摘要
在我国，由于融资渠道的单一，使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国的商业银行房地产金融隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明：商业银行的房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。所以要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险，这不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
本文以房地产金融为对象，试借鉴国内外对房地产金融风险的研究和时间经验，从实例中寻找风险的原因，从而进一步对我国房地产金融风险的研究，并提出了几点防范房地产金融风险的几点建议。
【关键词】：房地产金融，风险，对策
Abstract
I n China, the financing channels of a single, allowing commercial banks to real estate finance has become the main bearer of risk. There are signs that China's commercial banks to hide the realestate finance significant pot ential risks. The lessons of history show that: the risk of commercial banks, real estate finance with a great risk, once it started, would quickly spread to the entire financial system
and affect the entire national economy, stability and development. So to take positive measures to prevent commercial banks, real estate finance in particular, the risk of real estate finance, real estate and real estate is not only the financial sector stability and development needs of the entire financial industry and national economic stability and development of vital important.
In this paper, real estate finance for the object and try to learn from the
financial risks of real estate research and time to experience, from the instance
to find the risk factors, and to further the research of real estate financial risks,
and made a few precautions Real Estate financial risk proposals.
【key words】：estate finance, risk, response
目录
摘要 (1)
第一章绪论 (4)
1.1 研究背景 (4)
1.2 研究的目的和意义 (5)
1.3 国内外的研究状况............................错误！未定义书签。
1.4 我国房地产金融发展趋势 (6)
第二章房地产金融风险的理论综述 (7)
2.1 房地产金融定义及其风险.............错误！未定义书签。
2.2 房地产金融风险成因 ....................错误！未定义书签。
2.2.1 房地产泡沫过分膨胀...................错误！未定义书签。
2.2.2 金融机构信贷体系发展不健全 (11)
第三章我国房地产金融风险防范措施 (12)
3.1 建立和完善房地产业金融政策 (12)
3.2 加强宏观调控，切实稳定房价 (13)
3.3商业银行应加强管理，提高风险防范能力 (14)
3.4健全房地产的法律、法规体系 ..........错误！未定义书签。参考文献. (17)
第一章绪论
1.1 研究背景
1998年，我国房地产业进入一个新的历史发展阶段，党中央、国务院确定了拉动内需的经济方针，将房地产业作为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，全面推行城镇住房制度改革，取消实物分房，推行住宅商品化，住房分配货币化以后，我国房地产业得到了快速发展。据统计，房地产产值占GDP的比重已达18.7%，现城镇住宅存量达到100亿平方米的规模，房地产开发投资年增长率在20%左右，而房地产开发完成投资占固定资产投资的比重也接近19%[1]。在我国房地产市场快速发展的同时，也伴随着不少的问题出现。主要的问题有：与居民收入相比，房地产价格偏高；住房供应结构的不合理，豪宅空置率较高与经济房需求较大的矛盾；市场供求规律不能很好的发挥调节作用等。
在我国，房地产市场的资金主要来自银行等金融机构，融资的渠道单一。一旦由于房地产泡沫破灭，房地产金融风险以危机形式集中爆发，作为房地产业供给资金的最主要和直接来源，银行将是金融风险的直接承受者，其冲击有可能影响到整个国家甚至世界的经济发展。20世纪80年代末，日本房地产泡沫破灭，导致国家陷入长达十年的经济衰退。1997年的东南亚危机也起始于泰国银行将大量的贷款投放在房地产开发之中，致使资金不能确保支付，导致大量银行破产倒闭，并且这场金融危机还蔓延至印尼、日本、韩国等。2007年美国爆发了次级贷危机，这次危机影响到了全球的金融市场。2008年，美国第三大投资银行美林证券被美国银行以近440亿美元收购，美国第五大投资银行贝尔斯登因濒临破产而被摩根大通收购近，美国第四大投行雷曼兄弟宣布申请破产保护。所以防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
1.2 研究的目的和意义
房地产金融问题的研究是伴随着房地产的快速发展而兴起的。随着经济的发展，房地产产业应经成为我国经济体系中基础性和支柱性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部分支持下进行的，房地产金融是房地产发展中不可替代的重要支持和保障因素。
同时房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。在我国，由于融资渠道的单一，使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国的商业银行房地产金融隐藏着大量的风险隐患。历史教训表明：房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。因此要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险。
1.3 国内外的研究状况
房地产金融风险的研究历来为国内外学者所重视，其中美国的肯尼思罗格夫最具代表性，他认为那些实际上根本买不起住房的人，受到低利率贷款和房地产可能增值的诱惑，正争相贷款购房，而当房地产实际价格开始下跌后，成千上万的人因付不起购房贷款而破产。
中国社科院彭兴韵在《中国经济前景分析》中指出“时下，我国正处于房地产价格上涨时期，少数银行为争夺房贷，往往放松必要的风险评估和管理，加强个人住房贷款监督，重视金融机构自身经营的审慎性”。何元斌指出房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业，尤其是关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水平改善的住宅房地产，从土地购置开始，经过房产的开发建设，到进入消费和服务等各个环节的运行过程中，都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。暨南大学金融系李艳虹在《南方地产》中指出与发达国家相比，我国房地产金融还处于起步阶段，存在房地产信贷资金不足、
金融工具单一、房地产金融中介服务体系不健全、房地产金融市场不完善等问题。加入WTO后，我国除关税有较大幅度的下降外，银行业、保险业、证券业、通讯业及会计、律师、管理咨询、建筑设计、工程等服务领域将向外开放，外资、外资机构、国外专业人士的进入，使我国刚刚兴起的房地产金融业面临严峻的挑战。陈洪波在《我国房地产金融现状及政策取向》中表明我国房地产金融对支持房地业快速发展起到了重要作用，但存在金融创新不足、金融风险较大等问题，需要进一步完善房地产金融市场，加快金融创新，维护金融稳定，支持房地产业的健康发展。
1.4 我国房地产金融发展趋势
目前我国房地产金融业还处于起步阶段, 金融商品和业务较少, 在强大的
国外房地产金融竞争对手面前, 处于不利地位。而国外房地产金融机构对于开办房地产抵钾货款、住房按揭货款、房地产信托等业务很有经验, 早已形成一整套完善的运作规范, 有丰富的经营管理经验。相比之下呈现出的种种问题, 就成为我国房地产金融发展急持解决的问题之一。而随着入世给我国房地产金融带来一系列挑战的同时也提供了很多新的发展机遇。面对此类挑战和机遇, 应积极研究对策并做好准备工作,在房地产和房地产金融良性互动的基础上, 实现改革和创新, 建立起一个真正适合我国国情的房地产金融体系。
第二章房地产金融风险的理论综述
2.1 房地产金融定义
房地产金融是指房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
房地产金融业务的内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
我国房地产金融经过几十年的发展，已逐渐形成一套房地产金融体系。以商业银行贷款为主，房地产基金、住房储蓄银行、住房合作社等为补充的房地产金融体系。由于我国房地产开发对银行贷款有着较强的依赖，因此，我国房地产金融风险集中表现在银行贷款风险。需要指出的是房地产金融风险既包括可能带来的未知收益，也包括可能承受的未知损失。在房地产经济高涨时期，贷款银行是房地产经济的受益者；在房地产经济衰退时期，贷款银行则不可避免地要承担一定损失。
2.2 房地产金融风险成因
房地产金融风险主要存在于金融业。房地产金融风险成因主要有两个因素：房地产泡沫过分膨胀和金融机构信贷体系发展不健全。其风险原因主要表现在以下几个方面：
2.2.1 房地产泡沫过分膨胀
房地产泡沫引发经济波动的原理在于，经济人依据脱离基本面的房价信号做出经济决策，导致经济体随着泡沫的膨胀与破灭而波动。首先，发生泡沫的房地产市场是经济体的重要组成部分，在经济体中占比较大，房地产市场随着泡沫膨胀与破灭的大幅度波动，直接造成经济波动。其次，发生泡沫的房地产市场还与经济体其他市场或者部门有联系，会通过产业链、金融链和居民消费等多种渠道，将
房地产市场泡沫膨胀与破灭的影响传递出去，间接造成经济波动。
下面以海南房地产泡沫为例说明房地产泡沫对经济的影响。图1显示，海南房价自1991年开始腾飞，1992年上涨236%，1993年上半年达到巅峰，之后一路回落，1995年以后逐渐跌回1991年水平。图1中真实房价为名义房价除以居民消费价格指数。图中消费价格指数以1987年基年，各年真实房价为1987年可比价格。“19xx上”、“19xx下”表示该年上半年与下半年。
房地产市场繁荣带动经济发展与财政收入增长。以海南房地产最为火爆的1992年为例，全社会固定资产投资额中房地产开发投资占比达34.7%，实际GDP 增长40.2%，比全国GDP增长率高26%。房地产业成为财政收入最主要来源，全省约40%的财政收入直接或间接来自房地产。不过，随着房地产泡沫破灭，经济随之衰退，如1995年GDP增长率最低，只有4.3%，比全国低6.2%。图2显示，上世纪九十年代上半期海南经济随房地产繁荣而繁荣，随房地产衰退而衰退，可以说是“房地产经济”或者“房地产GDP”。
除了房地产市场自身波动直接导致经济波动，房地产市场泡沫对其他市场或者部门的间接影响力可能更加惊人，下面具体讨论。
1.产业链传递
房地产行业通过产业链中上下游企业之间的购买与销售行为，引起上下游行业膨胀和萎缩。房地产市场繁荣，能够带动设计、测绘、建筑、水泥等原材料行业、广告、销售中介和银行等关联产业繁荣；反之，房地产泡沫破灭，则会引起这些关联产业大幅度萎缩。国内有学者运用投入产出模型计算发现，我国房地产业每增加1单位产值可带动国民经济各产业增加1.416单位产值，其中对金融保险业、商业的带动效应均为0.145，居其他产业之首，对建筑业、化学工业等其他14个行业均有带动作用。
房地产开发企业与其他企业之间购销业务并非总是钱货同时两清，往往以各种类型应付款方式接受其他企业提供商业信用。若某房地产开发企业出现流动性危机不能偿还到期债务，或者宣告破产，则商业信用链断裂，直接下游企业可能
因此出现流动性危机或者破产，如此循环下去，引起连锁反应。
因此，产业链传递包括购销活动和商业信用两个方面，通过房地产开发企业与关联企业间购销活动量增减和交易价格涨跌以及商业信用链断裂，传递泡沫影响。
2.金融链传递
除了产业链，融资链也是传递房地产泡沫影响的重要渠道。具体来说，在直接融资即以债券或者股票融资为主的经济体，连接储蓄者和融资者的直接融资链，会通过投资收益或者亏损，向为房地产投资提供融资的投资者传递房地产市场泡沫膨胀与破灭的影响。直接融资体制下的投资损益问题，因为市值计价会计准则和财务杠杆的使用被进一步放大。根据明斯基的金融不稳定假说，如果繁荣期较长或者繁荣程度较高，则人们很容易过分乐观而借入更多的债务来进行投资，经济体的融资结构将转向投机融资和庞齐融资(Ponzi Finance，指现实流无法支持本息甚至股息)，因而更不稳定。
以美国房地产融资为例。美国房地产消费融资在很大程度上依赖债券市场，放款人在华尔街投资银行的帮助下通过证券化形成按揭贷款支持证券
(Mort-gage Backed Security，MBS)，将MBS卖给国内外投资者，同时将按揭贷款从自己的资产负债表上剔除。因此，MBS持有者是美国房地产消费的最终资金提供者。为回避按揭贷款违约风险，MBS持有者向美国国际集团
(American International Group，AIG)等公司购买信用违约互换
(Credit Default Swap，CDS)。当按揭贷款质量下降、按揭贷款违约率上升时，MBS价格下跌，持有者遭受损失。而由于违约索赔太多，AIG出现偿付危机，CDS 不再是可靠的违约保险。因此，美国次级按揭贷款人违约造成欧洲富通集团和瑞银集团巨亏甚至濒临破产，而富通集团亏损、股价暴跌，导致中国平安保险(集团)股份有限公司巨亏。由此可见，美国房地产泡沫，通过金融链条逐级向投资者蔓延。作为救市措施，美联储通过向A16注资，实际是拯救了整个与AIG有业务往来特别是购买了CDS的投资者，这些投资者遍布全球。
而在间接融资即以银行贷款为主要融资渠道的经济体，房地产泡沫通过影响融资抵押品价值和银行资本充足率，导致银行信贷量扩张或者收缩，进而导致经济波动。如日本企业获得融资的主要方式是固定资产抵押贷款，特别是房地产抵押贷款。抵押贷款量取决于抵押物价值，即抵押物数量乘以抵押价格。抵押价格通常是抵押品市场价格的一定折扣比例。因此，企业融资能力与净价值很容易受房地产价格影响。抵押房地产价格上涨将提高企业融资能力，企业可以扩大投资，提高生产能力，增强创造现金流偿付债务的能力，同时导致房地产价格继续攀升，反之类推。更为重要的是，当经济体中的大部分企业使用同样抵押品获得贷款时，房地产价格变动对企业净值的影响将导致对某部门的冲击扩散到所有部门，即使这些部门之间没有产业链关联。这就是资产负债表间接效应。国外有学者认为，若一个经济体中企业以资产抵押融资为主要融资方式，财务杠杆比率较高，而且
资产市场是向前看的，则资产负债表间接效应的影响力将超过信用链断裂的直接效应，而成为资产价格引起经济波动的最主要因素。
房地产泡沫破灭可能摧毁融资链，引起企业和居民融资困难，使得经济体启动债务通缩循环，投资者严重亏损与金融机构破产，致使金融市场瘫痪，丧失融资与定价功能，进而造成实体经济大规模萎缩。
3.居民消费
居民财富随着资产价格上下而波动，导致消费进而经济波动，即财富效应。根据生命周期假说和恒久收入假说这两种消费理论，财富影响消费。随着房地产在总财富中比重逐步增加，房地产价格波动对消费的影响逐渐提高。一般认为，房地产财富效应高于股票财富效应，以金融市场为主要融资渠道经济体的财富效应，高于以银行为主要融资媒介经济体的财富效应。
国内学者朱新玲和黎鹏以2000—2005年35个城市为样本，发现我国房地产市场没有财富效应只有替代效应，即房价上涨并没有引起消费增长，而是使可用于消费的资金流入房地产市场，反而使消费减少。学者高春亮和周晓艳检验了我国人均消费支出与住宅财富之间的关系。以2001—2004年34个城市为样本，发现住宅财富的边际消费倾向为—0.033，意味着房价每上升1元，居民消费下降3，3分。不过，学者宋勃利用我国1998—2006年的房地产价格和居民消费的季度数据研究发现，房地产价格对居民消费存在正效应。总体来看，我国房地产市场财富效应并不明显，甚至房价上升导致消费减少。
国外学者Mishkin将居住房产和耐用品统称为有形消费资产，考虑到其流动性差的特点，应使用总财富和总负债分开而不轧差方式研究。Mishkin认为，美国大萧条早期发生的股价暴跌与过度负债，导致居住房产与耐用消费品消费需求锐减，加上净财富锐减导致的非耐用消费品支出下降，足以解释经济严重萎缩。这就是大萧条的家庭资产负债表说。在现代经济体中，特别是欧美发达国家，由于住房按揭与消费信贷市场日益发展，居住房产、耐用品消费比往昔更加依靠融资消费。有形消费资产融资消费方式的蔓延，进一步放大资本市场价格波动对实体经济的影响，特别是泡沫破灭后的萎缩效应，因为消费者的负债比以往更多，债务的萎缩效应更加明显。据美联储统计，2008年3季度末，美国家庭总负债余额为14.57万亿美元，其中按揭贷款余额为10.57万亿美元，占比73%，消费者信贷2590亿美元，占比18%，按揭贷款余额和消费者信贷合计占比91%。
当财富效用跨越国界时，一国发生泡沫，就可能通过进出口渠道影响他国经济，如美国房地产泡沫膨胀，通过财富效应，带动美国消费，带动中国出口增长，带动中国经济增长和就业。同样，美国房地产泡沫破灭，将按照相同路径对中国经济增长和就业产生负面影响。
2.2.2 金融机构信贷体系发展不健全
项卫星、李宏瑾在2005年第2期《东北亚论坛》上撰文指出，银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但是，这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下降，将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。同时，房地产价格的降低也使得由房地产作为抵押品的贷款项目的价值下降，并导致违约率上升，从而使银行的资产缩水、盈利下降。而且，房地产价格的下降，同时也传递了房地产信贷风险增加的信号。所有这些，都将促使银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。同时，监管者为了应对不利的局面，可能执行更为严格的监管措施，如提高资本准备金、执行更严格的银行规定以及针对房地产业的信贷管制等，这进一步缩减了房地产业的信贷，从而对房地产价格施加了更大的下降压力。
目前，我国金融体系的发展尚不健全，房地产市场的泡沫膨胀与银行信贷资金的分布有高度的正相关性。银行部门持有全国80%左右的金融资产，银行在引导资源的产业部门配置过程中发挥着重大的作用。然而这种以银行为主体的金融体系在发挥金融作用的同时，使企业部门和家庭部门的金融风险也集中于银行机构。在这种情况下，一旦经济形势发生逆转、人们对经济的预期发生变化、或者出现不可预见的事件时，银行部门往往是最先受到冲击的部门。回顾1993年我国出现的各种经济热潮，房地产热首当其冲。虽然当时通过治理整顿大大减轻了泡沫的危害，但是我们必须认识到，当时的治理手段就是控制住了银行的贷款，而其直接结果是形成了大量的银行不良贷款，历史的包袱至今仍压在尚不健全的国有银行肩上。只是由于目前我国国有银行体系的政府隐性担保最终维护了公众的信心，加上相应的宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”。从一些东亚国家和地区的教训中，我们可以得到如下启示：（1）健康的有着良好治理结构的金融机构，是防范和化解金融风险的第一道防线。（2）健全发达的金融市场是房地产业健康发展的必要条件。（3）中央银行应与金融监管部门密切合作，共同化解房地产市场的金融风险。房地产银行信贷过分集中于某种金融机构，房地产信用评级发展不健全，房地产贷款担保和保险制度不发达等各种情况都会导致金融机构存在着大量的金融风险。
第三章我国房地产金融风险防范措施
3.1 建立和完善房地产业金融政策
1.建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立健全全国性的房地产企业及个人信用档案系统，为金融机构提供借款人较为客观的信用度，使金融机构根据信用等级，针对不同的借款人给予不同的贷款条件。信用档案系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况和借款企业的经营状况进行实时动态监控和追踪调查，对个人和企业信用度评定打分，以此规范借款行为，使其按约履行合同。同时为金融机构分析、预测贷款风险类别与概率提供方便。
2.拓宽房地产融资渠道，实现融资结构多元化。通过金融产品创新，开拓更多的房地产融资渠道，更大限度地吸纳社会资金，是解决房地产开发企业资金短缺的重要手段。为此应加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行质量和效率，以更好地为住房投资者和消费者服务。
江书平说，2007年房地产业各项调控政策的实施已经取得了初步的成绩，经济适用房、廉租房等保障性住房的建设在规范中发展。房地产业市场通过整顿、规范和调控呈现出积极变化的态势。由于消费者对政策和市场的观望，商品房的成交量放缓。当前的形势总的是好的，但是需要关注的主要是中小城市和市场发展相对比较平稳的地方，对中央调控政策的认识还有差距，住房结构调整工作进展并不理想。部分地区对调控项目的审批缓慢，对新开工的影响较大，这对下一步住房结构调整，房价稳定可能有一定影响。但是相信随着各地的贯彻落实不断进展，效果将会进一步显现。
江书平说，现在的房地产业是在工业化、城镇化、市场化、国际化的影响下的房地产业，从一个地区来考虑是不够的，还要考虑各个阶层包括农民的接受问题等，以促进房地产业的健康发展。另外，要坚持规划设计高起点，注重小区生态环境建设，完善住宅内部功能，力求在较小的套型面积内满足不同人群的住房需求，包括进城农民工的住房问题。今后还可以有一定比例的建造大套型住宅，以满足收入较高和人数较多的消费者的需求。另外应推进住宅的工业化、产业化，发展节省、节水、节材环保型房屋，使住宅建设逐步走上科技含量高、资源消耗低，环境污染少的可持续发展道路，从根本上改变传统的住宅生产。要建立房地产业的诚信体系，完善制度和工作机制，确立守信用，重信誉的行业规范。
结合综合调控，中国房地产业协会已向有关部门提出建议：一、增加土地和住房的有效供给。二、引导住房需求，调整供应结构，发展环保住宅。三、大力
培育和发展二手房地产和租赁市场。四、规范市场秩序，抑制房地产价格过快上涨。五、拓宽房地产金融渠道。六、加强房地产企业的自身建设。中国房地产业协会希望进一步与金融系统共同研究拓宽金融渠道，完善金融制度。
3.2 加强宏观调控，切实稳定房价
1.重点控制投机性需求，挤掉市场需求中的虚假成分。在信贷政策方面，2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国务院出台具体措施指出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这些政策无疑对投机性需求能起到抑制作用，但实际调控效果依赖于政策执行情况。因此，还必须加强政策执行方面的监督。
2.优化住房供给结构，加大普通商品住房建设的力度。调整住房供给结构，增加普通商品住房的投资开发量是缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法。为使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大，可以对开发商实施适当的鼓励政策，如在土地供应、配套建设、税费减免等方面给予一定优惠，提高开发商建设普通商品住房的积极性。
中国总理温家宝2011年4月5日向十一届全国人大四次会议作政府工作报告时指出，2011年，要坚定不移地搞好房地产调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。温家宝说，要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。
同时，进一步扩大保障性住房建设规模。今年要开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元人民币，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监管，保证符合条件的家庭受益。
温家宝强调，建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
温家宝2011年2月27日与网友在线交流时表示，对抑制房价“仍有信心”，提出“要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。”
3.3商业银行应加强管理，提高风险防范能力
1.商业银行要加强对房地产行业周期波动及产业政策研究，制定与产业政策相协调的房地产信贷政策；建立和完善房地产市场分析、监测和预测指标体系，扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，以应对各项房地产金融风险。
2.银行信贷人员应加强风险意识和职业道德意识，在调查环节做到尽职尽责，认真做好贷前调查，及时分析信贷业务的信用风险和经营风险并实施信贷风险防范措施。
2011年5月25日中国银行业监督管理委员会主席刘明康要求各商业银行坚持“区别对待，有保有压”，加强房地产贷款风险管理，有效管控房地产放贷增长。
刘明康在银监会近日召集的主要商业银行负责人当前经济形势通报会上说，“各商业银行要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信。”要严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。刘明康说，“商业银行要调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50%不变，对于其他较高风险的房地产贷款的风险权重可由目前的100%提高到150%至200%，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。”
刘明康认为，今年前4个月，我国宏观经济金融总体呈现平稳较快发展的特点，经济运行协调性增强。但也出现一些值得关注的问题，特别是宏观经济金融运行出现了一些新情况新问题。各商业银行要进一步认清形势，认真贯彻落实国
务院第132次常务会议精神，扎实做好各项工作，努力防范和化解风险，切实保障银行业安全健康运营。
刘明康提出了当前各银行业机构应突出做好的几项重点工作：
严控贷款总量，确保贷款投放的平稳增长，减少不良贷款，保持国民经济平稳较快发展。当前的首要任务是减少不良贷款，紧紧扭住不良贷款“双下降”不放松。
合理把握贷款投放节奏，审慎经营。即使是资本充足率在8%以上、拨备覆盖率达到监管标准的商业银行，也要注意选择好贷款投向，合理控制贷款投放速度；资本充足率在8%以下、拨备覆盖率低于70%的商业银行，更要严格控制贷款投放速率。在坚持不良贷款比例下降的同时，重点关注不良贷款余额是否下降。
优化贷款结构，大力开拓中间业务，扩大小企业贷款、消费信贷和银团贷款。银行业金融机构要利用经济资本等强化成本核算，注意调整发展战略和信贷结构，努力防范贷款集中性风险，各银行要继续推动小企业贷款“六项机制”真正从政策层面落实到经营层面，鼓励金融创新。
整顿和规范各类打捆贷款，认真贯彻有关规定，停止与各地政府签订授信合作协议。对银行各类打捆贷款进行整顿和规范；各类银行业机构要遵循审慎经营的原则，对有关贷款的使用实行全过程跟踪和严密监控，对挪用贷款的借款人采取信贷制裁措施。
3.4健全房地产的法律、法规体系
房地产领域属于社会政策范畴，同时也是暴利行业，该行业的寻租腐败问题比较严重。因此，严格明确的法律规范和法律机制是确保房地产业稳健发展的关键。从世界范围看，房地产健康发展的国家无一不是法纪严明的国家。目前，我国有关房地产发展方面的法律体系和法律机制尚不健全。我们应借鉴先进国家的经验，加强法律体系建设，健全法律机制，为稳定房价提供法律保障。
其一，向日本学习，健全法律体系。二战后，日本1/4的人口没有住宅，为缓解住宅短缺问题，日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后，又陆续出台了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法律体系，使日本住宅政策逐步走向正轨。
其二，向英国学习，通过法律法规对房地产交易进行强制性约束。1984年，英国通过了《住宅与建房控制法》，通过法律的强制性规定，利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法，有效解决了低收入家庭买不起、租不起房子的问题。如开发商新建住房中，必须有50%低价出售。否则，政府不批准建设规划。
其三，向德国学习，对暴利的开发商定罪。德国法律规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了刑法，构成犯罪，可以判处3年徒刑。国内的一些专家、学者和决策者经常呼吁要与国际惯例接轨，我们为什么不在这些法律方面上尽快与国际惯例接轨呢？
2011年3月11日消息：在昨天下午重庆代表团审议吴邦国委员长所做的《全国人大常委会工作报告》时，全国人大代表、重庆市人大常委会主任陈光国以现在的刑法为例，问重庆市人民检察院检察长余敏和重庆市高级人民法院院长钱锋。钱锋跟他举例说，之前有位官员贪污的金额也就是10万多一点，结果一审判了死刑，二审判了死缓。
“贪污受贿罪，超过10万就可能杀头，法律够严了吧，威慑力这么大，但还是有很多人以身试法，由于很多人以身试法，导致了贪污一亿多还不能判死刑，使得法律不得不再修改。我觉得法律的执行和实施真还是需要研究。”陈光国援引吴邦国委员长在报告中的话说，“法律的生命力在于实施。”
钱锋向陈光国介绍说，现在处理的受贿案件，10万到500万之间，量刑幅度差距很小，受贿10万要判十年有期徒刑，“只要你到了10万，绝对不会判你九年，但10万以后的，差不多每100万增加一年，甚至一年增加不到，100万有可能就增加半年”。重庆市人民检察院检察长余敏也说，“10万以下一万一年，10万以上伸缩性就大了”。
建立健全完善的法律法规体系是实现廉政建设法制化的前提和基础。无论是对公共权力的授予、行使和监督、制约，还是国家公职人员的行为准则和道德规范，以及对腐败行为的惩治和预防腐败的各种措施，都要以国家法律为最终保证。通过完善立法，形成一整套内容详实、形式科学、门类齐全、体系严谨的廉政建设法律体系，使廉政建设的各个方面都做到有法可依。保证权力的授予和运行受到必要的监督与制约。
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