2016房地产企业“营改增”应对及税务风险控制解析
【课程背景】
李克强总理在《政府工作报告》中宣布“从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”经过四年的努力，我国已经在交通运输业、邮政业、电信业和七个现代服务业实现了营业税改征增值税改革，累计减税超过6000亿元。这是继2009年全国实施增值税转型之后，我国货物和劳务税收制度的又一次重大改革，也是一项重要的结构性减税措施。四大行业全面实施营改增，今年计划再减税5000多亿元。
四大行业营改增的号角已经吹响，化解房地产库存的步伐已经起动，建筑业、房地产业应借改革的春风，加强财税法规的学习，迎接房地产行业的开发经营季。
财政部国家税务总局印发的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》总结了前阶段营改增的经验，理顺升华了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关规定，也为其他行业的营改增奠定了基础。为宣传普及营业税改征增值税的税法知识，协助房地产企业尽快掌握营改增的操作方法，提前做好业务上的准备工作，并搞好今年企业所得税汇算清缴后的风险管控，我们特意编制写了这套教材。
【适合对象】
房地产公司总经理、主管财税领导、财务总监、财务经理、财会纳税经办人员
【课程收益】
通过学习使学员了解房地产企业营改增的基本政策，如何选择纳税人身份，营改增的计税方法，税率和征收率，销项税额与进项税额的计算和法定凭证，税收优惠政策,增值税会计核算等业务知识，为即将到来的营改增提前做好准备。
认清所得税税务检查所面临的形势，提前做好纳税自查政策及方法上的准备。
【培训内容】
第一部分：房企迎接“营改增”的策略
一、增值税纳税人和扣缴义务人
1、营业税改征增值税试点纳税人范围包括哪些？
2、增值税纳税人怎样分类？划分标准是什么？
3、如何确定境内与境外的应税劳务？
4、单位采用承包、承租、挂靠经营方式经营的怎样确定纳税人？
5、怎样办理一般纳税人的登记手续？
6、怎样确定增值税的扣缴义务人？
二、征税范围
1、房地产业营改增的征税范围是什么？
2、房地产业的视同销售如何判断？视同销售的税务处理方法。
3、房地产企业如何确认销售收入？怎样计算销项税额？
4、委托境外单位或个人搞规划设计如何扣缴增值税？
三、税率和征收率
1、增值税的税率：
（1）租赁业，税率为17%；
（2）交通运输业、建筑业、销售不动产和转让土地使用权，税率为11%；
（3）现代服务业，税率为6%；
（4）零税率。
2、增值税的征收率为3%。
3、哪些应税劳务适用增值税零税率？怎样办理退税、免税？
4、哪些应税劳务、服务免征增值税？
四、应纳税额的计算
1、增值税计税方法分几种？基本公式？
2、一般纳税人的哪些业务可以采取简易办法计税？如何计算？
3、房地产企业怎样计算销项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？
4、什么是进项税额？房地产企业在采购和接受劳务过程中如何核算和累积进项税额？
5、增值税发票分几种？采购或接受劳务不要发票有何危害？
6、营改增之后，增值税专用发票的管理、使用、抵扣以及增值税发票风险的管控方法。
7、增值税扣税凭证的认证和申报抵扣期限有何规定？
8、哪些进项税额可以抵扣，那些进项税额不得抵扣？
9、如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？
10、已抵扣进项税额的购进货物、应税劳务发生不得抵扣进项税额事项的，如何扣减进项税额？
11、销售方因服务中止或折让怎样扣减销项税额？
12、购买方因服务中止或折让怎样扣减进项税额？
13、符合一般纳税人标准不申请办理一般纳税人有何惩罚性规定？
14、增值税价外费用包含的范围？哪些价外费用可以不计税？
15、销售营改增前老项目房产如何征收增值税？怎样使所有企业新增不动产所含增值税得到抵扣？
16、营改增之后取得的新项目如何缴纳增值税？
17、房地产企业销售使用过的房屋等固定资产如何缴纳增值税？
18、试点前取得土地使用权，试点期间转让的，如何征收增值税？税率是多少？如何使受让方扣除进项税额？
19、通过招拍挂取得的土地使用权如何抵扣增值税进项税额？
20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值税？
21、营改增试点时正在施工的在建项目如何抵扣增值税？
22、营改增时已经竣工验收尚未进行工程决算或正在进行工程决算的项目，试点期间如何纳税？
23、纳税人兼营不同税率的应税项目怎样核算？
24、纳税人兼营免税、减税项目的应怎样核算？
25、何谓商业折扣？纳税人发生商业折扣的应怎样开具发票？
26、纳税人发生销售退回、销售折让、开票有误等情况如何进行税务处理？
27、商业地产经营租赁如何试行营改增？未到期的租赁合同如何处理?
28、原增值税一般纳税人兼有应税劳务的，截止到试点实施之日前的增值税期末留抵税额如何处理？
29、扣税凭证丢失如何处理？
30、房地产企业购买自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额可否抵扣？
五、纳税、扣缴义务发生时间和纳税地点
1、怎样确定增值税纳税义务发生时间？
2、怎样确定增值税的纳税地点？
3、纳税人发生增值税应税行为，纳税期限、税款缴库期是如何规定的？
4、扣缴境外单位和个人的增值税在哪里缴税？何时缴税？
六、税收减免
1、营业税改征增值税的免税项目包括哪些？
2、增值税的应税项目哪些实行即征即退？
3、增值税的起征点有何变化？小微企业的增值税有何特殊优惠政策？
4、纳税人购置增值税税控系统专用设备和技术维护费用如何抵减增值税税额？
七、征收管理
1、营业税改征增值税之后对于跨期业务应当如何处理？
2、适用零税率的应税服务怎样办理退（免）税？
3、哪些应税劳务不得开具增值税专用发票？
4、接受小规模纳税人劳务如何索取增值税专用发票？
八、增值税的会计核算
1、增值税会计科目的设置。
2、一般纳税人增值税的会计处理。
3、小规模纳税人增值税的会计处理。
4、增值税视同销售业务的会计处理。
5、增值税返还的会计处理。
第二部分：新常态下的房地产税务风险控制
九、营业税税务风险控制要点
1、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？
2、装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？
3、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售如何纳税？
4、房地产企业以“拆一还一”方式安置被动迁户，如何征收营业税？
5、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
十、严格清算下的土地增值税风险控制要点
1、如何确认“销售收入总额”？
2、如何计算“扣除项目金额”？
3、扣除项目金额有哪些具体要求？
4、出售普通准住宅有何税务优惠政策？
5、国家征用、收回房地产有何税收优惠政策？
6、个人转让房地产有何税收优惠?
7、合作建房的递延纳税规定。
8、如何确定土地增值税清算项目？具备何种条件对土地增值税进行清算？
9、为降低税负，房地产企业是卖毛坯房还是卖装修房？
10、房地产公司欲“去产能”，卖项目还是卖股权？
11、转让土地使用权有何纳税技巧?
12、土地出让金返还的税务处理技巧。
13、巧用利息扣除法降低土地增值税的方法。
14、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
15、降低土地增值税的小区绿化操作技巧？
十一、企业所得税税务风险控制要点
1、怎样划分开发产品的成本核算对象？
2、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？
3、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值时可否扣除？
4、如何按房产类别分配计算开发产品成本？
5、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
6、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库？如何妥善处理？
7、开发产品完工后发生的成本费用应当怎样处理？
8、何谓开发产品已经完工？“预收账款”何时转作“主营业务收入”？
9、房地产公司吸收其他单位或个人资金合作开发的操作方法。
10、房地产企业以房换地方式取得的土地使用权，怎样确定土地使用权的成本？
11、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本？
12、投资企业撤回或减少投资分得的资产怎样进行税务处理？
13、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？
14、怎样利用售后回购业务为企业筹集资金？
15、房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？
16、何谓“混合投资”？如何利用混合投资业务扩大融资渠道？
17、税法对防止资本弱化有何规定？如何把握关联企业借款？
18、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？
19、“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税？
20、企业债务重组怎样操作可以递延纳税？
刘玮老师:
山东财政学院硕士研究生,青岛市税务干部学校主任科员,
多年在税收一线从事稽查和审理工作，曾多次参与总局组织和布
置的房地产及相关行业的专项专案检查工作，取得了较好的成绩，得
到了总局的认可和好评。
在市局机关工作期间，着力从事房地产行业所得税政策的管理工
作，多次参与总局组织的房地产最新政策研讨会，多次参与对基层局
一线税务干部的企业所得税汇算清缴培训以及对纳税人及中介机构
的税收政策培训工作，承担青岛税校、山东省税务干部学校的部分教
学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，湖北省财税职业学院、山东财经大学MBA、MPA学院客座教授。
于此同时，围绕房地产行业涉税风险管理，建立了一套行之有效的房地产行业风险防控体系，得到税务机关、中介机构和房地产企业三方的一致认可，并取得了良好的效果。
擅长业务领域及授课题目:
房地产行业税收相关课题
《房地产所得税政策及相关业务处理》一天
《房地产行业税务稽查与评估实务》一天
《房地产建筑行业营改增政策前瞻》一天
《土地增值税清算政策及相关业务处理》一天
《企业所得税相关政策研读》一天
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月 14日）（老会计人的经验） 1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？ 国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八） 2、房地产预收款怎么开具发票？ 房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条） 规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八） 3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？ 省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。 4、房地产开具发票有哪些要求？ 国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。 5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题 已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。 开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税 一、增值税 如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。 笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。 如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。 政策支持1： 山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 政策支持2： 湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
房地产业营改增主要政策 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除
项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 （二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题 营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六、关于旧房转让时的扣除计算问题
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification. 【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值?税制设定的研究 营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the
房地产企业营改增后会计核算案例 案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。 会计核算示例： 1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费 借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100 贷：银行存 款 11100 借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500 贷：银行存 款 1500 2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税 借：银行存 款 11100 贷：预收账 款 11100 借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300 贷：银行存 款 300 3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税 借：开发成本-建筑安装 费10000 应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存 款 11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税 借：银行存 款 22200 贷：预收账 款 22200 借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600 贷：银行存 款 600 5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税 确认收入并结转成本 借：预收账 款 33300 贷：主营业务收 入 30000 应交税金-应交增值税（销项税 金）3300 借：主营业务成 本：21500贷：开发成本-结转开发成 本 21500 发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%） 借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100 贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红 字）-1100 转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】 借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
摘要 2016年召开的第十二届全国人民代表大会上，政府工作报告时指出，将从2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产企业“营改增”对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的重大问题，“营改增”后税负的变化将决定其是否达到预期减税目标，也将影响“营改增”试点的平稳推进。房地产行业是国民经济的重点行业，对整个经济的发展起着至关重要的作用。而税收作为国家宏观调控的手段，对全行业的发展产生巨大影响。在可以预见的将来，房地产行业“营改增”会对整个行业大洗牌，对整个行业进行分化及优化。房地产开发公司要想扩大经营，增强实力，对“营改增”不容忽视。提前了解政策，尽早做好筹划，做好应急预案，对房地产行业的发展有极大的促进作用。同时积累经验并形成优秀典型案例，也对丰富和发展整个税制，提升税收筹划水平有积极影响。 关键词：营改增；房地产开发企业；税务筹划
Abstract The 2016 meeting of the Twelfth National People's Congress, pointed out that the government work report, from May 1, 2016 the full implementation of "replacing business tax with value-added tax(V AT)", the pilot to expand the scope of the construction industry, real estate, finance, life service industry. Effect of real estate enterprises "replacing business tax with value-added tax(V AT)" on the real estate tax is a major issue worthy of study, "replacing business tax with value-added tax(V AT) after tax changes will determine whether the expected goal of tax cuts, will also affect the steady advance of replacing business tax with value-added tax(V AT) pilot". The real estate industry is the key industry of the national economy, which plays an important role in the development of the whole economy. As a means of national macro-control, tax has a great impact on the development of the whole industry. In the foreseeable future, the real estate industry, camp changed to increase the industry will be a big reshuffle, the entire industry differentiation and optimization. Real estate development companies in order to expand operations, enhance the strength of the camp changed to increase can not be ignored. Advance understanding of the policy, as early as possible to do a good job planning, contingency plans for the development of the real estate industry has a great role in promoting. At the same time, the accumulation of experience and the formation of excellent typical cases, but also to enrich and develop the entire tax system, improve the level of tax planning has a positive impact. Keywords:Camp Changed To Increase; Real Estate Development Enterprises