估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。
对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。
市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。
收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。
成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。
假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。
第一章房地产估价文书写作
完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。
估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。
一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。
（一）封面
房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。
封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。
封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。
封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。
封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。
封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。
（二）目录
估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。
注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。
（三）致委托人函
致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。
（四）估价师声明的写作
注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。
（五）估价假设和限制条件
估价假设和限制条件应说明下列内容：一般假设；不确定事项假设，对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离实际情况假设，因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定；估价报告使用限制，估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。
估价的假设和限制条件的写作应注意：1）必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；2）估价假设必须具有针对性；3）估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明；4）不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。
（六）估价结果报告的写作
估价结果报告应记载以下事项：（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；（11）注册房地产估价师；（12）协助估价的人员；（13）实地查勘期；（14）估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。
估价目的：抵押估价目的表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；国有土地房屋征收补偿估价目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；房地产转让估价目的可表述为“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”；企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。
估价对象的写作应包括四方面的内容：估价对象范围；估价对象基本状况；土地基本状况；建筑物基本状况。
价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。
价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。
估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。
估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出。
估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
（七）估价技术报告的写作
房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。
（八）附件
房地产估价报告附件主要需列明以下内容：估价委托书复印件；估价对象位置示意图；估价对象外观和内部状况照片（如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此
说明没有估价对象内部状况照片的具体原因）；估价对象周围环境和景观照片；估价对象权属证明复印件；估价中引用的其他专用文件资料；房地产估价机构营业执照复印件；房地产估价机构资质证书复印件；注册房地产估价师注册证书复印件；其他。
其他房地产估价主要文书写作
估价委托合同的内容一般包括：委托人名称或者估价机构的基本情况；负责本估价项目的注册房地产估价师，每个估价项目应至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人；本估价项目的基本事项；委托人应提供的估价所需资料；估价过程中双方的权利与义务；估价服务费用及其收取方式；估价报告及其交付；违约责任；解决争议的方法；其他需要约定的事项。
估价所需资料清单：包括对房地产价格有普遍影响的资料、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料、相关实例资料、反映估价对象状况的资料等。
估价作业方案：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟定资料收集渠道；预计需要的时间、人力和经费；）估价作业步骤和时间进度安排。
估价对象实地查勘记录：住宅房地产实地查勘重点主要包括估价对象位置、四至、楼盘名称；估价对象建筑结构、户型结构、楼层；估价对象通风、采光、噪声状况；估价对象周边景观及配套设施状况；估价对象类型，如属于住宅小区、大院、单体楼等；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象设施及管理状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：估价对象位置、四至；估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；估价对象周边公共配套设施；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象内部设施及物业管理状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。工业房地产实地查勘重点主要包括估价对象位置、四至、名称；估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率；估价对象占地面积、容积率；估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间、非生产车间等；估价对象周边交通便捷度；估价对象工业集聚度；估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象内部设施状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。在建工程实地查勘重点主要包括估价对象名称、位置、四至；估价对象建筑面积、用地面积；估价对象规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位；估价对象开工日期、预计完成时间；估价对象建筑设计结构、层高、楼层数；估价对象形象进度；估价对象周边商业繁华度；估价对象周边交通便捷度；估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
估价报告内部审核表：估价报告的完整性；估价的假设和限制条件；估价目的及价值定义；估价对象的界定、描述和分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；估价结果确定及结论表述；估价报告的规范性、文字表述；）审核结论。
第二章不同类型房地产的估价
第一节居住房地产估价
我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。
由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。
一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较差。有电梯的中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。
居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法（在建住宅）等。
市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。
采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。
在建的住宅工程可以用假设开发法估价。
商品房估价的技术路线和难点处理：商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用市场法进行估价。单套商品房的估价技术路线比较简单，因为单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理：房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。
第二节商业房地产估价
商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。
通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。如根据一般的估价实践，大型的商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%～80%，三层为底层的40%～60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%～50%，可能相差50%～65%，二层与三层可能相差20%～30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。
在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。又如有大型品牌超市、商业企业进驻的商业用房，其价值会明显上升。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。
商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本法等。为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。
对于成本法，可以选用（如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时），一般不宜作为主要方法。
商业房地产按经营方式不同可划分为出租型和商业运营型两类。
出租型商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。
运营型商业房地产如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益＝主营业务收入－主营业务成本和税金－管理费用－财务费用－销售费用－商业利润。
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
整幢商业房地产估价：首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。
整层商业房地产估价：一般可采用市场法或收益法进行。通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
同层商业房地产不同铺面估价：对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。
空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理：在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。
例如，某机构在评估××城市××区域一宗空置商业房地产时，经估价人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，××片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，估价人员对估价对象的净收益进行了估算。
估价报告（略）
注：只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。案例考试中，在技术报告的“估价方法适用性分析”中没有对未选用的估价方法说明理由的，可作为一处错误予以指出。
注：临街状况和楼层位置应放在区域因素中；未说明可比实例租金含义（是否有租约，包含物业管理费等）；可比实例缺少建筑结构、总建筑面积、尤其是权益状况的介绍。
注：可比实例均为建完工程，估价对象为在建工程，应说明可比理由或进行因素调整，如预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，不必考虑期房状况下与现房状态下租金差异的调整或修正。
第三节商务办公房地产估价
写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。
按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1～3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。
按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。
按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。
影响商务办公房地产价格的区位状况：集聚程度；交通条件；周围环境；楼层。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。
影响商务办公房地产价格的主要实物状况：外观形象；内部装修；设备与设施；智能化程度；物业服务水平；租户类型。
商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法（通常用于抵押估价）等进行估价。
由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。
求取商务办公房地产租金应关注：租约问题；租金构成内涵问题；租金的支付方式问题；地下车库租金问题。
整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理：在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算；而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂。
（1）单纯型商务办公房地产：单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用哪种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。
（2）商住型商务办公房地产：商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。
（3）综合型商务办公房地产：综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点。因此对其估价就比较复杂，首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力；根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法；最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。
第四节旅馆房地产的估价
饭店、酒店、宾馆房地产类型：产权式酒店；酒店式公寓；分时度假；经济型酒店（强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店）。
旅店、招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅、饭堂，经营规模都比较小，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。
旅馆房地产的估价特点：转让少且一般为整体转让；功能多样；一次性投资大、投资回收期较长、
经营风险较大；价值主要体现在接待客户的类型及其能力。
影响旅馆房地产价格的主要区位状况：交通条件；周围环境。
影响旅馆房地产价格的主要实物状况：设备设施和用具；经营管理。
旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
星级酒店不同功能用房收益的测算：星级酒店一般都具有多种功能，包括）客房、商场、餐饮、商务会议、娱乐健身。
酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。
此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
第五节餐饮房地产的估价
餐饮房地产及其估价特点：地段选择的差异性；营业收入的差异性。
餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
第六节工业房地产的估价
工业房地产及其估价特点：涉及的行业多；非标准厂房多，建筑工程造价相差大；要区分设备和建筑物的造价；受腐蚀的可能性大。
影响工业房地产价格的主要区位状况：交通条件；基础设施；地理位置。
影响工业房地产价格的主要实物状况：用地面积与形状；地质和水文条件；房地产用途。
工业房地产估价的常用方法：成本法，工业房地产估价时采用较多的是成本法；市场法，在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价；收益法，如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
工业房地产估价的技术路线及难点处理：工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布的最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。
第七节特殊用途房地产的估价
特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权。
地下停车库价格特点：同一地区单位价格不会出现较大的变化；价格受地上房地产租售状况的影响。
地下停车库常见的估价方法和技术路线：一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。
加油站房地产估价的一般特点：位置极其重要并且分布离散性较强；经营的个性差异显著；存在成品油特许经营权带来的超额利润。
加油站常见的估价方法和技术路线：目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用市场法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。
第三章不同目的房地产估价
第一节建设用地使用权出让价格评估
建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。
市场法在可比实例较多时普遍采用的一种方法；假设开发法前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批；成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法，《房地产估价规范》规定土地取得费用包括征地和房屋征收安置补偿费、土地使用权出让金或者地价款、有关土地取得的手续费和税金三个部分。
第二节房地产转让价格评估
房地产转让估价多数是在转让前进行的，估价时点则在估价作业日期之后。
评估结果可能有一定摆动幅度的价格区间，对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
房地产司法鉴定评估，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。房地产咨询性评估，评估结果是专业评估师向委托方提供的专家意见，委托方可以采用也可以不采用,所以,评估是咨询性的。
房地产转让价格评估常用方法：市场法；假设开发法；成本法；收益法；基准地价修正法，主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价，其关键是确定土地的基准地价。
第三节房地产抵押价值评估
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值；以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额；以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值；以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
完全产权房地产：可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价；对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
不完全产权房地产：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款。市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式；市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。
部分（局部）房地产：估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
在建工程房地产：估价方法可选用成本法和假设开发法。
乡（镇）、村企业房地产：估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
第四节房屋征收评估
被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。
被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
第五节房地产强制拍卖估价
房地产拍卖是一种特殊的市场交易，因此房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平（根据强制拍卖的特点，保留价可以在市场价值基础上降低一定比例，即评估价可低于正常的市场价），而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。
第六节房地产损害赔偿估价
房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：
（1）可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，适用于暂时性损害，赔偿金额＝修复费用＋相关经济损失
（2）不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，适用于永久性损害，赔偿金额＝损害前的房地产价值－损害后的房地产价值
（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，赔偿金额＝部分修复费用＋相关经济损失＋房地产价值减损额（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。
房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地价值贬值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。
损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。赔偿实例比较法也称市场法，V＝P×F1×F2×F3式中V表示房屋价值损失评估值，P表示可比实例补偿金额，F1表示补偿情况修正系数，F2表示补偿日期修正系数，F3表示缺陷状况修正系数。
第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价
估价的假设前提：在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《房地产估价规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。
房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。
房地产权属发生转移的估价：如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，采用假设开发法和收益法进行估价；如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。
破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。
房地产权属不发生转移的估价：这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。
第四章房地产咨询顾问服务
第一节房地产市场调查研究
住宅房地产市场调查研究报告内容构成：宏观环境分析；房地产市场发展现状和趋势分析；客户分析；竞争分析。
商业房地产市场调查研究报告内容构成：宏观环境分析；商业房地产发展现状及趋势；商圈（区域）分析；消费者消费习惯分析；客户分析
写字楼房地产市场调查研究报告内容构成：宏观环境分析；写字楼房地产市场发展现状和趋势；商务圈（区域）分析；竞争、典型项目研究；写字楼客户分析。
酒店房地产市场调查研究报告内容构成：宏观环境分析；酒店房地产的发展现状和特点；酒店消费者分析；酒店市场竞争分析；酒店经营者分析。
第四节房地产贷款项目评估
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。
金融机构的房地产开发贷款一般按企业评价为主和项目评价为主两种模式操作。以企业评价为主的，评估的侧重点是企业的综合实力、专业素质、财务及信用状况等，对项目状况的评估可适当简化；以项目评价为主的，评估的侧重点是项目状况、投资成本、市场分析、财务效益评价及项目的封闭运作方案等，对企业状况的评估可适当简化。
不同类型房地产估价
居住房地产估价可以选择市场法；成本法（抵押估价、征收估价、在建工程估价）；收益法（出租住宅和公寓）；假设开发法（在建住宅）等。
商业房地产估价主流方法是收益法、市场法，也可选用成本法等（如抵押估价、转变用途估价），一般不宜作为主要方法。
商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法（通常用于抵押估价）等进行估价。
旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法（客房价格、其他功能用房租金的估算）等。
餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似。
工业房地产估价常用方法有成本法、市场法（新兴工业地带）、收益法（如可从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可采用收益法估价，但难度较大，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。）
地下停车库可采用收益法、市场法、成本法估价。
加油站一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。
不同目的房地产估价
建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。
房地产转让价格评估常用方法：市场法；假设开发法；成本法；收益法；基准地价修正法，主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价，其关键是确定土地的基准地价。
房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
完全产权房地产：可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价；对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
不完全产权房地产：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款。市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式；市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。
部分（局部）房地产：估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
在建工程房地产：估价方法可选用成本法和假设开发法。
乡（镇）、村企业房地产：估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平（根据强制拍卖的特点，保留价可以在市场价值基础上降低一定比例，即评估价可低于正常的市场价），而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。
房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：
（1）可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，适用于暂时性损害，赔偿金额＝修复费用＋相关经济损失
（2）不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，适用于永久性损害，赔偿金额＝损害前的房地产价值－损害后的房地产价值
（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，赔偿金额＝部分修复费用＋相关经济损失＋房地产价值减损额
（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。
损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。
企业各种经济行为涉及的房地产估价
房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。
房地产权属发生转移的估价：如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，采用假设开发法和收益法进行估价；如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。
破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。
房地产权属不发生转移的估价：这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。
指错常见错项
1.估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。
2.估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明。
3.估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。
4.没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。
5.估价方法中缺少估价方法定义。
6.估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。
7.技术报告估价对象状况分析中缺权益状况的说明。
8.结果报告和技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
9.可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。
10.可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
11.可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。
12.可比实例C选用汇率错误，应用2000年12月28日汇率计算。
13.确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
14.在用收益法测算写字楼开发完成后的价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。
15.光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否确租约限制、是否有押金或租赁保证金利总收入发有说明（或者配估价对象的租金内涵没有明确说明）。
16.没有说明空置率是预测的客观空置率。
17.年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率发自说明是预测的客观比率。
18.全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。
19.收益年限取值缺少依据或说明。
20.计算确定报酬率不能只参照一个实例。
21.在确定收益价格时，未说明在土地使用权出计合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
22.应该首选现金流量折现法进行计算。
23.续建工程费及管理费确定过于笼统，没有说明是客观成本且没有说明是预测值。
24.续建期的确定未说明是客观数据。
25.假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用，或不用考虑销售费用的说明。
26.假设开发法中缺少投资利润的计算。
27.假设开发法中缺少销售费用的计算。
28.假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。
补充答案：
1.在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。
2.估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。
3.结果报告中缺风险提示。
4.结果报告中缺变现能力分析。
5.假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。
1.“估价方”中缺少资质等级；
2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
5.“估价原则”缺少谨慎原则；
6.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
7.结果报告中估价结果缺少单价
8.缺少市场背景分析；
9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用
12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰；
13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加；
15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误
16.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息；
18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由；
19.缺少附件
[笔记]证据法学案例分析题 (2011) 三、(本题22分) 案情:2010年10月2日午夜，A市某区公安人员在辖区内巡逻时，发现路边停靠的一辆轿车内坐着三个年轻人(朱某、尤某、何某)行迹可疑，即上前盘查。经查，在该车后备箱中发现盗窃机动车工具，遂将三人带回区公安分局进一步审查。案件侦查终结后，区检察院向区法院提起公诉。 (证据)朱某——在侦查中供称，其作案方式是3人乘坐尤某的汽车在街上寻找作案目标，确定目标后由朱某、何某下车盗窃，得手后共同分赃。作案过程由尤某策划、指挥。在法庭调查中承认起诉书指控的犯罪事实，但声称在侦查中被刑讯受伤。 尤某——在侦查中与朱某供述基本相同，但不承认作案由自己策划、指挥。在法庭调查中翻供，不承认参与盗窃机动车的犯罪，声称对朱某盗窃机动车毫不知情，并声称在侦查中被刑讯受伤。 何某——始终否认参与犯罪。声称被抓获当天从C市老家来A市玩，与原先偶然认识的朱某、尤某一起吃完晚饭后坐在车里闲聊，才被公安机关抓获。声称以前从没有与A市的朱某、尤某共同盗窃，并声称在侦查中被刑讯受伤。 公安机关——在朱某、尤某供述的十几起案件中核实认定了A市发生的3起案件，并依循线索找到被害人，取得当初报案材料和被害人陈述。调取到某一案发地录像，显示朱某、尤某盗窃汽车经过。根据朱某、尤某在侦查阶段的供述，认定何某在2010年3月19日参与一起盗窃机动车案件。 何某辩护人——称在案卷材料中看到朱某、尤某、何某受伤后包有纱布的照片，并提供4份书面材料:(1)何某父亲的书面证言:2010年3月19日前后，何某
因打架被当地公安机关告知在家等候处理，不得外出。何某未离开C市;(2)2010年4月5日，公安机关发出的行政处罚通知书;(3)C市某机关工作人员赵某的书面证言:2010年3月19日案发前后，经常与何某在一起打牌，何某随叫随到，期间未离开C市;(4)何某女友范某的书面证言:2010年3月期间，何某一直在家，偶尔与朋友打牌，未离开C市。 (法庭审判)庭审中，3名被告人均称受到侦查人员刑讯。辩护人提出，在案卷材料中看到朱某、尤某、何某受伤后包有纱布的照片，被告人供述系通过刑讯逼供取得，属于非法证据，应当予以排除，要求法庭调查。公诉人反驳，被告人受伤系因抓捕时3人有逃跑和反抗行为造成，与讯问无关，但未提供相关证据证明。法庭认为，辩护人意见没有足够根据，即开始对案件进行实体审理。 法庭调查中，根据朱某供述，认定尤某为策划、指挥者，系主犯。 审理中，何某辩护人向法庭提供了证明何某没有作案时间的4份书面材料。法庭认为，公诉方提供的有罪证据确实充分，辩护人提供的材料不足以充分证明何某在案发时没有来过A市，且材料不具有关联性，不予采纳。 最后，法院采纳在侦查中朱某、尤某的供述笔录、被害人陈述、报案材料、监控录像作为定案根据，认定尤某、朱某、何某构成盗窃罪(尤某为主犯)，分别判处有期徒刑9年、5年和3年。 问题: 1(法院对于辩护人提出排除非法证据的请求的处理是否正确,为什么? 2(如法院对证据合法性有疑问，应当如何进行调查, 3(法院对尤某的犯罪事实的认定是否已经达到事实清楚、证据确实充分,为什么, 4(现有证据能否证明何某构成犯罪,为什么,
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
注册安全工程师事故案例 分析笔记及答题技巧 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
一、参照事故类别进行分类 按《企业职工伤亡事故分类》（GB6441－86）根据导致事故的原因、致伤物和伤 害方式等将危险因素分为 20 类：（典型）车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、其他伤害、起重伤害、高处坠落、灼烫\物体打击、 （可能）坍塌、容器爆炸、其他爆炸、中毒和窒息、淹溺、锅炉爆炸、 （较少）瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮（爆破） 2.生产过程中危险和有害因素（13861-09） 人的因素（指挥失误、违章作业、误操作、监护失误）；物的因素（物的缺陷、噪声、高温、防护缺陷、漏电）；管理因素（组织结构不健全、责任制未落实、规章制度不完善、培训不完善、安全投入不足、其他管理缺陷） 四、事故预防优先原则：消除、预防、减弱、隔离、连锁、警告。 二、事故预防对策的基本要求： １、预防生产过程中产生的危险有害因素；２、排除工作场所的危险和危害因素； ３、处置危险和危害物并降低到国家标准规定的限值内； ４、预防生产装置失灵和操作失误产生的危险和危害因素； ５、发生意外事故时，为遇险人员提供自救和施救条件。 五、控制危险、危害因素的对策： １、改进工艺过程、机械化、自动化；２、设置安全装置； ３、预防性的机械强度试验；４、电气安全对策；５、机械设备的维护保养和计划检修； ６、工作地点的布置与整治；７、个人防护用品。 六、事故报告的内容： １、事故发生单位概况；２、事故发生的时间、地点以及事故现场情况；３、事故的简要经过；４、事故已经造成或者可能造成的伤亡人数（包括下落不明的人数）和初步估计 的直接经济损失；５、已经采取的措施；６、其他应当报告的情况。 七、事故调查的程序： １、成立事故调查组；２、事故现场抢救、处理；３、事故有关物证的搜集；４、事故事实材料搜集；５、事故人证材料的搜集；６、事故现场摄影、录像； ７、事故现场图的绘制；８、事故原因分析；９、编写事故调查处理报告； １０、事故调查处理结案归档。 事故调查组成：人民政府、安全生产监督部门、负有安全生产监督职责的有关部门、监察机关、公安机关、工会；邀请检察机关；聘请有关专家。
鉴于案例部分是较难攻克的一门课，所以本人在案例这门课上花费了大量时间。附件部分是我自己根据王老师（王起全）老师的音频，逐步逐步总结出来的，希望对大家有用。和大家分享成果就是一种成功的过程。祝愿大家都能一次性通过考试，为我国的安全事业添砖加瓦。 案例部分复习笔记： 安全标准化建设的流程： 五个基本保障（重点内容）： 1确定目标2组织机构保障3安全生产投入保障4法律法规的执行和规章制度的建设5 教育培训 五个重要保障： 1 生产设备设施的安全 2 作业安全 3 隐患排查和治理 4 重大危险源监控 5 职业健康 三个事后监督 1.应急救援 2. 事故管理3 绩效评定和持续改进 安全文化建立的操作步骤： 1.安全文化建设委员会—Tim等 2.制定规划——道康宁全场的安全 3.培训骨干——成品工厂和JV工厂的个区域负责人 4.宣传教育——通过入场培训和DCU培训 5.努力实践——实践 重大危险源的计算：q1/Q1+q1/Q2+…+qn/Qn≥1,q1：代表危险源的实际存在量（吨），Q1：代表各种危险源的临界量。 安全规章制度建立的依据是： 1.按照法律法规和国家和行业规范 2.核心是有害因素辨识和控制 3.以国际国内先进的安全管理方式为依据 安全规章制度建立的八大流程： 主要负责人授权安全部门起草安全规章制度（3-5年全面修订一次）： 1.起草——授权安全部门 2.会签或公开征求意见 3.审核 4.签发 5.发布-通过红头文件 6.培训 7.反馈
1.措施应用的单位或工作场所 2.措施名称 3.措施目的和内容 4.经费预算和来源 5.实施部门的负责人 6.开工日期和竣工日期 7.预期效果和检查验收 安全措施计划的编制方法（五同时）： 1.确定措施计划的编制时间——计划 2.布置措施计划编制工作——布置（确定内容） 3.确定措施计划项目和内容——编制（安全部门负责制定） 4.编制措施计划——审批（总工） 5.下达安全措施计划（实施） 三同时的流程： 可行性研究报告——安全预评价（建设单位委托评价机构根据可行性报告在可行性研究报告阶段设计前）——1. 送安监局备案2. 建设单位给设计单位===根据安全预评价出设计安全专篇和图纸和方案——施工单位——严格施工（施工单位对施工质量和安全全权负责）——施工结束——验收评价（试生产后正式投产前）-验收报告——1. 企业留底 2. 送安监（竣工验收意见书）——合格和不合格 案例考生写安全条件论证报告： 1.危险源辨识 2.对周边设施和居民的影响 3.周边的设施和居民对本项目的影响 4.自然灾害的影响 编制安全检查表（考试重点） 序号内容结果依据备注 1特种作业人员持 合格1 特种作业培训考核规定 2 安全生产法 2汽油车间防雷接 不合格防雷接地标准 3 4 5 重大事故隐患报告： 1.隐患产生的原因和产生原因 2.危害程度和整改难易度分析 3.隐患治理方案— 1）治理的目标和任务2）治理的方法和措施3）经费和物资的落实4）、负责治理的机构和人员5）治理的时限和要求6）安全措施和应急预案 安全评价：危险和有害因素识别危险度评价安全措施对策和建议
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
2018年注安案例分析学习笔记 一、根据导致事故的原因、致伤物和伤害方式等，将危险因素分为20类：物体打击、车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、灼烫、起重伤害、高处坠落、其他伤害；坍塌、中毒和窒息、锅炉爆炸、容器爆炸、其他爆炸；淹溺、瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮。 二、事故分类：1、死亡判定（3-10-30）.2、重伤判定（10-50-100）。3、直接经济损失（1000-5000-1个亿）。4、死亡时间追加为30天，交通、火灾7日。 三、事故报告的内容：1、事故发生单位概况.2、事故的简要经过.3、事故发生的时间、地点以及事故现场情况.4、事故已经造成或者可能造成的伤亡人数（包括下落不明的人数）和初步估计的直接经济损失.5、已经采取的措施.6、其他应当报告的情况。 四、事故调查的程序：1、成立事故调查。2、事故现场抢救处理。3、事故有关物证的搜集。4、事故事实材料搜集。5、事故认证材料的收集.6、事故现场摄影、录像；7、事故现场图的绘制。8、事故原因分析.9、编写事故调查处理报告。10、事故调查处理结案归档。 五、事故调查组的职责：1、查明事故发生的原因，人员伤亡及财产损失情况；2、认定事故的性质和责任；3、提出对事故责任的处理建议；4、总结事故教训，提出防范和整改措施；5、提交事故调查报告。 六、事故分析原因：人、物、管理缺陷、生产环境。分析步聚： 1、有令不行、有禁不止、不落实整改措施、不重视安全工作，忽视安全管理. 2、违章指挥、违规作业. 3、人员未经专业培训或教育培训不够. 4、作业现场混乱或劳动组织不合理. 5、有关部门未督促企业落实整改措施. 6、技术和设计上有缺陷。 7、安全操作规程不健全。
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
2018 年注安案例分析学习笔记 一、根据导致事故的原因、致伤物和伤害方式等，将危险因素分为20 类：物体打击、车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、灼烫、起重伤害、高处坠落、其他伤害；坍塌、中毒和窒息、锅炉爆炸、容器爆炸、其他爆炸；淹溺、瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮。 二、事故分类：1、死亡判定( 3-10-30 ).2 、重伤判定( 10-50-100 )。 3、直接经济损失( 1000-5000-1 个亿)。 4、死亡时间追加为30 天，交通、火灾7 日 三、事故报告的内容：1、事故发生单位概况.2 、事故的简要经过.3 、事故发生的时间、地点以及事故现场情况.4 、事故已经造成或者可能造成的 伤亡人数 (包括下落不明的人数)和初步估计的直接经济损失.5 、已经采取 的措施.6 、其他应当报告的情况。 四、事故调查的程序：1、成立事故调查。2、事故现场抢救处理。3、事故有关物证的搜集。4、事故事实材料搜集。5、事故认证材料的收集.6 、事故现场摄影、录像；7、事故现场图的绘制。8、事故原因分析.9 、编写事故调查处理报告。10、事故调查处理结案归档。 五、事故调查组的职责：1、查明事故发生的原因，人员伤亡及财产损失情况； 2、认定事故的性质和责任； 3、提出对事故责任的处理建议； 4、总结事故 教训，提出防范和整改措施；5、提交事故调查报告。 六、事故分析原因：人、物、管理缺陷、生产环境。分析步聚： 1、有令不行、有禁不止、不落实整改措施、不重视安全工作，忽视安全管理. 2、违章指挥、违规作业.3 、人员未经专业培训或教育培训不够.4 、作业现场混乱或劳动组织不合理.5 、有关部门未督促企业落实整改措施.
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
第一章广告创意概述 第一节广告创意的概念及本质 主要内容：①创意是什么②广告创意的实质 一、什么是创意？ Creation 最广泛认同的中文创意来源 Idea 美国创意大师詹姆斯·韦伯·扬广告名著中的被广泛采纳 1、广义上的创意可以定义为一切具有创造性的意念和想法。 在中国传统美学中，“意”是一种使人感受、领舞、玩味无穷却难以言却。 2、创意最大的特点是“新”，即新颖、新奇、新鲜。因为创新性、是创意区别于一般的意念 和想法之处。 二、广告创意的定义： 1、教材：（最精辟的定义）旧的元素，新的组合。------詹姆斯·韦伯·扬 广告创意是综合运用各种天赋能力和专业技术，由现有素材中求得新概念，新表现，新手法的过程。 案例：成长难免有创伤-----邦迪 2、广告策划与广告创意： 广告策划和广告创意都属于广告活动的要素之一，而广告创意属于广告表现的核心要素之一。 广告策划解决的是广告活动的方向对与错的问题，广告创意解决的是目标受众对广告产品喜欢。 案例：没有愈合不了的伤口-----邦迪 3、广告创意定义：（必须要记）
广告创意是广告创意人员根据商品（品牌）的整体传播策略，对抽象的商品（品牌）的诉求概念加以提炼，成为物质层面的功能特征或精神层面的价值观念，并将之转换为具象的视觉符号以求达成理想的传播效果的创造性的形象思维活动。 4、如何理解广告创意的定义？ (1)广告创意是创造性的思维活动 (2)广告创意的前提是科学地调查和分析 (3)广告创意就是要善于将抽象的诉求概念转换为具象的、艺术性的表现形式 现代广告策划和设计的实质就是创意，创意是广告的灵魂。 5、走出广告创意的误区： （1）广告创意不仅是表现手段，也是策略。（例：麦当劳，我就喜欢：我就喜欢动刀子系列） （2）广告创意重在影响而不是说服。[影响是说服前提，说服是影响的最终归宿]（例：CANAL+“衣橱篇”——绝不要低估好故事的力量） （3）广告创意中少有绝对的新与旧，多是旧元素的新组合。（例：Rose内衣广告） 6、广告创意的实质： 创意的实质就是具有颠覆性的，值得拥有的好点子。（例:百事可乐贩卖机，柜员机。） 第二节广告创意的任务 一、广告创意的作用 1.有助于广告活动达成预期目标。 [绝对伏特加创意广告（TBWA 李岱艾日本）①心电图②酒杯弯曲] 2.有助于广告进行告知活动。[中兴百货]
合同法笔记 第一章合同与合同法 1.简述合同的概念及其法律特征。 我国《合同法》第２条规定：“合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。”合同具有以下特征： （1）合同是一种合意，合同的本质在于，它是一种合意。因此，合同必须包含以下要素：一是合同的成立必须有两个以上的当事人；二是各方当事人需互相作出意思表示；三是各个意思表示是一致的。 （2）合同是发生法律上效果的双方民事行为，合同不是事实行为，而是一种民事行为，是能够引起法律效果的双方民事行为。 （3）合同是发生民法上效果的民事行为。所谓民法上的效力，是指合同能够产生设立、变更或者终止民事权利义务关系的效力。 2.区分单务合同和双务合同的意义。所谓双务合同， 是指当事人双方互负对待给付义务的合同，即一方当事人愿意负担履行义务，旨在使他方当事人因此负有对待给付的义务。双务合同是典型的交易形式，因为当事人间的对待给付具有交换性（如买卖、互易、租赁合同）； 所谓单务合同是指合同当事人仅有一方负担给付义务的合同（如借用合同）。 在法律上区分单务合同和双务合同的意义有以下几点： 第一，是否适用同时履行抗辩权方面不同：单务合同不适用同时履行抗辩权；而在双务合同中，若当事人同时履行义务的，适用同时履行抗辩权。 第二，在风险的负担上是不同的：在双务合同中，如果非因一方当事人的原因（如不可抗力的发生）导致其不能履行合同义务，其合同债务应被免除，其享有的合同权利也应归于消灭。一方已经履行的，应将其所得返还对方。在单务合同中，如果一方因不可抗力而导致不能履行义务，不会发生双务合同中的风险负担问题 第三，因一方的过错所致合同不履行的后果不同。在双务合同中，如果非违约方已履行合同的，可以要求违约方履行合同或承担其他违约责任。如果非违约方要求解除合同，则对于其已经履行的部分有权要求未履行义务的一方返还其已取得的财产。在单务合同中，因主要由一方承担义务，如果他已经履行了部分义务，同时违反了合同义务，则无权要求对方对待履行或者返还财产。 3.区分有偿合同与无偿合同的意义。 根据当事人是否可以从合同中获取某种利益，可以将合同分为有偿合同与无偿合同。 有偿合同是指一方通过履行合同规定的义务而给对方某种利益，对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同，有偿合同是商品交换最典型的法律形式； 无偿合同是指一方给付对方某种利益，对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。
《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面（含“估价报告名称”等七项内容 估价报告名称 （标题：）（应概括出估价目的，如 估价项目名称应说明项目全称（估价对象所在 估价机构 估价委托人J ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称 A.0.2致估价委托人函（四项内容）缺项算一处错误! （标题：）致估价委托人函 一、 致函对象（委托方的全称） 二、 致函正文（六项内容）缺项算一处错误！ 、致函落款（估价机构全称,并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误！注意： 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！ ） 四、致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期 （标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明） 我们郑重声明： （1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。 （2） 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 ） 抵押、征收 估价报告,没有估价目的］算一处错误!） 区位、 名称、用途，不能与估价对象混用） (1) (2) (3) (4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 （名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！） （缺项算一处错误！） （致委托方函 和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！） （缺项 算一处错误！ （缺项算一处错误！ （缺项算一处错误！ 。若与估价报告完成日期或出具日期不一致 算一处错误！） A.0.3 目录（六项内容）缺项算一处错误！ 一、 （标题：）目录（|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 ............................. A.0.4注册房地产估价师声明 ，且|目录应放在“致委托人函”后面 ??…GG 页 GG 页 GG 页 ................. GG 页 .................. GG ?页 （七项内容）|缺项或没有“注册” ,否则算一处错误！） 均算一处错误!