对万科A(股票代码：000002)的投资报告
一、公司简介
万科（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年10月份公司实现销售面积130.7万平方米,销售金额155.1亿元,分别比09年同期增长114.9%和137.3%。2010年1到10月份,公司累计实现销售面积731.8万平方米,销售金额869.3亿元。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。
二、行业地位
自成立以来，经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，2006年末总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
万科现有员工13000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2005年，万科荣获《财富（中文版）》和华信惠悦合作评选的“中国卓越雇主”称号。由盖洛普公司提供的调查报告显示，万科员工对工作环境“非常满意”的比例在盖洛普全球数据库中位于第87百分位。
三．财务分析
以2008年和2009年的数据进行分析，资料来源：万科年度报告。
（一）流动性比率
1.流动比率
2008年年末流动性比率=1.76
2009年年末流动性比率=1.92
分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09
年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，由于受到2008年的金融危机的影响，万科08年的流动比率低于行业的平均水平，但万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降。
2.速动比率
2008年年末速动比率=0.43
2009年年末速动比率=0.59
分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，
偿债能力提高。
（二）偿债能力比率
1.资产负债率
2008年年末资产负债率=0.674
2009年年末资产负债率=0.670
分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。
2.负债权益比
2008年年末负债权益比=2.07
2009年年末负债权益比=2.03
分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致。
3.利息保障倍数
2008年年末利息保障倍数=10.62
2009年年末利息保障倍数=16.02
分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。
（三）资产管理比率
1.存货周转率
2008年存货周转率= 0.3280
2009年存货周转率= 0.3920
分析：万科集团2009年的存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。
2.应收账款周转率
2008年应收账款周转率= 46.23
2009年应收账款周转率= 59.75
分析：09年比08年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所说段，应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。
3.流动资产周转率
2008年流动资产周转率= 0.3924
2009年流动资产周转率= 0.4010
分析：在正常经营情况下，流动资金在09年比08年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。
4.总资产周转率
2008年总资产周转率= 0.3737
2009年总资产周转率= 0.3806
分析：万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。
（四）盈利能力比率
1.销售毛利率
2008年销售毛利率= 39.00%
2009年销售毛利率= 29.39%
分析：09年销售毛利率比上年下降约10%，说明其获利能力有所减弱。
2.销售净利率：
2008年销售净利率= 11.32%
2009年销售净利率= 13.15%
分析：万科09年比08年销售净利率上升约2%，说明企业销售的盈利能力在增强，如果该企业能保持良好的持续增长的销售净利率，可以讲改企业的财务状况是好的。
3.总资产收益率：
2008年总资产收益率= 4.23%
2009年总资产收益率= 5.01%
4.净资产收益率：
2008年净资产收益率= 12.76%
2009年净资产收益率= 15.27%
分析：总资产收益率跟净资产收益率综合地反映了公司所有者权益的投资报酬率，万科集团09年总资产收益率和净资产收益率均比08年有所提高，反映了企业资本获取收益的能力得到加强。
（五）市场价值比率
1.每股收益
2008年每股收益= 0.37（元/股）
2009年每股收益= 0.48（元/股）
分析：万科企业在2008年为股东的每股股票赚取了0.37元的利润，09年更是提高到0.48元，说明该公司盈利能力在提高。
2.每股净资产
2008年每股净资产= 3.10（元/股）
2009年每股净资产= 3.39（元/股）
分析：万科企业每股普通股所拥有的权益，及账面价值为3.10元（2008年）。2009年更是提高到3.39元。说明其所有者权益在增加。
3.市盈率：
2008年市盈率= 67.30
2009年市盈率= 53.13
分析：该指标说明了投资者对万科公司未来发展充满信心，但是09年该指数有所下降，原因可能是受到金融危机的影响，投资者普遍对股票市场不太看好。
4.市净率：
2008年市净率= 8.04
2009年市净率= 7.52
分析：市净率同样说明了投资者对公司的预期，万科公司两年的市净率均大于1，说明资本市场上的投资者认为企业有较高的获利潜力。
5.股利支付率：
2008年股利支付率= 11.85%
2009年股利支付率= 11.97%
分析：该数据说明万科公司将11.85%（2008年）和11.97%（2009年）的净利润作为现金股利发放给普通股股东。
6.股利收益率：
2009年股利收益率= 0.18%
2009年股利收益率= 0.23%
（6）财务分析总结
从万科基本财务数据来看，万科业务规模在不断的扩大，万科盈利空间比较大。公司的规模在不断的扩大，其实力在进一步的增强；同时在近三年的资产中存货占总资产的比重均在60%以上，一定程度上不利于公司资金的周转和运用。公司拥有一定数量的长短期借款，但规模较小，总体来看，公司财务结构比较合理。
从财务指标来看，万科各项盈利指标均比较高，公司有较强的盈利能力。从资金运转能力来看，公司应收账款周转次数相比前几年有所提高，一定程度上加强了公司资金的运营和周转，相应的公司坏账风险也有所降低；公司资产负债率比较合理，其偿债能力尚可，债务压力相对较小。
四、技术分析（选择了特定的几个买进以及卖出点进行分析）
（1）格兰比尔三线法则
根据万科A的K线图，1点（10月26日）为黄金交叉点。股价持续降至谷底后转为上升移动时、短期线、中期线、长期线（以5日、10日、30日为短中长的区分）先后都转而上升，各条移动平均线相互交叉，短期线移动至中期线上方，接着又越过长期线位于三条线最上方，此后中期线也移至长期线之上。黄金交叉点出现后，短期线、中期城、长期线由上至下依次排列着。这一点可确认为行情已进入上涨时期，此时，牛市确定，股票多头排列，应该大量买进。
根据万科A的K线图，2点(11月17日)为终结交叉点。股价上升至项点后在高价区上下徘徊，接着便转而下跌，这时短期线的上升也逐渐迟钝，不久便转为下降。接着中期线和长期线也先后出现下降状态，长期线渐渐下落到中期线和长期线下方，短期线、中期线、长期线按自下而上的次序排列。此时，价格持续下降，意味着该股票将会有更大的跌幅，熊市即将开始，应该果断卖出。
（二）平滑异同移动平均线（ＭＡＣＤ）
在区域1中，DIF与MACD在0以上，大势属于多头市场。DIF向上突破MACD可作买，若DIF向下跌破MACD，只可作原单的平仓，不可出新卖单。在A点附近，股价出现两三个近期低点，而MACD并不配合出现新低点，可以大量买进。
在区域2中，DIF与MACD在0以下，大势属于空头市场。DIF向下跌破MACD可作卖，若DIF向上突破MACD，只可作原单的平仓，不可出新的买单。在B点附近，股价出现两三个近期高点，而ＭＡＣＤ并不配合出现新高点，可以卖出。
万科企业股份有限公司投资价值分析 小组成员： 09工商管理学院创业教育实验班 龚雪儿谢小琴胡安妮周婧丹 1.引言 万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。 本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。 2 万科基本情况 2.1万科基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费
目录 1 公司基本情况分析 (2) 1.1公司概况 (2) 1.2公司未来发展方向 (3) 1.3经营分析 (3) 1.4公司战略 (5) 1.5股本结构 (7) 2 公司所处行业分析 (10) 2.1宏观经济分析 (10) 2.2房地产行业分析 (11) 2.3万科A行业竞争力分析 (12) 2.4万科A行业竞争力优势 (13) 3公司财务状况分析 (16) 3.1偿债能力分析 (16) 3.2营运能力分析 (18) 3.3盈利能力分析 (19) 3.4现金流量分析 (20) 3.5成长性分析 (21) 3.6投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 4公司内在价值评估 (23) 4.1修正相对估值法 (23) 4.2绝对估值法 (26) 5投资建议与风险提示 (28) 5.1投资建议 (28) 5.2风险提示 (29) 6结论 (29)
1 公司基本情况分析 1.1公司概况 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司” 公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年深圳百名杰出企业家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 万科企业股份有限公司( “本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办(1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
2017年万科公司投资价值分析报告 2016年12月
地产股是股票市场的重要板块，地产股的发展行情直接关系到大盘的稳定，而房地产行业的发展状况也总能通过地产股展现出来。万科A作为我国地产股的领军股之一，其发展态势反应了我国地产股的整体行情。 1 公司基本情况分析 1.1公司概况 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经***市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在***现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“***万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在***证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在***证券交易所上市。1993年12月28日经***市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司” 公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它 区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年***百名杰出企业
家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经***市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在***现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“***万科企业股份有限公司”。 本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 1.2公司未来发展方向 国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。回首过往，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。但调控归调控，我们可以看到一些数据，从2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/583629563.html, 万科股份投资价值分析 作者：卞安雯马艳华 来源：《中国市场》2017年第27期 [摘要]经过二十多年的发展，我国证券市场逐步走向成熟和理性，通过合理地评估股票的投资价值，可以达到减少盲目投资带来的风险。文章主要采用理论与实证相结合的方法，侧重于实证分析，分析万科股份的投资价值。 [关键词]投资价值；证券分析；房地产 [DOI]10.13939/https://www.doczj.com/doc/583629563.html,ki.zgsc.2017.27.118 1 基于万科股份投资价值的基本面分析 1.1 宏观经济分析 2017年，我国在宏观经济上将实行“紧货币宽财政”政策，经济增速将继续探底。从消费、投资与外贸三方面来看，2017年消费增速将继续放缓；投资中房地产增速下降但仍旧较高、 制造业投资增速有所回升、基建投资增速上升用以托底，整体投资增速相对平稳。 1.2 万科公司层面分析 1.2.1 盈利能力分析 从表1可以看出，近几年万科股份业绩有下滑趋势，但加权净资产收益率较高，说明万科经营期间净资产创造能力较强，总体来看，万科未来存在盈利空间。 1.2.2 运营能力 近几年万科股份存货周转率、应收账款周转率稳步上升，说明管理存货能力较强，物料流转较快，资金回收速度快，销售运行流畅，但总资产周转率略有下降，主要原因是固定资产周转率、流动资产周转率下降的影响，未来企业应加强对资产的优化管理，提升其运行效率。这几个指标仍是高于行业均值的，营运能力较好。 1.2.3 发展能力 万科营业收入增长率由2014年的8.1%增加到2016年的23.0%，净利润增长率由2014年的4.1%增加到2016年的16.0%，总资产增长率由2014年的6.0%增加到2016年的35.9%。可以看出，万科股份营业指标整体是呈现稳定增长的，虽然营业收入增长率略低，但营业收入总额仍是占优势的，成长能力较好。
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致力于本地市场争夺的2000年，金地就迈出了跨区域扩张的脚步，先后进入北京和上海市场，并在随后的几年中在这两个城市站稳了脚跟，取得了不俗的业绩。这种战略性的安排不仅使金地避免了在竞争日趋激烈的深圳土地市场上以高价拍地的尴尬，又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇，从而获得了丰厚的投资回报。当前，在目前大多数地产商都在进行跨区域发展之际，金地的战略性思考已经深入到：如何在几个重点区域实现区域化发展、如何通过更科学合理的投资体系安排进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。 卓越的产品开发能力 金地强调产品的人本、优质和创新。经过几年的摸索，金地已经形成了一套贯穿产品开
33号吴颖10财务管理（1）班 万科集团公司投资价值分析 一、公司简介 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 二、公司所在基本面分析 1、行业经济地位 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 2、产业政策 A、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈
万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告 深圳市怀新企业投资顾问有限公司 重要提示： 本报告根据万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）公开披露的资料信息以及公司提供的有关资料，在实地尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成，旨在帮助投资者了解公司本次发行的可转换公司债券（以下简称“万科转债”或“可转债”）的投资价值。本报告并不构成任何投资建议，仅供参考。 投资要点： 1、万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威 财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。 2、未来3~5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率，行业发展空间巨大。随着土地 供给和行业竞争的规范化，具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。 3、近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31% 和24%，业务处于高速扩张阶段。 4、据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全 国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。 5、万科转债期限五年，每年付息，年利率1.5％，优于市场上其它万科转债品种。万科转 债由中国银行提供全额担保，转债发行6个月后可随时转股，债券和股票全部上市流通，既具有保底增值的功能,，又具有转股后潜在的股票盈利空间。 6、万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，可保证转 债投资者有充足的获利空间。 7、由于近期股市走向不确定性大，投资股票风险加大，在此背景下，投资转债不仅可以规 避股市下跌风险，还可获取固定利息收益和转股后的或有收益，无疑成为一种较佳的投资选择。 一、万科简介 万科成立于1984年5月，1988年开始涉足房地产经营，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并选择住宅作为主导开发产品。经过14年的努力，公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发，并以超前的规划设计理念及优质的物业管理树立了品牌形象，成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一，历年累计竣工面积349万平方米。公司2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最
金地集团投资价值分析 报告修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显着的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多
家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略
万科A企业股份有限公司投资价值分析与投资 操作总结 证券简称：万科AA、证券代码:00000２ 公司简介: 万科A企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从 事兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业;物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）;进出口业务（按深经发审证字第１１３号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发等业务。截止２０１*年末,公司累计已进入了４6个城市市场,并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。２0１*年，万科A荣登“２0１*最受赞赏的中国公司全明星榜”,在“房地产开发”行业榜中位列第１位;在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科A位列百强榜第４位，房地产公司第一位，并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名;在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。 行业地位: 十多年以来，万科A一直居于行业老大的地位。２0１*年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科A获得全球住宅类开发企业第一名。２0１*年从销售金额上讲,万科Ａ仍然位
居国内房企的龙头老大。但是，在国内房地产市场的数据显示，２０１*年底，万科A的每股收益在前百家房企中排名１５,在四大地产排名中万科A位于第三，但利润增长和净资产收益高于招商地产和金地集团。 股票代码 股票简称 排名 每股收益（元） 净利润同比增幅（%） 营业总收入（亿元） 总资产（亿元） 净资产收益率（%） 股东权益比率（%） 总股本（亿股） 0０00２４6０00４8０0０00２６00３8３ 招商地产保利地产万科A金地集团 ４8１５２５ １．５１１．１00．8８0．６7 ２8．８５３２．7４３２．１５１２．00 １５１．１１３６8．３１４７0．３6４99．２77１7．8３9１7．２6 １２．69１8．５２１8．１７１４．６１
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万科A价值投资分析 一、公司基本情况 公司简称：万科A证券代码：000002上市时间：1991年1月当前行业及主营业务简述：房地产行业，城市主流住宅市场 上市初总股本（万股）：4133上市初流通股（万股）：1733 最新总股本（万股）：1100676（一季度）最新流通股（万股）：1098990 二、企业创业历程及基本特征简介（限1000字以内，关注经营理念和模式、重大事件、管理创新、发展战略等） 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。
万科 A 股 投 资 分 析 班级：08注册会计2班 姓名：周仙汝 学号：20080901B093
对万科A股的投资分析 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团(代码:000002)，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。1988年开始涉足房地产业，初期是适应和积累时期，真正进入快速成长期是在2000年以后，尤其以进入成都后新增土地储备450万平方米为标志。 万科A股作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。 一、万科A股的行业分析 中国的房地产市场发展经历了几个阶段：从1978年起理论界提出了住房商品化、上地产权等观点，直至1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段，当时国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房主要用于内部职工福利分配，没有房地产市场。后来，深圳特区的市场经济建设使得城市的而貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，经验向全国推广，房地产开发由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 总体来说，中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。
某房地产企业集团投资价值分析报告(doc 10页)
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。
相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业