一、我国商品住宅房价格上涨现状
自2003年以后，我国房地产投资快速增长，商品住宅价格大幅上涨，商品房住宅价格居高不下。
2010年，全国商品住宅房价格一路高涨，国家楼市调控政策，但房市价格且有愈演愈列的趋势。2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%②。3月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%③。4月份，由于国务院新“国十条”出台，一线城市成交量下跌，但房屋销售价格依然上升，北京销售价格同比上涨14.7%。深圳市销售价格比上年同期上涨66.79%；广州有些楼盘的报价比前一期产品升幅为12.5%-23%④。
上海易居房地产研究院20日发布报告称，2009年我国房价收入比达8.03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14⑤。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间,我国目前全国房价收入比偏高。
高价格商品住宅房市场不利于我国经济健康发展，同时也会带来系列社会问题，加剧我国贫富两极分化，破坏社会公平与稳定，为和谐社会建设带来危害。
二、我国商品住宅房高价原因
（一）我国经济快速发展环境，是促使商品住宅高价的外部因素。
1、城市化发展要求，加速对商品住宅需求。我国正在进入城市化加速的时期，社科院发布《社会蓝皮书：2010年中国社会形势分析与预测》预测我国城市化水平2015年达到53%左右。我国城市化率目标是2050年争取到65%。这意味着未来40年还有20%左右城市化目标要完成。大规模的农村人口进城，都需要住房。因此，随着我国城市化进程加快，对房地产行业需求也将加快。
2、人民生活水平提高，激发人们对商品住宅需求。经过30年改革开发经济快速发展，人民生活水平显著得到提高。人民生活富裕了，对物质生活、住房需求也就越来越高，也给房地产市场提供极大的发展空间。
3、政府土地供给政策，加速商品住宅供不应求。为保护耕地面积，摆脱耕地危机，避免社会动荡，政府实施严格土地审批制度，确保我国耕地18亿亩耕地“红线”。因此，政府土地有限制供给，会引起商品住宅供不应求，促使价格不断上涨。
4、农民维权意识增强，增加了商品住宅成本。随着科学发展观的深入开展，《土地管理法》实施，农民维权意识显著增强，土地补偿费用和安置费用有了显著提高,农民的谈判能力也在提升,地方政府征用土地的成本提高，从而导致开发商土地成本增长，商品住宅房价格也随之上升。
（二）当地政府不
当行为，是促使商品住宅高价的直接因素。
1、当地政府为了增加当地财政收入、税收，一味追求拍卖价格最大化，并且土地拍卖价格只能增加不能减少，那么土地价格也不停增长，房地产成本也呈现上升趋势。
2、当地政府对房地产过分依赖。对政府领导考核，目前主要方式还是看经济的增长与城市的建设，经济增长主要是依据GDP的增长。在一些大中城市，房地产对GDP的贡献高达40%以上，有的城市甚至超过了60%⑥。GDP的增长对房地产的相对依赖决定了地方政府对房价上涨宽容。
3、当地政府适用房政策不到位。由于经济适用房、廉租房对GDP没有多大带动作用，不能带来巨大经济效益，政府是土地所有者，把大量土地用在商品住宅房开发上，忽视了经济适用房、廉租房、社会保障房建设，导致了经济适用房、社会保障房供应量减少，促使大量低收入者去购买价格较高的商品房住宅，引起商品房价格上涨。
4、当地政府接受房地产寻租行为。一些政府官员与开发商的权钱交易，增加了房地产开发成本。房地产腐败加大了房地产开发的成本，扰乱了房地产市场正常秩序，成为助推房价虚高的帮凶。
（三）开发商和投机者等相关行为，是促使商品住宅高价的内在因素。
1、开发商追求暴利。房地产开发过程中暗箱操作，缺少透明性，房地产商进行行贿，提高了商品住宅房价格成本，另一面通过行贿，追求房地产暴利，获得超额利润，有些房地产开发商获得实际利润在100%-200%以上。
2、房地产中介进行炒作。在商品住宅房高价中，房地产中介起到了推波助澜作用。房地产中介为了获得中间利润，通过炒作、漫天报价等方式，推动房价上涨。
3、各方炒房者进行投机。由于房地产带来高利润，交易成本低，国内社会一些行业和有大量闲余资金的人开始把钱投入相对保值的房地产行业，进行买房卖房，大肆炒高房价。境外热钱进入国内房地产行业，助长了房价的飙升。开发商和房地产中介、各方炒房者，为了获得暴利，他们不谋而合，不断推高房价，囤积大量房源，造成社会资源的极大浪费。
（四）我国金融市场的调控，是促使商品住宅高价的媒介因素
1、资本市场不完善。由于我国资本市场不发达和一系列制度安排的缺陷，扭曲了市场资源配置。近年来经济持续健康发展，居民家中有了一定储蓄。股市行情不好，投资股市风险太大，国债收益太低；外币、期货门槛太高，风险大。中国广大居民将投资在一直看好的楼市，致使民间大量涌入楼市行业，出现一种供不应求的不
良局面。
2、商业银行政策。2008年受到金融危机影响，为刺激消费，我国银行储蓄率下调，2009年我国建设银行、工商银行、农业银行、中国银行四大银行实行宽松货币政策和对第二套房贷款优惠政策。这些政策促进了房地产市场繁荣和过度开发，同时大大刺激了广大居民对商品住宅房购买需求，使房地产继续走向高价格的局面。
三、抑制商品住宅房高价对策
抑制商品住宅房高价，要从供给与需求基本矛盾着手，增加土地和经济适用房供给量，理顺中央与地方政府财税关系，增加地方财政收入，采用系列组合拳，一定会抑制商品住宅房价格上涨趋势。
（一）科学规划，建立节约、高效的商品房土地市场，促进住房土地供应量。
1、科学制定用地总体规划。各级政府依据各城市实际战略发展要求，科学编制土地规划，处理好商品房用地与耕地关系，确保经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%②，确保经济适用房供应量。
2、提高房地产土地利用效率。在确保环境质量前提下，要提高单位面积利用效率，要发展楼层空间，增加楼层高度，提高楼房建筑密度；在保证耕地基础上，通过处置闲置用地、盘活存量，相应增加土地供给量。
3、加强用地规范建设。对房地产市场进一步进行规范，建立科学的土地招标、拍卖或挂牌制度，其成交价格要向社会公布。
（二）加强改革，理顺中央和地方财税关系，减少当地政府对房地产依赖。
1、理顺中央和地方收益关系。中央加大对地方资金分配，增加地方政府财政收入，鼓励政府采取更多融资方式，减少对土地出让和税收的过分依赖。
2、改变对地方政府考核方式。当前政绩考核机制主要看GDP（国内生产总值）数据和财政收入。中央要相应改变对政府考核方式，把建设经济适用房、廉租房、社会保障用房作为当地政府政绩“硬指标”，增加房屋供给量。如地方政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。
（三）有所作为，地方政府采取多种灵活有效措施，促使房地产降价。
1、完善社会住房保障体系。针对不同收入、不同家庭住房需求，坚持商品住房为主体，经济适用住房、廉租住房为补充，同时政府要完善社会住房保障体系，保障双困家庭、弱势群体、特殊群体，加快经济适用住房、廉租住房建设，增加其供应量，对购买经济适用房者，要严格把关，防止经济适用房变相成为福利房。同时解决好城市拆迁困难家庭的住房问题。
2、建立信息公开机制。加强房地产信息公开制度建设，
规范房地产信息发布，从土地出让、项目立项、规划审批、施工许可、预售许可、房地产税收信息等环节的信息，全程对社会公开，接受公众监督，实施信息透明度，加强预售交易环节监管和市场透明度，确保购房者合法权益。
3、综合运用法律手段。严格按照《进一步加强土地出让收支管理的通知》、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、《国税总局土地使用税翻番办法》和《价格法》，对囤地、囤房和中介等恶意炒房和炒地者，要进行严惩，对其闲置使用土地使用税实行翻番收税，甚至收回土地；严重哄抬房价者，取消其开发、营业资格，依据法律追究其责任。同时还要加强房地产用地开发利用诚信管理，建立房地产企业土地开发利用诚信档案，对其进行考核，作为土地竞买人资格审查的依据。
4、加强市场监督力度。加强对房地产市场监督管理，不定期检查房地产开发企业、中介服务机构等单位是否有发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强拆等行为；对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目，则按照国家政策进行实地监督、动态监测、强化保障性住房用地供后监管。
5、严厉打击土地腐败。行贿与受贿是一根青藤上结出的两个毒瓜，两者互为因果。因此，一方面加强政府官员干部管理，建立预防土地腐败机制，禁止权钱交易；另一方面，要加强房地产商行贿的打击力度，禁止商业行贿，从房地产腐败源头上进行。
6、强化土地、金融、税收等政策。一是提高银行上调存款准备金利率，控制银行贷款量增加开发商贷款压力。二是买卖房政策紧缩，依据国家政策，明确首次购房标准，取消七折利率优惠，首套房契税优惠收紧；严格二套房贷，取消二手房营业税优惠；对购买高档别墅、公寓、写字楼征收物业税，惩治各种投机炒房者。总之，我们相信:在政府努力下，我国商品住宅高价格会得到合理抑制,商品住宅市场一定会走向健康轨道。