VI
prices.In addition,the fluctuation of China’s house prices is higher than Japan’s house prices. Therefore,it is strongly suggested that we should pay more attention to the short-term fluctuation risk in the process of regulating and controlling China’s real estate market.
In chapter 6,based on China's monetary policy,this paper has made a series of analysis and evaluation on the regulation effects of the real estate market.Firstly,with the impulse response to verify the central bank’s response(the implem entation of tight monetary policy)to the real estate market raising prices.But both from monetary policy’s response to the real estate market and monetary policy’s effect to the real estate market regulation,there is a certain lag.Secondly,with the use of panel data models,the effects of China's monetary policy on the regulation of regional real estate market have been compared,and the results show that the level of disposable income and monetary policy are the main factors affecting real estate prices,both being the same direction and significant.In contrast,although the number of local population reflects the needs
of the real estate market,its effect on the real estate prices is not significant.In addition,the commercial real estate area of this year as a single of the real estate market supply,its impact on the real estate is not stable,because our residents to purchase real estate consider more of their own capacity,rather than the market supply and demand conditions.Finally,the regulation
effects of mon ey supply between financial institutions’growth rate of loans have been compared. The results show that tightened monetary policy can effectively inhibit the rising real estate prices,but the effects of different policy instruments on the real estate market have showed significant differences,in particular,the adjustment of financial institutions’loans compared with money supply,can impact residents’housing demands directly,and play a better control role. Finally,this paper have made a review and evaluation based on practices of China's real
estate market policy regulation,and have analyzed the regulation of real estate market based on fiscal policy and monetary policy,also providing some policy recommendations on real estate market regulation.While in recent years,,the regulation of China's real estate market is not very satisfied,the monetary and fiscal policies,as China's main economic macro-control measures, have played a crucial role on the regulation of China's real estate market,continuing to create afavorable economic environment for the sustained and heal断development of China's real estate.
Although this paper only examines the main economic factors impacting real estate prices, not discussed other issues such as social factors, the results obtained from this paper will help to have a better understanding of the change characteristics and impact factors of China's real estate market, and also has an important reference for a correct understanding of China's real estate market operation rules, and to improve macro-control effects of the real estate market and promote the healthy and stable development of the real estate market
Keywords:
Real Estate Price, Cycle Characteristics, Frequency Characteristics, Factors, Macro-re gulationVIII
目录
第1章绪论 (1)
1.1选题背景 (1)
1.2选题意义 (2)
1.3论文的研究方法和拟解决问题 (4)
1.4论文的结构安排 (4)
1.5论文的创新点和不足 (5)
第2章房地产价格相关概念、特征及国内外研究现状 (7)
2.1房地产和房地产价格的相关概念及特征 (7)
2.2国外研究状况 (13)
2.3国内研究状况 (18)
第3章我国房地产价格变动的周期性特征分析 (25)
3.1马尔科夫区制转移模型概述 (25)
3.2我国房地产价格的周期性特征 (28)
3.3我国房地产价格周期与经济周期之间的关联性分析 (33)
3.4本章小结 (35)
第4章我国房地产价格变动特征的频谱分析 (36)
4.1数据的选取和处理 (36)
4.2理论和模型建立 (36)
4.3我国房地产周期频率特征分析 (40)
4.4我国宏观经济周期波动的频率特征 (42)
4.5我国房地产周期和宏观经济周期的协动性 (44)
4.6本章小结 (46)
第5章中日两国房地产价格主要影响因素的比较分析.................47IX
5.1房地产价格影响因素研究的文献综述 (47)
5.2生命周期理论框架下的房价影响因素 (49)
5.3单位根检验、协整检验和误差修正模型原理 (50)
5.4日本住宅地价的实证分析模型 (57)
5.5中国住宅地价的实证分析模型 (65)
5.6本章小结 (70)
第6章我国货币政策对房地产市场的影响 (72)
6.1我国货币政策对房地产价格调控的有效性检验 (72)
6.2我国货币政策对各地区房地产价格的影响 (78)
6.3不同货币政策对我国房地产价格调控效果的比较 (83)
6.4本章小结 (90)
第7章对我国房地产市场调控政策的评价与政策建议 (92)
7.1我国财政政策对房地产市场的调控实践 (92)
7.2我国货币政策对房地产市场的调控实践 (97)
7.3政策建议 (100)
结论 (103)
参考文献 (105)
作者简介及在学期间所取得的科研成果 (115)
后记 (1161)
第1章绪论
1.1选题背景
房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。然而，我国在20世纪80年代以前，土地资源和房屋资源的配置直接由政府的计划指令配置，房地产市场是基本不存在的。因此，从20世纪80年代算起，我国的房地产业仅仅经历了30余年，正从不成熟期向成熟期过渡。而从1979年我国住房制度改革开始，一
直到1998年取消福利分房制度以前，我国房地产市场以集团消费和卖方市场为主，政府和企业都不注重分析市场发展趋势和需求，因此房地产理论界一直停留在我国住房制度改革的目标模式的讨论上，房地产市场需求分析的理论研究开展的比较晚。
我国住房制度改革的历程大致可以分为四个阶段：（1）1978-1993：此阶段是住房实
物分配制度改革阶段，15年中，我国福利分房制度改革在不断地探索和发展，此阶段具体可以分为两个阶段。第一是公房出售和补贴出售的住房试点阶段（即1978-1985）。这一阶段的试点为住房制度改革进行多种形式的尝试和创新，积累了大量经验；二是福利分房制度改革的深化（即1986-1993），这一阶段持续了8年，深化阶段在试点基础上，进行了城镇住房制度的改革，第一轮房改开始执行。（2）1994-1998：这一阶段是过渡阶段，即住房实物分配向住房市场化改革过渡，可以总结为“三改四建”，即住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；各单位建房、分房和维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”指建立新的住房制度，包括：建立经济适用住房供应的商品房供应体系；建立和完善住房公积金制度；发展住房金融和住房保险业务，建立完善住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场、房屋维修市场、管理市场。（3）1999 -2004：这一阶段我国开始全面推行住房市场化，根据国务院发展研究中心的统计数据，1998 年至2004年间，我国的房地产投资完成额7年持续快速增长达到两位数以上，2002年以后，甚至出现了房地产“过热”的情况，在1998年到2004年，房地产投资完成额同比增2 长率分别达到14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。1998年，国务院发布了《国
务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其中指出，住宅房地产市场的不断发展，在拉动经济增长，提高人民生活水平上发挥了重要作用。目前，我国的房地产业已经成为我国经济的支柱产业之一，住房市场化的基本方向要坚持，住房信贷，强化管理服务要继续发展。（4）2005年至今：这一阶段是房地产调控阶段，在此期间，我国的房地产市场已经出现了大量的问题，房价过快上涨，老百姓住房难的问题也开始越来越突出，因此，2005年以后我国政府就开始加强宏观调控。以“国八条”为代表掀起了房价调控的政策浪潮。纵观我国住房制度改革历程的四个阶段，可以看到“房地产业如何定位”的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。房地产业的发展一方面能够解决人民的住房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾，不能“鱼和熊掌”兼得。社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈，这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。
尽管我国政府出台了若干调控房价的政策，但房价上涨势头仍未能得到有效控制。由
房价上涨带来的诸多社会问题政府的宏观调控带来了巨大的挑战。特别是房地产市场价格，作为房地产市场中最为敏感的指标，其变动规律和一般商品价格存在显著的差异，其形成及变动是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。反过来，房价的波动又将影响整个国民经济，因而与其他宏观经济变量之间有着十分紧密的联系。因此，研究我国房价波动的特征，探寻影响房价变动的各个主要因素，对于保持我国房地产市场持续、健康、稳定的发展，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。
1.2选题意义
在1998年后，我国政府废除了福利分房政策，城市和乡镇的房地产市场发展尤为迅速，
房地产开发商对土地的开发和投资逐年增多，开发到建成的资金投入额越来越大，房地产的楼盘形式越来越丰富。最近几年，我国居民生活水平不断提高，消费水平也同样加大，加之城镇的居住人口迅速增多，这是房地产的需求不断扩大，导致我国房地产发展速度十3 分惊人，需求的增加也使房地产的价格也大幅度上升。目前一些直辖市和省会城市的房价
确实出现了“虚高”局面，如北京、上海等这些人口密度大的中心城市，每平方米商品房销售价格甚至超过4万。这样的房价大大超出了一般居民的实际承受能力，然而住房是我们生活和工作的必需品，在中国这样有着五千年历史的国家，衣食住行都已成为日常生活的根本。因此房价上涨并且一直处于高位运行将严重影响我国人民的整体生活质量，同时也可能成为制约社会平稳发展和安定团结的一个不容忽视的因素。所以，我国政府不断实行新的调控政策，如新出台国十条和房产税改革等各种措施，其最终目的是使不断上升的房价得到有效地控制。
房地产价格是宏观经济中关乎民生的重点问题。我国目前房价一直居高不下并呈现出
逐年上涨的趋势，这一问题不仅是我国市场经济发展过程中值得反思的问题，同时也早已成为社会各界关注的焦点。从美国2007年次贷危机和上个世纪日本为首的房地产泡沫破灭的教训来看，房地产价格的波动剧烈，将会使本国乃至世界的经济都陷入衰退之中。因此要提前预防这种情况的发生，防止房价的大跌，保证国家经济的平稳发展，就要使房价稳定在合理的波动区间内。显然，在对房地产市场进行正确和有效调控之前，理解房地产价格的波动特征，并深入分析房地产价格的主要影响因素是必要的。
理论上，房地产价格主要由土地的开发成本、楼房的建造成本、开发商的预期利润、
开发中的税费支出以及其他支出等五大部分组成。土地成本是指在房地产开发过程中产生的土地出让金以及土地开发费、应与建筑费提取折旧费、基础设施配套费、土地附着物
补偿费、征地拆迁费和安置费用等内容。楼房建造成本主要包括勘测设计费、建筑材料费、前期工程费以及建筑安装费等。这两部分的总和占到房地产价格的七成左右，而剩下的几项费用只占房地产价格的三成。所以房地产价格的主体成本应该集中在房地产设计开发和建设两个项目中，而这两方面和国家的宏观政策和经济发展程度是密不可分的。当然，现实经济中，房地产市场的定价模式是否如此，是否是由成本决定还是更多地依赖于市场的需求，是否存在脱离于经济基本面的“泡沫”成分，是值得进一步检验的问题，同时也是关系到一国经济特别是房地产业是否健康发展的重要问题，因此无论如何，有必要对房地产价格的“真正”影响因素做出科学、系统的度量和分析。
对于房地产价格的影响因素问题，国内外不少学者已做出过各种深入的研究，从经济
因素、社会因素，到政治因素、环境因素以及人口因素等，都有大量的研究结论，但遗憾的是尚未形成统一的观点，特别是针对不同国家或地区、不同时期做得出的研究结论存在明显的分歧。为对我国房地产市场价格的变动特征及其影响因素进行分析，本文将主要从4 经济因素入手，综合运用各种经济计量模型进行检验和分析，以作为对现有研究工作的有意补充，得到有关我国房地产市场运行现实的有用结论，并提出相关的政策建议。因而具有重要的理论意义和现实意义。
1.3论文的研究方法和拟解决问题
本文将围绕房地产价格的波动特征展开，以宏观经济学、计量经济学、微观经济学、
产业经济学等分析方法为基础，利用多重房地产价格理论、价格变动的马尔科夫区制转移理论、价格谱分析理论、房地产价格不完全传递效应和厂商定价理论，对房地产价格的波动和主要影响因素进行实证分析；利用平稳性检验、马尔科夫区制转移模型、Granger因
果检验、V AR模型、面板数据模型以及离散选择模型等计量方法，实证检验房地产价格的波动规律以及各主要影响因素对房地产价格的冲击动态。最后根据我国货币政策和财政政策针对房地产市场的调控实践，提出有关我国房地产市场调控的若干政策建议。
本文的总体目标是对房地产价格波动特征及其主要影响因素做出整体判断和分析，
具体而言，重点解决的问题包括以下三个方面：首先是对我国房地产价格变动的周期性
特征进行检验，即房地产价格波动是否具有明显的周期性，是否合理反映出我国宏观经
的结构变动特征，其变动周期与我国宏观经济周期波动之间是否存在相关性或协动性；
其次是我国房地产价格的主要影响因素分析，通过与日本房地产市场进行对比，分析影
响我国房地产价格的长期因素和短期因素；第三，检验我国房地产市场价格波动对我国
宏观经济调控政策特别是货币政策是否具有敏感性，即检验我国货币政策对我国房地产
价格的影响特征和调控效果，并从货币政策和财政政策两方面提出我国房地产市场调控
的相关建议。
1.4论文的结构安排
论文整体分为七个部分。开篇为绪论，简单的介绍研究问题的提出、选题意义、
研究思路与方法、要解决的问题、以及结构安排。论文主体包括六章，第2章房地产
价格变动特征及其原因的国内外研究现状，内容包括有房地产和房地产价格的相关概念
及理论、房地产价格的理论综述以及国内外相关问题的实证研究；第3章和第4章主要
分析我国房地产价格为主，第3章分析我国房地产价格变动的周期性特征分析，通过
马尔科夫区制转移模型来分析我国房地产市场价格变动的周期性特征；第4章我国房5
地产价格变动特征的频率特征分析，通过谱分析理论分析我国房地产的周期频率特征
和我国宏观经济周期的波动，并且分析出房地产的周期和经济周期的协调一致性。第
5章对我国和日本房地产价格的主要影响因素进行了对比分析，首先结合生命周期理论
框架下的房价影响因素，通过对相关变量的系列检验，构建误差修正模型，依次对日本和中国住宅地价的长期和短期影响因素进行了实证分析，并通过比较两国房地产市场的不
同特征，提出有关我国房地产市场发展和调控的有益建议。第6章为我国货币政策对房
地产市场调控效果的分析与评价，主要内容是围绕货币政策对房地产市场的调控效果评价，该章首先利用脉冲响应函数，分析房地产价格是否受到货币政策的有效调控和货币政策对于房价高涨的响应，其次运用面板数据测度货币政策对全国各地区房地产市场价格的影响程度，最后基于二元离散选择模型，从金融机构各项贷款和货币供应量两个角度检验货币政策调控效果是否存在差异。第7章为我国房地产市场调控的实践的评价与政策建议，从货币政策和财政政策两个方面分析我国房地产市场的调控实践，并在此基础上给出相应的政策建议。
1.5论文的创新点和不足
本文的重要贡献和创新之处在于以下几个方面：
首先，在研究角度上可以作为现有研究工作的有益补充。以往研究多集中于房地产价
格变动对宏观经济影响效应的研究，而以房地产价格波动周期为视角综合研究其波动情况和经济效应的论文相对较少。本文是在国家最新一轮房改基础上研究房地产价格波动的周期特征及其主要影响因素，因而具有较强的时代特征和现实意义。
其次，在研究方法上，本文综合运用了多种前沿的经济计量方法和时间序列模型对我
国房地产价格的变动特征及其影响因素进行了系统的分析和检验，例如采用马尔科夫区制转移模型和谱分析方法研究我国房地产价格波动的周期特征，利用协整理论和误差修正模型等研究我国房地产市场价格变动的主要影响因素，采用向量自回归、面板数据模型和离散选择模型进一步探讨我国货币政策对房地产价格的调节效果等等。
第三，论文在理论和实际应用方面具有一定的学术价值和借鉴意义。房地产价格作为
房地产市场中的敏感指标，这一指标的准确界定及其影响因素的分析是维持我国房地产市场乃至宏观经济健康持续发展的重要课题。特别是在次贷危机结束后，深入反思我国房地产市场所存在的系列问题显得尤为迫切。本文正是在这样的背景下，对我国房地产价格的波动特征及其主要影响因素进行了系列分析，并对我国房地产市场的宏观调控以及改革提6 出了建设性的政策建议。
当然由于数据获取等方面的限制，本文在研究过程中还存在一些未解决的问题。例如：
房地产价格的影响因素分析中，本文只关注了主要的经济因素，忽略了其他的经济因素和
社会因素，因此分析结果难免与房地产市场运行实际存在偏差，这也是笔者在今后的研究中继续钻研的难点和重点。7
第2章房地产价格相关概念、特征及国内外研究现状
房地产是一国经济中的重要产业，房地产价格的波动关系到经济稳定和人民生活的水
平，对房地产价格的分析首先要从房地产本身的特征展开，由于土地的供给零弹性和房地产价格的稳定上涨特征，各国政府都十分重视对房地产业的宏观经济调控，因此，国内外的研究文献分别从房地产供求关系、价格形成、宏观调控、行业关联等四个角度展开研究。正是在这样的背景下，本章首先整合和归纳房地产、房地产价格的相关概念，并分析
房地产与其价格的特征，其次，本章将依次对国外和国内有关房地产价格变动特征及其主要影响因素的现有研究工作进行整理和评述。
2.1房地产和房地产价格的相关概念及特征
2.1.1房地产的含义和特征
房地产又称不动产，在国外研究者的文献中，通常也称为：“Real Estate”、“Real Property”，在经济意义上来看，房地产包括指房屋和土地两种财产的集合。其中房产是建筑在土地上的房屋，其中房屋包括住宅、仓库、厂房及办公用房等，地产则是土地，包括土地（包含水面和海域）及其上下的一定空间，也包括地下的各种基础设施、矿产资源和地面道路等等。必须注意到在房地产中，房产和地产是密不可分的，同时二者也是相互依存的，通俗意义上来讲，房地产包括土地及附着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此衍生出各种权利和相互关系的总称。
房地产的特征可以划分为两个方面，其一是自然特征，即由房地产的组成物质的自然
性构成的房地产的自然属性，其二为社会经济特征，即房地产自然属性衍生出的社会经济特征。
1.房地产的自然特征
从某种角度来讲，房地产自然特征包括其位置的固定性和异质性。由于土地不可移动，
因而定着于其上的建筑物也就有了固定位置。这决定了房地产只能就地开发、利用、消费和转让。故房地产不可能像一般商品那样，在不同地区进行流通。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即一般不可能找到两个完
全相同的房地产实体。房地产作为基础设施其产生过程涉及到取得土地使用权，前期规划，地质查勘与测量，可行性论证，规划项目审批，架构与施工等多个环节，因此其建设周期性长短不确定，超大型工程项目需要几年甚至更长的时间。土地可以永续不断被利用，土地上的房也是耐用品，所以房地产的使用期限至少应该几十年甚至上百年，在这期间可以通过不断维修房屋变旧或者受损来延长它的使用期限。
数量的有限性和独占性。土地具有不可再生性，其数量是有限的。由于是土地有限的，
房屋的供给也必然会受到限制。数量的有限导致房地产具有独占性，一旦位置固定，那么房主将享受到房地产周围的自然环境，他人除非付出一定的代价，否则无法享用。房地产数量的有限和独占性，使得建筑物不可能无限的扩张发展，即房地产总量供给是有限的，这将不能满足人口的递增及住房需求，这就会形成房地产供求之间的矛盾。寿命的持久性和效用的多层次性。因为土地具有不可毁灭性，具有无限的寿命。因此，建筑物的寿命具有持久性，除非人为破坏，在正常使用的情况下，房地产的寿命比一般的商品都要长久。这种特性将会给房地产持有人带来持续不断的利益，同时，这种特性和一国房地产政策相关。我国规定土地的使用权出让的最高年限为40—70年，因土地的用途不同而不同。土地使用权出让合同期满，土地使用权由国家无偿收回。在效用上，房地产具有多层次性，能满足人们自上而下安全、交易需要，是人们居住、娱乐、学习和社交的场所，具备生存资料、享受资料和发展资料。
2.房地产的经济特征
房地产的资金投入额是巨大的，房地产从规划设计到最终建成需要经过很多环节，这
主要包括取得土地开发权、论证与审批、设计与施工等多个环节，并且每个环节都需要注入大量的资金。而直辖市或者省会城市的土地价格和房屋建造的原材料成本都相当高，这对房地产的开发商来说依靠自身的基金很难维持巨大的资金投入与资金周转，因此，金融业中的银行，投资银行，公募或私募的信托投资公司的支持和投入，是房地产开发必不可少的经济条件。
房地产是具有稀缺性特征，因为房地产的开发土地是载体和必要的前提条件，经济中
土地是稀缺性的资源，土地的稀缺性必然使房地产也具有了稀缺性，而房地产又是人们生9 产和生活的必需品，这就使房地产的开发供给与人们对房地产的需求产生商品经济学中的供给与需求的矛盾。随着我国城市化进程的加速，尤其新千年以来我国大量的农村人口走向城市工作和定居，大中城市的人口规模不断增加，因此如何高效的利用城市有线的土地资源来满足日益增长房地产需求成为我们急需调控和解决的重要问题。
房地产也具有保值与增值的特性，房地产本身具有空间上的不可移动性，长久性和稀
缺性，这种特性使我们把房地产的消费也视为是投资，具有投资与消费的双重功能。长远的发展趋势来看，土地作为稀缺资源其价值永远成上升趋势，然而土地资源本身的供给是固定的，这就限制和制约消费者对房地产不断膨胀的投资需求，这种矛盾的必然结果就是房地产价格不断上涨；另外我国近些年的通货膨胀不断加剧，人们的通胀预期非常强烈，这种预期也促使房地产的需求不断加大，因为房地产的投资是最具有保值功能，是一种重要的保值资产。
3.房地产业和经济稳定
在世界各国，房地产对经济增长的作用都是显著地，古典经济学的观点认为，土地资
源是有限的，因此，土地供给固定的情况下，价格会随着需求的波动而波动，如果需求量增加，将会导致房地产价格迅速上涨，房地产行业的波动则可以分为两个层面进行分析。首先，当房地产开发资质的取得相对较易时，同时房地产开发成本相对较低时，房地
产行业将会存在巨大的利润，若竞争性的市场机制相对完善，经济动力均衡的结果将提高房地产开发成本，同时房地产开发资质的获取将会更加困难，伴随着相对完善的监督机制和法律制度体系，房地产开发质量日趋提高，促进房地产市场的发展和进步，这种发展体现在两个方面，其一为质量的改进和提高，其二为均衡的市场供给和需求。
在这种状态下的房地产市场，将会驱动住房需求者的住房消费更趋理性，各种房屋的
替代性更高，消费结构更加合理，消费决策更加理性，此时的房地产市场将不会更多的影响到经济稳定。
第二，当房地产开发资质取得相对较难时，同时房地产开发成本相对较高时，此时房
地产行业的利润水平将会较低，若伴随着市场机制的不完备，经济将趋于非均衡，同时不完备的监督机制和法律制度对房地产行业的企业监督力量不足，将导致房地产质量的下降，这种状态下的房地产价格也会提高，但是将不会促进房地产市场的发展，首先，房地产质10
量不会提高，其二消费理性将不会出现。
因此，这种状态下的房地产市场，将严重损害经济的稳定性，经济的稳定程度和房地
产市场竞争体系健全与否、监督机制是否完善、法律制度是否合理密切相关。
2.1.2房地产价格的相关概念及特征
在成熟的市场经济国家，任何价格的形成背后都有市场机制的作用，房地产价格也不
例外。从企业的角度来讲，房地产价格是指从获得土地使用权到建筑完工并销售出去的过程中产生的全部费用加上开发商的预期收益。这中包括土地所有权成本、土地附着物补偿
费、开发建设费以及销售经营费等。从供求关系角度来看，在房地产市场中，房产作为销售的商品自然房地产价格，也是由其房地产的供给和房地产的需求两方面因素共同决定的，在房地产的供给量不变的条件下，房地产的需求增加会使房地产价格上升，而房地产的需求量减少则会使房地产价格下降。反之，在房地产的需求量不变的情况下，房地产的供给量增加会使房地产价格下降，而房地产的供给量减少则会使房地产价格上升。从宏观经济整体的角度来看，假设在一个完全竞争的市场中，商品的市场价格是该商品市场价值的真实反映。由此可知，只有现实的房地产市场基本具备完全竞争市场的所有假设条件，房地产的价格才能真实的反映其市场价值。然而在我国当前的市场经济发展不成熟完善的条件下，房地产市场明显不是完全竞争市场，因此我国房地产的市场价格与其真实的市场价值之间有很大的偏差。
房地产的价格特征主要表现在其价格是由房地产自身的供给和需求共同决定的。一般
意义上来说，供给恒定的情况下，房产市场需求的增加促使房地产价格的的上涨。反之，房地产市场的需求不变，而房产的市场供给增加会导致房地产价格的下降。因此不管是房地产的供给和需求哪一个变化，都会导致房地产价格的变化，要想使房地产的价格稳定在均衡的价格水平，就必须要保持房地产市场的供需要趋于一致。此外，房地产的价格还有区别于一般商品的特有性质：房地产价格的区域性，我国房地产经历不断地改革，在一定程度促进房地产的跨越式发展，特别进入到21世纪以后，房地产行业已经成为我国国民经济的核心支柱产业，房地产市场更是在国家政策的扶持拉动下，取得了突飞猛进的发展。随着我国经济的高速发展，我国城市化进程的进一步加快，城市人口对房地产市场的需求刚性加强和金融投资的拉动下，每年都领先我国经济发展平均速度而逐步发展前进。11
自2004年以后，我国房地产市场的发展区域越来越扩大，起先主要集中在主要的中
心城市、沿海城市、省会城市，后来逐渐向中小城市和乡镇渗透。尤其是近几年来，房地产市场进入县级城市进行拓展，并在市场经济发达的区域，房地产的建设已经走进了农村区域。虽然房地产市场本身发展十分迅猛，但是房地产在我国的各个区域发展程度严重不一致，原因是房地产价格同当地的经济发展水平相一致，在表现出区别的同时房地产自身价格还存有很大差异。中心城市和省会城市中，房地产开发主要有两类，一是国有大型企业，包括能源、电力、通信等大国有垄断行业，中心城市的主要土地都背这些有实力的大企业购得，这使土地业垄断到大型国有企业中，国有企业中涉及到房地产的企业数量增多，更多的资金投入到房地产中，使房地产的土地成本加大。还有就是专门从事房地产的企业，这些企业起着龙头作用有万科地产、恒大地产、保利地产等。他们公司初期成长性非常好已经具有很大规模，可以在房地产上继续加大投入，不断扩大对房地产的投资，持有一定区域的土地，通过对土地的垄断来控制该区域的房地产价格，在一定程度上拉升了房价。非中心城市也因为上述两者的不断介入，房地产在这些区域的竞争变得激烈，该区域的房价也直线上升。现阶段由于国家出台各种限制房地产的政策，这些政策只是暂时性的影响中心城市房屋交易，但对于非中心城市以及乡镇房地产的影响微乎其微甚至不受影响，反而价格逆行不断爬升，最为明显的实例就是2009年8月份齐齐哈尔的房价环比上涨8%，牡丹江的房价上涨也超过了4%。这些说明了房地产价格正整体的趋势还是在上涨的过程中，只是发生的区域有了变换，从原来的中心城市逐渐向城镇乡村的中小城市转移。而在房地产发展的过程中，很多乡镇城市逐渐被有实力的大房地产开发商所垄断，伴随而来有建筑质量的提升，但是更为主要的是房价的涨幅还是主要症结。
从房价与房租之间关系上看，房地产市场不只是买卖市场还有很重要的租赁市场。房
屋的租赁价格房租也同房地产的价格有着密切联系。房租在房地产市场的重要性也同等重要，房屋的销售与房屋的租赁两者的组合关系反映一个城市的房地产市场发达程度。一般来说，房屋的销售价格和房屋的租金在经济关系上应该是一致的。也就是当房屋需求增大
时，房屋的销售价格会带动房屋的租赁价格一同上涨，基本不会出现两者背离的情况。所以在这种情形下，相对于租房者和购房者他们都是根据自身的经济实力来选择是先买房还是先租房。除非房地产市场的房价已经严重和本地的经济发展不符，大大超出了当地居民12
的经济承受能力，并且房地产价格出现很大的泡沫，无法反映正常的房地产市场的供求关系，这时的房价已经没有房租的价格客观。如果出现房地产市场房租的租金变化很大，而房价大幅度上升，这就体现出了房地产价格存在泡沫不符合实际。这时就会出现房地产市场中房子的销售预增，而房屋的出租意愿下降，通过房价的增幅比租金大来赚取更大的利益。反之，如果房子出租价格很低，那就使买房的需求增多，买房投资的比例不断加大。我国是一个房地产市场制度发展比较滞后，在首套住房，二手房和房屋租赁市场都存有很大的发展滞后。因此在不发达的市场条件下，对于普通大众居民买房来说，缺乏市场的价格信息，难以判断出市场房价的价格走向。另外加上一些市场炒作因素，是我们普通消费者很难确定是买房子还是租房子。盲目的买卖房屋和租赁房屋在一定程度上助推了房价的畸形发展。
例如，近段时间像北京、上海这些直辖市城市的房租大约上涨了20%，而房屋的价格
则上涨了至少两倍，有些城市特殊区域房子的销售价格比这幅度还要大很多。综上所述，我国房地产市场中房屋的销售价格与房屋的租赁价格之间的差距逐步加大。在现阶段，我们仍然还预期房屋的销售价格还会不断上涨，人们的普遍预期非常强烈，房子越早买越便宜的观念在消费者的观念中形成，不管现在贷款的利率高低，或者借钱也要尽早买房。大家都认为即使承受几十年的贷款也要先买房，这样首先至少节省房租，同时最后房子还是属于自己，同时房价上涨还会降低购房的所有成本，从这个层面上来看，房价上涨推动房价上涨的预期，进而增加购房需求，促进房价的进一步增长，这将形成一个房价上涨的螺旋循环体系，房价上涨最终必然形成泡沫。
房地产价格个体差别性很强，房屋的异质性主要有：房子的地理位置，周围环境自然
条件和交通便利状况等，所有这些因素决定该房子的价格，并且在价格上还会有很大差异。正常来说，离市中心近、周围环境条件良好，而且交通便利的位置，房子的销售价格会很高。反之，对一些在城市中心区域外、自然环境条件差，而且交通不太便利的位置，房子的销售价格自然就比较低。所以在房地产市场买卖的活动中，不同房子之间的个体异质性将会对房地产价格产生很大的影响。很明显在我国经济发展水平和居民收入水平都大幅提高的情况下，很多消费者对住房的要求标准也越来越高，因此不同房屋之间的个体异质性更是显得越来越重要。13
除了上述特征外，我国经济发展具有中国特色，所以我国房地产还有一些特有的特点，
如房地产本身的保值增值性，我国政府操控性等。因为土地永远是稀缺性的资源，加上我国城市化进程不断加速，城市的房子长远还是自然增值的。另外我国房地产行业和政府的财政收入有着很大关系，关系到政府的财政收支，并且房地产行业在我国国民经济发展中发挥重要作用，所以政府必然加强对该行业的管制和调控。
2.2国外研究状况
国外有关房地产市场研究文献主要集中在以下四个方面的问题，即房地产价格由什么
决定或如何确定、房地产市场供求关系问题、房地产市场的宏观调控问题以及房地产价格与国际经济指标之间的关联性，下面本节将依次对其进行述评。
2.2.1房地产市场的定价问题
对房地产价格的形成方面，国外的研究相对较早。1976年，Smith就基于土地和住房
之间的关系来研究地价与房价之间的比例关系；Nellis和ghottom（1981）的研究则主要针对英国相关数据，并试图解释英国商品住宅价格由何种因素决定；Case（1989）则从供给
和需求的角度深入讨论了住宅价格的影响因素。Raymond（1998）的实证研究利用了Grange 因果关系检验，对香港房价与地价的相关关系进行了实证分析，其研究结果表明房价与地价之间不存在Granger因果关系；Stenhen Malpezzi（1999）的实证研究基于误差修正模型，研究了价格收入比和房价变化的关系，研究结论是前期价格和收入的变化对房价有影响，住房的短期供给弹性较弱。Gcoff Kenny（1999）主要研究了英国和美国住宅价格的波动，在考察收入和房价的关联基础上，Gcoff的研究结果表明，美国的暂时性收入和长期性收
入对房价都具有较高的弹性。
大量的研究表明，房地产价格的主要决定因素包括经济的基本走势，也可以称为基本
面。用宏观经济形势就可以解释并预测房地产价格走势中的大部分成分，在进行经济的基本面与房地产价格之间关系的研究中，涌现出了许多优秀成果，如Mankiw、Weil在1989 年建立了美国房地产价格走势的模型，该模型研究了房地产价格与人口老龄化之间的联系，发现未来若干年内房地产价格会下跌。Fortura、Kushner（1986）通过面板数据分析对加拿14
大的30个主要城市的数据建立了住宅价格方程，研究发现居民收入是房地产价格中住宅价格的最主要因素之一。Robert.H.Ede Stein、Jean Michel Paul在1999年对日本在20世纪末
遭遇的房地产泡沫进行了研究，使用了土地价格预期模型，发现国际资本流动和高利率吸引了大量国际投机资金，导致国内实体基金流向房地产业，最终导致房地产泡沫破裂。Roger E.Cannaday（2004）使用了时间效用模型，研究了将房屋价格的动态均衡，揭示了房地产
价格的动态变化。Roy Wenzlick（1980）研究了房地产价格的周期波动，用美国房地产市
场近两百年的数据研究了房地产价格的周期，最后得到了美国房地产价格的波动频率。Pyhrr、Brom（1999）对主要经济指标与房地产价格之间的关系进行了研究，使用了资金贴现模型，模型涉及到了通胀水平，房地产价格周期，房屋使用寿命，以市场均衡为前提，建立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。Wheaton（1994）研究了经济周期与房
地产价格之间的关系，得到在房地产市场中供给的反应比需求更迅速。Pyhrr、Borm（1999）将房地产市场中的周期进行了分解和细化，主要研究了美国的房地产实物市场周期、房地产投资周期和国际房地产周期。在区域房地产价格研究方面，Peter Englund、John（1996）研究了瑞典8个地区12年来的房地产价格，将区域经济状态加入到了房地产价格波动的研究中，强化了房地产价格与区域经济之间的关系。Okmyung Bin（2011）对区域经济内的
房地产价格概率密度进行了估计，发现这种半参数分析模型优于一般的参数模型。以上研究中，都假定房地产价格是在各种因素综合作用下围绕均衡价格不动。
2.2.2关于房地产市场供求关系的研究
房地产市场自身供给关系的研究主要是从收入和投资两个方面进行研究的，如Moore （1997）研究了财政收入，建造成本，家庭数量，结婚率和房屋空置率对新建住宅量的影响，发现美国房地产市场价格主要是由需求决定的。M.Ball（1995）研究了房地产市场中
的投资与国家的GDP密切相关，进一步研究了住宅建设投资与人均GDP之间的关系，利用回归模型对GDP与住宅投资之间的关系进行了量化，发现在人均国内生产总值小于5000 美元的阶段，住宅建设投资占国内生产总值的比例同向增加；当人均国内生产总值超过5000美元时，住宅建设投资的绝对值也随着人均国内生产总值的增加而增加，然而区别在于其占GDP的比例会有所下降。ClaireA.Montgomery（2002）通过价格结构模型研究了美国房地产市场，发现美国房屋建设增长随着国民收入的增加而增加，减少而减少。房屋建15
设增长率与国民收入增长率之间密切相关。Green研究了住宅房地产投资与GDP之间的关系，发现住宅房地产投资相对GDP是外生变量，而GDP相对于房地产投资是内生变量。Coulson、Kim在2000年对住房投资的短期波动与GDP的短期波动的关系进行了研究，住
房投资的短期波动会强烈的干扰GDP的运行，导致国民经济运行不稳定。Dennis
J.Mckenzie、Richard M.Betts（2003）研究了房地产存量与房价之间的关系，将房地产的寿命作为一个主要变量，认为房地产市场供给受房地产存量的支配。
从房地产需求，供给与均衡作用的角度也有很多研究成果，如Ioannides（1997）将房
地产需求细化为住房消费需求和住房投资需求，将消费者按家庭收入高低分类，结论认为低收入家庭具有住房消费需求倾向，高收入家庭具有住房投资需求倾向。Smith、John（1992）动态研究了美国房地产市场，将家庭数量，家庭收入水平，房价水平，房价预期等变量进行综合分析，研究结论给出了美国房地产需求的决定因素。Dennis、Richard（2009）研究了房地产市场中的消费者偏好问题，通过将人口，收入，风险偏好进行分类，研究了这些变量对房地产价格的影响，研究认为房屋使用寿命，区域，面积，质量等特点是决定房价的重要因素。Knight、John（2009）从买方信号与卖方信号的角度，研究了价格在房地产
市场中所起的作用，发现卖方的市场灵敏度远高于买方的市场灵敏度，说明目前房产价格主要反映了卖者的信号，而买者只能被动的接受房价。Pritchett、V oith（1987）研究了房
地产周期，通过对比房地产市场中的各个指标发现住房空置率能很好的描述房地产发展周期，通过研究空置率的周期可以发现房地产市场的周期。Dipasquale（2002）在房地产市场的研究中建立了“存量-增量”（inventory-increase）模型，在新古典经济理论框架下，将住房供给市场分为房地产存量市场和房地产增量市场。
从房地产价格的资产价格角度，将房地产价格与金融市场上其他资产价格的收益率进
行对比研究，即可用发现房地产价格的投资需求决定因素。如Campbell（2009）用租金增长预期，实际利用率预期和风险溢价预期三个变量研究了住房租金与房价，发现租金增长预期在租金房价比的波动中作用不大，实际利用预期和风险溢价预期是决定大部分房价上升的因素。这意味着房屋价格主要是由投资需求决定的，而不是由使用需求决定的。此外，Case(1990)对房价与房价收益率进行了预测。Abraham(1996)通过现金流时间序列对房地产市场进行了研究。Quigley(1999)则研究了房地产价格与经济周期之间的关系。16
2.2.3房地产市场的宏观调控问题研究
在房地产市场的政策调控方面，国外学者的研究很多，包括Pogodzinski和Sas（s1989），J.E.Richard（1982）和Wheaton Williamc（1993），Stephen Malpezz（i1999），Susan M.Wachter （2002），Kauko（2003），Case和Shiller（1990），Winston Roberto、Simariano和Andrey Pavlov（2005）等人的研究成果都对房地产市场的宏观调控提出了自己的建议。Pogodzinski和Sass(1989)认为建立土地供给的约束机制将对己开发的土地现有价格产
生正向影响，对未开发土地的价格产生负面影响。J.E.Richard(1982)和Wheaton Williamc （1993）运用经济理论探讨政府在房地产市场中的职能以及政府干预的效率等问题。Stephen Malpezzi（1999），Susan M.Wachter（2002）的研究表明：过度的管制或不适宜的
管制将导致“供给不畅”，管制也会导致房地产价格的上升，如果管制条件更为严格，将导致房地产市场波动更加剧烈，在房地产市场中，泡沫是否出现取决于供给状态。Kauko （2003）的观点是：土地政策与土地市场的完善具有直接的关系，住宅价格和住宅质量与土地政策有关。Case和Shiller（1990）以美国四大城市1976至1986年的季度数据为样本,分析认为房价与成年人口比例、人均收入呈正相关关系。Winston Roberto Simariano和Andrey Pavlov（2005）研究认为商业银行的过分乐观和对购房者持有的嵌套在抵押贷款
中的看跌期权(put option)的低估(underprice)是导致泰国、马来西亚、印度尼西亚房地产
市场崩溃的主要原因。
2.2.4房地产与国际经济指标之间的关系研究
许多学者对国际上主要的一些国家的研究发现，国际经济环境会影响国家的银行信贷
总额，进而对本国的房地产业与有很大的冲击作用，房地产价格与国际经济环境密切相关。
20世纪80年代以后，许多国家的房地产价格出现剧烈波动，信贷总额是影响房地产行业众多因素中的最重要因素之一，KosukeAoki（2004）研究了房屋价格、消费与国际金融政策之间的相互作用关系，建立了均衡的国际房地产信贷市场模型，国际信贷市场结构性变化会推动房地产消费的变化。
Green（2005），Gyourko（2006）、Jud和Winkler（2002）研究了房地产价格与本国经
济高度相关下的区域经济之间的联系。进入21世纪以后，许多学者开始研究房地产在开放17
经济条件下的均衡价格。bardhan（2004）通过对一些国家的开放度与房地产价格之间的关系进行了面板数据检验，结果发现房地产价格在有经济联系国家之间具有一定的相关性，但是影响渠道依据缺乏理论依据。Balassa、Samuelson（1964）研究了非流动性商品与国际贸易之间的关系。Lu（2004）的研究发现如果一个城市的经济具有较高的开放水平，那么该城市的贸易生产部门效率会高于其他城市，最终会导致非流动性商品的价格高于其他城市。
Errunza、Losq（1985）用资本资产定价模型研究了九个发展中国家房地产价格之间的
关联性，发现这几个国家之间房地产市场联系不大。Jorion、Schwartz（1986）发现美国和加拿大的房地产市场之间的关联性几乎不存在。Cheng（1998）的研究认为美国和英国的
经济联系紧密，两国证券收益率和房地产收益率之间关系密切，协动性强。Huang、Satchell （1999）发现国内投资者对世界经济环境，国际金融市场和境外投资者行为越来越敏感，欧洲和美国的金融市场对亚洲的金融市场影响越来越大。Hui（2005）使用因子模型对亚太地区房地产市场和美国房地产市场的相关性和短期均衡进行了研究。Illueca和Lafuente （2002）通过分析收益率的因结构和波动性对股票市场和房地产市场的特点进行了研究，发现国际市场交流的作用远大于市场自身波动作用。Arslan、Erdem（2005）研究了宏观经济变量与投资市场（房地产市场）价格以及收益率之间的关系。Hamelink、Hoesli（2004）使用有条件限制的面板数据回归模型将国际房地产市场的影响因素进行了分解，发现国际因素是决定性因素，并且市场越大收益率越低。Liow等（2005）使用了协整和GARCH模型对亚洲和欧洲的房地产市场的长期均衡价格和短期联系进行了分析，发现两个市场之间是弱协整的，弱相关的，并没有很强的市场相互溢出效应，这意味着国际投资者无论是在短期还是在长期都可以通过对两个市场的组合投资获益。
最早实现市场化的国家是欧美国家，在市场化和商品化方面，欧美国家走在前沿的状
况下，关于房地产价格的分析也形成的最早，在研究房地产价格的过程中，经济理论也纷纷的被引入，其中，伊利尔·沙里的著作《城市的发展衰败与未来》，盖伦里尔的著作《房地产投资决策分析》，迪帕斯奎尔著作《城市经济学与房地产市场》等书籍都利用经济理论和经济方法对房地产进行了深入分析，在《城市经济学与房地产市场》一书中，主旨是提供住宅市场的供给和需求规律，提供住宅决策的分析方法，在该书中，城市经济理论是基18
础，住宅市场的价格分析方法是主要内容，并且分析了住宅市场的价格波动规律，形成了较为系统化的框架；在早期，计量经济学就被引入到了房地产市场的分析之中，詹宁曾说过:“假如研究心理学和经济学…是万能的话，则借助于纯数学将会使其语言更贴切，使其观察和实验更确定，更有握推断过去现象的长远后果”，克莱因（1981）的专著中也将计量经济学模型引入到了决策之中，此后，欧美住宅市场开始利用计量方法进行模型化分析，其中，以Barker(2004)、Ganentm(2001)、Glaeserand Gyourko(2003)、Glaeseret(2005)、RannahetaL(1993)等为主要代表，研究范围涵盖了英国、韩国和美国，研究内容包括供给
因素与房价的关系等诸多方面。Barker(2004)的研究表明复杂和低效的分区制规制以及缓慢的审批程序决定了住宅供给的刚性，从而使得房价呈现出上升的趋势，并围绕趋势出现较
大的波动。RannahetaL(1993)的研究表明韩国政府对城市土地供给的限制是房价上涨的重要原因。Glaeserand Gyourko(2003)、Glaeseret(2005)对美国不同大都市房地产市场的研究表
明在土地规制比较严格的城市，限制了房地产的新增供给，从而使得该城市以及周边地区的房价上涨，如华盛顿、加利福尼亚等地区。
2.3国内研究状况
国内学者也对我国房地产市场特别是价格波动及其影响因素进行了大量的研究，总的
来看，国内现有研究也可以归类为定价问题、调控问题、波动成因以及市场供求关系等四大方面，本节将依次对其进行描述。
2.3.1房地产市场定价理论与实证分析
在我国房地产市场的价格走势的理论研究方面，对于房地产价格的形成因素国内学者
做了很多的研究工作，张宏斌(2001)蔡兵备、欧阳安蛟（2002），陈立定(2005)等很多学者
认为房地产价格是由市场供需决定的。但姚先国、黄炜华(2001)和肖建月（2005）的观点
则是，房地产供给在短期内是缺乏弹性的，因此，决定房地产价格的主要因素是需求而不是供给，土地价格在房价上涨中起的作用一直也是争论的焦点。刘允洲（2001）和牟小苏（2006)认为尽管由于土地出让方式的改变导致了地价上升的原因，然而这不过是市场价格水平的实现，而非过高的底价，而且更重要的是，地价的上涨并不是房价上涨的直接原因。
19
刘琳、刘红玉(2003)也持有不同的观点，他们通过实证分析发现地价和房价之间是线性正
相关的，同样的，影响二者关系的主要因素包括税费率、容积率和建筑安装成本。岳晓武、王小映(2006)针对不同的城市分类，将城市划分为房价较高城市和房价较低城市，分析结
果表明，房价较高城市地价占房价比例较高，而房价较低城市的地价占房价比例较低。张红、李文诞(2001)则研究了房价的影响因素，针对北京商品房价格的影响因素进行实证分
析的结果表明，住宅实际建造成本和实际GDP对住宅价格的波动具有显著地影响，而实际利率和人口对住宅价格波动影响则不显著。
2.3.2房地产市场的宏观调控效果分析
在国内，学者们对房地产市场的研究也集中在政策借鉴上，大量学者分别研究了房价
调控的方法。肖元真、江德钧等(2006)比较分析了世界各国的房地产市场政策，包括日本、美国、新加坡和俄罗斯等国，借鉴各国的政策，为我国的房地产政策提供了政策依据。周江（2005）、杨树江（2005）等学者对房价调控的研究结论是，调整住房结构、完善住房保障、增加中低价位住宅、完善住房供应结构等四个方面的措施是降低房价增速的重要手段。刘琳、刘红玉（2003)等人的研究表明，调控房价的主要手段是调控土地，然而土地调控的主要措施应该是调整土地的出让量而不是地价，税费率的调整可以作为调整地价和房价关系的主要手段之一。牛凤瑞（2005）的观点则是，我国房地产业的调整方向不应该是控制房地产投资，也不应该是控制房价，调控房地产应该主要考虑金融措施，包括住房建设项目贷款、差别信贷、控制信贷量等银行信贷手段，来调整银行信贷对房价的调控作用和调控机制。吴龙龙、黄丽明（2006)，贺建清(2009)等人的研究则针对流动性和房价的关联进行分析，认为流动性过剩生成了房地产的泡沫。周建军(2009)研究了居民的可支配收入、
土地价格、实际利率和房价的关联，实证结果表明居民收入和房价正相关，土地价格和房价正相关，而实际利率和房价负相关。宋志勇和熊路英(2009)也研究了实际利率对房地产
价格的影响机制。位志宇、杨忠直和王爱民(2007)认为，房地产市场也同样存在着羊群效应，并且在羊群效应存在时，宏观经济基本面和房地产价格之间的关系就被扭曲了，同时房价弹性会提高，因此，房地产泡沫就会出现。吴树畅，曾道荣（2010)的研究方法是多因素回归分析，研究结果表明城镇投资和利率是影响住房价格的最重要因素，而实现房地产行业的稳定发展，就必须改变经济增长的传统模式，消费增加是最重要的手段，在降低投第
3章我国房地产价格变动的周期性特征分析
虽然我国的房地产商业化时间不长，但由于房地产不仅关系到国计民生，而且对我国
宏观经济的贡献也是举足轻重，所以很多学者对其进行了大量的研究。在房地产价格周期的研究上，许多学者从不同的角度研究了改革开放以来我国房地产的变动情况，主流的研究思路是对我国房地产价格周期进行划分，但是由于选择的方法或者选用的指标不同，得到的结果存在较大分歧。
在增长型循环下，由于经济指标在很长的时间尺度下总是表现为持续趋势成分和周期
波动成分的叠加，这使得经济指标本身不平稳。为了对经济指标进行周期波动的研究，一般需要将指标的周期成分分解出来。鉴于这一思想，本章将在时域内分析以房屋销售价格指数为代表的房地产价格周期的基本特征，并在基于两类不同的马尔可夫区制转移模型分析房地产价格周期的非对称性特征，最后对我国房地产价格周期与宏观经济周期之间的关系进行探讨。
3.1马尔科夫区制转移模型概述
经济指标的周期成份是在其去除趋势后得到的，由于其运动是平稳的，所以可以对其
建模进行识别和分析。
线性AR模型是对经济指标的周期成份建模的最简单方法。p
阶的AR模型记为
AR(p)，
表示变量当前值是由变量前1期至前p
期值的加权和加上当期的随机扰动构成，
方程表示如下：
ttptpt
y=φy++φy+δ+ε?
L?
11
（3.1）
变量值方差平稳需要其系数满足条件：1
1
++<
p
θLθ。
AR(p)模型的形式意味着其自相关系数会随着时间距离的增加而呈现指数型衰减或
者震荡型的衰减，其具体的衰减形式取决于AR(p)系数条件。例如，对于AR(1)模型的自26 相关函数形式为
k
k
ρ=θ，当θ在(0,1)取值时，其自相关系数会指数衰减至0，而在(?1,0)
取值时则以震荡形式衰减至0。正是由于1阶模型的自相关函数具有这种特征，理论上它就无法表达周期型的波动，而AR（2）模型理论上可能可以借助两个系数的相互作用，捕捉到这样的周期波动信息，模型的一般形式如下：
tttt
y=φy+φy+ε
1?12?2
其自相关函数
k
ρ为如下的二阶差分方程：
1?12?2
=+
kkk
ρθρθρ
上式经滞后算子L变换后可得另一种表达形式为：
kktt
(1?φL?φL)ρ=Φ(L)ρ=(1?gL)(1?gL)ρ=ε
12
2
12
（3.2）
其中，
1
g和
2
g是方程Φ(L)的特征根，它们可以有显式的解析解为：
,(4)/2
2
2
1211
gg=θ±θ+θ（3.3）
通常AR（2）都有二阶平稳的要求，即（3.3）式的根在单位圆内，那么对
1
θ和
2
θ需要
有下面的限制设定：
1
12
θ+θ<，1
21
θ?θ<，11
2
?<θ<（3.4）
如果（3.3）式的根是一对共轭复数，那AR（2）的自相关函数就是一个以几何级数递减为0的正弦波，这样变量
t
y就通过AR（2）模型的系数表达了周期波动的信息。如果这
两个共轭复根(4)/2
2
2
11
θ±θ+θ的形式为de ±2 πfi=d(cos2πf±isin2πf)，那么
2
2
2
2
1
2
1
d=(θ/2)+(?(θ+4θ)/2)=?θ可以看作是特征根的模，复根的实部则为：
cos2/2
1
d?πf=θ（3.5）
AR（2）模型的自相关函数形式可变化为：
F
kd kfkF
k
sin
(sgn())sin(2)
1
+=
θπρ
（3.6）
其中，F为相位偏移，周期波动的频率f由（3.5）式可得：27
π
θ
2
cos(||/2)
1
1
df
?
=（3.7）
由此可以推广到更高阶一般化的AR（p）模型，只要其存在着共轭复数根，就可以捕获到周期波动的信息。例如，如果AR（p）可以按照某对共轭复根分解成如下的形式：
tt
p
j
j
fifi
pt
ΦLy=?deπL?deπL∏?gLy=ε
=
?
3
()(1)(1)(1)（3.8）
然后就可以根据(3.6)和(3.7)式算出波动的周期，更为详细的推算过程参见刘俊生（2007）。由于线性AR模型表达的是变量对称的周期波动形态，如果需要考虑非对称的周期波
动，可以线性AR模型的基础上，加入非线性的因子。例如假设变量具有不同的两种波动特征（强弱或快慢），并且在这两种波动状态之间可以是按照Markov的方式变换的。设变量在t时期为某个状态
t
s，那么在式（3.1）中的系数就可能对状态
t
s有了依赖关系：
tStpStpStt
tt
y=φy++φy+δ+ε?
L?
11
，~(0,)
2
ttS
εNζ（3.9）
可以简化
t
s为二值变量（0或1），其变动服从一阶的markov过程，其状态的转移概率可以
表述为：
PSSp
tt
===
?
(0|0)
1
（3.10）
PSSp
tt
===?
?
(1|0)1
1
PSSq
tt
===?
?
(0|1)1
1
PSSq
===
?
(1|1)
1
这样可以从对状态依赖的系数估计表达出两种状态的非对称信息。在实际当中，二值的
t
s也具有很强的实际含义，例如可以是变量的在周期波动中的收缩和扩张两种状态。由（3.10）式可以得到
t
s的无条件状态的概率为：
pq
qP
S
t
??
?=
=2
1(
0)，p
q
pP
S
t
??
?=
=2
1(
1)（3.11）
在某一状态下可以期望的持续期长度为：pE
jSSSS
tttjtj
?=
====
++?+
1
1(
|0,1)
11
L（3.12）
qE
jmmmm
tttjtj
====
++?+
1
1(
|1,0)
11
L（3.13）
这样可以通过对式（3.9）估计的系数，对模型表达的非线性程度进行评估，还可以据
此对变量处于状态的识别。
由于（3.9）式是基于线性模型，并考虑了周期的非对称性，因此在对周期波动的分析
中会期望得到比线性模型更丰富的信息。
3.2我国房地产价格的周期性特征
在外在表现上，房地产周期与经济周期一样，表现为扩张和收缩两个大的过程，具体
主要包括复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。如果3.1所示：
28
复苏阶段经历的时间较长，其发展变化过程的特征主要表现为：在复苏阶段初期，房
地产供给大于需求，房价水平仍然较低，但是已经止跌停稳并开始缓慢回升，这一时期的房地产投资活动仍较少，几乎没有房产投机者。在复苏阶段中期，房地产需求上升，房产购买者增多，房地产的投资活动增多。房价不断上升，交易量不断增加，此时房地产市场加速复苏，市场上开始有少量的房地产投机者出现。在复苏阶段后期，房地产市场进一步升温，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资力度，并带动其他行业的投资也进入到房地产领域中，工业用房、商业用房、住宅用房等房地产物业价格上升，房地产市场29
的交易量快速上升，并且带动整个产业链条(土地市场、第三级市场、物业)和其他密切产业(建筑、建材行业)随之快速发展。
繁荣阶段经历的时间较短，其发展变化过程的特征主要表现为：在繁荣阶段初期，需
求迅速增长，房地产市场进入繁荣高涨阶段，市场交易量明显增加，空置率下降，房地产价格愈涨愈高。在繁荣阶段中期，市场上出现大量的房地产投机者，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、紧缩银根、房产限购、提高首付款比例等。在繁荣阶段，即在波峰时，楼价高涨，市场无力负担，自用购楼者退出市场，留下炒家的投机
资金支撑旺市，形成了有价无市的局面，房地产空置率上升，房地产市场达到了繁荣阶段的顶点，房地产泡沫达到极限。在繁荣阶段后期，政府的紧缩政策初显成效，新增房地产投资数量下降，房地产投资总量也开始回落。房地产销售价格开始回调，房地产空置率进一步增加。
衰退阶段经历的时间较短，其发展变化过程的特征主要表现为：在衰退阶段初期，房
地产市场的交易价格和交易数量增长减缓或停滞，甚至会出现不同程度的下降。一方面，各类房地产空置率进一步加剧；另一方面，由于投资风险加大，房地产投资下降，新增房地产项目减少。在衰退阶段中期，房地产价格急剧下降，有价无市的局面被打破，房地产泡沫开始破灭。接着，在投机者的抛售下，房地产价格严重下跌，房地产投资量大量缩减，已建项目出现转手、停工现象。在衰退阶段后期，在价格和交易量锐减的情况下，房地产企业利润也大幅降低，一些势力较弱的企业宣告破产。
萧条阶段经历的时间较长。其发展变化过程的特征主要表现为：在萧条阶段初期，政
府实施的宏观调控政策进一步发挥作用，整体经济规模缩减，市场交易量减少；不动产信贷违约率增加，金融机构与投资者普遍出现亏损或潜在亏损，房地产泡沫破灭。在萧条阶段中期，价格暴跌，成交量减少，出现大量的房地产纠纷，一些实力雄厚的大公司也出现不同程度的危机。在萧条阶段后期，房地产总体水平加速下滑，房地产开发成本与房地产正常需求恢复到正常水平，房地产波动开始走向平稳，此时，政府开始注意到房地产市场对宏观经济的约束作用，采取措施来刺激房地产行业的复苏。不过，房地产市场何时走出萧条阶段而开始复苏，取决于两个方面：一是有赖于产业内部对房地产供求关系能否以及何时回到相对均衡状态；另一方面，取决于产业外部的影响因素，如宏观经济周期波动情况、宏观经济政策，特别是货币和金融政策还有房地产行业政策的变化。
本节选用我国1998年到2010年的房屋销售价格指数作数据对我国房地产周期的特征
进行分析，数据来源于中经网数据库。由于房屋销售价格指数是基于年同比增长率合成的，因而属于增长型循环范畴，并且年同比增长率的计算方式并不能保证数据就是平稳的，可能包含着长期的趋势。首先对数据的平稳性进行检验：
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/566877134.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
影响价格变动的因素 我们会发现身边的商品的价格是在不断变化的，有时高、有时低，羽绒服冬天和夏天卖的价格一样吗？羽绒服在东北卖的火爆，在海南降价也少有人买这是为什么？前者是因为季节，后者是因为地域，对吧？除了这两者，自然灾害、生产条件亦或是风俗习惯都可能影响商品的价格。但是在仔细深入点，我们会发现这些因素先引起了供求关系的改变，进而影响到了价格。所以说前面的季节、地域等是影响价格的间接因素，而供求则是影响价格的直接因素。 一．供求影响价格 1.供不应求会导致商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，价格上涨，出现了“物以稀为贵”的现象。形成卖方市场。 2.供过于求时，商品过剩，销售者竟相出售，购买者持币待购，卖方不得不降价销售，价格下跌，出现了“货多不值钱”的现象。形成买方市场。 【2013年重庆文综，近几年我国生猪出栏价格频繁波动，选项“价格处于低谷时，生猪处于卖方市场”是否正确？】 【2012北京文综，某两种商品的价格变化如图所示,由此可以推断（） A.两种商品之间相互替代 B.商品1在市场上供不应求 C.商品2的生产企业利润上升 D.商品2的市场供给量高于商品1 试题分析：供不应求时，价格上升，故商品1在市场上供不应求，B正确；商品2价格下降，生产企业利润会下降，C错误；商品价格下降，生产规模会缩小，价格上涨，生产规模会扩大，故商品2的市场供给少于商品1，D说法错误；从图中不能判断两种商品的关系，A错误 【2013 课标1】2012年，某县农民种植的土豆产量增大，但市场没有相应的扩充，农民不得不低价销售，收入不增反降。图5的①②③④中，能够反映这种“丰产不丰收”经济现象的是：
房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B
4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A
8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据
影响股票价格变动因素 经常听到一些股民提及比如某某股价上涨、某某公司下跌损失惨重，那么什么是股价呢？是什么因素影响股价的变动？要知道这个问题，要首先了解一下什么是股票的价格。 股票价格是指股票在发行和交易时的价格，包括发行价格和市场价格。股票的发行价格是指股份公司在发行新股票时的价格。股票的发行价格一般是根据股票时价，股票行市的变化趋势，股票筹集资本的难易程度和发行新股票时原有股东利益的影响等因素来决定的。其发行价格主要包括以下几种方式： （1）时价发行。 （2）面额发行。 （3）中间价发行。 （4）无偿发行。 发行价格=市盈率还原值x40%+股息率还原值x20%+每股净值x20%+预计当年度股息与一年期存款利率还原值x20% 知道了什么是股票的价格，那么对于股市里股票涨涨跌跌的情况又是怎么回事呢？ 影响股票价格的主要因素主要有以下几个方面： 股票市场内部因素： （1）股票的供求关系。股票的价格与市场无不有关系。比如电脑，当笔记本电脑刚刚问世的时候，市场上的供给量远远小于需求量，那么此时电脑的价格会大幅度上升；反之，如果笔记本的供求量大于需求量，商家为了在竞争的市场上占据份额不得不选择降价。倘若甲公司发行股票100,000张，每股现值$20，即公司现时的市值为$2,000,000。而乙公司发行股票达400,000张，而每股现值$10，即乙公司的市值则为$4,000,000，可见纵使乙公司的股价较甲公司小，其市值却较甲公司大。也就是说，当供给大于需求时，股票价格上涨，当供给小于需求时，股票下跌。 （2）大户的操纵。这主要是由于股票市场上,一些大户利用各种不正当的手段来操纵市场上股票的价格,使股票价格变化剧烈。 公司内部因素： （1）公司的经营状况和盈利能力。这是影响股票价格最重要的基本因素。经营状况即指发行公司在经营方面的概况包括经营特征，如公司属于商业企业还是工业企业，公司在行业中的地位，产品性质，内销还是外销，技术密集型还是劳动密集型，批量生产还是个别生产，产品的生命周期，在市场上有无替代产品，产品的竞争力、销售力和销售网等。此外，公司的经济状况还包括员工的构成以及管理结构、管理水平等。上述因素既可直接影响公司的财务状况，亦可间接影响投资者的投资意向，进而影响股价变化。当公司的经营状况好，盈利能力强,股票价格的基础扎实，大家认为此时的股票很稳定，上涨的机会多，反之,其股票价格难以提高，下跌的机会多。 （2）上市公司的财务状况。发行公司的财务状况亦是影响股价的重要原因甚至是直接原因。依照各国法规，凡能反映公司的财务状况的重要指标都必须公开，上市公司的财务状况还需定期向社会公开。 宏观经济因素： （1）经济周期;经济周期的循环、波动与股价之间存在着紧密的联系。一般情况下，
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
利率上升对房地产价格的影响 二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投向房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们
只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的 影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济 增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的 上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。 【参考文献】 [1]聂名华：浅析房地产价格变动的影响因素[J]，中国房地产，1998（10）. [2]袁中友：浅论加息对我国房地产市场主体的影响[J]，大众科技，2005（8）. [3]徐保满：加息与房价[J]，中国房地产，2005（2）. [4]钱瑛瑛：加息与住房价格走势[J]，中国房地产，2005（1）.
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 一、人工单价 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆） 面砖粘贴182. 室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚） 铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元2， 架子工5.5元2 ， 二、房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：4075平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
一、选择题 1．在一家卖场的货架上，一款500ml装的酿造酱油仅售价6.5元，而某著名品牌160ml装的儿童有机酱油售价则高达28元。某促销员解释说，该儿童有机酱油的窖藏时间跟物理制作工艺都很别致，防腐剂零添加……由此可见，有机酱油售价高的根本原因在于其 A．耗费的劳动时间多B．储存保管时间较长 C．具有的营养较丰富D．需求数量日益增长 2．供求与价格相互影响。下图中,D为需求曲线,S为供给曲线,E为供求平衡点。其他条件不变,下列能够引起E点向E'点移动的正确说法有: ①严格落实厉行节约要求，高端消费回落 ②原油价格上涨,新能源汽车的需求增加 ③春节期间因天气恶劣，蔬菜供应减少，价格上行 ④房价上涨预期明显,居民购房消费增加 A．①② B．②③ C．①④ D．②④ 3．目前，在5G技术研发方面中国已开始布局，5G网络是4G网络的6.5万倍，理论上1秒钟可下载30部电影。而大众希望的技术进步，既要快捷也要实惠。“既快捷又实惠”是网络服务的关键词。这一关键词表明 A．使用价值的大小决定价格的高低 B．消费者愿望决定生产和服务水平 C．科技含量的高低决定商品价值大小 D．商品是使用价值和价值的统一体 4．据了解，今年8月中旬以来，国内多地香菜零售价格上涨不少。“以前最贵的时候也就10元/斤左右，8月末最高峰的时候接近30元/斤，最近又回到20元/斤的价格。”本轮香菜价格上涨的原因可能是 A．随着收入水平提高，居民对香菜的需求急剧增加 B．价格信号失灵 C．国内主要产地由于受高温降雨等影响，产量减少 D．种植技术取得重大突破 5．下列曲线图中，某商品的需求曲线（D）和供给曲线（S）相交于E点。若生产该商品的企业普遍提高劳动生产率，在其他条件不变的情况下，会引起E点向E’点方向移动。正确反映这一变化的曲线图是
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2. 室内地面砖（600*600）15元/平米， 踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积） 电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，
架子工5.5元/m2 ， 房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
关于影响房地产价格的宏观因素分析 论文关键词:四象限模型 房地产价格 宏观因素 实证检验 论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。 住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。 房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。 一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房地产业成本管理 1.目的：加强成本管理，规集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.围：适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.3 成本费用项目及核算容 4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算容 4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下容：A、勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2) 规划设计费：规划费：方案
浅析影响房地产价格的行政因素 影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。 （1）房地产制度 房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。 （2）房地产价格政策 房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。 房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，
高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。 抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有:①制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；②制定标准价格，作为房地产交易时的参考；③政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；④征收房地产交易税或增值税；⑤建立一套房地产交易管理制度。 （3）特殊政策 在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。 （4）城市发展战略、城市规划及土地利用规划 城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。 （5）税收政策 不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。
房地产价格影响因素分 析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
房地产价格影响因素分析报告 内容摘要：本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格，以计量经济学为工具，对房地产价格的影响因素做了具体的分析。 在分析过程中，建立了三种模型，并对其有效性做了全面的检验。一、目标：通过对房地产价格影响因素的分析，能更好地掌握 计量经济学的具体应用。从模型的建立，回归分析，序列相关检 验，到异方差检验及多重共线性检验等，最后选择出最佳的模型， 即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。 二、参考文献： [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定
房屋价格的影响因素很多，本模型只要考虑的因素有，房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好，4最差)、房屋的梳洗间数目（BA）、房屋有无中央空调(CA)（1 有，0 无）、有无花园或绿池(SP)（1 有，0 无）、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样，一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素，而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此，我选取了不同的解释变量，建立了三个模型。 1、模型一 房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格，并采用线性回归方法进行分析。 把房屋面积作为变量S，房屋价格作为被解释变量P，建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型： P=c+ S x1+i e I 其中，c，x1为待估计参数，i =1，2，3...n， e为随机误差 i 项，它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。 通过Eviews软件，得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C