附件
1.项目承办单位关于委托龙口市建筑工程有限公司编制本项目申请报告的委托书
2.建设项目选址意见书
3.建设项目国有土地使用证
4.企业法人营业执照
5.建设项目资金证明
附图
1.平面规划图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1.项目名称:蓬莱市登州市场海产品批发综合楼
2.建设地点:蓬莱市南关路北侧、登洲市场内
3.项目承办单位及其概况
承办单位名称:蓬莱市荣盛实业总公司
蓬莱市房屋建设开发有限
公司承办单位概况:
本项目由蓬莱市荣盛实业总公司和蓬莱市房屋建设开发有限公司联合开发。两单位具体情况如下:
(1)蓬莱市荣盛实业总公司
蓬莱市荣盛实业总公司位于蓬莱市城区富民路220号，系乐河社区直属企业，拥有固定资产2400万元，流动资金1100万元，各类专业技术人员50余人，其中中级以上职称30余人，项目经理15人，主要机械设备100余台套。
近几年来，公司领导班子积极解放思想，转变观念，调整发展思路，倡导"敬业、创新、国队、勤俭"四种精神，实行"区域经营、科技兴企、精品名牌、人才发展"四大战略。带领广大职工开拓进取，团结拼搏，圆满完成各项经济指标。
(2)蓬莱市房屋建设开发有限公司
蓬莱市房屋建设开发公司成立于1992年11月，系全民所有制企业。
现企业机构设置有:经理室、办公室、财务科、旋工技术科、物业管理中心等科室和部门G职二王队伍21人，具有高级、中级、初级各类专业
技术职称的有12人，技术力量雄厚，年开发能力达10万平方米，拥有固定资产400万元，流动资金100万元，为山东省核准的四级房地产开发企业。
公司自成立以来，本着"信誉第一求生存、提高质量争市场、强化管理创一流、勇于开拓夺效益"的经营宗旨，严格执行"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"的方针，始终把旧城改造与新区开发结合起来，把房屋建设与配套建设结合起来，把工程质量和信誉结合起来，取得了理想的效果。自1993年起，公司先后投资1500万元，完成了下洼小区、鸡蛋市小区、海港路、汽车站西等区域6.5
万平方米的一期拆迁改造工程。同时进行了福乐园小区一期建设工程; 97年，公司为响应政府号召，投资400万元建设了3幢安居工程住宅楼p建筑面积800D 平方米，解决了108户特困职工的住房问题。98年春季，又进行了福乐园小区的二期建设工程和下洼小区的二期改造， 2002年通过招投标，取得黄海花园二期工程的开发项目，占地面积为30多亩，住宅190户o 2006年与蓬莱新华书店联合开发了新华购物城占地6亩，建筑面积1.08 万平方米。上述工程共建成住宅楼32栋，商业用门市房1.08万平方米，总建筑面积达12.6万平方米，住户共990多户o在开发与改造过程中，公司领导始终保持"百年大计、质量第一"的原则p狠抓工程质量的监督管理，工程质量合格率达100%，优良率达30%0 1993年福乐园小区的3号楼，在全市建安质量大检查中一举夺魁; 1999年该小区又在全省花园式小区评选中被评为省级花园式小区，并连续多年被列为我市重要活动的参观场所，成为展示我市风采的文明窗口o
为使公司在市场经济的潮流中立于不败之地，公司在搞投资建设
的同时，于1994年3月组建成立物业管理中心，拥有了一支技术力量强、
服务一流的物业管理队伍，对所辖福乐园、下洼、车站等各个小区进行系统、全方位的管理。多年来，在公司的直接领导下，蓬莱市物业管理中心本着取之于民，用之于民的原则，坚持"服务第一、用户至上"的服务宗旨，努力开阔视野，稳中求胜，抓住机遇，借我过入世之东风，积极求索，振兴企业经济，为建设新一代高质量、高层次、高科技的住宅小区而努力。
二、申请报告编制单位
编制单位z龙口市建筑工程设计有限公
司工程咨询资格等级:乙级
证书编号z工咨乙1032919004
发证机关z国家发展和改革委员
会三、申请报告编制的依据
1.蓬莱市荣盛实业总公司、蓬莱市房屋建设开发有限公司关于委
托
龙口市建筑工程设计有限公司编制本项目申请报告的委托书。
2.国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要
求。 3.国家现行有关技术设计规范和标准。
4.国家发改委关于项目申请报告内容和深度规定要
求。 5.城市住宅及商业建筑设计规范
6.?投资项目申请报告指南? (中国电力出版社)
7.?建设项目经济评价方法与参数实务全书? (中国建材工业出
版
社)
8.建设单位提供的基础数据资
料。 9.山东省建筑工程综合定
额
10.山东省安装工程综合定额
四、申请报告的范围
本申请报告的研究范围主要包括:
1.项目提出的背景及提出的理由与过程
2.市场分析与建设规模
3.建设地点及场址选择
4.总体规划方案
5.设计方案
6.环境保护与节能、安全
8.工程及销售进度安排
9.投资估算和资金筹措
10.经济评价
五、申请报告工作概况
龙口市建筑工程设计有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈p就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制申请报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目申请报告。六、项目概述
1.基本概况
蓬莱市作为著名的沿海旅游城市，拥有丰富的海产品和来自世界各地的旅游客流量，海产品加工业一直较为发达。近年来，随着蓬莱市城市化进程的不断推进和蓬莱市经济的持续高速发展，蓬莱市房地产市场也
得到了迅猛的发展p广大从业人员对商业房地产的需求日益增加。项目承办单位蓬莱市荣盛实业总公司、蓬莱市房屋建设开发有限公司为了适应商业房地产市场的需求和满足海产品交易的需要，拟在蓬莱市南关路北侧建设临街商业楼，以满足蓬莱市对商业房地产的需求，为广大从业人员提供优质商业用房，同时促进公司的大力发展。
2.建设规模
项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构等条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积4042 平方米。
3.建设地址
项目建设地位于蓬莱市南关路北侧登洲市场内，总用地面积3045 平方米。
4.建筑特征与结构
本项目建设中，结合蓬莱市地质情况及拟建建筑物状况，确定拟建综合楼为多层建筑，地下一层地上三层共四层，采用框架结构体系，基础采用独立基础。
5.环境保护
本项目选址位于蓬莱市南关路北首。该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合商业楼的建设o
本项目主要可能的污染源有生活污水、生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。
7.投资估算
经测算，本项目开发建设总投资为785万元。 8.
资金筹措方案
本项目所需投资由项目承办单位自筹335万元，占总投资的42.68%，银行贷款450万元，占总投资的57.32%。
9.盈利能力分析
本项目建成后的经营方式分为两种方式:出售和出租，将综合楼的
60%出售， 40%出租经营。出售部分按3600元/平方米计，总销售收入为873.07万元。出租部分按每平方米500元租金计，开发经营期第一年考虑、30%的出租率，第二年按70%的出租率，以后各年按100%出租率正常出租计。经计算，第一年租金收入为24.25万元，第二年租金收入为56.59万元，正常年度年租金收入为80.84万元。
项目全部投资所得税后财务内部收益率为19.4%，技资回收期为2.64年(含建设期)，财务净现值(Ie=12%)为99.09万元;所得税前财务内部收益率35. 7%，投资回收期为2.09年(含建设期)，财务净现值(Ie 二12%)为304.35万元。以上指标均高于行业基准指标。
10.主要经济技术指标见下页附表
1-10 七、申请报告结论
项目建成后，可为蓬莱市提供临街综合楼一栋，为蓬莱市提供一处高品质的商业房地产，大大的满足广大市民及外来经营者的经营用房需求，在推动当地经济发展、增加当地财税收入等方面将发挥重要的作用，具有良好的市场前景和较好的经济效益，具有明显的社会效益。
所以本项目的建设是必要的、可行的。
主要经济技术指标
第二章项目背景及提出的理由与过程
一、项目背景
1 .房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，因为任何行业都拥有一定的房地产，他们都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国经济和改善人民生活基础产业之一。2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知?，指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下:①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件:②可以改善人们的居住和生活条件:③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐;④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施;⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道;⑥可以带动相关业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展;⑦有利于产业结构的合理调整:③有利于吸引外资，加速经济发展:⑨可以扩大就业面。以上这些重要作用，己经在国民经济中得到越来越广泛的发挥o
改革开放以来，随着经济体制改革的深入进行，国民经济得到了极其迅速的发展。1996年我国国民经济成功地实现了软着陆，使我国国民的经济运行状况发生了根本性的变化，结束了计划经济体制下长期存在
着的供不应求、短缺经济和卖方市场的格局p进入了供大于求，内需不足，买方市场的格局。根据当时国内外经济发展的形势，党中央及时地提出了扩大内需的方针，并把房地产业作为国民经济新的增长点。这一决策是完全符合经济社会发展规律的。
房地产业一直是我国国民经济和社会发展中具有举足轻重的重要
支柱产业，其地位非常重要。目前的经济发展状况表明，房地产业仍将保持健康、快速良好发展势头。据经济普查数据显示，我国房地产业增加值占GDP的比例已达5.2%， 2000'"'-'2004年，我国国内生产总值CGDP) 从88254亿元增加到136584亿元，年均增长11.54%，城镇化率从36.22% 增加到41.76%，平均每年增长约1.4个百分点。随着经济的快速发展，我国已经步入城市化的快速发展期。随着居民加速向城镇集中，越来越多的非城市居民将在城市置业、生活和消费，这为房地产业的持续健康发展提供了必备的条件。
2。蓬莱市沿海渔业资源丰富，是中国重要的海珍品养殖基地及加工业基地。近年来，依托海洋资源优势，大力发展海产品加工业，为发展海洋食品奠定了深厚的基础和广阔的发展空间。
蓬莱市海洋资源丰富，海岸线70公里，近海渔业生物有200多种，盛产海参、鲍鱼、大虾、扇贝、海带等海珍品，全市水产品总产量达25 万盹。丰富的海产品为发展海洋食品奠定深厚的基础和广阔的发展空间，蓬莱市充分发挥这一优势，不断提高水产品加工制造能力和水平。
一是大力调整加工结构。以发展深加工、提高产品附加值为方向，在梅洋鱼类资源减少的情况下，立足国际市场，充分利用国际资源发展来料加工和海水养殖业务，扩大加工品种和花色。
二是加大科技研发投入。利用高科技手段和与高等院校联合，研发海详新食品:发挥"863"科研项目的带动作用，推动行业科研经费的投入，提高水产品的高、新、精、深化生产。
三是积极推动水产品出口o引进了先进技术和设备，嫁接改造老企业p壮大企业规模，形成大进大出的对外贸易局面。四是水产口加工向
科学化、标准化、规范化发展。推进水产品深加工质量认证体系与国际接轨，掌握了美国HACCP食品认证体系。开发了速冻、即时性熟食水产食品及净品，扩大贝类、藻类的加工能力及品种，形成了多品种、小包装、成系列的水产食品。提高了海参、鲍鱼、对虾等名贵海珍品加工水平9带动了相关海珍品养殖业的发展。同时，主动承接日韩、欧美的水产品加工产业转移，突出发展鱼类深加工、扇贝柱加工、本地海珍品的加工制造。形成了以京鲁渔业有限公司、华光食品有限公司等为龙头的水产加工制造企业群体。2006年，水产品加工能力达到了12万吨，年销售收入达到16.2亿元，出口创汇达1.38亿美元。
从行业发展趋势看，在人类物质需求飞速增长、陆地资源日益枯竭的今天，濒海国家和地区普遍把开发海洋列为基本政策，海洋产业成为各国国民经济的支柱产业，并把海洋渔业开发和利用列为实施可持续发展战略的重点领域。
二、项目提出的理由与过程
1.本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求。
(1)保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。
(2)符合房地产市场发展的指导思想。
(3)项目建设对推动海产品市场的发展具有积极的意义。
2.本项目符合蓬莱市全面加快城市化进程，促使城市面貌发生变化的要求。
为优化城乡结构、转移农村人口、促进经济健康发展贡蓬莱市加快了城市化进程，按照建设"现代化海滨风景旅游城市、历史文化名城和现代化港口城市"的目标，搞好城市发展研究与规划，力争全市详细规
化覆盖率达到93%，向实现年内城镇人口超过18万、城市化水平达到 40%的目标迈进。
城市化是社会经挤发展的必然趋势，是社会进步的一个重要标志。特别是中国加入WTO以后如何加快城市化进程，增加城市的综合竞争力，推动蓬莱市经济、社会的全面发展，全面实现现代化，是摆在全市人民
面前的一个重大战略课题。
本项目的实施，对于推动蓬莱菜市城市化的进程，顺应城市化的发展需要，加速蓬莱市城市化建设，全面推进蓬莱市经济社会的全面发展具有很大的意义o
3.项目的建设是蓬莱市水产品业大力发展的要求，可以大大推动蓬莱市海产品市场的发展。
"十一五"期间，山东省提出将着重培植粮食、棉花、油料、蔬菜、果品、畜禽、水产品、林产品八大优势产业，重点培植胶东半岛、北部沿海地区的海产品加工业p带动沿海地区渔业的发展的规划。
蓬莱市大力发展水产品精深加工，先后投资1.5亿元新上加工生产线30多条，开发出海带食品、扇贝单冻食品、海洋保健品等5大系列 30多个品种，水产加工业已发展成为包括冷冻、冷藏、脑干、海洋化工、海洋保健品等多门类的创汇行业。为发挥聚合效应和产业优势，蓬莱市先后规划建设了集水产品精深加工、海洋食品开发、海洋高科技产品研发为一体的开发区海洋食品工业园、潮水海洋食品工业园和中心渔港渔业产业园，初步形成了以京鲁、华光等企业为龙头，"一体两翼"辐射带动全市30多家水产加工企业的水产品精深加工产业带。同时，积极引导企业严格按照国际体系进行标准化、无公害生产，并大力发展来料加工和进料加工，加快发展水产品出口创汇。
海产品加工业的迅速发展为海产品市场提供了广阔的发展空间，本项目的建设，可使蓬莱市新增一处高档次高品质的海产品批发销售市场，为蓬莱市水产品业的发展作出贡献。
综上所述，本项目的实施可以加快蓬莱市旧城改造的步伐，力日块城市化进程，推动当地房地产市场及海产品市场的发展，为蓬莱市经济
发展作出贡献，所以本项目的建设是必要的可行的。
第三章市场分析与建设规模
一、房地产市场总体分析
1.我国房地产市场总体发展趋势。
(1)房地产业仍将保持健康、快速良好发展势头。
房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会动摇随着社会经济的快速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。据经济普查数据显示，我国房地产业增加值占GDP的比例已达5.2%，如果考虑房地产业的发展对钢材、水泥、金融、家居等相关产业的带动作用，房地产业对国民经济的贡献会更大。一方面，我国快速的城市化进程和居民旺盛的改善型需求使得房地产市场存在巨大的需求空间;另一方面，房地产在相当长的时期内仍是拉动内需和经济增长的重要力量，未来相当长的一段时间内，房地产业作为国民经济中的重要组成部分的地位不会动摇。
(2)城市化进程的加快为房地产业的健康发展提供了必要条件。
2000~2004年，我国国内生产总值(GDP)从88254亿元增加到 136584亿元p年均增长11.54%，城镇化率从36.22%增加到41.76%，平均每年增长约1.4个百分点。随着经济的快速发展，我国已经步入城市化发展的快速发展期。随着居民加速向城镇集中p越来越多的非城市居民将在城市置业、生活、经营，为房地产业提供了健康发展的必备条件。
(3)城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充
足的空间
2000~2004年?我国城镇居民人均可支配收入从6280元增加到9422 元，年均增长10.67%。随着城镇居民收入的提高，居民的住房条件也在不断改善， 2004年我国城市居民人均住宅建筑面积达到24.94平方米，
与2000年相比增加了4063平方米。党的十六届五中全会提出，到2010 年我国人均国内生产总值将比2000年翻一番，将达到14172元(2000 年为7086元)，随着经济的快速发展，城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空间。与2000年相比增加了4063平方米。党的十六届五中全会提出，到2010 年我国人均国内生产总值将比2000年翻一番，将达到14172元(2000 年为7086元)，随着经济的快速发展，城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空间。
2.拉动房地产市场健康发展的有利因素
我国现阶段国民经济发展持续看好，居民收入增加，城市居民人口逐年递增，致使城镇住宅购买力增强，房地产需求强劲。主动性消费将逐渐取代被动消费，成为市场住宅持续增长的主要因素，具体分析如下:
(1)国民经济持续看好
近年来随着全球经济的转暖，我国国民经济状况持续看好，根据我国经济发展现状，国家制定"全面建设小康社会"的宏伟目标，计划到2020年， GDP要比2000年翻两番，这一目标的实施，必定带动居民收入的大幅增长。
(2)城镇人口比重大幅提高
据专家预测，到2010年我国城市化将达到46%，城市人口将达到 6.4亿人，城市化进程的加快，越来越多的人需要经营投资，必然增强城市居民对商品房的购买力，并进一步促使居民增加经营性房地产的投资。
二、蓬莱市房地产市场分析
1.蓬莱市房地产市场发展具有明显的区位优势，为房地产的快速
发展打下了坚实基础@
(1)优越的区位
蓬莱地处山东半岛最北端，濒临渤、黄二海，北距辽东半岛66海里，东与韩国、日本隔海相望。全市面积1128.5平方公里，海岸线59.8公里，人口44a73万。蓬莱不仅环境优美，而且民风朴实，蓬莱人民，热
情好客，成为蓬莱的一大特色。
(2)丰富的旅游资源
蓬莱是著名的海滨风景旅游城市，素有"人间仙境"之称，境内有气山
阁凌空气'渔梁歌钓气P日出扶桑厅等十大景观，有"海市屋楼"的奇观和"八仙过海"的美传，在山东省"儒、岱、仙、海"四大旅游资源体系中，蓬莱独占据仙、海合一的优势。并因中国四大名楼之一的蓬莱阁而闻名天下，是国家级风景名胜区和省级历史文化名城。优美秀丽的自然风光和历史悠久的人文景观构成山东沿海城市一道独特而亮丽的风景线。
(3)悠久的历史文化
蓬莱旧称登外( ，因汉武帝于此望海中蓬莱山而得名o蓬莱又是新兴的现代化港口城市。蓬莱港旧称登州港，唐代时就与泉州、扬州和交波(即宁波〉并称为中国四大古港，近代是中国四大对外通商口岸之一。
(4)稳步增长的经济状况
至2003年，全市总人口为44. 73万人，城乡居民收入继续增加，在岗职工平均工资13213元，比上年增加1901元，增长16.8%。城市居民人均可支配收入8661元，比上年增长12.8%;入均消费性支出6338 元，比上年增长12.9%。
种植业结梅调整力度加大，工业生产增长迅速，2003年全部工业实现总产值169亿元p比上年增长13.曰:消费品市场繁荣稳定，2003年全年实现社会消费品零售总额21. 7亿元，比上年增长18.9%;批发零售贸易业和餐饮业发展迅速:进出口贸易增长较快，据海关统计，全年实现进出口总额2.5亿美元，增长31%。交通设施水平提高，综合运输能
力增强:金融业健康有序发展，存贷款余额平稳增长。2003年全市金融机构各项存款余额为835955，比年初增长14.4%。
蓬莱市经济状况的稳步发展为房地产的快速发展打下了坚实基础，而房地产的发展也在客观上促进了蓬莱市经济的发展，使两者的发展更加相得益彰。
2.房地产市场现状及发展潜力概述
房地产市场的发展与经济发展密切相关，蓬莱市近几年经济情况的稳步增长为本地区房地产市场的发展提供了有力的支撑。
蓬莱房地产的发展是伴随山东省沿海旅游地产热潮的产生而逐步发展起来的。发展时间比较短暂，市场上所提供的产品类型也比较单一，随着外地开发商的进入，一些先进的理念也被逐步引进p但也只是仅仅停留在概念性的宣传上，先进的理念尚未与市场做到真正的融合，供应市场的开发也只是对地产的一种简单运作，而需求市场对住宅产品的认可也比较感性化，整个市场正处于一种起步的阶段。
从目前山东省房地产市场大的格局来划分，可分为内陆板块与胶东板块，受城市定位及经济发展方向的影响，每一块板块的房地产市场的特征都比较鲜明。内陆板块多以工业、农业及服务业为主，而胶东板块除了上述之外，旅游业往往是一个大头，由此而产生的旅游经济通常会成为政府扶持的一个非常重要的方面。而相应的旅游地产在沿海城市的发展也相对更快一些，蓬莱作为沿海发展的三线城市，与一线城市青岛、二线城市烟台发展尚存在较大差距，但山东省沿海城市相对较少，与部分内陆城市的房地产市场发展其潜在优势更加明显，这得益于其丰富的旅游资源及优美的自然风光，随着一二线沿海城市可开发用地的不断减少，房价的持续攀升，大多数人居住及投资的目光势必会转向如威海、
蓬莱等三线城市，从而会引发新一轮的抢购风暴。
总体来讲，城市经济实力逐步提升，房地产市场稳步发展。
从房地产市场发展的规律来讲，一个城市的房地产发展状况既受全国房地产大形势的影响p更重要的还是看其所在城市整体经济实力、居民平均的消费水平及城市未来发展潜力等几个主要因素的发展情况。
蓬莱房地产市场的状况用8个字来形容"刚而不劲，潜而未发"一一政府有把蓬莱建设好的愿望，蓬莱发展具有相当丰富的资源，但就是缺乏有效的市场链接，使得整个蓬莱市房地产市场劲气不够，发展不足。而外地有着丰富经验的知名的房地产代理公司与本地开发商合作则正好可以弥补市场的这种不足，同时也可以更加有效的整合各种资源，从而使土地得到更为有效的利用o
3.商业物业市场需求分析
蓬莱市大部分商业网点以经营中低档商品为主，商业分布局部缺乏统一的规划，业态分布比较混乱，缺乏形象统一、特征鲜明的大型综合商业购物场所。目前蓬莱的房地产市场状况与青岛、烟台等沿海城市相比还处于刚起步的阶段，房价的升值存在巨大空间。随着蓬莱市城市整体发展速度的加快，人们投资理念的逐渐加强，商业物业的需求量正逐步加大，与蓬莱丰富的资源优势、旅游等几个关键行业的发展形成互动，市场需求潜力巨大。
三、建设规模
项目结合蓬莱市海产品加工业现状及房地产市场需求情况，以及建设用地条件及周围环境状况，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积4042平方米，总规划户数12户o
第四章建设地点及场址选择
一、建设地点
1.建设地点
本项目建设位于蓬莱市南关路北侧登洲市场内，总用地3045平方米，建设场区地形平坦，交通方便。该建设地址的选址己经通过蓬莱市规划建设管理局的审核批准。
2.拟建场地分析
(1)区位适宜，属蓬莱市房地产升值潜力较大的区域之一:
(2)紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，施工便利:
(3)水、电、暖供应均有保障;
(4)交通方便。拟建项目周边的交通条件良好，有多路公交车及城市环城车通往该处。
二、场址选择
1.建设地点的社会经济现状
蓬莱市位于胶东半岛北端，濒临渤、黄二海，总面积1128.5平方公里，
设7个镇、5个街道、1处省级经济开发区和1处省级旅游度假区，总人口44.
73万。在全国最发达100县中排名40位，曾荣获"中国优秀旅游城市"、"全
国科技进步先进市"、"全国科普示范市" "全国文化先进市"、"全国卫生城市"、"山东省精神文明建设工作先进市F\"山东省安全生产先进市"等称号。
蓬莱立足"区域经济中心城市"目标，大力实施"抢抓机遇，巧借外力，
膨胀总量，跨越发展"战略，经济和社会事业长足发展。全市生产总值逐年
提高，重点培植了临港工业、旅游业、葡萄及葡萄酒、汽车
及零部件四大特色主导产业，蓬莱市正在成长为山东半岛重要的港口城
市和临港制造业基地。
20建设条件
(1)工程地质条件
①地形、地貌及地下水
场区地势平坦，交通方便，区域地貌为丘陵剥蚀平原。
场区内未见稳定的含水层位，但在岩石的风化裂隙中会有少量的风化裂晾潜水，水量不丰，其来源主要为大气降水的渗透补给。
@场地地层结构及工程地质特征
据钻探资料表明，场区内的地层结构主要由杂填土层(Q4rnl)、强风化玄武岩层(川、全风化花岗岩层(r)及强风化云母片岩层(Ptfg) 构成，现从
上而下，由新至老依次分述如下:
1层杂填土层(Q/l)
场地内均有分布，层厚o. 5'"'-' 1. 2米。杂色，松散状态，稍湿，物质成份以建筑垃圾为主，较多的脸块、玄武岩块、石英岩块，少量的粘性
素士。
2层强风化玄武岩层(日)
位于杂填土层之下，大部分场地均有分布，顶面埋深0.5-1.2米，层
蓬莱仙府地产项目 可行性研究报告 第一章项目总论 (4)
1.1、项目概况 (4) 1.1.1项目开发公司简介 (4) 1.1.2项目简介 (4) 1.1.3项目简介开发用地的取得 (5) 1.2、编制依据 (5) 1.3、结论 (5) 第二章项目背景及必要性 (6) 2.1、项目背景 (6) 2.1.1、**市地理概况 (6) 2.1.2、**市近期经济概况 (6) 2.1.3**市东部新区概况 (7) 2.2、项目建设必要性 (7) 2.2.1、项目建设的宏观意义 (7) 2.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展 (7) 2.1.3项目建设迎合东部新区的需求 (10) 第三章市场分析 (10) 3.1、房地产市场现状分析 (10) 3.2、**市房地产现状 (11) 3.2.1、**市市场状况 (11) 3.2.2、**市房地产投资现状 (11) 3.2.3、**市房地产市场价格走向 (13) 3.3、区域房地产市场状况 (13)
3.3.1、区域房地产现状 (13) 3.3.2、区域竞争对手分析 (14) 3.3.3、项目目标客户分析 (16) 第四章营销策略 (16) 4.1、项目定位 (16) 4.1.1、项目地理位置定位 (16) 4.1.2、项目产品定位 (17) 4.1.3、价格定位 (19) 4.1.4、项目SWOT分析 (20) 4.2、销售方案 (21) 4.2.1前期宣传 (21) 4.2.2、销售计划 (22) 第五章项目建设方案 (24) 5.1、项目规划设计方案 (24) 5.2、项目建设容、规模 (24) 5.3、项目配套设计概况 (25) 5.3.1项目交通系统 (25) 5.3.2项目绿化系统 (25) 5.4、项目结构、水电设计 (26) 5.4.1、结构设计 (26) 5.4.2、给排水设计 (26) 5.4.3、电气设计 (27)
蓬莱苑整体策划技术方案 一、区域市场分析——工程实现成功销售的基石 房地产工程开发的基础来自于对市场详实的调查和分析，从小环境到大环境，从政策趋势到竞争趋势，这一切都是影响工程开发成功与否的关键因素。 二、工程周边情况及工程现状——知己知彼，百战不殆 从工程所处区域来看，工程周边房地产开发已趋于白热化的状态。在工程周边不到50M的范围内，共聚集了大小工程共6个，这在区域二级市场的房地产开发中是罕见的，由此可见本工程所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析工程周边的另外5个工程可以得到以下情况： a.凤台嘉苑作为**市最高档的居住社区，其规模优势、小区内的绿化景观优势是其他几个工程所不能比拟的，但是由于其价格较高，对本工程构不成直接的竞争。 b.瑞达丽景湾、新南居、状元居、滨江花园无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本工程无多大明显的差别，对本工程构成了直接的竞争威胁。具体针对各个工程来说，瑞达丽景湾和状元居由于靠近南河，相对本工程来说具有一定的区位优势；新南居由于成本原因，相对本工程来说具有价格优势；滨江花园由于其户型设计较为合理，大部分户型均为比较实用的120平方M
左右的三房结构，相对本工程来说其具有产品设计优势。 c.反观本工程，由于其在区位、环境、户型、配套等很多方面与其他几个竞争对手均存在严重的同质性，而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本工程的不足进行改造，并赋予其独特的销售主张则成为本策划技术方案的主要思路。 三、蓬莱苑的市场定位——工程成功开发的灵魂 一个工程若要成功开发需要有正确的市场定位，这个定位将贯穿该工程设计、建设、宣传、销售的始终，是整个工程的灵魂。目前本工程所处区域竞争楼盘林立，由于本工程与其他竞争楼盘相比较，并无明显的竞争优势，但是本工程又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售，回收资金，在这样一个矛盾的环境中，本工程无法跟周边其他楼盘作正面竞争，那么，如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点，获得成功就是本工程市场定位的核心所在。 通过我们对**市房地产市场在售工程的调查，我们发现，**市有好几个工程应该说都是做的较好的，都是按照正规的小区来进行建设的，但是在他们的后期宣传中却很少体现出这一点，也就是说**市的房地产市场中几乎没有工程真正提出居住小区这一概念，即使有一两个工程提出了居住小区的概念，但是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且通过我们对**市房地产市场研究调查表明，**市存在相当大一部分人希望能够改变其现有的居住环
一心为民务实事，行动诠释公仆心 ***，女，中共党员，现任蓬莱市房地产综合开发管理办公室科员。在蓬莱市的房地产开发企业中，只要提起开发办***，无不交口称赞，都称她是踏实肯干、热情服务、一心为民的好公仆，在开发办同事眼中，她是一个爱岗敬业，默默奉献，争创一流的好同事。有人说，她是一名幸运儿，确实，能从建设局众多年轻人中脱颖而出，成长为骨干力量，谱写出一曲曲茁壮成长的赞歌，她是幸运的，然而，幸运的背后，埋藏的是她近10年如一日脚踏实地、认真细致的工作作风，永不满足、力争上游的工作态度，大胆开拓、敢于创新的工作魄力和真诚待人、严于律己的人格魅力。 一、心系群众，务实肯干 “踏踏实实做好每一件事，群众不看你怎么说，就看你怎么做”，这是***常说的一句话。工作以来她正是以这句话为准则，在一步一个脚印走过来。开发办的主要工作是负责全市的房地产开发管理，企业多工作面广，业务量大，很多工作都涉及企业的发展和运营，稍有差池和延误就可能会给企业带来不可挽回的影响。多年的基层工作，她摸索了一套自己的守则：工作面前“细”一点，权力眼前“慎”一点。在开发企业眼中，她就是一个“好管家”，企业工作人员前来办手续时，她总是不厌其烦的指导，清楚细致的告知需要注意的事项，帮助企业一次性办完；业务审批时，她总是专心细致，反复核对，确保审批事项零失误；年终报表时，全市78家房地产开发企业，3000多条数据，她逐项核对检查，
耐心指导企业修改，确保数据准确；资质年检时，有的企业可能需要修改4-5次资料才能合格，她每次都对企业提交的资料进行检查，从不嫌麻烦；日常工作中，她经常结合自身经验，给企业相应的指导和帮助，很多企业遇到疑难问题，都会来开发办问问她，业务范围内的，她总是能够给予及时精准的指导，帮助企业答疑解惑，避免企业“走弯路”，不在业务范围内的，她也及时联系相应部门，落实具体情况，避免企业来回跑。在老百姓眼里，她是群众的“知心人”，遇到群众投诉时，她总是微笑接待，耐心记录，详细了解每位群众的诉求，并及时落实反馈，缓和双方矛盾，做好企业和群众的沟通人，宁夏的林大姐需要在我市办理退房手续，因路途遥远手续繁琐寻求开发办帮助，***二话没说，积极地帮助林大姐办理各种手续，耐心热情的服务打动了林大姐，最后关头林大姐取消了退房，还与***成为了忘年交，并把自己的经历分享给亲朋好友，在朋友圈掀起了来蓬购房安家的热潮。 二、专注工作，任劳任怨 开发办工作人员少、业务量大，加班加点是常有的事，***同志经常放弃双休日和休息时间，一个人默默地加班，甚至在工作日晚上也时常加班到八点多，走的时候只有漆黑的走廊陪伴，工作的辛苦只能自己一个人承担和感受。有时候单位上的同志们不理解地问：“你怎么老加班？”，家人也经常埋怨地说：“你一个女同志怎么天天这么晚回家”。但是她从没有一句怨言，工作再忙再苦，也没有提任何要求，她始终坚信，工作总是需要有人来做的，既然领导把这么重
内容提要：本次论文撰写的前提是在参考大量数据资料，以及经过严谨的科学考察完成的。本着虚心学习和严肃治学的原则，不断接近学术真理，以求获得最大的论文价值性。 通过本人的观察研究发现，烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。截至2019年11月份烟台（市区）的房地产平均价格已经超过了5000元/平方米（不包含牟平区），价格增长迅速。 从市场的角度考量，并结合近几年烟台房地产的发展态势，预测烟台住宅类房地产市场的均价2019年将达到6000元/平方米左右。另外2019年住宅类房地产市场的开发项目将开始分化，目前众多项目百花齐放的格局将改变，伴随12月5日政府金融市场紧缩政策的实施，一些项目将因为销售速度跟不上而面临困境。市场去化将遇到难题，
有实力的开发商将领舞烟台房地产市场，一些小的地产商将面临被淘汰的初期困境。因此可以肯定，2019烟台地产市场日趋成熟，市场将持续看好，但是地产商洗牌在所难免。 提纲 一、总论 二、烟台五区地产基本情况 （一）、莱山区基本情况 （二）、福山区基本情况 （三）、芝罘区基本情况 （四）、开发区基本情况 （五）、牟平区基本情况
蓬莱市矿产资源总体规划 (2001～2010) 蓬莱市人民政府 二OO四年一月
目录 前言 1 第一部分矿产资源形式 2 一经济社会发展状况 2 二矿产资源特点 3 三矿产调查、勘查、开发利用现状 5 四勘查、开发与保护中存在的主要问题8 五经济社会发展对矿业的影响要求10 六供需形式与保证程度12 第二部分规划指导思想、基本原则和目标16 一指导思想16 二基本原则16 三规划目标18 第三部分基础地质矿产调查与矿产资源勘查23 一公益性地质矿产调查23 二商业性矿产资源勘查24 第四部分矿产资源开发利用与保护 25 一开发利用总量调控26 二开发利用布局28 三优化矿业结构30
四提高资源利用率32 第五部分矿山生态环境保护与恢复治理33 一总体要求33 二新建矿山生态环境保护34 三在建、生产和闭坑矿山生态环境保护与治理34 四矿山生态环境恢复治理重点工作和矿区35 第六部分加强对矿产资源监督管理 36 一建立和完善矿产资源规划体系36 二贯彻执行《矿产资源法》及配套法规，强化矿管机构的执行地位37 三加强矿产资源开发监督管理，提高资源利用水平37 第七部分保证措施39 一加强法制教育，增强法制意识39 二建立规划体系，加强规划实施管理39 三加强矿产资源勘查、开发利用与保护监督管理40 四规范矿业权市场，推进资源有偿使用制度40 五改善投资经营环境，拓宽融资渠道41 六坚持科学技术创新，提高资源供给和利用水平41 附表1 蓬莱市矿产资源一览表 附表2 蓬莱市主要矿区矿产资源储量基本情况表
附表3 蓬莱市主要矿产资源开发利用现状表 附表4 蓬莱市主要矿山开发利用现状表 附表5 蓬莱市主要矿产品产量、需求量及预测表 附表6 蓬莱市主要矿产资源需求量预测表 附表7 蓬莱市矿产资源调查评价规划表 附表8 蓬莱市矿产资源勘查规划分区表 附表9 蓬莱市矿产资源开采规划分区表 附表10 蓬莱市矿产开发区建设规划表 附表11 蓬莱市主要矿产开发利用最低开采规模规划表 附表12 蓬莱市主要矿区（床）最低开采规模规划表 附表13 蓬莱市矿山生态环境恢复治理规划表 附图目录 附图1 蓬莱市矿产资源分布与勘查规划图 附图2 蓬莱市矿产资源开发利用与矿山生态环境保护规划图 附件 蓬莱市矿产资源总体规划专题研究
枣庄市房地产开发企业名单 信息来源：枣庄住宅与房地产信息网发布于：2011-4-25 上午11:10:56 作者：admin已被阅读：2448 次 企业名称资质 等级 法定代表人证书编号 山东中安房地产集团有限公司一级高原建开企[2001]211 滕州市房地产综合开发公司一级傅龙建开企[2001]212 滕州市城市建设综合开发公司二级阮学龙042003 滕州市安居工程开发建设中心二级王继宁042012 枣庄丰业房地产开发有限公司二级殷宪振042033 枣庄市鑫城房地产开发有限公司二级刘圣航042044 枣庄市天园房地产开发有限公司二级彭光明042098 枣庄中安房屋开发有限公司三级张涛043006 枣庄市市中区住宅建设开发公司三级甘信标043007 枣庄市薛城区城市建设综合开发公司三级秦宝军043009 滕州市城郊房地产综合开发公司三级王德彬043013 滕州市城关镇城市建设综合开发公司三级王怀杨043014 枣庄市高新技术产业开发区房地产开发公司三级夏军043015 枣庄市山亭区城镇建设综合开发公司三级李明043018 枣庄市山亭区房屋建设综合开发公司三级张继武043019 枣庄市中原房地产开发有限公司三级刘辅仁043032 滕州市汇龙房地产综合开发有限公司三级明清山043034 枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司三级张根基043043 枣庄华宇房地产开发有限公司三级徐玉才043051 枣庄市安顺房地产开发有限公司三级吴敬军043056 滕州市翔宇房地产开发有限公司三级徐学义043062 三托集团有限公司三级丁延栋043074 枣庄市盛苑房地产开发有限公司三级张传涛043077 滕州市越厦房地产有限公司三级王永泉043082 枣庄枫华房地产开发有限公司三级黄伟钢043113 滕州市东方中石房地产开发有限公司三级徐小东043117 枣庄榴都房地产开发有限公司三级王玉平043118 滕州天客来置业有限公司三级王林043135 滕州腾达房地产开发有限公司三级郑慧敏043145 枣庄锦华房地产开发有限公司三级常福华044094 枣庄市北辰置业有限公司三级张伟046151
透析房地产市场调研 房地产市场调研，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，，制定公司营业打算，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场为决策者们了解房地产市场的变动趋势 的切入，也适应依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握。 一、点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不然而新进职员接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，确实是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、闻名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，确实是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类不与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特不项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它确实是我们常讲的公司的组成，即明白楼盘的投资、设计、建设和物业治理等要紧事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价
蓬莱南关路项目可行报告
蓬莱市南关路项目 可行性分析报告 济南绿地泉景地产股份有限公司 2011年9月
目录 1 项目简介 (2) 1.1 地理位置 (2) 2 烟台市宏观环境 (4) 2.1 烟台市概况 (4) 2.1.1 城市概述 (4) 2.1.2 烟台区位 (4) 2.1.3 行政区域和人口概况 (5) 2.1.4 交通网络 (6) 2.2 烟台市经济运行情况 (8) 2.2.1 经济总量GDP (8) 2.2.2 人均GDP (9) 2.2.3 产业结构 (9) 2.2.4 固定资产投资 (10) 2.2.5 城镇居民收入 (10) 2.2.6 社会消费品零售总额 (11) 2.3 蓬莱市概况 (12) 2.3.1 地理位置 (12) 2.3.2 城市规模 (12) 2.3.3 交通状况 (12) 2.2.4 蓬莱-长岛-大连跨海大桥以列 入国家十二五计划 (13)
2.3.5 经济状况 (14) 3 发展规划 (14) 3.1 烟台市城市发展规划 (14) 3.1.1 城市定位 (14) 3.1.2 人口规划 (15) 3.1.3 市域空间结构规划 (15) 3.2 蓬莱市总体规划 (16) 3.3 蓬莱市旅游规划 (16) 4 房地产市场概况 (17) 4.1 烟台市房地产市场概况 (17) 4.2 蓬莱市房地产市场概况 (18) 4.2.1 蓬莱市房地产市场发展历程.. 18 4.2.2 蓬莱市房地产现状分析 (19) 4.2.3 蓬莱市地产板块划分 (21) 4.2.4 蓬莱住宅市场价格分析及预测 (22) 5 市场定位 (23) 5.1 目标客群特征 (23) 5.2 产品类型 (24) 5.3 价格策略 (24) 6 项目静态测算 (25)
2007年烟台房地产市场发展状况及未来趋势研究分析 2007年12月
目录 一、概论 (3) （一）四区供应量总体情况 (3) （二）四区价格总体情况 (5) （三）四区产品主要特点概述 (6) 二、芝罘区市场分析及发展趋势 (7) （一）片区划分 (7) （二）价格 (7) （三）供应量 (9) （四）产品特点 (13) （五）发展趋势 (18) 三、莱山区市场分析及发展趋势 (20) （一）片区划分 (20) （二）价格 (21) （三）供应量 (24) （四）产品特点 (27) （五）莱山未来发展趋势 (29) 四、开发区市场分析及发展趋势 (32) （一）片区划分 (32) （二）价格 (32) （三）供应量 (34) （四）产品特点 (36) （五）发展趋势 (38) 五、福山区板块内部片区划分及分析 (39) （一）片区划分 (39) （二）价格 (39) （三）供应量 (41) （四）产品特点 (43) （五）发展趋势 (44)
一、概论 2007年即将过去，这一年，对于房地产市场来说可谓是火热的一年，无论是房价的走势、供应量的变化，还是消费者的购房需求、购买能力，均呈现出强劲而稳定的上升趋势。不可否认，中国房地产发展近20年的时间，今年达到了前所未有的高度，无论是房价，地价，还是居民的购房需求。 烟台作为一个三线城市，房地产的起点较低，但是在全国形势的带动下，加上临海的天然优势，近几年发展迅速，现在的房价、产品品质、开发水平等方面已经逐步接近二线城市。 通过对烟台市四个区（除牟平区）的全面调查，我们从供应量、价格、产品形态、产品特点等几个方面来分析目前烟台房地产的现状以及将来的发展趋势。 （一）四区供应量总体情况 以上所列各个区域供应量数据来源于我们对目前在售项目消化量、保有量的调查，并综合政府规划项目，各项总量相加所得，基本反映出现在及未来3－5
《枣庄市城市基础设施配套费（房地产综合开发费部分）征收管理办法》和《枣庄市城市基础设施配套费（小城镇部分）征收管 理办法》 1 关于印发《枣庄市城市基础设施配套费（房地产综合开发费部分）征收管理办法》和《枣庄市城市基础设施配套费（小城镇部分）征收管理办法》的通知 枣政发[2005]24号 各区（市）人民政府，市高新区管委会，市政府各部门，各大企业：现将《枣庄市城市基础设施配套费（房地产综合开发费部分）征收管理办法》、《枣庄市城市基础设施配套费（小城镇部分）征收管理办法》印发给你们，望认真遵照执行。 二○○五年四月十六日枣庄市城市基础设施配套费（房地产综合开发费部分）征收管理办法第一条为进一步加强城市房地产开发管理工作，保障城市住宅小区配套设施建设，满足规划设计和居民使用的要求，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，制定本办法。 第二条凡在我市城区规划区范围内，从事房地产开发经营的，均应缴纳城市基础设施配套费（房地产综合开发费部分，以下简称房地产综合开发费）。 第三条房地产综合开发费是指开发建设区片内的基础设施开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用。 第四条房地产综合开发费计取标准：市中区按住宅平均造价的45%计取，薛城区、峄城区、山亭区、台儿庄区、新城区、市高新区、滕州市按住宅平均造价的40%计取。 房地产综合开发管理费按计取标准的2%从收取的房地产综合开发费中提取，不再向开发经营企业另行收取。 目前，房地产综合开发费暂采取差额收取，收取标准暂定20元/平方米，经济适用住
房减半收取。 第五条市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区、新城区、市高新区由市城建开发拆迁管理办公室统一征收，滕州市由滕州市房地产开发管理办公室征收。 第六条开发建设区片竣工经建设主管部门会同财政等有关部门综合验收合格后，对房地产综合开发费进行找补结算。严格按照规划设计实施配套设施建设，配套齐全并能满足居民使用要求的，返还提取开发管理费后的房地产综合开发费；配套不齐全的不予返还。 第七条房地产综合开发费沉淀资金主要用于补助城市住宅小区基础设施配套建设和小区综合整治。市直沉淀资金由市财政部门会同市建设主管部门提出资金使用计划报市政府批准使用；各区沉淀资金经市财政部门会同市建设主管部门核准后，由市财政拨付各区财政，各区财政部门会同建设主管部门提出资金使用计划报区政府批准后使用；滕州市沉淀资金由滕州市财政部门会同建设主管部门提出资金使用计划，报滕州市政府批准使用。 第八条房地产综合开发费实行“收支两条线”管理，收取资金通过“票款分离”方式直接缴入同级财政专户，专款专用。 第九条房地产综合开发费的收取使用，必须严格按照规定执行，对违反规定的乱收费行为，开发企业有权拒付；物价、财政、审计部门要加强对综合开发费征收使用情况的监督检查。 收费必须取得同级物价部门办理的《收费许可证》，按规定实行公示，并使用财政部门统一印制的收费票据。 第十条经济适用房等项目，属政府政策规定确需减免的，由建设单位申请，经市财政部门会同市建设主管部门审核后，行文减免（滕州市由滕州市财政部门会同滕州市建设主管部门审核后，行文减免）。 第十一条本办法由枣庄市物价局、枣庄市财政局负责解释。 第十二条本办法自2005年5月1日起施行，原我市出台的房地产综合开发费和房地产综合开发管理费有关规定同时废止。 枣庄市城市基础设施配套费（小城镇部分）征收管理办法 第一条为加快小城镇基础设施建设，改善投资环境，推动农村经济和社会发展，根据《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》（省政府第66号令），省建委、省财政厅、省物价局《关于颁发〈山东省收取小城镇基础设施配套费办法〉的通知》（鲁建发[1998]73号）等文件规定，制定本办法。
大邑房地产市场调查报 告 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
前言 根据大邑市场发展与土地利用规划，以及目前的发展态势，可以把大邑房地产市场分为老城区和新城区两大板块，规划非常明朗，发展以新城区为主，目前老城区仅有少量小盘面世，最高价出现于新城区。未来几年中城市发展仍会继续由老城区向新城区过度。 大邑县将城市以南规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城南新区；城市北面定位为高档住宅社区；城东即将开辟大邑主城区第二个“高速公路出入口”——西岭大道与“成温邛高速公路”交汇处；对城西还没有具体的规划。 下图为主城区规划图及主要在售楼盘分布图：
第一部分，区域市场分析 一、发展环境调研 （1）土地市场。 2009年至今成交土地信息汇总如下表所示：
西区二环路 大邑县挂牌土地成交价格图
大邑县拍卖土地成交价格图 由上表可见， 2009年大邑县土地交易市场较为活跃，但从2010年5月至今，无任何土地挂牌或拍卖，2011年12月挂牌五块土地也因其他原因停止交易，无论是拍卖还是挂牌土地，土地价格相对于2009年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城拍卖地块成交价格最高，均大于110万元/亩，见上表黄色部分。 预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在120万元/亩左右，考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有一定幅度的提升，未来本案周边土地价值将在120—150万元/亩之间。 二、市场特征 1、区域现状：
由于历史原因，大邑的城市建设过于均质化，老城市缺乏特色。政府重点打造新区，但新区现阶段并未承担起城市发展的重任，目前老城区大多商业、住宅区均呈现出规划差、老、旧的面貌。 大邑政府为正大力招商引资、吸引外来人口、加快城市化进程、扩大城区面积、实现和成都对接、房地产开发等多个方面带来巨大的影响。随着越来越多人对大邑的了解，大邑的房地产市场必将迎来革命性的变化。 2、区域产品： 目前区域内在售项目约八个，主要集中在新区、产品主要以多层和小高层为主。随着大邑县土地价格的不断攀升，建设成本不断增加，建筑形态向成都靠拢，未来将以小高层及高层产品为主，这种现象在新城将更为明显。 3、区域价格： 前期规划建筑形态以多层为主，容积率普遍偏低，未来大邑县楼盘的容积率将在2~4之间。地段稀缺性并未提升足够的区域价值, 大邑房地产均价在3459元/平米，有部分楼盘的售价突破4000元/平米。底层商业价格万~万/平米，二层及以上的商业约5000元/平米左右。 可以预见，随着大邑县新区的配套不断完善，新城区楼盘的售价有望进一步提升，预计未来两年房价均价将达到4000元/平米左右。另外在周边县城中，大邑县房价最低，相比之下有较大的提升空间。
王凯与蓬莱市馨和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 上诉人（原审被告）：蓬莱市馨和房地产开发有限公司。住所地：蓬莱市窑桥路1号。法定代表人：于祖青，董事长。委托代理人：包同尊，山东同杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凯。审理经过上诉人蓬莱市馨和房地产开发有限公司（以下简称馨和公司）因与被上诉人王凯房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2008）蓬登民重初字第165号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明原审法院认定，2004年2月15日，王凯与馨和公司签订商品房买卖合同，约定王凯购买馨和公司开发建设的馨和花园小区8号楼1单元102号房及楼下8号车库。工程建设许可证号为2002-009，商品房预售许可证为蓬房预售证第26号。关于商品房价格合同约定为：房屋建筑面积为91.19平方米，每平方米1460元，车库面积24.53平方米，每平方米2000元，共计款项为182197元。甲方（馨和公司）代收费用3800元，其中闭路设施费250元，集体防盗门费300元，液化气管道设施费2500元，自来水增容费150元，进户防盗门600元。乙方（王凯）购房总价款合计185997元。合同约定房屋交付日期为2004年2月29日。对于房屋面积，合同载明为暂测面积，该面积与房地产产权登记机关实测面积有差异时，以产权登记机关测定为准，如实测面积与暂测面积有变化，房价不变，房款多退少补。关于产权登记的约定为：买方按合同约定应交的各项税费及房款全部交清后，出卖方给予代办产权登记证书，如买方对政府调整费用不予增补，出卖方不予代办产权登记证书。馨和公司产权登记申请日期为2007年12月26日。王凯房屋产权证书填发日期为2008年1月2日。车库至今未办理产权证。对于迟延办理房屋产权证的原因，馨和公司称有自己的原因也有管理部门的原因，未具体阐述及举证。对于车库产权证办理问题，馨和公司称并非其原因不办，系管理部门一直不予办理。2008年2月27日，王凯具状向法院提起诉讼，请求法院判令馨和公司：依法办理商品房（车库）产权登记证书并承担逾期办证违约责任；返还多收购房（车库）款。重审中王凯明确其诉讼主张，请求法院判令馨和公司：一、退还车库面积差额款1188元；二、支付房屋及车库逾期办证的违约金73152元。对于双方争执的车库面积问题，原审过程中王凯委托烟台市中立房产测绘有限公司对车库进行测绘，王凯购买的8号楼东单元8号车库套内建筑面积为18.936平方米，鉴定费73元。馨和公司认为合同约定的建筑面积，不是套内建筑面积，未计公摊面积，不应作为认定事实的依据，而馨和公
山东省房地产行业优秀企业名单一、房地产开发综合实力50强企业 城市企业名称资质等级 济南 山东中润置业有限公司一 山东豪商房地产开发有限公司一 济南市房地产开发总公司一 山东莱钢建设置业有限公司二 山东普利建设发展有限公司二 齐鲁置业有限公司二 山东鲁能亘富开发有限公司二 山东鲁信房地产投资开发有限公司二 山东天业房地产开发有限公司二 山东国华时代投资发展有限公司二 济南市房地产发展集团总公司二 济南阳光100房地产开发有限公司三 山东银座久信房地产开发有限公司三 青岛 青岛海信房地产股份有限公司一 青岛城市建设集团股份有限公司一 青岛天泰房地产开发股份有限公司一 青岛中房集团股份有限公司一 青岛伟东置业有限公司二
青岛麦迪绅集团股份有限公司二 青岛银盛泰房地产有限公司三 淄博 中房集团淄博市城市建设综合开发公司一淄博鲁中房地产开发股份有限公司一 山东创业房地产开发有限公司三 枣庄 滕州市城市建设综合开发公司二 东营 山东金辰建设有限公司二 山东众成地产有限公司三 烟台 烟台房地产开发集团有限公司一 山东蓬建集团义和房地产开发有限公司二烟台市福山天府房地产开发有限公司二山东盛隆置业集团有限公司三 潍坊 潍坊城市建设开发有限公司一 山东华安房地产集团有限责任公司二 山东天同城市建设集团有限公司二 山东鑫城房地产开发有限公司三 济宁 山东九巨龙房地产开发集团有限公司一
山东火炬房地产开发集团有限公司二泰安 山东新兴元地产开发有限公司一 威海 威海市城建综合开发公司二 威海鲁能海源置业有限公司三 日照 日照兴业房地产开发有限公司三 山东海纳房地产股份有限公司三 莱芜 莱芜广厦集团有限公司二 德州 德州市房屋建设综合开发集团总公司一临沂 山东双月园置业发展集团有限公司一山东开元置业发展有限公司二 聊城 山东聊城当代集团有限公司二 滨州 滨州市房地产开发总公司三 菏泽 山东华通房地产开发有限公司三
地产市场调研分析 地产市场研究的价值究竟在何处：其实数据研究就是工具，而工具的使用是为了获取更好的收益，实现工具能够杠杆的作用。 而收益和产出的需要：资本投资收益（城市基本大市）+市场基本收益（读懂市场趋势）+市场超额收益（策略跑赢基本市场）。 房地产市场调研纲领： 1判断城市价值，形成城市画像，存在城市对标的定级。 2寻觅空间发展轨迹，确定城区容量与余量，结合规划分析地效趋势。 3研判市场周期，结合统计年鉴找到城市市场宏观定性分析。 4认知微观市场竞争，房企/竞品/客群/产品，提出机会和策略。 5工具和素材源，WIN.D（万得）/统计年鉴/中国土地网/creis与cric等。
理论与实操的结合，目标就在那里，但是达成路途千千万，在自己熟悉的程度源于最初的历史文化研究，而在行业的浸染中，或许在每个城市都能有从陌生变成熟悉的道路，毕竟对于我来说各个地方都是陌生的，其次很多地市有那么多的相似之处，有时候结合自己熟悉的城市进行时间的推演，或许也是一部不同城市的房地产发展“推背图”。 采集期：1，城市背调和素材的筹备和城市地产各类报告的搜集！ 首先：需要确认，房地产是一个注重营销的行业，其涉及的产业和上下游存在极为丰富而且绵长，而地产营销较早接触和实时接触的是地产类媒体人和活动策划公司，他们有天然的对行业调研的商机导入意识，对于城市的地产经历和感受颇为直接敏感，而且能形成时间轴线。自己作为半个地产自媒体人，既有地产人的属性，也有媒体人的关联，必有拜访求获，形成城市素材的必然取经之处。 其次：接触地产代理商，在近两年中，普遍的地县城市存在当地本土代理商延伸在三级市场二手房运营布局，而自己曾在地产三级市场的加盟运营经历，较早的接 触认识到地县级城市的代理商的关系搭建，其深耕一城一县，磨剑十年，历尽沉浮而“眼毒心明” 第三：以易居以及恒大/碧桂园（城市中品牌力最强的房企）等在地县级城市的近两年布局，专业的开发素养使之必然形成的对于城市和房地产市场的调研搜集的前期筹备，其工作多分布或委托于品牌代理/三方咨询居多，以及部分设计院的产品设计前的城市市场定位指导报告等，但这部分材料多存在滞后性，缺乏时效，也存在资料的获取不稳定性，但是陈旧的前人报告对于理解TOP和明星项目仍有极为重要的参考价值。
一、总论 烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。 二、烟台五区地产基本情况 目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分析如下： （一）、芝罘区 芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。 但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号以15000元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。 而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。 （二）、莱山区 莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：御园、金海岸花园、东上?海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。 但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。 （三）、开发区 开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场，进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是激发了开发区房地产价格的快速增长。 （四）、福山区 福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达3700元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。
蓬莱市场调查报告 一、调查目的 1、对蓬莱房地产市场进行调查，以了解蓬莱房地产市场的价格形势及市场特点； 2、对蓬莱商业街区进行调查，以了解蓬莱商业的大致情况及对商业用房价格进行初步了解。 二、房地产市场调查 1、典型楼盘调查（见附件） 三、蓬莱住宅典型楼盘起价示意表 四、蓬莱住宅典型楼盘总价示意表
五、蓬莱住宅典型楼盘建筑形式示意表 六、蓬莱住宅市场特点总结 （1）目前，蓬莱房地产市场现有项目价格起价整体较为平衡，起价大多在2300－2500元/平米左右； （2）蓬莱房地产市场向东发展趋势明显，开发力度较大； （3）蓬莱东部房地产开发楼盘较西部及市中心多，且单体项目大，目前正在开发量占整个城区80％以上； （4）蓬莱东部小高层占有优势比例，占整个城区开发量90％以上（市区仅有望海楼）； （5）城区南部开发力量较为薄弱，价格较东西及城中低； （6）东部房产项目类型多样，可供选择性大； （7）小高层推出量的增多表明市场需求量的增加； 七、住宅市场调查结论
由于市政规划将东部作为居住中心区，使得蓬莱整个城区的开发量大多在东部，且项目布局规划合理，环境布置较好，尚处开发初期，随着周围配套及市政设施的进一步完善及小区的进一步扩建发展，相信还会有一定的增值空间，蓬莱城区中心的东移已是大势所趋。 八、二手住房市场简述 （1）蓬莱二手房市场住宅价格以城区南关路以北，北关路以南价格为2000－2500元/平米，东部价格最高在2200－2500元/平米左右，南关路以南价格较低，在1500－1800元/平米左右； （2）购房者对东部房产需求量增大，长期以来百姓心中都喜东的情况仍很强烈； （3）在中介公司登记的东部房屋数量较大，表明东部房屋有相当的炒房群体存在。 九、商业房地产价格情况 情况概述： （1）、蓬莱商业以商业区房价最高，其余地区稍低； （2）、蓬莱商业房开发主要以门头形式为主，表明当地人对门头房接受程度较高；（3）所有项目除统一经营的以外均未做明确的业态定位指导，仍以经营者零散作战；
合同编号： 房屋代码： 商品房买卖合同 出卖人： _______________________________ 买受人： _______________________________ 枣庄市住房和城乡建设局 枣庄市工商行政管理局
说明 1 、签订本合同前，买受人应当仔细阅读本合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。 3 、本合同所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 本合同所称商品房现售是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 4 、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 5 、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文字视为双方当事人同意内容。 6 、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。 7 、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 8 、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。 9、根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 10、本合同文本由枣庄市住房和城乡建设局、枣庄市工商行政管理局共同制定。
房地产老总通讯录 公司名称联系人 安丘城房地产综合开发公司宋经理 安丘市城市房地产综合开发公司宋经理 安丘银建房地产开发公司先生 滨州市滨城区房地产综合开发公司阑士杰（总经理）滨州市鸿泰房地产开发主任 博山长城房地产建设开发公司石绍年（经理） 博山房屋建设综合开发公司主任 博山区城市建设综合开发公司徐主任 博山区峨嵋房地产开发中心 县远光房地产开发周远德（总经理） 昌乐县城市建设综合开发公司王主任 昌邑市都昌房地产开发公司立兴（总经理） 昌邑市奎聚房地产开发王传法（总经理） 长岛县城市建设开发公司朱廷平（总经理） 长岛县城市建设综合开发公司主任 长清县房地产开发建设服务中心主任 长清县经济适用房建设服务中心于培明 茌平县振兴房地产开发郭禄领（总经理） 石油管理局房地产开发公司乳山公司艾龙江（总经理）大升（蓬莱）地产发展士凯（总经理） 大升地产（）发展洪建（总经理） 恒安房地产开发项目有限责任公司声环（法人代表）宏银房地产开发洪忠（总经理） 市安居房地产开发主任 市百房房产经营任佶奎 市宝林房地产开发小姐 市城市建设综合开发总公司主任 市房地产开发建国（法人代表 市置业王主任 市房地产开发总公司主任 市房屋拆迁中心孟领泉（总经理） 市房屋建设综合开发集团总公司贺延军（总经理） 市华泰房地产开发高德军（总经理） 市金道房地产开发王经理 市金谷园商贸城项目开发王富林（总经理） 市金益房地产综合经营开发焦主任 市人民商场中义主任 市商苑房地产开发于金平主任 市石发房地产开发公司晓东（总经理） 市双企房地产开发王主任
市天华房地产开发主任 市通源房地产开发夏福泉(总经理) 市鑫龙房地产开发主任 市住宅建设材料供应处志刚主任 顺达房地产开以吴主任 天马房地产开发井主任 定县房地产管理局王福民（总经理） 东阿县盛发综合公司承法（总经理） 东平县城市建设综合开发公司王主任 东平县房地产综合开发公司振海（总经理） 东营市渤海房地产开发王春元（总经理） 东营市东营区城市建设综合开发公司晓明（总经理） 东营市河口区城市建设开发公司郭主任 东营市金辰建设周北平（总经理） 东营市隆昌房地产开发有限责任公司隆凯（总经理） 东营市美园房地产开发有限责任公司郭守劲经理 东营市房地产开发公司主任 东营新世纪房地产开发有限责任公司王俭（总经理） 肥城市房地产综合开发公司思金（总经理） 费县城市建设综合开发公司秀平（总经理） 丰荟房地产开发王经理 高密市安居工程开发高翔（总经理） 高密市城建开发有限责任公司兴江（总经理） 高密市供销房地产开发乔俊良（总经理） 高密市华伟房地产开发公司波（总经理） 高密市交通房地产开发管遵明（总经理） 高密市兴华房地产开发振汉（总经理） 高青县长城房地产综合开发孟庆进（总经理） 高青县城市建设综合开发总公司高祥彬（总经理） 高唐县金兴房地产开发杜方兴（总经理） 冠县长城房地产开发经理 国泰集团曲凤阳（总经理） 海阳市房屋建设综合开发公司西龙（总经理） 海阳市海麟房地产开发作显（总经理） 海阳市新峰房地产开发高魁国（法人） 海阳市新途房地产开发藏福材（总经理） 海阳市新途房地产开发臧福才（总经理） 广兴房地产开发添德（总经理） 穆盛物业沙道增（董事长） 市牡丹区房屋建设综合开发公司洪强（法人代表） 市裕康房地产开发马鸿林（总经理） 华盛实业（蓬莱市金洋房地产开发）声鹏、金钢（总经理）桓台县地产开发公司吕荣芝（总经理） 汇诚房地产开发培凯（总经理）