公司工程部工作手册编号PAM-ZY-TS-7.5.1-01
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北京仲量联行物业管理服务有限公司
目录
第一章职责、目标
一、组织架构
二、部门及岗位职责
三、岗位任职标准
四、部门目标及实施措施
第二章政策与程序
一、顾问服务工作规范
二、在管项目工程管理服务程序
三、工程应急救援管理程序
四、物业服务标准化管理
五、电子文件管理办法
六、文件、记录编码规定
七、北京地区政府强制审证（工程设备）清单
第一章职责、目标
一、组织架构图
编制说明: 公司工程部由专职人员、兼职人员组成，可根据工作需要定期调整。
岗位设置：工程总监、给排水工程师、空调工程师、电气工程师、土建工程师。
二、部门及岗位职责
1、公司工程部职责
负责顾问项目的工程顾问工作；
负责新业务拓展中工程预算制定；
负责为客户及项目提供工程培训及技术支持；
管理各项目的工程设备设施维修保养计划的制定实施；
对在管项目工程管理、工程服务进行监督检查；
收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程；
检查监督各项目工程技术服务，规范标准化执行情况；
检查监督公司各项目工程分包商的合同签约和服务质量及服务水准；
组织工程专业技术服务方面技能培训；
负责在管项目工程应急救援工作的组织实施；
定期向行政委员会汇报工作；
其他与工程技术服务有关的工作；
2、岗位职责
2.1 工程总监职责
策划公司工程部的整体工作方针及政策，对本部门的各项工作进行督导和检查；
履行公司工程部所有责任及义务，制定本部门工作计划，并组织落实完成各项计划；
协调公司各项目的工程部人员配备，建议各项目工程技术人员的任免事项； 按法律法规严格管理各项目的工程设备设施维修保养计划的制定实施；
负责对在管项目工程管理、工程服务进行监督检查，加强法规要求的强制年检工程项目的督导力度，负责公司各在管项目工程设备设施运行事故应急救援工作的组织抢险和实施；
组织为客户及项目提供工程技术服务方面的技能培训；
检查监督公司各项目的工程分包商的服务质量和服务水准，审查分包方的工程管理能力，并提出改进意见；
主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析；
负责组织收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程；
负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作；
以文字形式定期向公司行政委员会汇报工作；
2.2 给排水工程师职责
参与公司各顾问项目的工程顾问工作，特别是给排水专业的相关工作；
负责公司新业务拓展中工程预算的制定；
负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况，提供详细设备设施情况报告；
负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训；
收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程；
检查监督项目工程技术服务标准化执行情况；
负责在管项目工程应急救援工作的组织实施；
主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析；
负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作；
以文字形式定期向公司工程部汇报工作；
2.3 电气工程师职责
参与公司各顾问项目的工程顾问工作，特别是强、弱电专业的相关工作； 负责公司新业务拓展中工程预算的制定；
负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况，提供详细设备设施情况报告；
负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训；
收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程；
检查监督项目工程技术服务标准化执行情况；
负责在管项目工程应急救援工作的组织实施；
主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析；
负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作；
以文字形式定期向公司工程部汇报工作；
2.4 土建工程师岗位职责
参与公司各顾问项目的工程顾问工作，特别是土建、综合维修专业的相关工作；
负责公司新业务拓展中工程预算的制定；
负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况，提供详细设备设施情况报告；
负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训；
收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程；
检查监督项目工程技术服务标准化执行情况；
负责在管项目工程应急救援工作的组织实施；
主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析；
负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作；
以文字形式定期向公司工程部汇报工作；
2.5 空调工程师岗位职责
参与公司各顾问项目的工程顾问工作，特别是空调通风专业的相关工作； 负责公司新业务拓展中工程预算的制定；
负责监督检查各项目年度设备设施维修保养计划的制定完成情况，提供详细设备设施情况报告；
负责为客户及项目提供工程管理、专业技术方面的培训；
收集、制定、转发工程技术服务标准文件及操作规程；
检查监督项目工程技术服务标准化执行情况；
负责在管项目工程应急救援工作的组织实施；
主持或参与各项目的重大工程质量事故的调查分析；
负责组织完成公司新项目工程接管验收工作和在管项目的工程设备复验工作；
以文字形式定期向公司工程部汇报工作；
三、岗位任职标准
1、岗位名称：工程总监
1.1 聘任标准：
学历：大学专科及以上学历，工程类、经济管理学专业、物业工程管理、房地产管理资质。
工作经验：具有高中级专业技术职称，十年以上物业工程相关工作经验，熟悉国际物业投资及建筑市场趋势，对国际大型项目的建筑设计管理、施工质量，建筑成本开支及时间控制有丰富的工作经验。
专业知识：有较强的战略规划能力、资源整合能力和团队管理能力；
业务了解范围：擅长国际大型项目的机电设备管理、建筑设计管理、施工质量，建筑成本开支及时间控制。在专业技术方面，时刻代表公司与各项目客户及顾问的沟通：
具备物业工程技术、工程管理经验并具备实际操作能力。
具备能够阅读并解释建筑工程设计图纸和生产设备维护操作手册能力。
有扎实的工程技术专长且在电气、空调、给排水、土建等工程方面有实际操作经验。
熟知写子楼、商场、住宅等工程管理系统和设备设施的安装和维护规范，熟悉安全操作规程。
在楼宇管理和承包商监督方面有丰富的实际操作经验。
具备良好的客户服务意识和沟通能力。
能与同事相处融洽，善于团队合作。
有能力及时、准确、高效地完成所要求的工作。
熟悉物业公司运作方式，能够熟练操作电脑Office办公软件。
能够适应弹性工作时间。
2、岗位名称：公司工程部工程师
2.1 聘任标准：
学历：大学专科及以上学历，行政管理、工程管理等相关专业。
工作经验：三年以上相关企业行政、工程管理经验，三年以上相关职位工作经验。
专业知识：物业管理、企业管理、行政管理、工程管理等相关知识。物业工程前期管理组建、设备运行计划、工程组织架构、及物业工程管理顾问，咨询服务包括设备设施选配、环境改善、增值服务、技术决策及资产优化、物业工程管理标准化、设备维修及保养方案、风险管理、大厦安全管理等各个方面专业知识。熟悉物业工程管理各项政策、法规，了解物业公司运作方式，了解土建、供电、空调、给排水等工程系统运行。
业务了解范围：掌握物业工程管理、公文写作、文档管理及电脑办公软件操作知识；了解物业及资产管理部的运作模式及工作流程。
具备物业工程技术3年以上工程管理经验并具备实际操作能力。
具备能够阅读并解释物业工程设计图纸和生产商的设备维护操作手册能力。
有扎实的工程技术专长且在电气、空调、给排水、土建等工程方面有实际操作经验。
熟知写子楼、商场、住宅等工程管理系统和设备设施的建设和维护规范，熟悉安全操作规程。
在楼宇管理和承包商监督方面有丰富的实际操作经验。
具备良好的客户服务意识和沟通能力。
能与同事相处融洽，善于团队合作。
有能力及时、准确、高效地完成所要求的工作。
熟悉物业公司运作方式，能够熟练操作电脑Office办公软件。
能够适应弹性工作时间。
3、岗位名称：工程顾问
3.1聘任标准：
学历：大学专科以上学历，工学、经济管理学专业、物业项目经理资质。
工作经验：物业硬件设备的运行管理、工程人员管理、物业的基础设施管理工作，进行楼宇设备的检查测试、保养维护，新技术和设备选用。具体包括：操作规程的制定，年度维保计划、月度实施方案的制定，工作计划的审定、监督执行，工程部技工和设备的调配等；参加项目的评审、报价、验收。
专业知识：掌握工程设备管理，机电设备安全运行的全方位管理和监查，有对工程问题敏锐的分析能力和统筹、协调、处理、解决突发事件的能力；以及项目整体物业管理运作等方面具有较高能力，并在此方面积累了丰富实践经验。
业务了解范围：了解项目机、电、消防等设备的竣工验收要求、方法，工程管理、客户服务、物业管理费用预算、整体物业项目工程系统运行，工程设备选配、环境改善、设备维修及保养方案、改造方案
四、部门目标及实施措施
1、工程部的质量目标：
在公司的领导下把业务拓展项目和各在管项目工程管理服务工作纳入公司统一的管理体系，并搭建一个工作平台，用于整合各在管项目工程技术人员及设备设施、材料物品资料，给公司各顾问项目和在管项目，提供强有力的工程技术支持。组建一支技术优良，反映迅速的应急、抢险、抢修小组，给各在管项目提供应急援助。
2 实施目标的措施：
2.1 和在管项目负责人建立起一种相互沟通、相互理解、相互信任的良好关系。
让大家知道，公司工程部的主要工作就是为了给项目提供统一标准的和先进的管理经验和有力的技术支持，因此要定期到项目进行检查走访，了解工程管理人员的想法和需要，为项目工程工作排忧解难。
2.2 监督管辖各项目的工程运行管理状况，加强监管力度确保项目工程部门的各
项管理工作正规化、规范化，确保所有管辖项目在公司的统一规章制度下正常运行。
2.3 定期组织在管项目工程管理人员业务培训，拓展工程管理人员的管理思路，
检查、督促、指导各项目开展员工业务技术培训工作，把增强员工各项素质的工作落实到实处，为公司和项目的可持续发展打下良好的基础。
2.4实际考察项目工作，并为项目的工程管理服务工作，提供建设性的合理化建
议，协助项目搞好与政府有关部门供电、供水、消防及开发商、有关施工单位的公共关系。
2.5 了解各项目的工程专业系统、人员、设备、设施、物品、材料的详细情况，
为今后公司工程部的应急救援行动，提供从人员、技术、设备、物品、材料等全方位的支持。
第二章政策与程序
一、顾问服务工作规范
1目的：有效开展物业工程管理顾问服务工作，实现工程管理程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。
2 范围：适用于所有物业工程顾问服务项目。
3 职责：负责顾问项目工程服务的实施。
4 程序：
4.2前期工程介入阶段
4.2.1 从项目建筑工程设计阶段开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，
对物业实施超前管理，为完善物业设备设施提出建设性意见，便于物业建成后的使用和管理。
4.2.2 深入的认识和了解项目功能、业态的特点和项目个性，将先进的物业工程
管理经验与项目功能、业态特点和项目个性完美结合，并由此进行整体的物业工程管理策划，以指导以后的物业工程管理顾问工作，避免造成顾问工作由于客户群体、使用功能不同而文不对题。
4.2.3 积极参与工程监理工作，从物业工程管理的角度对工程施工、设备安装的
质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。
4.2.4 锻炼物业工程管理队伍，提前熟悉物业设施设备，避免因仓促上阵而导致
的不应有的失误。目前物业管理企业接手物业后很长一段时间内，业主向物管企业反映的许多问题实际上是建设工程质量问题的延续。因而早期介入监督项目建筑施工质量是减少日后业主投诉最有效的作法。
4.2.5 在前期工程介入阶段，物业工程顾问还需要从各专业角度对物业管理提出
建议，以方便日后的物业管理工作。具体工作包括对物业项目的整体规划设计及日后的管理（是否进行分组团规划建设，停车管理是否实行人车分流管理等），根据物业工程管理经验，提出建议性意见；考察建筑设计（地下室、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；对管理用房位置确定、布局以及设计、装修标准提出参考性意见；对空调、消防、智能化工程、电梯的安装设计及配套设施提出合理化建议；根据地方物业管理法规、政策及楼盘实际状况，对物业公司的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。
4.3 工程建议指导阶段
前期介入完成后，顾问工作进入实际工程指导阶段。此阶段项目工程顾问工作需根据项目进展情况提供相应的物业工程管理顾问建议,并组织实施。
4.3.1工程顾问服务范畴：
建筑设计建议包括但不限于建筑方案设计、图纸初步设计、施工图纸深化设计等；
设备设施选型建议包括但不限于空调系统设备、供用电设备、弱电系统设备、给排水系统设备、消防系统设备等；
施工现场监查包括施工中的设计变更、工程洽商以及临时用电、防火安全、工程进度等；
施工后期的物业接管验收准备，参与重点设备的调试，制定接管验收程序，协助物业接管验收；
4.3.2工程顾问服务范围：
工程顾问应就日后大厦的物业管理、机电设备使用等，为甲方提供专业化建议，应提供如下前期物业工程管理顾问服务包括但不限于如下项目：
建筑设计评估与建议：从管理角度对物业之使用功能、建筑平面设计、大堂设计等方面提供管理顾问建议，以满足日后楼宇管理低成本、高效益、高标准之物业管理需要；
物业各项弱电智能化系统评估与建议；
机电设备系统设计、设备选型评估建议；
电梯、扶梯配置及选型建议；
工程设备用房合理性评估与建议；
能源节能控制建议：包括写字楼用户及相关配套设施各部分之供电、供水、空调、燃气系统合理分割与独立计量需求；
地下、地上设备管线综合排布的检验，以避免不恰当的交叉和对空间的不合理使用；
物业工程顾问人员必须严格控制好每一个工作环节，在对项目详尽了解的基础上，制定出适合该项目的每一个步骤和计划，要充分利用物业工程管理经验和专业知识，有预见性的提出各项合理化建议，要分析其中的利与弊，同时罗列出多种改进方法，并征得甲方的认可后，再进一步跟进建议方案的完全实施，只有这样一个合理化建议才能算是基本完成。
4.4 工程竣工验收阶段
物业工程管理顾问期临近工程建设后期时，为了保证顾问项目合作双方的共同利益，维护顾问方企业品牌，顾问责任人与顾问项目组人员即应当做好项目的工程验收准备工作，以便能使未来的物业工程部门有一个良好的开端。
4.4.2 接管验收开始前工程顾问小组还应协助做好以下准备工作：
与开发商联系好交接事项、交接日期、进度控制、验收标准等。
提前带领物业工程技术人员前往工地现场了解情况，制定好接管验收计划。 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作、做到心里有数。
提前组织接管验收人员熟悉本工程施工图纸，熟悉设备安装情况，熟悉验收工作现场地理环境。
4.5物业工程接管服务阶段
4.5.1 协助开发商/业主制定和建立各专业工程管理模式、机构设置、拟定人员
编制；协助开发商/业主根据物业项目实际情况，测算物业工程管理成本，提出物业管理收费标准，由开发商/业主报当地政府物价部门审批；协助
开发商/业主制定工程人员招聘方案，选聘并培训工程各专业管理工作人
员，组建工程管理队伍。
4.5.2 根据丰富的物业工程管理经验，结合项目的实际情况，逐步编制、修订出
一整套严谨、规范的工程管理体系文件，来规范以后的物业工程管理工作。
4.5.3 提供工程设备移交、接管验收程序，协助开发商/业主进行各类专业设施
设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。
4.5.4协助开发商/业主编制各项管理制度，建立相关工程管理资料、专业技术
资料等档案；并就物业工程管理档案资料的整理提供咨询和指导等。
4.5.5 培训工作，培训是一项顾问过程中的重要工作，培训效果的好坏直接关系
到整个顾问工作的成败，培训要有计划，有针对性的分阶段持续进行。要
理论联系实际，充分地将物业工程管理中的要领，特点向受训人员阐述清楚，要让培训中讲到的东西在实际工作中很好地实施，再将在实施过程中遇到的新情况、新问题、处理过程及其结果进行分析总结，再改进，这样
的培训方式才能真正落到实处，起到预期效果。
5、顾问项目工作总结
顾问项目收尾作为顾问管理生命期的最后阶段，主要工作包括：项目评审；收集、整理、归档项目文件；决算顾问项目的实际费用；总结顾问项目的经验教训；明确顾问项目后续工作的负责人；递交顾问项目结束的信函。
6、顾问项目文件资料归档
收集、整理顾问项目文件，发布项目信息，总结经验教训等。每个项目，无论是成功或是失败，都应当被看作是一次学习的机会。收尾工作最重要的工作是收集、整理、编辑、存档项目相关的所有文件，如项目所在地物业管理市场调研报告及相关行业信息资料、顾问期工作图片、顾问书、建议函、工作计划、工作报告、工作总结、工作信息等。
二、在管项目工程管理服务程序
1 目的：在总公司的领导下，通过工程系统的对口管理，实现在管项目工程专
业管理和服务领域的统一标准。
2 范围：适用于公司所有在管项目的物业工程管理服务工作。
3 职责：
协助项目，审查所有工程维保服务商的维保合同条款，对一些责任不明，是非混淆的合同内容进行修正，确保维保合同的公正性、合理性、专业
性、和可操作性。
检查项目年度设备设施维保计划，是否全面、合理、细致，是否符合总公司的要求。是否含盖政府部门各项法律法规所规定的工作内容，各种
工作记录、报表是否齐全规范。
协助项目对所有工程运作内容进行全面细致的风险评估，根据评估结果排列出具有高风险的运作内容，然后有针对性的协助项目，制定出一套
科学、合理、规范的运作程序。使项目能够在今后的运作中比较安全的
规避风险。
检查项目对运作安全的重视程度，包括对员工的各种安全培训，对人员、机房设备的管理、对国家要求强制检测的工作内容执行情况等。通过检
查提高项目对工程安全管理的理解程度和认知程度。
组织专业人员，参与项目安排的一些接管、验收及重要的设备、设施的检修工作，深入实地的考察，了解项目的管理特点和需要解决的问题，
并据此给项目提供必要的人力、物力支持。
定期组织项目专业人员的对口培训和交流活动，并在此基础上建立，健全公司工程系统的资料库，以达到各种工程数据、资料的共享，给各个
项目的运作提供一种科学、安全、便利的渠道，以达到对项目的安全运
作的有效监管目的。
公司工程部要定期向各在管项目，通报近期工程系统发生的有关人身安全及设备设施重大事故情况，提醒项目相关部门加强自身安全管理，提
前采取预防措施，杜绝相似事件在本项目发生。
公司工程部需要定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情
况。工程部工作人员要善于总结，在总结中发现问题，并及时改进，以
此不断提高工作效率。
4 程序：
4.1 公司工程部将对各项目每次检查发现的问题进行分析处理，如问题比较严
重，甚至属于违规操作，如果不及时进行纠正将可能酿成事故，给项目的运作带来损失。我们将把此类问题列为不合格项。立即发出限期整改通知书，并抄送项目的CPM和公司主要领导，要求项目在指定的期限内完成整改，并用书面的形式作出答复。
4.2 公司工程部在项目检查中发现的一般性的管理问题，属于管理者对工程人
员、设施设备的管理疏忽造成的，如果不会造成事故和影响，我们将把它列为要求整改项，对于此类问题，公司工程部将用工作报表的形式，通知项目要求其尽快整改。
4.3 如果在检查中发现项目的运作存在一些隐性的，可能在后期发生的问题，公
司工程部将会提请项目关注，并在适当的时候采用书面形式给项目提出合理化建议，协助项目工程部把事故隐患消灭在萌芽状态。
三、工程应急救援管理程序
1. 目的
编制目的是为规范公司工程部保障各项目设备设施安全运行，协助处理设备事故或故障的应急管理和应急响应程序,及时有效地实施应急救援工作,最大限度地降低各类事故危害,杜绝或减少人员伤亡和财产损失,保护良好的办公、购物、居住环境和促进各项目稳定发展。
2.工作职责
2.1以人为本,科学管理。把保障各项目设备设施安全运行，最大限度地降低各类
事故危害,促进各项目稳定发展，提高经济效益作为首要任务,在各类工程事故未发生时充分做好预防工作;在事故发生后,立即排除设备险情，最大限度减少损失，组织公司工程应急救援小组抢修已损坏的设备设施，调集工程物资及技术人员支援抢险现场。充分发挥人的主观能动性,发挥各项目技术人才、专业救援力量和总公司工程部的技术优势，实行科学民主决策,采取集中管
理，分散实施的方法,采用先进的检测、检验、监测手段、救援装备和技术,迅速控制事故发展,消除危害后果，恢复设备设施正常运转。
2.2统一领导,分级负责。在总公司的统一领导和组织协调下,公司工程部及各项目
工程部按照各自职责和权限,负责设备设施运行事故的应急管理和应急处置工作。公司工程部要认真履行监管各项目安全生产的职责,建立健全安全生产应急预案和应急机制。
2.3预防为主,平战结合。贯彻落实“安全第一,预防为主”的方针,坚持设备运行
事故应急与预防工作相结合。做好预防、预测、预警和预报工作,做好常态下的风险评估、监督管理、物资储备、应急队伍建设、完善应急装备、预案演练等工作。
2.4属地为主,分级响应。在项目设备设施运行事故发生后,事发地总值班和该项目
工程部,必须立即开展先期处置工作,果断、迅速地采取应对措施,对事故现场进行有效处置,全力控制事态发展,切断事故灾害链,防止次生、衍生和耦合事故发生。同时,应立即向总公司应急值班室（Call Center）报告事故情况。公司工程部要迅速前往事故现场对事故做出判断,决定实施应急响应行动。
2.5协助分析事故，审核整改方案。公司工程部不仅在发生事故时能做到头脑清
晰，有条不紊，协调各方面技术力量，对抢险救援提供咨询、对策和人力、物力支持，提高现场事故处理效率。还应组织技术专家协助进行事故分析,负责向公司领导、工程技术委员会汇报事故缘由及救援情况;搜集与事故原因及过程有关的信息资料,组织事故的调查、分析、定性、处理工作,建立公司工程设备设施运行事故管理档案。建议公司领导表彰应急救援工作中有功人员，惩处责任事故责任人。
2.6公司工程部负责组织各项目应急小组成员完成新项目的工程接管验收工作和
在管项目的工程设备设施复检工作，各项目应积极给与大力支持。
3. 公司工程部应急救援小组架构图（详见附件一）
4. 公司紧急救援报告程序（详见附件二）
5.应急救援依据
公司工程部应急救援工作的执行依据：为《中华人民共和国安全生产法》、《国家突发公共事件总体应急预案》、《国家安全生产事故灾难应急预案》、《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》、《北京市安全生产条例》、《北京市突发公共事件总体应急预案》等法律法规及公司有关规定。
6. 事故分类分级
6.1各项目设备设施运行事故按照其发生过程、性质和机理,根据各项目实际情况,
可能在写字楼、购物商场、公寓住宅等区域内发生的设备事故类型包括：
（1）设备设施维修保养不到位造成的运行事故。
（2）危险品化学品不按规矩存放、违章操作造成的事故。
（3）人为责任造成的本项目软硬件设施损坏事故。
（4）自然灾害事故
6.2设备设施运行事故按照其性质、严重程度、可控性和影响范围等因素,一般分
为三级。
6.2.1 Ⅰ级(重大):
（1）造成人员伤亡、主要设备严重损坏的，或者直接经济损失1万元以上的为重大安全生产事故。
（2）超出公司工程部、工程技术委员会应急处置能力,或者跨行业、跨多个领域(部门)的安全生产事故。
（3）需要政府部门出面处置的安全生产事故。
6.2.2 Ⅱ级(严重):
（1）虽造成设备设施损坏，但无人员伤亡,或直接经济损失1万元以下、5000元以上的安全生产事故。
（2）超出本项目工程部应急处置能力,或跨设多个领域(行业和部门)的安全生产事故。
（3）需要总公司工程部紧急支援的，造成项目客户正式投诉的安全生产事故。
6.2.3 Ⅲ级(一般):
（1）未造成设备设施及人员损坏和伤害的，或直接经济损失5000元以下的安全生产事故。
（2）未超出本项目工程部应急处置能力,或未跨多个领域(行业和部门)的安全生产事故。
（3）未造成本项目客户正式投诉的且影响不大，可立即恢复正常运行或使用的安全生产事故。
6.3 适用范围
本手册适用于Ⅱ级(严重)以上的设备设施事故的应急救援工作和Ⅰ级(重大)安全生产事故的先期处置工作。
7. 组织指挥体系
7.1公司工程应急救援组织体系由公司工程部、公司工程技术委员会、各专业救
援小组主管和成员以及公司评选后指定的机电设备分包商等单位组成。
7.2公司工程应急救援小组组长由公司工程部董福国担任，强弱电专业应急救援
主管由朱严担任，空调给排水专业应急救援主管由王域担任，综合维修专业应急救援主管由刘玉泉担任。机电专业分包商有北京浩达机电设备有限公司、北京永光英达机电设备有限公司、北京英昭隆机电设备有限公司等组成。
7.3公司工程应急救援小组各专业小组成员由各项目工程部选派优秀技术骨干组
成（领班级以上），按照职责分工履行本小组的应急救援和工程支援保障职责。
8. 应急救援管理具体任务和常见事故
8.1公司工程部应急救援小组工作任务:
（1）按照工程应急救援规定的程序,组织、协调、指挥各项目事故应急救援预案的实施。
（2）根据事故发生状态,统一部署公司应急增援力量的落实工作；
（3）在公司各项目内紧急调用各类物资、设备、人员和占用场地,并负责督促事故单位及时归还或给予补偿；
（4）定期组织培训各专业应急救援小组成员、分包商，熟练掌握应急救援程序和专业救援知识；
（5）办理公司领导或工程委员会交办的其他事项。
8.2协调供气、供水、供电、供热、电信等公用设施管理部门恢复被损坏的设备
设施，确保抢险救援工作顺利开展。
8.3应急救援常见事故：
（1）断电，项目内因配电设备设施发生短路、断路、损坏或其他原因导致的停电，需紧急抢修恢复供电的事件。
（2）跑水，项目内因给排水管线、设备设施发生断裂、堵塞或其他原因导致的跑水，需紧急抢修恢复正常使用的事件。
（3）热力站及锅炉房事件，项目内因热力、锅炉设备或压力管线、容器发生泄露或其他原因导致的爆炸、燃烧、损坏，需紧急抢修恢复正常使用的事件。（4）火险的恢复，项目内因发生火灾造成的设备设施损坏，需要紧急抢修恢复设备正常运转的事件。
（5）各项目其他需要工程应急救援的事件。
四、物业工程服务标准化管理
1. 物业工程服务产品的特性
1.1 物业工程服务产品的无形性：物业工程服务表现为提供劳务形式的产品：如
入室维修服务、工程装修咨询服务等；
1.2 物业工程服务产品的有形性：如制冷、供热、供电设备运行等。
1.3 物业工程服务其过程与结果具有一定的不确定性，其质量控制应以服务标准
为衡量准则。
2. 物业工程管理标准化工作任务：
2.1 贯彻国家的标准化工作方针、政策、法律、法规，编制本公司工程标准化工
作计划；
2.2 组织制定、修订公司工程管理文件标准（包括制定工程技术服务标准文件及
操作规程）；
2.3 组织实施国家标准、行业标准、地方标准和企业标准；
2.4 对公司各项目的工程管理实施标准化的情况，负责监督检查；
3. 工程管理服务标准体系分类：
3.1 工程服务基础标准，工程服务技术标准包括市政府主管部门权威机构颁布的
标准如特种设备管理标准、入室维修服务标准、电气、空调专业运行技术标准。以及和各分包商签订的物业工程委托服务标准等;
3.2 工程管理服务标准可划分为工程维修服务标准、工程设备设施运行管理标
准与工程管理工作标准三个部分
4. 三个规范的一般要求
4.1工程管理服务标准是服务提供过程的服务规范，是实现规范化服务的保障,
它规定服务作业流程和作业方法是服务提供过程的作业文件工程管理服务
标准是对服务标准化体系中需要协调统一的管理事项所制定的标准，是实现服务承诺所制定的物业服务标准的措施和保证。
4.2 工程管理服务标准即服务规范，包括：物业工程委托管理合同签约双方受委
托方的服务承诺，是衡量和判定物业工程服务效果的准则，它应规定每项工程服务活动的特性，规定每项服务的验收标准。
4.3 工程管理服务标准是实现服务标准和管理标准的手段。主要指在执行相应管
理标准和服务标准时与工作岗位的职责、岗位人员基本技能、工作内容、操作规程、要求与方法、检查与考核等有关的重复性事物和概念。
5. 标准的编制
5.1 物业工程管理服务标准的制定是依据顾客服务需求和法规要求，从服务的过
程中找出共性的规则，对服务实际与潜在的问题作出统一规定，在预定的服务范围内获得最佳秩序的过程。公司工程部通过对项目物业工程服务标准的制定和实施，以及对标准化原则和方法的运用，就是物业工程管理的服务标准化过程。
5.2 标准的编制是策划的结果，即通过策划对工程服务提供过程控制作出总体安
排，使物业工程管理服务在受控条件下进行。
5.3 标准的制订应具有系统性、实用性、可操作性、前瞻性和持续改进的特点，
贯彻标准化工作，以达到工程管理服务质量目标化，服务方法规范化、服务过程程序化，从而为业主和客户提供优质物业工程服务。
五、电子文件管理办法
1、目的：
由于计算机对电子文件和记录的修改和复制所具有的方便性，致使出现有意无意修改的危险。各种文件由不同单位起草，计算机内留有不同版本的文件，甚至有未经批准的草案，如不加清理有工作中使用无效文件的可能。造成文件管理的混乱。现电子文件的发放、修改、作废、保留、保存、备份、病毒预防和人员管理作以下规定。
工程部工作流程及管理制度为加强对项目工程施工过程的管理，有效协调工程部中设计人员、施工人员、安全监理人员、采购人员等之间的工作关系，进一步明确各方责任，加强项目工程质量的执行力度，确保项目工程施工质量、进度和安全，特订立本制度。 第一章工程管理 一、施工图设计交底及会审 1、项目工程开工前一周，工程部组织设计人员、工程监理人员、安全监理人员各施工管理人员对项目工程进行施工图设计交底及会审。相关人员必须按时按要求参加，违者按本办法第四章“工程会议管理”的有关规定进行处罚。施工单位须在设计交底前二天，将施工图审查意见以书面形式提交给工程部项目负责人进行汇总，违则处以500元罚款； 2、各施工主管人员负责做好施工图设计交底及会审记录。会后三个工作日内，各施工主管人员将记录稿提交工程部项目负责人和设计主管、工程监理（安全监理）等代表分别签字确认，并复印四份送上述与会单位加盖公章后，下发给工程有关各方。对施工主管人员未在会后三个工作日内提交会议记录的，每拖延一天处以500元罚款； 3、各施工工程现场负责人应将施工图设计交底及会审记录中的图纸修改内容及今后的设计变更，在五天内以图文形式反映到施工图
上，用以指导施工作业。工程部负责人或监理主管人员不定期检查以上情况，一经发现，处以500元罚款并限期改正，如复查发现未按要求改正者，处以1000元罚款。 二、施工方案审查 （一）施工组织设计（方案）审查 1、施工单位于施工合同签定后一周内向工程监理人员提交完整的施工组织设计（方案）一式四份，违者每延期一天处以200元罚款； 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工组织设计（方案）返回施工单位后，施工单位应在三个工作日内按照审查意见予以修正并签字盖章确认后重新报给工程监理人员，违者每延期一天处以500元罚款； 3、施工单位必须严格执行经审定的施工组织设计（方案）；如在施工过程中实际采用的施工组织方案必须变更时，施工单位须将新方案报工程部负责人审批同意后方可施工。否则，由此产生的一切费用及延期责任一概由施工单位承担，且处以1000元罚款直至责令停工。（二）施工技术方案审查 1、施工条件复杂、施工技术难度大或新工艺、新技术的工程项目，施工单位须根据工程部负责人或工程监理人员的书面要求于五个工作日内提交施工技术方案一式四份，违者每延期一天处以500元罚款； 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工技术方案返回后，
泉州市行政中心康乐物业服务处 工程部工作手册 一、各岗位工作职责 （一）工程部经理岗位职责 1、全面管理本大楼工程维修部事务。 2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。 3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。 4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。 5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划， 并监督落实。 6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提 出处理意见，负责具体的技术性检查。 7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。 8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。 9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。 10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。 11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。 13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。 （二）综合维修主管岗位职责 1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调 度，以及维修工程的成本控制。 2、负责对大楼内水泵房进行管理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，管理和维修工作的监管。 3、根据报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。 4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制
订预防措施。 5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。 6、对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。 7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处 理方案和预防措施。 8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。 9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。 10、负责本组的维修工作计划与落实情况。 11、建立维修组的资料、记录及相关档案。 （三）强电主管岗位职责 1、全面负责大楼高压、低压、变配电及照明等系统 / 设备的日常运行、维修保养和巡 视检查等工作。 2、熟悉大楼内电气设备的情况，制定大楼内各种电气系统 / 设备保养制度、操作规 程和巡查表格，督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。 3、解答电气系统 / 设备运行中遇到的各种技术问题，指导值班电气技术员的日常维 修保养工作，确保设备正常运行。 4、发现电气设备 / 系统发生故障和问题，及时采取措施，组织值班和维修电气技术员 尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。 5、签发电气维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。 6、刻苦钻研业务，不断增加新的科学技术知识，提高技术水平和管理素质，努力做到 一专多能，配合好空调、给排水等专业的维护保养工作，协调好本专业对口的政府职能部门的联系。 7、负责值班电气技术员的技术培训和考核，负责电气系统 / 设备技术资料的收集、整 理和归檔工作。每月提交工作计划，每周提交工作报告予工程经理 / 主管审核。 8、努力节约用电，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的浪费现象。 当值班时无工程经理在场情况下，代表工程经理处理一切突发事件。
工程部管理制度 前言 为了加强工程部管理，按时、按质、按量完成集团公司、项目公司领导完成的计划，特编制此手册。望工程部全体员工，齐心协力围绕工程部经理展开工作。严格遵守各项规章制度。以制度制约人，按章办事，规范行为。最终目标是：工程部各成员有章可循，有标准可依，使工地施工顺利进行，管理步入正规。
目录 （一）、工程部管理人员岗位职责 （二）工程进度和计划管理 （三）工程质量和安全管理 （四）工程资料管理 （五）施工图管理制度 （六）工地例会制度 （七）施工现场临时水电使用管理规定 （八）分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度（九）工程交接验收管理制度 （十）工程施工控制程序 （十一）工程变更控制程序 （十二）工程监理管理程序 （十三）分包工程的管理制度 （十四）、工程部工作流程图 （十五）、自来水施工流程 （十六）供电施工流程 （十七）煤气施工流程 （十八）工程竣工验收基本条件初审表 （十九）建筑工程竣工档案移交目录
（一）、工程部管理人员岗位职责 工程部经理岗位职责： 1、贯彻执行国家有关法律、法规及公司各项规章制度，对职责范围内的工作负全面责任并及时向公司领导汇报工作情况。 2、负责工程部的日常管理工作。 3、配合综合部、销售部、造价部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 4、配合相关部门办理开发项目的相关手续（土地、规划、建设等）。 5、参与工程的招投标工作。 6、参与合同谈判及合同的签定。 7、协助办理《工程施工许可证》。 8、负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。 9、负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。 10、负责整个施工过程中各相关单位的协调。 工程部主管岗位职责 1、负责项目施工现场的“三通一平”及工程规划放（验）线工作。 2、项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。
工程部工作流程图
第一章：工长岗位规范 直属上级：工程部经理直属下级：各工种工人 能力要求： 1、组织施工能力。 2、解决施工质量问题能力。 岗位职责： 1.组织现场施工，对施工部分的工程质量负全责。 2.组织施工现场技术交底。 3.协调施工现场各工种施工。 4.维持施工现场秩序。 5.协调客户关系。催缴工程款。 6.立足本岗位工作，提出合理化建议。 工作流程： 1.接受工作任务，领取施工文件（施工图纸，预算等）。 2.根据预定工期做出施工进度计划，上报工程部经理。 3.协助工程监理组织现场技术交底： 1)联系设计师确认确切交底时间。如因客户原因变更交底时间，设计 师应及时与监理取得联系，明确变更后的时间，如有延误，设计师 应承担责任。乙方不得主动提出变更交底时间的要求。 2)勘查施工现场的结构及施工面层等情况。发现轻度质量问题（包括 原有防水层）须及时向设计师和客户提出，并提出相应技术处理意 见。 3)对原建筑质量问题严重或可能影响装修施工的，建议业主要求物业 管理部门对建筑原有的质量问题采取处理措施，直至符合装修施工 条件为止。对此，监理应同客户协商工程延期，并办理延期手续。 4)与客户进行沟通、交流（包括互换通讯方法）。向客户说明并介绍公 司在施工管理、质检、交款、服务等方面的规定。征询客户意见， 了解客户需求；协助客户与物业管理部门办理好开工前的必备手续； 5)与客户约订好材料进场验收时间或下次见面的时间地点等。 6)与客户确认水电改造项目及增减项目。
7)根据图纸、预算，结合施工现场情况，评估设计人员的交底是否详 实、准确，相关技术处理是否恰当，对有误之处予以说明，由设计师处理设计变更。 8)工程监理、设计师、工长、客户共同填写技术交底表，24小时内由 监理将交底表交到工程部。 4.遵照公司有关施工现场文明施工规定，布置施工现场，组织施工。 5.材料进场验收：填写相应表格，签字。 6.隐蔽工程验收：填写相应表格，签字。 7.工程中期验收：填写相应表格，签字。 8.竣工验收：填写相应表格，签字。 第二章：工长工作流程 一、工长职责： 1、工长由公司施工部领导，是施工工地的直接责任人，负责施工现场的施 工组织、施工管理，全面执行、落实公司有关施工的各项规定，保障施工质量符合合同要求。工长对施工质量负全责。 2、参与组织开工的现场技术交底。 3、落实开工前的技术准备；核对施工文件的图纸、施工项目及预算部分。 如施工文件不齐或发现问题，可直接将问题汇报工程部经理。 4、组织施工中的各阶段验收。包括：材料进场验收、隐蔽工程验收、防水 验收、中期验收、竣工验收。发现质量问题必须当场做出处理意见，责成相关责任人限期整改。对于重大质量事故，限期一天内做出书面处理意见及说明，上报工程部经理。 5、协助监理催缴工程中期款、尾款；根据结算情况，控制工程进度。每周 与客户电话联系至少一次，沟通协调工程事宜。 6、检查工地安全措施，消除隐患；对施工安全负有责任。对施工期间客户 的财物安全负有责任。
工程部工作手册 第一节工程部概述及组织机构 一、概述 工程部是保证酒店正常运转的保障部门，负责酒店能源供应、酒店所有设备设施维修保养、成本控制、设备购置、修理、环保、节能、安全、改造和更新等全过程工作，工程部工作状况的好坏，直接影响酒店的服务质量。 二、组织机构 第二节工程部岗位职责 一、工程部主管 岗位名称：工程部主管 直接上司：行政办主任 管理对象：工程部领班 具体职责： 1.协调与其它部门关系。 2.对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配，负责对工程 部各岗位管理人员进行培养，巩固骨干队伍，切实保障动 力设备的安全运行与装修设施的完好。 3.制定工程部各岗位操作规程，督促检查下属严格执行岗位 责任制、操作规程及设备检修保养制度。 4.深入现场，掌握人员和设备状况，经常作如下检查： ①审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因， 及时采取节能措施； ②审阅各系统运行的技术数据，发现隐患，及时纠正； ③现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即组织
力量消除； ④现场巡查岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不 良倾向及时纠正。 5.审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排，检查计划 执行情况。 6.组织制定设备更新、改造、重大维修保养、设备购进等计 划，并组织实施。 7.定期向总经理汇报工作，完成上级交给的各项任务。 8.每月组织部门员工进行理论培训，及时引进新技术，提高 员工整体素质。 二、工程部领班 岗位名称：工程部领班 直接上司：工程部主管 管理对象：工程部维修工 具体职责： 1.负责协助工程部领班抓好工程部的人员管理。 2.每天召开早会，分析指正不足，加强服务意识、职业道德 知识教育。 3.定期巡查各岗位工作情况，对存在的问题及时纠正，普遍 存在的问题在早会上强调。 4.及时传达酒店、部门领导指示精神，重要工作及时安排， 及时反馈。 5.负责组织解决工作上的技术难题，按规范现场指导工作。 6.负责每月水、电、油表汇总审核工作。 7.检查每日、每月设备巡查记录、设备保养落实情况，巡查 设备保养记录。 8.负责工程部员工的考核，现场巡查各岗位纪律和工作状 况。 9.完成上级领导交办的各项工作任务。 三、工程部发电工 岗位名称：工程部发电工 直接上司：工程部领班 具体职责：
目录 第一部分部门架构 (3) 第二部分部门职责 (4) 第三部分岗位说明书 (5) 一、生产副总 (5) 二、工程部经理 (7) 三、污水站站长 (8) 四、工程助理 (9) 五、维修施工组长 (11) 六、污水操作员 (12) 七、工艺管理员 (13) 八、设备管理员 (14) 九、电仪管理员 (15) 十、土建管理员 (16) 第四部分工作流程 (18) 一、设备管理部分 (18) 设备故障内部维修流程 (18) 设备故障委外维修流程 (20) 新增设备管理流程 (22) 设备安装管理流程 (24) 设备定期保养实施管理流程 (26) 设备年度大修管理流程 (28) 设备备件管理流程 (30) 设备改造管理流程 (32) 设备事故处理流程 (34) 设备报废管理流程 (36) 设备台账管理流程 (38) 二、污水处理部分 (40)
污水站日常操作流程 (40) 全厂污水监控管理流程 (41) 污水站监管流程 (43) 环保材料上报流程 (44) 三、工艺小改小革部分 (45) 合理化建议管理流程 (45) 工艺小改小革项目实施方案 (46) 工程小改小革及成果评价流程图 (48) 四、工程项目部分（中小工程） (50) 招标流程 (50) 合同管理流程 (52) 第五部分制度 (55) 一、设备新增管理制度 (55) 二、设备安装调试管理制度 (58) 三、设备日常使用保养管理制度 (61) 四、设备大修管理制度 (64) 五、设备改造管理制度 (67) 六、设备的报废管理制度 (69) 七、设备事故管理制度 (70) 八、设备备件管理制度 (71) 九、特种设备管理制度 (73) 十、污水处理站工作纪律规定 (74) 十一、设备场地管理制度和清扫卫生制度 (76) 十二、设备维护保养管理制度 (77) 十三、污水处理站操作岗职责 (78) 十四、污水处理站交接班制度 (80) 十五、污水处理站班长岗位职责范围 (81) 十六、污水处理站设备安全操作规程 (82) 十七、污水处理站岗位责任制 (83) 十八、污水处理站安全责任制 (84)
公司工程部工作手册 工程部工作手册工程技术部岗位职责文件编号：GD/E-QE-001-001 实施日期：2003年8月20日页码：共18页第1页版本号码：A 修改状态：0 工程技术部组织结构图经理副经理土木工程主管园林绿化工程主管给排水工程主管电气工程主管电梯工程主管空调工程主管消防工程主管弱电主管安全主任网络管理员设备管理员电气工程管理员技术文员土木工程管理员各管理处运行班组工程部工作手册工程技术部岗位职责文件编号：GD/E-QE-001-001 实施日期：2003年8月20日页码：共18页 第2页版本号码：A 修改状态：0 工程技术部部门职责 1、为公司各管理处提供技术支持，指导其做好小区的市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。 2、对各管理处在小区市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。 3、负责组织对公司管辖小区内的房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋安全主管部门鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。 4、制定公司管辖小区内房屋设备设施的年度保养计划，并对管理处的实施情况进行监督。
5、负责对各小区设施设备的日常运行管理进行监督考核。 6、负责公司的技术安全管理工作。 7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作。 8、负责公司各技术专业对业务主管部门和其他有关单位的业务联系工作。 9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。 10、对本部门（小区）所产生的固废分类收集、处理。 1 1、完成公司下达的责任指标。 工程部工作手册工程技术部岗位职责文件编号：GD/E-QE-001-001 实施日期：2003年8月20日页码：共18页第3页版本号码：A 修改状态：0 工程技术部经理岗位职责 1、贯彻执行公司总经理与副总经理负责的指示，直接对总经理与副总经理负责。 2、就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。 3、负责制定本部门人员岗位职责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。
工程部手册 工程部工作流程 收到合同摘要，工程经理调派工队、监理设计、监理、工长、进行内部交底，监理记录交底情况材料进场验收，现场交底隐蔽工程验收，客户服务部电话回访中期验收，配合设计师增减项变更，收中期款监理进行工地自检、互检竣工验收，收缴工程尾款客户服务部评比文明工地及优秀工队 工程部经理岗位职责 全面负责施工组织、工程管理，根据公司质量达标要求，制定切实可行的方案，确保工程质量，并协调工程部与其他部门的关系，确保部门间的协调运行。帮助指导下属员工完成个人工作目标及发展目标。 主要工作职责 （一）、制定工程部相关管理制度并保证相关制度的贯彻落实。 （二）、根据业务量的要求，确定监理、工长及施工人员的人数。 （三）、组织监理学习公司及工程部有关规定，阐述监理的工作内容、工作范围、对监理进行工艺要求方面的专业培训，提高监理的工作效率及管理水平。 （四）、组织工长及现场班长学习公司报价体系，了解施工现场文明规范要求，熟悉工艺标准质量要求及行业规范要求，提高施工质量及工队的服务水平。 （五）、客观公正对监理的工作绩效进行评估，并根据其工作目标达成情况提出奖励或惩罚的建议。 （六）、考核并筛选工队，在工队之间形成良好竞争，做到优胜劣汰，奖罚分明，巡查和抽查工地，了解施工现状及工长、监理的表现及能力。 （七）、有效、及时处理工地各项事宜，尽量避免客户抱怨或投诉。 （八）、加强企业文化渗透，提高工程部所有人员的责任心及工作的主动性、积极性，增强团队凝聚力。 工程监理工作规范 一、监理与设计师、项目经理就设计图纸和报价进行内部交底，对出现问题与设计师协商解决，如有无法解决的重大问题上报工程经理，由监理同设计师、店面经理和工程部经理协商解决。 二、与设计师和项目经理到现场交底，交底时要给客户留下良好的形象，主动出示自己的名片给客户，并作自我介绍：“您好，我是**的监理XXX，负责对您的工程进行全程监督，在此期间，如果您对工程质量、材料或工队有任何的意见，请及时与我联系，如果您对家装上有不懂得又需要了解的地方，欢迎您随时向我咨询。” 三、结合图纸和报价查看现场，有问题及时向设计师提出，如无大问题在现场交底单上签字同意开工。 四、材料进场时，由监理联系客户验收，验收时，由监理向客户讲解验收标准，对不合格的材料不准使用。 五、在工程施工过程中，监理至少三天到一次工地，三天到一周视客户需要与客户联系一次，向客户汇报监理的工作和工程情况。关注客户的满意程度，积极采取措施，施工中有图纸不详或设计变更的与设计师联系处理，对施工过程中有违反公司管理制度的工队以制度处罚，对质量不合格的要求质量整改或开罚款单，有严重总是的或屡教不改的上报工程经理处理。 六、水电完工后组织客户进行验收，对需要隐蔽的部位进行隐蔽工程验收，并在验收记录上签字。 七、对厨房和卫生间，做完防水施工后组织闭水试验，并会同客户进行验收，并在验收记录上签字。 八、工程过半，木工收口，由监理组织项目经理、设计师、客户进行分项工程验收，验收合格后，配合设计师收取中期款。 九、对工程后期情况进行监督，掌握工程动态和工期，保证工程顺利按期完工，对人手少的工地上报工程部限单处理。 十、工程完工前由监理自行检查合格后，通知客户验收并同时通知设计师。 十一、验收合格后，由监理填写竣工验收单，与客户签字后进行尾款结算。 十二、给客户讲解公司的保修情况，并告诉客户三天以内到公司财务交尾款时，财务会与客户签保修单。 十三、保修期内可酌情回访。 工程监理岗位职责 一、主要工作职责：
【企业管理手册】房地产工程部管理手册试行版 xxxx年xx月xx日 xxxxxxxx集团企业有限公司 Please enter your company's name and contentv
目录 第一章、施工准备阶段工作流程管理 (04) 第一节、施工准备阶段工作流程 (04) 第二节、施工准备阶段主要工作内容详述 (05) 第二章、施工阶段工作流程管理 (09) 第一节、施工阶段总工作流程 (09) 第二节、施工阶段主要节点工作要点 (10) 第三章、工程管理制度及标准汇编 (15) 附录一、材料物资采购供应管理制度 (15) 附录二、建设工程档案管理制度 (16) 附录三、设计变更管理制度 (18) 附录四、工程签证管理制度 (19) 附录五、工程付款制度 (20) 附录六、监理规划编制规定 (20) 附录七、监理实施细则编制规定 (22) 附录八、旁站监理规定 (23) 附录九、监理月报编写规定 (24) 附录十、监理日记记录规定 (24) 附录十一、施工图会审及设计交底制度 (26) 附录十二、施工组织设计审核制度 (27)
附录十三、工地例会制度 (27) 附录十四、工程放线实施细则 (29) 附录十五、样板工序验收制度 (29) 附录十六、建设工程中间验收和专业验收制度 (30) 附录十七、工程质量分部验收制度 (31) 附录十八、工程竣工资料管理规定 (35) 附录十九、安全文明施工监理制度 (36) 附录二十、工作面移交管理制度 (36) 附录二十一、工程现场管理奖惩制度 (37) 第一章施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。
施工现场工程手册 目录 一、前言 二、手册的说明及使用 三、工程部门岗位设置设置说明 2008年8月制定 备注：详细内容见后续---分公司部门岗位职责说明 本手册只做公司参考使用 一、前言 本手册主要介绍了业之峰公司的行政工作方面的统筹管理。尽可能为特许经营总部以及加盟商提供较为全面的参考以及理论上的依据。不包含可能被忽视的差异与不足，在今后实际运作过程中须不断进行修改，以完善其中的内容。未经特许经营总部授权不得已任何方式改编、传递、转录本手册。 二、手册的说明及使用 1、为了取得更高的成效，在经营业务的过程中，特许经营体系内的每一位成员都必须遵守“业之峰”所规定的营业程序、经营手法及市场策略。此“手册”与其它手册都是非常珍贵的指导手册。它包
含许多有关业之峰总部的总体思想与管理方法，以及如何切实有效的进行相互间的配合的重要资料。 2、该手册是“业之峰”的独有资产，受版权法令的保护。本手册版权与知识产权归“业之峰”所有。根据版权法规定，任何人都不许抄袭或复印本手册内容，也不许以口头传达、录音或其他方式将内容转告他人。只有在特定情况下，经“业之峰”的书面认可，才可向他人透露有关资料。本手册的内容受版权法和业之峰总部与所有加盟商签署的合同限制。 3、连锁特许总部为了更加规范操作、更好服务加盟公司，以部门、岗位设置最优化、人员最优化、成本最低化为标准特编制此手册，其岗位的职责相对比较细化，但并不是完全适用每一个分公司，所以各个公司在使用过程中以此为纲结合实际。 三、工程部门岗位设置设置说明 1、部门说明书 1.1基本信息 1.1.1部门名称：工程部 1.1.2部门编号：工程部经理 1.1.3岗位设置：FGS003 1.1.4直接领导：总经办、总经理 1.1.5对内协调部门：市场、企划、财务、设计、客服等 1.2部门概述
工程部工作手册附件 目录 第一节技术管理 施工组织设计、图纸会审记录、工程技术管理申报表 第二节项目目标成本管理 目标成本（一套表格） 第三节合同管理 合同会审表 第四节工程计划管理 1、月形象进度计划表 2、施工进度横道图 3、工程进度计划申报表 第五节资金管理 1、工程款支付申请表 2、工程款支付计算表 3、工程量计算书 4、工程验收单 5、工程结算单 第六节工程质量管理 1、质量检查记录 2、质量整改通知单 3、质量问题处罚单 4、工程停工令 第七节安全文明管理 1、安全文明施工检查记录 2、安全问题整改通知单 第八节其他 晴雨表 第九节成本核算管理 成本核算（一套表格）
第一节技术管理 施工组织设计、图纸会审记录、工程技术管理申报表 施工组织设计、图纸会审记录、工程技术管理申报表 说明：本表一式贰份，项目部填写。工程部审签后，随同审批意见，项目部、工程部各存1份。
第二节项目目标成本管理目标成本（一套表格） 市区工程年度 目标成本 项目部： 项目经理： 总工： 日期：
目标成本说明 工程名称： 一、工程概况 二、施工范围 本次计算范围，如污水KO+120-K1+120,全长1500米（含支管500米），为D800二级钢筋砼管，承插胶圈接口，180度砂石基础。雨水…… 三、计划施工工期 1、污水KO+120-K1+120：2012.3.20-2012.5.20。 2、雨水工程…… 四、其他 1、是否含水稳、油面。 2、混凝土考虑场拌还是商品混凝土。 3、……
各种费用汇总表 项目部：预算部：工程部： 注：1、材料费为本工程实际用量金额。 2、合计=人工费+材料费+机械费（公司、外租）+其他费用。 3、其他费用为除人工费、材料费、机械费以外的所有费用，包括小型机具租赁费用。
工程部工作手册四
精品好文档，推荐学习交流 工程部工作手册 广东清远市和馨物业服务有限公司 二OO五年六月 仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢57
精品好文档，推荐学习交流 第一章工程部的管理架构及岗位职责一．工程管理岗位架构图 (6) 二．工程部的工作职责 (6) 三．工程部经理的岗位职责 (7) 四．电气工程师的岗位责职 (8) 五．空调给排水的岗位职责 (9) 六．维修工程师的岗位职责 (10) 七．弱电工程师的岗位职责 (10) 八．运行值班电工的岗位职责 (11) 九．电梯技术员、弱电技术员的岗位职责 (11) 十．管钳维修、给排水维修工的岗位职责 (11) 十一．维修电工的岗位职责 (12) 十二．空调运行工的岗位职责 (12) 十三．技术资料员（兼仓管）的岗位职责 (12) WI/GC—01 第二章管理规定（制度） 一．变配电房管理规定 (14) 二．空调机房管理规定 (14) 三．电梯机房管理规定 (15) 四．水泵房管理规定 (15) 五．发电机房管理规定 (15) 仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢57
精品好文档，推荐学习交流 六．中控室管理规定 (16) 七．维修管理规定 (16) 八．安全工作制度 (17) 九．物资管理制度 (18) 十．设备、仪器、工具管理制度 (19) 十一．检（维）修管理制度 (19) 十二．夜间总值班制度 (21) 十三．发外工程管理制度 (21) WI/GC-02 第三章工作规程 一．供配电设备（设施）运行管理规程 (23) 二．供配电设备（设施）操行规程 (26) 三．供配电设备（设施）维修保养规程 (29) 四．柴油发电机运行管理规程 (29) 五．柴油发电机操作规程 (31) 六．柴油发电机维修保养规程 (31) 七．机电维修工作规程 (32) 八．给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程 (33) 九．二次供水管理规程 (36) 十．空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程 (38) 十一．电梯操作运行及维护保养管理工作规程 (40) 十二．中控室设备操作运行及维护保养管理规程 (44) 仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢57
工程部管理手册 一、岗位职责与管理制度 1. 工程部行为准则 1.1 目的 规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。 1.2 适用范围 适用于福建时代众联商业经营管理有限公司工程部员工。 1.3 内容 1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利 益和荣誉，爱护公司设备、设施。 1.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。 13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的 工作绩效，切实服从经理的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从 后投诉”。 1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工 作水平。 1.3.5 未经公司经理授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪 酬或间接利益之工作。 1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、 转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。 1.3.7 工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 1.3.8 严禁向商家或业主索取或收受任何礼品酬金。 1.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌， 对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。 1.3.10 对设备、设施及商家或业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处 理完毕。 1.3.11 对上门服务应注意商家或业主屋内卫生，必须穿鞋套，不得损坏商家或业主 物品，如移动物品，需经商家或业主同意，收费时应公平、公正、公开、合 理，并经商家或业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。 2．工程部经理岗位职责
项目工程部标准 工 程 部 工 作 流 程 图 108
工程部工作流程图目录●岗位工作流程类 一、工程部主管岗位工作流程图 二、工程部监理及内业工作流程图 ●采购控制管理流程类 三、施工单位招标作业流程图 四、甲供材料采购控制流程图 ●施工现场管理流程类 五、现场签证工作流程图 六、工程变更流程图 1、工程设计变更流程图 2、工程技术核定流程图 3、办理客户工程变更相关手续流程图 七、施工组织设计（或方案）评审流程图 八、施工图会审流程图 九、施工现场巡场管理流程图 十、单位工程基础分部结构验收流程图 十一、单位工程主体部分验收流程图 十二、单位工程竣工验收流程图 109
110 一、工程部主管岗位工作流程图 项目工程质量计划 前期工作 接收施工图纸 并组织会审 确定施 工单位 了 解场貌及管线位 置三通一平 单位工程开工 施工图预算 审核 总平及道路施工控制 工程竣工验收 工程移交 工程结算 主体工程施工 成本过程控制 施工单位控制 地基.基础施工 装饰工程施工 工程质量工期控制 安全文明施工控制 监理单位控制 设计变更控制 采购控制 拆 迁 合同控制管理
111 二 、工程部员工岗位管理流程图 ` 图纸会审 进场通知单 施工组织设计 红线交接 质监、安监备案 现场临时设施搭建 场地原始标高测量 水、电表原始读数记录 现场用电安全验收、大型机械设备安全验收 开工报告 基础工程 桩基础工程 承台基础工程 地下室工程 地基处理工程 基坑开挖控制 原材料、混凝土配合比控制 试桩；桩验收； 地基验槽； 基础钢筋验收； 基础验收； 基础回填； 其它验收、隐蔽验收 防水工程 定位放线 定位复线 其它基础工程 技术方案控制 基坑围护 周边建筑 沉降观测 安全检查 文明施工 夜间施工 签证实物量记录 基础验收 主体工程 一层施工 标准层施工 结构转换层施工 顶层施工 屋面结构施工 进场材料检验 钢筋焊接测试 混凝土质量监控 隐蔽工程验收 后浇带、预埋铁件 沉降观测点设置 水电预留、预埋 砖砌体质量控制 其它关键质量控制 文明施工 安全检查 设备检查 外脚手架、内支撑体系检查 沉降观测 夜间施工 接下页 逐月抄表，每月办 理《施工单位水、电使用确认单》 技术核定单 工程总进度计划 工程采购计划 各阶段进度计划 每 月 进 度 计 划 每周进度计划 进采购流程 实际完成情况 计划调整修改 进 度 质量 规划局验线 正式施工图纸 三通一平、接收红线 工程承包合同 施工许可证 工程监理（土建和安装） 内业 过程资料管理
工 程 部 工 作 手 册 成都同森物业管理有限公司 目录 序号规程名称页码 1、目录 2、工程管理部职能 3、工程前期介入 4、物业接管验收规程
工程部管理职能 1.0目的 通过明确工程部管理职能,做到责权明确,使管理制度化、工作标准化，服务优质化。 2.0范围 适用于物业公司工程部。 3.0职责 3.1工程部经理负责制定本部门工作人员岗位职责,并做好沟通协调工作。 3.2维修人员负责执行相关规章制度,并定期向部门主管汇报工作。 3.3相关部门予以相应支持和配合。 4.0工作程序 4.1工程部管理职能 物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理,包括:物业项目工程前期介入、物业接管验收规程、配合相关部门 做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。 4.2工程部组织架构及岗位职责
4.3工程工作应达到的指标 4.3.1根据 :《质量管理体系要求》建立、实施和持续改进公司工程管理工作， 并确保公司在年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。 4.3.2按照国家建设部建住房物[]号《关于修订全国物业管理示范住宅小区(物业 区域内、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅 小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程 管理工作进行自查自改工作。并确保公司在创优工作中,本部门工作符合标准要 求。 4.3.3征求客户意见时，对本部门工作评议满意率。 4.3.4本部门管理人员持证上岗率。 4.3.5本部门员工岗前培训率达。 4.3.6本部门特殊工种员工持证上岗率。 4.3.7房屋完好率。 4.3.8设施设备有效运行率。 4.3.9维修预约及时率。 4.3.10维修合格率。 4.3.11对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到。 以上工程管理应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标,由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在《指标完成情况统计
工程部工作手册 （修改版） 二〇一二年十月
目录 1、工程管理部职能 2、工程前期介入 3、物业承接查验规程 4、配合相关部门做好物业整改工作流程 5、房屋装饰装修管理规程 6、房屋维修管理规程 7、供配电设备（设施）管理规程 8、给排水设备（设施）管理规程 9、柴油发电机工作规程 10、电梯管理工作规程 11、相关文件和记录
工程部管理职能 1.0目的 通过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。 2.0范围 适用于物业公司工程部。 3.0职责 3.1工程部经理负责制定本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。 3.2维修人员负责执行相关规章制度，并定期向部门主管汇报工作。 3.3相关部门予以相应支持和配合。 4.0工作程序 4.1工程部管理职能 物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业承接查验规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。 4.2工程部组织架构及岗位职责 4.3 4.4工程工作应达到的指标 4.3.1根据GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000《质量管理体系要求》建立、实施和持续 改进公司工程管理工作，并确保公司在2010年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。 4.3.2按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业 区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程管理工
. 项目工程项目现场管理规程二. 第一次工地会议议程三. 监理授权书 四.工作计划与工程款支付程序 五. 工程施工现场签证管理办法
六.施工用电管理规定 七.施工用水管理规定 八.监理工作管理规定 九. 合同管理 十. 工程资料管理 一. 工程质量管理规定十二. 施工现场安全文明管理规定十三. 工程质量问题（事故）处理规定十四. 工程质量验收标准十五. 竣工验收规程十六. 工程竣工验收会议表决意见（标准格式） 十七. 工程部职责 附表一.工程进度资金需求申报表附表二.周（月）施工计划表附表三. 钢材、水泥月报表附表四.工程缺陷统计表附表五. 分户房屋移交检验缺陷登记表附表六.工程尾款申请支付表附表七.工程质保金申请支付表 、项目工程项目现场管理规程 一、工作范围1．在项目部制定的年度计划指导的前提下，抓好开工前的准备及竣工后的回访维修工作。 2．负责项目部土建单位、监理单位的招标、考察报告的编写及中标单位的合同签定工作。 3．负责本项目部室外的配套工程施工单位的施工报装工作。 4．协调承包商、监理、设计及相关主管单位的工作。 5．负责对承包商（土建、配套单位）、监理单位的协调管理工作。 6．负责监督检查工程施工过程中质量、安全、进度、现场服务及成本管理工作。 7．负责工程竣工验收与移交工作。 8．负责施工单位的工程款拨付及相关签证手续。 9．对工程管理过程中的文件、资料进行收集整理、归档管理工作。
二、管理流程1．工程部是实现目标任务的重要环节，负有对工程成本控制、质量、进度、施工安全、环境等协调、控制、指挥的权利和责任。在工程前期准备、招投标和施工合同签订后开始工作；是唯一的施工现场组织协调部门。 2．对工程实施过程中的成本控制、质量、进度、施工安全和环境影响负责。 3．严格执行项目部在成本控制、进度、施工安全和质量计划，实施对施工单位、监理单位日常工作的考核和管理。 4．主要工作程序和内容1）．工程开工前由工程部明确栋号及配套管理分项管理责任人。责任人接任务后，必须熟悉所接任项目的招标文件、设计图纸、工程现场情况，拟定施工队伍进场计划和现场准备措施及施工合同。 2）．施工现场准备就绪后两天内正式通知监理单位、施工单位召开第一次工地会议，工地会议的主要目标是：转交业主对施工、监理管理的相关文件规定，察看施工现场，交代控制坐标点，确定工程技术交底日期和预定开工日期。 3）．工程放线定位后及时组织监理单位，业主成本管理部门测定建筑物周边线外3m 以内的现场高程及所占用施工场地的现场高程，三天内必须由施工单位在原始记录的基础上用简图形式整理一式四份，会同监理单位签证后，分别上报业主成本部门和工程管理部门。 4）．工程动工后及时参加每周监理例会，传达业主对工程管理的要求和相关技术标准，协调施工、监理、业主三方日常管理和技术管理中的各项事务。 会同业主成本部核签基础施工中土方进出的实际数量和基础开挖的实际深度。 5）．加强日常巡视巡检，纠正施工监理工作的错误行为。协调配合施工单位做好主体施工。参加各分部分项工程的验收，协调政府行政管理部门的质检安检活动，核签各分部分项验收工程的资料。 6）．严格执行各项管理制度，强化工程节点进度计划考核和每月25 日的监理工作及工程部日常考核。 7）．工程完工后及时组织工程竣工预验收，在预验收合格的前提下，及时申请行政主要部门进行竣工验收。 8）．工程竣工验收后一个月内督促施工单位办妥备案，观察修复已交工房屋存在的缺陷，向业主售房部门移交前必须督促施工和监理单位逐户做好下述工作：①室内清洁，玻璃干净；②卫生试水不漏；③下水通球检验；④供电、
第一章工程部的管理架构及岗位职责 一．工程管理岗位架构图 (6) 二．工程部的工作职责 (6) 三．工程部经理的岗位职责 (7) 四．工程主管的岗位责职 (8) 五．工程助理的岗位职责 (9) 六．运行领班的岗位职责 (10) 七．维修领班的岗位职责 (10) 八．强电维修技工的岗位职责 (11) 九．电梯技工的岗位职责 (11) 十．弱电技工的岗位职责 (11) 十一．空调（给排水）技工的岗位职责 (12) 十二．土木技工的岗位职责 (12) 十三．综合维修技工的岗位职责 (12) 十四．运行技工的岗位职责 (12) 第二章管理规定（制度） 一．变配电房管理规定 (14) 二．电梯机房管理规定 (14) 三．水泵房管理规定 (15) 四．中控室管理规定 (15) 五．维修管理规定 (15) 六．安全工作制度 (16) 七．物资管理制度 (16) 八．设备、仪器、工具管理制度 (17) 九．检（维）修管理制度 (18) 十．夜间总值班制度 (19)
工程部工作手册 十一．发外工程管理制度 (19) 第三章工作规程 一．供配电设备（设施）运行管理规程 (23) 二．供配电设备（设施）操行规程 (26) 三．供配电设备（设施）维修保养规程 (29) 四．机电维修工作规程 (29) 五．给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程 (31) 六．二次供水管理规程 (31) 七．空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程 (32) 八．电梯操作运行及维护保养管理工作规程 (33) 九．中控室设备操作运行及维护保养管理规程 (36) 十．防火管理规程 (38) 十一．火警、火灾应急处理规程 (40) 十二．房屋（设施）养护和修缮工作规程 (41) 有偿维修操作规程 (44) 有偿维修服务流程图 (47) 公共部分设施维修/检修流程图 (46) 电梯困人救人流程 (48) 生活水泵故障处理流程图 (48) 排水系统故障处理流程图 (49) 水泵维护作业流程 (50) 保安监视系统故障检修流程图 (51) 附：表格及记录 第一种工作票 (52) 第二种工作票 (53) 倒闸操作票 (54) 工程维修单 (55) 机电设备台帐 (56) 工具借用登记表 (57) 6