会员资料
仅供参考
房地产业要参
住房和城乡建设部政策研究中心主办
2013年03月04日（第10期）
本期要目
增供给应成楼市调控着力点 2
楼市调控细化政策呼之欲出 4
房产税改革正在路上7
看涨心态推高房价10
金融地产跨界加速11
中指院：市场短期料将受压16
2012年1-12月重庆市房地产市场运行分析17
美国房市复苏与负重并行21
每周报告：2013年1月份房地产销售价格报告
本周分析
本期评论
增供给应成楼市调控着力点
供求关系是决定房价的最主要因素，对楼市进行宏观调控，核心就是调节供求关系，力争实现供求平衡。
最近楼市又反弹了，一些地方房价涨的还有些猛。国务院常务会议再次强调坚持调控不动摇，各地会不会有新的调控措施，人们能想到的，不外乎是继续提高房贷首付和贷款利率、增加交易环节税收甚至扩大限购范围等，这类措施基本都是进一步抑制需求的手段。最近一些城市收紧公积金贷款，更是强化了这种猜测。
供求关系是决定房价的最主要因素。但从这些年的调控看，似乎更偏爱从抑制需求的角度来调控市场。差别化的信贷政策和限购等行政手段，成为调控政策的主要手段。而每一次强化调控，实际上都是强化抑制需求，相对来看，增加供应的手段相对匮乏。在市场规律的作用下，抑制需求导致开发商预期改变，进而减少拿地，减少供应，从而加剧供求关系紧张。
2012年全国商品住宅用地供应量环比下降约两成，调控压力最大的北京已经连续3年没有完成住宅用地供应计划。这种现象影响到今后两年，就可能演变成一方面住房供应量下降，另一方面此前遭到抑制的需求却在不断反弹。在近期新楼盘供应数量有所下滑的情况下，楼市的供求关系在短期内有可能变的更为紧张。
要实现楼市的平稳健康发展，固然要通过抑制投资投机型需求，减少市场炒作和泡沫，使住房回归居住功能。但是，在快速城镇化、人们改善住房条件的愿望更加强烈的今天，住房需求尤其是热点城市的住房需求客观上在持续增长，且具有一定刚性。抑制需求固然能在短期内起到平抑楼市的效果，但如果不努力增加供应，调控的成效很快就会被反弹的需求所吞噬。这也是为什么这轮调控政策屡屡加码，却在一段时间以后就会出现反弹的重要原因。
当前，在限购、限贷仍然严格实施、继续严格抑制投资投机型需求的同时，下一阶段的调控重点，应逐渐转移到如何更有效地增加住房供应。
要增加供应，首先是政府要努力增加土地供应，确保完成年度供地计划。从去年四季度开始，随着市场回暖，开发商拿地的热情逐渐高涨。在土地供应增加的情况下，仍要坚持改革招拍挂的方式，如限定价格上限、竞争保障房面积等方式，避免土地热变成房价热。
增加土地供应后，更关键的是要让土地尽快变成房子投入市场，形成有效供应。这几年政府对开发商囤地、捂盘惜售等行为进行了处罚，但力度不够且执行不严。下一步不仅要对囤地、捂盘等行为进行更加严厉的查处，进一步规范市场秩序，还需要更加明确地规定从拿地到预售的周期，加快土地变成房子、房子进入市场形成可售房源的节奏。
一周提示
◆证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动
证监会有关部门负责人日前表示，全国住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。
近年来，全国住房公积金缴存余额稳步增长。截至2011年底，全国住房公积金规模庞大，缴存余额高达2.1万亿元。但受现行条例的限制，住房公积金使用效率较低，投资渠道非常狭窄，只能用于银行存款和购买国债。
住房公积金存在的统筹层次低、管理分散、运营效率低等问题，不利于其保值增值，需根据形势发展要求对条例进行修订，改进住房公积金的管理和投资运营模式。
◆李克强：打好新一轮棚户区改造攻坚战
日前，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在内蒙古自治区包头市北梁棚户区居委会主持召开棚改现场会。
近几年全国已改造各类棚户区1200多万户，几千万群众生活条件发生根本性变化，棚改走出了一条比较有效的路子。但目前城镇仍有1000多万户群众住在集中连片棚户区，加上没有上下水等居住条件的小片棚户区和危旧房，居民超过1亿人。棚改剩下的都是?硬骨头?。各地既要有决心，又要有韧劲，进一步摸清底数，排出时间表，准备启动第二轮棚改攻坚战，有条件的地区要把小片棚户区和危旧房也统筹纳入改造范围。
李克强指出，棚改是城镇化绕不过去的一道坎，是破解城市内部二元结构的关键举措。这种二元结构不消除，城镇化的质量就无从谈起。棚改既是民生工程又是发展工程，可以带来很大内需，也有利于调节收入分配，起到牵一发而动全身的多重效应。棚改要发挥中央和地方两个积极性，坚持政府主导、市场运作、多方参与，把政府的手与市场的手、人民群众千万只手握在一起，同心协力加以推进。
◆领盛：2013年亚太房产投资者将提高风险容忍度
领盛投资管理日前在京发布第19期投资策略年度报告，详细剖析了全球房地产市场的现状以及未来12个月的展望。报告指出，亚太区房地产投资者在2013将逐渐愿意承受更高风险。2012年下半年亚太地区的经济急速放缓，各国随后的财政及货币刺激措施将使得该地区于2013年出现增长转机。这意味着企业有望在
2013年增聘人手和扩大商业投资，零售和住宅房地产市场也有望保持平稳。
有基于此，领盛为亚太地区投资者提供了几点建议：对于愿意接受降低资本回报以换取稳定收入的投资者，可考虑市场上有吸引力的核心物业投资机会；投资者应研究是否可利用不断增长的核心物业需求和市场对复苏的预期，对资产进行重新定位。对于中国市场，领盛指出，稳定的现代化仓库在许多国家可以为投资者提供极具吸引力的购买价格和稳定的收入，其中以中国的预期回报率最高。
热点分析
楼市调控细化政策呼之欲出
落实新“国五条”要有紧迫性
本刊综述随着国务院常务会议部署房地产市场调控的五项政策措施出台，相关部门正紧锣密鼓启动准备工作。近期多个部委和机构纷纷召开会议，总结调研情况，提出政策建议，对楼市调控做出部署。业内人士认为，此前提出的五项措施，在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面暗含了加码空间。随着房价持续上涨，调控加码预期强烈，近期相关部委和地方政府可能出台细化政策。
多部门落实会议精神
在国务院发布调控楼市的五项措施后，相关部门立即开始落实。2月22日，国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作汇报会。国土部副部长胡存智指出，此次会议旨在贯彻落实国务院常务会议精神，准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。
国土部还针对地价做出部署并强调，要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配臵土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。值得注意的是，在落实国务院常务会议精神和要求方面，国土部提出了今年的八项任务，其中一项便是?深入研究房地产调控的配套政策?。不少业内人士将其解读为，国土部可能出台有关土地供应和开发等方面的细化政策。
一些地方政府也在近期纷纷加强市场监测，形成市场监测报告，作为下一步政策动作的重要依据。北京市有关部门近期召开会议，研究部署与房地产调控有关的工作，该市的部分储备政策已在此前的内部会议上有所披露。同时，包括北京在内，不少地方政府有关部门负责人也于近期参加国家部委的内部会议并发言，会议内容以落实国务院常务会议精神为主。
落实新?国五条?要有紧迫性
国家统计局日前发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1月份，
70个大中城市新建商品住宅和二手房环比上涨的城市个数均超过七成。有几个特点和变化应该引起关注。一是涨幅在扩大，二是同比上涨城市在增加，一线城市特别是北京房价上涨有失控迹象。
新?国五条?的出台再次彰显国家调控楼市、抑制房价的决心。但是，新?国五条?主要是在房地产调控定位上有所突破，原则性、宏观性较强，要使其起到作用，急需出台实施细则，细化和落实新?国五条?的要求。
按照新?国五条?要求，应严格执行商品住房限购措施。对执行情况彻底排查，对于违背限购、绕过限购政策，使得限购政策形同虚设的地方政府、企业和个人进行问责和严肃查处。将限购政策扩大到房价上涨较快的三四线城市。同时，扩大个人住房房产税改革试点范围。应将房产税试点迅速扩大到北京、广州、深圳一线城市，并且适度提高保有环节房产税的税率。建议对三套以上住房或者人均面积超过60平方米的大户型、多套房、别墅类住房按照现行市价，税率不低于5%征收房产税。此外，还应严格住房信贷政策。建议一二线城市第二套房首付比例提高到七成，利率提高到1.5倍。
总之，唯有尽快通过实施细则的出台具体落实新政，才能有效控制当前的房价上涨势头。
调控新政最快?两会?前出台
业内人士表示：有关楼市调控的细化政策可能近期出台。维持楼市调控的连续性和稳定性，是此轮政策的重要思路。因此，未来出台的细化政策，将对原有的不少条款予以强化，包括房价控制目标的制定，预售制度的实施，土地供应和开发过程的管控等。
在此基础上，政策加码的空间仍然存在。业内人士认为，此次国务院提出的五项措施，虽然力度稍显温和，但在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面，都暗含加码空间。
市场人士分析，房产税试点城市将可能在今年有所?扩军?。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，按照当前的准备情况，?热点城市+有准备的中西部城市?或成下一批试点的城市组合。限购城市也可能有所扩大。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2013年调控形势比较严峻，倘若房价上涨的局面继续恶化，不排除更严厉的控制需求、刺激供应的政策出台。3月及之后各部委和北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。
而当前房价加速上涨，也可能加速新政的出台过程。知情人士透露，部分政策细则也可能在今年?两会?前出台。
多地房价蠢蠢欲动
房价预期濒于失控
本刊综述在经历了一段时间的颓势后，一些地方楼市房价似乎又开始酝酿上涨的冲动。2月20日，新?国五条?出台，限购城市和房产税试点城市或将双双扩军。专家表示，调控政策的再次升级，进一步彰显了中央坚持房地产市场调控政策不动摇的决心，对于当前稳定房价、引导市场各方预期具有重要意义。
楼市?冰火两重天?
2012年底以来，我国各地楼市仿佛同时吟唱着?冰与火之歌?，有的城市楼
市的交易量、价格双双冰封，萎靡不振，有的城市则再续火爆，量价齐涨。
在河北唐山、江苏常州、辽宁营口等部分三四线城市，由于前几年住房建设数量和供应量过大，造成大量新建住宅空臵，供大于求的局面导致这些城市的住房交易量和交易价均处于冰封状态。但对于更多的城市来说，楼市又有回暖之势，尤其在北上广等一线城市，楼市的交易量和交易价格都在上升。
来自监测数据显示，今年春节期间（2月9日至2月15日），从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积与去年春节同期（2012年1月22日至1月28日）相比，其中同比上涨的城市达21个。与交易量同步上涨的则是价格。国家统计局公布的数据也显示，1月份70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市数量均超过七成，且同比结束连续10个月的下跌转升。
但也有一些业内人士认为，目前盛传的惊人涨幅存在水分。链家地产董事长左晖就认为北京二手房价虽然出现上涨，但涨幅并不大。
机构报告?涨?声多
某调查发现，新建商品房价格确实有一定上涨。在北京臵业热点之一的房山区长阳镇，一个叫长阳半岛的项目在2012年6月推出的?紫云庭?在打完折后单价在16000至17000元/平方米，而北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目于2012年12月新取得预售许可证的几栋楼成交单价为17653元/平方米。与之相邻的首开集团的?熙悦山?项目，2012年6月开盘的房源曾推出13500元/平方米的单价，其成交价也与之相近，而其在2012年9月23日取得预售许可证的几栋楼，其最终成交均价为15500元/平方米左右。
渣打银行日前对二三线城市30家开发商进行了调查，并发布一份报告，其中认为中国的房地产市场正在复苏之中。2/3的受访开发商表示，2012年第四季度销售状况好于第三季度，共计26家表示对未来3个月市场有信心，17家开发商预计今年销售状况会略好于上年，4家对今年销售状况较为乐观。
近期发布的报告也认为，根据市场走势，预计今年全国新建商品住宅成交价格同比增幅会有所扩大（预计为10%左右）。分析认为，根据我国实际情况，全国房价收入比保持在6至7之间属合理范围，2012年房价收入比持续回落至7.3，低于2011年水平并接近合理区间，但仍显偏高，而今年全国房价收入比将与2012年基本持平。
房价预期濒于失控
进入2013年，有关调控加码的传闻不绝于耳，然而，当2月20日国务院常务会议提出新?国五条?后，业内人士透露，目前楼市未见降温迹象，房价仍在上涨。对于恢复上涨的房价，业内一些专家早已表示忧虑。
市场预期不断看涨，购房人的承受能力也被迫上调。
伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为，由于政策空档期过长，又加上各种舆论过度渲染供应不足，最终造成房价预期失控。就目前的市场状态而言，所谓的由供不应求推导出房价暴涨的结论，还没有验证是正确的。但现实是，人们对房地产市场的预期已经失控，业主以及开发商不断涨价。此轮调控到现在已说明，技术性调整已经用到尽头。调高首付比例，加息、加税，都没能阻挡住地价、房价上涨的脚步，而交易环节增加的税收，最终都转嫁到了买房人身上。根本原因还在于，调控的长效机制没有建立起来。
高和资本董事长苏鑫认为，当下这些技术性调控，政府依旧走的是抑制需求的老思路，短期见效易，彻底根治难。房地产调控必须进行顶层设计，更多运用长效机制手段，才能走出过去几年屡调屡涨的怪圈。一项全面的土地制度改革，
有可能在未来十年中发生。假若真如此，房地产业摆脱漫无边际的调控才有希望。专题分析
房产税改革正在路上
本刊综述楼市调控从紧的大背景下，备受关注的房产税再次明确方向。刚刚举行的国务院常务会议传递出消息，扩大个人住房房产税改革试点范围。房产税在上海、重庆先行先试已满两年，试点效果争议不断，但可以看出，房产税改革正在路上，并注定会在今后对楼市调控、百姓生活产生重要影响。
一、房产税推开是大势所趋
2011年1月，房产税开始在上海、重庆试点，方案不一。上海方案只针对增量，并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量。
对此，业内人士观点不一。财政部财科所所长贾康曾表示，试点最重要的任务不是筹集收入，而是意在调节市场，比如上海方案中有一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%，周边区域是0.4%，就差这么一点，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。
房产税的概念最早出现在中央层面的文件中是在2003年，距今已十年，当时还被称物业税。随后，房产税一词逐步取代物业税，并从最初的?研究开征?逐步走向?试点开征?。磨剑十年可见改革之难。
房产税讨论、争议、猜测一直不断，湖南、湖北包括北京也都曾有市场传闻将试点开征。从官方不断传递出的信息可以看出，房产税改革总体目标正在愈加清晰，即逐步向全国推开。
北京大学城市与环境学院教授满燕云表示，下一批试点的选择应该是具有典型性，且是前期做了较多技术准备的，这更有利于总结试点意义，但具体哪些城市能够纳入，还要由中央和地方政府的共同意愿来决定。
二、房产税推开仍有压力
1、改革的复杂性和敏感性
此前，国务院总理温家宝提出从中长期研究房地产税收制度改革。房产税改革的提法变成?中长期?，表明了房产税改革的复杂性，改革需要解决几个主要的问题。
首先是税率如何确定。房产税的征收是要达到调节贫富差距的目的。拥有房产越多的人，需要缴纳的税率也应该相应较高。但是多少算是高税率、如何征收、具体征收多少，这些问题都十分复杂。
第二，普通老百姓自己家里用于刚性需求、自己居住的那套商品房究竟应不应该被征收房产税。而且居住房的面积、设施等条件各有差异，所以如果仅按照房产的套数来收税也不符合客观实际，可能会遭到反对。
第三，国内各个地方经济发展情况不同，各个城市人均住房面积水平也不一样。在有些地方，老百姓的收入相对比较高、经济消费能力比较强，但是这并不意味着他们的人均住房面积就多。事实上，房价在经济发达地区是相对偏高的，所以仅以经济收入的水平高低来制定征收房产税的税率，也是不科学的。
经济发达地区与经济不发达地区、人口密集与人口相对不密集地区人均居住面积也不尽相同，所以征收房产税很难一刀切地来操作。温家宝总理强调房产税短期不能出台，要作中长期的打算，可能主要就是基于以上的几个原因。
2、房产税征收压力重重
专家指出，征收房产税政府方面也面临种种压力，不论是中央还是地方政府都有顾虑。现阶段，世界经济体的整个经济形势都不景气，我国的出口也受到影响。所以中国经济发展在很大程度上还要依赖拉动内需、靠国内消费者投资，而其中一大块就是房地产投资。
房产税的征收可能会起到抑制房价的作用，但随之而来的可能是开发商的积极性下挫。其次，房价的下降会直接影响土地价格。但地方政府在很大程度上是依赖出让土地使用权来拉动经济，所以此时征收房产税无异于给自身发展设臵障碍，并影响地方财政收入。
现在很多地方在搞基础建设，修建地铁、道路交通等，而这些都需要资金。目前地方政府资金来源很大的一块靠的是出让土地使用权。所以，目前为了保证财政收入的增长，不宜抑制房价。从中央到地方，在这个问题上都是顾虑重重。
3、理应不覆盖低收入人群
近日，国务院常务会议提出，继续做好房地产市场调控工作，扩大个人住房房产税改革试点范围。财政部财科所所长贾康表示：中国未来的房产税改革，绝不可能覆盖低收入人群。房产税改革应该是坚持只调节高端。
近些年来，有关房产税改革各种说法都有，其中一种说法是，房产税未来可能会普遍征收，包括一套房以及普通住房在内。这令不少仅仅拥有一套普通住房的民众颇感担忧。贾康的表态，无疑让不少仅拥有一套普通住房的中低收入人群悬着的心有所放松。
其实，房产税改革就其制度设计初衷来说，原本就是拟作为房地产市场调控的一项举措推出的。既然如此，房产税征收对象就只应该是那些拥有多套住房的炒房人员以及高端住宅拥有者。而那些仅拥有一套普通住房的中低收入人群，根本就不属炒房人员。所以，旨在调控房地产市场的房产税改革，自然也就不应将这部分人群纳入覆盖范围。
需要看到的是，广大仅拥有一套普通住房的人当中，不少人仅有的一套住房都是其常年节衣缩食、穷尽全部积蓄购买的。有些家庭甚至是耗尽了多代人的全部积蓄，或者多代人共同按揭购买一套房。对于不少家庭来说，支付仅有的一套住房的按揭款已令他们不堪重负，如果在此基础上还要向其征收房产税，无疑将会令其负担愈加沉重，这样也就必然会对民生起到损害作用。这显然是以改善民生为己任的政府所不当为的。
所以，房产税改革不覆盖低收入人群，只调节高端住宅与高收入人群，才真正契合房产税改革的初衷，同时也有利于维护住房消费领域的民生。
4、应实行差别房产税制度
有观点指出，上海、重庆房产税试点收效甚微，对房价影响不大，说明房产税楼市调控作用有限。上海、重庆房产税试点收效甚微的原因非常简单，即上海、重庆房产税试点覆盖面很小，且税负太轻。如果房产税覆盖面大幅扩大，税负大
幅提高，其效果很快就会显现出来。
还有观点认为，房产税全面改革不仅抑制不了房价，反而会助推房价，其原因是房产税纳税人可以将其缴纳的房产税转嫁出去。需要指出的是，中国推动房产税实质性改革，应防范房产税改革对楼市产生的巨大冲击。为应对1985年至1991年楼市泡沫，日本当时采取了房产税制度改革，结果房产税制度改革成为引发日本楼市崩盘的重要因素。中国应吸取其教训，采取差别化房产税制度，防范楼市因房产税改革引发的经济风险。
差别化房产税制度主要包括四个方面。一是设臵房产税起征点，各地根据当地的房价水平确定起征点，对未达到起征点的不征税，对超过起征点的全额征税，这样可以避免对中低收入者造成影响；二是将房产税改革与土地使用费结合起来，由于中国土地为国有，居民对土地只具有使用权，对居民按年征收土地使用费具有法理依据，故不能采取西方国家的房地产税制度，而应采取征收房产税与土地使用费相结合的制度；三是应采取累进税率，消除房产税的累退性，税负水平可以根据房价情况按年调整，房价涨的厉害的时候调高税负水平；四是改革路径采取先仅在一线城市全面推行房产税制度改革，再根据情况决定是否在二三线城市征收，这主要是考虑一线城市房价是中国其他城市房价的风向标，控制住一线城市房价，其他城市房价也就容易控制，同时又不会对中国整体楼市造成冲击。
三、楼市调控房产税更着眼长效
国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，扩大个人住房房产税改革试点范围。不难看出，在本次国务院确定的楼市调控政策中，房产税是作为?坚决抑制投机投资性购房?措施中的一项出现，与此并列提及的还有更加严格的限购政策以及?实施差别化住房信贷政策?。
房产税对房价的?震慑?作用为不少人所看重。眼下，尽管有严格的?限购?政策，但房地产市场升温迹象比较明显。数据显示，1月全国100个城市新建住宅平均价格环比2012年12月上涨1%，这是近两年来该数据环比涨幅首次突破1%，百城房价自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。在这样的背景下，国务院再次强调继续加强房产调控，既是对当前房价走向的一个回应，也是对房产税可以抑制投资性需求的间接肯定。
房产税在楼市调控中扮演的角色，这在业内已逐渐形成一定共识，那就是不可或缺，更偏重于楼市的长效机制建设。
正如搜房网总裁、中国房地产指数系统董事长莫天全所说，房产税对房地产、对房价的影响，短期内不会看出来，应着眼于长期。
毕马威华中区税务主管合伙人卢奕也认为，税收是十分严肃的事情，要有持续性，所以应该是长期执行的，税收不应针对调节短期行为，楼市出现的过热问题一定从增加供给、金融、税收等多方面去综合解决。
值得注意的是，我国房产税改革目前已被放臵在房地产税制整体改革框架中考虑。目前，我国房地产领域开发、转让环节的税种很多，收费也较多，且存在重复征税，所以房产税全国推开应该是建立在理清整个房地产税制的基础上。
趋势分析
看涨心态推高房价
“国五条”或为楼市降温
本刊综述最近，以北京为代表的一、二线城市房价大涨的报道不绝于耳，也让房地产市场充斥着紧张、恐慌、纠结的情绪。2月20日，国务院常务会议出台?国五条?措施，被业界称为稳定房价的?及时雨?，或成楼市?降温器?。
一二线城市?涨?声不断
从2012年四季度以来，我国房地产市场持续回暖，今年年初依然势头不减。中国指数研究院统计数据显示，春节期间，国内重点监测的27个主要城市同比去年春节期间成交量普遍上涨，楼市成交面积同比上涨的城市达到21个，其中14个城市成交面积同比涨幅超过一倍。中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中。伟业我爱我家市场研究院统计显示，1月上半月，北京二手房住宅交易均价达到25475元／平方米，比去年12月份上涨3.5%。而购房者表示，近期，房地产市场的火爆让准备买房者心急如焚。眼看着北京房价的一路上扬，最近的一段时间好像更疯狂，仿佛回到了楼市全面调控前的情形。
?心理战?成主要因素
南京某中介机构经纪人介绍，最近一段时间，业主随便提价现象时常出现，业主的心理预期越来越高。买卖双方玩起了?心理战?，但现在购房者大多弥漫着恐慌情绪，往往在心理战中败下阵来。业内人士指出，市场普遍存在?买涨不买跌?的心理，房地产市场更是如此。近期的大涨也是普涨态势下刺激了购房者的心理需求。购房者扎堆买房现象的出现一部分原因是刚需释放，其实也是盲目跟风的心态所致。中国房地产学会副会长陈国强表示，看涨的心理预期在一定程度上助推了当前楼市涨幅过快的局面。二手房业主不切实际地要价和购房者非理性购买充分说明预期对房价的重要作用。在当前市场非理性有所显现的情势下，政策出台对于非理性购房的抑制作用明显。
?国五条?或为楼市降温
在楼市上涨预期愈演愈烈之际，国务院常务会议于2月20日出台五项调控政策措施，明确了坚持调控政策不动摇、力度不放松，为稳定市场价格释放强烈信号，被业界认为是扭转市场预期的及时举措，将为近来?涨?势汹汹的楼市降温。?国五条?不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容对稳定房地产市场意义重大。中原地产市场研究部总监张大伟也指出，?国五条?的出台对购房者、市场的心理影响较大。知名财经评论人吴其伦指出，新?国五条?将抑制房价上涨势头，甚至将促使房价下跌。
延伸分析
金融地产跨界加速
房企金融或为扩充道路
本刊综述眼下正是房地产行业的回暖周期，部分房企却纷纷?不务正业?玩起了金融。另一方面，保险公司也进军大型地产项目，金融地产行业的?跨界?正在加速。分析人士指出，涉足金融的房企更多是利用金融业务获得融资渠道或者获取拿地资格，为主业?铺路?，而险企进军地产行业则更多看中了目前地产行业相对较高的利润率，欲在其中?分一杯羹?。
金融地产跨界加速
日前被业界热议的?三马?合谋成立的保险公司，其背后神秘富商董事长欧亚平实际上是深圳百仕达控股主席。目前，欧亚平拥有香港百仕达控股公司66.7%的股份，作为众安在线财产保险公司的参股方代表，他借此将由地产业务转入金融保险领域。2012年12月，唯一一家总部在广州的地方寿险公司珠江人寿正式成立。按照珠江人寿内部人士的说法，珠江人寿将借助珠江投资控股旗下的商业地产项目进行创新营销并大力发展养老与健康产业。保险行业方面也在加速前进，如在去年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。去年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区破土动工；7月，中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区；8月，中国人寿表示其已取得不动产投资牌照，欲进军房地产行业。此外，去年11月，国寿（廊坊）生态健康城开建。
房企玩金融多为主业?铺路?
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析指出：据了解，广东上市的房企抢着进入金融，尤其是保险领域，主要是为了给地产这一主业铺路。房企通过进入保险行业，可以抢到险资这块?蛋糕?。在目前房地产开发贷款依然比较紧张的情况下，有了金融相关产业，可以有望达到融资的目的，有助于缓解房地产企业的资金紧张状况，而保险业相对属于金融领域中门槛较低的行业，因此房企更喜欢?绕道?保险。根据首批拍地情况来看，广州市国际金融城首批推出的4幅地块，均为商务设施用地、商业设施用地，竞买人都要求是金融机构或投融资类企业。因此如果房企手头有一定的金融产业，等于拥有了进入金融城的?敲门砖?。
保险欲借地产推广业务
2012年7月25日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化，如其中在?新兴战略产业基金?方面，就明确了保险公司可以对养老产业进行股权投资。但《通知》中?防止以养老项目名义建设和销售商品房?，?防范以自用项目名义投资不动产?两条新规，被认为将对未来的房地产市场产生较大影响。业内人士认为，地产资金进军保险还因为保险业可借助地产资源进行业务推广。专家也指出，险企进军地产行业则更多看中了目前地产行业相对较高的利润率，欲在其中?分一杯羹?。
美元走强或致房地产风险加大
两会将决定未来走向
本刊综述日前，美联储或将提前退出QE的预期再度升温，导致美元大幅上涨，而日本、英、欧等央行联合推行宽松货币政策而引发的?货币战?也为强势美元奠定稳固基础。业内人士认为，对中国而言，美元走强将加快国际资本的流出，中国经济增长将面临较大压力，特别是房地产行业将面临泡沫破灭的风险，两会将决定未来走向。
大宗商品价格走弱
虽然刚刚结束的G20对?货币战争?的担忧选择了?失声?，但全球央行都在竞相印钞已是不争现实。日元疲软，流动性转向将会增强美元的升值趋势，目前美元兑日元已创下近2年半以来新高。同时，由于日元在美元指数中有15%的权重，日元大幅贬值在一定程度上也减弱了美元跌势，为下一步美元指数走强奠定了基础。美元汇率升值和美元市场利率飙升，将导致石油、基础金属和贵金属等大宗商品价格都可能处于弱势，全球资金回流美元资产，从而对中国等新兴市场的资本账户带来压力。业内人士指出，随着国外热钱和国内金融资本甚至产业资本外流，中国经济发展10年来积累的泡沫将被无情刺破，届时，房地产行业和金融行业将面临巨大的危机，通缩也不是不可能。
房地产风险加大
在中国城市化发展的进程中，房地产行业走过了黄金10年，但也存在不小的泡沫。如果热钱流出中国市场，房地产泡沫可能面临破灭的风险。自去年底以来，国内地产商也在加速印制?美元债券?。2013年以来，上市房企的发债次数明显增多，发债规模明显增大。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，总体来说，海外融资不会比国内的人民币融资成本便宜。但现在是一种特殊状态，全球的流动性出现了暂时性充裕，热钱泛滥导致海外融资成本下降，使得当下成为进行海外融资的合适窗口。但是如果美元走强，将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。而且国际热钱流出中国市场，会加剧房地产企业?钱荒?窘境，房价下跌，房地产市场面临颓势风险，从而伤害中国经济。
两会将决定未来走向
中信建投认为，未来楼市成交可能低于预期，房价上涨风险增大。一方是近期的成交已经部分透支了未来的需求，再者价格的上涨也在挤出部分刚需，加之价格的上涨带来的政策预期会使得部分需求重新进入观望。房价方面，库存预期的持续下降，近期成交大多在消化前期的库存，担心进入3月份后房价加速上涨，此时正面临着两会这个重要的时间窗口，因此未来一段时间地产的总体环境并不好。摩根大通董事总经理李晶也坦言，如果未来6-9月房价过快上涨，那么政府或有出台诸如扩大房产税征收范围、更加严格执行限购令等措施的可能。目前房地产市场价格已经有所上升，而一旦房地产价格涨起来，将对投资者、消费者心理造成一定影响。在未来数月，如果保持现在趋势不变的话，中国房地产市场将不排除会出现过热的现象。
本周重点
【政策指向】
国务院：房价上涨过快地区应及时采取限购等调控措施
中国国务院日前召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
此外，会议重申商品住房限购措施，表示坚决抑制投机投资性购房。对于已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
而其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。同时，会议明确，严格实施差别化住房信贷政策。
北京：土地不供保障房禁供商品房
北京市住保办近日表示，今年北京市计划建设筹集各类保障房16万套，其中保障房土地供应各区县须在二季度前完成，否则将不得供应商品房用地，并暂停土地一级开发授权。
2013年各类保障房竣工任务为7万套，并继续推进1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工作。土地方面，北京市政府明确要求优先安排保障房供地，确保住宅供地的50%以上安排用于保障房建设，特别是部分城市功能拓展区和城市发展新区要从全局出发增加供地，承担?全市统筹?供地保障任务，不得变相推诿、打折扣。
北京市政府要求，各区县必须在一季度内明确供地计划，二季度完成土地、规划手续，三季度必须确保工程全面开工，对于没完成保障房供地的区县，将不得供应商品房用地，暂停土地一级开发授权。
天津：限价房出租不得经营商用
天津市国土房管局日前表示，在已出台的政策法规中，并没有明确限制限价商品房出租的条款。因此，限价商品房出租并不违规。同时，根据我国《物权法》规定，出租后使用人不能更改房屋用途，用于经营或商用。
2008年市政府印发的《天津市限价商品住房管理暂行办法的通知》明确提出，?限价商品住房购买人在交纳契税满5年后方可上市转让（继承除外）。房地产权属登记机构办理限价商品住房转移登记时，在登记簿及权属证书的记事栏上分别记载‘限价商品住房’字样和准许转让日期，即购买人交纳契税满5年的日期。?
楼市调控需要组合拳
本刊讯著名财经金融评论家余丰慧日前表示，楼市调控需要组合拳。
房地产调控又到关键时刻。从国家统计局1月份70个大中城市房价数据看，房价涨幅在扩大，环比同比齐涨态势在形成，一线城市成为房价上涨的?带头大哥?。
在如此关键时刻，有一种糊涂认识弥漫市场，误导舆论和决策层，那就是?房价尚不具备全面大幅反弹的基础?。
这是一种糊涂认识。房价确实存在着两极分化。但必须清醒地认识到，只要一、二线重点城市房价照目前这种涨势继续下去，那么，很快就会蔓延到其他城市。房价两极分化状况只是暂时的，很快就会消失，全国房价普涨将很快出现。待售面积再多，一旦房价大幅上涨态势形成，将会出现一边各种需求恐慌性入市，另一边存量房捂盘惜售，形不成新增供给量，进而更加推高房价。再者，从土地市场火热、准?地王?不断涌现看，有这么高的地价，必将有更高的房价。地方政府土地财政、房地产税收和GDP的观念根深蒂固，对推高房价有内在动力和巨大利益驱使。
房姐、房妹、房叔、房婶事件告诉我们，国内楼市调控过分强调经济规律、经济手段是不行的，因为推高房价的因素是非正常的需求。经济手段、行政手段和法纪手段多策并举，组合拳重拳出击才能取得效果。
中国房价暴涨暴跌都有巨变
本刊讯资深地产评论家朱大鸣日前表示，中国房价暴涨暴跌都有巨变。
对于房地产未来的预期，相对混乱，有的预期大城市房价将会旱地拔葱，也有的预期中小城市会崩盘。这些预期也有现实的基础，有些城市房子转手就赚几十万；另一方面，空臵率很高的城市出现了?鬼城?现象，而且这种鬼城现象还在持续蔓延。
国家统计局发布的数据显示，北上广深四大一线城市环比涨幅也有所扩大。可以明显地看出，一线城市房价确实蕴藏着暴涨的基础。新?国五条?虽然可能会暗藏杀机，但市场反应依然认为这是老调重弹。中西部地区的房价被过度透支，供给大幅度增加，需求却难以有效提升，稳定这些地区的房地产市场任务要比一线城市繁重很多。
虽然一线城市和三四线城市所面临的难题并不一样，但有一点是一致的，很显然，中国房价已经被严重透支了，如果再发生暴涨现象，不仅仅对中国房地产来说是一场大灾变，还很可能酿成社会经济大灾变。
中国楼市最大的悬案是，暴涨只不过为更大暴跌埋下祸根而已，暴跌会给中国带来难以预料的变局，因此，房地产市场已经不仅仅用市场规律就能解决的问题了。
未来把握开发节奏是关键
本刊讯住建部政策研究中心主任秦虹日前表示，房企未来把握开发节奏是关键。
我国仍处于住房需求增长阶段，70%的需求是由新建商品住房满足的。未来支撑房地产市场的需求主要来自三方面：首先是城镇人口的增加。这不仅仅指城镇化，还包括中小城市人口向大城市集中的过程。
其次是改善性需求。目前我国城市中有32%的家庭人均住房面积只有20平方米。最后是家庭结构的变化，年轻人独立居住的愿望增强等加速了家庭小型化趋势，过去10年，仅家庭结构变化就导致住房需求增长10%。
一直以来，我国住房市场是多种需求并存的，有初次臵业需求、改善性需求和拆迁需求等，也有投资、投机和炒房的需求。未来在投机炒房的需求上，政府会持续地给予政策限制和管理，同时满足合理的住房需求。房价上涨没那么快，投机需求自然会撤离房地产市场。
目前全国住房竣工面积的基数已经很大，未来房地产市场不可能再维持过去黄金十年的高速增长。如何应对这种变化，首先政府要做好城镇化这篇文章，不能单纯刺激房地产和土地市场；第二，企业要做好产品和服务创新；第三，企业今后应选择人口聚集快的地方进行房地产投资。
人们生活幸福指标越来越低
本刊讯上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭表示，十年房价暴涨，人们生活幸福指标越来越低。
近十年以来，中国房价呈几何态暴涨，只有三种人获益：一是拥有多套住房的富人；二是入市早且撤退及时的炒房者；三是本世纪初首批购房者。
而对于广大中等收入、中低收入、低收入这三类群体来说，房价持续快速上涨，使他们越来越被边缘化，生活幸福指标越来越低。十年来，他们中的大部分人，住房面积应该有所增加，但他们的财产性收入很少，与那些有房的、有大房的、有多套房的、炒过多套房的人相比，财富差距以?高铁速度?在拉开。
在这一过程中，主要有两件事没做好。一是住房保障滞后了。1998年房改时，中央要求各地进行住房保障，可地方政府光顾着搞商品化住宅了。2007年在中央严令之下，各地才重新?补习功课?，2008年后才开始大力建设。
二是调控房价不得力，措施多，但欠精准，手忙脚乱，比如2004-2006年失误地抑制了市场供应。最后，临时性管制措施偏多，长效机制、顶层设计，制度推进缓慢。这些不足将会导致民众的居住幸福感出现巨大落差。
中指院：市场短期料将受压
中国指数研究院日前发表研究报告称，自国务院总理温家宝主持召开的关于研究部署房地产市场调控工作国务院常务会议后，房地产市场短期内将受到挤压。
报告认为，虽然限购等政策并不是新政策，但此次会议提出?已实施限购措施的城市，要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施?，预计未来一段时间，限购政策仅在部分区域或房源上实施的城市，可能会完善相关政策，其他城市也将严格执行已有政策，这将对市场短期运行带来一定负面影响。
此外，最近多个城市微调公积金贷款政策，如金华、昆山、东莞三地已陆续收紧公积金贷款政策，或提高申请贷款缴存年限，或降低贷款最高限额等。
分析还认为，近期各地房价地价反弹势头比较明显，是此次加强楼市调控政策措施出台的?推手?。数据表明，百城指数环比涨幅超过1%，可能是新政策出台的关键点，近几年来都如此。
中国房地产指数研究院预计，未来房地产政策方面，支持自住需求和抑制投机投资性购房两手都要抓。
调控政策本身未有突破，但讯号意义强烈。本次会议提出的5个方向，并未突破2011年?国八条?的大方向，仍然延续限购、限贷、房产税等手段。但会议对房地产调控的再次坚持彻底打消了市场对政策放松的幻想，?从紧?将是新一届政府在2013年继续贯彻的基调，两会后新政具体落实值得关注。
限购、限贷等手段可以在一定时期内较为有效地抑制投机投资需求，从而保护合理的自住及改善性需求，但从长远来看，在调节收入分配体制、全面提高人民收入水平的基础上，以房产税为突破口完善房地产税收体系，建立个人住房信息系统，通过种种长效机制保障市场自身平稳健康运行，才能充分地、合理化地满足市场各类需求，真正达到房地产调控的目标。
短期来看，房产税试点范围如何扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场短期运行带来一定压力。但住房需求的根本动力仍在，只要房价平稳，经济平稳，市场需求依然广阔。正如历年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改变住房需求的根本动力，此次会议也指出?短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变?。
中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的原动力。报告依然看好未来10年中国房地产市场的发展，只是相关各方都应该降低预期，房地产业过去十多年高周转、高杠杆、高利润的?三高?模式已经结束，分化、调整、转型将是未来10年的关键词。
2012年1-12月重庆市房地产市场运行分析
2012年，房地产市场调控政策环境仍保持较为严厉态势，上半年重庆市房地产开发市场建设投资有所放缓，销售市场仍呈疲软态势，企业资金状况显现出优化预期。而6、7月份央行的两次降息以及首套房贷款优惠政策的重启，为全市房地产开发市场稳中有进注入了强劲动力，下半年重庆房地产开发市场呈现出建设投资缓步加速，销售市场节节开花，资金状况全面好转的发展势头。 一、房地产开发投资完成情况
自2011年初调控政策环境逐渐严厉以来，重庆房地产开发投资增速逐步回落，自2011年2月的高点52.8%一路回落至2012年6月的低点19.7%，之后于2012年9月回升至26.8%后渐趋平稳，2012年房地产开发投资完成2508.35亿元，增长24.5%，与五年的平均增长速度24.2%相比，高0.3个百分点。从全市房地产开发投资增速波动中既能看出宏观政策调控的清晰痕迹，又是全市房地产开发市场稳中有进平稳健康发展趋势的显现。
图1：2010-2012年1-12月重庆市房地产开发投资及增幅
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6121824303642485460房地产投资住宅投资住宅投资增幅%
数据来源：国家统计局
从开发投资构成来看，2012年上半年，全市房地产开发企业建安投资707.53亿元，同比增长18.1%，较同期开发投资增速低1.6个百分点；下半年房地产企业建安投资加速，2012年全年全市房地产开发企业建安投资1789.14亿元，增长27.0%，较同期开发投资增速高2.5个百分点，较上半年加快8.9个百分点，占全市房地产开发投资比重为71.3%。建安投资权重较高、增速加快，成为促进房地产开发投资触底反弹的主要动力。
从开发投资房屋类型来看，2012年房地产开发企业完成商品住宅投资1706.77亿元，同比增长18.7%，占全市房地产投资比重为68.0%，较2011年回落
3.4个百分点，是直辖以来仅有的三次回落中幅度最大的一次，前两次分别为2002年较2001年回落3.1个百分点和2004年较2003年回落0.5个百分点。近两年来，商业类房屋开发投资增长较快，其中2011年办公楼开发投资增长67.0%，商业营业用房开发投资增长62.2%，分别较同期房地产开发投资增速高42.6和37.8个百分点。2012年该类房屋开发投资持续增长，其中办公楼开发投资101.61亿元，增长92.9%，首次突破百亿元大关；商业营业用房开发投资307.50亿元，增长41.0%，首次突破三百亿元。
三、房地产市场供给情况
新开工面积减少是上半年全市房地产开发投资增速放缓的主要原因之一，近期新开工面积降幅的不断收窄则成为开发投资增速稳中有进的重要支撑，2012年全市商品房新开工面积5813.48万平方米，同比下降14.8%，下降幅度较上半年减小8.2个百分点，较一季度减小18.4个百分点。其中商品住宅新开工面积4345.14万平方米，下降16.7%，下降幅度较上半年减小7.0个百分点，较一季度减小19.9个百分点。
同期，全市商品房施工面积22009.03万平方米，同比增长7.9%，其中商品住宅施工面积16997.85万平方米，增长6.7%。商品房竣工面积3990.63万平方米，增长16.5%，其中商品住宅竣工面积3386.35万平方米，增长19.8%。
图2：2010-2012年1-12月重庆市施工面积及增幅
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-44-28-1242036526884100施工面积新开工面积
数据来源：国家统计局
四、房地产市场销售情况
重庆市商品房销售市场经过十多年来的快速发展，当前显现出逐渐成熟的标志，在宏观调控政策依然严厉的环境中，市场消费行为理性回归，需求增长速度有所放缓。2012年，全市商品房销售面积4522.40万平方米，同比下降0.2%，继续保持2012年以来?零增长?附近波动的态势，全年最低增速为-4.0%，最高增速为3.5%。
1、主城区引领全市商品房市场年末各月节节高
从单月销售面积的成绩来看，在2012年宏观政策总体保持调控基调，小幅预调微调的背景中，年末各月重庆房地产销售市场在主城区销售放量的引领下表现不俗。
首先是?金九?旺季行情名不虚传。主城区2012年9月商品房销售面积204.20万平方米，同比增长2.7%，环比增长65.0%，全市同期商品房销售面积430.11万平方米，环比增长19.7%，较上年同期增长3.0%。
其次是11月份的秋季房交会为刚性需求的再次释放创造契机，当月主城九区商品房销售面积达223.07万平方米，在此带动下，全市同期商品房销售面积达519.18万平方米。
最后是年末?翘尾?及年度销售目标完成在即的双因素影响，12月主城九区商品房销售面积377.81万平方米，全市销售面积706.50万平方米。 2、区域热点轮换规律较为显著 近年来，全市商品房销售区域性差异比较明显，区域热点轮换规律较为显著，自2007年到2011年，随着全市?二环八射?交通枢纽的建设完工，?一小时经济圈?中除主城九区以外的其他区县和?两翼?地区均迎来了区位优势提升的机遇，商品房销售市场迎来可喜的发展，商品房销售市场得以高速发展，但市场的扩容也导致房价有所上涨，而主城九区则在持续的宏观调控中价格有所回落，一涨一落之间，上述区域的相对价格优势被消除，导致拥有全市经济、政治、文化核心区位优势的主城九区成为2012年市场销售热点。
自2007年以来主城九区商品房销售面积所占比重持续下降，于2011年上半年宏观调控最为严厉的同时达到历史低点仅为41.8%，之后到2012年上半年持续回升一年的时间后市场份额重回一半以上达50.6%。而到2012年年末，主城九区商品房销售市场份额再次回落至48.3%，极有可能是本轮主城九区?井喷?行情之后房价有所回升，其他区县价格优势再次显现的原因。因此，在宏观政策环境相对稳定的背景下，主城九区的区位优势和其他区县的价格优势轮流显著，将成为决定全市商品房销售市场区域热点轮换规律的主要因素。
图3：2010-2012年1-12月重庆市商品房销售情况
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数据来源：国家统计局
2012年1-12月房地产开发企业资金来源
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
目前房地产开发企业 面临的困难和存在的问题 在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力： 一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。 与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。 二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。 由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！
开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。 三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！ 四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
房地产企业成本管理的特点 一、房地产企业的成本特点 房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，
运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。 二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。 （1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条
目前房地产业存在的主要问题 2003-7-15 9:20:16浏览次数:584近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，已给房地产信贷增加了许多风险。 目前，房地产开发运作中存在四个主要问题： １、开发商良莠不齐，自有资金严重不足。目前全国房地产开发企业大大小小超过３万家，但有资质、实力强的企业并不多，在３万家开发企业中，只有５０多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至１０多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到３０％的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足１０％。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款（约有７０％也为银行贷款），在几乎所有的房产开发公司的资金来源中，银行贷款占到６０％以上，甚至高达８０％以上，信贷风险可见一斑。 ２、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在每平方米７０００元以上的白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。 ３、假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。
应掌握的基本概念：(以下内容将包含在选择、填空和问答题中） 1、项目的定义 一般认为：项目是一个组织为实现自己既定的目标，在一定的时间、人员和资源约束条件下，所开展的一种具有一定独特性的一次性工作。 2、项目管理的定义 1.项目管理是使用各种管理方法、技术和知识为实现项目目标而对项目各项活动所开展的管理工作。 2.项目管理涉及到对于项目或项目阶段的起始、计划、组织、控制和结束这样五个具体的管理过程（或内容）。 3、一个项目可以划分为四个主要工作阶段： 1.项目的定义与决策阶段 2.项目的计划和设计阶段 3.项目的实施与控制阶段 4.项目的完工与交付阶段 4、现代项目管理知识体系的构成 按照PMI的体系可以划分为如下九个主要的方面。 1．项目集成管理 确保各种项目工作和项目的成功要素能够很好的协调与配合，以及相应的管理理论、方法、工具。 2．项目范围管理 计划和界定一个项目或项目阶段需要完成的工作和必须要完成的工作的管理工作的理论、方法、工具。 3．项目时间管理 又叫项目工期进度管理，是有关如何按时完成项目工作的理论、方法、工具。 4．项目成本管理 又叫项目选价管理，是如何在不超出项目预算的情况下完成整个项目工作，所需的管理理论、方法、工具。 5．项目质量管理 如何确保项目质量，以及保证项目质量所需的管理理论、方法、工具。 6．项目人力资源管理 如何更有效地利用项目所涉及的人力资源，以及在项目人力资源管理方面所需的管理理论、方法、工具。 7．项目沟通管理 如何有效、及时地生成、收集、储存、处理和最有效的使用项目信息，以及在项目信息和沟通管理方面所需的管理理论、方法、工具。 8．项目风险管理 如何识别项目风险、分析项目风险和应对项目风险，以及项目风险管理所需的管理理论方法、工具。 9．项目采购管理 也叫做项目获得管理，是有关从项目组织外部寻求和获得各种商品与劳务的管理，以及这一管理所需的理论、方法、工具。 5、项目管理过程 一个项目的全过程或项目阶段都需要有一个相对应的项目管理过程。这种项目管理过程一般由五个不同的管理具体工作过程构成。 1．起始过程 它包含有：定义一个项目阶段的工作与活动、决策一个项目或项目阶段的起始与否，以及决定是否
房地产企业开发建造及直接经营的对象就是房地产。从物质层面上看，“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体;从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”，而从经济层面上看，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地产。地为房载”，房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。 一般情况下，人们所说的房地产专指城镇房屋和土地，因此房地产也被称为城镇房地产。以商品房屋用途为标准，房产又有商品住宅和非商品住宅之分。其中，商品住宅包括普通商品住宅·经济适用房和别墅·高档公寓；非商品住宅则包括写字楼·商业营业用房等。 房地产行业的特点 在房产、地产的开发和经营中，房地产业是基础建设行业，它属于固定资产投资领域，极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此，就像国民经济一样，房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此，房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。 房地产和其他许多国民经济的行业之间都有着密切的关系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，它们都与房地产业密切相关。统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中，因此，房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的比例达到了1：1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售。并且房地产业的发展也能催生一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产业所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济做出很大的贡献，据统计，当下的中国房地产业对国民经济的贡献率为1——1.5个百分点，即在目前中国8%的GDP增长速度中，有1%——1.5%是来自房地产业的贡献。 由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异是，他不可能如同其他商品那样，通过其自身在这些地区之间的流动来缩小，甚至抹煞这种不平衡与差异。房地产市场的供求状况主要受制当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会较高，该地区的房地产市场需求也就因此而增大，故而房地产价格提高，该地区的房地产业的发
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
项目投资的基本概念 黄大方 一、项目投资的相关概念 1、投资主体 投资人或从债权人也可以作为项目的投资主体（间接投资主体）。这三种人都要从各自的立场分析评价投资项目。 企业项目投资的直接投资主体就是企业本身。 2、项目计算期 项目计算期是指投资项目从投资建设(建设起点)开始到最终清理(终结点)结束整个 过程的全部时间，包括建设期和生产经营期。 n ＝s+p 从上述数轴中应该明白六点：建设期起点（项目计算期起点）；建设期终点（经营期起点）；经营期终点（项目计算期终点）。 NCF1 ：第1年现金净流量( 假定其全部发生于第1年末现金净流量) NCF2：第2年现金净流量(假定其全部发生于第2年末现金净流量) 注意NCF 与N 、S 、P 之间的换算关系如某项目建设期为3年，生产经营期7年，则： NCF9=NCF （3+6）表示项目计算期第9年，也是生产经营期第6年的净现金流量。 如某项目建设期为3年，生产经营期7年，则：项目计算期第7年即为生产经营期第4年（7-3）；生产经营期第2年即为项目计算期第5年（3+2）。 3、投资项目的有关价值指标 1）原始总投资等于企业为使项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而垫支的全部现实资金，包括建设投资（固定资产投资、无形资产投资、开办费投资）与流动资金投资。原始总投资可以一次投入，也可以分次投入。 2）投资总额等于原始总投资与建设期资本化利息之和，其中固定资产投资与其资本化利息之和称为固定资产原值。
投资决策中的现金流量，通常由以下几个方面构成： 1、初始现金流量 初始现金流量是指项目开始投资量发生的现金流量。包括： （1）固定资产投资。 （2）其他长期资产投资。 （3）流动资金投资。 （4）原有固定资产的变价收入。 2、营业现金流量 营业现金流量是指项目完成后，就整个寿命周期内由于下沉生产营业所带来的现金流量。此类现金流量可按年计算。其值等于营业现金收入减去营业现金支出和 税金支出后的差额。 应该注意的是，定期损益计算的净收益和营业上实际发生的现金流量是有所不同的。因为根据权责发生制进行定期的损益计算，费用中包括了非现金支出的部分（主要是折旧费、摊销费和利息费）。因此，以定期操作益计算的净收益为基础，可按下式调整计算现金流量： 营业现金流量=定期操作益计算的净收益+非现金支出的成本费用 3、终结点现金流量 终结点现金流量是指项目经济寿命终结时发生的现金流量。主要包括 a)固定资产的变价收入或残值收入 b)原垫支的流量资金回收额。
年前，据中国指数研究院提供的数据显示，万科、绿地、保利三家房地产公司2012年的销售业绩成功超过千亿之外，中海、恒大、万达、中海外三家房企销售金额也均在90 0亿元以上，绿城、华润也跻身五百亿的阵营等等，以及一些没上榜的但确是高赢利的港企、外企房产公司都是怎么赚到这么多钱呢？或者在他们十余年甚至更长的发展阶段怎么保持稳定发展、持续进步的呢？笔者愿从宏观整体的角度，剖析他们的赚钱方式，希望能够给正在成长中的中小的房企和从业人士一些经验的借鉴和启迪。 三大主流的盈利模式 1、销售主导型企业盈利模式 代表企业：万科、中海 <万科> 是一家专注（专业）做中档住宅地产的房产开发公司（现在也有少量的商业地产项目），由于它的专业以至于可以把房子这样的产品，用工厂的方法来进行生产。它把房子这样一种难以标准化的产品尽量进行分解，使每一个被分解的部分尽量适应于标准化生产，这样房子这种产品就可以大规模、高效率、低成本地进行生产，再加上在万科成长的历程当中，始终坚守精心选地、注重品质、强调管理的原则，保证了战略的层面的正确性。较低成本、较高售价，自然就产生了较高的利润，而团队的高素质、管理的高效、优秀的文化，也会将企业的发展速度和规模提升上去。总之，万科用一整套完善的运作体系在中档住宅地产领域“玩得”如鱼得水，并成就了万科近几年始终占据着中国地产企业的第一把交椅的位置。
<中海> 从规模上来说比万科还差了很大一截，甚至2012年销售额都没有进入千亿 的阵营（2012年中海销售额为896亿元），但是它的利润在中国的房企里却是第一位的，2012年上半年的利润达68.7亿元，（同期万科37.3亿元），全年实现120亿元应该 是不成问题的，同时利润继续是万科的两倍也几乎是不成问题的（2011年中海也是万科 的两倍）。 “理科生”、“精算专家”都是业界给中海的赞誉，也正是由于“理科生”的血统，才成就 了中海在香港和内地不断打造了一个个高品质的中高端的豪宅、别墅；也因为“精算专家” 的美名，使它始终坚持低价拿地（绝不拿地王、不拿成熟高价地块），精工细作，严控营销、管理费的工作原则。与万科相比，中海更注重成本和品质，加上主打高附加值的高端 市场，利润高于万科也就成了顺理成章的事情了。 销售主导型的房企的总体特点是：以住宅地产或小面积的写字楼产品为主打，由于住 宅产品占绝对的比例，不需要后续的经营，所以生产的产品基本都要进行销售。由于相对 商业地产产品，建筑物业简单、市场需求市场巨大，所以适宜大规模、快速的生产，这也 就是为什么全国千亿企业的三巨头都是以住宅为主的销售主导型企业。 2、经营主导型企业盈利模式 代表企业：恒隆、太古 <恒隆> 是著名的港资房地产企业，其在大陆经营得最为出色的是上海的恒隆广场以 及港汇恒隆广场，在2010年前恒隆在内地只开发了这两个物业，经过精心的打造，现在
房地产企业经营的几个特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同，根据对房地产企业经营的总结概括；其经营特点主要有以下几点： 1、开发经营的计划性 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2、开发产品的商品性、单件性及不可移动性 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性 所谓复杂性包括两个方面： （1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 （2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4、开发建设周期长，投资数额大 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5、经营风险大 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 （注：素材和资料部分来自网络，供参考。请预览后才下载，期待你的好评与关注！）
论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用 [内容摘要]：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。 [关键词]：房地产征管问题对策 [正文] 随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。 一、房地产行业税收管理存在的问题 （一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重 1.倒挂往来，随意调剂收入 在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。
2.弄虚作假，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 3.以房抵债、抵费用，不计销售收入 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。 4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商
房地产开发的特征 房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时有在城市建设担当着重要的角色，因而房地产开发具有自身的特征。 一、房地产开发基本质的特征是综合性 首先，综合性是房地产开发的重要要求。现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。尤其是住房开发，更要体现以人为本，以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。 其次，综合性还表现为开发过程工作关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发最佳方案。
此外，房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、区情，发展速度过快或过缓，规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。 二、房地产开发过程具有长期性。 房地产开发从头资本到资本回收，从破动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段、销售阶段等，尤其式建筑施工阶段，需要集中地力量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品，并且这一过程与资金是否及是到位关系很大，因此正个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要的2年-3年时间，规模稍大的综合性项目需要4年-5年，而一些成片开发的项目需要的时间更长。 三、房地产开发具有很强的时序性 尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从事务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋出租受管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理，使很多工作受到审批必要有周密的计划，使各个环节紧密衔接，协调进行，以缩短周期，降低风险。 四、房地产开发具有很强的地域性 房地产是不可以动的，由此而使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微
我国房地产开发企业面临的问题及对策 【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。 【关键词】房地产行业房地产企业问题对策 一、引言 随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。 二、房地产业现状分析 （一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”
的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。 （二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。 （三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。 三、房地产开发企业存在的问题 （一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。 （二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产
资产管理的几个主要概念解析 一、低值易耗品与固定资产的区别 固定资产是使用年限超过一年的房屋，建筑物，机器，机械，运输工具以及其他和生产经营有关的设备，器具，工具等资产，不属于生产经营的主要设备的物品，单位价值在2000元以上，使用期限超过2年的也应作为固定资产！ 低值易耗品从其价值标准来看,指单位价值在10元以上、2000元以下,或者使用年限在一年以内,不能作为固定资产的劳动资料。一般可以分为以下几大类：(1)经营用具，指经营中使用的各种用具如清洁器械、消防器械、绿化器械等(2)管理用具，指企业管理中的各种家具用具，如保险柜、沙发、椅子、桌子、自行车等。(3)包装容器，指物业管理企业在经营过程中使用的周转箱、包装袋等。(4)其他用具，指不属于以上分类的低值易耗品。 二、不动产和固定资产的区别 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 在中国的会计制度中，固定资产通常是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具和工具等。 三、固定资产与存货的区别 1、企业的资产主要有两部分组成：一是流动资产；二是固定资产，当然还有无形资产等。 2、而固定资产主要是由固定资产净值（原值扣除累计折旧）、在建工程和固定资产清理等组成。 3、而存货是流动资产的重要组成部分，它主要包括原材料、辅助材料、低值易耗品、燃料、发出商品、在产品、产成品等组成。 4、固定资产和流动资产的主要区别在于：固定资产在生产中损耗的价值是通过折旧的方式逐渐的摊到被生产加工的产品中去，通过产品的销售，取得货币资金，使自己的价值逐渐的得到补偿。而流动资产如原材料一旦投入生产，就会改变其原始的形态，被消耗的价值一下子就转移到产品成本中，是商品成本的主要组成部分。 四、怎样区分固定资产和长期待摊费用 长期待摊费用是具有融资性质的一类支付款项，固定资产是企业拥有的，用来加工生产、提供劳务或经营租赁使用的实体资产； 具体区别如下： 长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在1年以上的各项费用。 长期待摊费用不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销，具体包括租入固定资产的改良支出及摊销期限在一年以上的其他待摊费用。 固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的，价值达到一定标准的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
我国房地产业的特征和发展历史 房地产业的特征 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。从房地产价值的角度来看，主要有以下十个特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值量大、流动性差、保值增值性。 房地产的这些特性决定了房地产业具有明显的行业特征，主要表现为： 1. 受土地高度制约，区域性强 土地是承载房地产的基础，也是进行房地产开发的先决条件，土地的供应量、出让地价的高低等因素直接影响房地产业的发展。 土地的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发，所以从严格意义上来说，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个区域性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区各不相同。 2. 受资金高度制约，对金融机构依赖性强 房地产的价值量大的特点，使得房地产开发资金需求量大，一般房地产项目的开发，少则需要几千万，多则几个亿甚至上百亿，房地产业受资金高度制约。由于房地产开发企业自有资金的有限性，所以从前期开发到后期销售，处处离不开银行贷款的支持，我国法律规定开发企业的自有资金比例不得低于30%，这也意味着70%的资金可以通过融资获取。目前，我国房地产企业的平均资产负债率超过70%，许多房地产开发都是通过大量的资本运作来获取资金上的支持，这就使房地产业对金融机构的依赖性十分之强。 3. 周期波动性大，高收益、高风险 从国外房地产市场发展历史来看，房地产是典型的周期性行业，在不同的时期呈现明显的上下波动特征。一个完整的房地产循环周期分为扩张、收缩、衰退、复苏四个阶段。
基础知识-资产管理与资产 评估
目录 一、一般与公司资产管理及资产评估岗位相关的岗位职责及任职条件 (2) （一）岗位职责 (2) （二）任职条件 (3) 二、国有资产管理的基本知识 (3) （一）任务 (4) （二）界定 (4) （三）理论分析 (5) （四）存在的问题 (5) 三、国有资产评估基本知识 (6) （一）概念 (6) （二）对象与范围 (7) （三）程序 (7) （四）遵循的原则 (8) 四、资产评估（广义的，大概念的）的基础知识 (8) （一）概念 (9) （二）特点 (9) （三）产生 (9) （四）种类 (10) （五）规则 (11) （六）基本方法 (12) （七）立项 (14) 五、与国有资产相关的资产管理和资产评估法规文件 (14) （一）主要文件 (14) （二）文件内容见附件2-与国有资产管理和国有资产评估有关的法规文件 (15) 一、一般与公司资产管理及资产评估岗位相关的岗位职责及任职条件 （一）岗位职责 1、制定和完善设备相关管理制度并监督执行，建立并贯彻落实各项设备管理规范；
2、组织制定年度维修保养计划，编制设备日常维护和保养计划，并做好设备保养记录，进行设备资产管理和资产评估； 3、负责设备的选型购置、安装和设备报废计划的申报工作； 4、负责公司生产设备日常管理及维修，及时、高效地诊断并解决生产设备故障，保证生产的顺利进行并做到预防为主，定期对生产设备进行巡检； 5、培训与指导设备维护技术人员，负责部门人员的日常管理和绩效考核。 6、负责厂房设施、设备的日常维护、维修和保养。 7、负责设备验证工作。 8、能够独立完成各类资产评估报告； 9、能独立就评估报告与客户完成技术沟通。 （二）任职条件 1、3年以上投资相关工作经验，2年以上同岗位工作经验； 2、熟悉重大基础设施项目融资，有对资产证券化产品的专业理论知识和实践经历，有较强的产业经济和风险认识度； 3、具有资产评估师资格证书，具备投资相关专业知识和资产评估专业知识，熟悉基础设施投资资产评估；同时具有注册律师、会计师、风险分析师、金融分析师者优先； 4、其他要求：具有较强的组织管理和团队协作能力，较强的人际交往、沟通协调能力，计算机及项目管理软件使用熟练，具有良好的职业操守。 二、国有资产管理的基本知识 所谓国有资产管理是指对所有权属于国家的各类资产的经营和使用，进行组织、指挥、协调、监督和控制的一系列活动的总称。具体地说，就是对国有资产的占有、使用、收益和处置进行管理。国有资产管理的基本目标是实现国有资产的保值与增值。
房地产市场的基本特性 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。 (一)市场供给的特点 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。 1.市场缺乏弹性 由于房地产的位置固定，其中包括了自然地理位置的不动性和区位关系的不动性，它对房地产所处周围的交通、基础设施都加以限制。其次土地是一种稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。另外是使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，所以不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。 2.市场供给的非同质性 房地产市场的供给和需求具有高度的层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以会造成一个地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。 3.市场的高度垄断性 房地产市场竞争不充分，更容易形成垄断。在一个城市范围内，由于房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。从房地产产品的角度来看，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场具有寡头垄断市场的明显特征。再加之房地产市场的信息不充分，对于消费者而言，由于房地产位置及其位置派生出的一系列属性和消费者的偏
房地产企业特点 资金密集。一个项目，少则几千万，多则几个亿甚至几十个亿，完全是一种投资行为，所以，企业对资金的控制应高度集中。 管理密集。随着社会分工越来越明确，涉及到房地产开发的各个环节几乎都可以利用社会资源，如项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司、物业管理公司等，但这些资源如何有机结合起来，发挥最大的优势为我所用，这就要求房地产企业在管理上加以集中控制和协调。 产品生产周期长。房地产项目从第一笔资金注入到项目施工、入伙，短则一两年，长则三四年，因此，天、地、人等可变因素较多，要求对变化的情况反映灵敏，反馈要迅速，所以管理层次要尽可能减少。生产环节多。从投资评估到营销策划、规划设计、工程建设、物业管理，房地产项目的开发过程环节较多，而且每个环节互相制约，因此，应强调对过程的高度控制。 高风险。投资其实就是在未知结果的活动中寻求利益，这就意味着风险，目前房地产行业竞争十分激烈，市场瞬息万变，政策不断调整，风险较高，因此，应强调对风险的预测预控和规避。 2、房地产企业组织架构设计观点： 管理权要高度集中，特别是资金和人员应统一调度和管理。 管理结构要扁平，尽可能减少中间管理层次。 专业化分工，按照项目开发过程设置相应的职能部门，按照公司的运
行管理体系设置相应的综合部门。 职能部门的管理层次要高，人员要精干。尽量能由社会机构完成的工作就不要自己组织一个班子自己做，职能部门应该更侧重于按照合同进行计划、监督、管理、协调、沟通、预测、反馈、总结。 在部门设计时，应偏重于对市场的研究、项目的策划和规划设计等环节进行综合性管理。工程管理部门宜配合和监督监理单位对施工企业进行有效管理。 3、房地产企业组织结构形式分析： 房地产企业的组织结构除遵循组织设计理论以外，还要受到企业背景、发展历史、企业文化、发展规模、管理风格的影响，所以组织结构的形式和运作模式各有差异，没有一个最佳的固定模式可以照搬。但常见的房地产企业组织结构形式有以公司整体运作项目的公司制和以下项目为整体运作的项目公司制，其中前者具体到项目的管理又可分为项目代表制和发展经理制。 （1）公司制：以公司整体运作项目的模式，其架构由公司职能部门和项目组成。在项目代表制中，项目是公司的代表机构，没有决策权，是一个偏重于工程管理的执行机构，其主要职责是协调整个项目的发展计划、管理设计变更、工程管理（质量、成本、进度、安全）、物资管理，也有的将工程的质量、进度、现场协调交由监理公司负责。这种模式适用于规模较大、管理比较成熟的企业。优点是管理集中，分工明确，人员精干，但由于项目上无实际的决策权，又要面对多个部门的管理，往往感到无所适从，影响决策的速度和效率，另外也会