成都物业管理市场调研报告
一、项目情况简介 (1)
1、项目地理情况 (1)
2、城市功能情况 (2)
3、项目公司名称 (2)
4、住宅项目主要经济技术指标 (2)
5、配套设施设备情况 (2)
6、地下停车场设施设备情况 (2)
二、项目时间节点 (2)
三、成都市物业政策环境 (2)
1、成都市物业管理法律法规................................. 错误！未定义书签。
2、办理预售证对物业管理的要求 (2)
3、成都市对物业管理资质要求 (2)
4、成都市关于物业管理招投标相关规定及操作方式............. 错误！未定义书签。
5、成都市的物业管理费收费要求 (2)
6、成都市停车场服务收费情况 (4)
7、成都市前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况 (5)
8、成都市水电公摊收费情况 (5)
9、装饰装修垃圾清运费 (5)
10、入伙的要求............................................ 错误！未定义书签。
11、专项维修基金 (6)
四、当地物业管理市场情况 (6)
1、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描 (6)
2、成都市物业服务人员薪酬标准 (7)
3、福利保险 (7)
4、采访对象 (7)
5、物业管理人员招聘情况 (7)
6、分包项目市场情况 (7)
7、二次加压水费 (7)
8、成都市车位配比情况 (7)
9、物业管理用房情况 (8)
10、案例分析 (8)
五、物业管理定位 (11)
1、总体定位 (11)
2、工作人员和分包单位定位 (11)
3、服务定位 (11)
4、物业费用定位 (12)
一、项目情况简介
1、项目地理情况
成功红树林，位于成都市锦江区机场东沿线2.5环与锦华路交汇处。500米内的锦华路和晨辉路公交站台有3、77、18、31、65、68、91、503路共12条公交线通达。
2、城市主要功能情况
左拥国际城南之繁华，右纳川师人文之气息，与锦华路、静康路、科华路形成立体交通网络；地铁6号线、7号线、多路公交车通达全城；东客站、地铁6、7号线；邻近成仁公交站、城东客运站（3km）和火车南站（5km）；紧邻2.5环（机场东延线）。
3、项目公司名称
成功红树林开发商：四川成功企业发展有限公司物业公司：四川成功物业服务有限公司
4、住宅项目主要经济技术指标
（1）容积率: 2.75
（2）绿化率，亦称绿地率：30.53%
（3）建筑物占地面积：51912.0㎡
（4）总建筑面积：86580㎡
5、配套设施设备情况
商场：项目近邻万达广场商业圈、川师商业圈、城东客运枢纽与城南国际风尚圈等大型商业配套，举步即享人人乐等大卖场与金象菜市场等，生活配套完善。
教育：项目附近优质教育资源非常丰富，从幼稚园到大学配套齐全，一站式教育配套，多重选择，打消对孩子未来5~8年的教育顾虑：
幼儿园：金苹果幼儿园(总校、100m)、皇经社区中心幼儿园(800m)；
小学：川师附小(1km)、盐道街小学(1.2km)；琉璃中心小学(2km)
中学：育才七中嘉祥外国大学：四川师范大学(本部)。
语学校(300m)、川师附中(400m)；
项目附近还有科研机构：成都社科院(400m)、四川农科院(1.5km)。
医院：成都市东区医院(1.3km)、成都市第十人民医院(2km)、省二医院(2km) 、四川省华西疑难病医院(0.5km)以及规划中的华西医院锦江分院等
楼宇管理：楼宇自控系统
安保管理：彩色电视无盲点监控系统，防盗报警系统
家庭管理：可视对讲系统，门禁读卡系统，智能感应防盗门锁
消防管理：烟感、温感探测、自动报警、消防喷淋及泵房系统
6、地下停车场设施设备情况
车位引导管理系统，停车智能识别系统、，路锥、定位器、护角、标牌、划线、广角镜、减速带、道闸。
二、项目时间节点
2012年12月15日—2014年6月交房
三、成都市物业政策环境
1、市物业管理法律法规
《成都市物业管理条例》2007年颁布实施，与之相配套的政府规章、规范性文件已出台，如：新建住宅物业交付使用监督、新建住宅物业配套设施基本条件、业主大会监督管理、物业管理档案管理、物业服务收费、物业管理信用建设以及完善居民自治关系的业主（临时）公约、业主大会和业主委员会会议及规则、（前期）物业服务合同的示范文本等。物业管理法规政策体系将进一步完善，物业管理发展的政策环境将进一步优化。
2、办理预售证对物业管理的要求
持物业资质等级证书，落实物业管理方案、与物业管理签订的物业管理合同，物业委托证书。
3、成都市对物业管理资质要求
成都市物业管理企业资质原分为一、二、三、四级和临时资质。按《办法》规定向成都市房产管理局申请资质核定。《办法》第七条规定，对新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期，也就是说，在取得物业管理资质后，一年内没有承接物业管理项目，将要注销其资质证书。根据新规定，物业管理企业资质实行年检制度，而不再是每两年复核一次。《办法》第十一条规定：物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动、挪用专项维修资金等13行为的，资质审批部门不予批准。没有资质等级不允许接管项目等。
4、成都市关于物业管理招投标相关规定及操作方式
成都市物业管理招投标相关规定
（1）对招标的物业类型范围和招标时间等作了明确规定
（2）对招标人以及招标文件、招标公告作了明确规定。
（3）对投标人以及投标文件作了明确规定。
（4）对如何开标、评标和中标作了明确规定。
（5）对物业管理评标规则作了明确规定。
（6）对招标代理机构名录推荐作了明确规定。
（7）对评标专家名册建立进行了明确规定。
（8）对招标投标异议投诉受理处理进行了明确规定。
（9）对招标文件（示范文本）作了明确规定。
招投标操作方式
（1）成立招标机构：
（2）编制招标文件：招标文件包括《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业服务合同》等。
（3）发布招标消息：
（4）招标单位的资格预审：
（5）发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等：
（6）组织投标单位现场勘察答疑。
（7）接收和收存投标书。
（8）组织开标,公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加
（9）评价和确定中标单位。
（10）发出中标或未中标通知书。
（11）与中标单位签订物业服务合同。
（12）招标结束。
5、成都市的物业管理费收费要求
根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等有关法律法规，市发改委、市房管局下发了《关于规范我市物业服务收费管理的通知》（成发改收费〔2012〕1344号）。现就我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准，中心城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，收费标准按照《成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准》，物业服务机构提
供一至四级物业服务标准的，物业服务收费须按照相对应的等级收费标准执行。
6、停车场服务收费情况
（根据成价费[2006]287号文件规定）
（1）室内停车场收费标准
特级室内停车场普通室内停车场
一环路以内一环路以外一环路以内一环路以外
临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车
摩托车起价2元
/2小时，
以后每2
小时1元
30元/
辆·月
起价2元
/2小时，
以后每3
小时1元
25元/
辆·月
每8小时
3元
25元/
辆·月
每8小时
2元
20元/
辆·月
小汽车起价4元
/2小时，
以后每小
时1元。
排气量
1.8(含
1.8)升以
下260元
/辆·月;
起价3元
/2小时，
以后每小
时1元。
排气量
1.8(含
1.8)升以
下230元
/辆·月
起价3元
/2小时，
以后每小
时1元；
或：4元/
次（4小
时）。
排气量
1.8(含
1.8)升以
下230元
/辆·月
起价2元
/2小时，
以后每小
时1元；
或：3元/
次（4小
时）。
排气量
1.8(含
1.8)升以
下200元
/辆·月排气量
1.8升至
2.5（含
2.5）升
360元/
辆·月
排气量
1.8升至
2.5（含
2.5）升
330元/
辆·月
排气量
1.8升至
2.5（含
2.5）升
330元/
辆·月
排气量
1.8升至
2.5（含
2.5）升
300元/
辆·月排气量
2.5升以
上500元
/辆·月
排气量
2.5升以
上
450/
辆·月
排气量
2.5升以
上
430元/
辆·月
排气量
2.5升以
上
400元/
辆·月
（2）露天停车场收费标准
特级露天停车场普通露天停车场
一环路以内一环路以外一环路以内一环路以外
临时停
车
包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车
摩托车起价1
元/2小
时，以后
每2小
时0.8元
20元/
辆·月
起价1元
/2小时，
以后每2
小时0.5
元
18元/
辆·月
0.8元/4
小时·次
15元/
辆·月
0.8元/4
小时·次
15元/
辆·月
小汽车起价5
元/4小
时，以后
每2小
时1元
排气量
1.8(含
1.8)升以
下100元
/辆·月
起价4元
/4小时，
以后每2
小时1
元。
排气量
1.8(含
1.8)升以
下80元/
辆·月
每次3
元，连续
停放以6
小时为一
次；
排气量
1.8（含
1.8)升以
下60元/
辆·月
每次2
元，连续
停放以6
小时为一
次；
排气量
1.8(含
1.8)升以
下50元/
辆·月
排气量
1.8升至
2.5(含2.5)升180元/辆·月排气量
1.8升至
2.5(含
2.5)升
160元/
辆·月
或：起价
3元/4小
时，4小
时后每2
小时1
元。
排气量
1.8升至
2.5(含
2.5)升80
元/辆·月
或：起价
2元/4小
时，4小
时后每2
小时1
元。
排气量
1.8升至
2.5(含
2.5)升70
元/辆·月
排气量2.5升以上260元/辆·月排气量
2.5升以
上220元
/辆·月
排气量
2.5升以
上120元
/辆·月
排气量
2.5升以
上100元
/辆·月
大汽车起价5
元/4小
时,
以后每2
小时1
元
350元/
辆·月
起价4元
/4小时,
以后每2
小时1
元。
300元/
辆·月
每次6
元，连续
停放以
12小时
为一次；
或：起价
4元/4小
时,
以后每2
小时1
元。
240元/
辆·月
每次5
元，连续
停放以
12小时
为一次；
或：起价
2元/4小
时,
以后每2
小时1
元。
200元/
辆·月
13
米及以上加长货车起价10
元/4小
时,
以后每2
小时2
元。
550元/
辆·月
起价8元
/4小时,
以后每2
小时2元
500元/
辆·月
每次12
元，连续
停放以
12小时
为一次
460元/
辆·月
每次10
元，连续
停放以
12小时
为一次
400元/
辆·月
7、成都市前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况
根据（物业管理条例）前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。成都在交房时就与业主签订前期物业委托合同、临时管理规约。
8、成都市水电公摊收费情况
根据《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由，不履行共同义务。比如，有的业主以自己没有入住为由拒缴公摊水电费用(共用部位、共用设施设备与专有部分不可分割，即使不入住也会发生公共照明、绿化用水等需要分摊的费用。
9、装饰装修垃圾清运费
配备电梯物业的由原按建筑面积0.03元/平方米/天调整为按不高于0.04元/平方米/天收取；
未配备电梯的由原0.02元/平方米/天调整为按不高于0.03元/平方米/天收取。还特别注明，
物业服务机构收取了装修服务费的，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维
护费等其他费用，造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。
在装修垃圾清运费方面，要求各物业服务机构不得强制收取装修垃圾清运费，该费用应本着
自愿委托的原则，由物业服务机构负责清运垃圾的，垃圾清运费标准由原2.0元/平方米调
整为按不高于2.5元/平方米收取。根据中心城区以外的其他区（市）县住宅装修服务费及
装修垃圾清运费不得高于上述收费标准。
10、入伙的要求
（1）从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
（2）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
11、专项维修基金
（1）指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴
纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
专项维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使
用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体
房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变
更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。
（2）专项维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房
价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取
标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部
门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。
（3）业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将
账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情
况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户
帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。
四、当地物业管理市场情况
1、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描
楼盘
名称
特约服务项目收费情况服务的特色
万科魅力之城家庭设施维修
绿化保养
保洁服务
房屋租售
2元/平方米“以我的诚心换您的放心，以我的用心换您的省心”
，万科物业通过细心观察和实践，紧扣客户入住前、
入住时、入住后的核心关注点，推出适当前置的服
务，为客户创造方便快捷、舒适温馨的生活
环境。
通过定期回访、业主恳谈会等多种沟通形式，关注
客户的居家体验和疑难问题，倾听客户的声音。
项目值班经理、客户大使助理，与业主密切接触，
亲如一家，随时为客户排忧解难。
24小时客服热线、家居对讲、公司投诉专线、业主
意见信箱、网络投诉论坛等，确保客户可根
据自身习惯畅顺表达意见及建议，获得及时的服务。
龙湖服务项目有：代订牛奶、代订机票、代订报刊、查询美食小吃、旅游咨询、住宅2.6元
/平方米
“善待你一生”经营理念，秉承“为客户提供优质、高
效服务并影响其行为”的服务宗旨，为所有业主提供
三千城临时户口申报、保姆/保洁服务、代办
电话开户、打印复印服务、家庭设施
维修、保洁服务、房、定期组织外出
旅游活动、二手房置业等
温馨、全面、周到的专业物业管理服务，在服务中
充分体现人文关怀，以“满意+惊喜+幽默+乐趣”的服
务模式，为所有业主提供温馨、全面、周到的专业
物业服务。在物业服务中注重维持并提升已交付产
品的原创元素和气质，营造出独特的和谐、文明、
高雅、人文的龙湖社区文化氛围。
凭借专业、优质、高效、细致的服务赢得客户的满
意！
2、物业服务人员薪酬标准
物业服务人员薪酬标准
序号岗位平均酬薪备注
1 经理（主任）5000-8000 扣除社保后，过节费另算，年终奖金
2 助理级（主管）4000-6000 扣除社保后，过节费另算，年终奖金
3 工程技术人员2500-3500 扣除社保后，过节费另算，年底双薪
4 8小时保安1800-2500 包吃住，过节费另算，年底双薪
5 12小时保安2000-3000 包吃住，过节费另算，年底双薪
6 清洁工1300-1800 过节费另算，年底双薪
7 绿化工1500-2000 过节费另算，年底双薪
8 厨师2500-3000 包吃住，过节费另算，年底双薪
3、福利保险
成都市福利保险，根据缴纳基数购买，一般按照1700、2000基数标准购买。
4、采访对象
成功红树林现场工作人员
5、物业管理人员招聘情况
目前物业管理人员方面，主要是保安方面招聘比较困难，主要原因是保安队伍流失比较高，
造成招人困难，有几个方面因数；1保安社会历史地位低，工资标准偏低；2很多保安队伍
管理简单、粗暴的管理方式；3保安的工作比较危险、比较枯燥无味；4、保安员自身价值
观不正确等因素。其他物业管理人员招聘较好。
6、分包项目市场情况
成都大部分物业项目的保安、保洁板块，基本是物业公司自己招聘人员管理，小部分物业
公司，由于招人困难和管理原因，分包保安、保洁给专业保安服务公司和保洁公司。
7、二次加压水费
成都市居民用水水费是1.95元/吨，由于二次加压供水产生费用，加压后每吨水加收0.5
元/吨。
8、成都市车位配比情况
类别停车指标
居住者来访者
居住家庭1车位/户 1：1 1车位/2户；1：2 宿舍1车位/4床位
办公中心区- 1车位/25m2建筑面积非中心区- 1车位/20～25m2建筑面积工业- 1车位/50m2建筑面积
饭店
类
旅馆1车位/客房
餐厅/酒吧/俱乐部同居住
类
1车位/2座位（1车位/5～10m2建筑面积）
医疗中心（康复中心）同居住
类
2车位/门诊室
医院同居住
类
1车位/3床位
9、物业管理用房情况
新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：
1）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米；
2）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；
3）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。
10、案例分析
万科物业
（1）部分客户服务制度：
业主沟通渠道，设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次客户满意度调查，客户投诉，收到投诉两个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处情况社区文化活动：每季度开展一次
社区透明度：每季度公布物业管理服务报告，每季度公布服务性收支情况，每年一月份公布上一年度物业服务费资金年度决算和本年度预算，每季度公布专项维修资金收支情况维修服务：报修时间为24小时。日常维修按预约时间到达，急修按约定时间到达。分别公布紧急联系电话，日常服务电话和公司投诉电话
开展有偿服务，并公示服务项目及价格。如提供家政、维修等服务。
（2）日常服务项目：
日常服务项目物业公共部位、公共设
施设备维护
公共次序维
护
清洁卫生维护绿化养护
服务内容建立设备房巡逻制度
建立设备管理台帐
停水停电提前通知
二次供水，水箱清洁（2
次/年）
电梯困人十分钟到达现
24小时巡
逻，定时定线
路巡逻
对偷盗，抢劫
意外伤害，火
灾有相应预
楼道卫生，清扫1次/
天；拖地1次/天
公共场所绿地道路2天
/次
沟渠池井表示牌，信报
箱1次/周
花草树木长
势良好，修剪
整齐美观
适时喷洒药
物，预防病虫
害
场
房屋外观定期巡查
设备故障及重大事件有完善应急方案案
经营性停车
场，有实况录
象
消防演习2
次/年
定期开展消
防及居家安
全宣传
垃圾清运2次/天
蚊虫消杀，夏天4次/
月，冬天1次/月
灭鼠消杀1次/季度
污水管道疏通1次/年
雨雪天气后及时清扫积
水积雪
乔木修剪
1-2次/年
灌木修剪
10-15次/年
草坪修建
12-20次/年
（3）物业收费情况：（元/平米/月）
多层：1元/平方米阳光公寓1.5元/平方米高层1.55元/平方米
联排1.8元/平方米独栋2元/平方米商业2.5-3.0元/平方米
（4）万科日常物业管理中的部分亮点：
1）、详细的业主分析：通过建立业主数据库，业主服务档案（含年龄、爱好、职业等），充分了解业主，为业主提供量身订做的个性化服务。
2）、提供丰富生活的会所服务：优雅的环境、齐全的设施和细心的服务，使会所成为业主健身、娱乐、社交的绝佳空间。
3）、建设联谊邻里的社区文化：通过定期组织文艺演出、书画展览、球类棋类比赛、旅游和健康咨询等活动，在现代冷漠隔阂人际关系中，注入温馨感人的社区邻里情谊。如万客会、HAPPY家庭节等五花八门的社区活动。
4）、体贴细致的特殊服务：在常规服务之外，能提供针对业主特殊需要的服务以满足业主的不同需求，如建立健康档案等等。如万科健康卡。
5）、物业公司内部的文化建设上：将文化建设与员工培训寓教于乐。如各个小区之间定期举办文化知识大赛等，使物业工作人员在娱乐中学习，学习中成长，每年的万科物业之星评选也是企业内部建设的例子。
6）、物业公司的制度建设上：即“BI”行为规范的实施。BI即Behavior Identity，意为企业行为识别系统，分为基准行为和禁止行为，是从仪容仪表、行为举止、语言态度三个方面进行详细描述，并制作成图文并茂的小册子，凡入职万科物业的新员工都必须先学习并练习直到熟练掌握，经考试合格为止。而在日常工作中，人人必须认真的、坚决的按“BI”行为规范要求执行，服务中心有安全检查员负责巡视检查，发现达不到要求者则按规定考核扣分并与薪酬挂钩。万科物业为使“BI”能贯彻落实，曾采取了严格的措施，现在，“BI”行为规范已成为万科物业值得自豪的一项管理内容，它所体现的是“全心全意全为您”的宗旨，是万科物业品牌的一大支柱。
7）、人性化、亲情化的社区管理：这主要体现在工作人员的细心、细致上。如万科的下雨接送、关怀老人等贴心服务。
中海物业
（1）收费情况：
物业公司收取物业管理服务费，包括公共服务和代办服务。公共服务指：物业公司对物业管理服务区，区域内房屋公用部分维护，公用设施设备维护保养，绿化养护，环境清洁，垃圾清洁，公共次序维护的日常管理服务。代办服务指：水、电、气、有限电视费代办服务物业管理费用：多层1.2元，小高层/联排1.6元，商业3.2元，
停车费用：
室内停车：摩托车每8小时2元，包月20元，
小汽车起价2元/2小时，以后每小时1元。包月1.8排量以下200元，1.8-2.5
排量300元，2.5以上排量400元
露天停车：摩托车每4小时0.8元，包月15元，
小汽车起价2元/4小时，以后每两小时1元。包月1.8排量以下50元，
1.8-
2.5排量70元，2.5以上排量100元
（2)服务亮点：
1）立体构建的安全管理：24小时不间断巡逻、可视监控及红外报警系统、友好而严格的来访确认程序。
2）专业的设备维护与热情快捷的入户维修：规范的设施设备维护流程，智能化手段的定期监测，在实现清洁保洁质量目标、保持整洁优雅环境的同时，科学设计清洁保洁作业方式，合理安排清洁保洁作业时间，使对业户工作生活的干扰极小化。
3）以人为本的环境绿化：精心营造人与自然的和谐，根据各地气候特点，选种观赏性强而养护成本低的树木花草，重视业户安全，不种有毒、带刺和致病植物。
4）为业主提供多样的特约服务项目：
代订牛奶（提供订奶电话，无代订费）
代办车险（提供车险电话，无代订费）
房屋租售（租赁佣金为半个月租金）
设施维修（零件业主自己购买，维修费适当协商）
绿化保养（植物及肥料业主自己购买，保养费用协商）
文印服务（复印0.5元/张，传真5元/张）等
客户服务中心提供双语服务
5）注重打造中海社区文化，如创办《中海物业报》、《中海物业企业文化报》，定期举办节日活动等。
（3）万科、中海对比研究
1）收费比较
同等建筑形态的收费，中海的收费要稍高于万科，这同小区的品质、地理位置等因素有关。总体而言，作为成都的中高档社区，两者的收费相差不大。
2）服务内容比较
常规日常服务上，万科与中海的差别较小，都是主要以提供日常性的服务为主。最明显的差别在于二者的特色服务上各有不同，如万科注重服务细节，通过先进的智能化监控设备以及合理的服务时间安排等，力求尽量对业主有最少的干扰。另外，万科也极其注重社区文化的建设，通过多姿多彩的社区活动，引领业主的生活方式，通过物业与业主之间的良性互动，从而创造出良好的居住氛围。另外，万科的员工BI服务规范的设计与实施也是物业行业的典范，通过对员工几近苛刻的条件，严格规范化员工的言行举止，创造出特有的万科标准。中海物业则从偏重于个性化的服务，通过如提供牛奶代订、车险代办等各类贴心的服务，使业主倍受关怀，同时一切以人为本的服务观念也在物业的实施过程当中得到体现，如人性化的环境绿化等。
3）共性特征
通过对万科与中海两家领先的物业公司的调查，我们发现了他们除了具备的各自不同的核心竞争力以外（如万科物业依靠的是不断的创新、超前的观念以及细心的服务。中海物业定位于要做世界一流的物业企业，其公司的发展依靠的是规模优势、管理低成本优势），二者也具有一些共性，
a 首先都对社区文化的建设非常重视，通过一系列丰富的社区活动让业主与物业之间亲密接
触，从而支撑起社区的文化氛围。
b另外，注重细节也是二者的共性之一。不论是在员工的举止言谈、物业工作的安排上都精益求精，细节取胜。
c专业化，对员工服务的专业化，以及早期介入地产前期开发，从业主角度出发提供专业化的建议与规划。
d还有一点，那就是两家物业公司的目的都不仅仅局限只局限于物业本身的盈利，更多的是为了通过优质服务支撑起整个集团的品牌，为整个品牌舍小利而求大利。
五、物业管理定位
1、总体定位
(1)公众原则
物业管理公司的目标市场定位必须符合目标业户基本利益的要求，这样也有利于企业自身的生存和发展。满足和不断超越业户日益增长的需要，是物业管理公司存在与发展的基本原因和根本使命，因而决定了定位必须符合公众利益。若企业的目标市场定位不能满足业户的基本利益，不符合业户的需求，或对社会其他公众的利益造成损害，就会导致其物业服务产品没有市场，或引起对该公司的服务乃至对整个公司的反感，这对物业管理的进一步发展是致命的打击。
(2)趋利原则
物业管理公司的目标市场定位要冒最小的风险，取得最佳的投入产出，实现投资收益最大化。也就是说目标市场定位必须保证该定位方式能为公司创造经济或者品牌效益。趋利原则与公众原则是对立统一的有机组合，公众原则是实现趋利原则的前提和条件．趋利原则是实现公众原则的具体化和必然结果，两者共同作用于目标市场定位的选择和确定。
(3)短期原则
物业管理公司对目标市场定位必须立足现实，着眼市场，根据市场的变化和业户需求的改变，随时改变公司的市场定位。物业管理公司要想在竞争中始终立于不败之地，长期保持主动和领先地位，把握现实机遇，赢得未来挑战，不断创新和发展．就必须在对市场进行科学预测分析的基础上，灵活地改变市场定位策略。目标市场定位是个短期行为，有助于公司发现市场机会，抓住市场机会，成功地利用市场机会。
2、工作人员和分包单位定位
物业服务人员自建管理队伍，必须专业化、规范化等；物业管理分包管理存在着长期性，自身一定要有一套详细的供方管理制度，分级别确认各分包队伍，在保持稳定性的前提下，谨慎地引入新的分包方，引入合理的竞争。
但是物业管理的性质决定分包管理有长期性，对新进的供方一定要严格审核，不是远强于现有分包方的不引入，没有更为严格的管理标准不引入，在保持稳定的前提下不断通过引入新分包方参与的竞争机制来提高自身服务品质。这点对物业供方管理尤其重要。
3、服务定位
（1）规范化运作。首先是以物业质量管理体系为本，结合成都市物业管理现状、管理小区的特点和实际情况，制定出一套科学、规范、完善、可操作性强、行之有效的管理服务运作制度，达到人人有章可循，事事有据可依，各项服务环节都能得到有效地控制。二是建立严格的检查、监督机制，注重预防，及时纠正偏差，使各项制度落实到实处。
（2）高标准服务。建立高标准、严要求的管理机制，创一流的物业管理服务，树立物业的管理品牌。高标准服务主要体现在以下几个方面：
全天候服务——24小时接待来访、投诉，24小时保安护卫，8小时清洁保洁、绿化养护，即时对小区故障进行修缮。
全方位服务——整个管理参照国家行业标准和物业管理有限公司质量手册的规范和程序进行运作，为小区业主提供全方位的服务，各项有偿服务的收费标准公开化。
专业化服务——目前在保证员工技术水平的前提下，各项服务工作以自建队伍来承担，随着成都市物业市场的不断成熟，部分劳动密集型专业可委托专营公司来完成，而管理及技术含量高的业务即应以自组建专业化队伍来承担。
4、物业费用定位
管理成本包括固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等），引发操作困难的危机；另一方面脱离市场，因管理费用过高而令人望而生畏，降低了商业竞争力令招商失败。而要确立管理费的标准，受约束的直接因素有很多，造成了各商业物业管理费定价标准的较大区别。具体影响的因素有下面几点：
（1）地理位置、区域
（2）市场定位、设备配套
（3）公共面积
（4）服务标准
（5）人力资源成本
成都年度住宅市场分析报告
中原一周楼市统计 一：本周楼市 1、土地公告、成交信息 主城区与郊区暂无土地公告及成交信息。 2、春节前后两周，主城区暂无新增预售商品住宅推出图1 主城区商品住宅供应概况
（数据来源:成都市房管局） 3、主城区商品住宅成交情况 3.1 两周以来主城区商品住宅成交量萎缩下行 2月8日-2月21日，主城区商品住宅分别成交1034套和236套；成交面积分别为9.59万平方米和2.16万平方米，成交套数环比减少43.8%和77.4%；成交面积分别环比下降43%和77.5%。 受到春节假期的影响，两周以来主城区商品住宅成交量呈明显下降趋势，春节后，成交量将恢复到节前水平。 图2 主城区商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局） 3.2各行政区成交量不同程度下降 2月8日-2月14日，各行政区中成交量最高的为成华区，成交商品住宅257套，成交面积为2.28万平方米；跌幅较小的行政区为锦江区与武侯区，两个行政区成交量紧随成华区之后，成交套数分别为220套和190套，成交面积分别为1.82万平方米和1.56万平方米。成交量较为靠后的高新区、金牛区和青羊区成交套数分别为151套、150套和66套，成交面积分别为1.89万平方米、1.4万平方米和0.63万平方米。 图3 2月8日-2月14日各行政区商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局） 2月15日-21日，由于其中5天都为国家法定节假日，全市成交量继续下降，各行政区均只有数十套商品住宅成交。成交量最少的成华区和青羊区，分别成交商品住宅18套和13套；成交量最高的锦江区和武侯区，也分别仅有61套和60套商品住宅成交。 图4 2月15日-2月21日各行政区商品住宅成交概况 （数据来源：成都市房管局） 表1 两周来各行政区成交量环比涨跌概况
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
市住宅市场调研报 告
济南市住宅市场调研报告 第一部分:市场宏观分析 为把握济南市房地产市场的发展趋势及需求动态,公司于秋季,对济南房地产市场进行了深入的市场调研,根据调研结果做以下总结报告,本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。 一、济南市宏观经济分析 1、宏观经济环境 前三季度,济南市实现GDP生产总值1327．9亿元,增长15．9%, 综合经济实力保持在全省前列,是全省重要的综合性产业城市。 其中第一产业实现增加值83．92亿元,同比增长5.9%;第二产业 实现增加值632.18亿元,同比增长18.7%;第三产业实现增加值 611.39亿元,同比增长14.5% (其中房地产业实现增加值64.45 亿元,同比仅增长0.5%)。 2、济南经济结构 1)国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构 济南作为山东的省会城市,积聚了大量的大型国有企业,如鲁能、 济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等,大型国有企业 是济南经济的主体、骨干和脊梁,以这些企业为龙头,带动了一大
批中小企业的发展。 ,全市个体工商户增加到13.3万户,私营企业累计达到23000户,形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。 2)济南向区域中心城市转变 当前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右,现代服务业的比重决定了城市的地位,香港作为国际性区域城市,其第三产业的比重占其GDP的86%,现代服务业的比重占50%左右,东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上,现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市,成为中国经济版图上一个重要的力量。 二、济南市人文环境分析 1、包容并兼的文化特色 济南文化是鲁文化和齐文化的结合,济南人有鲁文化的内敛而不张扬,喜欢轻松而悠闲,朴实大方,同时还有部分齐文化的开放和重商成分,能接受新东西。 济南文化的时空复合性决定了该文化的复杂性,文化的复杂性决定了人们的价值取向和消费观念,使济南这个庞大而又看似无序的城市既古老、又现代,既传统、又开放,既富裕、又贫穷,是一个有众多阶层组合的城市。
物业管理调查报告范文
到了一年的年底，也到了一年中该交物业管理费的时候了。但一年的管理费 却要 1000 多，我实在不理解，为什么物业并没有在我们生活中起很到很大的作 用，却要交纳那么多钱。于是，在好奇心的驱使下，我上网调查关于“物业管理”。
原来，物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象 而定位于社会人群。迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间， 也是一个有一定年龄的行业了，也具备了一定的规模和形态。由于经济体制的改 革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，物业管理是房地 产商品经济发展的必然产物。
一、物业管理的由来
以萧山的物业管理发展为例。近年来，萧山城市发展的日新月异，伴随着城 市的发展的还有新式社区如雨后春笋般地涌现。“汇宇花园”、“绿都四季花 城”、“白马公寓”这些新社区和“崇化社区”、“高桥社区”、“新桥社区” 这些老社区有着明显不同。当然我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样 的变化？这种变化有什么制度
价值？于是，我调查了我区的三个小区“崇化社区”、“汇宇花园”、“南 市花园”的基本情况来逐步研究。
传统社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的，居住者不是通过市场交 易价格购买房屋，而是作为工作单位的成员进入居住区的，因此居住者不是房屋 的产权人。房屋的产权属于居民的工作单位（集体）或者国家，居住社区的物业 管理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司。居民或单位交出的物业管理费用 只具有象征意义，不能平衡物业公司实际的支出成本，这些费用要么由政府贴补， 要么由单位组织统一负担。在传统社区中，物业只承担了社区管理的部分职责， 主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理职能，如垃圾清扫清理、卫生整治、 小区安全等，是由政府机构（街道及有关部门）或准政府机构（居委会）来承担 的（例如：“崇化社区”）。
而新式社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房 屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的 保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买 中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文(例如：《上海市居民 小区管理条例
2020年物业管理市场调研分析报告 报告编号：2
目录 第一节行业发展历史 (4) 第二节物业行业经营分析 (7) 一、商业模式 (7) 第三节物业管理行业业务分析 (12) 一、基础物业服务--核心业务 (12) 二、增值服务–新的增长点 (17) 第四节行业现状 (21) 第五节港股物业企业财务比较 (27) 第六节投资建议 (35) 第七节雅生活 (36)
图表目录 图表1：物业商业模式 (7) 图表2：平均管理面积 (7) 图表3：2017年各排名段管理面积均值 (8) 图表4：收入均值 (9) 图表5：利润均值 (9) 图表6：百强收入均值构成 (10) 图表7：百强利润均值构成 (10) 图表8：百强平均净利润率 (11) 图表9：全国房屋竣工面积 (12) 图表10：全国物业管理面积 (12) 图表11：2017年各项目占百强收入情况 (13) 图表12：2017年各项目占百强面积情况 (14) 图表13：2017年各项目平均服务费 (14) 图表14：百强营业成本构成 (16) 图表15：百强各服务外包比例 (17) 图表16：百强增值服务收入构成 (18) 图表17：万科物业资产服务 (20) 图表18：百强人均在管面积 (21) 图表19：百强营业成本率 (22) 图表20：智慧园区示意图 (22) 图表21：幸福绿城APP (23) 图表22：TOP10及百强市占率–以管理面积计算 (25) 图表23：2107年底管理面积 (27) 图表24：2017管理面积增量 (27) 图表25：收入 (28) 图表26：收入同比增长 (29) 图表27：增值服务收入 (29) 图表28：增值服务占收入比 (30) 图表29：整体毛利率 (30) 图表30：基础物业服务毛利润率 (31) 图表31：增值服务毛利率 (31) 图表32：增值服务占毛利比重 (32) 图表33：净利润 (32) 图表34：净利润同比 (33) 图表35：净利润率 (33) 图表36：行业估值-PER (35) 表格目录 表格1：行业里程碑 (5) 表格2：包干制于酬金制对比 (15) 表格3：社区教育模式 (19) 表格4：部分物业企业社区教育项目 (19) 表格5：主板上市之物业企业 (21) 表格6：部分物业企业收并购情况 (24) 表格7：部分百强物业企业 (26) 表格8：同业比较 (35)
某市物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、xx市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。 （二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无
济南市住宅市场调研报告 第一部分：市场宏观分析 为把握济南市房地产市场的进展趋势及需求动态，公司于2005年秋季，对济南房地产市场进行了深入的市场调研，依照调研结果做以下总结报告，本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。 一、济南市宏观经济分析 1、宏观经济环境 2005年前三季度，济南市实现GDP生产总值1327．9亿元， 增长15．9%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的 综合性产业都市。其中第一产业实现增加值83．92亿元，同 比增长5.9%；第二产业实现增加值632.18亿元，同比增长 18.7%；第三产业实现增加值611.39亿元，同比增长14.5% （其中房地产业实现增加值64.45亿元，同比仅增长0.5%）。 2、济南经济结构 1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构 济南作为山东的省会都市，积聚了大量的大型国有企业，如鲁
能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体、骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的进展。2004年,全市个体工商户增加到13.3万户，私营企业累计达到23000户，形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。 2）济南向区域中心都市转变 目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了都市的地位，香港作为国际性区域都市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性都市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能进展成为国内区域性的中心都市，成为中国经济版图上一个重要的力量。 二、济南市人文环境分析 1、包容并兼的文化特色 济南文化是鲁文化和齐文化的结合，济南人有鲁文化的内敛而不张扬，喜爱轻松而悠闲，朴实大方，同时还有部分齐文化的
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
商业小区住宅市场调查分析 第一部分市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、XX城区环境 A、XX简介 全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里，其中城区面积6.5
平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一； 具有良好的投资环境。 B、交通发达、运输便利 东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西 南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运特不繁忙；水路 有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤， 区位优势独特。这些都为XX商业的进展提供了得天独厚的地 理环境。 2、政策环境 B、加大基础建设，吸引外资 镇政府加强XX的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠 价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安 排，关心代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给XX 投资环境的改善提供有力的支持与关心，为XX房地产业、商 业的进展制造了良好的机会。
C、长远规划 1997年起，镇政府对全镇实行至2015年的长远规划， 2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前 引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的进展提 供了更多的机会，XX房地产业的进展前景乐观。 3、流通环境 D、陆地交通繁忙 XX做为一个交通枢纽，来往的车辆特不频繁，每一时间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边差不多上差 不多上车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁 忙及过往车辆之多。 项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆川流不息，均从此通过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环 境氛围。 E、水路交通发达 XX镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西 面的柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量
物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
物业管理调查报告 为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下： 一、基本情况 我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。 我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。 二、存在的主要问题 （一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。 政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的
有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。 （二）制度法规不完善，开展工作无依据。 物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。 （三）物业管理不规范，服务水平不高。
城市现状 1、地理位置 溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。半径200 公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80 公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。 2、人口 溧阳市总面积1535.87 平方公里，辖18 个镇、2 个省级开发区，人口密度每平方公里507 人。占地面积约13964.5 平方公里，长住人口约319.9 万。 3、旅游溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A 级旅游景点。 4、经济发展现状溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业， 这些产业 在2005 年获得了较大发展，2005 年末，溧阳市有15 家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3 个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5 亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。 2005 年全市实现地区生产总值178.2 亿元，比上年增长 20.3 ％。全市人均生产总值达23053 元，比上年增长21.5 ％。财政
总收入达到21.18 亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9 ％。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 在江苏省54 个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30 名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。 通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21 世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 5、城区概况 溧阳城区现状建设用地15.89 平方公里，城市人口15.84 万人，人均建设用地为100.31 平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992 年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建
2021年物业管理工作调研报告 物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建 设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对 城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依 法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。 一、基本情况 我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的 影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。 总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是 物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心 城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管 理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务 公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得 到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元， 高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而 无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。 二、存在的主要问题 1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量 急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化文 秘杂烩网水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则 可降低成本，提高效率。 2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业 生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置 业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规 定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减 少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据 统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费 率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业 还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务 收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。 3、物业服务费收取难。主要表现在： 一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。
成都新建住宅小区入住率 调查报告 成都市房产经管局 二○○九年五月 目录 第一部分调查简况5 一、调查范围5 二、调查内容5 三、调查时点5 四、闲置住房规范5 五、指标解释5 六、样本说明6 第二部分入住率总体情况8 一、入住率与住房建成年限呈正相关。8 二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。9 三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住 率相差较大。10 四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。11 第三部分入住率区域特征12 一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明 显。12
二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。 13 三、市场热点板块入住率不高。14 四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较 低。16 第四部分闲置住房业主特征18 一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源 构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。18 二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高 过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。19 三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本 一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。20 四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大 套型住房空房率较高。21 1998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速发展时期，并在2007年达到高峰。但2008年的调整告诉我们，市场的发展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推。本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求，掌握新建住宅小
物业市场调研报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
夏桥物业管理调研报告 一、夏桥物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）夏桥物业企业现状 物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。 （二）夏桥物业发展现状 我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％ 二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。 3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。 （二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于
物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主
期望的“质价相符”。 三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。
市场调研报告提纲 前言 调研时间，调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策篇 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据； （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等 2、目前国家房地产政策解读 99、01、03、07、08、09、10、11 通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析3、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 4、润弘之观点 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策 二、中观市场及区域篇 1、驻马店城市概况及经济状况
城区划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、驻马店整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分，图例说明3、驻马店一级市场（土地市场）投放情况 政府客观数据，并形成润弘观点：快速启动项目，快进快出，迅速回笼资金 3、驻马店房地产现状及分析 房地产市场主观区域划分，划分标准，所形成的各自的版块特征如何4、驻马店最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （2）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （3）价格有无明显拉上 （4）开盘项目的分析与判断 （5）消费需求导向如何 （6）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、驻马店房地产市场解码 1、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析 2、在售项目总结及细分解读 A、市场总体特征 b、板块划分及格局状况
c、建设规模分析 d、建筑形态分析 e、建筑风格分析 f、户型分析 g、价格竞争分析 h、消费群体分析 i、购买力分析 j、营销和推广的认识 营销定位、营销策略、消化率等 媒体选择、媒体组合等 情景式营销等 k、润弘观点 3、市场发展趋势预测 a、住宅 市场定位上，产品规划及设计上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 b、商业（综合体） 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或者商业项目将陆续出现……主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。 c、写字楼 通过对市场的调查，就全省范围而言，3年前各地市大多没有真
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量
④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智
重庆、成都物流市场调研情况报告 ◆成都物流市场 调研区域：成都市新都区，主要集中于物流大道、货运大道周边 调研类型：仓储、货运、停车场及配套 主要市场：1、货运综合类有传化公路港、七七货运市场、海都货运市场、凯立客货运市场、升峰货运市场、八达远野货 运市场、安仕吉货运市场、佳吉货运市场 2、仓储类：DHL仓库、中国物流成都分公司 市场分布简图： 货运物流物流
各类市场简介： 一、传化公路港 1、地理位置：位于成都市北部的新都物流中心，东靠成德大件路，南至毗河，西临货运大道，北通物流大道；距离新都收费站（G5京昆出口）15公里、大件收费站3公里 2、占地1150亩，分为信息交易中心；零担货运中心；停车、住宿、餐饮及配套中心； 3、其中，信息交易中心共四层，其中一层分为A、B、C、D、E五个区，E区为新增区域，分信息档和单间两种，信息档面积为1平米，配有电视屏，单价1000元/月/档，主要集中在信息交易大厅正中心；单间面积为4平米，设有两个信息档，分别配有电视屏，单价2000元/月/间，A、B、C、D区主要以单间为主，面积约为12平米，一般设有3个信息档，单价3000元/月/间，一层共计信息中心共计645家信息档加单间；二层至三层布局相同，每层共分A、B、C、D四个区域，每层共计260家办公室，面积约为20平米，租金2500元/月/间，其中多为第三方物流租用，一层设有信息部；传化鼓励信息部人员使用物流qq软件，一方面信息部人员通过软件上传货源信息至各自档口上的电视屏，另一方面通过传化平台方便司机在信息大厅查询货源信息； 4、零担货运中心，共有三个出入口大门，450家商铺，每间35平米，每间共两层，一楼做货运，二楼住宿或办公，价格45元/平米/月，站台库，站台高度为1米左右，排与排之间的道路宽度约为20米，线