申报论文 （高 级）
题目：土地一级开发融资分析及对策研究
2014 年 02 月 25日
单 位： 北京丰台科技园建设发展
有限公司
姓 名： 许文丽
课题方向课题方向：： 房地产经济
摘要
土地一级开发是房地产市场化深入发展的产物,是我国建筑房地产市场化的源头保障。土地一级开发的发展,是城市规划和发展用地的前提,对于调控土地市场,防止国有资产流失,规范房地产市场都有一定的意义。然而近年来土地一级开发出现进展缓慢、模式选择不确定、开发风险加大、融资难等问题,随着城市化进程的加快和人口的快速增长与耕地保护的矛盾日益尖锐,就对土地一级开发提出了更高的要求。而作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。尤其是土地一级的开发及利用等都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就具有重要意义。
本文以实践工作为依托，概括总结我国土地一级开发融资的基本特征，研究分析指出目前我国土地市场融资存在融资主体不确定和融资渠道单一两个主要问题。同时，结合中关村科技园区土地开发模式及融资方式的实际情况，提出了发展我国土地一级开发融资渠道的对策及建议，要通过支持融资模式改革与创新，加强法律制度建设等渠道不断完善。
关键词: 土地一级开发 融资 对策 研究
目录
摘要........................................................................................................................... II 目录.......................................................................................................................... III 绪论................................................................................................................... - 1 -一、我国土地一级开发融资的基本特征............................................................... - 2 -（一）贷款主体.................................................................................................... - 2 -（二）贷款方式.................................................................................................... - 3 -（三）抵押方式.................................................................................................... - 3 -（四）担保方式.................................................................................................... - 3 -二、我国土地一级开发融资体系的主要问题 ....................................................... - 4 -（一）融资主体不明确......................................................................................... - 4 -（二）融资渠道单一 ............................................................................................ - 5 -（三）以中关村科技园区土地开发及融资方式为例进行分析 ............................. - 6 -三、发展土地一级开发融资渠道的对策及建议 ................................................... - 7 -（一）建立多层次融资体系 ................................................................................. - 7 -（二）逐步健全土地评估制度............................................................................ - 10 -（三）健全金融机构投资于土地一级开发的法律法规体系............................... - 10 -参考文献 ............................................................................................................. - 12 -
绪论
我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。
根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。
土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现
资金周转，从而形成进一步融资需求。因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。
一、我国土地一级开发融资的基本特征
目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，讨论土地一级开发融资的基本特征，主就是讨论我国土地一级开发对应的银行贷款的基本特征：贷款主体
（一）贷款主体
目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的开发公司来执行。
开发公司主要有以下几种形式：（1）政府全资公司。上海的各园区一般采用政府全资的开发公司开发模式，开发公司承担园区的开发和运营，政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。（2）合资公司。苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入非常大，地方政府也提供了一定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。（3）私营公司。大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。由市场化开发公司作为融资主体，有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力和开发效益，但政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾1。
1、潘国瑾,我国房地产企业融资现状与渠道分析[J];山西建筑;2010年24期
贷款方式
（二）贷款方式
2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。
抵押方式
（三）抵押方式
如是针对旧城改造的土地一级开发，由于已经有土地证，就以原来的土地证作为抵押。如是针对新城开发的土地一级开发，由于尚未有土地证，则各地做法各有不同，有些地方，由当地国土资源部门先办一个大土地证（临时性质），该土地证办在土地一级开发主体下。再通过相关评估部门的评估，作为待开发土地的抵押。
担保方式
（四）担保方式
目前我国土地一级开发主体提供给银行的担保方式主要由三种：
1、以可出让的土地收益权为贷款担保
由于土地一级开发的收益主要来源于土地二级市场的出让，因此，一些土地一级开发主体以未来土地出让的收益为担保。但是，这种方式存在很大的不确定性。
2、政府再找一家国有企业做担保
这种方式也存在两方面问题：（1）由于土地一级开发一般规模巨大，会达到几十乃至上百亿，找到有此担保能力的企业难度较大；（2）即使
找到了担保企业，也等于给该企业增加了一项经营上的风险，由于土地一级开发的复杂性，担保企业往往迫于政府的安排或自身未能清楚的认清其中的风险，会给担保的执行带来隐患。
3、以政府信用担保
很多地方政府的做法，是政府承诺，以当地财政收入做担保，若无法按时偿还银行贷款，财政收入需安排一块代为偿还。这种做法，名义上已经被财政部禁止。2005 年 1 月26 日，财政部《关于规范地方财政担保行为的通知》（财金【2005】7 号）规定，自通知发布日起，各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的任何担保均属违规行为，其担保责任无效。但是实际上，这种担保方式在很多地方仍然在使用，而银行也默认这种担保的有效性，只是在具体的操作上，银行要求地方政府出具的不是担保函，而是所谓的承诺函，而其实质，仍然是地方政府以政府信用为土地一级开发做担保。
二、我国土地一级开发融资体系的主要问题
我国土地一级开发融资面临的主要问题包括我国土地一级开发的融资主体不明确、土地一级开发的融资渠道单一两个方面：
融资主体不明确
（一）融资主体不明确
政府、原土地使用者和土地一级开发企业在土地一级开发过程中各自的定位、责任、权利、收益和所承担的风险不明确，导致土地一级开发的投融资主体不明确2，权属关系不到位、责权利不清、相关的政策法22、张昭仁等：《土地科学与土地管理概论》，浙江大学出版社，2011出版
规不配套，致使投融资措施不得力，投融资体系不健全。同时也造成原土地使用者的不平衡，造成征地拆迁的困难和矛盾，土地一级开发企业融资缺乏积极性。
融资渠道单一
（二）融资渠道单一
目前来看，我国土地一级开发的资金来源主要包括自有资金、财政拨款、银行贷款三个部分，但是除了银行贷款外，自有资金和财政拨款规模偏小，因此，我国土地一级开发的融资渠道主要还是依赖于银行。土地一级开发融资渠道的单一性，带来了诸多问题：
首先，增加银行经营风险。对于银行来说，土地储备贷款3主要是以土地使用权作为抵押进行贷款，但是，由于一级开发的土地尚未出让，因此实际上并没有办理土地使用权证，抵押不具有法律效力，贷款出现风险时银行无法对抵押物进行处理变现，同时，土地出让价格受地方政府影响大，而贷款回收来源主要就是二级土地的出让，因而，在还款来源上，存在不确定性。
其次，增加土地一级开发的成本。对土地一级开发来说，由于投资规模大，投资周期长，银行贷款也带来巨大的利息成本。
再次，增加土地一级开发的不确定性。由于各个银行对土地一级开发贷款条件的要求各有不同，同时，国家对银行贷款用于土地一级开发的政策也经常有变化，这就使得很多地方政府的土地一级开发的节奏完全取决于银行贷款的节奏。这种不确定性，给土地一级开发的项目管理带来巨大的难度。
33、楼建波等.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京:中国法制出社,2009:133.
从以上分析可以看到，土地一级开发融资面临的主要问题，是由于我国土地一级开发自身的不成熟以及相关金融配套的不完善带来的融资主体不明确、融资渠道单一等问题。
及融资方式为例进行分析 以中关村科技园区土地开发及融资方式为例进行分析（三）以中关村科技园区土地开发
及融资方式为例进行分析
1、中关村科技园区土地一级开发过程中的相关主体关系界定影响开发的效率
中关村科技园区土地一级开发主体包括开发控制主体即政府，和开发的实施主体即土地一级开发企业。在开发过程中，作为控制主体的政府主要的职能是控制开发项目的确定、开发成本的核定、开发资金的筹集、开发企业的选择、二级招商条件的选择等具有控制性的行为；作为实施主体的开发企业主要职能是负责开发项目的实施和运作管理，按照控制性详细规划和修建性详细规划的要求实施开发。但是，在现行的开发过程中，没有很好地将政府和企业的关系界定好。在现行的体制中，资金的筹集是企业行为，而企业又是科技园区根据开发项目成立的公司，和政府具有一定的行政关系，使得开发行为具有政府开发的特征，权责不明、不清。同时，在此基础上，又赋予了开发公司成本核算的功能，在成本的驱动下，不可避免地会产生成本控制的失控。政府和开发企业难以理顺的政企关系导致政府管理效率相对低下。
2、融资渠道单一，加大了土地一级开发的风险
目前中关村土地一级开发筹资渠道较为单一，土地一级开发的主要资金仍为银行贷款。例如中国建设银行北京市分行是土地一级开发企业-北京科技园建设股份有限公司的主办银行，每年优先为该企业提供20亿
元的授信额度，支持其进行中关村科技园的基本建设，并为其提供各种专业金融咨询服务。融资渠道过于单一将不利于形成中关村土地一级开发的滚动开发机制，资金循环不易于踏上良性轨道，也蕴藏的巨大的信用危机，一旦土地开发完后转让不出去，银行将形成大量不良贷款。中关村也正在研究开发模式创新，探索新的融资渠道。
三、发展发展土地一级开发融资渠土地一级开发融资渠土地一级开发融资渠道的对策及建议道的对策及建议
（一）建立多层次融资体系建立多层次融资体系
1、国家开发银行贷款。
国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限 2 年，要求自有资金投入不低于 30%。土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定收益后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。
2、商业银行贷款。
土地一级开发具有稳定的收益，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。
3、信托融资。
我国的房地产信托4是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产
4 4、楼建波等.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京:中国法制出社,2009:133.
为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。
目前房地产信托计划的形式主要有三种：
（1）贷款型信托。即信托公司通过向委托人发行信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托收益。由于土地一级开发主要是地方政府或其土地储备机构掌控，因此具有地方财政背景的信托投资公司可以发挥其资源优势，便利地获得土地开发融资项目。但同时，由于受银监会要求此类信托计划比照商业银行房地产贷款标准执行，因此贷款型信托资金要进入土地储备和一级开发领域，也具有一定难度。
（2）信托股权融资。指的是信托公司以信托资金对房地产开发商进行增资、进而实现为房地产开发商融资的目的的信托计划。具体来说，就是信托公司发行信托计划募集资金，然后使用信托资金对房地产开放商进行增资，增资后信托公司持有房地产开放商的部分股权，通过房地产开发商的分红实现信托收益。
（3）土地储备信托。指土地储备机构以自身的名义，将储备的土地信托给信托投资公司，由信托投资公司作为受托人以负责该土地的开发融资等活动。在土地储备信托中，实际上还包含委托或联合具有土地开发资质的专业企业对土地进行开发利用等环节，当然信托投资公司作为
受托人通常还担负着不少土地开发的职能。就目前而言，土地储备信托一般是通过在土地公开交易市场对土地进行拍卖来实现资金回笼并获取收益的。
目前，我国土地储备信托制度的存在和发展均具有一定的现实意义：第一，对土地储备机构而言，土地储备信托既填补了土地收购和开发中的资金缺口，也弥补了作为政府派生机构的土地储备机构在土地开发方面的专业和经验两方面不足。第二，对信托投资公司（受托人）而言，通过在土地融资中提供充裕的资金而拓展了信托业务并获得了信托报酬。第三，对广大投资者（委托人兼受益人）而言，购买具有政府信用担保和土地增值保障的土地储备信托产品，则可以获得风险相对较低而收益相对较高的投资机会。总之，土地储备信托解决了土地融资难题，推动了土地开发和利用，促进了社会经济发展。
4、私募基金。
私募基金5是以非公开的要约形式，向少数的机构或者个人投资者募集资金，建立一个资金池，然后向有发展潜力的企业进行股权投资，在该企业价值升值后，通过被投资企业上市、并购转让或者管理层回购等方式退出该投资企业，从而获利的金融活动。
在土地一级开发中，政府根据本地区的待开发的区域的规划、区域经济特点、产业结构特点、主要企业的特点，确定拟合作的私募基金。由于不同的私募基金其特长与优势不同，从行业来看，若是高新科技园区的开发，则可考虑引入有高新技术企业投资经验的私募基金进行合作。
55、张晓蓉,黄蓓. 私募股权:中小企业融资新渠道[J]. 浙江金融. 2006年06期
这样，不仅在土地一级开发融资方面可以借重私募基金的资金，而且可以在土地一级开发后，产业的引入方面，借重私募基金的产业资源。在市场主体方面，由当地的土地储备中心出面，新建或者选择一家全资的国有控股公司，由私募基金对该公司增资扩股的方式，合资成立土地一级开发项目公司。该项目公司中，私募基金6以资金入股，原政府指定公司以评估后的土地价值加部分资金入股，该项目公司即为土地一级开发的市场主体。
项目公司成立后，双方同时派出代表参与管理。其中，区域开发的整体策划由双方共同完成，政府主要负责区域控制性详细规划的修订、土地征用和拆迁、土地指标的落实7等。私募基金主要负责基础设施的建设、市政配套设施的建设、公共服务设施建设和引入、重点项目的引入等。丰台科技园西区I项目的开发就引入了私募基金，有效地解决了自有资本金不足的问题。
逐步健全土地评估制度
（二）逐步健全土地评估制度
我国在土地整理阶段的土地如何判定价值，是目前土地一级开发遇到的首当其冲的问题，如果土地的价值无法评估，意味着无法判定融资标的物的价值，也无法判定融资抵押物的价值。因此，对于一级开发的土地价值如何评估以及选择什么样的评估机构是权威机构，对于完善融资体系也极为重要。
规体系 （三）健全金融机构投资于土地一级开发的法律法
健全金融机构投资于土地一级开发的法律法规体系
规体系从私募基金、房地产信托的发展历史来看，每当一种金融工具在应
6、隋平，私募股权投资基金法律事务.法律出版社,2010.2
77、李凌：《土地资产管理》，北京大学出版社，2011年出版
用时发生重大瓶颈时，政府通过立法来进行帮助，会对金融工具的发展起到非常大的作用。因此。制定房地产信托、私募基金等投资于土地一级开发的法律规范，确定各种金融工具的界限，规范参与的主体势在必行。
综上所述，资金是否到位是土地一级开发项目运作成功的关键因素之一，通过融资获取资金是土地一级开发项目顺利实施的必要手段，现阶段，将各种新型融资模式与土地一级开发相结合，开展多渠道融资的创新手段，同时，进一步完善土地融资的法律体系配套，从而打破融资中的瓶颈是土地一级开发中的当务之急。
参考文献
1、潘国瑾,我国房地产企业融资现状与渠道分析[J];山西建筑;2010年24期
2、张昭仁等：《土地科学与土地管理概论》，浙江大学出版社，2011出版
3、楼建波等.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京:中国法制出
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4、陈骥，房地产律师高端业务-房地产开发的信托融资模式及法律问题.法律出版社，2011,1
5、张晓蓉,黄蓓. 私募股权:中小企业融资新渠道[J]. 浙江金融. 2006年06期
6、隋平，私募股权投资基金法律事务.法律出版社,2010.2
7、李凌：《土地资产管理》，北京大学出版社，2011年出版
8、中关村科技园区网站http://www．zgc．gov．cn/
9、北京市科学技术委员会网站https://www.doczj.com/doc/5f6723908.html,/
10、中关村科技园区丰台园网站http://www．zgc-ft．gov．cn/
11、中国金融网，https://www.doczj.com/doc/5f6723908.html,/
12、中国银监会，https://www.doczj.com/doc/5f6723908.html,/chinese/home/jsp/index.jsp
13、中国证监会，https://www.doczj.com/doc/5f6723908.html,/n575458/index.htm
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地一级开发融资问题探讨 地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。 一、我国土地一级开发融资的基本特征 目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，讨论土地一级开发融资的基本特征，主就是讨论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征： （一）土地一级开发的贷款主体 目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。如果是政府委托市场化机构来执行土地一级开发，则土地一级开发的主体，既可能是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。 （二）贷款方式 2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限不得超过两年。目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。 （三）抵押方式 如是针对旧城改造的土地一级开发，由于已经有土地证，就以原来的土地证作为抵押。如是针对新城开发的土地一级开发，由于尚未有土地证，则各地做法各有不同，有些地方，由当地国土资源部门先办一个大土地证（临时性质），该土地证办在土地一级开发主体下。再通过相关评估部门的评估，作为待开发土地的抵押。 （四）担保方式 目前我国土地一级开发主体提供给银行的担保方式主要由三种： 1、以可出让的土地收益权为贷款担保 由于土地一级开发的收益来源主要来自于土地二级市场的出让，因此，一些土地一级开发主体以未来土地出让的收益为担保。但是，这种方式存在很大的不确定性。 2、政府再找一家国有企业做担保 这种方式也也存在两个问题：（1）由于土地一级开发一般规模巨大，少则几亿，多则几十乃至上百亿，很难找到有此担保能力的企业；（2）即使找到了担保企业，也等于给该企业多增加了一项经营上的风险，由于土地一级开发的复杂性，担保企业往往未能清楚的认清其中的风险，这就会给担保的执行带来隐患。 3、以政府信用担保 很多地方政府的做法，是政府承诺，以当地财政收入做担保，如果无法按时偿还银行贷款，财政收入需安排一块代为偿还。这种做法，名义上已经被财政部禁止。2005 年 1 月 26 日，财政部《关于规范地方财政担保行为的通知》（财 金【2005】7 号）规定，自通知发布日起，各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的任何担保均属违规行为，其担保责任无效。但是实际上，这种担保方式在很多地方仍然在
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨 工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。 工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。 在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，
造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。 一、资产证券化 传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产： 1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发； 2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；
产业基金的概述、运作模式、业务流程 2014.3.24 一、产业基金的概述 1、产业投资基金的概念 产业投资基金是一个大类概念，是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权进行投资，并参与企业的经营管理，以期所投企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。在国家发改委制定的、未获通过的《产业投资基金暂行管理办法》所定义的产业投资基金是指：“一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资”。 2、产业投资基金与私募投资基金的区别 （1）投资范围：产业投资基金主要投资于技术成熟的成长期企业未上市的股权，以个别产业为投资对象，以追求长期收益为目标，属成长性及收益性投资基金，而私募股权基金的投资范围更广些，并且更倾向于投资准备IPO的企业。 （2）组织管理方面：产业基金的投资人和基金管理之间的关系，由于缺少市场化的选择与安排，这样的激励机制促使其的投资方向，更加倾向于中长
期的操作，促使收益的可持续性；而私募基金的投资人与管理人之间的关系，采用的是市场化的方法，导致其收到市场的因素的影响较大，而使其的投资行为，关注短期，收益率的波动幅度较大。 （3）投资领域：产业基金受到设立时的限制，而私募则是限制较少。 3、产业投资基金与证券投资基金的区别： 产业投资基金与证券投资基金相对应的一个基金模式，投资对象是实体产业，而并非证券投资基金集中于有价证券，这是二者区别的显著特点。 4、我国启动的新一轮经济改革，为产业基金的发展，打开了广阔的市场前景随着中国GDP增速的放缓，经济结构调整深化的时期，受到宏观政策和现有机制的影响，虽然近期为了扶持中小企业的发展，国家出台了一揽子的方案，但是中小企业的融资还需要进一步的改善空间。2014年，两会期间，央行行长周小川，对于存款利率的市场化及民间金融的表态，反应了政府对于民间金融的发展是持积极态度，这为产业基金的发展支撑了发展的空间。 二、产业基金的运作模式 当前我国资本市场处在向深层次发展的时期，公司提供股权、债权投资，个人理财，资产配置与管理等金融服务，关注国内具有明显或潜在投资价值的企业成长中的需求和个人财富增长的愿望，以起到沟通市场、企业和个人的桥梁作用。 公司高层与管理团队具有成功的创业经历和丰富的投资经验，涉及的投资项目包括地产、金融、新能源、医药医疗、公益等各大领域。公司具有现代化的经营理念、高水准的职业操守、经验丰富的投资管理团队，依托强大的投资研究和风险把控能力以及强大的基金担保机构，而且制定了严格的投资管理流程和制度，立足于国内市场，为机构投资和广大投资者提供全面的投资管理和顾问服务，通过专业、严谨的风险投资理念，有效控制和降低风险，实现收益的最大化。
产业投资基金运作模式 第一章产业投资基金 第一节产业投资基金得含义及特点 产业投资基金简称产业基金,就是符合中国经济发展客观需要得金融创新工具。产业基金得设立到目前为止尚无法可依,因此一直以来对产业基金得界定没有统一得标准。未获通过得《产业投资基金管理暂行办法》讨论稿中所定义得产业投资基金就是指“一种对未上市企业进行股权投资与提供经营管理服务得利益共享、风险共担得集合投资制度,即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,委托基金托管人托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资与基础设施投资等实业投资”。 从以上定义中可以瞧出,产业投资基金具有以下特征:(1)集合投资制度;(2)投资于未上市公司股权。(3)基金机构与管理机构分开。 第二节发展我国产业基金得政策制约 虽然目前我国产业投资基金得实践已经风起云涌,但产业基金得法律框架与监管体系还未建立,并且存在着较大得争论。对于监管部门来说,主要担心设立产业基金得风险,但风险就是可以通过制度设计与法律规定控制得,这一点并不能成为产业基金法难产得理由。实际上,现在得障碍主要存在于对创业投资与产业基金得概念与作用得争论上。其中,科技部与原国家计委之争最具代表性。原国家计委与科技部得立法思路从一开始就有分歧。产业基金立法得提出在原国家计委,但占产业基金半壁江山得创业投资基金立法,却由科技部倡导。科技部就是七部委文件(即《关于建立风险投资机制若干意见》)得牵头单位,它主张制订《创业投资公司暂行办法》,再附加《外商投资创业投资企业管理规定》,来规制产业基金得主体－创业投资基金,以加强科技产业得发展力度。它认为完全没有必要再另行制订一套所谓得“创业投资基金”得法律法规。而原国家计委则希望通过发展产业基金在基础设施、房地产等方面发挥积极作用,以替代积极得财政政策融资方式。因此,早在2001年,原国家计委就向国务院报批了《产业投资基金管理暂行条例》,但因在立法过程中引发得类似以上所述得许多争论性意见迟迟无法通过。当年7月,该《暂行办法》被国务院常务会议搁置。2003年以来,一份旨
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整 理] 土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。 一、土地一级开发办法 因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。 办法二：彻底政府操控办法。彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。
城投公司运用产业投资基金融资模式探析 现代集团基金管理部万文清 【摘要】 产业投资基金因其独有的比较优势使其成为城市投资建设不可或缺的金融运用工具。本文就城投公司运用产业投资基金进行融资的模式进行了探索性研究，提出了五种具有实操意义的融资模式，有助于城投公司更好地使用产业投资基金提升城市建设水平。 【正文】 产业投资基金是一种对企业进行股权投资、提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度, 其主要投资领域包括水务、电力、燃气、固废处理、收费公路、铁路、桥隧、港口、轨道交通、地下管线、场馆设施等房地产及其他工程建设等。投资基金是上个世纪最后三十年来国际上发展最迅速的金融投资工具，在许多国家已经成为与银行、保险并列的三大金融业支柱之一。 在目前形势下，城投公司通过发展产业投资基金可以有效整合信托、保险、证券、银行、民间资本等各方资源，实现融资的突破，并带来自身投资管理水平的提升。2012年12月27日云南城投公告设立31亿元旅游产业基金，基金将以云南城投的旅游产业(旅游、文化、商业、度假、养生)等项目投资为主，这标志着城投公司运用产业投资基金进入了新阶段。 根据目前城投公司的业务经营范围及融资需求，我们提出了五种城投公司运用产业投资基金进行融资的模式，具体如下文所述。 1、模式一：保障房发展基金 保障房发展基金，主要用于对城投公司的保障房项目建设进行融资。通过发展保障房基金可以有效扩大建设资金获取渠道，实现风险的多层次分摊，并能获取投资收益。其基本运作模式如下图所示；
（1）基金资金募集 注：产业投资母基金可以二次整合信托、信托、保险、证券、银行等金融工具，最大化获取社会各方资本。 （2）基金投资
投融资平台公司对外一级开发合作框架协议样本投融资平台公司对外一级开发合作框架协议本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 昆明市官渡区某某片区土地合作开发框架协议甲方::某某开发有限公司乙方:有限公司鉴于:: 11、、甲方系政府授权从事土地一级开发的国有投资公司（以下简称）的全资子公司，专业从事房地产开发。 作为具有政府背景的投资公司，在土地一级开发业务方面具有丰富的经验和较强的综合实力和品牌优势。 22、乙方系中国集团全资控股的区域性专业公司置业有。 限公司的控股子公司。 公司在云南省内具有多年从事房地产开发的经验，成功开发多个房地产项目，具有较强的资金实力、房地产开发经验和品牌优势。 33、根据昆明市政府的授权，公司享有对官渡区某某片区09000余亩的土地进行一级开发权。 44、甲乙双方愿意共同出资设立一家房地产开发公司（以下称“合资公司”），由合资公司以社会投资人的身份出资，对官渡区某某片区09000余亩的土地进行一级开发。 当该片土地以招、拍、挂方式公开出让时，由合资公司参与竞买，若合资公司以竞买方式取得该片区土地使用权的，由合资公司对所取得的地块进行房地产开发和销售。
本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 现双方经过友好协商，本着平等、互利、共赢、发展的原则，就合作开发昆明市官渡区某某片区90000余亩土地事宜达成如下协议:: 一、合作开发的项目概况甲方根据总公司的授权，诚邀社会投资人参与官渡区某某片区区09000余亩土地的一级开发。 本协议拟进行土地一级开发的官渡区某某片区土地的四至范围为::东至，西至，南至，北至，土地面积亩，项目范围示意图见附件，具体开发的范围及面积以市规划部门批准的最终规划红线范围和面 积为准。 二、合作开发的基本思路、内容和原则（一）基本思路::双方同意，在合乎法律法规和市政府有关规定条件下，按照一二级联动方式共同出资对该地块土地进行开发，其中土地一级开发，以及甲方为主导，乙方配合并负责融资；土地的二级市场开发，由双方设立的合资公司开发，以乙方为主导负责融资及开发。 （二）开发内容::共同合作开发的内容为:: 11、双方按照约定比例，共同出资设立项目公司以社会投资人身份参与对官渡区某某片区09000余亩土地，进行征地、拆迁、安置、五通一平等土地一级开发工作并视条件进行房地产项目投资。
三种产业基金案例 一、新能源基金 （一）业务背景 1、项目背景 A公司，系经XX县人民政府批准，由XX开发区管理委员会出资组建的国有独资企业。承担区内各项基础设施建设任务。B公司系园区内新能源汽车生产企业，属于国家重点支持产业，因新能源汽车研发、推广工作所需资金量较大，同时各级财政补贴存在一定的滞后性，该企业存在一定的资金缺口，为加大对园区内高成长性企业的支持力度，A 公司特向长沙银行申请设立新能源产业发展基金，用于定向B公司新能源汽车生产流动资金周转。 2、客户背景 A公司为国家级园区全资企业，截至授信申报时间，公司总资产325.28亿元，负债总额171.66亿元，所有者权益153.62亿元，资产负债率为52.77%。B公司是设立位于该开发区的轿车生产基地，是一家汽车整车和零部件为核心研发方向的现代化企业，公司总资产18.71亿元，负债总额11.69亿元，所有者权益7.02亿元，资产负债率为62.48%。 （二）融资方案 1、交易结构 通过设立“新能源产业基金”的形式实现融资，基金总规模2.51亿元，其中长沙银行作为优先级出资2亿元（占比79.68%）、A公司作为劣后级连同基金管理公司（GP）出资0.51亿元（占比30.32%）。用于定向支持B公司新能源汽车生产流动资金周转。 新能源基金融资方案交易结构
2、融资方案要素 新能源基金融资方案要素 （三）操作要点 1、该类模式适用于由具有较强实力的政府平台公司为劣后级设立支持某类产业发展的基金，劣后承担到期回购责任。
2、该模式采取统一授信，集中投放的模式，基金设立时对应的投资企业或项目已经确定，上会信用审查时，授信规模与融资企业或项目主体一同提交审批，款项专用。 3、用信主体在符合长沙银行授信政策中支持的产业或行业的同时，侧重于对劣后级回购能力或差额补足能力的审核。 二、环保基金 （一）业务背景 1、客户背景 A公司是一家创业板的上市公司，主要从事生态环保和环境治理等业务。A公司希望以股权投资方式投资集团公司及下辖企业所承接的环保投资项目，或收购相关企业股权等，从而产生有效的融资需求。经长沙银行与该客户磋商，决定采取产业基金的融资模式。 2、项目背景 长沙银行出资总额度10.5亿元（暂定），单笔出资金额根据项目进度及企业需求逐笔到位。长沙银行首次出资金额为1.6亿元，A公司出资0.65亿元，用于集团注资XX风电公司，资本金将全部投资于XX风电并网发电项目。 （二）融资方案 1、交易结构 基金总规模15亿（暂定），其中A公司作为劣后级LP出资4.5亿元，长沙银行资金通过定向资管计划作为优先级LP出资10.5亿元，GP公司少量出资，A公司和长沙银行出资比例为3:7。首期出资金额为优先级1.6亿元，劣后级出资0.7亿元。
土地一级开发的信托融资 一、申请信托融资目前有两种渠道可以选择： 一是直接找信托公司洽谈； 二是委托相关银行代为寻找信托公司。 二、法律支持： 《信托法》、 《信托投资公司管理办法》、 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》 《信托业务会计核算办法》 《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》 三、参与土地一级开发的信托公司： 中原信托、百瑞信托、北京国投、重庆国投等 四、信托公司进入土地一级开发的动因： 1.一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企 业纷纷进入一级土地开发市场。但目前的政策出台造成了土地的一级和二级开发市场各自独立，那资金问题将会显现出来。 2. 做土地一级开发一般是政府下属的土地储备中心和有实力的开发商两种实 体，但由于政府有财政担保，银行贷款相对容易，而民资由于抵押担保问题，很难从银行取得贷款。 3. 从2005年以后，各商业银行就收紧了一级土地开发贷款。根据《2004年 中国房地产金融报告》，对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地做抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过两年。并规定不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。灵活的信托股权投资的方式解决企业35%的自有资金问题，之后再获取银行贷款。在一级开发将成熟的时候，或者是其他项目现金流回来之后再将股权赎回。 4. 在宏观调控之后，房地产市场的风险开始趋高，信托公司在选择房地产项
目时则更加谨慎，所选项目要求的保险系数也更大。而相对于房地产业的其他产品而言，土地处于房地产产业的前端，风险较低。 五、信托计划的形式主要有三种 我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。 目前房地产信托计划的形式主要有三种： 1、贷款型信托。即信托公司通过向委托人发行信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托收益。 根据最新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》（2007年）第二条，集合资金信托计划是由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。由此可见，在土地开发资金信托中，信托公司作为受托人将多个委托人（兼受益人）的资金集合起来，以贷款的形式用于土地开发。由于土地一级开发主要是地方政府或其土地储备机构掌控，因此具有地方财政背景的信托投资公司可以发挥其资源优势，便利地获得土地开发融资项目。但同时，由于受银监会要求此类信托计划比照商业银行房地产贷款标准执行，因此贷款型信托资金要进入土地储备和一级开发领域，也具有一定难度。 2、信托股权融资。指的是信托公司以信托资金对房地产开发商进行增资、进而实现为房地产开发商融资的目的的信托计划。具体来说，就是信托公司发行信托计划募集资金，然后使用信托资金对房地产开发商进行增资，增资后信托公司持有房地产开发商的部分股权，通过房地产开发商的分红实现信托收益。 在这种信托融资模式中，信托公司持有的房地产开发商的股权一般委托开发商的其他股东进行管理，信托公司一般不直接参加房地产开发商的经营管理，但信托公司可以保留对有关事项的否决权。另外，为了保证能够实现信托收益，往往还会约定信托公司持有的房地产开发商的股权具有优先股的性质，即信托公司所取
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议 贾涛言锋律师事务所 710065 摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。 关键词：土地一级开发融资 引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。主要原因还是土地一级开发过程中资金紧造成的，而资金紧主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。 一、土地一级开发定义 我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。 根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域围的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。 二、土地一级开发传统的融资模式及问题 （一）土地一级开发传统的融资的主要模式 1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用； 2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金； 3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款； 4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。 （二）传统模式存在的问题 上述资金来源可分为三部分：财政资金、金融机构贷款和其他资金。
产业基金运作模式大全 根据原国家发展计划委员会2006年制定的《产业投资基金管理暂行办法》，产业投资基金（或简称产业基金），是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，委托基金托管人托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。按投资领域的不同，产业投资基金可分为创业投资基金、企业重组投资基金、基础设施投资基金等类别。 随着2006年《中华人民共和国合伙企业法》、2014年《私募投资基金监督管理暂行办法》等法律法规的出台，产业投资基金的组织形式向着多样化的方向发展。 产业投资基金的组织形式 根据产业投资基金的法律实体的不同，产业投资基金的组织形式可分为公司型、契约型和有限合伙型。 （1）公司型公司型产业投资基金是依据公司法成立的法人实体，通过募集股份将集中起来的资金进行投资。公司型基金有着与一般公司相类似的治理结构，基金很大一部分决策权掌握在投资人组成的董事会，投资人的知情权和参与权较大。公司型产业基金的结构在资本运作及项目选择上受
到的限制较少，具有较大的灵活性。在基金管理人选择上，既可以由基金公司自行管理，也可以委托其他机构进行管理。公司型基金比较容易被投资人接受，但也存在双重征税、基金运营的重大事项决策效率不高的缺点。公司型产业投资基金由于是公司法人，在融资方式更为丰富，例如可以发行公司债。 （2）契约型契约型产业投资基金一般采用资管计划、 信托和私募基金的形式，投资者作为信托、资管等契约的当事人和产业投资基金的受益者，一般不参与管理决策。契约型产业投资基金不是法人，必须委托基金管理公司管理运作基金资产，所有权和经营权分离，有利于产业投资基金进行长期稳定的运作。但契约型基金是一种资金的集合，不具有法人地位，在投资未上市企业的股权时，无法直接作为股东进行工商登记的，一般只能以基金管理人的名义认购项目公司股份。（3）有限合伙型有限合伙型产业基金由 普通合伙人（GeneralPartner，GP）和有限合伙人（LimitedPartner，LP）组成。普通合伙人通常是资深 的基金管理人或运营管理人，负责有限合伙基金的投资，一般在有限合伙基金的资本中占有很小的份额。而有限合伙人主要是机构投资者，他们是投资基金的主要提供者，有限合伙基金一般都有固定的存续期，也可以根据条款延长存续期。通常情况下，有限合伙人实际上放弃了对有限合伙基金的控
参与主体土地储备机构 一级土地开发主体 金融机构/地方平台公司施工方 开发商 授权委托获得 招标委托获得 开发模式模式特点政府控制力度企业参与度企业全程开发模式从一级到二级，企业全程开发较低参与力度高度参与 完全政府控制模式政府垄断型开发高度参与仅作为施工方参与政府主导的市场运作型政府主导企业参与政府捉两头放中间积极参与 政府和法定机构协作模 式政府和法定机构组成合作平台或合作 公司 积极参与积极参与 融资模式融资主体模式特点 土储机构直接融资土地储备机构土储机构直接向金融机构借钱融资，与现今法规相符合，但融资能力受制约 一级土地开发主体直接 融资一级土地开发主体 土储机构或委托其他担保机 构承担担保责任，一级开发 主体进行融资，金融机构风 险和融资能力仍受制约 土地开发主体自行安排 融资并担责一级土地开发主体 一级开发主体以自有资产抵 押或信誉担保向金融机构借 款 一级土地开发主体成立项目公司进行融资 一级土地开发项目公司 一级开发主体提供担保责 任，项目公司进行融资 政府土储机构直接将土地一级开发权委托给土地一级开发企业，签订委托合同（获得政府融资支持） 公开招标方式确定中标企业，再行签约
盈利模式盈利特点 从土地一级开发获利直接从土地一级开发中获利，尤其土地增值收益 从二级开发获利持有部分产权和物业，或以土地入股以股份比例获得二级开发收益 盈利模式模式特点 固定收益模式盈利为开发成本的固定比例 土地出让金分成模式1.签订开发协议，约定分成比例，土地上市直接盈利 2.企业和政府成立项目公司，土地出让金归属项目公司，企业按占公司的股权比例进行盈利 土地增值部分分成模式开发成本由土地出让金先行补偿，企 业再按协议约定比例，共同分享土地 增值部分收益（政府提取各项费用先 行扣除） 与出让金分成类似，差异在 于先扣除一级开发成本返还 企业后，再按协议比例分成 土地增值部分 优质配套设施及物业运 营模式按规定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施方案，开发企业不直接从土地出让金盈利，而通过运营管理提供服务获利 一二级联动开发模式以地抵资，用一级开发的投资获取等值的地块的二级开发权或低于市场价格拿下地块，实现一二级联动开发盈利 企业土地一级开发盈利模式
产业基金“股+债”模式详解（附案例） 一、产业基金“股+债”投资模式缘起 目前，产业基金根据投资标的的不同，可以分为股权投资、债权投资和股+债等三种基本的投资模式。 在金融业去杠杆的大背景下，多部委出台政策限制“影子银行”的发展，规范和限制资管产品进行直接借贷、委托贷款或者明股实债等债权性投资。具体表现如： 在房地产领域，中基协备案4号禁止私募资管产品通过明股实债、委托贷款等方式投资热点城市普通住宅项目； 在地方政府领域，财政部则多次发文强调不能通过产业基金、PPP等方式变相增加地方政府债务。 多地证监局也频向证券期货经营机构发布自查通知，重点检查是否有向地方政府违规融资的行为。 在一定程度上，目前的政策可以说是限制产业基金的债权投资，鼓励股权性投资。然而，单纯的股权投资却存在诸多问题：如风险保障措施不足、项目难以产生分红以及原控股股东不愿丧失控制权，等等。
另外，对于多数银行等金融机构而言，传统的债性思维比较强。虽然投贷联动模式已经试点多时，但在实践中，积极参与的银行并不多。即使是通过产业基金参与股权投资的，也往往会附带股权回购或者基金份额回购条款（“明股实债”）。 而“股+债”的模式，则可以一定程度上弥补单纯股权投资的“不足”。 从收益上来看，股权投资可以获得股东分红、股权退出等超额收益，债权投资则有定期的利息收入，形成稳定的项目回款； 从风控措施上来看，股权投资可以让金融机构作为股东参与项目经营管理，债权投资则可以形成基础债权之后抵押物、保证等增信措施更容易安排，另外从债权利息的支付情况也可以一定程度上了解项目的经营状况。 因此，银行在参与产业基金时，也更愿意采用股+债的投资模式。 近期案例
申报论文 （高 级） 题目：土地一级开发融资分析及对策研究 2014 年 02 月 25日 单 位： 北京丰台科技园建设发展 有限公司 姓 名： 许文丽 课题方向课题方向：： 房地产经济
摘要 土地一级开发是房地产市场化深入发展的产物,是我国建筑房地产市场化的源头保障。土地一级开发的发展,是城市规划和发展用地的前提,对于调控土地市场,防止国有资产流失,规范房地产市场都有一定的意义。然而近年来土地一级开发出现进展缓慢、模式选择不确定、开发风险加大、融资难等问题,随着城市化进程的加快和人口的快速增长与耕地保护的矛盾日益尖锐,就对土地一级开发提出了更高的要求。而作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。尤其是土地一级的开发及利用等都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就具有重要意义。 本文以实践工作为依托，概括总结我国土地一级开发融资的基本特征，研究分析指出目前我国土地市场融资存在融资主体不确定和融资渠道单一两个主要问题。同时，结合中关村科技园区土地开发模式及融资方式的实际情况，提出了发展我国土地一级开发融资渠道的对策及建议，要通过支持融资模式改革与创新，加强法律制度建设等渠道不断完善。 关键词: 土地一级开发 融资 对策 研究
目录 摘要........................................................................................................................... II 目录.......................................................................................................................... III 绪论................................................................................................................... - 1 -一、我国土地一级开发融资的基本特征............................................................... - 2 -（一）贷款主体.................................................................................................... - 2 -（二）贷款方式.................................................................................................... - 3 -（三）抵押方式.................................................................................................... - 3 -（四）担保方式.................................................................................................... - 3 -二、我国土地一级开发融资体系的主要问题 ....................................................... - 4 -（一）融资主体不明确......................................................................................... - 4 -（二）融资渠道单一 ............................................................................................ - 5 -（三）以中关村科技园区土地开发及融资方式为例进行分析 ............................. - 6 -三、发展土地一级开发融资渠道的对策及建议 ................................................... - 7 -（一）建立多层次融资体系 ................................................................................. - 7 -（二）逐步健全土地评估制度............................................................................ - 10 -（三）健全金融机构投资于土地一级开发的法律法规体系............................... - 10 -参考文献 ............................................................................................................. - 12 -
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期； 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性； ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划； ?区域运作策略与土地营销； ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题； ?国家对土地开发的法律规定； ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； ?相关规定带来的操作问题。 第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析； ?全程运营模式的要点； ?案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 2、主导整合模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：清水湾一级开发浅析； 3、一级主导开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：泰达城一级开发浅析； 4、一二级联动开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：吉山产业园一级开发浅析； 5、公建代建开发模式：
?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：一级开发浅析； Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析： 1、成功案例标准； 2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整； ?合作方式； ?排他性土地控制策略； ?土地获取方式； ?启动策略； ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发； ?发展历程讲解； ?定位思考与功能确定； ?历史文化名城与区域开发的价值结合； ?一级开发中的政企合作； ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件； ?定位与规划调整策略（及效果分析）； ?公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； ?一级开发控制二级土地的措施； ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。 第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标； ?土地流转进程安排； ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式； ?投资概算；