）等。本地块内还规划建设有幼儿园和小学。 周围银行有中国建设银行、农村信用社、润丰农村合作社等。医院有武警总医院、荣军医院、山东妇幼保健医院。在项目紧邻经十东路及浆水泉路处设置精品商街，立志打造集生活便利、休闲购物、餐饮娱乐等一体的“印象后街”，规划业态有银行、邮局、精品屋、特色餐厅、咖啡厅，小型酒吧，小型购物超市，干洗店，书店等生活配套设施。区内规划设立体育设施，如篮球场、网球场、乒乓球场和室内游泳池等 中建文化城：
： 位于济南市文化东路16号，全部为高层住宅。在交通位置上地处燕山立交桥内侧，东靠二环东路，南临第一大道经十路。距离新建的奥体政务中心5分钟车程。500米内配套有万嘉隆超市、甸柳农贸市场以及大润发、家乐福等超市购物班车。周边毗邻山东航空大厦、翰林大酒店、顺峰大酒店、天外村等众多高档餐饮场所。 在医疗、金融保障上，囊括9大金融机构（中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦发银行、恒丰银行）和5大著名医疗机构（山东省千佛山医院、齐鲁医院、山东省中医院、山东武警医院、济南市中心医院）等，种类齐全的各大金融医疗机构。 济南恒大帝景： 位于济南文化东路，全部为高层。它坐落山大路以西，文化东路以北，是集教育、生活、商业、文艺四心合一的黄金地段，区域位置极为优越，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的城市中央居住区。项目配套齐全中小学：燕山学校、山师附小、甸柳一小、文化东路小学。综合商场：银座商城、大润发、家乐福。银行：中行、招行、建行、兴业银行、齐鲁银行、交通银行、农业银行等。邮局：中国邮政。医院：省立医院、齐鲁医院。 小结：住宅规划方向： 1.规模化发展是第三代住宅的显著特征。大规模的楼盘不断出现，10几万平方米的 项目到处可见，规模最大的达到近300万平方米，相当于一个现有城区的大小。
商圈板块 地区公司独有新浪独有公共商圈 宝山吴淞，长江西路，美兰湖高境淞南，西城区，共康泗塘， 东城区 大华，上大，顾村板块， 月浦地区 长宁虹桥机场北新泾，内长宁古北，虹桥/天山，中 山公园，新华路 崇明崇明县，横沙岛，红星农 场，堡港别墅小区 崇明新城，崇明港，崇明岛， 城桥镇，陈家镇 长兴岛 奉贤奉城南桥，海湾 虹口四平路四川北路，曲阳，鲁迅 公园，凉城，北外滩 黄浦南京东路，城隍庙，老西 门，外滩 北黄埔，黄埔滨江人民广场 嘉定马路区域，黄渡区域嘉定新城，江桥，安亭， 南翔 金山张堰区域，亭林区域金山新城枫泾，石化，朱泾 静安南京西路，静安寺，同乐 坊 北静安，南静安曹家渡 卢湾瑞金宾区，新天地，淮海 路 北卢湾，南卢湾，浦西滨江打浦桥 闵行颛桥，华漕，马桥，吴泾，浦 江镇 古美，七宝，金虹桥， 莘庄，老闵行，春申 浦东八佰伴，上南地区，外高 桥，浦江镇 唐镇，花木北蔡，临港新城， 周康，高行，大三林，东外滩， 碧云，世博，北外滩 陆家嘴，世纪公园，金 桥，张江，塘桥，川沙， 源深 普陀梅川路，中山北路万里，真如，长征，桃浦，宜 川 曹杨长风，长寿/武宁 青浦百合，练塘镇，淀山湖，金泽 镇 青浦城区，朱泾，朱家 角，华新，赵巷，重固 松江松江老城，车墩，洞泾， 大学城 泗泾，松江新城，九亭， 新桥，佘山 徐汇音乐学院，肇嘉浜路，衡 山路，复新西路 徐汇滨江，徐汇中心，龙华， 华泾 南站长桥，康健田林 杨浦控江地区，平凉路新江湾城，杨浦内环中原，黄兴，五角场闸北火车站永和，闸北内环，不夜城大宁，彭浦 昆山淀山湖，安亭昆山花桥 南汇周浦，航头，惠南镇，临港新城 周边嘉兴，平湖，舟山，苏州，启 东 太仓
城市商圈的发展趋势 庞梦轩：各位领导、各位嘉宾，下午好！今天我跟大家讨论的话题是一个城市商圈的发展趋势。众所周知，商圈在商业上的定语就是商势圈，一个具体的商圈构造应该由点、线、面、流构成，其中点是指商圈的辐射圈，是市场区域的中心点，一家商店或者一个具体的交易场所就是商圈中构造的点，它就决定了商圈所在地理位置，因此科学的选址是市场建设重要的一点，所谓线是指市场区域内各种买卖的寄存关系，这就要求地方政府应该调查研究分析比较当前各种相对的优势，制定政策、措施，充分发觉和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点，这是生成的线。所谓线是市场影响力的空间光度。零售店60—65%的顾客来自核心商圈，15—20%的顾客来源于商圈，俗话说边远商圈靠特色，同样在商圈规划中合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场投入中的盲目性，只有这样才能使商圈的势力得到增加和拓展。 所谓流是指区域的变化、动向，这种变化受外部因素的影响，前者如产业结构的变化、竞争格局的变化，诸如自然环境的变化因素，后者如市场管理办法、市场经营方针的调整、市场功能的变化等等。现在的商圈已经不同于传统商业区的概念，传统商业区具有浓厚的计划经济痕迹，比如中央商业区，而中央就有计划经济的痕迹，正因为如此就出现了中央和地方的差异，现在商圈的意义有两个方面，商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域，两个商圈也可以叠交到一块发展，商圈是动态发展。 以下几个方面都会影响商圈的变化，分别是交通条件的变化、居民的置换、老城区改造、人口的递增、老商业业态的更新换代。下面向大家介绍一下商圈形成的必然因素，一个商圈的形成需要从体量、位置等方面定义，商圈是一个群体，层次是多元化，因此没有一定体量的商业物体是没有办法形成一个商圈的，一个商圈最基本的依托力是消费群体的消费力，位置就是所称低端，商圈的关键在于位置的便利性，便捷的交通就是商圈的基础，打造商圈的目的是如何体现商圈物业价值的最大化和商业经营企业利润的最大化。 城市规划，通过商业改造形成良好的非环境，这也是打造核心商圈的重要目的，以上几点就是商圈形成的必要因素。 一个都市商圈的营造需要有科学的业态组合和合理的业态支持，更需要有实力、高度责任感城市运营商与政府的共同努力，充分发挥和利用各种社会资源价值。一个城市的发展将会从单一的商业个体竞争发展到商圈竞争，而对于一个商圈的发展应该考虑好很多方面。首先由于新的商家引入，引发直接的竞争会提升商圈大型零售企业的经营素质，从而优化商圈的企业经营质量，商圈一般从大型的购物中心发端，到多种商业业种经营等。 第二，一个商圈的发展不可避免对周边造成冲击，纵观零售业的发展，业主、业态、业绩之间的复杂变化至少在大城市会发展成商圈的竞争，如果商家解决好特色问题一方面会给别的商家造成压力，另一方面会促进业态的优化，推动整个商业的升级创新。
【摘要】：本文通过运用区域规划理论中的增长极理论与比较法对济南区域经济发展进行研究,重点通过比较法对济南的产业结构进行了分析，得出第三产业是济南市的优势产业，并以南部山区的规划发展为例对此加以说明，最后运用增长极理论就如何加快和完善第三产业的发展及如何利用优势产业加快济南市区域经济发展的对策提出几点意见与分析 【作者单位】：曲阜师范大学地理与旅游学院 【关键词】：济南市区域规划经济发展理论与方法 0:序言 增长极的形成，应具有历史、技术经济和资源优势三个方面的条件。从历史条件看，不同形式的集聚范围内,基础设施、劳动力素质、社会文化环境如果具有了优势条件，就有利于增长极的形成。从技术经济条件看，经济发展水平较高，在技术和制度方面具有较强创新和发展能力的区域，更适合于增长极的产生和发展。从资源条件看，在原料、能源以及水源等资源优势的区域，新的增长极更有利于形成。 经济增长极作为一个区域的经济发展的新的经济力量，它自身不仅形成强大的规模经济，对其他经济也产生着支配效应、乘数效应和极化与扩散效应。这三种效应的产生，充分显示了经济增长极的重大意义。 比较法是国际和地区间进行经济交流和合作的基础，是在经济区域化和全球化条件下各国能互利和双赢的基础。各国、各地区生产和出口自己具有比较优势的产品或劳务，进口自己不具有优势的产品和劳务，不仅对自己有利，而且也对别人有利，更对地区和全球有利。抓住比较优势，就是最落后的发展中地区也能成功地抓住机遇。对于大多数地区经济的发展，具有较高的现实指导意义。本文就是采用增长极理论与比较法，对济南市的产业结构进行了分析研究。 1：济南概括 济南地理位置与资源
西安市区县商圈发展规划 日前，《西安市区县商圈发展规划》编制完成。按照规划，到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。 西安市商贸局规划处处长姚涌表示，此次编制完成的《西安市 区县商圈发展规划》将成为各区县未来十年商业布局的总要求。 规划各类商业圈85个 据了解，从今年2月起，西安市商贸局在全市范围内开展区域商业中心建设思路调研工作。“随着城市建设发展，一个是中心城区原有的一些商业区需要充实提高；二是随着城市骨架拉大，一些新建区需要发展新的商业区；第三，随着市场容量扩大，原有的商业布局需要优化调整。”西安市商贸局规划处处长姚涌介绍，根据商圈的区位、功能、性质、客流量、服务对象等因素，这次规划将商圈划分为三种级别，即：超广域商圈、广域商圈、区域商圈，其中，超广域商圈主要的消费能力和服务对象以区域外的消费为主，广域商圈吸引的消费能力、服务对象为区域内外的消费者。“其中区域商圈主要以吸引当地消费者为主，和居民的生活最密切，在规划里数量也最多。”据了解，目前，全市各区县共规划和整理出各类商圈85个，其中超广域商圈24个，广域商圈27个，区域商圈34个。 形成三级商业服务网 按照规划，到2020年，西安将有计划地改造和完善“三级商业服务网络”。其中，一级商业服务网为中心城区商业区，二级商业网点规划涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分，三级商业服务网为社区和农村商业网点。 据了解，规划中商业网点布局体现“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的调控导向。在中心商业区内，将鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色餐饮网点、文化娱乐设施以及具有西部特色的旅游纪念品商店，大力引进老字号名店进入，同时结合中心城区传统商业网点改造，改造现有百货商店，按照集中连片开发的原则，在合适的地段整体开发建设若干家百货店或市区购物中心。 在二级商业服务网范围，将鼓励设置中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施，在三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。另外，还将适度设置专业店、大型超市、家居建材商店、城郊购物中心、集贸市场等，在六个城市副中心可适度设置社区购物中心。 目前，市商贸局已下发文件，各区县在未来商业发展中，将依据规划中商圈的定位、功能等选择和引进项目，2020年前，完成规划商圈建设内容。 新城区4个超广域商圈：解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈；2个广域商圈：胡家庙商圈和东二环商圈；3个区域商圈：幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈。
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
常州市南大街商圈分析 常州市市区的第一商圈主要汇集在南大街及其附近。主要包括已经成型的南大街商业步行街和今年11月8日开业的“莱蒙都会”。 南大街 南大街为常州市第一商圈！同时也是常州市商业项目一号工程，体量6万平米以上。南大街从立项开始就一度成为业内焦点话题，引起了长三角经济社会的广泛关注。该项目身处原常州市最繁华的商业老城区，项目位置具有得天独厚的条件，左携泰富百货和新世纪两大本地商业巨头，后期规划又有莱蒙都会大型商业CBD，右临人民公园休闲区、文化宫闹市区，前靠常州市政府，后对兰园休闲区、九州服装城、紫阳花园高档小区、中天体育广场等诸多人居活动及购物要所。 历史上老常州人都知道，南大街、西瀛里商脉源远流长，历史上就是做生意很旺的地方。据清康熙《常州府志》载，此处明清时称大街，即为常州最早的商业区。南接广化街、西瀛里、青果巷，东西方与双桂坊、青云坊、孙府弄等相交接，北通府直街。民国初年，府直街改北大街，此街即称南大街，这里云集了常州的百年老店数十家，几百年来，这里始终为商贾云集的繁华城区。随着常州建设特大型城市框架的大幕拉开，辅以莱蒙都会的强势入驻，南大街的商圈积聚效应将最大限度的体现。 南大街商业步行街由常州之江置业有限公司投资建造，东起公园路，西至南大街，南自青果巷，北临延陵西路，东西方向宽120米，南北方向长600米。总建筑面积达24万平方米，其中商业面积12万平方米，商务办公面积4万平方米，住宅面积4.5万平方米，地下停车场面积4万平方米，可同时停放机动车600辆。步行街共设置了30台自动扶梯和35台垂直电梯。南大街由一条“S”型步行街将3个地块串联起来，一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平方米的大型卖场——乐购超市，功能设计趋向欧美。南大街有各类大小商家630余家，主力品牌店除了乐购还有五星电器、麦当劳、泰富百货等十余家。日常客流量约为10万，节假日可达30万。 莱蒙都会 “莱蒙都会国际商业街区”，是华东首个58万平方米超大国际商业街区。建成后将成为集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、居住等多功能于一体的常州市最大
济南市物流业发展空间布局规划研究 尹清忠 【摘要】：济南是山东省的省会,发展现代物流业具有得天独厚的优势。研究制定适应全市物流业发展的总体战略和物流业空间布局规划,对于增强济南市物流业的总体竞争能力,促进全市物流业又好又快发展,具有十分重要的现实指导意义。本文从济南市发展现代物流业的基础条件、总体战略构想、空间布局规划和建设运营方案等方面,对济南现代物流业发展和空间布局规划进行了研究。 (1>从区位交通条件、发展基础等方面,分析提出了济南市加快现代物流产业发展的基础条件,同时对当前物流业发展中的主要问题和制约因素进行了客观分析。 (2>通过对济南市的区位条件、交通网络条件、产业发展基础的综合分析,得出的基本结论是:济南是我国为数不多的、最适宜发展现代物流的城市之一,完全有条件建设成为我国重要的区域性物流中心城市和国内外现代物流业发展的重要枢纽,济南市应着力把现代物流产业培育成为重要的主导产业之一。并在此基础上,研究提出了物流业发展的指导思想、发展目标和发展思路。 (3>按照一级物流节点和二级物流节点分层次进行合理布局的总体思路,通过对济南市城市发展、经济布局和交通条件的分析研究,提出在济南市建设位于担山屯附近的西部物流园区、位于郭店附近的东部物流园区和位于盖家沟附近的北部物流园区的主骨架布局选址方案,并根据空间和产业发展需求,研究提出了物流中心布局规划方案,以及各物流园区的规划建设规模方案和投资规模。并从建设条件、功能定位和建设思路与重点等方面,研究提出三大物流园区和四个重点物流中心的规划建设方案。 (4>从投融资模式、建设发展模式、开发模式和经营模式等方面研究提出了济南市物流园区和物流中心的建设运营建议方案。 【关键词】：现代物流物流业规划布局[济南]【学位授予单位】：山东大学 【学位级别】：硕士 【学位授予年份】：2008 【分类号】：F259.27 【DOI】：CNKI:CDMD:2.2008.189752 【目录】： ?摘要9-10 ?ABSTRACT10-11 ?第1章绪论11-27 ? 1.1 现代物流基本概念11-13 ? 1.1.1 物流的定义11-12 ? 1.1.2 现代物流的定义和内涵12 ? 1.1.3 现代物流的基本功能12-13 ? 1.2 国内外物流业发展的历程及趋势13-19 ? 1.2.1 国外现代物流发展历程13-15 ? 1.2.2 国外现代物流发展趋势15-17 ? 1.2.3 我国现代物流业发展现状17-19
商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
北京商圈规划分析 核心提示：商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。 确定商圈需要从以下几个方面考虑： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。 第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。 第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。 第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。 第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业治理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业治理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的
济南市城乡规划管理技术规定（试行） 第一章总则 第一条为加强城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据《济南市城乡规划条例》和有关法律、法规、规章及技术规范，结合本市实际，制定本规定。 第二条本规定适用于济南市城市规划区内的规划设计、建设和规划管理活动。 第三条本规定由市城乡规划主管部门依法组织实施，市人民政府有关部门与各区、镇人民政府应当按照各自职责做好相关工作。 第四条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、环境友好、社会和谐和先规划后建设的原则，保护自然资源、历史文化遗产和泉城特色，符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要，促进经济社会可持续发展。 第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。 法律、法规、规章、技术规范和本规定对有关城乡规划管理事项没有明确规定的，由市城乡规划主管部门依据行政管理权限合理确定。 第二章建设用地规划管理 第一节一般规定 第六条实施建设用地规划管理，应当符合法律法规、城乡规划和规范标准的规定，优化用地布局结构，提高土地利用效率。 第七条城市用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》，按照以中类和小类为主、大类为辅的分类方式对用地性质实施规划管理。 第八条建设用地规划性质应符合城市总体规划或控制性详细规划的要求，可结合规划策划研究确定。 第九条建设用地的规划范围按照项目规划建设用地和市政规划建设用地确定。 前款所称项目规划建设用地是指直接用于项目自身建设的用地，市政规划建设用地是指城市道路、河道、绿化保护带、高压走廊等的用地。
第十条建设用地规划条件中地块的用地性质、容积率等内容为强制性规划内容，一经确定，不得擅自改变。 按照市城乡规划主管部门出具的规划条件、以出让方式取得建设用地国有土地使用权的建设项目，因城乡规划调整、重大项目实施以及公共利益需要等原因确需变更强制性规划内容的，应当报市人民政府批准。 第十一条根据建设用地类别，可以在用地内适建相关类型的建设工程，适建比例由市城乡规划主管部门合理确定。 第二节容积率与建筑密度 第十二条中心城范围内一般地区根据建设项目的区位、用地性质、用地规模、建筑高度等因素对容积率与建筑密度实施规划管理。 第十三条居住用地地上容积率、建筑密度参照表一确定；商业服务业设施用地地上容积率、建筑密度参照表二确定；工业用地的容积率、建筑密度根据国家和省有关规定确定；物流仓储用地的容积率、建筑密度参照工业用地实施规划管理。 居住用地、商业服务业设施用地地下容积率应在优先安排市政、停车设施的前提下，结合其他功能需求合理确定。 同一建设项目内有不同规划性质用地的，应当根据其规划性质分别计算容积率与建筑密度。 表一居住用地地上容积率、建筑密度上限参考值
现代商业以人为本 ——以苏州新区绿宝广场为例绿宝广场是苏州第一家综合性大型购物休闲广场，位于苏州新区的长江路和邓尉路交汇处，凭借高速公路和规划中的城际轨道交通，成为当地商业，娱乐及办公中心。大型购物商场，美食街，娱乐中心，时尚专卖店，餐饮美食，休闲娱乐，一应具全，尽显时尚气息。作为 苏州首家综合 性大型购物休 闲广场，广场 占地面积达 11万平方米， 定位于苏州的 时尚与娱乐新 地标。 它所在的苏州高新区位于古城区的西部，拥有交通便利的特殊地理优势，可以通过区内的沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏州绕城高速公路、沿江高速、苏嘉杭高速公路、苏沪机场路、312国道、230 省道、苏虞张公路及京沪铁路（轻轨）等交通干线辐射整个华东地区。 绿宝广场不仅独占高新区优异地理位置，他真正的成功在于专业的商业设计及运营管理系统。 作为一个大型的综合体商业广场，绿宝广场的成功之处在于它是苏州第一家综合性大型购物休闲广场，在前期吸引了很多的人群；而
且所在的地理位置良好，具有足够便利的交通条件；其次，较为合理的业态组合、专业化的运营管理团队以及停车条件、人性化的外部设施等均成为绿宝广场成功的必要条件。 总体上绿宝广场呈南北走向，建筑体主要位于其北侧和东侧。由于广场东西向长度较短，所以其西向主干道（长江路）对其影响较大。主入口因此设置于长江路。次入口结合公交始末站位于其南侧，结合广场布置，有利于人流的疏散。 绿宝广场的客群分为三种。第一，周围的社区居民，包括狮山新苑、枫桥老街、馨泰花园等；第二，学生，绿宝广场周围有实验初级和高级两所中学、苏州科技学院江枫校区、苏州市行政学院；第三， 来苏旅游的外来 游客，绿宝广场临 近苏州乐园及水 上世界，步行仅十分钟，对于前来游玩的游客吃住十分方便。 外部人性化的设施，个性化的人行道和小广场设有供游人休息的座椅；绿宝广场建筑吸收了北欧式建筑风格，充满异国情调，为绿宝广场增添了独特的风景线。细部与整体风格协调融合。
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
附件 济南市城市轨道交通近期建设规划 （2015～2019年） 一、线网规划 依据济南城市总体规划和综合交通规划，济南市城市轨道交通线网由9条线路组成，其中市区线6条、市域快线3条，总长约331.5公里，设车站155座，其中换乘车站30座。预计2020年，济南市中心城区公共交通占机动化出行的比例达到60%，城市轨道交通占公共交通出行的比例达到15%。 二、近期建设规划 （一）基本原则 以线网规划为基础，以泉水保护为前提，改善交通状况，支持城市重点发展区域。坚持量力而行、稳步发展的方针，力求近期建设规模和发展速度与城市经济发展水平相适应，与其他交通方式的发展密切配合与衔接，形成城市轨道交通市域快线骨架。 （二）近期建设方案 至2019年，建成市域快线R1线、R2线一期工程和R3线一期工程，长约80.6公里。 R1线自池东至演马庄西站，线路长约26.4公里，设站9座，投资119.6亿元，规划建设期为2015～2019年。 R2线一期工程自小高庄至郭店站，线路长约35.2公里，设站14座，投资199.3亿元，规划建设期为2015～2019年。
R3线一期工程自龙洞至新东站，线路长约19公里，设站11座，投资118.3亿元，规划建设期为2016～2019年。 （三）主要技术标准 采用B型车，6辆编组，最高运行时速100～120公里。在规划实施阶段，进一步深化主要技术标准和运营组织方案。 （四）资金安排 近期建设项目总投资为437.2亿元。其中，资本金占总投资的40%，计174.9亿元，由济南市政府财政资金解决。资本金以外的资金采用国内银行贷款等融资方式解决。 （五）实施保障 近期建设项目由济南市政府组织实施，制定相关政策并安排专项资金用于保证建设和保障正常运营，结合城市开发进程，把握节奏、稳步推进项目建设，确保工程质量和安全。济南轨道交通集团有限公司作为项目业主，负责城市轨道交通项目投资、建设和运营管理。 在规划实施过程中，注重优化综合交通衔接，提高公共交通整体效率和吸引力。统筹协调城市轨道交通建设与泉水、环境、文物保护的关系，深入研究规划线路选线问题。加强地质、水文勘察工作，强化安全管理措施，积累保护泉水的经验。专项规划设计车站周边土地利用和交通接驳，重点控制好车辆段和停车场建设用地，积极探索利用土地开发保障城市轨道交通持续发展的途径。 附：济南市城市轨道交通近期建设规划（2015-2019年）示
济南又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，是国务院公布的国家历史文化名城之一，是全省政治、文化、经济，金融，教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。中国七大军区之一的济南军区本部。中国16个铁路局之一的济南铁路局本部。济南位于山东省中西部，具有2000多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是闻名世界的史前文化－龙山文化的发祥地，区域内新石器时代的遗址城子崖，有先于秦长城的齐长城，有被誉为“海内第一名塑”的灵岩寺宋代彩塑罗汉等。中国首部诗歌总集《诗经》中有谭人所作讽刺诗《大东》，是现存最早的有关济南的文献。济南孝堂山郭氏墓石祠，是我国现存最早的地面房屋建筑；隋建四门塔为全国现存最古老的石塔，均为全国重点文物保护单位。中国原始部落的首领--舜（约公元前22世纪）就诞生与生活在济南一带，1929年7月正式设立济南市。位于北纬36度40分，东经南一带。117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于北温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积达8227平方公里。是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。第十一届全国运动会举办城市。 济南在目前的发展中，存在着许多可利用优势和潜力，也存在许多的威胁和挑战。 1.优势(Strengths) 交通，治安 济南是山东省省会，地处中心位，是环渤海地区的中心城市之一。济南是联系华东地区乃至全国的交通枢纽，居于南北交流、东西交流双重枢纽地位，区位优势明显。全省铁路、公路、航空枢纽,通讯设施完善。；良好的治安环境为本城居民和外来投资者提供了安全的居住和投资创业环境。 政治环境 济南是全省政治中心。即几乎所有的省直机关和大多数中央驻鲁机构都设在济南,是全省的决策中心。利于提高政府行政效率,由审批型政府向服务型政府转变。 经济环境 济南市区域金融中心及教育基地的地位显著。济南是全国九大金融区之一，济南市是区域性宏观经济调控中心，金融机构门类齐全，运营良好，除省级宏观调控部门多在济南外,银行、证券、保险业务的派出机构都在济南设立区域性总部。 人才优势 济南是全省的科教中心，高等院校和科研机构密集。各类专业人才众多，人才优势明显。 旅游文化资源 济南是一座历史文化名城和全国优秀旅游城市,被誉为“泉城”,72名泉与大明湖构成了独特的泉城风貌。“一城山色半城湖”,“家家泉水,户户垂柳”是济南古城的整体景观特色。济南古城西部建成的商埠区也是济南重要旅游资源,济南属温带半湿润大陆性季风气候,四季分明, ,全年大部分时间适宜出游。 2.劣势(Weakness) (1)城市经济发展不够理想，造成吸引辐射力差，未发挥中心城市的职能。济南在全国十五个副省级城市中地位较为落后。即便在全国地级以上城市比较中，部分指标也相对滞后，这与其九千人口大省的省会城市地位十分不相称。济南在城市辐射能力、产业成长性、城市服务功能、城市管理水平、城市面貌和功能、政府工作状态和工作效率等方面存在明显差距。 (2)城市建设盲目性大，造成对历史与环境的破坏，使城市特色风貌逐步消失。 (3)城市综合环境质量下降。随着济南市经济的快速发展以及人口增加、城市规模的不断扩大，济南市同样也出现了城市环境与生态透支的现象；过快过量的城市改造在一定程度上破坏了自然生态系统和历史文化环境；加上历史上形成的重化工、建材、机械等重工业污染源，导致城市环境问题急剧增加；大气污染、水污染、噪声污染、工业废渣、城市垃圾等问题突显，制约了城市的可持续发展。 (4)城市道路不完善，交通压力大，停车场所匮乏。这也是许多城市面临的问题之一。济南市城区的布局形态由于受北面黄河、南面山体等自然条件的制约，城市的发展格局有东西方向带状延展的趋势。济南市路网系统不很健全，城市干道网密度偏低，影响了城市道路系统整体功能的正常发挥，造成交通效率低。
商业街的发展与规划 Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街 商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发
济南市城市总体规划（2006年—2020年） 第一章总则 第1条 2000年国务院批复的《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》，在一定时期内对指导济南的城市建设、促进城市经济社会发展发挥了重要作用。随着济南经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，原总体规划确定的城市规模等发展目标已提前实现。当前我国经济社会发展正处于重要战略机遇期，省会济南各项事业步入加快发展的新阶段，济南市的行政区划也进行了相应调整，原总体规划确定的城市空间布局和发展目标已不能满足城市发展需求。为适应形势发展要求，济南市人民政府适时提出了修编城市总体规划的申请。根据建设部《关于同意修编济南市城市总体规划的批复》（建规函[2003]255号）的精神，编制《济南市城市总体规划（2006年—2020年）》。 第2条本规划为规划区内土地使用及各项建设活动的基本依据，规划区各项规划的制定和县（市）城市总体规划的制定，须遵循本规划。 第3条规划指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，落实“五个统筹”，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会。 按照转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量的要求，注重市域城乡一体、统筹协调发展；注重各类脆弱资源的有效保护利用和空间管制的要求；注重控制合理的环境容量和确定科学的建设标准，促进城市发展模式由粗放型向集约型、由外延式向内涵式转变，实现城市经济社会的全面协调可持续发展。 第4条规划原则 ⑴坚持协调发展的原则。统筹城乡发展、区域发展、经济社会发展、人与自然和谐发展、国内发展和对外开放，协调好济南与区域、城市与周围县（市）的关系，优化人口、资源、空间布局结构，促进城乡区域协调发展。 ⑵坚持生态优先的原则。以建设环境友好型社会为目标，以资源保护为重点，强化对水源、土地、自然保护区、山林绿地水系等自然资源的保护与管制，创造良好的城乡生态环境。 ⑶坚持公平和谐的原则。以构建社会主义和谐社会为目标，合理布局覆盖城乡的基础设施和公共服务设施，特别关注弱势群体需求，倡导公众参与，实现区域公平、城乡公平、个体公平和代际公平。 ⑷坚持资源节约的原则。按照建设节约型城市的要求，坚持开发与节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的要求，发展循环经济，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源综合利用，合理确定城乡建设标准。 ⑸坚持规划协同的原则。城市总体规划与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划充分衔接、同步编制、协调一致。 第5条修编重点为城乡统筹发展、城市空间结构和规模调整、城市生态环境保护和资源节约利用、城市综合交通、城市公共事业发展、历史文化名城保护、城市安全与综合防灾体系等。 第6条规划基本依据 ⑴《中华人民共和国城市规划法》 ⑵《城市规划编制办法》（建设部） ⑶《山东半岛城市群总体规划》、《山东省城镇体系规划》 ⑷《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》 ⑸《济南市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》 ⑹《济南市城市空间战略及新区发展研究》