2015年上半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》:房地产损害赔偿
估价内涵及特点模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某综合办公楼建设期为3年,有效经过年数为10年,现补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年,建筑物剩余经济寿命为35年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为.【2004年考题】
A:35年
B:45年
C:48年
D:50年
E:工业用地的监测点评估价格
2、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A.时点指标
B.相对指标
C.时期指标
D.平均指标
3、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。
A.11
B.12
C.13
D.15
4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是__。A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据资本化公式法
5、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的,也不能委托他人竞买,这体现了拍卖活动应该遵循的。
A:公开原则
B:公平原则
C:公正原则
D:诚实信用原则
E:执行层的组织协调
6、某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为。
A:368万元
B:552万元
C:561万元
D:920万元
E:工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为()元/m2。
A.50
B.250
C.300
D.350
8、在某旧城改造的房屋拆迁中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。
A:统一房地产范围
B:统一付款方式
C:统一价格单位
D:统一市场状况
E:工业用地的监测点评估价格
9、某抵押房地产的市场价值为600万元,已知注定优先受偿款为50万元,贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。
A:370
B:385
C:420
D:550
E:工业用地的监测点评估价格
10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A:黄线
B:紫线
C:蓝线
D:红线
E:借款合同
11、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A.同一估价原则、同一估价时点
B.同一估价目的、同一估价方法
C.同一估价目的、同一估价时点
D.同一估价原则、同一估价目的
12、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。
A:1
B:2
C:3
D:4
E:执行层的组织协调
13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是__。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售税费
D.开发成本、管理费用和销售费用
14、搜集估价所需的有关资料,主要取决于拟采用的。
A:估价目的
B:估价方法
C:价格类型
D:估价时间
E:工业用地的监测点评估价格
15、城市房屋拆迁补偿估价中,实行房产权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则。
A:估价时点为未来,估价对象为未来状况
B:估价时点与房地产状况均为现在
C:估价时点为现在,估价对象为未来状况
D:估价时点为现在,估价对象为过去状况
E:工业用地的监测点评估价格
16、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A.建筑剖面图
B.建筑构造详图
C.建筑平面图
D.总平面图
17、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为.[2004年考题]
A:10.0%
B:11.1%
C:11.9%
D:12.5%
E:工业用地的监测点评估价格
18、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下,经住房公积金管理委员会批准,住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。
A:用于购买股票
B:用于购买国债
C:用于商业投资
D:为单位或个人提供担保
E:执行层的组织协调
19、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境的影响因素是__。A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量与结构
C.土地资源状况
D.建筑技术进步
20、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。
A.通货贬值
B.通货膨胀
C.通货紧缩
D.通货异常
21、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。(2008年试题)
A:密度
B:表观密度
C:密实度
D:孔隙
E:执行层的组织协调
22、实行住房分配货币化后,公务员住房补贴的具体办法由__批准。
A.市(县)人民政府
B.省、自治区、直辖市人民政府
C.上级财政部门
D.上级房改部门
23、下列市盈率的表达式中,正确的是__。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
24、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发,国家依法将其收回,并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题)
A:38
B:40
C:68
D:70
E:房地产估价机构必须加盖公章
25、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说,比较重要。
A.保温
B.通风
C.日照
D.隔热
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)1、下列属于普通股股东享有权利的有。
A:参加股东大会的权利
B:参加表决的权利
C:股票转让权
D:公司剩余财产的分配权
E:对公司债务负有限责任
2、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。
A.建设部
B.市级房地产行政主管部门
C.省级房地产行政主管部门
D.地方房地产行政主管部门
3、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元,其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2,该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为()。
A.5.00%
B.5.25%
C.5.42%
D.5.75%
4、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A:依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B:依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C:应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D:根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
E:住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
5、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。A:当事人姓名或者名称及住所
B:租赁期限
C:租赁用途
D:租金交付方式
E:房屋的修缮责任
6、下列建设工程必须实行监理的是()。
A.三峡水利工程
B.农民个人出资自建住宅
C.利用亚洲银行贷款工程
D.利用法国政府援助资金的工程
E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
7、下列关于一般性货币政策工具,表述不正确的是__。
A.一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控,对国民经济施加普遍性影响所采用的工具
B.法定存款准备金率指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其贷款总额的比率
C.再贴现利率指中央银行对商业银行贴现的合格票据办理再贴现时采用的利率
D.公开市场业务指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量的货币政策工具。目前,各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券
8、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为__元/m2。
A.50
C.300
D.350
9、对于出租经营或自营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。
A.借款偿还期
B.利息备付率
C.流动比率
D.偿债备付率
E.资产负债率
10、下列选项中,决定房地产供给量的因素有。
A:该种房地产的价格水平
B:相关房地产的价格水平
C:该种房地产的开发建设成本
D:该种房地产的开发技术水平
E:房地产开发商对未来的预期
11、根据工程量清单计价法,建筑安装工程费中的间接费包括__。
A.措施费
B.规费
C.利润
D.企业管理费
E.税金
12、作为经济补偿制度的保险,必须具备如下条件方可形成。
A:可保危险的存在
B:多个经济单位的结合
C:单个经济单位的结合
D:随机事件的科学化
E:必然事件的科学化
13、下列关于房产税税率的表述中,正确的有。(2009年试题)
A:按房产余值计证的为1.2%
B:按房产余值计征的为2.4%
C:按房屋租金计征的3%
D:2008年3月1日起,个人出租房屋按4%的税率征收
E:按房屋租金计征的为12%
14、市场法中,采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整,其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%,若改为直接比较,则房地产状况的调整系数为__。A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
15、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以__为前提来进行工作。
A.公正
C.公开
D.估价对象的合法权益
16、估价报告有效期应从__起计。
A.估价时点
B.估价作业期
C.出具估价报告之日
D.签订估价委托合同之日
17、某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是。
A:1.82%
B:2.33%
C:3.57%
D:5.45%
E:借款合同
18、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,下列不征收土地闲置费的情形有。
A:因不可抗拒力造成开工延期
B:因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
C:因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的
D:因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
E:因房地产资金问题而不能如期开工的
19、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括__子市场。
A.租赁
B.销售
C.保险
D.抵押
20、超额利润有以下三种。
A:创新利润
B:风险利润
C:垄断利润
D:正常利润
E:平均利润
21、以保险人承保危险的数量为标准,可将保险分为。
A:商业保险、社会保险和政策保险
B:财产保险和人身保险
C:自愿保险和强制保险
D:单一危险保险与综合危险保险
E:执行层的组织协调
22、工程勘察资质分为。
A:工程勘察专项资质
B:工程勘察行业资质
C:工程勘察综合资质
D:王程勘察专业资质
E:王程勘察劳务资质
23、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。
A:长期的原因
B:暂时的原因
C:局部的原因
D:全局的原因
E:难以避免的技术性原因
24、公民有下列情形之一的,利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A:下落不明满1年的
B:下落不明满2年的
C:下落不明满4年的
D:因意外事故下落不明,从事故发生之曰起满1年的
E:因意外事故下落不明,从事故发生之曰起满2年的
25、甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙,成交价格为20万元。按照国家规定,房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为__元。
A.10000
B.20000
C.50000
D.60000