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目前我国房地产行业的现状及特征

目前我国房地产行业的现状及特征
目前我国房地产行业的现状及特征

目前我国房地产行业的现状及特征

摘要:我国作为人口大国,占全球人口的13亿,在我国国民经济提高的

同时,为了促进国内经济发展,完善对外贸易,必须寻找国民经济支柱产业,

在90年代后期,作为国民经济支柱产业之一的房地产行业开始有所回暖,

在我国城镇居民的比例中,大部分人由起初的一套住宅变为今天的两套或者

三套住宅,房地产产业发展之快已经超出政府评估和国民预料。

关键词:房地产产业、国民经济、现状、特征

Abstract: China, as a country with a large population of 1.3 billion, when increases China’s national economy, must fix the pilar industry of national economy to promote domestic economic development and improve the foreign trade. In the late 1990s, as a pillar industry of the national economy, the real estate industry has begun to develop. In urban of China, most of residents have two or three sets of house form the original one set, thus the development of real estate industry was faster than the assessment of government and public expecting.

Key words: real estate industry; national economy; status quo; characteristics 何为房地产产业及其特征?

在生活中我们所说的房地产这一名词其实是没有固定的法律定义的,房地产应该是房屋与土地的结合物,分开而来也会有自己的固定价值。当两者结合到一体时它的价值会体现的更为突出,在法律上,房地产产业习惯被称为不动产价值,因为房屋建造在土地上是固定的,不会以为毁坏或者拆迁而继续存在自身的价值,这就被称为不动产产业。

房地产产业具有一定的特性,其中包括1、具有一定的风险性,会受到外界环境的影响,2、具有产权固定性,不具有移动性;3、具有一定的投资性,这也会因为外在环境原因受到影响。90年代后期大量出现一些房地产公司,其实就是预见了房地产市场的发展,这就是所说的投资性。

我国房地产产业的现状

在人们生活中衣食住行都占了很大的一部分,对于现状人们的消费观念

看来,大多数人都会先考虑住房问题,从2007年起,全国大小城市房价均

最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析

长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来,长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长,呈现稳步发展的势头。2003年,其加速发展的态势更趋明显,市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长,占固定资产投资比重加大 截止2003年11月,长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元,与去年同期相比增长57.75%,长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%,预计到12月底,房地产开发投资增幅将达到60%以上,占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺,销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看,伴随房地产开发的强力增长,房地产施、竣工面积同步上扬,截止2003年11月,长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡,竣工房屋面积256.46万㎡,较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看,2003年,全市共有155个企业的887栋商品房上市预售,批准预售总建筑面积为468.82万㎡,较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡,占商品房开发比重的81.44%,商品房供应量较为充足。 从销售情况来看,2003年,全市共成交商品房26727套,成交面积299.27万㎡,成交金额63.15亿元,分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%,商品房的有效需求保持了较高的增幅,市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看,2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡,比去年同期增长3.29%,商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升,商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长,住房二级市场日趋活跃

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓,但是消费需求依然旺盛,供给结构不合理,导致房价虚高,空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20%以上,房地产销售额也以每年超出27%的速度增长,但一个无法回避的事实却是:中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看,中国的房地产的增幅一直保持在20%以上,同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场,是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程,同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权,产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报,交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多,一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看,房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈,也有同类主体之间的博弈,最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高? 通过图形可以看出,土地的稀缺性,房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动(由demand1曲线向右移动变成demand2曲线),如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备,大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动;与此同时,政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售,说明了土地的供给在不断减少,而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少,这样土地的供给曲线就会向左移(supply1曲线向左移动变成supply2曲线)。经过曲线的移动后,两条曲线的均衡点也由E1变成了E2,很容易得到土地的价格升高了。 模型分析:首先对于某一块土地,假设当地政府和开发商是信息完全的,双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少,双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府,这块土地的成本就是基本的行政费用,而作为房地产商,他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p),土地的固定成本为C,那么政府的收益函数为

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来,国内地房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个地财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而,经过几年盲目地火爆之后,房地产市场地泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么,国内房地产业未来地趋势又是如何,当房地产企业不再暴利之后,房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢?本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面,但是我们有理由相信,在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去,而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长地态势,占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入,另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源,占到国内房地产市场投资总额地绝大部分,年这一比例约在左右,而从增长速度来看,除了年有较小回落,年至年都保持了高速增长状态,年随着国内房地产调控政策地出台,这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看,投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据,国内房地产开发整体呈现出两个特点,一是新开工面积增多,竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变,一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡,开工情况增加很多,但是为了保证足够地利益,往往故意要求施工单位减缓进度,导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻,国家也对此越来越重视,相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式,但是土地使用依然难以得到控制,这其中既有开放商地想法,也有地方政府地授意,而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》,列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题,实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中,通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况,个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象,其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日,全国共清理“未报即用”违法用地案件宗,涉及土地总面积万亩,其中耕地面积万亩.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看,销售量呈现出一定地波动,从年至年,销售量不断增加,即使在年中间有过短暂回落,但是从全年来看,销售量仍然是增加地,国家统计局公布地数据显示,年全国商品房销售面积亿平方米,比上年增长,首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控,商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变,数据报道年房地产市场相比年下降了左右,且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同,虽然调控力度很大,但是房价近年来依然处于高位运行,虽然在个别地区稍有回落,但是不具代表性,从全国范围来看,房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看,受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿,房地产地刚性需求依然很强,而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化,在“十一五”期间城镇化已经到了,规模是非常巨大地,这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化,也直接

房地产行业分析状况

做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来,经过十年的发展,金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司,发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间,公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍,年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底,金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同,金地并没有实力雄厚的股东背景,土地储备方面也没有天然的优势,公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月,经深圳市体改办批准,公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业,并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中,公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东,并形成了相互

制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明:在总共15位董事中,来自股东单位的占6席,独立董事占5席,而公司内部的执行董事仅占4席。显然,这个结构能够全面地反映各方股东的利益,确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的,因此员工的短期行为倾向比较突出,而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面,近几年大量民营资本加入行业竞争,导致行业内互相挖角现象日益普遍,企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点,在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制,不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标,如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标,则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励,但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构,并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性,不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人,对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此,科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考,“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下,在大多数深圳房地产企业仍然致

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看,目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为:3.2%(我认为远远大于这个数值).而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是:国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱(这跟国际上的货币兑换率不冲突)。那么造成这种现象的原因很多很复杂,其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下,房价会不会回落,楼市会不会降温,成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击;另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场,房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状,才能看到房地产业目前存在的困难,才能正确面对现实,改造现实。 1、当前,我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 (1)为什么说我国房地产价格虚高? 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量,都能说明:中国的房价虚高,尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场,租售比为1:200到1:300,房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1:600甚至1:1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是,都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家(他们的特点就是:靠嘴巴吃饭,讲大道理,到处讲经说法,只要出钱死的可以说活)频频亮相媒体,谈经论道,鼓吹中国“特色”,声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账:以20倍的房价收入比为例,如果衣、食、行不花费一分钱,恭喜你,20年的收入可以买到房子,也就是从20岁开始赚钱,40岁可以买到房子了,如果衣、食、行花费收入的一半,同样恭喜你,40年收入的一半可以买到房子,也就是从20 岁开始赚钱,60岁可以买到房子了,老了以后,不会居无定所,相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然,如果是购房投资,以1:600的租售比为例,如果你30岁买到一套住房出租,中间不空租,600个月就可以收回成本,也就是50年后,你就可以幸运地收回投资,房子虽然年纪大一点,土地使用年限已到,但所有权还是属于你的, 近期,部分城市地价开始跳水,大幅下调,土地流拍频现,土地市场明显降温,说明地价存在泡沫。2010年6月2日,武汉在楼市新政后第二次拍卖土地,6宗地块中,有一宗流拍,武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米,回调幅度超过1000元/平方米,

最新国内房地产业发展现状及原因

国内房地产业发展现状及原因 [摘要]:房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来,城市房地产市场得到了快速、持续地发展,房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一,并带动着多个产业发展,房地产业的特殊性,决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手,总结了房地产发展的现状;其次,结合我国的具体国情,总结了我国房地产发展的原因,这是本文的创新之处。 [关键词]:房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 (一)商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,堪称全国房价最高的城市,全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关,达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳均价也已站在2万元以上,达到20596元/平方米,同比涨幅为33%。 (二)房地产行业市场需求依然旺盛 2009年,为应对国际金融危机,国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策,对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来,商品房销售面积增幅持续增加,房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点

表现得更为明显。受市场变化影响,全国房地产信贷也出现较快增长。(三)房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二,中国是人口大国,又处在城市化阶段,世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中,伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日,人民日报发表了一篇文章:未来20年,我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右,意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米,再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米,有限的供给无法满足大量的需求,房价就会上涨。第四,我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷,长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑,实体经济走势相当不明,而竞争不充分的高利润领域,基本被垄断,欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价,随着地王频出,楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.doczj.com/doc/5a9318122.html,理压力,加之未来通胀预期的增强,让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道,投资房产成为首要选择。

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念,商业包括零售、批发、服务等一系列内容,属于经营方式的一种描述;而房地产则属于不动产的范畴,具有不动产的所有属性,以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代,发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中,商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来,产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现,便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点,区别于单纯的住宅、办公等物业的开发,成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式,商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系,同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看,商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示,全年房地产开发投资71804亿元,比上年增长16.2%。其中,住宅投资49374亿元,增长11.4%;办公楼投资3367亿元,增长31.6%;商业营业用房投资9312亿元,增长25.4%。据(2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势)中数据统计:2013年,全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计,全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业,平均面积超过8万平方米,数量之多、体量之大,创历史新高。数据显示,2013上半年,全国商业地产投资额5010亿元,同比增长26%,高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米,增长22%,高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米,高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来,随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧,商业地产得到了长足的发展,并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进,并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山,打造峨秀湖项目开始,到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街,峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今,峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户,这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条,昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点: 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋:酒店式公寓;

中国房地产现状分析

目录: 一.了解房地产 (2) 二.我国房地产的发展历程 (2) 三.我国房价走势 (3) 四.房地产现状成因分析 (4) 五.对我国房地产的未来预期 (5) 六.报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分,房地产由于其位置固定、不可移动,因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式: (1)单纯的土地,如一块无建筑物的城市空地; (2)单纯的建筑物,如在特定的情况下,把地上建筑物单独看待时; (3)土地与建筑物结合的“房地”,如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑,这也就是说,土地和建筑既有各自独立的特质内容,又是一个密不可分的整体,不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在,都属于房地产,是房地产的一个部分。 房地产业:是从事土地和房屋开发经营的行业,属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。 八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%,销售额年均增长33.2%,但在2008年,中国房地产市场全面萎缩,房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%,销售额下跌20.1%,十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后,房地产市场开始反弹,量价齐升,房地产业反弹,泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快,大型城市的销售价格,租金以及房价收入比出现不平衡,开发商高价抢购土地,购地价格已严重偏离合理水平,呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫,但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂,有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃,房价较低的中小型城市将面临上涨压力,但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图:

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初,至今已有25年的历史了。作为业内人士,我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些观察和思考,现予阶段性总结并呈上,以期与大家分享。 在25年的长期发展之后,中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时,房地产业开始起步;达到3000美元时,行业发展开始加速;达到7000美元左右时,行业进入稳定增长期;达到12000~13000美元时,行业发展进入饱和期。2013年底,我国的人均GDP 已经接近7000美元,与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年,我国人均GDP 超过13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从顶峰开始回落。可是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率去年为53%,如不包括2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标,还需要大约20年的时间。因此,我们有理由相信,作为城镇化推进的主要载体,我国房地产业在未来的15~20年内,仍有持续的增长空间。 当下: 细分时代已经到来 25年后的今天,中国房地产行业进入稳定增长期后,发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之,当市场的“六大主体”(政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者)逐步成熟后,就不应该再像以往一样以“线”划线,以点及面,而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等,区别判定每一个城市的市场状况。 例如:郑州、武汉、西安同属二线省会城市,武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右,而郑州因设省会仅有60年历史,全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置,加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素,与武汉、西安相比,作为1.06亿人口的河南省省会城市,郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下,三四线城市的发展也不均衡,一些四线县级城市如神木县等,因在建规模过大,供需严重失衡;但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县,仍不乏“日光盘”案例。因此,我们在判定市场状况时,还是应回到它的基本面上,按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后,开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分,有价值观驱动型,也有商业利益驱动型;有战略导向型,也有机会导向型;有上市公司,也有非上市公司;有激进扩张型,也有稳健甚至保守型;有跨国、跨省扩张型, 也有区域发展型;有多业态综合开发型,也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后,房地产的资本属性日益显露,与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐,迅即拉开了市场格局调整的大幕。

中国房地产行业发展现状及未来发展趋势

中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发,详细的分析了它们与房地产行业发展的关系,在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时,从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手,给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产;现状;未来;趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明,发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期,时间为20~30年。中国人均GDP在1998年达到821美元,当时正值中国住房货币化改革实行,房地产业开始进入市场化运作阶段,也就是真正的房地产业起步阶段;2003年人均GDP接近1300美元,房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300~8000美元阶段,正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来,中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上,根据国务院发展研究中心预测,2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓,但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元,也就是说,中国房地产业仍将保持15~20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后,国内经济在2000年开始复苏,2003年时已经走出萎缩,当年GDP同比增长10%,2008年进一步上升到18%,2009年稍有回落,然而仍然保持8%的增长率,显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增,房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%,根据国际经验,房地产投资占GDP比重的合理范围在10%~14%,中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知,1986—2009年,房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974,与固定资产投资的相关度达到0.997,房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时,与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下,房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出,中国平均房价收入比变动五个阶段特征:第一阶段是1991—1993年,房价收入较快增长并处于较高水平;第二阶段是1994—1996年,1994年大幅下降后,进入平稳上升阶段;第三阶段是1997—2003年,1997年大幅提高后进入较为平稳阶段;第四阶段是2004—2006年,为快速上升阶段。2004—2006年,每户住房总价快速上升,而每户家庭总收入的增速相对平稳,二者的增速差迅速扩大,结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降,2009年降至7.41,但仍高于2006年之前的水平,可见降幅较为平缓。从国际比较来看,目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的,低于6.4~8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流,国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展,苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加,居民的住房状况也不断改善,人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米,年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比,苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”,但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准,重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度,还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉,在坚持房地产调控的前提下,不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月,国家在保障性住房的政策上,国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间,保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点,住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系,将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系,以满足不同居民的购房需求。对于苏州,从短期来看,目前保障性住房的投入相对很小,短期增加的供应有限,受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群,房价上涨的推动力基本不受影响;同时,房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分,短期内减少财政收入增加支出,执行上存在很大困难,今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入;中长期来看,国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策,明确了国家对于房地产业的产业方向,从源头上引导保障性住房的建设,未来保障性住房力度将持续加大,对市场的影响会逐渐显现,结构性的调整将引起

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要: 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大,在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米,农村达到25平方米,住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重,城市达4%,城乡合计达7.5%,房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词:市场发展 (一)房地产的总体规模越来越大 第一,房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元,到2004年达到13158.25亿元,房地产投资额平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二,开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米,增加了83593万平方米,平均每年增长25 %,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上,最高接近30%,近几年增长的更快。 (二)地区发展不平衡 第一,房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积,东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高,中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加,且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加,由2002年的13.6%,21.7%上升到15.7%,24.3%,中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大,均高于全国平均的增长比例。可以看出,随着西部大开发战略的实施,中、西部经济的发展,地区间正逐步缩小差距。 第二,城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下,人均建筑面积仍在增长,反映了城镇居民的居住水平得到了提高,但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出:从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看,东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达,房地产市场比较活跃,居民可支配收入最高,西部地区虽然房地产发展不完善,但人口密度较小,相对来说居住面积较为宽松,中部地区人口密度大,经济又不很发达,所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看,西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 (三)房价居高不下 近来,房地产市场出现了“三高”,房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升,达到了2714元/平方米,比2003年增长了355元,远大于19982003年年平均售价的增长,其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米,与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

我国房地产现状研究-我国房地产市场发展现状

龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/5a9318122.html, 我国房地产现状研究 作者:左江涛 来源:《大经贸》2016年第08期 【摘要】房地产是我国支柱产业之一,对国民经济健康的发展起着重要的作用。近几年国家在解决住房方面给予了许多优惠的政策,拉动了住房消费,但也在无形之中使得房价越来越高,从而引发了有关房地产泡沫的争论。房地产本质是实体经济和事业部门,本身并不是泡沫经济。而且,房地产市场过热并不等于说是泡沫经济,房地产过热主要是指投资量过大,开发量过多而人们需求很少,超过了社会需求和国民经济发展水平。但是房地产行业与诸多产业有着高度的关联,这就意味着如果房地产泡沫产生,国民经济将受到前所未有的打击,所以对房地产泡沫的研究分析至关重要。本文通过对我国房地产发展现状、发展趋势,分析了房地产泡沫产生的原因、影响以及应对之策,为房地产市场健康的发展以及我国市场结构的优化提出了有力的对策。 【关键词】房地产泡沫破灭银行贷款政府调节 引言 近年来,我国市场化改革的不断前进,房地产业已然成为拉动国民经济增长的支柱性产业,房地产行业的健康发展关系到国民经济发展。但目前我国房地产业发展秩序比较混乱,存在很多问题,国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的现象存在着极大的争议。 一、房地产经济发展现状 (一)房地产业现状以前房地产企业数量虽然很多但是规模很小、资源不集中、产业链错综复杂,没有形成一个完整的经济体系。现在我国房地产业开发虽然不再像以前那样混乱,许多公司也初具规模,有些还很有实力,但是企业规模小、资源分散的现象还是很严重。房地产业是一个非常典型的资金密集型企业,并且是高投入、高回报、规模经济性很强的企业,我国当地产业现在的情况与其行业的特点很不相适应。但是我国房地产的利润率一直是很高的远远的超过其它行业,所以大批的游资不断投入到房地产行业中。开发商的短期行为很严重,没有长期发展的规划,也不注重自身的品牌和信誉,价格欺诈、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。这不但侵害了消费者的合法权益,而且还影响房地产业自身的发展。 (二)房地产业发展趋势从全球的经济形势来看,我国房地产业未来趋势有几个: 1、国家调控将提高房地产商的资金成本,使得一些中小企业退出市场竞争,大企业、大投资者将有可能借助外资在大城市收购兼并垄断瓜分市场。 2、中西部地区和一些二三线城市将有可能成为房地产业的主要竞争市场。

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高, 但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩,空置率上升与房价下调相对应的是,购房者观望情绪严重,房市成交量大幅萎缩,房地产商空置率大幅上涨。同时,近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。据统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接 地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数 的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且,由于房价下跌,一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行,从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险,加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气,成交量急剧下降,加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强,一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一,中国开发商的自有资金严重不足,有相当一部分资金来源于银行贷款。第二,垫资建设。 在土建时,让建筑承包商带资垫付,将成本转嫁给建筑承包商。第三,通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后,房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭,开发商逃之夭夭,股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

2020年房地产行业现状情况

2020年房地产行业现状情况 (一)目前现状:近期投资和新开工短暂回暖,但后续仍有下行压力 2017年1-10月房地产投资增速6.6%,较上月扩大0.8个百分点,单月同比增长13.4%、但环比下降8.2%,同期新开工同比增长8.1%,较上月扩大1.3个百分点,单月同比增长19.9%、但环比下降7.0%,投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降,因而投资端数据 回暖更多源于低基数效应,并考虑去年4季度投资端数据低迷,预 计低基数效应将在11-12月中继续产生正面作用,不过考虑到近期 政策持续打压以及成交量连续缩量,投资端数据将在17年承压;1- 10月销售面积和销售金额分别同比增长26.8%和41.2%,较上月分 别回落0.1和0.2个百分点,其中10月销售面积单月同比增长 26.4%,较9月的34.0%确有回落,但较核心一二线城市10月同比 下降约20%来讲仍处于较高水平,10月销售增速呈现高位缓和收窄 的趋势,主要源于10月三线成交放量的对冲,但预计一二线成交的 持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑,后续成交仍将继续缩量。 (二)预计17年销量弱V型走势,全年同比下降10%、2季度同比下降20% (三)预计2017年土地购置面积同比下降3%,新开工面积同比0% 虽然土地成交、新开工和销售出现了滞后现象,但土地成交面积同比领先于新开工面积同比的6个月的关系一直相对固定,并且在2014年前后也并没有发生太大的变动。因而可以利用土地成交的面 积同比来预测后续的新开工面积同比。从目前百城土地成交面积同 比的走势来看,目前仍处于土地成交缩量的过程中,并且认为受制 于销量回落以及土地供应制度的综合影响,2017年的土地成交仍会 相对较弱,同时考虑到一二线城市的库存紧张背景下的被动加库存,

浅析我国房地产市场的发展现状及存在的问题

浅析我国房地产市场的发展现状及存在的问题 摘要:从产业关联的角度看,房地产业带动其他产业 部门发展的效应非常突出。因此,发展房地产业,对于经济 的发展有整体的推动作用。但是当前时期,我国在发展房地 产产业时,存在非常多的问题,制约着该行业的健康发展, 对经济的健康运行甚至带来了一定的负面影响。 关键词:房地产市场;发展现状;问题 引言 近些年来,我国经济发展非常迅猛,其中房地产业的崛 起贡献了非常大的 GDP 份额,也极大的带动了其他产业部门的发展。作为支柱产业,房地产业关系到宏观经济走势,同 时也与人们的生活福祉密切相关,也影响到金融市场的稳定。就我国现状而言,房地产市场还存在非常多的问题,这些问 题使得行业发展出现了一些非常混乱的局面,亟需解决。 一、我国房地产市场的发展现状 房地产业对于人们生活的改善和经济的增长,发挥着非 常关键的作用。现阶段,我国的房地产业正朝着规模化和规 范化的方向转型,并且人们的消费结构在发生转变,对房地 产商品的需求不断增加,这也为房地产行业的发展带来很多

机遇,但是也同样面临很多挑战,就其发展现状来看,主要 呈现出以下几个方面的特征: (一)促进经济增长 在国民经济体系中,房地产业属于基础性和先导性产 业,对于经济发展的作用非常大。自房地产业市场化改革以来,其对经济的贡献越来越大。而且房地产业具有较高的产 业关联度,对其他产业的前向和后向的带动效应都非常广泛,极大的促进了其他产业部门的发展。 (二)提升了国民的生活质量 社会和谐是国家发展的重要目标之一,也是构建和谐社 会的重点,作为重要的民生问题,只有解决好住房问题,才 能不断提升居民的生活质量,改善其居住条件 [1] 。因此,需要加快住宅建设,以解决好人们的住房问题。要实现这一目 的,需要大力推动房地产业的发展,才能满足人们对于住房 的需求。现阶段,我国房地产业整体水平快速提升,功能布 局更加合理,技术水平不断改进,人们的居住环境得到了极 大的改善。,生活 ?|量因此得以提高。 (三)房地产业的投资规模不断增大 对房地产市场进行开发,是连接土地与销售的唯一途径。只有开发出房地产商品,才能进行销售,而这些需要大量的 资金投入。因此,可以认为房地产业属于资本密集型行业, 只有足够的投资,才能促进行业发展。根据有关统计数

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分:中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 (一)房地产开发总量及增长率 (二)销售总量及变化 1、销售增长速度放缓,出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 (三)销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析,重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分:未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标,必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设,从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革(交通、通讯)的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段,发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整,商品房销售面积增幅将有所降低,估计,未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺,但供大于求,空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 (一)市场消费需求观念的变化 (二)未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 (三)消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 (一)市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 (二)跨区域竞争加剧 (三)土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 (四)对消费者群体有效需求的竞争加剧 (五)市场营销和管理方面的竞争。 第四部分:房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变,加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变,使得企业融资渠道受阻

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