重点客户谈判执行手册
1 现代渠道和年度合同谈判介绍 (3)
1.1 现代渠道和重点客户的介绍 (3)
1.1.1 现代渠道 (3)
1.1.2 重点客户渠道 (3)
1.2 年度合同谈判介绍 (4)
2. 谈判前需要完成的工作 (4)
2.1 了解零售商的决策流程 (4)
2.2 了解零售商的谈判方式 (5)
2.2.1零售商采购人员的谈判准备 (5)
2.2.2采购人员的谈判哲学——以家乐福谈判手册为例 (5)
2.2.3零售商采购人员的偏好 (6)
2.3 了解零售商的关注焦点和差异化策略 (6)
2.3.1零售商采购人员的关注焦点——商业毛利 (6)
2.3.2零售商评估供应商所用的指标 (7)
2.3.3零售商的差异化策略 (8)
2.4供应商的应对方式 (9)
2.4.1成功的谈判原则 (9)
2.4.2标准的谈判准备、操作流程 (9)
2.4.3 制定总体重点客户谈判目标 (10)
2.4.4 其他部门的配合 (10)
3 谈判中需要注意的事项 (11)
3.1 明确策略 (11)
3.1.1谈判前尚需确认的关键问题: (11)
3.1.2制定策略时需要考虑的问题 (11)
3.2 谈判中可能遇到的环节 (12)
3.2.1开场白 (12)
3.2.2理解与试探 (12)
3.2.3进行谈判 (12)
3.3 谈判技巧 (13)
3.3.1 谈判开局策略 (13)
3.3.2 谈判中期策略 (15)
3.3.3 谈判后期策略 (16)
3.4 合同谈判管理原则: (18)
3.4.1 区域KA经理合同谈判关键步骤 (18)
3.4.2 谈判责任和最终审批权限: (19)
3.4.3 异议处理方法 (20)
4 合同执行、监督和反馈 (20)
4.1草拟合同 (20)
4.2年度合同的备案 (20)
4.3合同执行原则 (21)
4.4 其他部门的配合 (21)
5 零售商的不同细分及相应对策 (21)
5.1不同类别的零售商采购纬度的调研 (21)
5.1.1 采购决策（集权 vs. 分权） (22)
5.1.2 盈利模式细分（毛利式 vs. 费用式） (22)
5.1.3 操作规范程度: ( 操作规范 vs. 操作随意） (23)
5.1.4 采购管理跨度 (精细 vs. 粗放） (23)
5.2各类零售商经营模式对伊利的意义： (23)
5.2.1 采购决策： (23)
5.2.2 盈利模式： (24)
5.2.3 操作规范程度： (24)
5.2.4 采购管理精细度: (25)
6 附表： (25)
6.1 客户谈判准备表格 (25)
6.2 标准化合同的内容 (26)
1 现代渠道和年度合同谈判介绍
1.1 现代渠道和重点客户的介绍
1.1.1 现代渠道
现代渠道是具有连锁性质的多点零售企业，拥有一定的跨零售点集中式管理和运营功能，例如统一采购和店面管理等。现代渠道使得伊利不能直接面对单个零售点完成全部零售客户服务职能。
AC尼尔森把渠道分为大卖场、超级市场、小型超市和便利店。其中大卖场的营业面积在6000平方米之上，贩售消费品、生鲜及日常用品等，至少有30个结帐出口的零售通路。超级市场的营业面积在1000平方米之上，贩售生鲜产品，有收银机的结帐出口。小型超市的营业面积在1000平方米以下并贩售生鲜产品，有收银机的结帐出口。便利店的营业面积在500平方米以下有收银机的结帐出口的连锁店。
这种分类方法更多地是从店面的硬件条件、规模入手，具有一定参考意义，但不全面。
有无跨单个零售点的某种集中式运营和管理功能是区分现代渠道和传统渠道的一个重要标志。现代渠道包括大型的国际/国内连锁大卖场或超级市场等，它们拥有一定的跨点运营和管理功能，特别是采购功能，不能仅仅针对单个门店展开业务。
1.1.2 重点客户渠道
重点客户渠道是达到一定营业规模或在全国/区域有很大影响力、有必要为其定制个性化服务方案的大型或有影响力的现代渠道零售商，是营业面积、客流量和发展潜力等三方面的大终端。
国际著名零售商如沃尔玛、家乐福、麦德龙等，或者区域性零售商如上海华联、北京华联，深圳万佳等
现代渠道，尤其是重点客户具有树立品牌形象、推出高端产品、推行创新概念等标竿示范性作用。重点客户的硬件条件是从线下建立品牌形象的最佳途径。
由于重点客户的特性，铺货速度较快，使得新品可以迅速产生收益。利用多方面的市场工具包括堆头、海报、货架贴等多方面线下形象突出点，可以最大化与产品线上广告的配合。
更好的终端管理将有可能转换更多的竞品消费者到自己的品牌上。据调查发现，消费者放弃原先的购买计划多是因为产品自身原因，而购买计划外产品则在更大程度受购物体验的影响。消费者会被零售终端的陈列方式、店内广告、促销人员等多方面因素影响，从而改变他们的购买决策，超过50%的消费者都会受到终端元素影响，他们在购买前没有决定要买什么，或者初步的想法在货架前可能变化。
重点客户的业务在伊利销售中也愈发重要。重点客户占伊利销售额的比重越来越大；同时，由于重点客户多位于经济较发达地区，消费者购买能力强，并且重点客户零售店拥有更强的资金能力，可以负担起更昂贵的高端产品的风险，重点客户成为高端产品的主要销售渠道。
液奶市场的利润正逐日压缩，因此高端产品对整体利润十分重要，把握重点客户将是在液奶市场中制胜的关键。
1.2 年度合同谈判介绍
重点客户年度合同谈判是供应商与KA客户合作交易的开端也是双方延续合作的开始。KA年度合同分为新进场年度合同谈判及续签年度合同谈判两大类。但新进场年度合同谈判及续签年度合同谈判在合同内容和合同条款上没有太大的差异，只在KA年度合同签订期间有所差异，而年度合同内容及费用会因双方的实力及谈判能力而有所不同。
不论是新进场年度合同签订还是续签年度合同的最终结果，都将会严重影响供应商的今年整体营销利润，也是供应商未来在KA渠道上是否可以永续经营的重要关键。
合同的规范管理和监督将是塑造未来核心竞争力的关键环节之一，它确保公司在终端投入的费用可以有效的转换为促销活动、货架空间、堆头及提升店面覆盖的质量，也为供应商在重点客户管理方面提供了良好的工具和指导方向。
年度合同谈判内容包括合同时限、供货及产品验收、价格控制条款、供销货渠道、帐款结算、年/季度销售计划、售后服务、促销服务、卖场管理配合、合同保证金、信息共享及传递、保密和合同的终止，当然合同内容还不局限于这些。
2. 谈判前需要完成的工作
2.1 了解零售商的决策流程
零售商采购人员（又名买手）主要负责采购商品、定购新品以及监督产品销售与产品持续供应。在所有的采购活动中，采购人员主要责任是为重点客户争取最好的条件而谈判。通常情况下零售商采购人员与计划人员共同做出建议决定是否接受或拒绝一宗业务。采购人员和计划人员共同的责任包括监督与控制库存情况、销售计划的制订、商店格局、门店直运管理、新产品的选择、价格策略、货架空间分配与管理、分析消费者购买行为、零售市场分析和品类管理的实施。
每个采购人员都有自己的年度计划和目标，最关心的是供应商为他们所提供的利润和销量贡献。由于买手的年度计划目标每年都有惊人的增长幅度，所以他们对供应商的要求也会逐年增长。
2.2 了解零售商的谈判方式
2.2.1零售商采购人员的谈判准备
谈判准备的核心是零售商采购人员通常会搜集与伊利谈判所需要用到的信息，重点客户往往有自动化的数据系统，能够快速的把伊利在他们所负责的产品方面的表现与其它供应商进行比较。同时他们也会确认伊利需要改进的方面，以及伊利在竞争中当前的不足之处。
因此，采购人员在谈判前的主要准备工作将是收集信息并准备材料。通过内部系统，可以了解关于供应商及产品的有关情况。通过搜集市场报价信息，可以了解其它零售商的销售价格预估其进货价。也可以在团队中沟通，询问团队人员是否有尚待同供应商解决的问题。可以从门店，商品部总部和区域商品部了解到供应商的信息。参考历史合同内容，收集竞争对手合同内容等、也可以获取很多信息。此外，还可以搜集厂商为竞争零售商所赞助的海报和促销支持等。
2.2.2采购人员的谈判哲学——以家乐福谈判手册为例
以家乐福谈判手册为例，采购人员的谈判培训中处处反映出他们面对供应商的强势态度：
1) 让供应商的销售员对得起他们的工资，让他们出汗！
2) 永远不要忘记：在谈判中的每一分钟, 要一直持怀疑态度, 显得对所谈的事情
缺乏热情, 或者不愿作出决定。
3) 对于供应商的第一次提出的条件, 要么不接受, 要么持反对意见。采购员的反
映应是: “什么?” 或者“你该不是开玩笑吧?”, 从而使对方产生心理负担, 使他们认清形势, 并降低自己的谈判标准和期望。
4) 永远要求那些不可能的事情。对于你要谈判的事, 要求得越离谱越好, 说不定
和供应商的实际条件比较吻合；这些不可能的要求可以帮助你获得更大的操作空间并帮助作出最小的让步, 并让你的对手感觉似乎已经从谈判中“得到了”什么我们的让步。
5) 自信！永远自信－供应商对零售商的需求大于零售商对供应商的需求
2.2.3零售商采购人员的偏好
零售商愿意和专业及高素质、积极向上、有主动性以及个人亲和力的销售人员合作。专业及高素质的销售人员对待自己的工作尽职尽责，用客户的语言与客户交流，熟悉零售商内部系统及流程，谈吐及着装非常得体。他们着眼于机会而非限制，有良好的精神状态，显得很积极向上。他们很有主动性，工作有计划性，主动帮助客户承担一部分工作，加快销售过程，同时也富有亲和力，对待客户热情、友好，耐心倾听客户意见。
2.3 了解零售商的关注焦点和差异化策略
2.3.1零售商采购人员的关注焦点——商业毛利
普遍而言，对零售商采购人员最关心的经营指标就是商业毛利。商业毛利分为两部分：分别是前台销售毛利和后台费用贡献。销售毛利等于单品毛利与销量的乘积，其中销量等于库存与库存周转率的乘积。后台毛利包括海报费、陈列费等各种费用的总和。综上所述，商业毛利的组成结构图如下所示：
2.3.2零售商评估供应商所用的指标
零售商最关心的是供应商的商业毛利，他们通常会对自己所负责的供应商的商业毛利进行排序，并得到平均值。低于平均值的供应商将会被严厉地逼迫去改善其对零售商的商业毛利贡献。因此，商业贡献的平均值每年都在上涨。此外，零售商在评估供应商时，所用的指标也包括品牌和产品、价格、公司规模、付款条件的优势、后勤配送、广告促销支持、销售贡献、利润贡献、总体库存周转和各项费用。
品牌和产品指标：包括提供产品的种类及单品数量，提供产品的质量稳定性，整体产品包装的稳固性与安全性。
价格指标：是指提供产品的价格竞争力。付款条件的优势指标包括帐期、月度、季度、年度的销售折扣。后勤配送包括连续供货的稳定性，以及订货/配送周期。广告促销支持包括提供总体广告促销支持，以及产品营销配合的灵活性。
2.3.3零售商的差异化策略
零售商通过对供应商分类与评估会实施差异化的策略，如下框图所示：
基于对供应商的分类和评估，可以对供应商采取如下的差异化策略：
2.4供应商的应对方式 2.4.1成功的谈判原则
由于零售商通常会比供应商掌握更全面的销售信息，因此决定供应商是否能不处于劣势地位的关键因素是它能否有能力、有精力、有意识的去获取更多的信息，并在获取信息后对其做出详细地分析。
因此成功的谈判包含很多原则。
1、充足的准备，即以业绩分析为基础，评价潜力和吸引力，充分了解谈判对手的实力。
2、切实可行的目标和“退出”方案，能够明确定义，最理想的成果（符合实际的），最不可接受的协议，谈判协议的最佳替代选择。
3、以数据（而不是主观意见）为推动，即用数据和经济效益原理支持主张。
2.4.2标准的谈判准备、操作流程
在上述原则基础上，梳理一套标准的谈判准备、操作流程，使谈判方法适合于各个层级，无论是年度合同谈判还是门店谈判。
供应商的差异化体现
合同中体现的差异
?费用的优惠
?帐期的优先
?单品选择条件的优惠（利用其他单品配额的调整）
?主推产品/新产品的支持?配送中心的支持
经营合作上体现的差异
?管理投入的差异(如:重点供应商由高层管理参与管理)?促销的支持与合作?卖场的配合与支持
?营销计划的分享与配合?战略联盟的举措?信息的分享
?自身投入费用进行适合的促销
首先，需要进行谈判信息准备。在收集内部信息时，需要收集销售、价格、利润的历史数据，条款结构，与零售商（门店）以往的交易情况以及各事业部或事业部内的最佳做法。收集外部信息主要包括零售商（门店）在奶制品品相内的经营情况，零售商（门店）的谈判底线以及竞品的条款结构、销售、价格等方面的相关数据。
其次，需要制定谈判策略。在设定目标时，通过与上下级的沟通，确定谈判目标，并与上层领导确认谈判底线。此外，根据零售商（门店）的行为与重要性来进行细分，制定相应的谈判策略，使用不同的谈判技巧。
谈判时，需要准备必要文件包括谈判档案及标准合同的建立。可根据各层级的谈判对象设定不同的谈判档案，并可制定伊利自身的标准合同，对不同的客户进行不同的合同约束和管理。
2.4.3 制定总体重点客户谈判目标
当两方门当户对时, 一般来说、双方会比较尊重对方、并不会提出过于不合理的要求。伊利应该更进一步的追求巩固其规模优势，并向此类重点客户提供一些共赢方案或合作项目；若双方的彼此定位使得伊利可以坐享其成的话，则伊利采取更加强势的态度，提出更为严厉的要求；如伊利处于奋起直追的阶段，那么需要让出更多一点的谈判空间，设定一些战略投资；如果双方处于劳燕分飞的状态，那么伊利可以不予重点考虑，适时可以考虑彼此终止合作。
零售商对供应商的魅力可以综合零售商业务的盈利能力，供应商在该系统内的业务增长速度，零售商的自身增长率和零售商在该系统的市场份额等纬度进行核算。
而供应商对零售商的魅力可以从零售商在该品类中的增长潜力，供应商对零售商的增长贡献，供应商在该系统中的盈利情况等纬度进行评估
在数据不健全的情况下，可以通过以下方法简化核算彼此的吸引程度
2.4.4 其他部门的配合
成功的重点客户谈判在谈判前需要其他部门的鼎力配合与支持。
市场及销售的配合主要是全面、一手的信息资料包括对自身、竞品销售数据、合同情况的全面了解，辅以对重点客户策略的研究，从而做到知己知彼，百战不殆。
重点客户部的支持主要是对数据信息进行深入、适当的分析，以得出可以支持谈判的结论。
市场、行销及销售的配合可以做到要对内部各部门的资源分配、活动安排全面了解，进行统筹、整合，保证顺畅的内部沟通与既有资源共享，以便在谈判时发挥更大的效果。
3 谈判中需要注意的事项
3.1 明确策略
3.1.1谈判前尚需确认的关键问题:
与重点客户谈判前，需要对该重点客户系统建立一些基本的了解，并对本公司在该系统中的经营情况和发展趋势有充分的认识。谈判前的准备工作、主要是为了让谈判人员对该重点客户系统的战略定位，和彼此的谈判空间有更深层次的了解。谈判人员可以通过回答以下关键问题来确认在谈判中将采取的态度和可能遇到的反应。
1.我们在这个重点客户系统中希望达到什么目标？
2.这个重点客户系统对我们的价值是什么？
3.我们对这个重点客户系统的价值是什么？
4.我们目前合作中存在哪些问题？未来一年中又可能出现什么潜在的问题？
5.这些问题为什么存在？
6.我们如何解决这些问题？
7.该重点客户系统的决策和谈判流程是什么？
8.该重点客户系统在谈判中所关注的重点将是什么？
9.我们应该在未来谈判中采取什么样的策略和态度?
3.1.2制定策略时需要考虑的问题
在指定策略时需要考虑的问题包括很多方面。
最基本的是要考虑与该零售商合作能否盈利，这会让伊利对自己在确定未来的合约中有更清楚的定位。
其次，要考虑清楚零售商对你的重要性，需要考虑公司同该类零售客户合作的发展方向，公司最希望同这类客户合作中获得的是销量、品牌形象、打击竞争对手还是稳定价格以保持市场更加有序的发展。
在投入方面，也需要考虑公司在这类客户中一段时期内的投入策略，公司在哪些方面有投入的限制，公司内部是否现成有投入产出分析标准。如果有，需要找到具体的计算方法，如果没有，需要找到分析逻辑来帮助我们进行零售客户投入的衡量。
第一在谈判过程中最主要的目标就是降低自己对零售商的整体商业贡献，而这恰恰是最具挑战的，因为这将直接要求采购人员放弃它们自己的一部分利益。如果重点客户采购人员要求整体商业贡献不变、或者要求更高的商业毛利贡献。
第二尽量将合同上的费用条款降低、或变少。由于采购人员每年都会在年度合同谈判上要求比去年合同更多的费用贡献，所以成功地将合同费用转换为非合同费用也就意味着我们把常规费用转换为非常规费用。这也是某种性质上的胜利。从另外的一个角度，我们成功的把相对来说的固定后台费用贡献转化为能有一定投入产出的促销活动、堆头陈列等前台费用贡献。
3.2 谈判中可能遇到的环节
3.2.1开场白
零售商在开场白中包括回顾已谈的事项和存在的分歧，订立议程以及取得对方的首肯或补充。
零售商在谈判开始时，也就是“开场白”阶段，通常会去确认同他们进行谈判的人的决策能力，如果他们认为谈判对方不是关键决策人员，他们的策略是尽快结束会谈，并要求供应商有决策能力的人出席谈判。
3.2.2理解与试探
在理解和试探的过程中，要试探解决分歧的提议，并且使用假设性的问题。
3.2.3进行谈判
首先，可以请零售商提出方案。当伊利需要更多的信息来对客户的建议做回应时，可以使用确认客户分歧背后的需求和成因这一技巧。当伊利不喜欢客户的提议时，可以使用表达分歧背后你的需求和成因这一技巧。。
其次，要强调对客户的利益。伊利可以不断提醒客户这些利益，包括伊利产品或服务的优点，跟伊利做生意的好处，以及提议内容事实上确实可以满足他们的需要等。另外，可以让客户了解伊利所面临的情况。客户会因为伊利要做些很困难的事情，而可能
感觉对伊利有所亏欠。有一个提示是零售商的交流培训中也要求强调利益，即“强调同XXX合作后供应商所能够得到的好处，同时尽量将自己的收益描述得越少越好。”
之后，双方会达成暂时的协议。在达成暂时的协议时，要确定客户的接受程度，暂时搁置已经达成共识的方案。
在遇到僵局时，首先要坦承僵局，提出继续谈下去的理由，并提议暂时调整一下步骤，下次再谈。然后转变话题。必要时可以换人。
在拟定协议时，我们要总结新提议和它们带来的利益，明确行动步骤，总结未完成的谈判。
3.3 谈判技巧
在谈判过程中，使用适当的谈判技巧和策略是非常必要的。谈判技巧和策略可以简要分为3个阶段，即谈判开局、中期和后期。
3.3.1 谈判开局策略
零售商有可能采取的策略主要有四种。
第一种策略是漫天要价。漫天要价第一个明显的理由就是：它留给你一定的谈判空间。你总可以降价，但永远不可能抬价。此时应该问的是最大可信价到底是多少，因为这是你要的最高价格，但一定要让买手看到有砍价的可能。你对对方了解得越少时，你的开价应该越高，这有两个原因。第一，你的判断也许有误，如果你对对方以及他的需要了解得不多，他也许愿意出比你想的更高的价格。第二个理由是，如果你们刚刚建立联系，如果你做出更大的让步，可以表明你有更大的合作诚意。你对买手及其需要越是了解，你越应该重新考虑自己的立场。相反，如果对方不了解你，他们的最初要求可能也让你无法接受。
策略之二是分割你的目标。你最初的开价与你实际目标之间的差价应该与他们的出价与你的实际目标之间的差价相等。
策略之三是千万不要接受第一次出价。永远不要接受第一次开价或还价，否则，买手心里自然会产生两种想法：一种是我本可以做得更好；另一种是一定是出了什么问题。
策略之四是海底捞月。等到谈判已经快顺利结束的的最后一刻再把一些不太难解决的问题提出来要求对方让步。当对方准备收尾工作的时候，把这些问题摆到桌面上，在时间的压力下会更有弹性。在经过了漫长的谈判周期，而当胜利终于在望的时候、再有经验的谈判老手也考虑作出一定的让步以便早日结束谈判。因此、在这个时候提出相对
合理的要求更容易获得对方的同意。往往、在谈判的最后一霎那所获得利益、要大过对方在整个谈判过程中的让步
为了应对以上的四种零售商谈判策略，供应商年度合同谈判过程中也有一些惯用的伎俩。例如，供应商通常在看到零售商的要求时故作惊讶。谈判高手总要表现出被吓了一大跳的样子，主要原因有以下几方面。可能买手也许没指望得到他们所要求的，如果你不表示惊讶的话，你就是在说那有可能。可能故作惊讶之后经常伴随着让步，如果你不故作惊讶，买手就会强硬起来。要假设买手是个视觉型的人，除非你有别的办法打动他们。即使你和买手不是面对面谈判，你也应该停顿一下，表示震惊，因为电话中的惊讶也是很起作用的。
谈判高手经常扮演不情愿的卖主，他们甚至在谈判开始之前就挤压买手的谈判幅度。同样的，当你碰到一个装作不情愿的买手的时候，你就说：“我觉得这个价格没什么弹性了，但你要告诉我你能出多少（让对方先出价），我回去跟我们的人商量一下。
在谈判开始阶段应该集中精力想问题，不要因为其他谈判人员的行为分散精力。如果买手表现出对你不满，你要集中精力考虑问题，而不是别人的人格。冷静地想想：“他为什么这样对待我？”“怎么才能阻止他？”集中考虑谈判的价钱。因为买手生你的气就说明那可能是笔更大的买卖。
此外，还可以采取文件战术。平常的董事会议，除了纸笔之外，大家什么也不带。而这一回，突然出现了一名携带了大堆资料与会的董事，除令在座人士惊呀之余，自然也会叫人联想到——他带了这么多参考资料出席会议，想必在事前已做了充分地准备。正因为有这种联想，所以，不论这位董事说了些什么，都会使大家觉得“有份量”、“言之有理”，从而毫无异议地采纳了。与开会不同的是，在谈判时若要使用“文件战术”，那么，你所携带的“工具”，也就是各种文件资料，一定要与谈判本身有关。要注意的是，一旦采用了“文件战术”，就要有始有终，在每一次的谈判中，都不要忘了把所有的文件资料带在身边，否则，将会引起对方的怀疑，甚至蔑视。如果有可以不再携带文件资料的理由，则要向对方详细说明，使其了解。
另外，还有草船借箭的方法。采取“假定……将会”的策略，目的是使谈判的形式不拘泥于固定的模式。比如，在谈判中，不断地提出如下种种问题：“如果我再增加一倍的定货，价格会便宜一点吗？”“如果我们自己检验产品质量，你们在技术上会有什么新的要求吗？”在试探和提议阶段，这种发问的方法，不失为一种积极的方式，它
将有助于双方为了共同的利益而选择最佳的成交途径。“假定……将会”这个策略，用在谈判开始时的一般性探底阶段，较为有效。
3.3.2 谈判中期策略
零售商在谈判中期可能采用一些策略。
例如，买手在做最后决定之前说要请示一下上级领导，对此你或许感到沮丧。其实这只是人家使用的一个简单的谈判策略，因为你对别人这么说的时候，你永远都不会去跟那个所谓的“上级领导”去商量的。
他们还可能采取“烫手山芋”的策略。“烫手山芋”是说买手把本来属于他们的问题抛给你，使之成为你的问题。好像抛给你一个烧烤的烫手热山芋，比如“我们预算中没有这笔开支？”等等。
在某些时候也会运用“金蝉脱壳”的策略。当谈判人员发觉他正被迫作出远非他能接受的让步时，他会声明没有被授予达成这种协议的权力。然而，这个策略还是有危险性的。因为，为使谈判得以顺利进行，就要求双方共同以适当的速度朝着预期的方向努力，要求共同交换条件，共同得到满足，共同做出让步。如果一没有足够的权力，那么就会出现新的问题，若是一方认为可能会面临到，即无论与对方的谈判人员达成什么样的谅解，都不会被他的老板认可。其结果，一方会不得不做出进一步的让步。一方如果怕对方使出这一招，最好在谈判开始时就弄清楚。在谈判的目标、计划和进度已经明确，亮底牌阶段即将完成之前，谈判人员的个性已初步掌握之后，可首先提出一个这样的问题：“你有最后决定的权力吗？”谈判进入中期阶段后，如要某一方的权力确实有限了，那么，另一方应该施加各种影响，争取在他的权力范围内成交。权力有限的一方应该利用电话、传真机和其他设施，与老板取得联系，解决因“职权有限”而造成的问题。
供应商也有一些相应的对策。
为了防止烫手山芋，供应商不要让别人把本来属于他们的问题抛给供应商。当他们这么做的时候，当即验证它的真实性。供应商必须弄明白他们是真的不想做买卖，还是只想试探一下自己的反应。不要买进他们的程序问题。程序只是人们写下的东西，所以他们组织中的某个人有权改变或忽略它。不要遇到什么问题都考虑降价。价格也许根本就不是问题。供应商应该自己想一想：“不对买手做让步，我怎么样解决这个问题？”。
此外，供应商切勿提出折中。当买手试图让供应商折中的时候，可以使用请示上级领导或黑脸/白脸策略。不要落入陷阱，认为折中是公平的事情。折中不意味着从正中间分开，供应商可以几次进行。不要首先提出，但要鼓励对方折中。让对方提出折中的话，把他们置于建议地位。然后供应商可以不情愿接受他们的建议，让他们觉得自己赢了。
礼尚往来也是一种对策。礼尚往来策略告诉你无论什么时候买手要你做出让步的时候，你自然应该要求一些回报。
3.3.3 谈判后期策略
在谈判后期，零售商有可能采用的策略主要是黑脸／白脸战术。
要使用“白脸”和“黑脸”的战术，就需要有两名谈判者，两名谈判者不可以一同出席第一回合的谈判。两人一块儿出席的话，若是其中一人留给对方不良印象的话，必然会影响其对另一人的观感，这对第二回合的谈判来说，是十分不利的。
第一位出现谈判者唱的就是“黑脸”，他的责任，在激起对方“这个人不好惹”、“碰到这种谈判的对手真是倒了八辈子霉”的反应。而第二位谈判者唱的是“白脸”，也就是扮演“和平天使”的角色，使对方产生“总算松了一口气”的感觉。就这样，二者交替出现，轮番上阵，直到谈判达到目的为止。
第一个谈判者只需要做到使对方产生“真不想再和这种人谈下去了”的反感便够了，不过，这样的战术，只能用在对方极欲从谈判中获得协议的场合中。当对方有意借着谈判寻求问题的解决时，是不会因对第一个谈判者的印象欠佳，而中止谈判的。所以，在谈判前，你必须先设法控制对方对谈判所抱持的态度，如果是“可谈可不谈”，那么“白脸”与“黑脸”战术便派不上用场了。
使用“白脸”与“黑脸”战术在对方的阵营中进行谈判为佳。不管第一位上阵的谈判者用什么方式向对方“挑战”，如果谈判是在对方的阵营中进行的话，基于一种“反正这儿是我的地盘”的安全感，对方通常不会有过度情绪化的反应。因此，当第二名谈判者出现时，他们的态度自然也不至于过份恶劣了。
相反地，若谈判是在自己的地盘进行，而对方又被第一位上阵的谈判者激怒了的话，便很可能拒绝再度前来，或者干脆提出改换谈判地点的要求。一旦谈判地点变更，对方便可能因此而摆脱掉上回谈判所带来的不悦，重新振奋起来，以高昂的斗志再度面对你的挑战。果真如此，那么“白脸”与“黑脸”战术的效果就要大打折扣了。
“白脸”与“黑脸”战术的功效是源自第一位谈判者与第二谈判者的“联线作业”上。第二位谈判者就是要利用对方对第一位谈判者所产生的不良印象，继续其“承前启后”的工作。第一位谈判的“表演”若未成功，第二位谈判者自然也就没戏可唱了。
买手用黑脸/白脸的策略对付你经常是超乎你的想象的。你同两个人谈判的时候要时时提防这一点。通常你会看出他们以这种或那种形式对付你。揭穿它。众所周知的策略，你抓住他们的时候，他们会不好意思，然后偃旗息鼓。
供应商采取的对策有攻击要塞、期限效果、打破僵局、态度简明和蚕食策略。
攻击要塞策略的应用情形如下：谈判对手不止一人时，实际上握有最后决定权的，不过是其中一人而已。在此，我们姑且称此人为“对方首脑”，称其余的谈判副将们为“对方组员”。“对方首脑”是我们在谈判中需要特别留意的人物，但也不可因此而忽略了“对方组员”的存在。谈判时，有时你无论再怎么努力也无法说服“对方首脑”，在这种情况下，就应该转移目标，向“对方组员”展开攻势，让“对方组员”了解你的主张，凭借由他们来影响“对方首脑”。其过程也许较一般谈判辛苦，但是，不论做任何事，最重要的就是要能持之以恒，再接再厉，始能获得最后的成功。当你无法说服“对方首脑”时，就要另辟蹊径，把攻击的矛头指向“对方组员”。这正如古时候的攻城掠地一般，只要先拿下城外的要塞，就可以长驱直入了。
谈判若设有期限，那么除非期限已到，不然的话谈判者是不会感觉到什么压力存在的；当谈判的期限愈接近，双方的不安与焦虑感便会日益扩大，而这种不安与焦虑，在谈判终止的那一天，那一时刻，将会达到顶点——这也正是运用谈判技巧的最佳时机。你的谈判对手或许会在有意无意中透露一个“截止谈判”的期限来，譬如“我必须在一个小时内赶到机场”、“再过一个小时，我得去参加一个重要的会议”，这样的“自我设限”，不正给了你可乘之机吗？。在这种情况下，你只须慢慢地等，等着那“最后一刻”的到来便行了。当距离飞机起飞或开会的时间愈来愈近，对方的紧张不安想必也愈来愈严重，甚至巴不得双方就在一秒钟内达成协议。此时此刻，你就可以慢条斯理地提出种种要求“怎么样呢？我觉得我的提议相当公平，就等你点个头了，只要你答应，不就可以放心地去办下一件事了！”由于时间迫切，对方很可能便勉为其难地同意你的提议，不敢有任何异议。以上所举的，是谈判对手为自己设定了一个不利于己的期限的例子。这也是想同时提醒你，千万不要犯了相同的错误。这种错误，是绝对不会发生在一
名谈判高手身上的。在谈判时，不论提出“截止期限”要求的是哪一方，期限一旦决定，就不可轻易更改。所以，无论如何，你都必须倾注全力，在期限内完成所有准备工作，以免受到期限的压力。如果对方提出了不合理的期限，只要你抗议，期限即可获得延长。不过，若对方拒绝了你延长斯限的提议，或者自认为所设定的期限相当合理的话，那就麻烦了。在这种情况下，你唯一能做的，就是加倍努力，收集资料，拟定策略，如果还一味地因对方的“不讲理”而生气，以致浪费了原本有限的时间，这就落入对方的圈套了。不论你有多少时间，冷静地拟定应付措施、仔细地检查对策，才是最聪明的做法。
打破僵局也经常被用到。谈判的内容通常牵连甚广，不只是单纯的一项或两项。在有些大型的谈判中，最高纪录的议题便多达七十项。当谈判内容包含多项主题时，可能有某些项目已谈出结果，某些项目却始终无法达成协议。这时候，你可以这么“鼓励”对方，“看，许多问题都已解决，现在就剩这些了。如果不一并解决的话，那不就太可惜了吗？”这就是一种用来打开谈判僵局的说法，它看来虽稀松平常，实则却能发挥莫大的效用，所以值得作为谈判的利器，广泛地使用。
保持态度简明也是一种好的策略。我们谈过谈判时清晰沟通的重要性。事实上，谈判在最高层次时，是高段的意见沟通，成功的谈判者也是一位擅长传达、澄清观点给对手的人，似乎已是不可争辩的事实。所以，不管你是属于怎样的个性，或运用怎样的战术，你的成功取决于你能使对手清楚了解你的意见的能力。要确实使对手了解你的意见的最好方法，是审慎、小心地、一要点、一要项地逐一讨论，不要同时论及太多的话题。
蚕食策略也是一种有效的策略。谈判高手的一个原则就是你不必一下子要求所有的东西。你在谈判中先让对方同意，然后再回过头来追加要求。谈判开始以后考虑下面几点问题：在达成最初协议之后你有没有可以一点点吃进的东西？你有没有打算就第一轮谈判中对方没有同意的内容进行第二次努力？你有没有准备在谈判的最后关头他们对你使用蚕食政策？考虑清楚以上问题对谈判后期也非常重要。
3.4 合同谈判管理原则:
3.4.1 区域KA经理合同谈判关键步骤
A、价格分析：当前牛奶行业按照零售价格倒推卖场毛利在6-8个点是合理产品供价。
B、合同分析：合同中合同费用不超过销售额3个点算合理合同。
（2）、按照系统或门店做业绩回顾和生意计划
（3）、听取（经销商、）KA和OBU经理对合同条款的建议，确定来年合同条款底线。（4）、约见采购：电话沟通需要进行来年合同谈判，并约定时间。
（5）、按照约定时间约见采购，对业绩回顾和生意计划详细地阐述，并阐明我们来年合同立场，和采购交换意见对并详细记录，最后约定下次谈判时间。
（6）、(和经销商沟通)，上报大区KA经理和OBU经理，对采购意见进行分析，交换采购意见的应对方法，应对方法其中要有让步的方法。
（7）、按照约定时间再次和采购谈判，再次说明我方的立场并对合同中异议部分告知我方的解决方法，在采购做出让步之后，告诉我方的让步决定，出现异议详细记录，约定下次谈判时间。
（8）、上报KA经理和OBU经理，对最后异议部分作出分析和应对方法并出最后让步。（9）、按照约定时间再次谈判，在采购做出让步之后放出我们最后的让步方法，达成一致，(告知所有经销商签订合同)，如果不能达成一致，(告诉其与经销商谈判吧！)我们会提供最好服务的。
（10）、(和经销商沟通并说明现在合同谈判的进度，要求经销商必须按照现在我们答应的条款进行谈判)。
（11）、(关注采购与经销商的合同谈判过程直到谈判成功)。
3.4.2 谈判责任和最终审批权限:
年度合同谈判的责任和最终审批权将在重点客户系统分类机制建立后与其挂钩
（1）、集团重点客户(或跨事业部联采谈判): 由集团重点客户部负责谈判, 谈判过程中必须有各事业部参与。年度合同签订后由各事业部重点客户负责人和集团重点客户总经理签字确认, 并最终由集团副总审批。
（2）、事业部重点客户(或单事业部全国性谈判): 由事业部重点客户团队负责谈判。年度合同谈判过程中应有集团重点客户部的关注和协助，而年度合同签订后最终由集团重点客户总经理审批
（3）、区域重点客户 (或地采): 由区域重点客户团队负责谈判, 年度合同签订后最终由大区总经理和事业部重点客户负责人审批。年度合同确认后由集团重点客户部统一备案
3.4.3 异议处理方法
当谈判双方陷入僵局，长期无法就具体条款达到共识时，谈判负责人应如实向上汇报谈判进展和当前困难，以便获取领导的指导和支持。谈判负责人应与当地业务负责人和上属重点客户经理就关键问题商量对策和确认潜在让步。如双方合同条款内容差异较大，则应在OBU经理和OBU KA经理确认后，直接上报至大区经理和大区KA经理。僵持过程中，尽量不要让合同谈判的僵局影响到业务的顺利执行。
4 合同执行、监督和反馈
合同的监督和反馈是很重要的，因为如果零售商没有执行某项合同上的条款、或者执行相对不够到位，厂商可以拒绝对此类没执行的条款付账，而且可以在未来合同谈判时以此为筹码。同理，对合同的执行、监督和反馈也充分反映出厂商的专业和尽职程度，并且可以进一步在零售商心目中建立伊利强大执行力的企业形象。
4.1草拟合同
在草拟合同时需要做到在第一时间以书面的形式确定对双方达成的协议的详细解释。协议中同时包括协议落实的建议时间表，将该总结同时抄送给你的经理和对方的上级经理。然后电话确认对方是否受到该总结，以及确认对该总结中所谈及的问题的理解是否一致，如果一致，敦促对方尽快将协议付诸实施，确认对方对实施时间表的意见与调整。
拟写合同的一方对没有拟写合同的另一方享有很大的优势。可能的情况是：拟写合同的人至少会想起至少半打的内容是口头谈判时没有包含进去的。写合同的人就可以按照有利于己方的语言澄清这些内容，让对方在签字的时候再提出修改意见。所以，尽量不要让对方拟写合同，这样你就会处于不利地位
4.2年度合同的备案
年度签订的合同属于公司最机密的文件，应在集团重点客户部层面进行备案。
合同签订后，应确保有三份签订原件，集团重点客户部可建立档案室，用于跨事业部各系统签订合同的备案。就此促进合同规范性和标准化，并推动年度合同的归类，分析和参考。但由于年度合同的机密性，建议设置相应阅读权限和保密机制
客户服务手册 如家酒店连锁（Home Inns）是借助于品牌优势来发展其战略同盟伙伴。如家酒店连锁公司的客户服务系统的建立是为了更加紧密地与加盟酒店、特许经营店的结成利益共同体，共同培育、发展和享用如家酒店的著名品牌。 制定《客户服务手册》能帮助我们更加规范执行我们的相关服务。 1、 客户服务的主要职责与目标： 1. 代表如家酒店连锁与加盟酒店和特许经营店保持良好的沟 通，贯彻执行如家酒店的总体方针和提供的一系列服务； 2. 为加盟酒店和特许经营店提供经营、管理和服务等各项咨询 服务，提供酒店的信任度； 3. 协助和协调如家酒店连锁公司销售、培训、QA检查等专业部 门的服务项目工作，提高酒店的经营管理水平，提升如家酒 店的品牌； 4. 收集加盟酒店和特许经营店的在经营、管理和服务方面的相 关信息，以便提供更加有针对性的服务； 5. 收集和整理加盟酒店和特许经营店的主要经营管理者的管理 风格等方面的信息，制定符合如家总体要求又具有管理个性 化的咨询方案； 6. 跟踪和汇集如家酒店服务项目的成果，为如家酒店连锁公司 开发新的服务项目提供依据。 7. 策划举办每年加盟酒店和特许经营店的总经理联谊会，加强 双方和酒店间的沟通，提供酒店网络间的认同度。 二、对加盟酒店和特许经营店的服务和支持 1、 对加盟酒店提供的服务和支持 1) 协助调查加盟酒店周边市场和竞争对手的相关资料，为经营 分析提供依据； 2) 统计分析加盟酒店的销售和客源结构，并向加盟酒店提供市
场销售策略； 3) 提供国内外与酒店相关的统计数据和现代酒店经营管理理念 和方法； 4) 及时反映对各加盟店的服务和管理质量的评估，并予以跟踪 指导； 5) 利用电话、Email 、酒店拜访与传真等通讯手段，与加盟酒 店保持紧密的联络与沟通； 6) 每年组织各特许经营店、加盟酒店的总经理参加“如家酒店 联谊会”和“专题讨论会”，分享如家酒店连锁公司的研究成 果、交流加盟酒店的成功经验、共同探讨如家酒店连锁发展发 展。 7) 为加盟酒店提供酒店培训需求分析，设计酒店各个层面和各 专业的培训课程，落实培训计划的实施，提高加盟酒店的整体 经营水平和服务质量。 8) 向加盟酒店提供项目投资分析、市场策略、品牌联合等专业 系统的管理咨询方案。 9) 提供如家酒店连锁统一的酒店PMS前台管理系统，提高加盟 酒店的收益管理和酒店运营效率。 10) 提供如家酒店连锁的酒店硬件设计、VI整体设计和酒店运 营管理和服务等相关手册，提供标准的现代酒店运营管理方 式。 2、 对特许经营店提供的服务与支持 1) 提供专业统一的经济型酒店的设计方案与投资预算； 2) 提供特许经营店的项目投资可行性方案 3) 推荐具有现代酒店设计理念和建筑装潢施工的专业公司； 4) 提供如家客栈统一的VI标志：店牌、广告牌、宣传资料和客 用品等设计和物品。 5) 提供整个如家酒店连锁全球化市场的品牌推广和广告宣传， 缩短特许经营店的经营导入期，迅速提高特许经营店的知名 度。 6) 提供整套如家酒店的形象设计方案、投资可行性分析报告和 酒店运营手册。 7) 提供先进的酒店前台管理系统（如家PMS系统），提高酒店
20种客户谈判技巧 售楼谈判失败的原因 价格方面: -20% 谈判态度与技巧方面: 70% 信誉方面:10%-- 一、价格至上的客户 这类客户会一个劲的杀价，常常表现出对本楼盘的喜爱，但未必购买，附近其他楼盘的价格更低。 这种客户是非常常见的，但是并不难对付。 策略：（6）如何守价 ※如何守住价格——议价技巧 客户之所以会购买，主要原因是： 1.产品条件与客户需求相符合； 2.客户非常喜爱产品之各项优点（包括大小环境）； 3.业务员能将产品及大小环境之价值表示得很好，客户认为本产品价值超过“表列价格”。 一、在议价过程中，我方业务人员必须掌握以下原则： ●对“表列价格”要有充分信心，不轻易让价。 ●不要有底价的观念。 ●除非客户携带足够现金及支票能够下定； ●能够有做购买决定的权利，否则别作“议价谈判”。
●不要使用“客户出价”作价格调整（即以客户出价作加价）。 因此，不论客户出价在底价以上，或以下，都要拒绝该价位。（表示公司不可能接受） ●要将让价视为一种促销手法——让价要有理由。 ●抑制客户有杀价念头的方法 ●坚定态度，信心十足； ●强调产品优点及价值； ●制造无形的价值（风水、名人住附近等） ●促销（自我促销、假客户）要合情合理。 二、议价过程的三大阶段 1.初期引诱阶段 （1）初期，要坚守表列价格。 （2）攻击对方购买（下定吧！否则机会会被别人取得）。但最好别超过二次。 （3）引诱对方出价。 （4）对方出价后，要吊价——使用“幕后王牌”来吊价。 （5）除非对方能下定金，否则别答应对方出价。（底价以上） 2.引入成交阶段 （1）当客户很有兴趣时，必然会要求让价或出价（开出一个价位）您的否定态度要很坚定——提出否定理由： （2）你只能议价××元 （3）提出假成交资料，表示××先生开这种价格，公司都没有答应
客户逼定成交的常见２０种方法 360行，行行有门道。售楼处中，本来只是带着意向取得客户，也可在富有经验的售楼员中，通过其灼灼逼人的巧妙销售战术，使成交量达到之最。如以下房市中逼定客户成交的常见20种方法就是这样。 【1. 富兰克林成交法】 ---------------------------------- 这种主法适用于善于思考的人，如：“李锐先生，在症状国人们把富兰克林看成是最聪明的人。他遇到问题举棋不定时，会拿出一张纸，从中间划一道，将‘利好’和‘坏因素’全都列出来，分析得失……。现在看来，出除了你觉得该楼盘略远一点外，其余的都是国内顶级社区所具有的，您还忧郁什么？” 【2. 非此即彼成交法】 ---------------------------------- 这是常用的、非常受欢迎的方法。“不是A，就是B”。记住！给顾客选择时一定不能超过两个，否则他会迷惑不解。可以这样问：“您是首付20%呢还是首付30%”。 【3.“人质”策略成交法】 ---------------------------------- 我的车出了点小毛病，空调声音不对劲，送到车场一说，车场老板说：“看看吧，可能是小毛病”。第二天，我去车场，老板大声说：“禹先生，你看你的车”。我的车被高架在空，地下有空调一组排档复速系统的零件。最后，车场老板说：“‘全修好得8000元啊’。无奈，我认了”。 在销售中，尽量说服客户交定金，先交500元房号保留金也行。这样，客户反悔的机会就没有了。 【4. 单刀直入法】 ---------------------------------- 当您和客户僵持一段时间，就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15元/月的低价得到ISO9002的物业管理服务，你别让我为难，我们主管也来了，最多96折。实在你不满意，咱们就交个朋友吧”。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。 【5. 决不退让一寸成交法】 ---------------------------------- 房地产业不同其它行业，它的定价，规则和内涵丰富得多，都说“一生幸福与一次选择”，没有听说过客户上来就要求5折的。因此，在价格上要一口价，决不退让，要退让，也得假装去请示，因为只有这样，客户才觉得你珍惜。否则让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。 【6. 家庭策略成交法】 ----------------------------------
客户（代理）谈判技巧 亲爱的家人们，大家晚上好，已经有两个月时间呢没有开过课了，所以也生疏了很多，那如果接下来讲的不好，也请大家多多包涵，今天的课程呢是让我们针对9种类型的客户如何对应方法，希望这次课程能给大家解决实质性的问题，有助于大家的进步和成长，大家有没有做好学习的准备呢？ 好，大家的热情我都看到了，我先给大家看下9种类型的客户，我今天讲课呢把代理和零售客户全部归类于客户，看完给我一个回应 小伙伴们经常会遇到这种情况，当你使出浑身解术，口干舌燥后，才发现他根本不是“真正客户或者代理”。怎样瞬间认清客户或者代理并一举攻下，下面我们将实战销售中常见九种客户或者代理进行分析，让我们更有效率的进行现场销售讲解。根据客户类型分析： 1、随身附和型的客户或者代理 症状：这类客户或者代理是对什么都不发表意见，不论小伙伴们说什么都点头称是或干脆一言不发。 心理诊断：不论小伙伴们说什么，此类客户或者代理内心已经决定今天不准备买了，换言之，他只是为了了解产品的信息，想提早结束你对商品的讲解，所以随便点头，随声附和“对“让小伙伴们不在推销，但内心却害怕如果自己松懈则小伙伴们乘虚而入，令其尴尬。处方：若想扭转局面，让这类客户或者代理说“是”，应该干脆问“先生(小姐)，您为什么今天不买?”利用截开式质问，趁客户或者代理疏忽大意的机会攻下，突如其来的质问会使客户或者代理失去辩解的余地，大多会说出真话，这样就可以因地制宜(因地制宜，是根据当地的具体情况，制定或采取适当的措施来干某件事情或处理一些事。)的围攻。 2、强装内行的客户或者代理 症状：此类客户或者代理认为对产品比小伙伴们精通得多。他会说“我很了解这个产品”“我与该公司的人很熟”等，他又会说一些令小伙伴们着慌或不愉快的话，这类客户或者代理硬装内行，有意操纵产品的介绍，常说“我知道，我了解”之类的话。
房地产销售技巧及话术 杜生林 2013年6月24日 房地产销售沟通技巧及话术 1、能否按时交房? 能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心：⑴说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买？我们又怎敢做，敢在 ( )发展？何况我们在各个都又有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。 ⑵能否按时交房，关键是看资金能够同时到位，有的开发商为什么不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，我们是拿客户的钱，为客户建房子，资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。况且房子卖得这么好，资金绝对是没问题的。 ⑶没有理由不按期交楼，您说是不是？再说交房期我们都是严格写进合同的，违约是要交违约金的 2、质量问题 我们公司一贯视质量如生命，目前开发的是一期，是大规模推出，分块建设，滚动发展。下面还有二期、三期，到时候一期就是二期的样板房。一期不赚钱、质量不好，二期、三期到了赚钱的时候则卖不出去了，这种赔本生意还能做吗？ 我们分析，为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重，主要是开发机制所决定的，选择建设单位时认交情，看关系，而不是看信誉和实力，工程项目又采用承建制，往往是层层转包下去。而且中间还存在回扣和不正当竞争手段，这样能保证工程质量吗？这边房价已定，那边则转包一次要赚一次钱，到最后工程队赚的就所剩无几了，他只好为您买水货材料建筑了，能保证质量吗？ 而我们则不同，所有材料采购都由我们工程部统一进行，只要工地有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量是绝对确保的。再说我们签订的合同，处处保护消费者的利益，工程完成后，要由呼市质检部门验收合格才能交付，如果是因质量问题而不能交付，或者返工，公司将蒙受巨大的损失，我们能不顾建设质量吗？ ×先生，请您放心，质量是绝对没有问题的，那么我们现在就把它订下来，现在验收房子比以前要复杂得多。 3、价格问题 成本分析法：×先生，一分价钱一分货，这您肯定是相信的，我们这个价格已经是没有什么利润了，我们是现浇结构，成本比高层贵20%，这个地带又是不久的闹市区，环境好，交通方便，地价成本又比其他地点要贵。我们房子的地段，质量、房型、环境都是一流的，好的东西一向是不二价的，您去商店买东西，名牌一般都不二价，买房子呢，应该首选信用好，品质好，服务好的，买得放心，住得也安心，×先生，一分钱一分货，只有错买，没有错卖，您说对吧？ 另外，物业得价值必须物有所值，物超所值，在价格的背后，每一个投资者都在考虑所获利益的多少，这也是每个投资者真正应考虑的，买房看价格，更要看实惠。从一个物业看投资者的回报率，不能从单一的价格出发。 成本分析，第一，建筑成本高，因为是框架结构，土地价格，各种税费、拆迁费用，请建筑单位人工费，加上成本如水泥钢精，有钱还不一定能在这里拿地，因为没关系是拿不到土地的。 4、客户要求回家商量，考虑时。 ⑴比较比较 ×先生，不管您是否买我们的房，我们的话都已经讲到：说实话，您觉
几种搞定客户的谈判技巧 1.确定谈判态度在商业活动中面对的谈判对象多种多样，我们不能拿出同样的态度对待所有谈判。 我们需要根据谈判对象与谈判结果的重要程度来决定谈判时所要采取的态度。 如果谈判对象对企业很重要，比如长期合作的大客户，而此次谈判的内容与结果对公司并非很重要，那么就可以抱有让步的心态进行谈判，即在企业没有太大损失与影响的情况下满足对方，这样对于以后的合作会更加有力。 如果谈判对象对企业很重要，而谈判的结果对企业同样重要，那么就抱持一种友好合作的心态，尽可能达到双赢，将双方的矛盾转向第三方，比如市场区域的划分出现矛盾，那么可以建议双方一起或协助对方去开发新的市场，扩大区域面积，将谈判的对立竞争转化为携手合作。 如果谈判对象对企业不重要，但谈判结果对企业非常重要，那么就以积极竞争的态度参与谈判，不用考虑谈判对手，完全以最佳谈判结果为导向。 2.充分了解谈判对手正所谓，知己知彼，百战不殆。 在商务谈判中这一点尤为重要，对对手的了解越多，越能把握谈判的主动权，了解对手时不仅要了解对方的谈判目的、心里底线等，还要了解对方公司经营情况、行业情况、谈判人员的性格、对方公司
的文化、谈判对手的习惯与禁忌等。 这样可以避免很多因文化、生活习惯等方面的矛盾，对谈判产生额外的障碍。 同时还有一个非常重要的因素需要了解并掌握，那就是其它竞争对手的情况。 3.准备多套谈判方案谈判双方最初各自拿出的方案都是对自己非常有利的，而双方又都希望通过谈判获得更多的利益，因此，谈判结果肯定不会是双方最初拿出的那套方案，而是经过双方协商、妥协、变通后的结果。 在双方你推我拉的过程中常常容易迷失了最初的意愿，或被对方带入误区，此时最好的办法就是多准备几套谈判方案。 先拿出最有利的方案，没达成协议就拿出其次的方案，还没有达成协议就拿出再次一等的方案，即使我们不主动拿出这些方案，但是心中可以做到有数，知道向对方的妥协是否偏移了最初自己设定的框架，这样就不会出现谈判结束后，仔细思考才发现，自己的让步已经超过了预计承受的范围。 这样接下来的谈判就容易朝着一个达成共识的方向进展，而不是剑拔弩张的对抗。 当遇到僵持时也可以拿出双方的共识来增强彼此的信心，化解分歧。 也可以向对方提供一些其感兴趣的商业信息，或对一些不是很重
与客户沟通的技巧 第1招妥善安排会面的约定 当你外出公干，顺道拜访客户时，要先以邮件或者电话通知对方。出门前再向对方确认访问的时间和目的。如果是临时拜访，也要通过提前告知对方：我想和您约见一次。让对方有所准备。 第2招向沟通对手表示善意与欢迎 如果沟通是由你发起，你要热心地告知他：我会安排一切。这不但表现出你的诚意，也能使他在不必有时间地点等顾虑的情况下，专心与你进行沟通。 第3招沟通进行中应避免干扰 如果沟通地点是在你的公司，那么请叮咛公司其他人员，勿在沟通过程中做不必要的干扰，否则会影响沟通的意愿和热忱。第4招遵守礼仪 沟通时，要遵守一般奉行的礼仪和保持良好的仪态，这样可以增加人们对你的好感，提高沟通效率。 第5招适时承认自己的过失 如果你明显地犯了错，并且对别人造成一些伤害，充满歉意的“对不起，是我的错”，通常能够获得对方的原谅。 第6招抱怨不是无理取闹 以激愤的语气向人抱怨某件错事，很可能令人心生反感。不如心平气和而语气坚定地告诉对方“对此，我有看法”，然后告诉他所发生的事。 第7招资料须充实完备 具体的物品比口头描述更有说服力。当客户听到你说“我们有小册子”或“请看这些例子，这是事实”时，一定会对你感兴趣。如果掌握资料全面，有问必答，这在商务沟通上是非常有利的。 第8招缓和紧张的气氛 当会谈陷于沉闷、紧张的气氛时提出“休息一下如何？”对方必能欣然接受，紧张的气氛也立刻得以缓解，再回到会议桌时，也能以清晰的思路继续沟通。 第9招做个周到的主人
如果沟通是在你的公司进行，除了向对方提供舒适的场所以外，更应尽量向对方提供有助于沟通的其他服务，这对己方也是很有利的。 第10招询问对方的意见 与人沟通时，除了说出自己的想法以外，随时可加上一句“您怎么看呢？”或“我想听听你对这个问题的看法”，可使对方感觉受到重视，有助于达成协议。 第11招清楚地说出自己的想法与决定 如果在沟通场合中无法详实地说出心中的意念，会使对方失去和你沟通的兴致。 第12招找出问题症结 对于发生老客户交易萎缩或亏损严重等情况时，要立刻积极地探索原因。向对方探询“有什么困难吗？”或问一句“有什么需要我们注意的吗？”。知道问题的症结，才有办法进行沟通。 第13招要有解决问题的诚意 当客户向你提出抱怨时，一定要对他提出的抱怨表示关切与解决的诚意。你的一句“请告诉我这件事的情况”或“我为我的错误感到抱歉，并向您保证，我会尽全力处理此事”会令对方觉得你有责任感，恢复对你的信任。 第14招适时提出建议 当损失已经造成时，适时提出补救方法，往往能使沟通走出僵局，甚至圆满地达成协议。例如：客户交易出现问题，亏损严重而想要退出时，若你来一句“虽说我们无法给您作出盈利的保证，但帮您分析一下交易中的一些问题，做好交易计划，控制交易风险。这样，即便是亏损也不至于伤筋动骨，您看怎么样？”，那么，客户可能忧虑减半，而愿意考虑您的提议。 第15招使谈判对手作肯定答复的问题 通常沟通对手只对自己有利的问题，才会痛快地回答“是”。因此，在沟通场合开始前，不妨先细心地想一下，你所希望对方接受的条件，对他有什么好处，试着以“…是不是对您很重要？”或“如果…是不是对你有帮助？”，如获得他的肯定，要使你的建议通过也就不难了。 第16招不要仓促地做决定 允诺人家的事情再反悔，会令人产生不良印象。因此，在下决定之前，务必要经过深思熟虑，不妨请他给你一点时间。切记，仓促地下决定往往招致严重的后果！ 第17招不要催促对手下决定
客户服务部工作手册
目录 客户服务部人员框架图 (2) 客户服务部动作程序 (3) 客户服务部主任的职责 (3) 客户部助理工作职责 (4) 客户服务部文员工作职责 (4) 动作程序 (4) 入伙办理规程 (4) 接待规程 (5) 业户投诉与申请维修程序 (5) 业户投诉处理工作规程 (6) 回访规程 (7) 入伙预约记录表 (7) 入伙接待记录表 (8) 业户回访表 (12) 业户意见调查表 (13) 客户服务部人员框架图 客户服务部经理 客户服务主任
客户服务助理 客户服务部动作程序 一、目的 明确客户服务部各项工作的发展和各岗位工作的安排，保证管理动作的有效性。 二、适用范围 适用于本客户服务部的管理动作。 三、职责 客户服务部经理工作职责： 一，客户服务部经理负责领导组织、安排客户服务部的日常各项工作，定期及不定期主持召开客户服务部员工工作例会。 二，负责跟进落实与客户服务部工作中有关重大加盟店的投诉等事项，并及时向总经理汇报。 三，建立部门各项规章制度，完善客服业务流程，贯彻执行公司服务的各项方针政策，及时传达公司的最新精神及业务通知，执行上级关于加强售后服务的各类文件，及各项业务的实施管理，维持客户服务中心正常的工作秩序。 四，负责客服部业务知识的定期培训和考核，并存档以促使客服代表的业务素质不断提高，以尽快满足客户不断增长的需求。 五，落实各项业务的开展，监控管理办法熟练掌握操作系统，出现问题及时处理并做好登记负责指导、监督下属员工的工作，并向领导提出下属员工职位的升、降建议。 六，跟进、落实领导安排的各项工作进展情况，负责汇总统计每周受理督办、反馈、回访的情况，并将结果及时上报。 七，定期向总经理汇报本部门工作情况。 八，完成总经理临时安排的其它工作。
***公司营销中心 客 户 服 务 部 管 理 手 册
分目录 一、职能定位 (2) 二、组织结构 (2) 三、岗位职责 (2) 1、客户服务部经理岗位职责 (2) 2、客户服务部内勤岗位职责 (3) 四、管理规范 (3) 1、售后服务标准 (3) 2、不良产品退换货程序 (4) 3、维修服务网点的建设 (6) 4、办事处审计检查管理制度 (6) 五、操作流程 (9) 1、维修点开发流程 (9) 2、维修配件返厂、对换流程 (10) 3、信息反馈流程 (11) 4、办事处审计检查管理流程 (11) 六、工具表格 (12)
***公司营销中心 客户服务部管理手册 一、职能定位 1、全面负责***公司售后服务的管理工作，包括相关售后服务标准的确定、 实施规范、政策制定和修改，以及服务资源的统一规划和配置，是公司 售后服务工作的具体指导和监督部门。 2、具体指导各办事处和区域市场的售后服务工作，如服务网点的规划、建 设、维护和各环节的检查，以保证服务质量。 3、负责收集用户和客户意见，整理和分析产品售后服务中反馈的数据和信 息，分别转送公司相关部门。 4、负责审批和指导各区域市场的不良品和维修配件的计划、发放及处理， 有效控制售后服务费用。 5、负责对公司售后服务政策的最终解释，加强与用户的沟通，裁定和调解 售后服务中的纠纷。 6、和企划部一道协助营销副总处理由于用户服务而引起的突发性公众事件。 7、负责组织协同销售计划部和财务部对各办事处进行定期的巡查和审计工 作。 二、组织结构 根据客户服务部部门职能制定本部门组织结构，如下图所示： 三、岗位职责 1、客户服务部经理岗位职责 (1)、行政隶属 上级主管：营销副总经理
如何与客户进行有效谈判技巧 为了蠃得这个客户，我们已经付出了一年多的时间和大量的精力，但是就在即将达成协 定时，这个客户突然变得贪得无厌了，他要求再次降价，而且降得不可理喻，他想榨尽我们 的利润，然後带着他所得到的好处扬长而去。他给我们留下的只有两个选择：要麽赔钱，要 麽就彻底放弃。应该怎麽选择呢? 经验告诉我们：一个优秀的销售人员即使说“不”，他仍然可以做成生意。只有那些缺乏 生意经验的销售人员，才会在客户提出无理要求的时候，也表示欣然接受。精明的客户甚至 会以各种手段，诱使我们的销售人员接受他们的条件。那麽，如何在做成生意的同时保障自 己的利益? 针锋相对并不是解决问题的办法，除非你能满足顾客所有要求；放弃更不是什麽好主意； 一味地妥协虽然可能会节约一点时间，但是它没有满足双方的要求，所以无法实现双蠃。你 的竞争对手一旦有了好的方案，且令买卖双方都感到满意的话，这笔生意就很有可能被抢走。 忍让和妥协都不是解决问题的办法。通常，1％～5％的价格折扣对销售人员所得到的佣金无 关紧要，因此，销售人员会很爽快地答应下来，但是这种轻率的让步不仅会削减公司的利润， 而且还会纵容客户在未来的讨价还价中得寸进尺。 只有一个办法可以让问题迎刃而解，那就是运用谈判的技巧，达到双蠃的目的。但 和这样的客户谈判时，想不过多地出现分歧是很难做到的，许多销售人员会在有意无意之间 使客户恼怒。在出现分歧的时侯，有两类最常见的通病会不时地出现： 第一个就是喋喋不休。有些销售人员会不断地重复某一观点，直到顾客感到烦躁和尴尬 为止。你的长篇大论无非试图表明客户的愚蠢，这在无意中就激怒了客户。 第二个错误就是对客户的每一个观点都进行反驳，这肯定会导致争吵而伤和气。当顾客 在说“黑”时，你千万别说“白”，即便你确信客户错了，也不要当面指责他。 对待那些咄咄逼人但又十分重要的客户，你的反应应该是“具有肯定意义的消极对待”， 即不与之争斗，也不能让客户占了你的便宜；不能屈服，但更不能反击。可以回避、搪塞， 但是要坚持原则，千万不要把所有的路都堵死了。留有馀地，尽力把客户引到你的思路中来 达到双蠃的目的，问题就迎刃而解了。 有八条关键性的策略可以把客户从态度强硬的思想状态中拉出来，带他进入双蠃的思维 空间。 1.做好谈判前的准备工作，清楚自己能够接受的最低价位，而且多创造些谈判期间可以 利用的可变因素。在与重要的客户打交道时，最重要的就是避免出现或者成功、或者一拍两 散的局面，尽量让谈判继续下去，以从中找到可行的解决方案。很多销售人员认为价格是自 己拥有的惟一变数因素，如此狭隘的想法极其危险，虽然价格是引起买卖双方利益冲突的最 敏感话题，但仅仅考虑价格最後的结果只会既削减了利润，又增加了买卖双方彼此间的冲突。 正确的做法应该是把目光集中在客户与你的共同利益上来。例如：在谈判的过程中，多 谈些关於售前、售中和售後服务的话题，在谈判中加入培训计画和考察计画，为稍後即将谈 到的价格找到它的价值所在。 销售人员的工作就是从商品和服务中找出特殊部分，以期在不损害公司利益的前提下， 增加客户所能得到的价值。例如对於有特殊要求的客户，是让客户自行完成设计方案还是交 由厂家完成?有了这项选择，销售人员就可以把话题由价格引到产品发展过程中的价值增值服 务的问题上来，由此，公司的收入和利润就获得了显着的增加。 对於无差别的产品，你可以关注它的服务，从而增添变数因素。例如：普通商品的销售 可以考虑一下付款方式的选择、数量折扣、搭配销售等变数因素，你所掌握的变数因素越多， 谈判成功的概率就越大。 2.当你受到了攻击，要冷静，先听一听，尽可能多地了解客户的思路。顾客一旦进入他
客户服务与沟通技巧 （教案） 教学班级：16级电商班 任课教师：徐婷婷（经营管理系）教学时间：2017年秋季学期 云南省贸易经济学校
客户心理与沟通技巧 王敏主编 前言 近年来，呼叫中心在我国作为一个新兴产业正以每年20%左右的速度增长，并随着产业的发展逐渐走向成熟。呼叫服务已经成为政府、企业、社会共同需要的新型服务模式。随着呼叫中心产业的发展，该领域需要更多的符合呼叫中心素质要求的人员加入到呼叫服务人员队伍中来。 项目一客户心理 不同的客户有不同的性格，适合用不同的方式与之沟通。成功的坐席员是一个伟大的心理学家。因为客户服务的结果就是坐席员与客户心灵碰撞与交锋结果。客户认同的不仅仅是你的产品或服务，更是你的人和你的心。 任务一客户心理的重要性 一、客户的心理与服务沟通的重要关系 五种类型的需求：说出来的需求、真正的需求、没说出来的需求、满足后令人愉悦的需求、秘密需求 四种需要：被关心、被倾听、服务人员专业化、迅速反应 客户心理与沟通技巧 二、客户的感性激发 女性消费者身上，感性和理性时的选择都会有所不同，通常感性时在购物上的支出是理性时购物的三倍之多。要注意细节，把握好顾客的思维状态，拿出针对性策略，通过巧妙的方法和真情的投入促使顾客产生积极的感性。这是最值得我们商家投入去做的，积极的感性，往往来自于真诚的细节打动。 任务二与客户达成沟通共识 一、客户眼里的服务沟通 二、客户为什么选择你 三、与客户达成共识的决定性因素：寻找、除此筛选、达成共同点、成交 四、客户做决策心路历程：留意注视、感到兴趣、喜欢阶段、产生欲望、比较权衡、信任、
决定行动、满足 五、客户的心理期望和管理 任务三在沟通过程中把握客户需求 一、沟通中如何把握客户需求 二、客户的心理诉求 1、面子心理； 2、从众心理； 3、权威心理； 4、占便宜心理； 5、朝三暮四心理或者叫后悔心理； 6、价位心理； 7、炫耀心理； 8、草根心理； 9、攀比心理；10、懒人心理； 客户心理与沟通技巧 三、沟通中客户的行为类型与心理 四、针对不同行为类型客户的沟通方法 唠叨型、和气型、骄傲型、刁钻型、吹毛求疵型、暴躁型、完全拒绝型、杀价型 思考题： 1、如何有效激发客户的感性需求？ 2、简要介绍下沟通服务在客服工作中的重要性。 3、为什么企业要进行客户期望管理？ 4、举例阐述如何在沟通中把握客户需求。 5、结合客户的行为心理类型谈谈你自己属于什么类型，在客户服务中如何服务好这类客户。客户心理与沟通技巧 项目二沟通概述 呼叫中心的主要使命就是沟通，通过沟通完成信息的收集、整理、发布等过程。坐席代表在整个呼叫中心应该是最具有沟通能力的一个岗位，坐席代表的沟通能力直接决定了客户对公司服务质量和个人工作效率的认可，所以具备高效沟通能力是一名坐席代表最基本的素质。 任务一沟通的内涵 一、坐席代表需要有效而良好的沟通 1、职业工作需要沟通能力 2、社会活动需要沟通能力 3、沟通也是个人身心健康的保证 二、沟通的基本内容 1、定义：沟通是为了一个设定的目标，把信息、思想和情感在个人或群体间传递，并且达成共同协议的过程。 2、目标：职业工作关系的对方理解我的意图；取得对方的支持；保持良好关系；相互理解、相互支持、相互信赖。 3、过程：发信者将信息通过多种渠道传送给收信者，收信者会给发信者一定的反馈，因此说沟通是双向互动的过程。 三、沟通的具体内涵 1、沟通不是只说给别人听 2、沟通不是只听别人说 3、沟通“通”彼此之“理” 任务二沟通的原则、特点及沟通的类型 一、沟通的原则
目录 目录 (1) 服务中心职责 (2) 岗位职责 (4) 来访业主的接待流程 (7) 办理入伙手续流程 (9) 搬出物品放行办理规程 (11) 装修申报登记流程 (13) 工程联系单报修流程 (16) 受理投诉工作流程 (17) 物业服务中心午间值班规定 (19) 奖惩管理规定 (20)
服务中心职责 1、严格按照物业管理各项法规、政策、标准，组织落实上级领导下达的有关任务。 2、负责组织协调与市、区房管局、公安部门、街道办事处等部门的关系，配合政府部门进行各项管理工作。 3、负责新楼宇、商铺的交接验收工作。 4、负责物业小区内楼宇、商铺和公共场所及相关设施的管理，对物业小区内所有业户情况、居住环境情况、公共设施、设备情况、服务质量情况要全面把握并有相关记录。 5、每天巡查小区，发现管辖内的楼宇和公共场所及相关设施有问题应及时处理并作详细记录。 6、负责受理业户提出的各种需要和要求，接受业户的意见和建议，处理业户提出的投诉并作实际物业管理方面的考证予以解决，组织回访工作并作详细记录。 6、负责收集相关物业管理的信息，为推动物业管理处物业管理工作的发展出谋献策。 7、负责开展月检和业户的意见征询活动，对管理服务质量进行严格控制。 8、负责与业户建立和保持良好沟通关系，定期上门进行拜访和回访服务。 9、负责每月管理费、水电费的催缴以及各种业户欠费的追收工作。 10、负责小区楼宇、商铺装修审批和监管工作。 11、负责物业管理处开展社区相关文化活动。
12、负责与业户建立和谐、愉快的关系，树立“服务至上”的宗旨。 13、负责派发、张贴物业管理有关的通知和宣传资料。 14、定期举办各类的社区文化活动，增进小区文化气息，创造人文氛围，促进与业户之间的沟通和交流。 15、完成上级领导交办的其它工作。
客户拜访谈判技巧 篇一：拜访客户技巧 拜访客户技巧 我们每天都要面对新客户,这个是我们工作的必须,去面对一个新客户和面对一个陌生人一样. 初次去见新客户要做什么？ 一．首先弄明白你初次去找客户的目的。 二．找出客户感兴趣的话题。 三．为再访做准备一个完美的告辞 第一次和客户见面时挖掘共同话题？ 1.察颜观色，寻找共同点。 2. 以话试探，侦察共同点。 3. 听人介绍，猜度共同点。 4. 揣摩谈话，探索共同点。 5. 步步深入，挖掘共同点。 如何跟进客户（前期） 经过了成功的电话营销，终于取得
了与客户初次面谈的机会，我们就要好好把握了，因为给客户的第一印象非常重要，个人的形象，几乎在第一次见面的时候就已经定型了。首先，销售人员应该注重自己的穿着举止，穿着整齐干净、举止不卑不亢，注重礼节，谈话语调适中，不快不慢。注意按约定的时间提前十分钟到达，千万不要迟到，如果迟到了要真诚向客户道歉。 其次，善于提出问题，让客户来解答，一问一答之间已经很明显地显示了客户目前的困难之处，同时注意倾听客户的说话，也就是少说多听，切勿抢断客户的谈话。谈话的时候要做好笔记，这样不仅有备忘的作用，而且让客户有被重视的感觉，因为每一个人都觉得自己很重要，渴望被别人重视； 最后，善于总结初次面谈的内容，了解客户的需求是什么，以及表达清楚我的服务能为其解决目前存在的哪些问题，接受我的服务能为其带来什么样的服务效果，这一点是最核心的。此外，
关于客户的性情、爱好等个人情况要有初步的判断，尽量让自己去迎合客户的性 格特点，这样可以很快接近彼此之间的思想距离，防范和隔阂心理在不知不觉之中就减少了许多。 关于初次面谈的策略，可以按照以下几个步骤来进行： 一、你知我知的事情 这是给予真诚的赞美，例如可以说你的办公室真的很优雅！这都是双方可以看到的，是谓“你知我知”； 二、我知你不知的事情 这是要向客户介绍自己所在的企业的优势是什么，这是客户不知道的，必须向客户介绍清楚，是谓“我知你不知”； 三、你知我不知的事情 客户想得到的是什么？这只有客户最清楚，这是我不知道的，要依靠从个人的善于提问中从客户口中了解到，是谓“你知我不知”； 四、你不知我不知的事情
第一部分如何以管理人员的身份与客户谈判 目的：解决客户的一些遗留问题，帮助业务员最终达成销售 作用：?给客户震慑力，使其在一些敏感问题上能够适当妥协 ?满足客户的虚荣心，使其产生被充分重视的感觉 ?帮助业务员提升业务能力 可能涉及的状况（不包括投诉问题，是业务成交中的问题） ?对现有房源不满意，希望能够买到“保留房源” ?希望以特别的付款方式来成交 ?希望用一个与付款方式不相符的价格来成交 ?准备下定（订），但提出一些附加条件要求答应 ?合同条款问题 ?其他问题 各阶段步骤及动作要领 步骤一：介绍及引导入座 ?一定要由业务员邀请，引导方可下场，并要业务员向客户郑重介绍 ?向客户递送名片，便于交流，体现尊重，还可说明身份 ?表情及动作不可随意，使客户产生震慑力，从心理上压制其提出过分要求 步骤二：了解情况 ?不管是否了解情况，都要装作不知道，重新了解 ?可以直接向客户了解情况，可客户说话的机会 ?认真倾听，注意眼神交流 ?关键点要请客户描述清楚，可以穿插个别提问 步骤三：问题罗列 ?在了解状况的基础上来进行 ?要求客户罗列清楚。（反复确认，客户之后也不好意思再提，自己也有回绝理由） ?目的是防止客户不断的出现新的问题，让人无法解决 ?在问题罗列清楚的基础上才能逐一解决 步骤四：立场说明 ?时刻牢记自己主管的身份，要更多的代表公司来说话 ?有选择性的把公司对项目的执行要求描述清楚，如价格，付款方式及推荐顺序等，使客户明白其提出条件是公司所不允许的 ?用词温和，但语气要坚定 ?与业务员分别担任红脸和白脸的角色，互相配合。 步骤五：互为攻守 ?分清哪些是有权答应的，哪些是无权答应的 ?选择哪些是预备让步的，哪些是准备坚持到底的 ?设立交换条件，不做无谓让步，让客户觉得来之不易 ?逐步退让，不要一下子放到底，以便更多的掌握主动权
《汉旗航空地面服务部管理手册》是地面服务部在公司领导统一部署下，结合现有航空地面服务管理同时，按照本企业工作执行标准规定而制定的工作手册。 经公司总经理审核批示，管理手册之各项服务标准符合本企业经营方针政策，经营战略目标，体现公司企业文化精神。要求从事地面服务工作的员工必须学习与熟知，为公司树立良好社会公众服务形象奠定坚实的基础。 《汉旗航空地面服务管理手册》作为《企业政策管理手册》的一部分，即为公司内部的法定性管理文件。请地面服务部全体员工与公司各有关服务窗口单位必须严格依照此手册标准执行。 经2008年月公司总经理办公会议审议通过，现予发布。自2008年月日起执行。 汉旗航空服务有限公司总经理批示签阅： 手册管理员签字： 地面服务部总监签字： 地面服务各部门签字：
一、总则 一、为了使地面服务部能够规范的开展工作，良好的执行公司系统化标准作业流程，增强团队的协作能力，保障公司各项工作顺利开展及营业秩序的维护，统一奖惩标准，以达到公平、公开、公正的原则，特制定本手册。 二、《汉旗航空地面服务部管理手册》是全体地面服务部人员的工作指南，必须牢记在心，根据需要公司可以随时随地安排书面或口头考核，同时也是直接或上一级主管的管理标准，均须熟练掌握，并应严格按标准运用。 三、《汉旗航空地面服务部管理手册》中的内容随着业务的开展，新情况的发生和改变，地面服务部人员均可以提出意见和建议，经总监和公司领导研究可以变更和增改，公司鼓励员工共同参与制定手册，以使手册能更科学有效的服务于营运工作。 四、《汉旗航空公司地面服务部管理手册》是公司客服部全体员工从事航空地面服务工作应遵循的标准规范。是以建立健全岗位责任制为基础，与作业流程相结合起来衡量员工工作的一个行为准则。它充分调动每个员工的积极性，发挥其员工聪明才智，让员工敬业奉献，不断提升部门服务质量管理，确保公司专业化服务的一种有效途径。 二、汉旗航空地面服务部职责 地勤服务部是汉旗航空服务有限公司的主要的业务部门之一，是公司地勤服务的主要实施部门，承担为会员客提供在机场候机、登机、乘机和接机等一系列相关航空地面服务（具体服务内容请参看会员手册），以及酒店预订、商务陪伴、短途接送等一系列的配套服务。通过公司分布在全国各机场地勤分公司服务
与客户面对面谈判技巧(实战必看) 本人从事销售有大概八年多，基本上都是做的面对面销售，行业涉及很多，最早做过安利(完全是抱着学销售口才去的)、后来做过建材、广告、卫浴、瓷砖、服装(帮老婆做)，不说做得有多么多少好，但也有些愚见，望能与大家一起分享(首先申明，本人非销售培训什么机构，不是做某某公司宣传，纯属个人对销售行业的热爱，今天事情少一点，现在五点，离下班还有半小时，随便说说)：面对面销售，其实是最考验人的销售，包括各方面，从基本的个人仪表、气质形象、做事风格到心理思维、口才实辨、应变能力、临场决策力等等，可以说每个成功的企业家都是面对面销售高手。如何成为一个销售好手，可能说起来比较长，今天能说多少算多少吧，呵呵 从哪里开始呢，好吧，就从入行开始；如果你准备从事销售行业，不要盲目，首先你要选择一个适合自己的行业，这个行业有没有前景，销售周期是怎么样的，自己对这行业有没有兴趣，兴趣很重要，不要让行业选择你，你要主动选择行业。刚开始会遇到的是面试，这个环节，我做得太多了(我们销售部经常招新人，我面试的人比较多)，一个好的面试，会给主考官(一般会是你以后的直接上司)留下一个好的印象，他会以后比较关注你，有利于你的成长，如何做到好的印象：1、心理，刚找工作的人一般都比较害羞，比较含蓄，如果你是去应聘销售人员，千万要做到大方，礼貌。其实你的害羞有时候会让人感觉你很不礼貌。如何做到？你要这样想，对面那个人你根本不认识，你有必要怕他吗？再者，你到公司去不是求着他要事做，而是双向选择，他选择你的同时，你也在选择他，在你到他们公司上班之前，你们是平等的，而不是上下级关系，哪怕你说错了话，大不了不去上班嘛，有什么呢，下次在街上遇到他，你也不会认识他，你能这样想，心理上就会压力少很多。2、形为，去面试时，穿整洁一点，头发别太长或太短，进公司之前看看有没有不妥的地方，比如夏天，满头大汗，就休息一下再进去，冬天带了帽子什么，拿下来整理头发再进去，进去别横冲直撞，见人直接问下你要去的地方(销售部什么的)，进门前先敲门。3、口吐，初次见面，你可以微笑一下，前倾身体握下手，进行自我介绍，最好能有自己独特的个人简历，显得你为这次面试做过准备，而不是随便就来。讲话时不用一直盯着对方看，但对方如果是在介绍公司情况的时候，你一定要目视对方，显得你很认真的在听。当轮到你发言时，可以显得轻松一点，别太紧张，甚至可以开开玩笑什么的。总之，尽量让面试气氛轻松一点，印象肯定不会太差。面试成功进入公司后，这才是正式开始你的销售之旅；进公司后，你首先要做到虚心学习，别表现太什么都懂一样，切记别打断上司的
公司客户服务执行手册 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
目录 走向专业化 公司与客户对你的期望 利用公司的资源 客户部人员的具体责任 安排会议 业务工具“窍门”和一些“千万不要”
走向专业化 本文所列，是您进入唐都必须掌握的基本动作，将为您做好工作提供一些帮助，以便您事业有所发展。 专业、标准化和坚持不懈是从事我们这一行业必须具备的精神。以下将集中讲解各项工作的技术细节，有一点请千万不要忘记，当您结束每天工作时，您的工作是在出产“杰出的广告”。 充分利用这些指导提纲/工具
我们希望这些指导提纲成为你们在职培训的基础。公司会在执行任务过程中给你们指导，通过你们所接手的具体广告业务为例子，使你们印象更加深刻。 也许有些东西你们不明白，希望勇于向客户经理或资深同事请教。 大家应该不时地回顾这些指导提纲/工具，以确保你们的工作与这些原则保持一致。 对AE的期望
你们的中心职责是：处理公司与我们客户之间的日常工作，并且为公司资源的利用尽职尽责，这将是你们学习广告基本要领的机会。 你们是唐都未来的高级管理人员。我们必须通过发展您的策略性思考，提案技巧和对创意作品的评估判断能力，使您成为一个广告专业人员。 快乐从业理解客户的业务
合作心态，由“我”思想转移至与同事共享使用“我们”一类字眼执着追求质量 永远推进，切勿等待 带有危机感的勤奋 清醒的头脑，防患于未然 有主见 诚实待人 补位意识 尊重客户及其业务，不浪费客户与公司的钱款不是执行，而是帮助 对未明之处要认真询问 在慎密思考基础上的建议 控制细节，控制成本 对公司所做出的建议要有信心 快速反应；时常联络 展示主动性与热情 能主动考虑客户的需求，并有行动客户的意见要及时向公司管理阶层汇报 利用公司资源 指导总纲： 没有你的指令，没有人会开始工作。 没有接到相关事实及足够资料，没有人会工作。 大家会依赖你把握最后期限，由你负责。
房地产高端客户谈判技巧 篇一：房地产高端客户心理活动与表达沟通技巧 篇二：《房地产高端客户心理活动与表达沟通技巧》 篇三：房产中介谈判技巧 篇一：房产经济人的谈判技巧 房产经纪人的谈判技巧 发表于：2009-09-06 浏览次数：707 回复次数：0 1、谈判的目的：形式双赢的局面，要尽可能满足双方的第一需求，以气势掌控局面而不是以气势压制任何一方，建立彼此对等的地位，谈判较易成功。 2、不要损害诋毁藐视无辜、第三者的利益，（如介绍人、风水师、律师、对方朋友等）应见招拆招从专业上、逻辑上打败他，用热情的肢体语言感染对方。 二、谈判的时机
1、在价格等交易条件存在差距时，面谈有助于缩小差距，加速中间环节，增加成交概率； 2、在价格等交易条件差不多的情况下，面谈可以最大可能的把握住买卖双方，降低交易变数，促成快速成交。 三、谈判步骤 第一步：准备 1、要先确定买方要从多少钱出来谈，然后打电话告诉买方因价钱差太多，屋主不愿意出 来谈，然后再补通电话说屋主勉为其难答应出来谈。（对屋主亦可用此方法来说）。 2、为双方约好时间，告诉买方必须带定金，并且要加价再出来谈，否则不要让费双方面的时间，并表示有一组客户出价比你高，但尚末让屋主知道，所以要把握机会。 3、屋主这边最好价格先仪下来并更改附表。 4、确定买卖双方价位，及双方价位
设定。 5、预定掌握一方，提前30分钟到达做勤前教育。 6、买卖带钱，双方带权。 7、座位安排。 8、场地安排清除现场资料（会议室资料及白板案源、橱窗广告）。 9、塑造双方稀有性（买方、产品）不容错过。 10、确定主谈及助谈人员。 第二步谈判 1、经纪人要首先表明三个要点： 1)此次双方见面透明化公开。 2)双方都很有诚意。 3)以前见面谈这种差距都一定会成。 2、寒暄： 双方介绍，拉五同，有点认同，不太熟。 3、切入主题： 价位曝光，第一波价差斡旋。 4、双方坚持：