不景气的时代，产业逐渐外移，竞争越来越激烈，失业率节节攀升，担心下个一个裁员的就是自己，越来越多人有危机意识，开始学习第二专长，寻找第二份兼职工作。兼职收入大致分为〔时薪制〕，〔案件计酬〕及〔业务佣金〕几种。
然而依产业份额，又以保险业及直销业为最大，本次调查即以直销业为访查标的。（根据台湾行政院公平交易委员会统计，全台湾截至91年底，计326万9千人次曾参加多层次直销事业。）注：台湾人口是2500万。
透过这次调查，我们可以了解为什么这个产业会吸引这么多人口参与。
以下是参加会投入直销事业的十大原因：
1、多份收入
2、可兼职
3、时间自由
4、没有投资风险
5、不用被老板管
6、保持健康美丽
7、可以学习成长
8、增进人际关系
9、正面积极
10、产品很好
直销有这么多优点，对经济及社会问题也会有相当的帮助，是值得鼓励的。
然而现在究竟有多少比例的人愿意了解及尝试呢？根据调查只有14.3％愿意了解，2.6％愿意尝试，直销如果真有那么好，为什么愿意了解的比例会这么低呢？
根据调查，原来有以下十大票选负面印象，让民众不愿意参与，让我们一起来看看究竟是哪些原因：
1、业绩压力大
2、要不断推销
3、囤货
4、很耗时（上课、训练）
5、商品价格偏高
6、社会评价不佳
7、要进货
8、夸大
9、要送货
10、商品非必需品
然而如果完全没有这十大负面因素，而又可以达到上述的优点，有兴趣了解的比例竟然有56.7％，而愿意尝试的比例高达30.2％，也就是说共有86.9％的人有高度的意愿来研究了解，甚至投入经营。
可见直销业的优点是非常迷人的，但负面印象却是造成民众不愿尝试的原因，这样的调查结果真的值得这些公司好好的反省哦！
我们期待有睿智的公司能够改善这些负面的缺失，提供一个良好的创业方案，让民众能够受惠，为景气不佳及失业率攀升的经济环境，注入一股清流，相信一定会大受欢迎！
（其实所有业务单位都有一套奖励制度，是不是直销并不重要，有没有以上这十大缺点才是重要，而传统直销的初衷很好，只是这些致命的缺点让人怯步，其实很多朋友怕的不是“直销”这两个字，而是怕这些直销公司的“共同弊病”，所以造成只要是直销就反对的情况，如果今天直销没有这些缺点，那我相信讨厌他的人应该会大大减少才对。
那么有没有这样的直销公司呢？答案是肯定的
什么产品适合做直销
不是所有的公司都能搞直销，也不是所有的商品都可以通过直销销售出去；不是所有的人能搞好直销，也不是所有的商品都能成为直销商品。特定的销售模式对应着特定的产品类型，并非所有的产品都适合直销模式。据统计，2004年直销市场600亿美元的销售额中，有将近50％的产品为保健品、化妆品，总计有195 家公司销售这类产品，日用品列居第三位。当然直销的产品也不仅限于这三类，观察目前成功直销公司的产品类型，并结合直销模式的特点，我们总结出了直销产品的七大特点：
1、直销商品要有市场需求
没有市场需求的商品，不管用什么销售方法，也是销不出去的。当然，市场包括显市场和隐市场，隐市场要求营销部门去进行开发，但是如果连隐市场需求都不具备，是没有人去购买；这一条要津，不但对直销，对所有的销售方式都是必要的。
2、体积小，重量较轻，便于人员携带
直销产品主要是直销员带到消费者面前进行展示和销售，直销的主要传播媒介是人的口头表达和亲身体验，所以直销产品往往具有体积小，重量较轻的特点，保健品、化妆品和日用品也都具有这一特点。
3、直销产品应是消费频率较高的产品
消费品的消费频率差异很大。通常我们所讲的耐用消费品，有的消费期可达10年、20年，例如汽车、冰箱、电器等。而有些日常生活用品则可能过几天就要买一批，如日常用的牙膏、纸巾等。从直销的特点看，它更适合于后一类消费品，我们称之为快速消费品。顾客在购买了产品之后，在短期内消耗完，就会又有新的需求，而直销员也正是因此才有机会进行持续销售。
4、普通人群用得着、买得起的产品
直销主要是依靠人际关系网络进行销售，而且通过重复消费来实现后期的业绩增长，直销产品也必然是面向一般大众的产品，才能够适合各种类型的直销员进行销售，也才能达到规模化效应。直销产品的成本一般不会太高，而通过传统渠道推广中间流通费用相对较高或需较长时间。
首先，较高的中间费用就形成了产品直销的必要性，直销方式可以降低其销售成本，使最终价格具有竞争力。其次，产品的成本不能太高，这是由直销的特点决定的。一般企业的直销人员数目十分庞大，且直销员一般都是兼职，流动性较大，没有底薪，从销售中获取收入。当面对成千上万的直销员时，产品的抵押，
频繁出仓，退仓等管理问题会使企业管理成本过高。为了避免这些问题，一般企业都要求直销人员买断产品。如果产品的成本很高，就会使直销人员的先期投资过大，势必会造成直销商的进入障碍，将很大一部分愿意从事直销的人挡在门外，这是不符合直销特性的。最后，由于直销人员是独立作业的，有些产品如汽车飞机等，是肯定不可以只通过直销商与消费者的沟通就可以成交的。所以直销产品应为低值产品。
5、有一定的科技含量，有一定的独特性
然而，具备消费者买得起、用的多的产品往往是超市和便利的常销产品，那么消费者为什么还会选择直销呢？关键就在于直销产品需要有一定的科技含量，有独特的功效。直销商品既然也是商品，迟迟早早要经受市场竞争的考验的，如果缺乏个性，缺乏创造性，即使是直销商品，也很难在市场竞争的大海中站稳脚跟。个性化与创造性不是一时一事的要求，应贯穿在企业发展的始终。纵观目前市面上的直销产品，从安利的洗洁剂，到国珍的松花粉，但凡畅销的直销产品无不具有非常高制造水平和产品功效。
6、直销产品不能在任何地方都能买到
店铺销售相对与直销模式最大的优势便是提供顾客更多的选择性，可以进行广泛比较。如果直销产品很容易地在超市或便利店买到，又有选择的机会，质量还很有保证，那么消费者就不会接受直销员所直销的产品了。当然，目前国家都要求直销公司开始店铺经营，但这种店铺都是以经营某一公司的产品为主，也不会同时提供多家公司的同类产品供消费者比较购买。无论是天狮的白亮超市还是雅芳的专营店都是同样的道理。
直销毕竟是一种以产品销售为目标的营销模式，直销产品是否符合直销模式的这五项特点也是鉴别直销和传销的重要参照。
7、直销商品要保证质量及售后服务
质量是一切商品的灵魂，售后服务是质量的重要组成部分之一。对直销来讲，由于商品是通过网络到达消费者手中，消费者也可以通过网络将质量问题一直反馈到生产厂，如果不保证质量，势必影响企业商誉，造成的损失不可估量，甚至会带来灭顶之灾。因此，真正想搞好直销的企业，首先要搞好质量。
有人开发制造或代理一种产品，想要在市场销售，不知应该采用传统通路或直销通路。假如要采用直销通路的话，又不知应该如何着手进行。这是直销学术研发中心经常碰到有人来询问的问题。
基本上，通路的选择要从产品特性和目标市场来考虑，而且也很难说哪一
种通路一定较好。我们从直销市场第二大宗的美容保养品来看，传统通路市场有很多知名的品牌，经营得非常成功，但是直销通路也有很多公司以美容保养品为主，同样经营得有声有色。不过根据本中心的观察研究，大概可以归纳出采用直销通路的产品必备的特性：首先，直销产品必须要有足以让直销员引以为荣或引以为傲的特性，可以让他们用以引发话题来介绍产品；其次，直销产品必须是经常需要使用的东西，用完之后还要再购买，如此掌握一个消费者，就可以保证有经常的销售收入；第三，直销产品要属于中高价位的高级产品，而且要让人感觉物超所值，因为直销员要花相当的时间和精力来寻找和说服顾客购买产品，低价位的产品不值得她花那么大的精神；没有物超所值的话，她也会遭遇顾客的质疑和抗拒。
大部分的直销公司目前还没考虑到目标市场的定位，主要的原因是直销商品的销售是由直销员来主导；而直销员在寻找顾客或下线时，都是从自己的人脉关系去开发，而且只有在充分运用完自己的人脉之后，才去开发新的人际关系。所以不像传统通路，很难运用市场区隔的策略，市场扩充的速度也较缓慢。由此看来，假如一家公司的产品仅适用于小众市场，采用直销通路可能就较为困难。
采用直销通路的优点是公司开始的时候，不需要投入非常庞大的资金，因为在各地举办直销员的创业说明会时，可以租用饭店或会议中心的场地，只有办活动时才需要付租金；而传统通路要长期租店面或专柜，不论有没有业绩都要付租金；传统通路需雇用业务人员或店员，成为一笔固定的人事费用，而直销公司的直销员不是公司的员工，不需要支付固定的薪资，只有在直销员有销售业绩时，再从营业收入中调拨一定比例的奖金给直销员，所以直销通路的人事成本负担较轻；运用传统通路销售产品，需要靠广告促销来吸引消费者的注意，并激发他的购买欲，这方面的支出占营业额的比例相当高，而且效果难料，而直销通路靠直销员去主动积极推销，成功之后才需付奖金，也省了公司一大笔开支。从以上的分析看来，好像直销通路比传统通路好很多。
传统通路的优点在于透过通路商，可以很快的布设大量的零售点，若产品本身具竞争力，经过公司或通路商的广告宣传，很可能在很短的时间就席卷市场，带来丰沛的利润；其通路及广告促销的成本是固定的，若营业额变大，公司的获利就会比直销通路大很多。所以选择传统通路或直销通路还是需要仔细考虑。
房地产直销模式调查报告 作为21世纪的黄金产业,房地产业已成为了投资者心中的重要目标。随着房地产市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变,销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段,已成为企业的重要资源。构建高效、稳定的销售网络,对增强企业竞争能力也愈发重要。 就成都的房地产市场而言，在经历了5、12大地震和金融危机的洗礼之后，开始走向了稳健、健康的路子。本来，市场在经历了风风雨雨之后，也该趋于平静了，然而，近来，一种新的营销模式出现在人们的面前—地产直销。这种模式的出现，可以说是对于传统的地产宣传模式的一种极大的挑战，是一种新兴的地产销售武器。 一、地产直销的概念及产生的背景 1、地产直销的概念 顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式,称为直销或自销。这种模式的出现，可以说是对于传统的地产宣传模式的一种极大的挑战，是一种新兴的地产销售武器。 2、地产直销产生的背景 地产直销是在地产推广费用越来越高，消费者承担的额外费用增加的情况下产生的，地产需要一种新的销售手段，既可以达到尽可能快的回收资金又可以降低宣传成本，让利给消费者。 二、房地产营销模式创新—地产直销模式的概念及发展状况 1、地产直销模式的概念 地产直销模式是将直复式营销理论应用于房地产销售环节中所产生的一种营销模式。根据美国直销协会给出的定义，直复营销是指一种为了在任何地方产生可度量的反应和达成交易而使用的一种或多种广告媒体的互相作用的市场营销体系。 2、地产直销模式的发展概况 在营销传播手段日渐多元化、广告投放成本日渐高涨的现代社会，企业需要更精确、可衡量的营销沟通方式，以提高资本回报率。直复营销以其独特的优势，颠覆了传统的营销模式，在世界范围内的各个行业得到了广泛的应用，目前已形成一种新的潮流。 在西方，直销已成为地产行业普遍采用的销售模式，地产顾问与
《销售人员职业素养提升训练》课程背景： 一个高绩效的销售员与一个业绩不佳的销售员之间的区别是什么？原因可能有很多。 职业化素质就是其中一个非常重要的因素。 通过此课程，学员可以学习到如何有效地进行自我管理，来调整自己的态度，重新定位自己的角色，找到与企业更好融合的方法，从而带来更多更高的绩效。 学员收益: ?分析销售人员在工作和生活中的各种困惑，解开心结，突破业绩瓶颈 ?帮助销售人员端正自己的工作与生活心态，明确自己的定位，解决职业发展的困惑?分析高绩效销售人员的工作方法，打破旧有的习惯，突破自己的效率极限 ?探讨销售人员获取资源与支持的方法，解决销售人员内部沟通难题 ?提升销售人员形象意识，改善企业整体形象 课程时间：1-2天 课程大纲： 第一部分：销售人员的角色定位与职业发展 ?当代销售人员面临的挑战 ?销售人员在企业发展中的角色 ?优秀销售人员的心理定位与行为定位 ?销售人员的自我认知 ?销售人员成长的4个阶段 第二部分：销售人员的心态与思维 ?心态决定行为，行为决定结果 ?优秀销售人员应树立的心态 ?优秀销售人员拥有的4种天赋 ?销售人员的关注圈与影响圈 第三部分：成功源自积极的心态 ?您具备追求成功人生的心态吗？
?四个信念： ?-我有必定成功公式 ?-过去不等于未来 ?-做事先做人 ?-是的，我准备好了 第四部分：中国式关系销售策略与技巧?中国机构客户采购特点 ?客户关系种类 ?亲近度关系 ?信任度关系 ?人情关系 ? 3.提升客户关系四种策略 ?建关系（目的建立良好沟通气氛） ?做关系（目的加深良好关系） ?拉关系（目的加满良好关系） ?用关系（目的运用优势关系资源）第五部分：销售流程以及销售工具的使用?掌握销售流程，识别销售机会 ?客户采购各个流程中的工具使用 ?各种销售专业工具分析 ?利用需求动力模型掌控销售工具的使用第六部分：销售人员的自我形象管理?销售人员的着装技巧 ?销售人员的专业仪态 ?商务场合的介绍礼节 ?握手与交换名片的礼节 ?会客室入座的礼仪 ?乘车座位次序 ?电话沟通的礼仪
3.2 直销案例分析 直销就像一把双刃剑，用得好，企业将会蓬勃发展；用得不好，企业可能会陷入万劫不复之地。下面通过安利和东星公司的案例分析，来讨论直销的利与弊。 案例一：安利1992年进驻中国，采用的销售模式是直销。其直销的做法是：店铺+推销员。“店铺销售+雇佣推销员”，这种具有中国特色的混合经营模式产生了“1＋1>2”的市场效应。2002年，安利（中国）营业额猛增到50多亿元，旗下的纽崔莱营养保健食品更是创下了全国销量第一的神话。安利的的销售渠道是：厂家——店铺——销售代表——消费者。为了鼓励推销员，还实行扣人心炫的世袭奖金，只要业绩能够符合公司的规定，安利公司为了鼓励推销员特发其下线的销售额4%的奖金作为酬劳，并且这项奖金将永久存在，并可由子孙继承。安利的直销网络，就像一棵大树一样，有很多节点，并快速无限的延伸出去，在中国获得巨大成功。实行直销的安利，以顾客的需求为中心，企业的直销员直接与消费者接触，便于对消费者及市场的调查了解，可以降低企业市场调查的费用，从而使产品的成本降低，在同类产品的竞争中占据有利的地位，同时顾客对产品的反馈信息能快速传达到安利公司，为安利公司改进产品提供了宝贵的意见。从某种程度上说，安利公司是进驻中国并采用直销模式的成功典范。下表是安利历年的销售额： 3.3 直销的优点 由安利公司的案例，我们可以看到，安利中国自1995年以来，除了个别年份以外，销售额保持稳定增长。在2008年，当金融危机席卷全球，购买力普遍下降，各企业业绩大幅下降时，安利中国的销售额却从2007年的138亿增长到2008年的176亿，这与安利中国所采取的营销方式是分不开的，这表明安利公司的直销方式是符合时代发展趋势的，有许多值得学习的优点的，为许多销售不畅的企业提供了借鉴。 ①从企业的角度出发，通过安利公司的案例及各直销企业与传统企业的营销方式对比，总结出直销的优点主要包括： （1）降低产品价格，提高企业产品的竞争力。直销企业的营销渠道是：制造商—直销商—消费者，免去了中间商的层层加价，多次倒手，多次搬运等环节，有利于降低售价，提高产品的竞争能力，使直销企业在竞争中处于有利地位。 （2）信息反馈迅速，有利于改进产品和服务，还可以降低市场调查的费用。正是由于直销的特点，直销渠道很短，直销厂家的营销人员可以更直接、更迅速地从消费者那里得到真实、准确的信息，以便于企业根据自身的状况和消费者的意见和建议，开发出更加适销对路的新产品，同时也避免了花大量时间、人力、财力去做市场调查，大大节省了企业的市场调研费用。 （3）宣传效果好，且广告费用低。直销企业主要通过口碑宣传使消费者认识了解产品，这样就大大降低了企业在广告宣传方面的费用。在直销过程中，每位营销人员都可以被视之为“活体广告”，比起其他形式的广告更加具有鲜明性和吸引力，并能随时解答消费者提出的问题。 （4）返款迅速，加快了企业的资金周转。传统营销方式中，厂商把产品卖给中间商，通常都是赊销，支付期限短则一个月，长则可能三个月、半年甚至更久，很多厂商正是由于资金周转不灵而倒闭的。而直销是厂商直接面对消费者，采用的支付方式通常都是现金支付，几乎不会出现拖欠货款的情况，从而加快了企业资金周转，加速了商品的流通速度，降低了企业的生存危机，能为企业创造出更多的利润。 （5）可以为消费者提供专业化、人性化的服务。营销人员大都经过专业培训，具有丰富的营销实践经验，所以，在产品营销过程中，无论是售前、售中、售后服务都比较到位。 ②直销可以说是一种双赢的营销方式，在给企业带来诸多利益的同时，也给消费者带来许多
销售人员应当具备的四项职业素养销售工作的成败与否关键在于一颗奋力拼搏之心!一颗永不言败之心!一颗聪慧好学之心!俗话说得好：“世间自有公道，付出总有回报!说到不如做到，要做就做到最好!”当你撒下辛勤的汗水，必然会收获丰硕的果实。人人渴望成功，但不是人人都能成功，付出总有回报，并不见得回报会轻易到来。 理想的路上，仍然是梦想者多，付出者多，实现者少。作为刚刚踏入销售行业的新人，如何才能在工作中做到驾轻就熟、出类拔萃?在通往成功的道路上，新人到底要经历些什么关卡? 销售人员应具备以下四点职业素养： 一、做好自我定位 首先，面对各种各样的诱惑要做到在选择中有所放弃。所谓定位，说到底，其实就是一个选择与放弃的问题。学会选择需要敏锐的眼光和清晰的认识，学会放弃则需要彻悟的智慧和割舍的勇气。善于选择、勇于放弃，就能清除干扰，为自己的定位找到正确的方向。 其次，要把职业定位放在决定人生成败的重要位置。一个人事业发展的高度在一定程度上决定着其在社会上的生存地位，所以，职业定位关乎一个人一生的前途。但是，许多人选择职业被太多的随意性和偶然因素所左右，并让不适合自己发挥潜能的职业和职位束缚一生。而以明确的职业定位开始职业生涯，等于走上了成功人生的顺风路。 第三，要做到高点定位与低点起步相结合。所谓高点定位，也就
是在为自己定位时把位置适当调高，这样可以增强自信，提高生存层次。但是不要走向极端，以致好高远，要在充分了解自身、了解现实的基础上，做到低点起步。第四，不要走向自我定位的误区。有的人给自己定位时，常以赚多少钱、做多大官作为标准，为此他们苦苦钻营、疲于奔命。在为金钱患得患失，为权力钩心斗角之时，他们失去了太多的东西。事业上的定位固然不可缺少，但不应是生活的全部，在给自己的事业定位之前，首先要给自己的生活状态一个正确的定位。 三、做好自我管理 自我管理，就是指个体对自己本身，对自己的目标、思想、心理和行为等等表现进行的管理，自己把自己组织起来，自己管理自己，自己约束自己，自己激励自己，自己管理自己的事务，最终实现自我奋斗目标的一个过程。 四、做好目标管理： 目标管理是以目标为导向，以人为中心，以成果为标准，而使组织和个人取得最佳业绩的现代管理方法。目标管理亦称“成果管理”，俗称责任制。是指在企业个体职工的积极参与下，自上而下地确定工作目标，并在工作中实行“自我控制”，自下而上地保证目标实现的一种管理办法。 五：做好时间管理 时间管理的目的除了要决定你该做些什么事情之外，另一个很重要的目的也是决定什么事情不应该做；时间管理不是完全的掌控，而
*********项目 ——销售模式优劣分析 一、选择销售代理带来的好处： 1、销售代理有庞大的市场信息 销售代理在操盘时，会成立专门的策划团队去调查商业市场竞品楼盘，做调查问卷，成立信息库，通过信息库比较准确的分析潜在客户的购房意向，对商铺的面积划分、市场定位、定价等有很大作用。 2、销售代理有较丰富的销售管理经验和专业的销售团队 成熟的销售代理对销售团队有一套系统的执行标准，从而保证销售团队的专业性。其代理楼盘的业务量也相对稳定，以确保其公司员工工作内容充实，收入稳定，销售团队才得以稳定。 3、销售代理有广泛的合作单位和社会关系 销售代理的实际操盘经验越多，也就有越多的社会关系。在操盘过程中会跟政府相关部门、广告商、媒体资源等多个行业打交道，可以通过这些资源为****寻找更好的合作伙伴，减少各项费用开支，提升销售代理自己的附加值。 4、销售代理拥有庞大的客户资源。 销售代理在以往的操盘和正在操盘的项目，沉淀庞大的数据库，有大量未成交的购房者信息，如代理一个新项目有效运用此资源，会加速销售速度，我方也就加快了资金回笼，降低管理成本，减少利息支出，时间成本，时间就是金钱! 开发商选择和销售代理合作，就是基于争取时间成本。 二、目前业内管用的方式分为几种： 1、独家代理模式 2、联合销售代理 3、开发商自产自销模式 4、开发商和销售代理联合
三、各种代理销售模式之间的优、劣势分析比较： 一、销售代理的独家全程代理模式 这种销售模式是目前房地产市场的主流模式，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的一半以上。 它的优势在于：分工明确，各展所长 销售代理在操盘过程中有丰富的经验，每一个环节到每一个细节都有深入的了解，可以较准确地把握当地市场的客户品味、心理、消费习惯等，可以避免或减少开发商盲目揣测市场，从而偏离市场需求。开发商则可集中精力做好产品的控制工作。 此种开发商和销售代理合作的模式，可以优势互补，分工明确，各展所长，有利于避开操作风险。 它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主 独家全程代理模式，缺乏的就是竞争，销售代理的生存环境是较为安逸的。实际上大部分销售代理还不成熟且没有责任感，除完成开发商的销售任务之外，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力。如销售任务完不成，会找各种原因、理由、借口躲避开发商的指责。因为在同等条件下没有竞争对手，没有可比性，所以可以掩饰自己的不足。 最重要的是独家代理，不成熟的销售代理会以自己的利益为出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情，依据销售代理以往的市场经验，往往会被销售代理反客为主，最终造成自身利益受损，但使销售代理得益。 同时，独家代理模式会给开发商带来一定的风险，这个问题已在目前销售工作中出现，若销售代理团队中途出现问题，拖延销售排期，将给开发商带来不可预知的损失。 二、联合代理销售模式 这种代理模式在房地产市场中比较少见，是一种新兴的代理模式，目前正逐渐被发展商所引用。 它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 联合销售代理模式带来竞争，销售代理必然全力以赴，跟对手火拼，以免遭淘汰。对项目的销售带来很大的推动作用。销售代理为取得和开发商继续合作的机会，发展商可以
理由一:拥有富人的收入。 富人之所以和一般人不同最主要的根源是来自“思考模式”，当思考模式不同，所追求的收入模式也就不尽相同。在传统“稳定“的价值观引导下，一般人所追求的是“稳定的单次收入”，也就是付出的努力得到相对应的回报，像是上班族的收入模式。然而，在富人的思维模式中，他们很清楚的知道这样的收入虽然稳定，但是，这种稳定的“低”收入是绝对不可能让自己成功致富的；于是乎，他们尝试寻找能够“延续”产生的“多次性收入”，这种概念，一如世界首富微软总裁比尔.盖茨，一旦发明了某套软件，随着这套软件销售额不断提高，收入也相对不断地累计，富人深知 “多次收入”才是致富的关键。 此外，一般人的收入之所以有限，因为他们大多数的收入都是靠时间及体力直接创造的“主动收入”而因时间和体力往往有所限制，所以相对创造的财富也就有限；而富人的思维模式则完全不同，他们不断致力追求的是间接的“被动收入”，像是靠钱滚钱的投资利得。当我们的现金流向“资产”，它在未来就能为我们创造更多的“被动收入”，当我们的现金流向花费，也就是“负债”，则会让我们产生更多不必要的支出。因此，富人和一般人收入模式的另一点不同，就在于富人追 求“被动收入”，而一般人只能获得“主动收入”。 直销提供的就是富人的收入模式：因为大多数的直销产品都有一定的“循环性”，而且加入成为会员的消费者都能获得一定的折扣；因此，当我们将产品努力的分享出去，并且透过服务让消费者成为产品的“忠实客户”，则随着每隔一段时间的重复回购，便是为我们创造“延续性的多次收入”。更重要的是，当我们在经营直销事业“开分店”的同时，前期对于伙伴的培养虽然是“主动收入”，但一旦将伙伴培养成为A角色，以及将组织的功能与机制完整建立之际，便能享受整个组织网回馈的“被动收入”，而不会因为个人时间与体力而限制了可能创造的收入。 因此，当人们思索转型之际，绝对应当将“直销事业”作为首要考量，因为它所提供的是可以帮助人们更快速、更有效创造收入的“富人的收入模式”。 理由二:无风险的创业模式。 直销采用的“无店铺行销”模式，一来只需要少许的“入会费”，与经营事业前所必须亲身体验的产品费用，就可同时拥有事业的经营权，是每个人都可以经营得起的事业。再者，因为无店铺行销不需要传统店铺行销所需的店租、人事与管销费用，就算短期内没有非常好的成绩，也不会像传统生意那样面临极大的资金压力，加上不需要对传统事业往来所可能面对的风险，直销可 以说是一种“无风险”的创业模式。 理由三:直销让你不间断地学习与成长。 直销事业是个高度“自我挑战”的事业，不仅要销售、推荐、更要做组织辅导的工作，因此透过不间断的学习持续提升自我能力，实为经营直销事业的重要关键。当我们能够不断的提升自我，内在自我形象也会相对提升，同时我们也会变得更有自信、对自己更加满意，甚至更加肯定自我价值，而这些实现自我的重要因素是在其他行业所无法获得的。 理由四:创造借力的“致富杠杆”。 所有学过投资理财的人都清楚的知道，要让自己变得更加富有，就必须懂得运用“财富杠杆”，也就是如何以最少的“投资”，获得最大的“利润”。而在经营直销事业的过程，我们可以运用的“杠杆”更多，像是上线或是会场等等，因此，经营直销就是一种“借力使力”的事业，透过更多可供应的资源，弥补自己某部分条件的不足，以达到成功致富的目的。在直销事业中，我们可以运用的“致富杠杆”，首先是我们的上线群，当我们专业度不足和沟通能力尚未健全之际，可以透
浅谈直销的利与弊 摘要：直销就是不经过任何中间环节，从厂家直接进货，并通过送货上门等形式直接销售给消费者的过程。直销进入中国二十年的这段期间，中国已经出台了一些调控政策，使直销业得到了全面的规范。直销具有销售路径最短、信息反馈迅速、为公司和职工带来双赢等优点，吸引了很多人从事直销工作，也吸引了很多消费者。但直销行业的最直接的缺点之一是容易囤货，卖家承担巨大的压力。同时，直销模式决定了卖家只能送货上门，而且直销行业客户的续购力不强，需要卖家去追踪、去挖掘客户，多层次计酬使直销产品价值高昂。直销对于传统的销售市场来说，是一个全新的挑战，现在的生活节奏越来越快，使很多人变得非常忙碌，没有时间购物，直销无疑给这些人带来极大的方便，因此仍具有很好的市场发展空间。 关键词：直销；销售渠道；利与弊 Talking about the advantages and disadvantages of direct marketing Abstract: Direct is not through any intermediate links, direct purchase from manufacturers, and direct sales to consumers through the process of delivery and other forms. Direct into China twenty years time, China has introduced a number of regulatory policies that direct selling industry has been fully standardized. Direct sales route with the shortest feedback quickly , bringing the advantages of a win-win for companies and workers to attract a lot of people engaged in direct work, but also attract a lot of consumers. But one of the direct marketing industry 's most immediate drawbacks is easy to store goods, sellers bear the enormous pressure. Meanwhile, the direct sales model determines the sellers of selling only home delivery, and direct marketing industry is not strong customer renewals , require sellers to track the patient , to dig , multi-level direct selling value of the product to make exorbitant capitation . Direct to the traditional market, is a new challenge , and now increasingly fast pace of life makes a lot of people become very busy, no time for shopping, direct marketing no doubt to the great convenience of such people , so the market still has a very good development space. Keywords : Direct sales ; Sales channels ; Pros and cons
壹、岗位职责 关键词：责任分工沟通协调 一、项目总监 1.项目执行与管理的总负责人； 2.负责项目的跟单、研展、维护、执行和结案的全过程； 3.负责与开发商进行有效沟通，提高开发商满意度，确保项目营销目标的实现； 4.负责项目的市场、产品、客户、价格定位，落实企划推广和销售执行； 5.根据项目要求制定工作目标和指标，分解指标并协调项目组人员以确保各端口的目标完成； 6.负责项目人员的招募、培训、考核、定岗及协调工作； 7.根据项目目标的要求，对政策、市场和竞争项目进行缜密的调查和分析，对项目的持续操作提供正确的营销策略和执行方案； 8.协调企划、市场、销售等相关工作，积极拓展有效的销售通路； 9.负责与相关合作单位有效沟通，建立良好的合作关系； 10.规范、标准地项目执行，树立良好的市场形象和行业口碑。 二、案场经理 1.项目案场销售和管理第一责任人； 2.主要负责项目销售指标的完成和案场行政管理工作； 3.负责案场所有人员的培训、考核及考评工作； 4.在职责范围内有效处理、控制案场突发事件，维护开发商声誉和利益； 5.制作完成案场各类报表，确保相关数据的及时性和准确性； 6.根据项目目标的要求，对市和竞争项目进行缜密的市场调查和分析，对项目的持续操作提供可靠的市场依据； 7.协助项目总监做好项目操作执行的各项工作； 8.协助项目总监进行相关的企划推广工作，积极拓展有效的销售通路； 9.与开发商、相关合作单位有效沟通，建立良好的合作关系；
三、案场主管（前台业务） 1.工作积极、高效带领销售团队，负责每阶段销售指标完成； 2.对销售团队进行系统持续的培训、考核和考评，不断提高专业水平； 3.帮助置业顾问解决疑难问题，提升团队业务能级； 4.建立良好的客户关系，对客户资源进行有效利用； 5.反馈各类相关数据、信息，对销售方案提出合理建议； 6.协助项目总监和案场经理进行相关的企划推广工作，积极拓展有效的销售通路； 7.负责分管业务板块内的销售工作顺利推进； 8.负责案场业务类数据报表汇总统计工作； 9.与开发商、相关合作单位有效沟通，建立良好的合作关系； 10.规范、标准地为客户服务，树立良好的市场形象和行业口碑。 四、案场主管（后台行政） 1.负责案场人员管理制度的有力执行； 2.负责案场各类物品验收、交接、保管、保修等相关工作，确保案场物品的完好性，维 护案场的正常运营； 3.负责案场内各类往来文件、客户资料的整理、归档和保管，保证项目资料的完整性； 4.熟练掌握明源及公司系统，确保系统内的各类数据正确； 5.负责各类销售数据、行政数据的汇总、编制，及时提交开发商和公司的相关部门； 6.对销售助理进行专项培训和考核，提高工作积极性和效率； 7.接受客户投诉，合理处理购房矛盾，维护开发商的声誉和利益； 8.配合开盘前的各项准备工作完善； 9.配合开发商做好网上签约的相关事宜，同时完成相关资料的交接和归档工作； 10.负责与财务人员、银行人员做好房款和按揭款的对接工作，确保销售资金的快速回笼； 11.与开发商、相关合作单位有效沟通，建立良好的合作关系；
第六章网络直销模式案例分析 1.网络直销模式有哪些优势？ 1)提高沟通效率，即通过互联网实现企业与顾客的直接沟通，使企业更好 的满足目标市场需求。 2)降低价格，即减少了营销人员，降低了企业的营销成本和产品成本，刺 激市场需求，促进产品销售。 3)提高销售效率跟促销的针对性，即营销人员利用网络工具，如：电子邮 件、公告牌等，随时满足顾客需求，有针对性的开展活动，迅速提高市场的占有率。 4)提高服务质量，即及时了解用户对产品的意见跟建议，并实施及时的服 务跟解决方案，建立企业与顾客之间的相互信任关系。 5)有利于企业控制价格，即与分销相比，直销使企业更加有效的运用了价 格的差异性和一致性，控制价格，避免中间商对产品价格的影响。2.戴尔公司网站直销的发展历程有哪几个阶段？ 戴尔直销模式经历的三大阶段： 1)第一阶段(1984年-2004年)：辉煌期 1984年创建公司，直销使戴尔声名大噪，营业额速度上升 1998年进入中国市场，短短几年，戴尔在中国PC市场的占有率逐步提高 2)第二阶段(2005年-2006年)：困境期 2001年到2004期间，戴尔的年销售额从250亿美元跃升至400亿美元，一路高歌猛进。 2005年：戴尔连续两个季度没有实现业绩预期 2006年：利润大幅滑坡，Q3丢失全球PC王座 3)第三阶段(2007年至今)：转型期 直销模式出现松动
单一直销模式正式终结 打破直销模式，进军零售市场 3.戴尔公司的商业模式有什么特点？ 1)戴尔的战略目标：戴尔取胜的关键，是最难以被模仿的戴尔的供应链管 理、信息管理和需求拉动的能力，这些地方就是戴尔基于经营差别化所 形成的竞争优势。迈克·戴尔认为，在现代商业竞争中，最尖端的竞争， 就是细节竞争，而且细节竞争则是一种产品和服务的差别竞争。 2)目标客户：戴尔提供优良的客户服务，并拥有专业的销售及技术支持队 伍，为不同领域的客户提供服务，主要有——企业客户：大型及中型公 司、全球客户、政府及有关机构、家庭及小型企业。目标市场主要有—— 电信业、银行业/税务业/金融业、政府、跨国公司、教育/研究机构 3)价值链：戴尔公司数字化商业设计最重要的特色，就是逆转了传统的价 值链。在直销模式中，顾客处于价值链的最前端，把顾客放在电子化定 购的部分，先进行消息获取，再进行生产，如此一来，戴尔就能够将库 存量降到最低，解决了削价竞争与产品卖不掉的问题。另一方面，在戴 尔的直销模式中，顾客先付钱给戴尔购买产品，然后戴尔才付钱给供 应商购买组件，颠覆了一般应付账款与应收账款的关系。这种负现金转 换周期产生了负流动资本，让戴尔能够快速地升级技术，并改善财务基 础结构。在一个每周都得担负重担的市场中，这是在提供顾客极大价值 的同时，也能保护自己的经济状况的惟一方法。 4)核心能力：其实，戴尔真正的核心竞争力是它的客户关系。客户关系之 所以重要，是因为直接模式起始于客户的需求，客户的个性化购买需求 产生生产线的制造需求，进而对供应链产生需求。而物理流则是以供应 链为起点，流向生产线，最终流向客户。 5)收入和利润来源：作为全球最大的PC制作商，其主要产品当然是PC， PC业务依然是戴尔公司未来收入的主要来源。将戴尔的收入来源按照其 业务来分类的话，戴尔收入和利润主要来源于消费者业务、新兴国家市 场业务、笔记本电脑业务、企业级业务和中小企业业务。 4.戴尔公司公司网上直销的运作过程有什么特点？ 1)网站实现技术 戴尔建立了一个服务电话网络。中国有94个免付费电话可以直接打到厦门工厂。目前，戴尔每个月在顾客免付费服务电话上要花10万美元。在厦门，戴尔有一个CTI系统（电脑电话集成系统）。它可以对打入电话进行整理，并检查等候时间，因为戴尔要求不让打进电话的顾客等候太长时
销售人员需要具备的职业素养 自信 一个人仅仅靠“希望”是不会美梦成真的，惟有强烈的企图才能促使一个人下定决心，并且做到让自己的身心完全地投入。而在完全地投入之中，还要有赢家的心态，这样才能建立起自信心。坚定地认为只要努力就会成功，热情才容易被激发出来，并能一发不可收拾。如果没有好的产品，人们当然不会投入；但是有了好产品，而你却不投入足够的热情，怎么能把产品推荐给别人，并让别人接受呢？所以，市场销售需要自信 证实自我价值 任何人都需要被承认，都需要实现自我价值，得到社会的认可。市场销售人员也是一样，市场销售在他们眼中不仅仅是一种赚钱的机会，更是一种实现和体现自身价值的方式。 乐观向上 无论做任何事情，都可能会遇到困难。但遇到困难与挫折时，悲观的人可能会退缩不前，无所作为，最终与成功无缘。而乐观的人则把所遇到的一切困难视为自然，把同困难和挫折抗争视为人生的乐趣和事业有成的必经之路，从而以积极乐观的态度去迎接困难与挫折，并最终克敌制胜。千万不能因暂时的困难或挫折而灰心丧气。逆境过后是顺境，冬天过后是春天。让乐观精神伴你一生，你的事业工作必定会获得成功。 耐心 任何人做事都要有一个循序渐进的过程，以为每件事都有其内在的规律性，做销售工作更是如此。操之过急必然会溢于言表，这是失败的前兆。一定要从一点一滴做起，着急不起丝毫作用。正确的做法是保持一颗“平常心”，这样才能积极而有稳步持久地发展。 优秀的专业知识 只有详细的了解公司的产品，熟悉自己的工作业务范围。才能快速有效的解答客户的问题，才能使自己的语言具有说服力，所以优秀的专业知识是每一个销售人员必须具备的。 学习 人总是在不断地接触新事物，学习新知识。只有通过学习，扩大自己的知识面，人们才可以真正地跟上时代的步伐，不断地前进。特别是市场销售人员，不仅要学习行业知识、经济知识、管理知识和繁索的专业知识，而且还要学习销售计划、政策、方案、人际关系等知识，修炼自己的品德和人格。只有这样，才能具备深厚的功底和较高的道德水准，也才能厚积薄发。拥有一个良好的学习心态和终身学习能力是不断提高自己、发展自己的重要保证 具有良好的心理素质 勇气、坚韧不拔的毅力、良好的品质和人格魅力、善于观察和发现问题、善于分析问和题解决问题、语言和行为要成熟、老练
免费营销模式的利与弊 免费试吃、免费试用、免费美容、免费体检、免费抽奖……满大街的免费，让人应接不暇。就连擦皮鞋的都玩起了“免费”——先给你免费擦一只鞋，如果你想让另一只灰暗无光相形见绌的鞋也焕然一新，对不起，请先掏钱买支鞋油。 一窝蜂的免费，使免费成了一个筐，啥都往里装。仿佛不挑起“免费”这面旗帜，就生怕消费者不买帐。于是不少营销人士感慨：怪只怪市场竞争太激烈，消费者都已经被宠坏了。 都说“天下没有免费的午餐”，可人们偏偏向往免费的午餐，于是乎，名目繁多的免费营销模式蔚然成风。 然而细细琢磨，有名无实的所谓“免费”比比皆是，不少商家只是拿免费当噱头，说大话，办小事。口号喊得响，所送赠品却价廉质劣，只求一嗓子引来万众瞩目，借机捞一把快钱，消费者满意度却抛在脑后。他们对市场并不构成真正的力量。更别说类似免费擦一只鞋、免费美容半张脸这类陷阱式营销，那只是败坏了免费的名声。个性交友网站https://www.doczj.com/doc/5411431492.html,的邵光荣就曾经公开讽刺过一些婚恋网站，“其实除了注册不要钱，啥都要钱，如果免费注册就算是免费的话，那51230也不用说自己是免费婚恋网站了，因为谁都能说自己是免费的。” 所以，蜂拥而来的免费，一方面把消费者宠坏了：反正都是不值钱的东西，要了也白要，不要白不要，要完就拉倒，掏钱买个毛。一方面把不少消费者吓坏了，有的甚至对免费产生了抗体，一见免费，立马免疫，避之唯恐不及。
典型性免费营销模式的三大特点 对于实体市场而言，免费营销，无非是各式各样的营销形式其中之一。 打折、降价、买赠、抽奖、换购、积分、印花集点、送现金券……在这些五花八门的营销方式里，买赠、抽奖、积分兑礼等等都需要商家在商品之外给予消费者免费赠品或奖品，而免费营销之所以能够作为一种单独的营销工具甚至营销模式而存在，显然靠的不仅仅是免费。 那么，典型的免费营销模式该是什么样的呢?我认为应具有三大特点： 第一，免费营销是不以购买为先决条件的赠送。 一场典型的免费营销，可以限量、限时领取，可以要求顾客填写个人资料，但是，唯独不能以必须购买作为先决条件或附加条件，否则，就与买赠这种常规营销没有实质区别了。对于实体市场来说，真正的免费应视为一种非常规武器，它对消费者具有更强的号召力，对竞争者具有更大的杀伤性。原因何在?就在于它是无购买先决的免费赠送——消费者无须付出什么，却肯定能得到什么，这就是它的力量来源。 第二，免费赠品要具有一定价值，能对消费者产生一定吸引力。 这点不难理解，在街头派发一个袋包、送个小小试用装，你能称之为真正的免费营销吗?没有三两三，不敢上梁山。没有一点含金量，免费就只是一个噱头，或者常规营销的一个小引子，并不能产生免费所应有的爆炸效应。 第三，免费通常不是单一方式，而要与其他营销工具配合使用。 免费送既不是爱的奉献，也不是爱的供养，不能赔本赚吆喝，赚了人气亏了财气。 送免费的午餐，目的是为了卖不免费的晚餐;送馅饼，目的是为了让顾客来买炊饼和烧饼。而商家与消费者的赠予关系并不等同于亲朋好友间的礼尚往来，消费者收了商家白给的东西，未必就乐意掏出自个的钱包。所以，要想卖得好，还得通过其它营销手段想办法，买赠、抽奖等等的配合必不可少。组合拳打出去，销量才有可能上得去，活动数据才会变得好看。 免费不是你想做，想做就能做 从典型性免费模式的特点来看，实体市场的免费营销较之于其它营销方式，门槛显然更高。
不景气的时代，产业逐渐外移，竞争越来越激烈，失业率节节攀升，担心下个一个裁员的就是自己，越来越多人有危机意识，开始学习第二专长，寻找第二份兼职工作。兼职收入大致分为〔时薪制〕，〔案件计酬〕及〔业务佣金〕几种。 然而依产业份额，又以保险业及直销业为最大，本次调查即以直销业为访查标的。（根据台湾行政院公平交易委员会统计，全台湾截至91年底，计326万9千人次曾参加多层次直销事业。）注：台湾人口是2500万。 透过这次调查，我们可以了解为什么这个产业会吸引这么多人口参与。 以下是参加会投入直销事业的十大原因： 1、多份收入 2、可兼职 3、时间自由 4、没有投资风险 5、不用被老板管 6、保持健康美丽 7、可以学习成长 8、增进人际关系 9、正面积极 10、产品很好 直销有这么多优点，对经济及社会问题也会有相当的帮助，是值得鼓励的。 然而现在究竟有多少比例的人愿意了解及尝试呢？根据调查只有14.3％愿意了解，2.6％愿意尝试，直销如果真有那么好，为什么愿意了解的比例会这么低呢？ 根据调查，原来有以下十大票选负面印象，让民众不愿意参与，让我们一起来看看究竟是哪些原因： 1、业绩压力大 2、要不断推销 3、囤货
4、很耗时（上课、训练） 5、商品价格偏高 6、社会评价不佳 7、要进货 8、夸大 9、要送货 10、商品非必需品 然而如果完全没有这十大负面因素，而又可以达到上述的优点，有兴趣了解的比例竟然有56.7％，而愿意尝试的比例高达30.2％，也就是说共有86.9％的人有高度的意愿来研究了解，甚至投入经营。 可见直销业的优点是非常迷人的，但负面印象却是造成民众不愿尝试的原因，这样的调查结果真的值得这些公司好好的反省哦！ 我们期待有睿智的公司能够改善这些负面的缺失，提供一个良好的创业方案，让民众能够受惠，为景气不佳及失业率攀升的经济环境，注入一股清流，相信一定会大受欢迎！ （其实所有业务单位都有一套奖励制度，是不是直销并不重要，有没有以上这十大缺点才是重要，而传统直销的初衷很好，只是这些致命的缺点让人怯步，其实很多朋友怕的不是“直销”这两个字，而是怕这些直销公司的“共同弊病”，所以造成只要是直销就反对的情况，如果今天直销没有这些缺点，那我相信讨厌他的人应该会大大减少才对。 那么有没有这样的直销公司呢？答案是肯定的
优秀营销人员应具备的素质 “营销最重要的要素是人。”现代营销理论奠基人戈德曼博士告诫我们：“把一个不合适的人放到营销岗位上，一开始你就失败了。”不是所有的人都适合做营销，也不是所有做营销的人都能成功。 中国经济的迅猛发展和快速的融入经济全球化的步伐，给中国的所有企业都带来了前所未有的机遇和挑战。同时对营销工作的重视也到了无以复加的程度，营销人员素质和能力更是重中之重。培养和构建一支纵横江湖战之能胜的营销队伍成了现代企业的核心竞争力。实践证明，营销人员才是决定销售业绩高低的关键。“营销最重要的要素是人。” 现代营销理论奠基人戈德曼博士告诫我们：“把一个不合适的人放到营销岗位上，一开始你就失败了。”不是所有的人都适合做营销，也不是所有做营销的人都能成功。从销售营销人员个人角度看，决定其业绩高低的因素有他的基本素质、观念、能力等。有人把能力和素质混为一谈。其实二者是不同的，能力可以在短期内培养，而素质则是在短期内无法培养出来的。所以，营销人员要想迅速提升业绩、在销售领域站稳脚跟，就需要清楚地了解作为优秀的营销人员需要具备哪些素质，并在平时注意训练以有效提高这些素质。 第一，营销人员必须要有良好的心态和饱满的激情。无论是什么专业的高校毕业生还是其他行业的职业人，想进入这个行业并把其作为一个事业来做必须得有个前提，那就是热爱营销，并愿为之倾心倾力。同时应该对营销工作有整体的了解，那就是营销工作不仅仅是营销思维的充分发挥和利用，更是一种体力的支出和艰苦的劳动，是一份实战性很强的工作。通晓这些之后踏入这个行业，才会有良好的心态，饱满的热情，遇到困难和挫折才能有高质的情商来调节自己，坚忍不拔。从而才有可能在这个行业做强做深有所发展乃至有所建树。这是营销人员必备的基本素质和适应营销工作的内驱动力。只有在这个内因的基础上，才能谈得上爱岗敬业，勤于职守。 第二，营销人员必须要有良好的沟通能力和书面表达能力。营销人员的沟通能力好比司机的两双手一样重要，是其生存的主要根基之一。与你的客户无论是总代理还是终端客户都时刻离不开沟通，包括进货谈判、KA的管理、促销的谈判、价格的制定和维持、蹿货的处理，客诉的处理，也包括向领导汇报工作，申请促销等等，可见沟通的重要性。良好的沟通是营销人员开拓市场过关斩将的主要利器。同时营销人员还应该有过硬的书面表达能力，很多人语言表达能力很好，申请促销汇报工作滔滔不绝，但形成文字申请方案时，错字连篇，文理不通，往往影响方案的批复。因此从基层做起来的营销经理几乎都有很强的文字表达能力和语言表达能力，而且很多人的表单设计功底颇深。 第三，营销人员必须要有善于学习，善于总结的好习惯。营销人员必须掌握基本的营销知识体系，如：公司的整体情况、产品的知识、行业的状况、竞品的信息、公司的销售政策等等，还必须掌握一些分析工具，比如SWOT分析、SMART原则。无论这些是公司统一培训还是由销售人员自己学习都是开展营销工作的必备的软件之一，所以营销人员必须不断的学习和充实自己，到CI体系乃至广告方面的定位、USP策略等等有很多的营销知识需要学习，还有很多新兴的营销知识需要更新，比如对营销渠道的看法、对终端的认识、整合营销、营销价值链、战略区域市场等很多新的课题和学派的知识需要去研究和探讨，这样才能把营销工作进入到由就业－专业－卓越的职业人健康发展的最佳状态。有了勤勉良好的学习习惯，营销人员还应该善于总结，把工作中的一些经验和精华总结出来，以指导今后的营销工作。无论是成功的经验、失败的教训还是点滴的积累都应该成为一种实践上升和提炼后的作业指导书。 第四，营销人员必须要有勇于实践，勇于创新的精神。所有的学习都离不开实践，营销这个行业更是操作性和实践性很强的工作，“没有调查就没有发言权”在这里是真理中的
房地产代理公司利与弊 可以从代理商自身的优势说起，代理商的优势是： 1、代理商拥有庞大的市场信息及资源 代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。 2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队 一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。 3、代理商有广泛的合作单位和社会关系 代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。 4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。 市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的核心优势！ 代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本！其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个
论直销和传统分销的冲突与协调 内容摘要：文章从“竞争理论”的角度进行分析，引入“博弈”的概念，结合国内的营销实践，分析直销和传统分销存在的冲突及其发展趋势，并提出协调方案，以运用于企业的销售渠道决策和管理。 关键词：直销传统分销销售渠道冲突协调 销售渠道冲突的定义及分类 销售渠道冲突指的是渠道成员发现其他渠道成员从事的活动阻碍或者不利于本组织实现自身的目标，从而发生的种种矛盾和纠纷。直销和传统分销的冲突从本质上讲属于厂商间的冲突，相当程度上也表现为商家之间的冲突。因为制造商进行直销，实际也就是欲实现商品直接从生产领域向消费领域的跨越而从事的商业活动。说得更具体点，也就是厂家欲建立自己的商业领域来和自己传统的产品销售商进行销售利益上的竞争。因此，直销和传统分销的冲突也表现为销售同一产品的不同销售商之间的竞争。 销售渠道冲突类型大体上有三种：不同品牌的同一渠道之争；同一品牌的渠道内部冲突；渠道上下游冲突。在诸多渠道冲突中，最常见的冲突发生在厂家与商家、商家与商家之间。 直销和传统分销冲突形成的原因及影响 冲突形成的原因 厂商间的竞争。营销从粗放走向精耕的过程中，原来适应粗放经营的渠道模式的管理理念，已不适应新的营销环境了，以致渠道成了整个营销体系的“短板”。传统渠道的种种弊端浮出水面，这些弊端也是各种厂商矛盾、市场执行不利的症结所在。具体表现在：厂商沟通效率低，效果差；厂家执行力不足，市场方案层层变形；内部不经济，内耗严重；营销结构不稳定，中间商离心离德，客户流失严重；渠道专业性差，不利品牌形象建立；厂家对渠道缺乏控制力。 近年来，以各种超市为主流的零售终端飞速发展，这对生产商而言，并非利好。零售商拥有消费者这一稀缺资源，掌控了最强大的渠道权力，出于利益冲突的本原，厂家和中间商的矛盾始终难以调和。为了能获得自己期望的利益，生产