长三角房地产市场比较分析
摘要：长三角地区经济发达，有专家指出，长三角有望继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后，成为“第六个国际级都市圈”。而作为经济发展的支柱产业，房地产业必将为长三角的经济发展提供不竭的动力。作为长三角地区的代表城市，上海，浙江，江苏的房地产的发展显得更为重要。
关键字：长三角房地产比较上海浙江苏州
1.引言
长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。
长三角地区是中国经济的重心。该地区人口密集，经济发达，自古以来就是中国富庶之地。自上世纪90年代上海浦东、苏州工业园开发以来，近十余年来该地区经济飞速发展，从2001年起，该地区在吸收外资总量、对外贸易额、经济总量等方面均居全国首位。2007年，长三角GDP占全国GDP比重接近22%，GDP 总和超接近8000亿美元。
于此同时，长三角房地产开发投资也一直在高位运行，根据近几年的数据显示，长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势，到2011年更是超过7500亿元，达到了7662亿，累计增加了近160%，年均增长率达到了22.7%，可以预见，未来长三角城市的房地产仍然具有很大的发展潜力。本文以上海、浙江、江苏为例，对长三角房地产市场进行比较分析。
2.上海、浙江、江苏房地产市场规模分析
长三角地区是中国经济发展速度最快，经济总量规模最大的区域。长三角房地产市场规模庞大。长三角地区投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，由此可见，长三角区域的房地产业发展对当地经
济发展的巨大推动作用。同时，长三角房地产发展对与长三角区域经济增长有重要的作用，长三角地区房地产投资额对GDP的贡献度达到2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献度的1.5%的两倍。
2.1上海的房地产投资
作为长三角城市带的中心城市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地，购房需求不容小觑。《财富》500强企业已有300多家进入上海，1 00余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。
2.1.1 上海房地产投资额与增速
上海房地产开发呈现出稳步增长的发展态势。2005年，上海房地产开发投资额为1246.86亿元，到2009年投资额已近2000亿元。除了2010年外，上海房地产开发投资额年均增速均在单位数运行，到2010年房地产开发投资额比上面增长了35.3%，增幅比上年剧增28.2%。2011房地产开发投资增速明显放缓，不上年增长9.6%，增幅比上年回落了25.7%。房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的平均比重在30%的高位运行。如下图：
图2.1 2005—2011年上海市房地产开发投资额（亿元）与环比增速
从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。2011年上海市国有房地产投资313亿元，同比下降0.6%；非国有房地产企业投资1858亿元，增长11.5%。在非国有房地产企业中，股份制企业投资913亿元，增长41%。
2.1.2 上海各类型物业新开工面积占比
2005—2011年上海各类型新开工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业新开工面积占比分别为82.8%、7.6%、9.7%。住宅的平均新开工面积占比较施工面积占比高4.6%，而写字楼、商业平均新开工面积占比较施工面积占比分别低2. 2%、2.3%。历年来，住宅、商业平均新开工面积占比走势稳定，写字楼新开工面积占比变化幅度较大，其高位占比11.4%与地位占比4.2%相差7.2%。如下图所示：
图2.2 2005—2011年上海各类型物业新开工面积占比
2.2 江苏房地产投资
2011年江苏省的房地产开发投资延续了上一年的快速增长势头，共投资555 2.69亿元，同比增长29.2%。其中，商品住宅开发投资4085.85亿元，同比增长29. 4%，占房地产开发投资的比重达73.58%，比全国比重高1.81个百分点。如下表：
表2.1 江苏省2011年房地产开发投资
项目数量（亿元）同比增长比重总投资5552.69 29.2% 100% 商品住宅投资4085.85 29.4% 73.58%
2011年，江苏省房屋新开工面积为14721.11万平方米，同比增长7.1%，与20 10相比增速回落42个百分点，降幅非常明显。
2.3浙江省房地产投资
2011 年浙江省房地产市场受宏观调控政策的影响较大。11年，浙江省完成房地产投资额4494.3 亿元，同比增加48.5%，增幅也有所回落。其中，住宅投资为2959.0 亿元，同比增长43.8%。再从房屋施工面积和新开工面积这两个指标看，2011年，浙江省也有大幅度增长。其中浙江省住宅新开工面积6674.5 万平方米，同比增长30.3%，办公楼新开工面积593.6 万平方米，同比增长24.8%。
表2.2 浙江省2011年房地产投资
项目数量（亿元）同比增长房地产投资额4494.348.5%住宅投资2959.0 43.8%
3、上海、浙江、苏州房地产价格分析
长三角地区具有典型的“投资需求旺盛+开发商高杠杆”的特征。
3.1浙江房地产价格分析
3.1.1浙江省房地产市场发展的总体情况
改革开放以来，浙江省经济持续快速发展，增长速度是全国最快的省份之一。1998—2003年，全省生产总值年均增长11％，2003年达到9200亿元，比上年增长14％。与此同时，房地产市场也进入快速发展阶段，房地产业增加值从1998年的87．23亿元上升到2003年的250．5亿元，年均增加14．6％，占GDP比重从1．72％上升到2．72％。1998-2003年，浙江省全社会固定资产投资累计达17，368亿元，年均增长15．5％，同期房地产投资达3092亿元，占全社会固定资产投资的比重为17．8％，年均增长达27．6％。2004以来，浙江省房地产市场继续保持快速的发展态势，一季度完成房地产开发投资223亿元，同比增长47％，投资绝对额和增长幅度分别列全国第3位和第11位。
旺盛的有效需求是推动房地产市场快速发展最根本的动力。浙江省住房有效需求旺盛主要是经济发展和城市化的推动。2003年，浙江省人均生产总值19，730元(折合2384美元)，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达13，
180元和5431元。从国际上的普遍规律看，浙江省目前的经济发展水平，是居民对住房消费较为旺盛的时期，目前住房消费正处于生存需求与改善需求并举，简单居住向适用居住、舒适居住转变的阶段。据浙江省房地产业协会和浙江大学2003年下半年的一项调查，有38．9％的城镇居民对现有住房不满意，有44．7％的居民打算重新换购住房。同时，1998年以来，浙江省的城市化进程明显加快，加上旧城改造步伐的加快，进一步促进了有效需求的提高。
3.1.2 浙江房地产价格走势原因
人均收入的增加导致对房产需求的增加，先从GDP来看，城镇人均居住面积和人均实环收入来看.1994年，浙江省GDP为879.99亿元，1992—1995年我省经济年平均增长速度高达19.4%，伴随着高速增长又出现了比较严重的通货膨胀，面对再次过热的经济，1994年中央又加强了宏观调控，经过3年的努力，1996年我经济相对较好地实现了“软着陆”，经济增速回落到12.7%。但在1997年下半年出现亚洲金融危机后，我省经济增长也面临严峻的挑战，随着1998年国家采取积极稳健的财政货币政策，我省经济实现稳定增长，并从2000年开始，经济出现稳步回升。因此，自1996年以来我省经济增长率波动趋于收敛，且稳定性增强。1996—2003年我省GDP年均增长11.5%，波幅仅为4.4个百分点。今年我省经济虽然在固定资产投资等领域有些过热，并受到电力、土地、能源、原材料等因素制约，但随着中央宏观调控措施的进一步加强和改善以及我省市场经济的日益完善，我省经济将不会出现大的波动，并仍将保持健康较快的增长速度。
3.2上海房地产价格分析
3.2.1上海
在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。
这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图1-1、1-2、表1-1。
从这几年房地产供需关系来看，1995~1997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。1996~2000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。
平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。
3.2.2上海房地产走势
由于近两年多来，上海商品期房（主要是住宅）的供需（预售）关系关系发生了很大的变化，部分地区（如徐汇、静安、长宁、黄浦等区）已出现供不应求的局面，房价迅速上涨。上海老市区和闵行、宝山、浦东共12个区，2002年9月比1999年12月平均住宅预售价格指数上涨22.18%。其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨20%以上。从不同地区来看，2002年二季度和2000年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨25.82%，其中中心城区上涨27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨35.48%，外环线外地区住宅平均上涨12.05%。从各种不同类型的住宅来看，2002年2季度和2000年1季度相比，别墅和高层住宅涨幅最高，分别上涨36.42%和28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为21.93%和17.64%。
预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，主要是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高，除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外，地段和楼型也有很大的关系。2002年2季度和2000年1季度相比，中
心城区占当季预售房面积的比例提高了5个多百分点；小高层、高层、别墅共提高了20个百分点，多层下降了8个百分点
3.2.3上海房地产新政策
一是合理引导住房需求，严格执行住房限购政策。暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
二是严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点。对个人将购买不足5年的住房转手交易的，要全额征收营业税。要严格按照沪府发〔2010〕34号文规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。要严格执行个人转让房地产所得税征收政策。要建立健全市与区县房产税试点工作机制，加强政策宣传和征收管理。
三是进一步强化差别化住房信贷政策。对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对差别化信贷政策的执行情况要加强检查，严肃查处违规贷款行为。
四是强化住房用地供应管理，依法查处违法用地行为。要求在住房用地年度供应计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。同时，今年商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。要严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
五是进一步完善“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准。在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快房源建设和供应力度，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。进一步加大保障性住房房源建设和筹措力度，规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。
3.3
3.3.1苏州房地产分析
苏州人均GPD为30384元，居全国第6位，同时也居整个江苏省的第一位。人均可支配收入为10515元/年。
在消费支出的构成这一块上面，居住支出以平均538.90元/年排在食品、设备用品及服务、娱乐教育文化服务的支出之后，列在第4位。值得注意的是居住支出与其他支出不同的是随收入比例的增高，从2001年开始，全国房产市场良好的大环境成为了苏州市场发展的好基础，需求的旺盛加上苏州执行土地拍卖的政策也成为了苏州房产市场迅速发展的一剂强心针。在短短的一年多的时间里，苏州地区的价格上涨了30%以上，2002年房展会上的商品房的成交均价达到了2439元/平方米。其中以苏州工业园区为龙头，园区内楼盘的价格如今大都在3500元左右，比期去年同期上涨了1000多元。
土地供应加大，市场趋于规范，整体而言，从长远来看，房价上涨速度会放慢。于房价的一路飚升，出现购房者无房可买，发展商无地可建，整个市场供小于求的情况。调整土地的开发量成为了如今房产改革的重点，去年由于前两年房产市场的一片混乱，在2001年，苏州市区的开发量仅为117.42公顷，为了控制房价的调整，2002年拟订开发200万方的土地，加上前两年的囤积空置面积，2002年共有400万方的土地来开发。如此大的开发面积，从根本上解决供小于求的问题，同时也能抑制房价的飞速上涨。
同时，需求决定房价。按照世界银行设定的标准，房价是居民年收入的3-6倍为合理范围，但统计资料显示，苏州购买一套住宅的平均支出为22万元，而苏州人家庭年收入为3.05万元，按此计算，房价收入比超过7：1，表明现有房
价已明显偏高，再大幅度的上涨已经不太现实。
其次，前期房价上涨已经透支了相当一部分的潜在消费群，同时如今高挺的
价格也限制普通老百姓的购房愿望，然后苏州还未达到一个外需的市场。 市中心 区域
该区域为苏州传统的高档地段，产品主要以多层为主，目前主要的产
品趋势向小户型单身公寓过渡，目前区域的价格在6000元/平方米。 园区
湖西 该区域是目前苏州整体市场新兴的高档住宅区域，主要依靠金鸡湖的景观，是未来苏州高档住宅市场主要的发展区域，目前该区域的价格
在5500元/平方米左右，部分景观房的价格已经接近9000-10000元/
平方米。该区域的产品目前主要以小高层和高层为主。
园区湖北玲珑湾 随着南都玲珑湾的开发，区域地段价值将快速提升。该区域的主要也
是依托金鸡湖，产品也主要以高层和小高层公寓为主，区域的价格预
计将在5500-6000元/平方米之间。
园区湖东南金姬墩
该区域是园区靠近金鸡湖的新兴的景观别墅板块，该区域的产品主要
以亲水别墅为主，目前该区域的项目不多，价格在5500元/平方米。
木渎 别墅区 该区域位于苏州的西南面，和新区相连，目前该区域主要依托灵岩山
风景区的景观，产品主要以度假别墅为主，但是该区域的别墅普遍档
次很低，产品品质不高，目前该区域的价格在5000元/平方米左右。
太湖度假风景区
该区域位于苏州的远郊，以太湖作为环境景观卖点，目前以度假别墅
为主，产品品质相对较高，目前的价格在6000-8000元/平方米。
相城区- 近阳澄湖
区域
该区域是苏州相城区高档住宅的聚集区域，该区域依靠阳澄湖自然景
观，主要以景观别墅为主要产品，目前区域的价格在4000-6000元/
平方米左右。
3.3.2苏州房地产走势
房产市场一片红火，供小于求。市区2001年房地产开发投资共68.62亿元，
其中住宅投资额31.25亿元，别墅、高档公寓1.61亿元，经济适用房7.52亿元，
商用办公楼5.6亿元。房地产开了经营总收入90.72亿元。房屋施工面积456.65
万平方米，当年竣工房屋面积235.43万平方米。全市已销售各类商品房屋258.89
万平方米。销售额52.68亿亿元，其中住宅销售面积235.17万平方米。2001年
苏州房地产市场的供求比例了生了变化，从以往的1:0.85变为1:1.1，市场供大于求的格局已被供略小于求所代替。空置房总量下降近两年30% 。在消费和投资的双向拉动中，前者的作用更加明显，销售额增幅近于开发投资增幅（21%）的一倍，房地产开发经营实现良性循环。
需求旺盛：苏州2005年的GDP将达到5000美元，现在离这个数据并不远，按国际惯例，这个时期的经济发展正好是住房需求的增长调整阶段。同时苏州政府在房产相关政策上的改变也促进了市场的需求增长，例如购房者可以办产权房，购房可以入户口，等。
土地供应不足：由于前两年房产市场的一片混乱，在2001年，苏州市区的开发量仅为117.42公顷，为了控制房家的调整，2002年拟订开发200万方的土地，加上前两年的囤积空置面积，2002年共有400万方的土地来开发。
4上海、浙江、苏州的发展环境分析
4.1上海发展环境分析
4.1.1上海房地产市场处于高位运行、长平台、稳步发展的态势，其发展是健康的
（1）房地产投资开发的规模适度。2010年上海经济增长速度为10.2％，连续10年保持两位数的增长速度。上海经济健康快速持续发展，是房地产发展的内在动力。2010年房地产开发投资630.73亿元，占全社会固定资产投资的30.3％，拉动固定资产投资增长2.9个百分点。2010年、2011年房地产开发投资增长分别为9.9％和11.4％，这一增长速度与上海经济发展水平是相适应的。（2）住房消费保持较高的增长速度。2011年新建商品房销售面积比去年增长15％，其中商品住宅销售面积同比增长16.3％。今年1至5月，商品房销售面积同比增长7.4％，其中住宅面积同比增长8.9％。（3）房地产市场结构趋于合理。新建商品房供求关系基本平衡，2010年和2011年新建商品房竣工面积与销售面积之比为1.06：1、0.99：1，今年1至5月为0.77：1；新建商品房与存量房市场的联动效应明显。（4）房地产市场的市场化程度不断提高。
投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。
4.1.2、总体上看，上海房地产市场还有上升空间
房地产市场当前高位运行、长平台、稳步发展的态势至少可以持续到“十二五”期末，不会发生大的波动。
上海房地产市场今后发展的态势是：开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费继续同步增长；存量房交易将会大幅度提高，且在整个房地产交易中的比重不断提高；房屋租赁市场将会进一步活跃和规范，成为住房投资和消费的重要领域。
4.2杭州发展环境分析
4.1.1、杭州房地产市场呈现一片繁荣，房地产投资、开发、销售及房价全线上扬，商品房供不应求，市场正处于高速发展阶段，市场繁荣的背后存有隐患
（1）杭州房地产市场兴旺，得益于杭州经济快速的发展，得益于一系列开放、搞活市尝调动消费积极性的政策推动以及得天独厚的居住环境和旺盛的住房消费需求及投资需求。
（2）杭州土地供应市场稳步健康发展，杭州从1999年开始，市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式供给。
（3）商品房开发销售形势一直呈现上升之势，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地产投资、房屋施工面积、竣工面积增长较快，市区住房供不应求。
（4）二手房市场供销两旺，房地产市场结构已由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进。
（5）个人购房已占主导地位，居民人均居住面积2012年底已上升到27.85平方米。
（6）商品房价格持续上扬，上涨幅度位于全国城市的前列。今年一季度涨幅在7％左右。
（7）市场显现住宅产品供应结构有些失衡。
（8）经济适用房供求错位，表现在面积过大、价格优势不明显、供求关系相对紧张等方面。
（9）投机者进入市场炒楼花和开发商大量圈地行为有所抬头。
4.2.2杭州房地产市场在全省经济发展的带动下，未来三五年将保持稳步发展的态势，中低价位的住宅供应增加，价格涨幅趋缓
（4）从住房消费者构成看，前几年市场上庞大的外地购房者群体多数来自温州、台州、义乌、东阳、上海等地，在一定程度上支持了房价的走高。近一年这些消费者开始转向进入上海、北京。杭州市场将逐步转为以本地区住房消费为主。
（3）从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求压力在前几年已获得较为集中的释放，随着二手房市场的日趋活跃，今后商品房供应量将转为平稳发展。
（1）从供应市场看，近两年土地供应量成倍增加，决定了今后二三年内房地产市场上商品房投放量还会不断增加，并直接影响房价持续增势。
（2）从供应结构看，随着市中心地段可供开发住宅的土地资源日趋减少，郊区住宅开发量将迅速增加，房价整体水平会有所下降；政府近一年加大了经济适用房的开发力度，使住房市场结构更趋合理。
4.3苏州发展环境分析
4.3.1当地社会经济发展状况
1、.财政收入增长，金融运行平稳：全市地方一般预算收入突破80亿元，达到84.01亿元，增长41.9％，各地财政收入保持了快速增长的势头，其中市区完成一般预算收入34.5亿元，同比增长41.3%；五市完成一般预算收入49.51亿元，同比增长42.2%，市县两级地方财政收入呈现同步增长的良好格局。从收入构成看,我市1月份税收收入79.9亿元,同比增长43.7%。全市1月末金融机构人民币存款余额为7184.16亿元，比年初增加115.5亿元，金融机构人民币贷款余额5523.27亿元，比年初增加179.4亿元。银行现金收入为1200.42亿元，银行现金支出为1393.48亿元，同比分别增长10%和24%。
2、工业生产快速发展，引进内资稳定增长：1月份全市完成工业总产值1670.84亿元，增长18.7%，其中规模以上工业企业完成总产值1480.87亿元，增长16.0%。1月份规模以上工业总产值增幅高于20%的有4个地区，分别是：
吴中区增长23.5%、相城区增长22.7%、工业园区增长20.9%、昆山市增长20.8%。1月份全市引进内资项目470个，增长8%，引进内资项目注册资本30.93亿元，增长40.8%。
3、.利用外资继续增加，进口增幅高于出口：1月份全市实际利用外资11.43亿美元，增长87％。境外劳务承包合同金额5000万美元，增长11%；营业额2500万美元，增长4.9%。据海关统计，1月份全市实现进出口总额183.96亿美元，增长11.7%。
4、居民储蓄减少，市场价格上升：受新股集中上市的影响，储蓄存款有所减少。1月末，全市金融机构城乡居民人民币储蓄存款2566.27亿元，比年初减少27.14亿元。受1月份基数对比价格低和春节集中消费、连续降雪因素的影响，1月份居民消费价格总水平同比涨幅达到6.3％
4.3.2最新城市规划以及重大基础设施建设情况
1、京沪高铁苏州段设苏州、昆山两站2013年进入试运营
有关部门公布的《京沪高铁苏州段建设示意图》上，可以看到，京沪高速铁路苏州段西端起点为紧贴漕湖的望虞河，跨苏州绕城高速公路黄埭段，由西向东跨漕湖工业开发区、苏虞张一级公路，跨S227省道，在蠡口家具城北侧距现在的苏州火车站以北10.5公里的胡巷设苏州高速站（苏州高速站与无锡高速站间距为26.8公里，与昆山高速站间距为31.38公里）。全线设计时速每小时300公里至350公里。据了解，京沪高速铁路经国务院批准，由国家发改委于今年2月22日批准了开工报告，计划建设工期5年，于2013年1月开通。其中土建工期47个月，于2012年底结束，此后将进行为期一年的联合调试和试运行。
2、人民路北延5月完工轻轨1号年内掘进四分之一
春节后，苏州各项城建重点项目加速推进，其中火车站站房的主体结构有望于10月底完成，轻轨一号线今年也将掘进6480米，相当于全长的四分之一。火车站改造工程已完成混凝土钻孔桩74根,全部建设任务2010年5月完成。到本月初，轻轨一号线第二批开工的14个站点，绿化迁移全面展开。根据计划，今年轻轨一号线车站全年完成6.48公里，约占全长25.739公里的四分之一。作为
火车站地区综合改造的重要组成部分，人民路北延、广济路北延、齐门路北延、梅巷路北延四大工程今年将全面建成通车。北环快速路主线及官渎里立交改造后的主线已于去年底通车。隧道(平门桥)以东4月底可以通车，隧道以西本月20日开始摊铺沥青，4月底前完成。
3、苏州快速公交今年将开上高架总计四条干线
公交车驶上高架一号线从高新区到园区：即将在上半年开行的快速公交一号线起点为高新区的新升新苑，终点为园区的星塘街，单程线路全长28公里，要长于平均20公里的普通公交线路。全线设站14个，少于15至20个站点的普通公交线路。快速公交干线最大的特点就是将驶上高架。
4、沪宁城际铁路苏州设7站 4月1日进行施工准备
沪宁城际铁路又向开工建设迈进了一大步，可行性研究报告在近日获得国家发改委正式批复后，初步设计已完成，沪宁城际铁路将从4月1日起进行施工准备，预计全线将在2011年9月30日建成，2012年4月1日正式通车。沪宁城际铁路正线全长300.329公里。其中江苏境内长266.68公里，上海境内长32.05公里，苏州站长1.6公里；上海黄渡至虹桥机场(支线)下行线长14.9公里，上行线长14.16公里。设计年度分为初期2015年，近期2020年和远期2030年三个阶段。
5长三角和珠三角地区比较
房地产是城市发展的重要因素。现代城市经济发展实践表明，房地产的投资资源越来越呈现跨区域配置的特征，从宏观大背景来说，一方面，随着我国土地出让制度从协议划拨向“招拍挂”转变，房地产企业进入异地市场的政策壁垒大大降低。这不仅意味着房地产企业的跨区域发展越来越成为可能，也表明任何一个地区性房地产市场都将面临来自全国资本的竞争已是不可避免的大势所趋。另
一个方面，随着宏观调控的趋近，房地产业的政策风险也在加大，行业洗牌已经开始，优胜劣汰效应逐步显现，企业做大做强的压力越来越大。跨区域发展成为每个房地产业都必须考虑的选择。房地产企业跨区域发展首先可以分散风险，特别是有效规避区域性系统经营风险。其次，跨区域发展可以打破本地市场的规模限制，获得广阔的企业成长空间。
上海大型房地产企业之所以相对广东房地产企业来说平均规模小很多，主要就是走出去的太少，太拘泥本地市场，做不大。长三角地区的房地产企业都多少有这样的弊端，浙江的地产企业相对活跃一些，但除了进军上海，利用长三角的其他异地市场也不多。这直接导致长三角虽然经济比珠三角发达很多，人口和市场容量都大很多，但大型房地产公司数量和名气都却明显不如珠三角。
如长三角的房地产企业虽然也有绿地、绿城、瑞安、金地、复地、世茂这样优秀的品牌，但是在规模上、名气上跟珠三角的领军房地产企业还有相当大的差距。以万科和碧桂园为代表的珠三角房地产企业群在2007年“中国房地产企业200强”中垄断前两强、前6强中占据4位、前9强占据6位，显示出雄厚的规模效应。而长三角房地产企业在2007年“中国房地产企业200强”中十强仅有两位（上海的绿地排名第三、浙江绿城排名第七），20强中也仅有5家（瑞安第十二、上海的金地第十八、江苏高力第二十）。差距相当明显。
2012年长三角房地产 市场分析 2012年9月
目录 一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3) 1、我国主要的人口输入区 (3) 2、区域内财富总量居全国前列 (4) 3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出 (5) 二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5) 1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5) 2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6) 三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7) 四、率先以价换量赢得先机 (7) 五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)
一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多： 1、我国主要的人口输入区 以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。其中，外省来沪人口年均增速9.99%。大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。
2、区域内财富总量居全国前列 江浙一带是主要的我国财富聚集地。2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。
长三角房地产市场比较分析 摘要：长三角地区经济发达，有专家指出，长三角有望继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后，成为“第六个国际级都市圈”。而作为经济发展的支柱产业，房地产业必将为长三角的经济发展提供不竭的动力。作为长三角地区的代表城市，上海，浙江，江苏的房地产的发展显得更为重要。 关键字：长三角房地产比较上海浙江苏州 1.引言 长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。 长三角地区是中国经济的重心。该地区人口密集，经济发达，自古以来就是中国富庶之地。自上世纪90年代上海浦东、苏州工业园开发以来，近十余年来该地区经济飞速发展，从2001年起，该地区在吸收外资总量、对外贸易额、经济总量等方面均居全国首位。2007年，长三角GDP占全国GDP比重接近22%，GDP 总和超接近8000亿美元。 于此同时，长三角房地产开发投资也一直在高位运行，根据近几年的数据显示，长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势，到2011年更是超过7500亿元，达到了7662亿，累计增加了近160%，年均增长率达到了22.7%，可以预见，未来长三角城市的房地产仍然具有很大的发展潜力。本文以上海、浙江、江苏为例，对长三角房地产市场进行比较分析。 2.上海、浙江、江苏房地产市场规模分析 长三角地区是中国经济发展速度最快，经济总量规模最大的区域。长三角房地产市场规模庞大。长三角地区投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，由此可见，长三角区域的房地产业发展对当地经
当前房地产市场面临的挑战分析 2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策。从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为3个阶段：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。 现在是房市调控的第三阶段，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。资金紧张将使银行收紧房地产开发贷款，也会影响非银行贷款类融资。因此，房地产开发商将面临较大的资金压力。中小房企对比资本雄厚的大型开发企业而言，其受到的影响短期内就可以显现。此种情况下，大型房地产开发企业便可以借助其资本优势在较长时间内实现对其他小房企的并购重组。这在中长期时间内是有利于大型房企的发展，便于房地产行业整体的重新洗牌。 笔者认为，当前房地产市场面临的挑战有以下几点： 一、金融的生态环境，主要是融资的挑战 资金、土地作为大的命脉来讲，房地产企业从银行到资本市场的各种融资途径都出现了困难，特别是中小企业。通过银行贷款之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是一个很大的挑战。基本上来讲，政策现在没有怎么松口，下一步会不会松？会有什么样的金融环境？对每个企业肯定还是一个大的挑战。 如果从调整层面来讲，发达国家的开发商与投资商实际上是分开的，有长期的养老金等资金支撑，银行间间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。 那么我们怎么办？我们会遇到一个什么样的金融环境？ 首先，我们需要核心型的基金，这种基金可能区别于机会型基金、投资型基金，是以长期回报为目的的。在未来五年中，房地产企业的预售、贷款、证券、信托、债券、基金、保险资金、租赁等渠道，可能还要打组合牌，私募股权资金也是一种大的方向。 以越秀地产为例，其通过“地产+基金”的新方式，以最小的投入获得项目。
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 详细： 中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，
杭州十大房地产公司排行榜杭州知名的房地产公司有哪些房地产公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一个值得信赖的房地产公司开发出来的房地产公司在质量和服务上都更值得购买，所以人们在选购房产时对房地产公司的考量也是很有必要的。杭州的朋友们看过来，下面高端营销推广平台鹿豹座（广告）就给大家介绍一下杭州的房地产公司，。如果您有更好的房地产公司推荐，请联系鹿豹座。以下排名不分先后。 1. 绿城房地产集团有限公司 绿城房地产集团有限公司成立于1995年，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城房地产集团已辖有100多家成员企业，拥有员工近5000人，房产开发足迹已遍及中国长三角、环渤海经济圈重要城市、北京及其他省会城市在内的50多个城市，并取得了持续增长的经营业绩。绿城已成功出品别墅、平层官邸、多层公寓和高层公寓等系列精品住宅，在此基础上还开发大型社区和城市综合体项目，肩负起更多人群对品质生活的理想。 2. 杭州滨江房产集团有限公司 杭州滨江房产集团有限公司是建设部一级资质房地产开发企业，总资产规模近20亿元，是杭州十大城市运营商之一。全国民营企业500强，中国房地产企业50强，浙江省房地产品牌企业十强。经过十多年的大力拓展市场，业已在杭州、石家庄、淳安等地储备土地3000余亩，规划建筑面积近280万平方米。开发的项目先后获得“国际花园社区人文类金奖”、“中国国际花园社区”、“中国名盘50强”、“浙江省健康住宅”、“中国名盘水景规划设计大奖”等数十项荣誉称号。 3.世茂房地产控股有限公司 世茂房地产控股有限公司于2006年7月5 日于香港联合交易所有限公司主板上市。集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在中国正在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。本着“缔造生活品位”的理念，世茂品牌在中国大陆首创了房地产
长三角重点城市工业地产用地政策汇编 一、上海 1.“以亩产论英雄”“以效益论英雄”“以能耗论英雄”“以环境论英雄”， 严格约束低效工业类型 ·（一）《上海产业结构调整负面清单（2018版）》规定的“淘汰类”产业使用的工业用地，以及各级政府实行专项整治列入“关停并转”范围的企业使用的工业用地。 ·（二）闲置工业用地，即国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；或已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，终止开发建设满一年的国有建设用地。 ·（三）开发效率低下的工业用地。即以当前测算年度的1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定的达产日一年以上仍未投产的工业项目用地。·（四）土地综合产出效率低下的工业用地。一是以当前测算年度1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定达产日三年以上，其中最近三年（不含当前测算年）统计年度内的土地税收产出率、以主营业务收入计算的土地产出率两项指标的三年均值均低于《上海产业用地指南（2019版）》中相应调整值的工业项目用地。二是各区资源利用效率评价为D的工业项目用地。 2.固定资产投资规模3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地 ·项目固定资产投资强度要求一般不低于《上海产业用地指南》（2019年）规
定的所属中类行业的控制值。固定资产投资规模3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地，鼓励进入标准厂房和研发楼宇。 3.土地使用指标弹性调整 ·《上海市推进科技创新中心建设条例（草案）》：上海土地紧张，为支持科创建立完善土地混合利用机制，鼓励研发与工业、仓储、办公等用途混合布置、空间设施共享；在符合科技创新和产业发展导向、地区规划控制以及环境保护要求，不影响相邻基地合法权益的前提下，可以按照有关规定对土地用途、容积率、建筑高度等实行弹性调整。 4.标准厂房项目的建筑系数一般不低于35% ·工业项目的建筑系数一般不低于35%；物流仓储项目的建筑系数一般不低于40%；标准厂房项目的建筑系数一般不低于35%。 5.配套设施比例一般不超过总用地的7%、总建筑面积的15% ·除生产性服务业项目外，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积一般不超过工业项目总用地面积的7%。针对产业转型发展、科技创新特点，允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占总建筑面积的比例一般不超过15%。严禁在工业项目范围内建造成套住宅、宾馆、招待所和与企业自身生产经营活动无关的培训中心等非生产性配套设施。 6.其他相关规定 ·容积率。项目容积率要求一般不低于本指南规定的所属中类行业的控制值。在已编制控制性详细规划的地区按批准的规划执行。对于特大、特重型机械生产，或化工、医药、部分食品加工等生产工艺特殊需要的项目，以相关工程施工、安全、环保、消防、交通等设计规范要求为准，并与国际先进水平对标，经评
长三角区域房地产行业市场分析报告
目录 第一节长江三角洲城市群的发展与壮大 (7) 第二节上海房价短期有回调压力，长期有基本面支撑 (10) 一、上海第三产业的发展和教育交通等区域优势将保证对当地房地产的需求 (10) 二、上半年土地供应逐渐增加，三季度以来为抑制房价过高过快上涨降低土地供应。 (21) 三、325 新政调控下上海楼市成交量价短期承压 (23) 四、政策短期以调控为主，规划长期仍利好房地产业 (26) 第三节合肥楼市长期有较大增长空间 (27) 一、产业结构升级，增长的人口，教育、交通等区域优势将带来置业的巨大需求 (27) 二、土地供给整体较平稳，但楼面均价屡创新高 (36) 三、近期销售同比环比回调，去化周期仅为2.0 个月 (38) 四、短期政策面临不确定性，长期规划下合肥市房地产业机会较大 (40) 第四节相比苏州，南京在人口经济增速等方面更有优势 (41) 一、南京GDP 总量不如苏州，其经济增速更快、产业结构更合理，教育资源上也更有优势 (41) 二、南京房地产开发投资增速回升，苏州增速下滑 (45) 三、受政策影响两市住宅销售面积下滑、价格环比增速放缓，库存压力较小 (48) 四、限价政策短期内影响将持续，长期规划南京有望迎来大发展 (51) 第五节杭州、宁波——新活力，新引擎 (53) 一、杭州经济总量和增速高于宁波，产业结构更合理，教育资源具有优势 53 二、两市对土地供应面积主动调控，近期土地均价及溢价均有明显上涨 (57) 三、年初以来两市楼市基本面持续回暖，去化周期下降明显 (60) 四、政策短期仍将保持甜蜜期，规划下两市核心地位进一步巩固 (63)
长三角地区经济现状及投资现状分析 一、整体经济情况 中投顾问在《2016-2020年长三角地区产业投资环境分析及前景预测报告》中表示，2011-2015年，长三角地区经济发展出现速度减缓的现象（安徽省除外），长期高速发展导致的各种矛盾开始显现。这其中，产业结构升级缓慢，路径依赖投资驱动，城市功能提升滞后；土地要素和资本等仍是经济增长的主要推动力，创新对经济发展的贡献较小。 按照国际经验，作为人均地区生产总值已经达到10000美元的地区，服务经济应成为地区发展的主导业态。但实际上，长三角地区服务业在经济结构中的比重偏低，经济发展过于倚重制造业；2000年以来长三角居民消费占GDP比重总体上呈下降趋势，对经济增长贡献偏小，当前固定资产投资仍是拉动长三角经济增长的主要因素，高投资和出口导向模式不可持续。 长三角区域不仅是我国传统制造业的主要集聚地区，如钢铁、石化、重工、汽车、造船等，也是未来我国新兴产业培育成长和做大做强的重要区域，如航天航空产业、大飞机产业、城市快速交通运输产业、新能源产业、电子信息产业、机器人产业、生物医药产业、新材料产业等快速成长。在发展转型方面，长三角区域也走在了全国前列。如长三角区域前期发展的典型样板苏州地区，从原来主要依靠引入外资实现快速增长已明显转向以集聚人才、大力培育发展新兴产业为主，明确提出了“从依靠外资转向依靠创新、从依靠工业转向依靠服务业”的转型路径，并且取得了很大的进展。同时，长三角区域又是我国重要的现代服务业发展极，无论是消费者服务业还是生产者服务业，如金融产业、贸易服务、物流产业、旅游产业、文化产业，以及电子商务等，都在长三角区域迅速地集聚发展，其产业基础和产业影响力得到明显的提升。 二、长三角地区投资现状 2015年，长三角平均GDP为5597亿元，增速为%，经济规模仍明显领先于其他地区，且保持旺盛的增长活力；东北地区人口流出严重，需求明显不足，房地产市场库存量大，经济增长乏力，GDP增速进一步明显回落至%，经济规模被中部和西南地区赶超，仅高于西北地区。 2015年长三角房地产投资规模仍领先全国；珠三角投资增速在各区域中最高；环渤海和中部地区投资规模增长相对较快；东北和西北地区多数城市存在过度开发、人口外流等问题，房地产需求不足，库存去化压力大，2015年房地产开发投资额均为负增长。 中投顾问《2016-2020年长三角地区产业投资环境分析及前景预测报告》数据显示，2016年，在全国排名前50城中，长三角占据14个席位，领先于其他区域。上海凭借经济良好的势头，以及房地产市场热度高涨，本次投资吸引力仍居全国第一。南京、苏州、杭州在持续宽松的政策以及一线城市楼市火热带动下，房地产市场明显回暖，投资吸引力排名均上升，分列全国第5、6、7名。 图表长三角区域投资吸引力全国领先 数据来源：中投顾问产业研究中心
南通大学学报?社会科学版第２４卷第３期 双月刊２００８年５月出版 收稿日期：２００８－０３－０３ 作者简介：林素钢（１９７３－），男，江苏南通人，南通大学公共管理学院讲师，硕士。 国务院２００３年８月１２日《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，我国房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。但由于我国各地房地产市场发展不平衡，房地产业能否成为各地区经济中的支柱产业还是一个值得研究的课题。长三角地区是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域，房地产业发展较为迅速，对区域经济发展起到了很大的支持作用。本文试以该区域为例，对我国房地产当前在地区产业体系中的支柱产业地位作一番探讨。 一、长三角房地产业发展简况 本世纪初以来，长三角房地产市场步入快速发展阶段，房地产开发竣工面积和销售面积同步增长，开发投资额从２００１年的１３４８．８４亿元提高到２００６年的４０７６．１３亿元，年均增长２５％左右，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直保持在２０％以上，成为长三角全社会固定资产投资 迅速增长的主动力。２００３年房地产的投资额对于地区ＧＤＰ的贡献率达到２．９％，接近全国房地产投资额对ＧＤＰ贡献率１．５％的两倍，房地产业对区域经济的增长同样起着不可低估的作用。地方政府收入对房地产行业的依赖性不断增强，据测算，目前长三角政府地方财政收入４０％来源于房地产业、建筑业及出让土地收益。［１］ 二、目前长三角各城市对房地产业 “支柱地位” 的认识房地产业是国民经济中的一个重要产业，它的发展与区域经济的发展紧密相关，有利于促进城市建设，加快城市化进程，改善居民居住条件、增加就业和增长地方财税收入。目前，长三角各城市对房地产业都非常重视，纷纷将其作为一个重要的产业来发展。其中，不少城市将房地产业定位为地方产业体系中的支柱产业，有些城市明确提出将房地产业作为支柱产业发展。早在２００１年， 长三角房地产的产业地位及培育 林素钢 （南通大学公共管理学院，江苏南通２２６０１９） 摘要：我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但是否成为某个具体城市的支柱产业还值得研 究。从长三角地区来看，根据房地产业增加值占ＧＤＰ的比例这一代表性的指标判断，不少城市房地产业已经步入支柱产业的门槛，但仍有部分城市尚未达到这一程度。由于宏观经济形势不断向好，以及城市化程度的提高，房地产业能够成为长三角各城市的支柱产业，但还需正确认识房地产业支柱产业地位，通过采取发展存量房市场和房地产中介服务等措施，促进房地产市场健康发展。 关键词：长三角；房地产；支柱产业中图分类号：Ｆ２９９．２３３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７３－２３５９（２００８）０３－００３５－０５ ３５
长江三角洲地区房地产市场比较分析 摘要：长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，其房地产市场是我国房地产市场分重要组成部分。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文从土地市场、新进商品房市场、二手房买卖市场以及租赁市场比较研究，分析长三角地区的16个城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。 关键字：长三角；房地产市场；土地市场；新进商品房市场；二手房买卖市场；租赁市场 引言 长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，长三角区域的房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分。近年来长三角区域投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，经济辐射区域不断扩大，并沿长江进一步向中西部区域拓展，尤其是上海“四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长三角经济带成为中国大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，因而成为海外资本进入中国大陆市场的首选目标。 传统意义上的长三角城市包括上海市，江苏省的8个城市：南京市、无锡市、常州市、苏州市、南通市、扬州市、镇江市、泰州市，浙江省的7个城市：杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市和台州市。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文所指的长三角地区16个城市包括上海市、江苏省的南京市、无锡市、苏州市、安徽省的合肥市，浙江省的11个城市：杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市、舟山市、台州市、丽水市，与传统意义上的长三角城市不同。 本文选择的16个城市经济发展水平参差不齐，城市规模各有大小，房地产市场运行也各有特点。分析这些城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。
文章编号:1000-8462(2007)06-0985-05 长三角房地产市场的价格差异及决定因素① 郝前进1,陈 杰2 (1.复旦大学环境科学与工程系,中国上海 200433;2.复旦大学管理学院,中国上海 200433) 摘 要:城市的房地产价格能充分反映所在地区经济发展水平、人口集聚、资金流动和居民的消费偏好等有关信息。长三角城市群房地产市场显现较明显的体系分层结构,为研究房屋价格差异的决定因素提供了很好的素材。 文章用长三角16个城市2000—2004年房地产市场的数据,揭示了需求差异是决定长三角地区城市间房屋价格差异的主要因素。其中,城市之间在居民人均收入和非农人口比例的差异又是决定各个城市对住房存在不同需求的主导因素。然而,我们同时发现,人均房屋竣工面积等供给因素对房屋价格并没有显著的影响。这说明当前长三角城市群的房地产市场价格差异主要由需求因素决定,供给因素起到的作用较弱。 关键词:长三角;房地产市场;价格差异;决定因素 中图分类号:F293.3文献标识码:A 房地产是一种非常区域化的商品,其价格能充分反映所在城市Π地区经济发展水平、人口集聚程度、经济结构、资金流动和居民的消费偏好等有关信息。研究不同城市房地产价格差别的影响因素,可以得到不同城市和地区社会经济发展的丰富资料,但前提是对房价差别决定机制有确切的了解。 跟其他商品一样,房屋价格是由供给和需求两方面因素共同决定的,但房屋价格决定机制的特点是供给和需求都是非常区域化、当地化(localized)。影响住房需求的因素,从理论上说,主要包括当地家庭总收入或可支配收入、银行贷款利率、房地产金融发展充分程度、人口年龄与就业结构、劳动力市场景气等。广泛的经典经验文献表明,收入在任何一个国家或地区的房地产市场中都是房屋价格的最主要决定因素[1-3]。而且,房价对收入的增长具有很高的敏感性,即一定百分点的收入增加甚至可以带来更高百分点比例的房价增加幅度。如Jacobsen and Naug(2005)用挪威1990年到2004年的季度数据研究了收入增长对房屋价格的长短期效应,如果当年工资收入始终保持1%的增加幅度,第1年可以带来房价上涨0.5%,长远看可以使房价上涨1.75%[4]。诸多经典文献还发现,市场经济下,房屋价格对利率也很敏感,虽然房屋价格对银行利率变化反应有一定滞后效应。如Jacobsen and Naug(2005)发现,在挪威,银行借款利率每增加1%,房屋价格第一季度会下降2.25%,长期则会下降3.25%。Abraham and Hendershott(1996)用美国30个城市1972—1999年的年度数据也说明房屋价格上涨幅度与利率上升之间的负相关关系[5]。Mcgibany and N ourzad(2004)用美国1963—1997年的月度数据,发现短期内利率变化会同时影响住宅供给和需求,短期内对房屋价格不会产生显著影响,但长期内利率变化和房屋价格存在明显的负相关关系[6]。此外,Meen and Andrew (1998)用英国1990—1995年的数据发现房屋价格对失业率有非常显著的反应,人口增长和就业增长可以使房屋价格显著上涨[7]。但也有Nellis and Longbottom(1981)用英国1970—1980年的数据发现人口因素对房屋价格影响并不明显[1]。人口迁移和人口结构变化会影响到地区的工资收入水平,但人口结构特征变化需要很长的时间,所以短时间内人口结构变动对房屋价格没有直接影响[4]。 影响房屋销售价格的供给方面因素,主要包括当地房屋存量、建筑和建造成本、土地供应与土地价格等因素。Meen and Andrew(1998)、Jacobsen and Naug(2005)认为某地先前房屋供给(或房屋存量)对房屋价格有显著的影响[5,7]。P oterba (1991)研究表明建设成本对房屋价格变化有显著的影响[2]。但Raym ond(1998)研究发现在香港土地供给和住房价格不存在因果关系[8]。 国内对房价以及房价差异展开实证研究的还很少。比较突出的有,虞晓芬(2003)基于浙江省的案例分析,提出区域经济发展状况直接影响居民就业水平和收入水平,进而决定对住宅的有效需求[9]。崔新明(2005)用全国30个大中城市1998—2000年的数据说明人均可支配收入、市区非农业人口和住宅销售面积对房屋价格存在显著的影响,但人均国内生产总值、人均住房使用面积对房屋价格的影响作用不显著[10]。就一个区域体系内部而且用面板模型对房屋销售价格差异展开的研究,目前国内还十分缺乏。 1 长三角城市群房地产市场的价格差异 城市群体系分层结构研究主要从城市人口数量的角度进行分析[11],对于不同城市同一产业间关系的研究则相对较少,如信息产业、金融业、商贸流通产业、制造业等。这是因为 第27卷第6期2007年11月 经 济 地 理 EC ONOMIC GE OG RAPHY V ol.27,N o.6 N ov.,2007 ①感谢复旦大学周伟林副教授和杂志审稿人的诸多建议。 收稿日期:2006-11-22;修回日期:2007-04-30 基金项目:国家自然科学基金项目(编号:NSF70601007)和教育部重点研究基地重大课题(编号:05JJD790003)联合资助。