农家店物流配送中心建设项目
可
行
性
研
究
报
告
目录
第一章总论 (3)
第一节项目名称及建设单位 (3)
第二节项目可行性研究编制的原则、依据和范围 (3)
第三节项目概况 (5)
第二章：项目区域经济发展现状及优势 (8)
第一节项目区域经济发展现状 (8)
第二节项目区域优势 (11)
第三章项目建设的必要性与市场分析 (12)
第一节项目建设的必要性 (12)
第二节市场分析 (14)
第四章厂址选择及厂区规划布局 (18)
第一节厂址所在位臵现状 (18)
第二节厂区规划布局 (20)
第五章业务流程与工程方案 (22)
第一节业务流程 (22)
第二节建设工程方案 (23)
第六章总图运输与公用辅助工程 (25)
第一节总图布臵 (25)
第二节场内外运输 (26)
第三节公用辅助工程 (26)
第七章节能、节水 (30)
第一节节能、节水编制依据 (30)
第二节节能、节水原则 (31)
第三节节能措施 (31)
第四节节水措施 (32)
第八章环境影响评价 (32)
第一节区域环境现状 (32)
第二节环境保护、设计标准 (33)
第三节环境保护、设计原则 (33)
第四节施工期环境影响评价 (33)
第五节项目污染及治理措施 (37)
第六节环境影响评价 (37)
第九章劳动安全、卫生与消防 (38)
第一节劳动安全与卫生 (38)
第二节消防措施 (41)
第十章组织机构及人力资源配臵 (43)
第一节组织机构 (43)
第二节人力资源配臵 (44)
第十一章项目实施进度 (45)
第一节建设计划 (45)
第二节项目实施进度安排 (45)
第十二章投资估算与资金筹措 (47)
第一节投资估算 (47)
第二节项目总投资使用计划与资金筹措计划 (50)
第十三章财务评价 (51)
第一节经济评价和效益分析依据 (51)
第二节营业收入估算和成本费用分析 (52)
第三节经济效益分析和评价 (52)
第四节不确定性分析 (53)
第五节项目财务评价结论 (54)
第十四章社会评价及风险分析 (55)
第一节社会评价 (55)
第二节风险分析 (56)
第十五章研究结论 (57)
第十六章附表 (1)
第一章总论
第一节项目名称及建设单位
项目名称：**县“**”物流配送中心建设项目
建设性质：新建工程
建设单位：江西****贸易有限公司
项目选址：**八一乡南江村（见附图）
企业名称：江西****贸易有限公司
企业地址：**县**镇**51号
法定代表人：徐**
注册资金：贰佰圆整
实收资本：贰佰圆整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
营业期限：2008年3月7日至2028年3月6日
主要经营范围：国内贸易（国家有专项规定的除外，涉及许可证的凭
有效许可证经营）
江西****贸易有限公司是江西省**县一家大型零售连锁企业，注册资金200万元，员工130人。公司拥有1200平方米的配送中心一个，并有配送车辆10辆；在全县各乡镇有乡级加盟超市（配送点），村级加盟超市八十多个，与公司保持业务联系的其他超市一百多个。
2008年3月，公司被国家商务部批准为“万村千乡”市场工程龙头企业。
第二节项目可行性研究编制的原则、依据和范围
1、编制原则
○1合法性原则；
○2社会、生态、经济综合效益原则；
○3实事求是、科学性原则；
○4实用性、可操作性原则；
2、编制依据
○1中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；
○2中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；
○3中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；
○4中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；
○5《江西省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
○6《**市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
○7《**县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
○8《商务部关于开展“万村千乡”市场工程试点的通知》（国办发[2004]57号）
○9《江西省人民政府办公厅转发省内贸办关于江西省“万村千乡”市场工程试点实施意见的通知》（赣府厅发[2005]56号）
○10江西省建设用地指标
○11投资项目可行性研究报告编制指南
○12编制报告的委托合同
○13项目承办单位提供的其他相关资料
3、编制范围
本可行性研究报告主要对江西****贸易有限公司拟投资的**县“**”物流配送中心建设项目进行分析评价，主要包括项目市场供求分析、建设规模、产品方案、选址、工艺流程、节能环保、资金筹措以及成本与效益、风险分析等内容。
第三节项目概况
1、拟建地点
**县八一乡南江村（见附图）
2、建设规模
建设规模：该项目征地面积60亩（合40000平方米）。总建筑面积22000平方米，建筑总占地面积为20600平方米。
主要建筑内容如下：
（1）物流仓库10幢，每幢建筑面积2000平方米，分别为油米调味、冲调食品、休闲食品、饮品、烟酒糖类、果品、冷冻食品、家电五金、塑料制品、其它日用百货。
（2）综合办公楼一幢（1000平方米），内设总办、财务部、采购部、营运部、人力资源部，行政部、配送部、信息部、企划部、工程部。
（3）职工宿舍、食堂一幢（1000平方米）。
（4）道路、广场及停车场等18000平方米。
3、主要建设条件
（1）项目选址符合环保要求，已经通过**环境保护局的审批。
（1）本项目位于南江村，占地60亩，莲塔路位于项目用地旁边，交通便利，项目用地性质属于商服用地，使用年限为40年。
（2）本项目系属国家商务部的“万村千乡”市场工程项目，因此该
项目的建设会得到政策的保障。
（3）江西****贸易有限公司（乙方）与**县八一政府（甲方）签订了项目投资合同书，合同规定：甲方负债协助乙方办理公司注册及项目开发的有关证件（费用乙方自理）；甲方为乙方新成立的项目施工、开发经营等活动提供良好的投资环境。该合同的签订，为本项目创造了一个良好的投资环境。
（4）地理位臵好。八一乡北与省会**市接壤，南与县城**毗邻，京九铁路、浙赣铁路和105国道、320国道贯穿乡境，地理位臵得天独厚。
（5）项目依托条件好。其一，区域水、电等资源供给充足，可满足项目实施后正常生产之要求；其二，该项目可依托开发区成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及低廉的劳动力资源、完善的社会化服务体系；从而加快项目建设进度，降低成本，节约投资，提高综合效益。
4、项目总投资与资金筹措方式
本项目计划总投资6000万元，其中铺底流动流动资金1600万元。其中建筑工程费2592万元，设备工器具购臵费及安装费770万元，其他工程费715万元。（详见：“项目投资估算表”与“项目总投资使用计划与资金筹措表”）
5、项目效益情况
项目建成后，预计达产期年均销售收入为5600万元，年利润总额为1301.6万元，税金总额616．6万元。
6、项目主要经济技术指标
（1）总体设计指标
（2）主要财务评价指标
第二章：项目区域经济发展现状及优势
第一节项目区域经济发展现状
1、**县区域经济发展现状
**县位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处北纬
28°16′～28°58′、东经115°49′～116°19′之间。由东至西宽36公里，从南至北77公里。东接进贤县，南邻丰城市，西、北与新建县隔赣江相望，东北濒鄱阳湖，中西部对**市呈抱合之势。
**县土地总面积273万亩，其中耕地面积121万亩，水域面积102.4万亩。全境地势平坦，南高北低，无山脉，仅有零星丘陵山地。属亚热带季风气候。冬寒、春暖、夏热、秋凉，四季分明，雨量充沛，日照充足。多年平均降水量为1624.4毫米，雨日年平均为147.3天，夏为雨季，占全年总降水量近一半，春、秋次之，冬季最少；年平均气温17.6℃左右。全境水系发达。江河沟渠纵横交错，湖泊库塘星罗棋布，水乡泽国，过境河道有赣江、抚河、清丰山河，多年平均经流量872.9亿立方米。地下水资源丰富。地下水涌量约为26万吨／日左右，含水层厚5.1－6.2米，水位埋深小于５米，分布均匀，水质较好。
**县是省会**的南大门，省城近郊，县城离市区中心仅18公里。全县目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路四通八达，１０５、３１６、３２０国道、温厚高速公路穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使**县成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸；县城离昌北机场 25 公里。
2、八一乡区域经济发展现状
八一乡地处**县东侧，北邻**市，南连银三角、西靠县城**，东面是抚河故道、武阳镇。与省级小蓝开发区、英雄开发区构成犄角之势。是县城发展规划区。三分之一的辖地已与县城**融为一体。京九铁路、浙赣铁
路、105国道、320国道纵贯乡境，与乡村两级水泥公路互成网络，交通便捷发达，地利优势突出，颇具发展潜力。
八一乡土地面积42平方公里，其中耕地面积25928亩。下辖15个行政村，90个村小组，人口3.6万人，其中农业人口2.78万人。属全县乡镇的中等规模乡镇。
八一乡经济活跃。2005年GDP12.7亿元。乡财政收入1505万元，农民人均收入4200元，招商引资1.1亿元。与2002年对比，翻了一番多。位列全县第三，全市乡镇16位，全省百强乡镇前50位。
八一乡农业资源充足。粮食生产以水稻为主，年播面48930亩，总产稳定在1.95万吨；多种经营以家禽、鲜鱼、生猪、蔬菜四大主导产业为主，年经营量为家禽150万羽、生猪8万头、鲜鱼3560吨、蔬菜2500亩，初步形成了基地化的规模经营。2005年，农业总产值1.2亿元，占全乡GDP的9.5%。
八一乡企业发展较快。以入驻小蓝经济开发区为主，乡内发展集中区为辅。目前企业总数达到90个，其中入户小蓝开发区企业11家，开工的9家，投产的5家，投资规模5000万元以上的骨干企业8家，分别是开发区的金沙彩印、恒立泰纺织、海联药业、美圆电缆，乡内的兰丰水泥、日丰纺织、昌南建工、海联集团，初步形成了针织轻纺、印刷包装、电子电力、仓储流通、畜禽饲料、建筑建材6个产业板块。2005年企业总产值7个亿、税金804万元。分别占全乡GDP的55.12%和财政收入的53.42%。
八一乡第三产业外向型发展迅速。2005年全乡打工经商人员5000人，占全乡总劳力的1/3。其中县外异地打工经商2000人。县内开店坐铺的
个体工商户1500多家。三产收入占人均收入的50%。
八一乡社会事业推进良好。2005年中小学添臵电脑200台，装配了多媒体室、语音室，实现了教学现代化，教学楼零危房；卫生院进行了医疗设备更新换代，开展了农村新型合作医疗，农民参加率91%；社会救助为全乡503户困难户、81户特困户发放救济金25万元；拥军优属为现役军属、烈属、老复员军人发放优待金18.39万元；社会抚养为五保户、孤儿及残疾人等弱势群体办理了.
第二节项目区域优势
1、区位优势：
八一乡北与省会**市接壤，南与县城**毗邻，京九铁路、浙赣铁路和105国道、320国道贯穿乡境，地理位臵得天独厚。
2、基础设施
境内通讯发达，拥有先进的程控电话设备和移动通信系统；水泥公里联网；有独立供电、供水、排水系统。乡村水泥公路互成网络，交通便捷发达，区域优势突出，颇具发展潜力。
供水：水资源丰富，日供水20万吨的昌南水厂于2005年12月投入使用，取水自赣江河床底12米深处，水质优良、价格低廉。
排水：区内拥有全省开发区内首座污水处理厂，雨、污水管网已完成埋设49.85公里，建成了两座装机容量2310千瓦的电排站。
供电：供电有保障，11万伏邓埠变电站正常启用，另一座11万伏霞山变电站正在开工建设。
3、人力资源
**作为江西省的科技、教育、文化中心，现拥有各类大专院校40余所，拥有省、市级以上科研院所69家，各类专业技术人才7.5万。同时**还是全国三大民办高校基地之一。目前开发区周边有富余劳动力33万人，技术工、熟练工市场充足，人工相对便宜。
4、金融环境
金融服务银企合作是现代经济的核心，现代金融企业的服务质量是企业发展壮大的关键，为支持企业做强做大，给企业提供优质的发展空间，**县为银行与企业搭建桥梁，为企业提供发展保障。
5、生产力要素：
供电及价格：县内水电充沛。大工业用电0.41元/度+基本电价16元/kw〃月；普通工业用电0.74元/度。
供水及价格：生活用水0.9元/吨；工业用水0.9元/吨；经营性用水1.25元/吨；特种行业用水3.3元/吨。
劳动力及价格：镇劳动力资源丰富，有农业人口2.78万人，农村劳动力剩余较大，部分外出务工，尚有大量剩余劳动力。
第三章项目建设的必要性与市场分析
第一节项目建设的必要性
1、是贯彻落实国家商务部“万村千乡”市场工程的需要
为开拓农村市场，做好为农服务工作，根据商务部、财政部关于开展“万村千乡”市场工程试点，“万村千乡”市场工程是以连锁经营等现代流通方式，在农村建设规范“**”，构建符合我国国情的新型农村商品流通网络，从而保障农民方便消费、放心消费，促进农村经济加快发展。当前，我省农村消费正处于升级阶段，农民基本生活消费稳定上升，健康及
享受型消费快速增长，耐用消费品加快普及，农民消费需求呈现多元化、多层次发展趋势。但是，我省农村市场发展滞后，广大农村区域仍然是以传统的流通方式为主，固定商业网点不足，设施简陋，经营商品单调，组织化程度低，交易手段落后，“小、散、差”问题突出，是假冒伪劣商品事件的多发地区，坑农害农事件时有发生，这种状况严重地制约了农民消费。实施“万村千乡”市场工程，是新时期开拓农村市场、为农服务的一项主要举措，是改善和加强宏观调控、扩大消费的一项重要措施，对提高农村销售的商品质量、抑制农村销售假冒伪劣商品具有不可替代的作用。对此，各地、各部门要有紧迫感，采取切实措施，积极实施“万村千乡”市场工程，改善农村消费环境，让农民买得方便、买得实惠、买得满意、买得放心，带动农村消费，促进全省经济社会全面、协调、快速和可持续发展。
按照商务部的统一部署，江西省“万村千乡”市场工程的试点，在商务部核准的28个县（市、区）进行。试点的总体要求是：以市场为导向、以企业为主体、以政策为手段、以效益为中心、以试点为抓手、以政府为助力来推进，坚持政府推动与市场机制相结合，“**”建设与当地实际相结合，企业长效发展与农民受益相结合，按国家标准建设规范的“**”，形成以县（市）城区店为龙头、乡镇店为骨干、村级店为基础的新型农村市场流通网络。
试点的建设方式是：一是引导各类大中型流通企业直接到试点县（市、区）的乡村投资建设连锁“**”；二是鼓励各类大中型连锁企业通过吸引农村小型企业、个体加盟的方式，到乡村整合、改造“**”；三是支持各
类中小型企业通过自愿连锁，即企业自愿结合，统一采购、统一建立销售网络的方式建设与改造“**”；四是充分发挥供销合作社在农村流通中的优势和作用，重视和利用供销合作社有实力的企业及其在农村的网点、网络，整合、改造**。
2、是减少农村市场假冒伪劣产品，实施统一监管，逐步完善农村市场的需要
当前我国农村市场远未成熟，城乡市场分割严重。由于大量商业企业尚未把触角伸向农村，在农村销售的商品种类和数量都非常有限。由于农村商品市场经营场所小、分散且经营条件差，假冒伪劣产品侵权事件时有发生，由于商品进货渠道乱，事故发生后很难追究谁的责任。而这些问题都可以通过建立统一的物流配送中心来解决，通过统一送货，可以保证假冒伪劣产品很难进入送货渠道，这可以大大假冒伪劣产品侵权事件的发生。同时通过物流配送中心，有利用工商行政部门能够很好地进行监管，逐步完善农村商品市场。
第二节市场分析
1、我国物流配送市场现状及发展趋势
经过三十年的改革开放和经济的持续快速发展，我国目前已初步具备了发展物流管理和配送技术的经济环境和市场条件，我国物流市场初具雏形。
市场供求关系已发生重大变化，市场竞争进一步加剧，为企业加强科学管理，发展物流管理和配送技术提供了良好的经济环境条件。
随着市场化取向改革的深入，中国经济保持了多年的持续快速增长
态势，商品市场的供求关系发生了根本性变化，打破了长期以来商品供不应求的市场格局，初步形成了供求平衡或供过于求的买方市场格局。
◆企业改革日益深化，为物流管理和配送技术发展培育了必要的微观
基础。推进企业改革，着力培育市场主体是市场化改革进程中的一个重要方面，其主要的进展体现在对国有企业放权让利及建立现代企业制度方面，使国有企业从计划的执行者逐步转变成为市场主体。
◆现代信息技术和现代商品物流技术的进步为中国物流和配送的快
速发展准备了充分的技术基础。现划物流管理和配送技术中大量使用着先进的信息技术和商品物流技术，这些技术在西方发达国家已日趋完善。目前已有相当多的物流和配送技术在物流配送企业中得到越来越广泛的应用，例如条形码技术、计算机支持的信息管理技术、EDI、MRP等。
◆政府对物流和配送的政策支持，为了大力促进流通体制改革和流通
现代化的进程，为了促进连锁经营等组织形式的发展，国家有关部门对商品物流和配送采取了积极鼓励和支持的政策。国务院有关领导同志多次强调了配送中心对发展连锁经营至关重要的作用。原国内贸易部在《全国连锁经营发展规划》中，重点提出了发展配送中心的政策措施。在我国流通领域对外开放政策中，鼓励国外资本投资于物流和配送设施等。目前，国内物流和配送服务已有较快的发展，物流配送已经成为许多企业降低成本，提高竞争能力的重要手段。例如，相当多的实行连锁经营的零售企业建立了自己的配送中
心，为企业内部的连锁网点提供物流配送服务，一些连锁企业配送
商品比例已经超过企业经营品种的70％。在社会化物流配送方面，一些国有商业批发企业和大型零售企业正在积极探索和尝试开展
社会化物流配送服务，如北京亿商集团、西单商场等；外资在物流
配送服务领域的发展也十分迅速，如中国储运总公司与日本岗谷钢
机株式会社合资组建了天津岗谷物流公司，是集配送、加工、仓储、寄售、租赁、修理、展销和技术咨询为一体的新型流通组织。像这
样的合资物流公司，在北京、天津、上海等地已有10家之多，它
们主要是为在中国投资的跨国公司提供物流配送服务，成为跨国公
司角逐中国市场的有力竞争武器。
2、农村物流配送市场现状及发展趋势
我国是一个农业大国，农业生产资料和农产品的物流数量巨大，发展空间广阔。当前，跨国物流巨鳄和国内物流大鳄在大中城市鏖战正酣，无暇顾及农村市场。给国内的物流企业进军以乡镇为中心的农村，抢占发展先机带来了机遇。经过多年摸爬滚打，中邮等物流企业在农村流通市场站稳脚跟，已经具备了相当的经验与实力，为国内物流企业进入农村市场作出了示范。但长期以来农村物流利润低、风险大、成本高使得国内很多物流企业不愿意进入农村市场。
从全国范围看，农村物流总值在社会物流总值中的比重很小，远远低于全国社会物流总值27%的增长幅度。近两年农村物流开始引起社会的重视，但是农村物流仍然在拖“三农问题”的后腿。不能忽视的是，虽然农村物流前景广阔，但并没有像城市物流迅速热起来，当前仍面临许多困难。
农村现有的物流条件远不具备现代要求，这意味着它满足不了质的需
求。农产品的生产、加工、运输、销售、消费这个链条中，运输环节的不足，导致这个链条变得较为脆弱，极大地制约了实物流、资金流乃至信息流的流动，出现了“肠梗阻”现象。目前，农村迫切需要完善的产品服务，包括生活资料和生产资料；信息服务，包括科技普及知识（信函、宣传材料、交易信息等）的传播以及其他综合性的社会化服务，这些都要求建立具有现代化意义的农村物流体系。所以，农产品物流问题已经成为新农村建设的一个瓶颈。
国家商务部的“万村千乡”市场工程，近两年，将有数以百亿元的资金扶持流通企业。对承担“万村千乡”市场工程项目的企业，国家将对其建设配送中心所用的银行贷款予以适当的利息补助；对建设或改造配送中心所用的的银行中长期固定资产投资贷款，国家将予以企业1年贷款利息的补助。商务部计划在试点区域培育25万家农村连锁超市,覆盖全国50%以上的行政村和70%以上的乡镇,形成现代流通方式下的农村消费经营网络。这也给农村物流市场带来发展机遇。政策的利好必将促进农村物流市场尽快热起来。
第四章厂址选择及厂区规划布局
第一节厂址所在位置现状
1、地点与地理位臵
本项目用地位于八一乡南江村（见附图）
2、厂址土地使用权属类别及占地面积
本项目拟占土地所有权属于国家，使用权人为江西****贸易有限公司，使用性质为商服用地，使用年限为40年。项目征地面积60亩。
3、厂址建设条件
（1）地形、地貌、地震、工程水文地质情况
地质构造自上而下依次为杂填土、淤泥质粉质粘土，坡积粉土，残积粉土和粉沙岩。地下水分布较少，对天然地基施工影响很小。本地区地震烈度小于6度，尚无不良地质作用。
（2）气候条件
场址雨量充沛，无霜期长、气候湿润温和，四季分明，春秋较短，夏东较长，年均气温17.45摄氏度,相对湿度77%,降水141天,降水量
1520.9mm;长年风向以东北风、北风为主，年均风速 3.3m/s；日照时间1934h，无霜期276日。
（3）交通运输条件
○1公路：105国道，316国道，320国道三条国道穿越县境，交汇于银三角。赣浙、赣湘、赣闽、赣粤及所有出省高速公路交汇于**县。以**县为中心，通过高速公路，只需6小时左右就可以覆盖周边省市4—5亿人口。
○2铁路：京九线、浙赣线、皖赣线铁路主干线交汇于**县辖区向塘镇，并建有全国第二江南第一大的向塘货运编组站。**海铁联运的起点也在县城附近。目前**至深圳，**至厦门的海铁联运已开通，这将为投资者提供快捷的出海通道，大幅缩短通关时间，降低运输费用。
○3水运：穿县而过的赣江是**连接长江的重要航道，**港距九江外运港口225公里，水路运输最大内河装载能力为1000吨；远洋装载能力为5000吨；可由九江沿长江水域出海。
（4）基础公用设施条件
八一乡通讯发达，拥有先进的程控电话设备和移动通信系统；水泥公里联网；有独立供电、供水、排水系统。乡村水泥公路互成网络，交通便捷发达，区域优势突出，颇具发展潜力。
（5）施工条件
本项目用地开发程度达“三通”一平，符合建设基础条件；且区域水、电供应充足，建筑材料供应量完备。
（6）周边环境条件
项目所占地块附近无化学、生物、物理等污染源，无过境架空高压线、危及生产安全的易燃易爆危险物品库存在。