第六节固定资产及投资性房地产
一、固定资产的概述P48
1、特征：1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
2）使用寿命超过一个会计年度
3）有形资产
2、分类：1）按经济用途分为
A．生产经营用固定资产——如生产车间的设备
B．非生产经营用固定资产——职工的宿舍。
2）综合分类：A、生产经营用固定资产
B、非生产经营用固定资产
C、租出固定资产
D、融资租入固定资产
E、不需用固定资产
F、未使用固定资产
G、土地
3、科目设置：1）固定资产、2）累计折旧、3）在建工程、4）工程物资、5）固定资产清理、6）固定资产减值准备，用于核算固定资产的取得，计提折旧及处置等情况。
二、取得固定资产的核算P49
（一）外购固定资产
1、企业外购的固定资产，应按实际支付的1）购买价款、2）相关税费、使固定资产达到
预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的3）运输费、4）装卸费、5）安装费和6）专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。
一般纳税企业购入机器设备等固定资产的增值税应作为进项税额抵扣，不计入固定资产成本。
一般纳税人购进固定资产支付的运输费，按照运输费结算单据上注明的运输费费用金额和7%的扣除率计算进项税额。
账务处理
借：固定资产
应交税费――应交增值税（进项税额）——生产经营用机器设备
贷：银行存款
2、购入需要安装的固定资产，应在购入的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本，先通过“在建工程”科目核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
账务处理：
1）购入待安装的固定资产时，借：在建工程
应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
2）在安装过程中支付安装费材料及人工时，借：在建工程
贷：银行存款/库存现金/应付职工薪酬…
3）达到预定可使用状态时
借：固定资产
贷：在建工程
EG1、单选：甲公司为一般纳税企业，适用的增值税率为17%，2010年甲公司购入一台不需要安转即可投入使用的设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为300万元，增值税额为51万元，另支付保险费3万元，包装费4万元。款项以银行存款支付。固定资产的入账价值为（）万元。
A.307
B.300
C.358
D.304
——A
EG2、账务处理：甲公司为一般纳税企业，适用的增值税率为17%，2010年甲公司购入设备安装某生产线。该设备购买价格为1 000万元，增值税额为170万元，支付保险50万元，支付运输费10万元（可按7%抵扣进项税额）。该生产线安装期间，领用生产用原材料的实际成本为100万元，发生安装工人薪酬10万元。此外支付为达到正常运转发生测试费20万元，外聘专业人员服务费10.7万元，均以银行存款支付。
借：在建工程（1 000＋50＋10×93%） 1 059.3
应交税费－应交增值税（进项税额）（170＋10×7%） 170.7
贷：银行存款 1 230 借：在建工程140.7
贷：原材料100
应付职工薪酬10
银行存款（20＋10.7） 30.7 其入账价值＝1 000＋50＋10×93%＋100＋10＋20＋10.7＝1 200（万元）。
借：固定资产 1 200
贷：在建工程 1 200
3.固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
EG3、判断固定资产的各组成部分具有不同使用寿命、适用不同折旧率的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。（）
——T
4.一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产 P50
企业基于产品价格等因素的考虑，可能以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。
如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
分配率=分配的费用/分配标准之和（公允价值之和）
各个对象的成本=分配率*分配的标准
EG4、甲公司为一般纳税企业，增值税率为17%。2010年7月1日，为降低采购成本，向乙公司一次购进了三套不同型号且具有不同生产能力的设备A、B和C。甲公司为该批设备共支付货款866万元，增值税的进项税额为147.22万元，运杂费4万元，全部以银行存款支付；假定设备A、B和C均满足固定资产的定义及其确认条件，公允价值分别为：200万元、300万元、500万元；不考虑其他相关税费。甲公司账务处理
（1）确定计入固定资产成本的金额＝866＋4＝870（万元）
（2）确定A、B和C设备各自的入账价值
A设备入账价值为：870/1000*200＝174（万元）
B设备入账价值为：870/1000*300＝261（万元）
C设备入账价值为：870/1000*500＝435（万元）
借：固定资产－A设备174
－B设备261
－C设备435
应交税费－应交增值税（进项税额）147.22
贷：银行存款 1 017.22
（二）建造固定资产 P51
企业自行建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的成本。
自建固定资产应先通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
企业自建固定资产，主要有自营和出包两种方式，由于采用的建设方式不同，其会计处理也不同。（钱/物资/材料/商品）
****若购入的工程物资用于建造动产则按税法规定可以抵扣进项税额；
若购入的工程物资用于建造不动产，则不得抵扣进项税额，应将进项税记入工程物资的成本
1.自营工程（掌握）
【多选题】在采用自营方式建造固定资产的情况下，下列项目中应计入固定资产取得成本的有
( )。
A.工程项目耗用的工程物资
B.在建工程人员工资
C.生产车间为工程提供的水、电等费用
D.企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用
【答案】ABC
【教材例1—79】某企业自建厂房一幢，购入为工程准备的各种物资500000元，支付的增值税额为85000元，全部用于工程建设，领用本企业生产的水泥一批，实际成本为80000元，税务部门确定的计税价格为100000元，增值税税率17%；工程人员应计工资100000元，支付其他费用30000元。工程完工并达到预定可使用状态，该企业应编制如下会计分录：
1）购入工程物资时
借：工程物资 585000
贷：银行存款 585000
2）工程领用工程物资时：
借：在建工程 585000
贷：工程物资 585000
3）工程领用本企业生产的水泥，确定应计入在建工程成本的金额为：80000+100000×17%=97000（元）
借：在建工程 97000
贷：库存商品 80000
应交税费——应交增值税（销项税额） 17000
4）分配工程人员工资时：
借：在建工程 100000
贷：应付职工薪酬 100000
5）支付工资发生的其他费用时：
借：在建工程 30000
贷：银行存款 30000
6）工程转入固定资产=585000+97000+100000+30000=812000（元）
借：固定资产 812000
贷：在建工程 812000
2.出包工程P52
“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目
（1）预付工程款项
借：预付账款
贷：银行存款
（2）支付或补付进度款
借：在建工程
贷：银行存款或预付账款
（3）工程达到预定可使用状态时，按其成本
借：固定资产
贷：在建工程
P53例题。EG6、某企业将一幢厂房的建造工程出包给丙公司承建，按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款60万元，工程完工后，收到丙公司有关工程结算单据，补付工程款40万元。工程完工并达到预定可使用状态。该企业应作如下会计处理：
（1）按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款时：借：在建工程60
贷：银行存款60
（2）补付工程款时：
借：在建工程40
贷：银行存款40
（3）工程完工并达到预定可使用状态时：
借：固定资产 100
贷：在建工程100
二、固定资产的折旧P53——客观题、计算题、综合题、账务处理。
1.固定资产折旧概述
（一）折旧的概念
折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。
应计折旧额总额=固定资产原价—预计净残值-已计提的减值准备
（二）固定资产计提折旧的范围P54
1、折旧的范围
除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：
一是，已提足折旧仍继续使用的固定资产；
二是，单独计价入账的土地。
特殊情况见P54，归纳如下
（1）计提折旧的范围
1当月减少的固定资产
2已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产
3融资租入的固定资产
4经营租出的固定资产
5不需用的固定资产
6未使用的固定资产
7大修理而停用的固定资产
（2）不计提折旧的范围
1当月增加的固定资产
2已提足折旧仍继续使用的固定资产
3单独入账的土地
4未提足折旧提前报废的固定资产
5融资租出的固定资产
6经营租入的固定资产
7正在更新改造固定资产
EG6、判断：对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产、待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（）
F
EG8、多选：下列各项固定资产，应当计提折旧的有（）。
A.闲置的固定资产
B.单独计价入账的土地
C.经营租出的固定资产
D.已提足折旧仍继续使用的固定资产
——AC
（三）固定资产的折旧方法P54
1.年限平均法
计算公式如下：
年折旧率＝（1－预计净残值率）/预计使用年限×100%
年折旧额＝固定资产原价×年折旧率
年折旧额＝（原价－预计净残值） /预计使用年限
2.工作量法
计算公式如下：
单位工作量折旧额＝固定资产原价×（1－预计净残值率）/预计总工作量
某项固定资产月折旧额＝该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额
EG9、甲公司2010年3月份固定资产增减业务如下：
（1）购买一台设备供一车间使用，采用工作量法计提折旧。该设备原价60万元，预计总工作时数为20万小时，预计净残值为5万元。该设备2010年4月份工作量为4000小时。
（2）厂部新办公楼交付使用，采用平均年限法计提折旧。该办公楼原价620万元，预计使用年限20年，预计净残值20万元。
（3）公司总部的一辆轿车使用期满予以报废。该轿车原价37万元，预计使用年限6年，净残值1万元，采用平均年限法计提折旧。
假定2010年4月份未发生固定资产增减业务，不考虑其他固定资产的折旧。计算2010年4月份月折旧额
设备月折旧额＝（60－5）/20×0.4＝1.1（万元）
办公楼月折旧额＝（620－20）/20/12＝2.5（万元）
轿车月折旧额＝0
2010年4月份应计提固定资产折旧额＝1.1＋2.5＝3.6（万元）
3.双倍余额递减法
1使用寿命前若干年：（不考虑残值）
年折旧率＝2/预计使用年限×100%（直线折旧率的两倍）
年折旧额＝每年初固定资产的净值（固定资产原值－累计折旧）×折旧率
2使用寿命最后两年：（考虑残值）
年折旧额＝(固定资产原值－累计折旧－预计净残值)÷2
教材P55【例1-83】某企业一项固定资产的原价为1 000 000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4 000元。按双倍余额递减法计提折旧，计算每年的折旧额。
【答案】年折旧率＝2／5×100%＝40%
第1年应提的折旧额＝1 000 000×40%＝400 000（元）
第2年应提的折旧额＝（1 000 000－400 000）×40%＝240 000（元）
第3年应提的折旧额＝（600 000－240 000）×40%＝144 000（元）第4、5年折旧额＝[(360 000－144 000)－4 000]／2＝106 000（元）
【例题〃单选题】某企业于20×6年12月31日购入一项固定资产，其原价为200万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.8万元，采用双倍余额递减法计提折旧。20×7年度该项固定资产应计提的年折旧额为（）万元。（2007年）
A．39.84 B．66.4 C．79.68 D．80
【答案】D
【例题〃单选题】企业2010年3月购入并投入使用不需要安装设备一台原值860万元，预计使用年限5年，预计净残值2万元，采用双倍余额递减法计提折旧，则企业在2011年应计提的折旧额为( )万元。
A.344
B.240.8
C.206.4
D.258
【答案】B
（4）年数总和法
年折旧率＝尚可使用年限/预计使用年限的年数总和×100%
年折旧额＝（固定资产原值－预计净残值）×折旧率
教材P56【例1-84】承上例，若采用年数总和法，计算的各年折旧额。
EG12、单选：甲公司为增值税一般纳税人，2009年12月31日购入不需要安装的生产设备一台，当日投入使用。该设备价款为360万元，增值税税额为61.2万元，预计使用寿命为5年，预计净残值为零，采用年数总和法计提折旧。该设备2010年应计提的折旧额为（）万元。
A.72
B.120
C.140.4
D.168.48
——B
【例题】2007年5月购入一项固定资产的原值为200 000元，预计净残值为2 000元，预计使用年限为5年。则在年数总和法下2008年的折旧额为（）元。
A.66 000
B.52 800
C.58 300
D. 60 500
『答案』C
『解析』第一年折旧额＝（200 000－2 000）×5/15＝66 000（元）
第二年折旧额＝（200 000－2 000）×4/15＝52 800（元）
2008年折旧额＝66 000/12×5+52 800/12×7＝58 300（元）
（四）、企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式合理选择折旧方法。固定资产的折旧方法一经确定不得随意变更，当与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大变更的，应当改变固定资产折旧方法。
（五）、影响折旧的因素
（1）固定资产原价
（2）预计净残值
（3）固定资产减值准备
（4）固定资产的使用寿命
（六）、固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。
企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。如有改变作为会计估计变更。
（七）、固定资产折旧的账务处理
借：管理费用（管理部门使用）
销售费用（销售部门使用）
制造费用（生产车间使用）
其他业务成本（经营租出）
研发支出
在建工程等
贷：累计折旧
EG7、多选：下列关于固定资产计提折旧的表述中，正确的有（）。
A.提前报废的固定资产不再补提折旧
B.固定资产折旧方法一经确定不得改变
C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧
D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧
——AC
【例题】下列各项，影响固定资产折旧的因素有( )。
A．预计净残值B．原价
C．已计提的减值准备D．使用寿命
【答案】ABCD
EG16、多选：企业计提固定资产折旧时，下列会计分录正确的有（ABCD ）。
A.计提行政管理部门固定资产折旧：
借记“管理费用”科目，贷记“累计折旧”科目
B.计提生产车间固定资产折旧：
借记“制造费用”科目，贷记“累计折旧”科目
C.计提专设销售机构固定资产折旧：
借记“销售费用”科目，贷记“累计折旧”科目
D.计提自建工程使用的固定资产折旧：
借记“在建工程”科目，贷记“累计折旧”科目
四、固定资产的后续支出——
1、更新改造等后续支出满足固定资产确认条件的，应计入固定资产成本，如有被替换的部分，应
同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除。
核算：将原价、累计折旧总额和减值准备转销，计入“在建工程”。发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”核算。并达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。并按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。
固定资产进行更换后的原价=该资产进行更换前的账面价值+发生的后续支出-该项资产被更换部件的账面价值
2、不满足固定资产确认条件的，费用化，计入当期损益
生产车间、行管部门等发生的，借：管理费用，贷：银行存款”；
专设销售机构发生的，借：销售费用，贷：银行存款。
3、以经营租入的固定资产的改良支出应该计入“长期待摊费用”，以后分期摊销计入相应的成本和费用。
EG17、A公司为一般纳税企业，增值税率为17%。2007年12月购入一项生产设备，原价为600万元，采用年限平均法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为零，2010年12月该企业对该项固定资产的某一主要部件进行更换，2011年1月购买工程物资，价款400万元，增值税68万元。符合固定资产确认条件，被更换的部件的原价为300万元，不考虑残值。——请计算更新后的价值及写出会计分录。
对该项固定资产进行更换前的账面价值＝600－600/10×3＝420（万元）
减去：被更换部件的账面价值：300－300/10×3＝210（万元）
加上：发生的后续支出：400万元
对该项固定资产进行更换后的原价＝420－210＋400＝610（万元）
借：在建工程420
累计折旧（600/10×3）180
贷：固定资产600
借：营业外支出210
贷：在建工程210
借：在建工程400
应交税费－应交增值税（进项税额） 68
贷：银行存款468
借：固定资产610
贷：在建工程610
EG18、单选：企业对固定资产进行更新改造时，应当将该固定资产账面价值转入在建工程，并在此基础上核算经更新改造后的固定资产原价。（）
T
【单选题】某企业对一座建筑物进行改建。该建筑物的原价为100万元，已提折旧为60万元。改建过程中发生支出30万元。被替换部分固定资产的账面价值为5万元。该建筑物改建后的入账价值为( )万元。
A.65
B.70
C.125
D.130
【答案】A
五、固定资产的处置、清查和减值的核算
（一）固定资产的处置
包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”核算，
清理的净损益计入当期“营业外收支”，清理完毕，固定资产清理无余额。
净理净损益=实得的价款-（账面价值）+清理收入+有人赔款-清理费用
具体的账务处理如下：
⑴转出固定资产账面价值
借：固定资产清理
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
⑵支付清理费用
借：固定资产清理
贷：银行存款/库存现金
⑶若处置不动产应计算营业税
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交营业税
⑷收到残价收入
借：银行存款/库存现金
贷：固定资产清理
⑸收到残料收入
借：原材料
贷：固定资产清理
⑹赔款
借：其他应收款
贷：固定资产清理
⑺若形成处置净收益
借：固定资产清理
贷：营业外收入
⑻若形成处置净损失
借：营业外支出
贷：固定资产清理
EG19、多选：下列各项中，影响固定资产清理净损益的有（）。
A.清理固定资产发生的税费
B.清理固定资产的变价收入
C.清理固定资产的账面价值
D.清理固定资产耗用的材料成本
——ABCD
EG20、单选：某企业转让一台旧设备，取得价款56万元，发生清理费用2万元。该设备原值为60万元，已提折旧10万元。假定不考虑其他因素，出售该设备影响当期损益的金额为（）万元。
A.4
B.6
C.54
D.56
——A
EG21、甲企业为增值税一般纳税人。2007年1月，甲企业因生产需要，决定用自营方式建造一间材料仓库。相关资料如下：
（1）2007年1月5日，购入工程用专项物资20万元，增值税额为3.4万元，该批专项物资已验收入库，款项用银行存款付讫。
（2）领用上述专项物资，用于建造仓库。
（3）领用本单位生产的水泥一批用于工程建设，该批水泥成本为2万元，税务部门核定的计税价格为3万元，增值税税率为17%。
（4）领用本单位外购原材料一批用于工程建设，原材料实际成本为1万元，应负担的增值税额为0.17万元。
（5）2007年1月至3月，应付工程人员工资2万元，用银行存款支付其他费用0.92万元。
（6）2007年3月31日，该仓库达到预定可使用状态，估计可使用20年，估计净残值为2万元，采用直线法计提折旧。07年的折旧总额
（7）2011年12月31日，该仓库突遭火灾焚毁，残料估计价值5万元，验收入库，用银行存款支付清理费用2万元。经保险公司核定的应赔偿损失7万元，尚未收到赔款。甲公司确认了该仓库的毁损损失。
答案：
（1）借：工程物资23.4
贷：银行存款23.4
（2）
借：在建工程23.4
贷：工程物资23.4
（3）借：在建工程 2.51
贷：库存商品 2
应交税费——应交增值税（销项税额）0.51
（4）借：在建工程 1.17
贷：原材料 1
应交税费——应交增值税（进项税额转出）0.17
（5）
借：在建工程 2.92
贷：应付职工薪酬 2
银行存款0.92
（6）该仓库的入账价值＝（20＋3.4）＋2＋3×17%＋1＋1×17%＋2＋0.92＝30（万元）借：固定资产30
贷：在建工程30
借：管理费用（30-2）/20×9/12=1.05
贷：累计折旧 1.05
（7）
借：固定资产清理23.35
累计折旧 1.05＋（30－2）/20×4＝6.65
贷：固定资产30
借：原材料 5
贷：固定资产清理 5
借：固定资产清理 2
贷：银行存款 2
借：其他应收款7
贷：固定资产清理7
借：营业外支出13.35
贷：固定资产清理13.35
（二）固定资产的清查P60
企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查。
如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。
1.固定资产盘盈
在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”核算。盘盈的固定资产，应按重置成本确定其入账价值。企业应按上述规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。批准处理后，将“以前年度损益调整”转入到盈余公积（10%）、未分配利润中（90%）
EG22、A公司2010年12月在财产清查过程中，发现一台设备未入账，重置成本为30万元。假定A 公司按净利润的10%计提法定盈余公积，不考虑相关税费的影响。A公司2010年12月将盘盈的固定资产计入营业外收入30万元（）。并写出正确的分录。
『答案解析』该盘盈固定资产作为前期差错进行处理。
（1）盘盈固定资产时：
借：固定资产30
贷：以前年度损益调整30
（2）结转为留存收益时：
借：以前年度损益调整30
贷：盈余公积——法定盈余公积 3
利润分配——未分配利润27
2.固定资产盘亏
报经批准前借：待处理财产损溢——（固定资产的账面价值）
累计折旧——已提总数
固定资产减值准备——已提总数
贷：固定资产——原值
报经批准后
借：营业外支出——可收回金额
其他应收款——有人赔款部分
原材料——残料
贷：待处理财产损益——处理后无余额
EG23、A公司2010年进行财产清查时发现盘亏固定资产，原价为10万元，已计提折旧4万元，已计提固定资产减值准备1万元。——会计分录。
（1）盘亏固定资产时：
借：待处理财产损溢 5
累计折旧 4
固定资产减值准备 1
贷：固定资产l0
（2）报经批准转销时：
借：营业外支出——盘亏损失 5
贷：待处理财产损溢 5
（八）固定资产减值
在资产负债表日固定资产的可收回金额低于其账面价值的，企业应将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，同时确认为资产减值损失，计提固定资产减值准备。
借：资产减值损失
贷：固定资产减值准备
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
EG24、2010年12月31日，A公司的某生产线存在可能发生减值的迹象。经计算，该机器的可收回金额合计为l23万元。生产线原值为280万元，按10年计提折旧，已计提折旧5年，净残值为0，按照直线法计提折旧。以前年度未对该生产线计提过减值准备。
计算固定资产账面价值＝280－280/10×5=140（万元）
计算固定资产减值准备＝140－123＝17（万元）
借：资产减值损失17
贷：固定资产减值准备l7
EG25、单选：某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为（）万元。
A.120
B.160
C.180
D.182
【多选题】下列各项中，会引起固定资产账面价值发生变化的有（）。
A．计提固定资产减值准备
B．计提固定资产折旧
C．固定资产改扩建
D．固定资产日常修理
——ABC
【计算题】某企业于2009年9月5日对一生产线进行改扩建，改扩建前该生产线的原价为900万元，已提折旧200万元，已提减值准备50万元。在改扩建过程中领用工程物资300
万元，领用生产用原材料58.5万元。发生改扩建人员工资80万元，用银行存款支付其他
费用61.5万元。该生产线于2009年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后
的固定资产采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为10年，预计净残值为50万元。
2011年12月31日该生产线的可收回金额为690万元。假定固定资产按年计提折旧，固定资产计提减值准备不影响固定资产的预计使用年限和预计净残值。
要求：
（1）编制上述与固定资产改扩建有关业务的会计分录。计算改扩建后固定资产的入账价值。
（2）计算改扩建后的生产线2010年和2011年每年应计提的折旧额。
（3）计算2011年12月31日该生产线是否应计提减值准备，若计提减值准备，编制相关
会计分录。
（4）计算该生产线2012年和2013年每年应计提的折旧额。
（答案中金额单位用万元表示）
【答案】
（1）会计分录：
借：在建工程 650
累计折旧 200
固定资产减值准备 50
贷：固定资产 900
借：在建工程 300
贷：工程物资 300
借：在建工程 58.5
贷：原材料 58.5
借：在建工程 80
贷：应付职工薪酬 80
借：在建工程 61.5
贷：银行存款 61.5
改扩建后在建工程账户的金额=650+300+58.5+80+61.5=1150（万元）。
借：固定资产 1150
贷：在建工程 1150
（2） 2010年和2011年每年计提折旧=（1150-50）÷10=110（万元）。
（3） 2011年12月31日固定资产的账面价值=1150-110×2=930（万元），可收回金额为690万元，应计提减值准备240（930-690）万元。
借：资产减值损失 240
贷：固定资产减值准备 240
（4）2012年和2013年每年计提折旧=（690-50）÷8=80（万元）。
六、投资性房地产P62——2010年新增，客观题，计算题。
（一）定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产的范围
1、包括：
2、不包括：
（1）已出租的土地使用权：（1）经营租入再转租的房地产
1通过出让或转让方式取得（2）融资租出的房地产
2以经营租赁方式出租（3）计划、准备出租的土地使用权
3已经出租（4）闲置土地
（2）持有并准备增值后转让（5）企业自用房地产
的土地使用权；（6）出租给本企业职工的宿舍
（3）已出租的建筑物。（7）作为存货的房地产
1拥有产权的建筑物（8）持有并准备增值后转让的建筑物
2以经营租赁方式出租
***一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。
EG27、单选、下列各项中，属于投资性房地产的是（）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
——B
EG28、单选：下列各项中，属于投资性房地产的有（D ）。
A.企业拥有并自行经营的饭店
B.企业自用的办公楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
——D
EG29、下列项目中，不属于投资性房地产的有（C ）。
A.企业已出租的建筑物
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
——C
【单选题】根据《企业会计准则—投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是
（）。
A．持有并准备增值后转让的房屋建筑物
B．已出租的土地使用权
C．已出租的建筑物
C．持有并准备增值后转让的土地使用权
——A
（三）投资性房地产的取得
1.外购的投资性房地产的成本
包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产——成本（如果是公允价值模式的，需带上明细科目）
贷：银行存款
2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
借：投资性房地产——成本（公允价值模式）
贷：在建工程
（四）投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
⑴成本模式
①取得租金收入时
借：银行存款/其他应收款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
②计提摊销/折旧
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
③计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
****在成本模式计量方式下，企业应计提折旧或摊销，方法同固定资产（无形资产），并在资产负债表日估计投资性房地产的可回收金额，计提减值准备。
【例1-99 】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。
甲公司应编制如下会计分录：
（1）计提折旧；
每月计提的折旧=1200÷20÷12=5(万元)
借：其他业务成本 50000
贷：投资性房地产累计折旧 50000
（2）确认租金：
借：银行存款（或其他应收款） 60000
贷：其他业务收入 60000（3）计提减值准备：借：资产减值损失 1000000
贷：投资性房地产减值准备 1000000
【判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。（）（2010年）
——T
【多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。（2010年）
A.坏账准备
B.固定资产减值准备
C.存货跌价准备
D.投资性房地产减值准备
【答案】BD
⑵公允价值计量模式
***采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销、不计提减值准备
当公允价值上涨时
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
当公允价值下降时
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
【判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）
——F
【例 1-100]】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起用，写字楼的造价为1000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为1200万元。甲公司采用公允价值计量模式
甲企业应编制如下会计分录：
（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产—成本 10000000
贷：开发成本 10000000
（2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产—公允价值变动 2000000
贷：公允价值变动损益 2000000
3.投资性房地产后续计量模式的变更P65
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（四）投资性房地产的处置P65
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
⑴成本模式下的投资性房地产的处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【例1—101】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为14000万元，已计提折旧1000万元，假定不考虑税费等因素。
甲公司编制如下会计分录：
（1）收取处置收入：
借：银行存款 150000000
贷：其他业务收入 150000000
（2）结转成本：
借：其他业务成本 130000000
投资性房地产累计折旧 10000000
贷：投资性房地产—写字楼 140000000
⑵公允价值模式下的投资性房地产的处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：公允价值变动
贷：其他业务成本
【例1-102】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15000万元，乙公司已经用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为12000万元，公允价值变动为借方余额1000万元。假定不考虑营业税等相关税费。
甲公司应编制如下会计分录：
（1）收取处置收入：
借；银行存款 150000000
贷：其他业务收入 150000000
（2）结转处置成本：
借：其他业务成本 130000000
贷；投资性房地产—XX写字楼（成本） 120000000
—XX写字楼（公允价值变动） 10000000
（3）结转投资性房地产累计公允价值变动：
借：公允价值变动损益 10000000
贷：其他业务成本 10000000
EG31、单选：甲企业为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列报正确的是（）。
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》
2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点：采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述： 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 （一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 （特殊情况） ①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 ②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证 据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
第六单元长期投资及其他资产评估测验题参考答案 一、单项选择题 1．股票的未来收益的现值是（B）。 A．账面价值 B．内在价值 C．票面价值 D．清算价值 2．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以（C）为基本依据。 A．市场价格 B．发行价格 C．内在价值 D．票面价格 3．作为评估对象的递延资产的确认标准是（C）。 A．是否已摊销 B．摊销方式 C．能否带来预期收益 D．能否变现 4．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（D）。 A．120元 B．118元 C．98元 D．110元 5．被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（A）。 A．112 159元 B．117 000元 C．134 000元 D．115 470元 6．被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D）。 A．15 400元 B．17 200元 C．11 800元 D．15 358元 7．被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（B）。A．500 000元 B．473 960元 C．700 000元 D．483 960元
第七章投资性房地产 客观题 1．乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。 A．贷记“资本公积”145万元 B．贷记“公允价值变动损益”126万元 C．贷记“公允价值变动损益”146万元 D．贷记“资本公积”146万元 【答案】D 【解析】①办公大楼的入账成本＝1638+160+200×17%+362＝2194（万元）； ②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）； ③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）； ④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）。 （2）乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（）万元。 A．300 B．200 C．446 D．346 【答案】C 【解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）； ②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）； ③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）； ④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）； ⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。 2．甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（）万元。 A．55.35 B．55.47 C．50.23 D．65.4
《企业会计准则讲解与实务操作指南》 王世定赵治纲编著 《投资性房地产》准则讲解与实务操作 一、《投资性房地产》准则及有关内容的理解 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 以下不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 【注释】 1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （三）投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
一、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下： （1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。 （2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。 （3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。 甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。 要求： 根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第3题至第5题。（2009年原考试制度） 1.下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 2.甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（）。 A.165.00万元 B.180.00万元 C.183.33万元 D.200.00万元 3.下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。 A.存货为9000万元 B.在建工程为5700万元 C.固定资产为6000万元 D.投资性房地产为14535万元 1.【答案】D 【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。 2.【答案】A 【解析】应计提的折旧额= 9000/50 * 11/12 = 165（万元） 3.【答案】D 【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额= 9000-165+4500-300+1500 = 14535（万元） 二、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31 目的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第13题至第14题。（2009年新考试制度）4．甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。 A．20×7年2月5日 B．20×7年2月10日 C．20×7年2月20日 D．20×7年3月1日 5．甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )。 A．160万元 B.400万元 C．1 460万元 D．1 700万元
Accounting Standard for Business Enterprises No.3—Investment Property Chapter 1 General Provisions Article 1 This standard is formulated in accordance with the “Accounting standard for Business Enterprises—Basic Standard”for the purpose of prescribing the recognition and measurement of investment property and the disclosure of related information. Article 2 Investment property is property held to earn rentals or for capital appreciation or both. Article 3 The following items of investment property are dealt with by this standard: (a)a land use right that is leased out. (b)a land use right held for transfer upon capital appreciation. (c)a building that is leased out. Article 4 The following items are not investment property: (a)owner-occupied property, i.e.property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes. (b)property held as inventories. Article 5 the following items are dealt with under other appropriate Accounting Standards: (a)property constructed on behalf of others, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.15—Construction Contracts”. (b)rental income from, and sale and lease back of, investment property, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.21—Leases”. Chapter 2 Recognition and Initial Measurement Article 6 Investment property shall be recognized as asset when, and only when both of the following conditions are satisfied: (a)it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the enterprise; (b)the cost of the investment property can be measured reliably. Article 7 An investment property shall be measured initially at its cost. (a)the cost of a purchased investment property comprises its purchase prise, related taxes and fee, and other directly attributable expenditures. (b)the cost of a self-constructed investment property is its cost at the date when the construction or development is complete.
投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧： 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语，有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致，我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”（《企业会计准则——基本准则》第四十二条） 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公
一、单项选择题 1、下列各项中，（）是长期股权投资评估重要的评估假设。 A、会计分期 B、会计主体 C、货币计量 D、持续经营 2、股票的内在价值等于（）。 A、股票的利润总额 B、股票的收益总额 C、股票的账面价值 D、股票的未来收益的折现值 3、下列关于缺乏控制权评估中单独评估时清查核实方法的表述正确的是（）。 A、抽查方法与具有控制权股权评估相同 B、以独立调查为主、调查问卷为辅 C、核对工作主要针对母公司核算 D、访谈对象主要为母公司负责该长期股权投资核算的财务人员及母公司派驻投资单位任职的高管 4、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务，应关注（）。 A、投资基金的类别 B、资产评估相关法规 C、资产评估委托合同 D、投资基金协议、章程 5、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看，购买国库券属于（）。 A、长期股权投资 B、债券投资 C、混合型投资 D、单一性投资 6、假设发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，在这种假设下，普通股股票的评估模型应该是（）。 A、固定红利型 B、红利增长型 C、分段型 D、综合型 7、对于具有控制权股权的评估，处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法的评估结果通常（）收益法的评估结果。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法确定 8、投资基金按照资金募集方式的划分，向不特定投资者发行的基金是（）。 A、公募基金
C、另类投资基金 D、证券投资基金 9、无风险或低风险的投资通常指的是（）。 A、债券基金 B、股票基金 C、货币市场基金 D、混合型基金 10、上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A、成本法 B、市场法 C、收益法 D、期权法 11、下列有关债券投资的说法中不正确的是（）。 A、债券是政府、企业、银行等为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 B、折现率包括无风险报酬率和风险报酬率 C、无风险报酬率通常以银行贷款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为准 D、风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况 二、多项选择题 1、长期投资性资产评估的特点有（）。 A、股权投资评估是对资本或权益的评估 B、股权投资评估通常是基于被投资企业权益的可分性 C、股权投资评估通常是建立在被投资企业持续经营的基础上 D、股权投资评估是对企业重置成本的评估 E、股权投资评估是对企业竞争能力的评估 2、下列关于股票投资评估的表述中，错误的有（）。 A、—般情况下，优先股都要按事先确定的股利率支付股利 B、优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票 C、债券的利息是在所得税后支付 D、优先股的股利是在所得税前支付 E、普通股没有固定的股利，其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平 3、下列属于具有控制权股权评估的特点的有（）。 A、评估程序不受限制 B、评估程序可能受到限制，评估方法不受限制 C、可能存在控制权溢价因素 D、关注资产权属资料完善情况 E、应关注流动性影响 4、基金运作中的主要当事人包括（）。 A、基金投资者
第七章投资性房地产 考试定位：非重点章 考试类型：客观题为主 考点一：投资性房地产的认定--------注意的问题： （1）已经出租的建筑物（企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物）。准备出租的不作为投资性房地产。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房
地产。 （2）某项房地产，部分出租部分自用的，则能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （4）企业拥有并自行经营的旅馆
饭店，不属于投资性房地产。 （5）出租柜台不属于投资性房地产。（6）炒楼花是违法的行为是一种投机行为，不属于投资性房地产。（炒 楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。） （7）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （8）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。 （9）关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。
考点二：成本模式下投资性房地产通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。注意几点： 1.帐户需要专门设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧或累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等账户。 2.投资性房地产计提的减值准备可以转回的。 3.计提的折旧或摊销计入“其他业务成本”。
企业会计准则讲解——投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产及其特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 在我国，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少 二、投资性房地产的范围 包括：1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、已出租的建筑物（出租方提供的相关辅助服务不重大的）。 三、不属于投资性房地产的项目 自用的房地产 作为存货的房地产 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则确认为固定资产或无形资产。
以经营租赁租入再出租的建筑物不属于投资性房地产。 第二节 投资性房地产的会计处理 一、采用成本模式计量的投资性房地产 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念。 投资性房地应当按照成本进行初始计量。 成本模式的会计处理比照“固定资产”和“无形资产”的会计处理。 主要涉及会计科目为：投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备。 （一）外购或自行建造的投资性房地产 企业外购的房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。 外购的投资性房地产的成本，包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造房地产，其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 自行建造的成本，包括：土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费
用等，但建造程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出）。 只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才可以称之为外购的投资性房地产。 企业购入的房地产，购入之后再改为出租或用于资本增值，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （二）非投资性房地产转换为投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产， 自用房地产转换为投资性房地产 企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生的改变。一是由董事会权力机构的正式的书面协议，二是在实际状态发了生改变（自用状态改变为出租状态）。 （三）投资性房地产的后续计量 按照“固定资产”和“无形资产”核算方法计提折旧或摊销。折旧额或摊销额借记“其他业务成本”贷记计“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”。 租金收入贷记“其他业务收入”。 计提减值借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。A企业的账务处理如下： (1)2007年4月15日 借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷：开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷：公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借：银行存款4600000 贷：其他业务收入4600000
2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置 2018年初级会计职称考试备考已经开始，虽然大家都认为今年的教材相对简单，但是，报考人数也在增加，要想在数百万考生中胜出也不是容易的事，所以，大家还是不要掉以轻心。下面中公会计小编整理了初级会计实务第一章知识点，助力大家在前期扎实基础，提高自己。 第一章资产 第八节固定资产和投资性房地产 知识点48：投资性房地产的处置 难度：C 考频说明：偶尔会在考试中出现，难度低、易掌握 内容详解： 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (1)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【例1-107】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150000000 元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为140000000 元，已计提折旧10000000 元，假定不考虑税费的影响。甲公司应编制如下会计分录： (1)收取处置收入： 借：银行存款150000000 贷：其他业务收入150000000 (2)结转成本： 借：其他业务成本130000000 投资性房地产累计折旧10000000 贷：投资性房地产——写字楼140000000 (2)采用公允价值模式计量
附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
投资性房地产公允价值计量模式分析 关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性 一、公允价值计量模式的引入 (一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。 (二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强