基于FAHP评价法的长吉图区域物流地产项目风险研究
朴光赫佟甜甜1
延边大学经济管理学院信息管理与信息系统系
摘要
本文针对长吉图区域发展的实际情况，并基于项目生命周期理论对长吉图区域开发中物流地产项目风险进行分析研究，找出23个项目风险因素，将其归纳为政策风险、社会风险、管理决策风险、经济风险、技术风险、自然风险六大类。采用FAHP评价法，进行问卷调查确定各项目风险评价体系，并测试长吉图区域物流地产项目的风险水平。指出了产业政策、金融政策、项目战略定位、项目运营管理以及对国际关系的重视等方面的应对策略，以期为长吉图区域内物流地产的健康有序发展提供科学参考依据。
關鍵字：物流地产，项目风险，风险因素，长吉图区域
Research on Changchun-Jilin-Tumenjiang regional logistics real estate project risk based on FAHP evaluation method
Piao Guanghe ,Tong Tiantian
(College of Economic and Management, Yanbian University , Jilin Yanji 133002)
ABSTRACT
In this paper, according to the actual situation and based on the project life cycle theory,analysis of Changchun-Jilin-Tumenjiang regional logistics real estate project development risks. Find 23 project risk factors, which can be classified as policy risk, social risk, economic risk, management risk decision, technology risk, natural risk six categories. Use FAHP method, carries on the questionnaire survey to determine the risk evaluation system of the project, and test the Changchun-Jilin-Tumenjiang regional logistics real estate project risk level. Pointed out the strategies of industrial policy, financial policy, project, project management , international relations attention and so on, in order to provide scientific reference for Changchun-Jilin-Tumenjiang regional logistics in a healthy and orderly development of the real estate.
Keywords：Logistics real estate；project risk；risk factors；Changchun -Jilin -Tumenjiang regional
1作者简介：朴光赫（1968.08-），男，吉林汪清人，朝鲜族，延边大学经济管理学院副教授，主要从事技术经济及管理和信息化研究；
一、前言
物流业作为国民经济发展的动脉和基础产业，其发展水平对经济增长起着至关重要的作用，已逐渐成为了经济的核心竞争力，被喻为促进经济增长的“第三利润源”。随着基于信息化、网络化的现代物流业的快速发展，发达的现代物流基础设施及高水平的现代物流服务的重要作用日益突出，为物流地产的发展带来了契机。
长吉图区域是中国内陆距离日本海最近的地区，地处东北亚区域的地理几何中心，是我国参与图们江区域国际合作开发的核心地区和重要支撑，具有明显的区位优势。随着国家《中国图们江区域合作开发规划纲要——以长吉图为先导区》的实施，在建设一批物流中心和节点城市以及重点物流园区的推动下，物流地产自然成为了长吉图区域开发中投资者关注的热点。
本文通过对长吉图区域开发中物流地产项目风险的系统研究，包括物流地产项目风险识别、风险评估与风险应对三个环节，并针对主要项目风险因素提出客观、合理的项目风险应对策略，使决策者在前期决策过程中可以综合考虑经济效益和风险因素，使其在项目开发的过程中做出相应的科学决策，以此来保障长吉图区域开放中物流地产项目开发预期利益的取得，同时为长吉图区域内物流地产的发展提供科学参考依据。
二、长吉图区域物流地产发展的必要性分析
2.1 长吉图开发开放先导区简介
长吉图开发开放先导区的主要范围是中国图们江区域的核心地区，即吉林省范围内的长春市部分区域（长春市城区、德惠市、九台市和农安县）、吉林市部分区域（吉林市城区、蛟河市和永吉县）和延边朝鲜族自治州（简称长吉图），总面积约3万平方公里，人口约770万人。长吉图区域面积和人口均占吉林省的三分之一，经济总量占吉林省的二分之一，是中国参与图们江区域合作开发的核心地区和重要支撑。按照规划纲要，建设长吉图开发开放先导区，将以珲春为开放窗口、延（吉）龙（井）图（们）为开放前沿，以长春、吉林市为主要依托，实施边境地区与腹地联动开发开放，率先突破、率先发展，形成具有较强实力的经济隆起带和对外开放的先行区2。长吉图开发开放先导区建设的目标：到2020年左右建成新型工业基地、现代农业示范基地、科技创新基地、现代物流基地和东北亚国际商务服务基地，形成我国东北地区经济发展的重要增长极3。
2.2长吉图区域物流地产发展的必要性
位于我国东部的东北地区由于其经济发展水平相对滞后，与物流地产项目集中的“珠三角”“长三角”“环渤海”东部沿海经济区相比，东北地区的物流地产发展水平呈现出落后的状态。随着东部沿海经济区内物流地产的加速建设以及地方政府对于土地的严格控制，在东部沿海经济
2吉林政府网https://www.doczj.com/doc/5810424024.html,/zt/cjtkfkfxdq/cjtqyjj/200911/t20091130_660616.html（上网时间：2014年6月2日）
3吉林政府网http://www. https://www.doczj.com/doc/5810424024.html,/zt/cjtkfkfxdq/cjtqyjj/200911/t20091130_660616.html （上网时间：2014年
区内出现了土地资源紧缺、租金上涨的情况，导致了物流地产成本的增加，使得投资商将目光转移。而长吉图区域是吉林省乃至东北地区经济发展的战略空间，由于受经济发展水平、人文地理环境以及政策落实较晚等因素的影响，该区域内物流地产未受到重视，现代物流业的发展水平不高，发展速度较慢，在很大程度上地制约着该区域的经济发展。加快培育A级物流企业，推广现代物流技术和标准，整合物流信息资源，提升物流信息化水平，促进传统物流向现代物流地转变，加快推进该区域现代化物流产业的发展，是长吉图区域发展的客观需求和必要条件，具有紧迫性和必要性。从国家区域均衡发展的角度出发，长吉图区域物流地产的开发势在必行。
长吉图区域地处东北亚区域的地理几何中心（见图2-1），承接周边国家以及地区间的经济贸易往来。随着长吉图地区周边国家和地区间的贸易需求的逐年扩张，该区域内的物流需求量也在逐年增长，主要包括吉林省和黑龙江省生产的矿物资源和农产品、工业品的物流、朝鲜的矿产资源的物流、蒙古国东部矿产资源的物流、俄罗斯远东地区丰富的森林资源和原油资源的物流。同时吉林省、黑龙江省又是我国玉米原产地、大豆原产地、煤炭的重要的生产基地，据一项调查显示,吉林省的玉米年产量11万吨，其中5万多吨出口到国外，可以说是中国与周边国家和地区的重要饲料生产基地。黑龙江生产2000万吨的煤炭，其中1000万吨以上的对外出口。在俄罗斯哈桑地区及周围地区有丰富的原始森林资源，同时周边原油储量也不容小觑，可以经中国珲春地区加工后运输到世界各国。从长吉图区域经济发展以及贸易往来需求来看，物流需求量潜力非常大，长吉图区域物流地产的开发势在必行。
图2-1 长吉图先导区区位图
2.3 长吉图区域物流地产项目风险研究的必要性
我国物流地产的发展依然处于初级阶段，综合“珠三角”“长三角”“环渤海”等三大经济圈内物流地产的发展情况来看，投资者项目风险防范意识不够强烈，对项目的风险分析不够充足，导致在其开发建设过程中也出现了很多问题，如：规划与实际需求脱节，随着“物流地产热”而进行大肆开发建设，投资商盲目求大，导致项目空置率较高；政府给予的优惠政策不到位或者政府的监控不到位，如土地出让政策不明确，一些投机的开发商利用土地增值炒作物流地产等现象。总之通过三大经济圈内，物流地产发展过程中出现的问题值得我们深思，我们应清醒地认识
风险因素对项目的影响程度，为物流地产项目地顺利开展与实施做好预防工作。
长吉图区域的物流地产发展也面临着投资乏力、专业型人才不足、政府主导力量不足等一系列问题，本文在参考其他工程项目风险研究的基础上，结合长吉图区域的实际情况，提出在长吉图区域发展物流地产项目可能会遇到产业政策、土地政策、金融政策、税收政策等方面的政策风险，项目建设过程中可能会出现工程安全、工程质量以及工期等工程方面的风险以及土地成本费用变化、融资、招标等经济方面的风险，项目战略定位、项目选址、人员配置等管理决策方面的风险以及由不可抗力的作用产生的自然风险。因此为了更好地促进长吉图区域物流地产地长期有序发展，长吉图区域物流地产项目风险研究十分必要。
三、长吉图区域物流地产项目风险评价指标体系的建立
3.1 项目风险因素识别
通过预测长吉图区域内未来物流业的需求进行物流地产项目开发，由于项目开发的整个过程中的不确定性贯穿始终，所以项目风险是时时相伴，因此长吉图区域物流地产项目风险因素识别就是找出那些会给项目目标带来不利影响的随机因素。物流地产项目在不同的阶段面临不同的风险，且差别很大。根据生命周期理论，结合物流地产项目自身的特征，本文将物流地产项目划分为四个阶段：规划决策阶段，设计计划阶段，施工阶段，租售管理阶段。在不同的阶段面临的风险如下，见表3-1。
表3-1 长吉图区域物流地产项目不同阶段面临的风险
产业政策风险
这里指物流产业政策，物流地产是依托于物流产业的，由于物流产业相关政
策调整的不确定性而给物流地产项目投资者带来经济损失的风险。 土地政策风险 这里是指由于土地产权制度变化，或者国家对土地获得制度等进行调控所导致的物流地产项目偏离预期收益，即给物流地产项目带来不利影响的可能性。
金融政策风险
这里是指国家为实现宏观经济调控而推出的相关金融政策为物流地产项目带来不利影响的可能性。
税收政策风险
这里是指由于国家已经出台利于物流地产发展的税收政策调整的不确定性
而给物流地产项目带来的风险。
区域发展风险 这里是指物流地产项目所在地长吉图区域发生战争或区域经济环境不稳定等因素给物流地产项目带来经济损失的风险。
城市规划风险
这里是指长吉图区域所辖范围内城市规划部门对物流园区规划的不合理变
动对物流地产项目造成经济损失。
基于项目生命周期的项目风险识别
规
划决
策
阶段 项目战略定位风险
这里主要是指针对长吉图区域内的物流地产项目是否是从该区域内的实际
物流需求水平出发而对项目进行合理定位的风险。
表3-1 长吉图区域物流地产项目不同阶段面临的风险（续）
项目选址风险
这里是指由于物流地产项目在前期调研过程中出现失误或者项目环境发生不利变化而使开发商遭受损失的风险。
土地成本风险 这里是指由于土地价格的变化而使物流地产项目开发成本上涨,对物流地产项目预期收益造成不利影响的风险。
征地安置风险 这里是指由于征地补偿费和拆迁安置费的不合理或交付不及时而造成征地纠纷，最终导致物流地产项目不能正常推进，甚至为物流地产项目后期运营管理埋下隐患的风险。
融资风险
这里是指长吉图区域物流地产项目筹资活动中由于筹资规划变动而引起物
流地产项目收益变动的风险。
招标风险
这里是指在物流地产项目招标采购过程中，随时可能会出现的意外情况导致招标采购的实际结果和预期有所差异而带来的风险。
设计计划阶
段 设计风险
这里主要是指物流地产项目建设工程由于勘察设计不完善、设计变更或设计工序被破坏等因素给项目投资者带来经济损失。
工程合同风险
这里主要是指由于物流地产项目建设工程合同纠纷而给投资者带来的风险。 工程安全风险 这里主要是指物流地产项目在建设过程中由于客户、设计、施工、监理单位等参与项目建设主体的不当或错误的决策、管理以及参与建设人员的不当行为造成的安全事故。
工程质量风险
这里主要是指由于物流地产项目建设过程中出现工程质量缺陷或工程质量
事故而带来的风险。
工期风险
这里主要是指在物流地产项目从开工到竣工的整个过程中由于受到主观因素或客观条件的影响导致工期的实际价值可能偏离其预期价值从而给项目投资者带来的风险。
施工阶段
自然风险
自然风险顾名思义就是由于自然力的作用而造成财产损失或人员伤亡的风
险，在这里就是指因自然力的作用而对物流地产项目带来损失或造成不良影响的风险。
营销策划风险
在这里主要是物流地产项目的营销策划指方案制定或实施地不合理而造成
招商进度慢，客户稍空置率高的风险。
租售合同风险 租售合同风险在这里是指由于交易双方在签订的租售合同中对双方的行为约束条文不够详细清楚，而导致双方在执行合同过程中因理解偏差产生争议或纠纷，最终影响物流地产项目稳定运营的风险。
市场风险
在这里主要是指前期市场供求风险和后期市场竞争风险，是指市场上供需求不平衡或市场推广中因竞争不利而给开发商带来的投资损失。
基于项目生命周期的项目风险识别
租售运营阶段
运营模式风险
在这里是指由于我国物流地产项目运营模式的多样性，使得不同运营模式下
开发商与客户之间的合作关系不一样错综复杂，可能导致双方在实际合作过
程中发生纠纷，导致物流地产项目投资商的某些经济利益遭受损失，给物流地产项目运营带来风险。
人力资源风险
在这里主要是由于物流地产型新型人才的缺乏，导致专业管理能力不足，使得物流地产项目的经营存在一定程度的风险。
3.2 项目风险指标体系建立
将上述二十三个风险因子按照其属性归类，最终归为政策风险、社会风险、管理决策风险、经济风险、技术风险、自然风险六大类。
为了更清晰地展现长吉图区域物流地产各项目风险因素，本文根据对不同风险类别的分析，编制建立了一个由三个层级指标构成的长吉图区域物流地产项目风险指标体系。首先，将长吉图区域物流地产项目风险因素作为目标层(U)，作为模型最高层；其次，将政策风险、社会风险、管理决策风险、经济风险、技术风险、自然风险这六类风险作为准则层，这一层被称为一级风险因素（Ui ）是风险评价主要因素层；最后，根据准则层下所涵盖的风险因素进行具体设置并作为指标层，这一层被称为二级风险因素（Uij ）也是风险评价的基础依据。见表3-2长吉图区域物流地产项目风险指标体系。
表3-2 长吉图区域物流地产项目风险指标体系
目标层（U ）
准则层（Ui ）
指标层（Uij ）
产业政策风险U11 土地政策风险U12
金融政策风险U13 政策风险U1
税收政策风险U14 区域发展风险U21
城市规划风险U22 社会风险U2
征地安置风险U23 项目战略定位风险U31 项目选址风险U32
营销策划风险U33 运营模式风险U34 管理决策风险U3
人力资源风险U35 土地成本风险U41 融资风险U42 招标风险U43
工程合同风险U44 市场风险U45 经济风险U4
租售合同风险U46 设计风险U51 工程安全风险U52
工程质量风险U53 长吉图区域物流地产项目风险因素U
技术风险U5
自然风险U6 自然风险U61
四、长吉图区域物流地产项目风险评估
FAHP评价法是一种将模糊综合评价法(（Fuzzy Comprehensive Evaluation，FCE）和层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）相结合的评价方法，在体系评价、效能评估，系统优化等方面有着广泛的应用，是一种定性与定量相结合的评价模型。
4.1 长吉图区域物流地产项目风险评估
长吉图区域物流地产项目风险因素评价指标体系结构中的目标层是长吉图区域物流地产项目风险大小，准则层包括六个方面的风险, 指标层是对准则层的每个指标的具体细分,从而形成了23项具体风险指标评价体系(参见表2-2)。
（1）建立评价集
本文中将项目风险评价等级分为很小，比较小，一般，比较大，很大五个等级，分别标记为1，2，3，4，5, 项目风险评价集为V={很小，比较小，一般，比较大，很大}。其中风险很小（0
（2）因素权重确定
本文采用层次分析法，通过对27位专家问卷调查（调查问卷工发放30份，其中有效调查问卷27份，问卷调查对象包括大学教授12人，政府工作人员5人，房地产开发商2人，某物流地产项目部负责人1人，建筑工程师6人，设计院工作人4人，共30人，问卷对象基本涵盖了相关领域的人员，基本满足课题研究的需要）,得到准则层六个风险因素的两两判断矩阵，通过检验后，确定各风险因素的指标权重。
表4-1准则层Ui组合权重打分
物流地产项目风险U1 U2 U3 U4 U5 U6 权重（WUi）U1 1 3 3 5 7 9 0.424
U2 1/3 1 1/2 3 4 7 0.171
U3 1/3 2 1 4 5 7 0.239
U4 1/5 1/3 1/4 1 1/2 5 0.083
U5 1/7 1/4 1/5 2 1 5 0.059
U6 1/9 1/7 1/7 1/5 1/5 1 0.025 λmax=6.3749 CI= 0.075 CR=0.06 <0.1满足一致性检验
表4-2指标层U1组合权重打分
政策风险U11 U12 U13 U14 权重（WUij）U11 1 3 1 6 0.406
U12 1/3 1 1/3 2 0.135
U13 1 3 1 5 0.388
U14 1/5 1/2 1/6 1 0.071
λmax=4.004 CI= 0.001 CR=0.001 <0.1满足一致性检验
表4-3指标层U2组合权重打分
社会风险U21 U22 U23 权重（WUij）U21 1 3 7 0.669
U22 1/3 1 3 0.243
U23 1/7 1/3 1 0.088
λmax=3.007 CI= 0.004 CR=0.006 <0.1满足一致性检验
表4-4指标层U3组合权重打分
管理决策风险U31 U32 U33 U34 U35 权重（WUij）U31 1 3 3 2 4 0.375
U32 1/3 1 1/3 1/4 3 0.098
U33 1/5 3 1 1/3 3 0.160
U34 1/2 4 3 1 5 0.310
U35 1/4 1/3 1/3 1/5 1 0.056
λmax= 5.3184 CI=0.08 CR=0.071<0.1满足一致性检验
表4-5指标层U4组合权重打分
经济风险U41 U42 U43 U44 U45 U46 权重（WUij）U41 1 1/4 3 3 1/3 3 0.149 U42 4 1 3 3 1/2 5 0.276 U43 1/3 1/3 1 1/3 1/5 1 0.055 U44 1/3 1/3 3 1 1/5 3 0.098 U45 3 2 5 5 1 5 0.373 U46 1/3 1/5 1 1/3 1/5 1 0.049
表4-6指标层U5组合权重打分
技术风险 U51 U52 U53 U54 权重（WUij ） U51 1 3 1 1 0.305 U52 1/3 1 1/2 1/3 0.113 U53 1 2 1 1 0.277 U54
1
3
1
1
0.305
λmax=4.021 CI= 0.007 CR=0.008 <0.1满足一致性检验 由表4-1至表4-6可以得到，相关判断矩阵的权值如下： WUi=[0.424 0.174 0.239 0.083 0.059 0.025]
WU1j=[0.406 0.135 0.388 0.071] WU2j=[0.669 0.243 0.088]
WU3j=[0.375 0.098 0.160 0.310 0.056] WU4j=[0.149 0.276 0.055 0.098 0.373 0.049] WU5j=[0.305 0.113 0.277 0.305] WU6j=[1] 最后进行层次总排序，得到如表3-7所示的数据。
表4-7长吉图区域物流地产项目风险层次总排序权值
目标层（U ）
准则层（Ui ） 权重（WUi ） 指标层（Uij ）
权重（WUij ） 权重（Wij ）
产业政策风险U11
0.406 0.172 土地政策风险U12 0.135 0.057 金融政策风险U13 0.388 0.165 政策风险U1
0.424
税收政策风险U14 0.071 0.032 区域发展风险U21
0.669 0.114 城市规划风险U22 0.243 0.042 社会风险U2
0.171
征地安置风险U23 0.088 0.015 项目战略定位风险U31 0.375 0.089 项目选址风险U32
0.098 0.023 营销策划风险U33 0.160 0.038 运营模式风险U34 0.310 0.073 管理决策风险U3
0.238
人力资源风险U35 0.056 0.013 土地成本风险U41 0.149 0.012 融资风险U42 0.276 0.023 招标风险U43 0.055 0.005 工程合同风险U44 0.098 0.008 市场风险U45 0.373 0.031 经济风险U4
0.083
租售合同风险U46 0.049 0.004 设计风险U51
0.305 0.018 工程安全风险U52 0.113 0.007 工程质量风险U53 0.277 0.016 技术风险U5
0.059
工期风险U54
0.305 0.018 长吉图区域 物流地产 项目风险 因素U
（3）按照上述评价集以及有效调查问卷反馈的评价结果，对U1-U6中各指标进行评判，得出如下模糊矩阵，并进行二级因素综合评估。
R1=
R2=
R3= R4= R5=
R6= [ ]
B1=WU1×R1=[0.406 0.135 0.388 0.071]
= [0.304 0.382 0.191 0.091 0.032]
B2= WU2×R2=[0.669 0.243 0.088]
=[0.238,0.575,0.136,0.047,0.004]
1
.005.065.015.005.0005.01.06.025.005.015.03.035.015.0005.025.025.045.005
.015.02.045.015.00035.055.01.0005.005.06.03.01.015.03.035.01.005.004.035.02.0015.03.05.005.005.015.025.045.01.0001.03.06
.005.035.055.005.00003.045.025.0015.06.015.01.01.005.05.02.015.00015.06.025.001.025.045.02.005
.002.04.035.001.025.035.03.0005.045.025.025.005.0015.045.035.035.025.025.015.0005.015.02.045.015.00035
.055.01.00
05.005.06.03.01
.005.065.015.005.0005.01.06.025.005.015.03.035.015.0005.025.025.045.0
B3= WU3×R3=[0.375 0.098 0.160 0.310 0.056]
= [0.31 0.36 0.25 0.05 0.03]
B4= WU4×R4=[0.149 0.276 0.055 0.098 0.373 0.049]
=[0.21 0.43 0.30 0.05 0.01]
B5= WU5×R5=[0.305 0.113 0.277 0.305]
=[0.289,0.253,0.274,0.094,0.03]
B6= WU6×R6=[1][ ] =[ ] 根据模糊评价向量和准则层权重，计算一级因素综合评价向量。
U={U1，U2，U3，U4，U5}，权重WUi=[0.424 0.174 0.239 0.083 0.059 0.025],模糊评价向量R 为：
R=
则综合评判B 项目风险为：
B 项目风险=W ×R=[0.424 0.174 0.239 0.083 0.059 0.025] 05
.035.055.005.00
003.045.025
.0015.06.015.01
.01.005.05.02.015
.00015.06.025
.001.025.045.02
.035.025.025.015.0035
.025.025.015.001
.015.03.035.01.005.004.035.02.0015.03.05.005.005.015
.
025.045.01.0001.03.06.005
.002.04.
053.001.025.01.055.0005.045.025.025.005
.003.045.02.00.35
0.250.250.1500.030.0940.2740.2530.2890.010.050.30.430.210.030.050.250.360.310.0040.0470.1360.5750.2380.032
0.0910.1910.3820.3040.030.0940.2740.2530.2890.010.050.30.430.210.030.050.250.360.310.0040.0470.1360.5750.2380.032
0.0910.1910.3820.304
=[0.278 0.40 0.21 0.08 0.03]
（5）模糊综合评价
首先，通过表4-8，可以看出S=B项目风险×VT=3.83由上述的对风险因子的评估，整个项目最终评价风险为 3.83，项目风险比较大。
按照最大隶属度原则，确定长吉图区域物流地产项目的风险评价等级为风险较大。
风险等级风险很大风险较大风险一般风险较小风险很小隶属程度0.278 0.4 0.21 0.08 0.03
4.2 评估结果分析
由上述风险分析可以看出，长吉图区域物流地产相关因素的重要性排序结果即项目的风险的影响程度由大到小依次为：产业政策风险、金融政策风险、区域发展风险、项目战略定位风险、运营模式风险、土地政策风险、城市规划风险、营销策划风险、税收政策风险、市场风险、融资风险和项目选址风险、设计风险和工期风险、工程质量风险、征地安置风险、人力资源风险、土地成本风险、工程安全风险、招标风险、租售合同风险。（这里不考虑自然风险的影响，自然风险的因素没有具体细分，所以对于自然风险的影响程度只在一级风险评估时考虑。）同时，本文中将二级风险因素权重值大于0.06的因素划分为主要风险，权重值介于0.03-0.06之间的因素划分为一般风险，权重值小于0.03的因素划分为次要风险，因此从项目的风险评估结果来看，本文中主要风险为：产业政策风险、金融政策风险、区域发展风险、项目战略定位风险、运营模式风险；一般风险为：土地政策风险、城市规划风险、营销策划风险、税收政策风险、市场风险、融资风险和项目选址风险；次要风险为：设计风险和工期风险、工程质量风险、征地安置风险、人力资源风险、土地成本风险、工程安全风险、招标风险、租售合同风险。二级风险因素评估结果分类划分，见图4-1。
图4-1二级风险因素评估结果
由上述风险分析可以看出，长吉图区域物流地产项目风险分析中一级风险因素的政策风险占42%,管理决策风险占24%，社会风险占24%，经济风险占8%，技术风险占6%%，自然风险占3%，见图4-2。由上述风险分析可以看出，长吉图区域物流地产项目整体最终风险评价为3.83，项目风险比较大，其整体风险评价分布见图4-3。
图4-2 一级风险因素评估结果图图4-3 长吉图区域物流地产项目的风险评价
五、长吉图区域物流地产项目风险应对策略
1. 深入研究产业政策，制定长吉图区域实现产业整体推进
在项目立项前应对国家的物流产业政策进行深入学习与研究，摸清物流产业相关的政策导向，在产业政策的指导下，汇集多方信息，合理确定发展方案。物流地产作为物流业的一个分支，明确制定关于物流地产的产业政策，从产业发展的角度来统筹规划、整合资源，实现物流地产产业配套的整体推进。为了更好地抓住国家“长吉图开发开放先导区”战略机遇，长吉图区域的政府部门制定物流地产产业政策，为物流地产项目的开发提供一个稳定的产业政策环境支持。如将物流地产业确定为一定时期内长吉图区域发展建设重点发展的产业，以物流技术政策为核心，鼓励技术开发和关键技术创新，培育和健全物流市场，建立政策实施的保障体系。
2. 把握金融政策动态，提高融资保障能力。
金融政策风险主要来自于国家进行宏观经济调控，近年来我国金融政策调整比较频繁，尤其是放开金融机构贷款利率管制的调整对物流地产项目投资者比较有利，研究金融政策动态，抓住机会进行投资，本文建议在长吉图区域开发物流地产项目要善于运用金融，提高资金保障能力。物流地产是一个资金密集型行业对资金的依赖性很强，，物流地产投资商可以依靠物流金融来完善其物流设施的需求，要加强与银行、担保公司、投资银行等的金融业务联系。
3. 高度重视项目战略定位，确保规划决策的科学性
长吉图区域物流地产项目的开发应高度重视项目的可行性研究，从长吉图区域内的经济形势、物流环境、产业特征以及当地政府给予的优惠政策等出发进行分析，以确保物流地产项目规划决策的科学性。通过建立一支高水平、跨专业（物流业与物流地产地产业）的开发队伍，进行物流地产市场调研，掌握物流需求变化动态，通过调研数据的分析，针对项目功能、设计、空间布局等方面提出意见进而对项目进行准确定位。项目战略定位是物流地产项目战略规划和定位的基础。
4. 选择适合的运营模式，保障项目后期的有效经营管理
考虑与研究后，提出长吉图区域物流地产的最佳发展模式为地产商主导型，通过这种模式充分引进实力强大的工业地产企业来投资建设高标准、专业化的物流设施，有效地帮助长吉图区域内的客户企业将资金投入在其核心业务上，进而提高企业的核心竞争力。
5. 关注国际政治关系，推动区域均衡发展
关于长吉图区域发展问题受到两个层面的影响：一个是由于长吉图区域其特殊的人文地理环境，受到我国与其他邻国政治关系的影响深重，因此需要更多的关注中俄蒙日韩五国的国际政治关系，了解国家间的合作关系，也提倡国际环境和平的口号；另一个是我国区域发展不平衡，根据国家提出的振兴东北老工业基地的区域发展战略以及“长吉图开发开放先导区”战略在区域发展战略和政策的有力推动下，长吉图区域各级地方政府应审时度势，牢牢抓住国家的战略机遇，促进长吉图区域物流地产的发展。
结论
本文通过梳理相关文献综述和系统研究物流地产项目风险相关理论，从长吉图区域物流业的实际出发，提出长吉图区域物流地产项目风险研究的课题，从项目生命周期的全过程出发对长吉图区域物流地产项目进行风险分析，识别并提炼出了23 个项目风险因素。将风险因子归为六类，构建风险评估指标体系。通过调查走访，采用层次分析法对各风险因素赋予了两层权重（根据调查问卷整理各因素的两两判断矩阵得出），然后运用模糊综合评价法得出各项风险因素评判值，其中政策风险最大，其次为管理决策风险等其他风险，并对不同类别风险进行了评估结果分析，同时有针对性的就如何控制该项目风险整体风险提出了几点建议，其中建议重点针对如何控制主要风险中的主要权重风险因子的发生和发生后所产生的损失。这些对策和建议对长吉图区域控制物流地产项目风险和加快物流业的发展，具有一定的现实指导意义，也对其他地区控制物流地产项目风险具有一定的借鉴意义。
参考文献
[1] 常杰，高等院校物流人才培养对策研究，交通企业管理，2012（09）：73-75
[2] 唐静，基于模糊综合评价法的房地产开发项目风险评估研究一以QD市YNL改造组团项目为例，[硕士论文]，武汉：华中农业大学，2013
[3] 敬春菊，物流地产项目的风险管理研究,物流工程与管理，2011（05）:30-31
[4] 袁琳，物流地产项目投资风险研究，[硕士论文]，重庆，重庆大学，2011
[5] Allan H Willett, The Economic Theory of Risk and Insurance, Nabu press，2010
[6] Dale F Cooper and C.B.Chapman, Risk Analysis For Large Projects，Wiley, 1987
[7] 常杰，高等院校物流人才培养对策研究，交通企业管理，2012（09）：73-75
环境风险分析的研究进展作者：黄剑学号：摘要： 环境风险分析是20世纪70年代以后在国外兴起的一门综合性学科，虽然起步较晚，但是经过几十年的发展，现在已基本趋于完善。我国从20世纪80年代也开始了对环境风险的重视与基础研究，世界各大国都发生了一系列的环境问题，造成了大量人员的死亡，给各国造成了巨大的经济损失，引起了世界各国人民的高度重视，随着环境问题对人们的影响愈来愈严重，环境风险分析成为预防环境污染事故并提供有效应急措施的必要工作。本文主要介绍了环境风险分析的一些基本概念和环境风险分析的发展历程及现阶段的研究进展。关键词： 环境风险评价、研究进展、健康、生态前言： 由于以前以经济发展为主，为了大力的加快经济的发展，往往以牺牲环境为代价，取得经济上的发展。在外国，比如美国和英国日本这些比我们发达的国家，就是在以环境为代价的基础上取得了经济的发展，虽然经济取得了进步，但是造成了环境的严重污染，最后，他们认识到了这个问题，环保事业正式的发展起来，但是，其所造成的环境问题远远超出其所获取的利益，这也叫用钱来买教训。就以现在我国的情况来讲，虽然强调走可持续发展的道路，但是为了追求经济的进步仍然走的是先污染后治理的的道路。这种理念给我们的环境和我们自己造成了不堪设想的后果，近些年来污染事件频繁发生，20世纪以来，在世界环境史上发生了几起震惊世界的重大环境污染事件，影响较大的有1984年12月3日，印度博帕尔市农药厂异氰酸酯毒气泄漏，死亡近两万人，受害20多万人，5万人失明，孕妇流产或产下死婴，受害面积40平方公里，数千头牲畜被毒死；洛杉矶光化学烟雾事件1943年发生了光化学烟雾，1955年和1970年洛杉矶又两度发生光化学烟雾事件，前者有400多人因五官中毒、呼吸衰竭而死，后者使全市四分之三的人患病；1986年前苏联贝利核漏事件，核事故使前苏联和欧洲国家的畜牧业深受其害，当时预测，这场核灾难，还可能导致日后十年中10万居民患肺癌和骨癌而死亡；最近我国渤海湾康菲漏油事故造成环境生态破坏，养殖户损失严重；还有很多事例就不一一列举，所以环境风险评价虽然是在20世纪70年代才在国外兴起的一门新兴学科，但只经过短短几十年的发展，环境风险评价已成为环境保护领域不可缺少的一个重要部分。环境风险评价不仅是环境学科发展的必然结果，亦是当前社会安全保障的迫切需要。正文： 环境风险评价的概念：风险的定义众多，从众多关于风险的定义中可以看出，风险的最大特征是事件发生的不确定性、结果的可预知性和损失程度的模糊性。环境风险是指突发性事故对环境（或健康）的危害程度，用风险值R表征；风险R是事故发生概率P与事故造成的环境（或健康）后果C的乘积。其公式如下所示：R[危害/单位时间]=P[事故/单位时间]×[危害/事故]。
房地产开发项目风险评估报告
武汉某房地产开发项目 风险评估报告 武汉某房地产开发有限公司 6月 目录
1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其它不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化（或组合化）投资 3.3以财务方式控制风险 3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6加强管理，缩短工期 3.5 经过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，因此地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 当前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 当前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税； （2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其它费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；
一、引言 投资环境(Investmentclimate)指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供应、市场化 程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、 政治形势等这些有利或不利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。因此，自从世界各国从 20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估、监测以来，采用评估指 标及评估方法进行投资环境评价已经成为世界各国和区域吸引资金流入、促进经济社会持续发展的重要手段。 建国50多年来，中国经济社会取得了巨大的进展。尤其是改革开放以后，经济发展速度之快，成就 之高，有目共睹。进入新世纪，中国政治稳定，经济持续增长，通货膨胀率较低，货币坚挺，外债结构合理， 国际收支平衡有余，进口类关税不断降低，投资环境不断改善，最近中国已经成功加入世界贸易组织(WTO)， 加上国家已经开始实施西部大开发战略，这将更进一步促使投资环境的改善，中国可望成为世界各国投资者青 睐的比较理想的投资场所。 中国及其大陆31个省级区域（注：不包括香港、澳门和台湾。）经济发展的巨大成就除得益于国家 稳定的改革开放政策、经济持续增长过程中的要素禀赋、制度变迁、技术条件、产业结构、市场环境、法律法 规外，还与良好的投资环境、投资效果、外部国际大环境等因素关联密切。面对新世纪和新一轮的全球资源重组，研究如何构建衡量投资环境优劣及其吸引力大小的指标体系，并研究如何选择适当的方法对投资环境进行 定量评估，为我国及各个区域评价投资环境质量的好坏、吸引力的大小，及为区域经济发展政策的制订和决策 的实施，提供一个科学有效的定量化的参考依据，意义非同寻常。 国外关于通过统计指标或建立指标体系评价投资环境优劣方法的研究起始于20世纪60年代。这些 方法归纳起来主要有投资冷热图法（冷热图法）、投资环境评分法（等级尺度法）、道氏评估法、关键因素评 估法、相似度法、国家风险评级法、综合评判法和多因素分析评估法等。中国关于投资环境评价的研究，是在 改革开放以后才开始的。20世纪80年代末到90年代初，对大陆各个省市区的投资环境的分析评价，不少学 者进行了有益的探索，这主要归功于统计资料的逐步健全和分析工具及技术的支撑。王慧炯、闵建蜀[1]采用 关键因素评估法（又叫体制评估法，专门为中国和其他社会主义国家设计）主要从体制的角度按照降低成本、 发展当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争者、获得当地生产和管理技术等6种投资动机出发， 选择若干关键因素，并采用多因素评估法计算总分来评价投资环境；鲁明泓[2][3]先后分别选择了11项和 10项指标对中国大陆29个省市区（不包括西藏）和45个主要城市的投资环境作了综合分析和评估；郭信昌[4]、张敦富[5]等人也对中国的投资环境进行了较为系统的描述、分析和评价。不可否认，上述研究对中国区域投资环境的研究作了较大贡献，但也有不少不足之处：或者单从宏观方面来阐述，对中国区域投资环境考查 与定量评估做的还不够；或者只分析硬环境而忽视软环境；或者选择的因素指标虽然包括了投资环境的几个方面，但其使用的统计资料相对单一，而且总量指标（绝对）指标过多而相对指标和平均指标嫌少，未能全面地 涵盖投资环境的方方面面，因而分析方法虽然比较科学，但结论却前后相差太大，使得这些评估结果未能科学 而准确地衡量和反映中国各个区域投资环境的实际情况，有些结论也与人们通常的看法相差较大，令人难以接 受或让人信服。为什么这些研究的结论差别如此大呢？笔者认为关于中国投资环境的分析研究，主要的缺陷和 不足之处在于，以往研究选择的指标太少，更没有能建立一个科学的评价指标系统，从而致使在指标体系选择 方面有一个共同缺点，即没有或很少涉及各个评价指标之间的关联性和协调性，定性打分代替定量指标过多， 把西藏也排除在分析和评估之外。另外，评价方法也显得较为单一。
生态风险评价及研究进展 摘要:生态风险评价是环境风险评价的重要组成部分。在我国,生态风险评价还处于起步阶段。本文阐述了有关生态风险评价的有关概念,探讨了生态风险评价的方法,概述了国内外在生态风险评价领域的研 究成果。 关键词:生态风险评价；环境风险评价；评价方法 Review of Ecological Risk Assessment Abstract:Ecological risk assessment (ERA) is an important part of Environmental risk assessment and it is in beginning in China. This paper introduced basic concept of ERA, talked about the methods used in studies and reviewed the research results of home and abroad. Keywords: Ecological risk assessment; environmental risk assessment; methods of assessing ecological risk 引言 自工业革命之后, 随着化石能源的广泛使用,各种矿物质资源大量开采以及化学工业的繁荣，在区域经济持续发展的同时,人类活动也引发了一系列生态环境问题,如全球气候变化、物种灭绝速度加快、生物多样性的损失、酸雨、栖息地破坏、土壤侵蚀、土地退化、水资源短缺、环境污染、生态系统服务功能变化等,致使环境质量下降,严重影响了人类的生活质量,并制约着社会和经济的可持续发展。为了抑制区域生态环境的恶化,改善人类的生存环境, 世界各国已开展了大量有关生态环境的研究,在环境评价方面也不断深化。风险评价开始于1980年代,经历了二十几年的发展,评价内容、评价范围、评价方法都有了很大的发展。环 境生态问题引起了越来越广泛的关注。 1 生态风险评价的基本概念及内容 1.1 基本概念 风险通常指事故（或不利事件）的可能性及其损失或损伤的度量。美国环境保护署 EPA （Environmental Protect Agency）认为风险是由于物质暴露或环境胁迫所引起的人类健康或生态系统受到危害的可能性。生态风险具体指生物个体、种群、群落、生态系统以至于整个景观层次、地球生态的正常功能受外界胁迫，从而在目前和将来减小该系统健康、生产力、
一、名词解释 1.等标污染负荷：把某种污染物的排放浓度稀释到相应的排放标准时所需的介质量，用以评价各污染源 和各污染物的相对危害程度。 2.环境质量标准：环境质量标准是指在一定时间和空间范围内，对各种环境介质（如大气、水、土壤等） 中的有害物质和因素所规定的容许容量和要求，是衡量环境是否受到污染的尺度，以及有关部门进行环境管理，制定污染排放标准的依据。 3.环境容量：某环境单元所允许承纳污染物的最大数量。 4.等效连续A声级：考虑了某一段时间内的噪声随时间变化的特性，用能量平均的方法并以一个A声 级值去表示该段时间内的噪声大小。 5.环境风险评价：针对建设项目在建设和运行期间发生的可预测突发性事件或事故（一般不包括人为破坏及自然灾害）引起有毒有害、易燃易爆等物质泄漏，或突发事件产生的新的有毒有害物质，所造成的对人身安全与环境的影响和损害，进行评估，提出合理可行的防范、应急与减缓措施，以使建设项目事故率、损失和环境影响达到可接受水平。 6.清洁生产：是指采取不断改进设计、使用清洁的能源和原料、采用先进的工艺技术与设备、改善管理、 综合利用等措施，从源头削减污染，提高资源利用效率，减少或者避免生产、服务和产品使用过程中污染物的产生和排放，以减轻或者消除对人类健康和环境的危害。 7.区域环评：在一定区域内以可持续发展的观点，从整体上综合考虑区域内拟开展的各种社会经济活动 对环境的影响。并据此制定和选择维护区域良性循环、经济可持续发展的最佳行动规划或方案，同时也为区域开发规划和管理提供决策依据 8.污染物排放总量控制：根据不同区域不同时期的环境质量要求，推算出的达到该目标的污染物最大允 许排放量。 二、填空题 1.《中华人民共和国环境影响评价法》于
区域重点行业环境风险源分析与管理策略研究近年来,随着我国经济政策的逐步开放,工业化生产迎来巨大的发展机遇,环境问题也随着凸显,不管是区域政府还是相关企业的发展以及社会公众的生活需要都对环境风险因素的评估有着十分迫切的需求。开展环境风险评估研究,为政府及相关管理机构和风险源拥有者制定合理可行的防范与减缓措施提供依据,为有效针对风险问题进行妥善处理的理论实践和行政管理提供支撑,具有重要意义。本文详细介绍了环境风险、环境风险物质、环境风险评估的概念,并且引入风险管理理论、突发环境事件风险评估原理,根据相关理论基础,进一步研究适合我们的区域重点行业风险评估方法。针对国内外4种风险评估方法进行对比研究,发现欧美国家评价方法在中国区域适用性不强,中国的《指南》环境评估等级较低。 层次分析法和危险指数法相结合的评估方法综合性强,评估等级较细,经过 优化调整后可作为我国区域环境风险评估方法。根据区域重点行业风险源的特征及区域重点风险源工业企业的几种类型,选择层次分析法和危险系数法作为区域重点行业风险源风险评估方法。以深圳坪山区为例,利用层次分析法和危险指数法评估坪山区重点行业100家工业企业环境风险水平,评估结果为坪山区涉危重企业的环境风险危险物质等内因性指标风险较高,整体上环境风险管理水平等环境外因性指标中风险更高。因此,坪山区环境风险防控策略是在降低内因性环境风险的同时再争取降低外因性环境风险。 坪山区大多数企业处于一般风险水平状态,一家企业即深圳市坪山区S电子有限公司处于较大环境风险等级。坪山区6个街道中,坑梓街道和坪山街道处于一般环境风险水平的企业数量较多,应重点关注,强化管理。坪山区重点行业环境风险防控策略及管理建议应从以下几个方面做起:一是创新政府管理模式,二是 规范企业内部管理,三是加强应急能力建设,四是完善环境应急科技支撑体系。
主要内容 一、环境风险评价的概念 二、生态风险评价一般过程及关键性问题 三、流域水环境生态风险评价（案例） 四、健康风险评价一般过程及关键性问题 五、国内环境风险评价研究介绍
案例 美国国家环保署(1994)EPA/630/R-94/009
主要工作 －问题提出阶段 ?流域概况 ?工作目标 ?评价终点与测定终点的选择?概念模型描述 ?制定分析计划
工作1 —流域概况调查 ?DB河流域位于俄亥俄州的中心地区，共流经7个县，主要由DB河、LD河及20几条小的支流组成，面积为1443 km2。 ?该地区以农业生产为主；水资源主要用于灌溉农田以及市郊城镇生活、商业、工业使用。 ?流域内物种丰富。 ?该流域为国家级自然风景观光河之一。 ?自1986年以来，各河流河中贝类的种类明显下降。其中三条河流的动、植物栖息地质量下降，并且这三个地区鱼类指标也不能达到州标准。
?生态系统质量下降（水质和生物学）原因？已引起当地政府、州政府、联邦政府对此该流域的兴趣； ?该流域面临或可能面临的胁迫因子及其来源？目前正在实施的和将来要实施的管理措施会对水域生态系统的风险? ?此类型流域（小河流）问题在美国普遍存在；未来需采取什么样的管理措施恢复生态系统或维持现有生态系统？ ?DB河流域已有大量的数据。
工作2 —工作目标的制定 ?Darby河协会 ?当地政府办事处和官员（镇、城、县） ?俄亥俄州计划委员会、资源、环境 ?俄亥俄州州立大学 ?私人企业 ?农民 ?自然管理局 ?国家环境、地质、农业、资源●确定明确的风险 评价目标； ●在风险评价的范围、复杂程度上达成一致
2005年4月第16卷第2期 桂林旅游高等专科学校学报 Jour nal o f Guilin Institute o f T o ur ism A pr.,2005 Vo l.16N o.2 [硕、博论文 导师点评] 千岛湖区域生态风险评价研究(摘要) 博士研究生 文 军 点评导师 唐代剑教授 (广西大学,广西南宁 530005) [关键词]千岛湖;现状评价;生态风险;评价;风险管理 [摘 要]随着区域经济特别是旅游开发活动的升温,千岛湖流域正面临着开发过程中不断增强的人为活动的影响。客观科学地评价由此所带来的生态风险问题,是指导千岛湖区域经济与生态环境协调发展的理论基础。本研究以生态风险评价基本理论为指导,在环境现状评价的基础上,对近10年来的常规监测数据、酸雨、底泥进行了系统分析,构建了水域生态风险胁迫因子总氮和总磷的预测模型,最后从风险管理对策和风险管理技术两方面提出千岛湖区域生态风险管理体系。 [中图分类号]F592 [文献标识码]A [文章编号]1008-6080(2005)02-0017-06 The Ecological Risk Assessment of Qiandao Lake Area WEN Jun (Guangx i University,Nanning530005,China) Key words:Qiandao Lake;cur rent situation ev aluation;ecolo gical risk;assessment;risk manag em ent. Abstract:With the incr eased r eg ional eco no mic development,especially tourism developm ent,Qiandao Lake is facing mor e and m ore severe thr eats from hum an activities.It is o f great importance to assess the em erg ing eco logical risk in Qiandao Lake so that the reg ional economy and ecolo gical environment can co-develop in a har monious m anner. Under the direction of relev ant ecolog ical risk assessment theories,this study:assesses the current environmental situation of Qiandao Lake;makes a systematic data analysis of the water quality,acid rain and bo ttom mud in recent ten years;co nstructs the m athematical for ecasting mo dels of the eco log ical risk stress factors T N and TP;brings fo rw ard the ecolog ical risk management system,specifically risk manag ement co unterm easur es and risk manag em ent technolog ies. 千岛湖是解放初期国家在浙江西部淳安县境内建设新安江大坝之后蓄水形成的大型深水人工湖泊,其兼具有发电、防洪、灌溉等多项功能。改革开放后,千岛湖的旅游功能不断提升,先后被评为国家级重点风景名胜区和国家级森林公园,2001年被评为国家4A级旅游区和国家级生态示范区。随着千岛湖区域经济尤其是旅游经济的发展,由于自然的、社会的和人为的等多种因素引发了一系列生态问题,如种群数量的减少、物种生境的破碎或片断化、生物多样性的改变或丧失、森林生态系统和湖泊生态系统功能下降等。区域内的城镇、村庄、分散的居民点及工矿企业等点源污染及集雨区内面源污染使千岛湖的环境形势变得严峻和复杂,水体的富营养化在逐渐加剧,使贫营养型千岛湖迅速转化成贫-中营养型湖泊,局部区 17 基金项目:杭州市旅游委员会专项资金J Y03080项资助。 [收稿日期]2005-03-07 [作者简介]文军(1970-),男,汉,湖南省常德人,广西大学旅游系,副教授,2004年6月在中南林学院获理学博士学位,生态学专业,生态旅游方向,导师为魏美才和唐代剑教授。
价值工程 0引言 房地产项目投资的特点是投资量大、周期长、影响因素复杂，投资方在决策时往往较为谨慎，因为一旦出现决策失误其损失将会非常巨大。 从宏观上看，投资项目的风险评价具有全方位、系统化的特征，但另一方面，这一过程中又包含着科学细致的定量化分析的内容。当前国内在房地产风险评估上主要采用的方法有层次分析法、灰色系统分析法、模糊综合评价法等。这些方法的不足之处是其评价结果容易受到人的主观因素的影响。遗传算法因具备了自组织与自适应的特点，其应用领域不断扩大。下面笔者将对房地产项目投资风险评价体系以及遗传运算的运用进行介绍。 1房地产项目投资风险及评价指标体系 1.1房地产项目投资风险房地产项目投资风险指的是由于房地产市场存在许多不确定因素，投资者可能会因此而遭受损失。这种可能性是不利事件发生的概率及其后果的函数，它包括投入资本的损失和预期收益与期望值存在差距。 1.2房地产项目投资风险评价指标体系在房地产风险指标的划分上，根据导致风险因素的性质不同，可以划 分为经济风险指标、 社会风险指标、技术风险指标和自然风险指标。 经济风险指标中所包含的不确定因素主要与经济环境和经济发展有关。社会风险指标指的是由社会区域政策变动、城市规划变动以及公众干预等。人文社会环境的变动，带动房地产市场随之变动，使地产投资商可能因此蒙受经济损失的风险指标。技术风险指标实际是地产项目建设因劳务供求关系的变化、施工技术的可行性和机具设备的更新等技术因素而受到的影响的风险指标。自然风险指 标，是指在房地产的建设阶段与运营阶段，由地质状况、 地域环境的变化以及诸多不可抗力的自然因素，使房地产投资与经营蒙受损失的风险指标。 2遗传算法介绍 遗传算法源于生物遗传学，是一种借鉴生物界适者生存，优胜劣汰的进化规律演化而来的随机化搜索方法。与以往的优化算法相比，遗传算法的特别之处和优点在于： 第一，遗传算法没有使用参数本身，而是使用问题参 数的编码集进行工作。 当在连续函数的优化计算中运用遗传算法时，位串长度和编码方法不仅影响着计算精度，而且还影响着群体中个体之间的距离，并对全局极值的求解造成直接影响； 第二，与传统优化算法不同，遗传算法从问题解的串集进行寻优，而不是从单个解开始，使得覆盖面扩大，有利 于全局择优。因此， 遗传算法适合求解规模较大的问题；第三，遗传算法仅使用适应度函数值来评估个体，不需要其它任何先决条件或辅助信息，其操作简单，应用范围较广； 最后，遗传算法没有采用确定性规则，而是采用概率的变迁规则来工作。这种方法适合用来处理离散型变量优 化问题。遗传算法包含三个基本遗传算子， 即：①选择：作为遗传算法的一个重要算子，选择体现了优胜劣汰、适者生存的原理。其基本逻辑是适应性强的个体有更高的概率为下一代贡献个体，也就有更大的概率被选作下一代的父本。选择算子能够很好地推动进化过程，因为在选择后得到的新群体，其平均适应性将高于原群 体。首先， 将随机产生的初始群体按由好到坏排列m 个个体，再将最好个体的选择概率定义为q ， p j =（1-q ）j-1 ，q ′=q/[1-(1-q)m ]，pp j =j k=1Σp k ，随机数ξ∈(0,1)，若pp j-1刍ξ燮pp j ，选 —————————————————————— —作者简介：严蓓俊（1986-），男，上海人，从事房地产投资项目管理 工作与研究；杨星光（1983-），男，山西长治人，工程 师，从事工程项目管理与咨询工作与研究。 基于改进遗传算法的房地产投资项目风险评价模型 Risk Evaluation Model of Real Estate Investment Project Based on Improved Genetic Algorithm 严蓓俊①YAN Bei-jun ；杨星光②YANG Xing-guang （①上海万得信息技术股份有限公司，上海200120；②上海建科工程咨询有限公司，上海200032） （①Shanghai Wind Information Co.，Ltd.，Shanghai 200120，China ；②Shanghai Jianke Engineering Consulting Co.，Ltd.，Shanghai 200032，China ） 摘要：房地产投资项目风险具有特殊性，在借鉴和总结前人研究成果的基础上，利用改进的遗传算法来研究房地产项目投资中 的风险，将房地产风险量化，进行风险评价。这种方法具有自组织与自适应等优点，克服了主观因素多的缺点，提高了评价的精确 度，从而给管理者提供更为合理的参考依据，使投资决策更为科学。 Abstract:Real estate investment project risk has particularity.In reference and summarizing the predecessors'research results,the paper uses improved genetic algorithm to study the real estate investment project risk,quantifies the real estate investment project risk,and makes risk evaluation.The method has the self organization and adaptive etc.,overcomes the shortcomings of subjective factors,and improves the accuracy of the evaluation,so as to give managers more reasonable reference basis,and make the investment decision-making more scientific. 关键词：房地产项目投资；风险分析；遗传算法Key words:real estate project investment ；risk analysis ；genetic algorithm 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0162-02 ·162·
开发区区域环境影响评价技术导则（HJ/T131-2003） 1、总则 （1）熟悉导则的适用范围 本导则适用于经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区等区域开发以及工业园区等类似区域开发的环境影响评价的一般性原则、内容、方法和要求。 （2）熟悉开发区域环境影响评价重点 ①识别开发区的区域开发活动可能带来的主要环境影响以及可能制约开发区发展的环境因素。 ②分析确定开发区主要相关环境介质的环境容量，研究提出合理的污染物排放总量控制方案。 ③环境保护角度论证开发区环境保护方案，包括污染集中治理设施的规模、工艺和布局的合理性，优化污染物排放口及排放方式。 ④对拟议的开发区各规划方案（包括开发区选址、功能区划、产业结构与布局、发展规模、基础设施建设、环保设施等）进行环境影响分析比较和综合论证，提出完善开发区规划的建议和对策。 （3）熟悉开发区区域环境影响评价工作程序 开发区区域环境影响评价工作程序如图1所示。 2、环境影响评价实施方案 （1）熟悉实施方案的基本内容 开发区区域环境影响评价实施方案一般包括以下内容：
a）开发区规划简介 b）开发区及其周边地区的环境状况 c）规划方案的初步分析 d）开发活动环境影响识别和评价因子选择 e）评价范围和评价标准（指标） f）评价专题设置和实施方案 （2）环境影响识别的要求与方法 ①按照开发区的性质、规模、建设内容、发展规划、阶段目标和环境保护规划，结合当地的社会、经济发展总体规划、环境保护规划和环境功能区划等，调查主要敏感环境保护目标、环境资源、环境质量现状，分析现有环境问题和发展趋势，识别开发区规划可能导致的主要环境影响，初步判定主要环境问题、影响程度以及主要环境制约因素，确定主要评价因子。 ②主要从宏观角度进行自然环境、社会经济两方面的环境影响识别。 ③一般或小规模开发区主要考虑对区外环境的影响，重污染或大规模（大于10平方公里）的开发区还应识别区外经济活动对区内的环境影响。 ④突出与土地开发、能源和水资源利用相关的主要环境影响的识别分析，说明各类环境影响因子、环境影响属性（如可逆影响、不可逆影响），判断影响程度、影响范围和影响时间等。 ⑤影响识别方法一般有矩阵法、网络法、GIS支持下的叠加图法等。（3）规划方案的初步分析的内容与要求 ①开发区选址的合理性分析 根据开发区性质、发展目标和生产力配置基本要素，分析开发区规划选址的优势和制约因素。开发区生产力配置一般有十二个基本要素，即土地、水资源、矿产或原材料资源、能源、人力资源、运输条件、市场需求、气候条件、大气环境容量、水环境容量、固体废物处理处置能力、启动资金。 ②开发规划目标的协调性分析 a、按主要的规划要素，逐项比较分析开发区规划与所在区域总体规划、其他专项规划、环境保护规划的协调性，包括区域总体规划对该开发区的定位、发展规模、布局要求，对开发区产业结构及主导行业的规定，开发区的能源类型、污水处理、固体废物处置、给排水设计、园林绿化等基础设施建设与所在区域总体规划中各专项规划的关系，开发区规划中制定的环境功能区划是否符合所在区域环境保护目标和环境功能区划要求等。 b、可采用列表的方式说明开发区规划发展目标及环境目标与所在区域规划目标及环境保护目标的协调性。 （4）熟悉开发区区域环境影响评价专题的设置 ①评价专题的设置要体现区域环评的特点，突出规划的合理性分析和规划布局论证、排污口优化、能源清洁化和集中供热（汽）、环境容量和总量控制等涉及全局性、战略性内容。 ②开发区区域环境影响评价一般设置以下专题: a）环境现状调查与评价 b）规划方案分析与污染源分析 c）环境空气影响分析与评价 d）水环境影响分析与评价 e）固体废物管理与处置 f）环境容量与污染物总量控制
No．62011林业经济FORESTRY ECONOMICS ·综述· 1环境风险评价内涵、种类及处理风险的方法 经济的发展使得生态环境灾害事故频发，随着环保意识的增强，人们注意到某些行业存在着一定的环境风险，必须采用某些方法在事故发生前进行环境风险评价，以此来减少危害。陆雍森（1999）这样认为：广义上，环境风险评价是指对人类的各种社会经济活动所引发或面临的危害（包括自然灾害）对人体健康、社会经济、生态系统等所造成的可能损失进行评估，并据此进行管理和决策的过程。狭义上，环境风险评价常指对有毒有害物质（包括化学品和放射性物质）危害人体健康和生态系统的影响程度进行概率估计，并提出减小环境风险的方案和对策。该 定义从广义和狭义两个角度进行了概括，较全面的阐述了环境风险评价过程。郭文成（2001）等认为环境风险评价，广义上讲是指对某建设项目的兴建、运转，或是区域开发行为所引发的或面临的环境问题对人体健康、社会经济发展、生态系统等所造成的风险可能带来的损失进行评估，并提出减少环境风险的方案和决策。该看法缩小了环境风险评价的范围，而且认为环境风险评价的最终结果是减少环境风险。罗大平（2006）等认为环境风险评价是指由一定的机关或组织对具有不确定性的环境风险可能对人体健康、生态安全等造成的环境后果进行识别、度量、评估的过程或环境管理活动。该定义指出了环境风险评价的主体是机关或组织，并且具体细化了环 收稿日期：2011-03-07 作者简介：孙永刚，黑龙江省林业厅高级会计师。 环境风险评价研究综述 孙永刚 （黑龙江省林业厅哈尔滨150050） 摘要：环境风险评价是20世纪70年代以后兴起的多学科交叉的新兴领域，是环境风险管理和环境决策 的科学基础和重要依据。文章在介绍环境风险评价的内涵、种类及处理风险的方法的基础上，分析了国内外环境风险评价的发展阶段和评价方法，发现采用半定量和定量评价方法在化工石油、油气田、地下水、农田土壤等领域广泛开展生态风险评价、多种污染物的复合作用、非化学因子污染等方面的研究，同时，指出在环境风险评价研究中依然存在很多评价方法，没有形成大范围的推广，环境风险评价的模型计算复杂，健康风险评价没有考虑到其他物种的健康风险，环境风险评价与定价研究相脱节等问题。关键词：环境风险；风险评价；研究综述中图分类号：X24 文献标识码：A 文章编号：1673－338X （2011）06－0090－04 Review on Environmental Risk Assessment Sun Yonggang (Forestry Department of Heilongjiang Province,Harbin 150050) Abstract:Environmental risk assessment is an emerging interdisciplinary field raised after 70years in the 20th century,and it is the scientific and important basis of environmental risk management and environmental deci -sion-making.Based on describing the content of environmental risk assessment,risk types and methods of treat -ment,the paper analysed the developmentstage and evaluation methods of domestic and international environmen -tal risk assessment,and found that researches have extensively carried out ecological risk assessment,the com -pound effect of multiple pollutants pollution,non-chemical factors in the area of the chemical petroleum,oil and gas fields,underground water and soil by semi-quantitative and quantitative evaluation methods,also pointed out that research in environmental risk assessment still did not form large-scale promotion,environmental risk assess -ment model complex,health risk assessment did not consider the health risk to other species,environmental risk assessment and quantitative study are out of touch,and so on.Key Words:environmental risk;risk assessment;review
房地产项目开发存在的风险及注意 事项 一、前期的项目开发计划确定 房子销售后有部分销售所得需要备案验收后才能使用的,所以开发前必须考虑备案验收的顺利完成 1、项目开发计划必须提前确定，做好销售的计划，如整个项目是一起推出还是分期推向市 场，如果是前后推出的时间不超三个月则不必考虑，如超过三个月的则需分配好一期二期的开发区域划分，报建时需要将规划报建分开申请许可，可以报了总规后申请领取多个许可证的，而施工许可证时则除了根据规划许可的划分外还需考虑不同的总包去申请施工许可。因为备案时是需要收取原件的故为了不影响备案验收需要分多个区域领取多个证 2、除了报建时分证外，第一期开发的工程必须考虑将消防水池、消防控制中心、发电机房、 配电房、开关房、电信用房、生活水池等放到一期中，也就是说小区要完善的所有设施都必须具备才能满足备案条件，如把消防水池放到二期，哪一期就不能顺利进行消防验收，就备不了案，更不具备使用条件，影响业主收楼 二、设计方案前期存在风险 做好设计前的准备，有准确的数据是做好设计方案的前提条件，好的方案能节约很大的建造成本同时也会减少建设的时间，减少开发的周期 1、有拆迁工程的或地块上之前有做过地下基础的，在设计前必须对原有的基础进行查明， 如原来在地下有桩或混凝土，刚好设计出来的图纸中桩与之相遇则处理起来则会造成很大的经济损失； 2、对现有的地基岩土的初探，建议20—30米的间距进行网格式探查，了解地下岩土后对 选择桩基础有很大的帮助，且初探资料后面也可以放到扩充地质资料当中，初探后的结果，可以知道有没有强风化缺失，如遇强风化，全风化缺失直接就进入中风化或微风化的话，选择管桩则有可能打下去的桩有50%以上都会断桩；初探除了对选桩型有很大帮助外，对地下室开挖的时候的开挖方案以及基坑支护也会有很大帮助，好的方案对地下室建造成本有可能相差数亿计算 3、要对周边的情况与政府进行提前沟通，做好提资工作，如：供水电接入位置，排污排水 接入位置等提前确定位置后，设计时可以就近设置 4、对周边建筑物情况也要有所了解，如有影响提前做好房屋鉴定也会避免索赔等 5、设计方案可以让外地的设计单位设计，但施工图设计建议使用中山本地的设计公司进行 设计，因为本地的设计公司对中山本地的地方性规范较为清楚，有时会节省很大的成本，如部分规范性条文在地方执行可能不严的时候则可以不做或设计富余可以适当减少 6、在报规划建设许可时最好能先做园林的设计，不要因为后面的园林设计而影响规划，到 时要变更规划的时间会较长，公示就要一个月，审批的流程更长且还不一定能通过，就算规划过了消防也不一定能过 7、园区设计中消防登高面是硬伤，且消防验收一定要跟图验收还要硬地化，如何设计好位 置对合理利用很重要 8、设计时电梯井道不同的牌子的电梯对井道要求不尽相同，要开工前需要确定电梯品牌， 及早深化电梯的设计图
' 环境影响评价试题库答案 一、名词解释 1、环境：以人类社会为主体的外部世界的总体。 2、环境影响：是指人类活动导致的环境变化以及由此引起的对人类社会的效应。 3、环境影响评价：是指对拟议中的建设项目、区域开发计划和国家政策实施后可能对环境产生的影 响进行系统性的识别、预测和评估。 4、筛选：是指确定一项拟议活动是否需要进行全面的环境影响评价的过程。 5、环境标准：是控制污染、保护环境的各种标准的总称。 6、评价工作等级：是指需要编制环境影响评价和各专题工作深度的划分。 （ 7、环境预测：在对环境质量的过去、现在调查的基础上，运用现代的科学技术手段和方法，推测社会 经济活动对环境的影响及环境质量变化的情况。 8、环境影响评价制度：是指把环境评价工作以法律、法规或行政规章的形式确定下来从而必须遵守的 制度。 9、环境影响评价程序：是指按一定的顺序或步骤指导完成环境影响评价工作的过程。 10、环境影响报告书：析增加可靠性，污染防治对策具有针对性。 12、大气湍流：是一种不规则运动，其特征量是时空随机变量。 13、大气稳定度：是表示气团是否易于发生垂直运动的判别。简单的说，就是环境影响评价工作的书面总结。 11、环境影响识别：就是要找出所受影响（特别是不利影响）的环境因素，以使环境影响预测减少盲目性，环境影响综合分 14、等标污染负荷：把i污染物的排放量稀释到其相应排放标准时所需要的介质量：计算式p i=m i/c i … 15、土壤：是位于地球表面能生长植物的疏松表层。 16、土壤环境背景值：是指一定区域、一定时期未受污染破坏的土壤中化学元素的含量。 17、土壤环境容量：一般是指土壤受纳污染物而不产生明显的不良生态效应的最大数量。 18、环境容量：是指某环境单元所允许承纳污染物的最大数量。 19、环境噪声：是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的、干扰周围生活、环境 的声音。 20、等效连续A声级：即考虑了某一段时间内的噪声随时间变化的特性，用能量平均的方法并以一个 A声级值去表示该段时间内噪声的大小。 21、噪声敏感建筑物：是指医院、学校、机关、科研单位、住宅等需要保持安静的建筑物。 22、区域环境影响评价：是在一定的区域内以可持续发展的观点，从整体上综合考虑区域内拟开展的 各种社会经济活动对环境产生的影响。 【 23、污染物总量控制：是指在某一区域范围内，为了达到预定的环境目标，通过一定的方式，核定主 要污染物的环境最大允许负荷（近似于环境容量），并以此进行合理的分配，最 终确定区域范围内各污染源允许的污染物排放量。 24、环境承载力：是在某一时期、某种状态或条件下，某地区的环境所能承受人类活动作用的域值。 25、环境敏感区：泛指对人类具有特殊价值或具潜在自然灾害的地区，这些地区极易因人类的不当开 发活动导致负面的环境效益。 26、环境目标：是在一定的条件下，决策者对环境质量所想要达到（或希望达到）的境地（结果）或 标准。
区域生态风险评价的概念和理论基础作为生态风险评价的一个新分支，区域生态风险评价主要在区域尺度上研究环境污染、人类活动和自然灾害对生态系统的结构和功能所产生不利影响的可能性和危害程度。 国内外对于环境污染和自然灾害的区域生态风险评价方法已开展了一些研究，而对于人类活动的区域生态风险评价研究则相对薄弱。鉴于此，本章节对人类活动导致的景观结构变化的区域生态风险评价方法进行了探讨。下面详细的介绍一下区域生态风险评价的相关理论。 风险评价通常将环境问题和风险评价的空间尺度划分为两类一地方和区域，与区域尺度相对应的生态风险评价即为区域生态风险评价区域生态风险评价是在区域尺度上描述和评估环境污染、人为活动或自然灾害对生态系统及其组分产生不利作用的可能性和大小的过程，其目的在于为区域风险管理提供理论和技术支持。 区域生态风险评价是在区域水平上描述和评估区域内环境的污染、人为活动或自然灾害对生态系统及其组分产生不利作用甚至破坏的可能性和大小的过程，更强调区域性区域。生态风险评价所涉及的环境问题的成因及结果都具有区域性。 随着风险研究的发展，风险评价尺度也逐步的扩大，一些传统的概念模型已经不能满足景观水平的涉及多风险源、多压力因子、多风险影响的评价要求。“因果分析” 方法这种适应大尺度风险评价的需求评价工具应运而生，同时也提出了较系统的针对区域尺度进行风险评价的概念模型:“等级动态框架(HPDP)”法和“生态等级风险评价(PETER)”法。 因果分析的评价方法就是在景观和区域水平上建立起一种时空尺度的连接，这种连接通过回顾性评价来实现。一般因果分析的评价方法是在野外观察的基础，建立起压力因子和可能影响之间的因果关系，进而进行预测评价。 对于“因果分析”框架描述国内外的很多学者做了大量的工作，其中美国国家环保署关于水生生态系统的因果分析框架，用等级打分的方法分析风险原因，取得了一定的研究成果。 同时，也有不少学者用“因子权重”法进行风险原因分析的，Menzie等就庭院设计别墅庭院设计屋顶花园设计HTTP://WWW.YX https://www.doczj.com/doc/5810424024.html,/ 生态园设计生态园施工生态餐厅设计HTTP://WWW.YX https://www.doczj.com/doc/5810424024.html,/ 假山设计假山制作假山施工HTTP://WWW.YXZTGY.CO M/ 汽修学校https://www.doczj.com/doc/5810424024.html,/