【商业形态分类】
一、商业地产分类
1. 传统商铺
商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2. 专业市场
在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。
3. 市中心综合商业市场
城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。
4. 社区商业中心
成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。
5. 休闲度假商业
现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
6. 商住办公楼
商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。
7. 甲级写字楼
作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，
所以前景也很光明。
8. 大型商业中心MALL
融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。
二、零售商业分类
中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。
1. 百货店业态结构特点
(1) 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
(2) 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。
(3) 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。
(4) 选址在城市繁华区、交通要道。
(5) 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。
(6) 商店规模大，在5000平方米以上
(7) 商店设施豪华，店堂典雅、明快。
(8) 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
2. 超级市场业态结构特点
(1) 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。
(2) 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。
(3) 选址在居民区、交通要道、商业区。
(4) 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。
(5) 商店面积在500平方米以上
(6) 目标顾客以居民为主。
3. 大型综合超市
(1) 采取自选销售方式和连锁经营方式
(2) 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
(3) 设有与商店营业面积相适应的停车场。
(4) 目标顾客为购物频率高的居民。
(5) 商圈范围较大。
(6) 商店营业面积一般在2500平方米以上。
(7) 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
4. 便利店业态结构特点
(1) 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。
(2) 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。
(3) 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。
(4) 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
(5) 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。
(6) 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
(7) 店堂明快、清洁、货架丰满。
(8) 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。
(9) 经营实行信息系统化，开展单品管理。
(10) 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
5. 专业店业态结构特点
(1) 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。
(2) 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。
(3) 从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。
(4) 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
商圈范围不定。
(5) 营业面积根据主营商品特点而定。
(6) 目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。
6. 大型专业店
(1) 采取自选销售和开架面售相结合方式
(2) 以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大
(3) 选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近
(4) 经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主
(5) 营业面积在3000平方米以上
(6) 设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务
7. 专卖店业态结构特点
(1) 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。
(2) 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。
(3) 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。
(4) 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
(5) 商圈范围不定。
(6) 营业面积根据经营商品的特点而定。
(7) 目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。
8. 购物中心业态结构特点
(1) 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。
(2) 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
(3) 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。
(4) 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
(5) 商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
(6) 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
(7) 目标顾客，以流动顾客为主。
(8) 根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。
9. 仓储商店业态结构特点
(1) 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。
(2) 主要的商圈人口为5—7万人。
(3) 商店营业面积大，一般在4000 m’以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。
(4) 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。
(5) 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。
(6) 作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。
(7) 商店设施简单化。
(8) 将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。
(9) 可实行连锁经营。
(10) 设有一定规模的停车场。
三、商铺分类
1. 按照开发形式进行分类
(1) 商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
(2) 市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
(3) 社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
(4) 住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，
而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
(5) 百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。
(6) 商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
(7) 交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2. 按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。
(1) "都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！
"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
(2) "社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
(3) "便利型"商铺--冷门小盘股
"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！
之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。
(4) 专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。
(5) 其他商铺-"一般股票"
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
3. 按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。
铺位：一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。
(1) 唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势；而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。
(2) 商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。
(3) 营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。
(4) 行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
(5) 物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。
(6) 物业出租选择范围差异
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。
(7) 投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。
(8) 炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。
四、社区商业主要形式
（一）、社区商业的特点
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。
（二）、国外社区商业的发展概况及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。
西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。
1. 社区商业的功能
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。
而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
2. 社区商业中心的业态构成
国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
3. 社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的
其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发
者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
4. 社区商业的布局与设计
国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。
（三）、国内社区商业概况
1. 国内社区商业现状
我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
2. 国内社区商业的发展方向
我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：
各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务
居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成
各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。
社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。由此可见社区商业蕴藏的巨大商机。
五、MALL的各种模式
1. 按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：
(1) 物业型购物中心
定义：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
(2) 物业型摩尔购物中心MALL
定义：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
特点：普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
案例
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门"SM 城市广场"。海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北
京国贸中心。
国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。
a) 困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。
b) 困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。
c) 困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。
(3) 百货公司型购物中心
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL 了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。
(4) 连锁摩尔购物中心MALL
定义：由专业的连锁购物中心集团开发并经营
特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大
卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。
2. 按购物中心的商场面积规模分类：
(1) 巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL
面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall 购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。
(2) 大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。
"摩尔"就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。
(3) 中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。
(4) 小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。
3. 按购物中心的定位档次分类
真正的"摩尔"由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3︰中5︰低2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。
(1) 以高档商品为主
如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城。（但如果70%的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL）
(2) 以中高档商品为主
即高中低档比例协调（在高3︰中5︰低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。(3) 以中低档商品为主
如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。
4. 按购物中心的选址地点分类：
(1) 都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。地下3至5层为停车场。如马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、
香港时代广场。
(2) 地区型购物中心
位于市区非传统商圈，但交通便捷。
(3) 城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心：如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17万㎡的莘庄购物中心。
(4) 社区购物中心
位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。
5. 依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：
(1) 按商圈辐射范围分类：
1) 邻里型购物中心:建筑面积多在三万平方尺至十五万平方尺左右，而占地三至十五亩。主铺商一般是超级市场(Supermarket)，整体功用及概念为“方便购买日常用品”，加上客源多在三(英)里范围以内。
2) 社区型购物中心：建筑面积多由十万平方尺至三十五万平方尺左右，占地十至四十亩。主铺商一般会有三个，包括超级市场、配药店(Drugstores)、家居修建工具店(Home Improvements Stores)等，而且占用一半建筑面积。整体功用及概念为“方便购买家居用品”，兼客源多在六里范围以内。
3) “区域”购物中心：建筑面积多在四十万平方尺至八十万平方尺左右，占地四十至一百亩。主铺商一般起码有数个，包括百货公司、时装店、鞋店等，而且占用一半至七成建筑面积。整体功用及概念为“百货时装」”等，客源可远至十五里范围以内。
4) “超级区域”购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”）：建筑面积多在八十万平方尺以上，而占地六十至一百二十亩左右。主铺商一般也会有多个，而且种类规模比区域购物中心还要多，也包括百货公司等，可占用七成建筑面积。整体功用及慨念和区域购物中心相近，客源可远至二十五里范围以内。
(2) 按入驻商家的主要业态和行业分类：
1) “时装/专门”购物中心：建筑面积多在八万平方尺至二十五万平方尺左右，占地五至二十五亩。主铺商一般可有数个，包括高级时装店等，而且占用绝大部份建筑面积。整体功用及慨念为“高级时装或专门店”等，客源可远至十五里范围以内。
2) 大型量贩购物中心：建筑面积多在二十五万至六十万平方尺左右，占地二十五至八十亩。主铺商一般只有数个，而且种类多为家居修建工具店，批发价货仓(Warehouse Stores)等，可占用四分之三建筑面积。整体功用及概念为“有我货品多，没我那么平宜，有我货品平宜，没我那么多选择”，客源在十里范围以内。
3) 主题与节庆购物中心：建筑面积多在八万平方尺至二十五万平方尺左右，占地五至二十亩。商铺一般为食市、餐饮、娱乐、游耍等，而且未必有主铺。整体功用及概念为“娱乐旅游”等，客源较难界定，因可远从别的城市，省份或国家来。
4) 工厂直销购物中心（“品牌专门店”购物中心）：建筑面积多在五万至四十万平方尺左右，占地十至五十亩。这多是由于品牌商自设店铺，整体功用及慨念为“有名品牌以有折扣或批发价售卖货品”，而客源可远至七十五里范围之内。
这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购
物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。
6. 按购物中心的业态复合度的程度分类：
(1) 业态复合程度极高，如面积又超过12万㎡，即可称真正的摩尔购物中心MALL。如泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
(2) 业态复合程度较低，（如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没有大型百货公司；或没有大型影城）就称不上摩尔购物中心MALL。
7. 按摩尔购物中心的外观分类：
(1) 美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、厦门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
(2) 童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
(3) 华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、菲律宾香格里拉MALL (4) 分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场
(5) 购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
(6) 交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心
(7) 美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO
(8) 附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心
购物中心是复合型的商业形态 购物中心是复合型的商业形态作者：佚名 时间：2008-6-27 浏览量： 购物中心是一种复合型的商业形态,而不是一种业态。 这是一个很重要的问题,只有认识到了这一点,我们才能把购物中心的定位、功能、管理、行销等等方面的核心内容执行得更加科学 、对购物中心概念的基本理解 A.国际购物中心协会的定义是:“购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施;拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。
B.日本购物中心协会对购物中心所下的定义是:购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体,并备有停车场,按其选址、规模、结构,具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征,并作为适应消费需要的社交场所,发挥着一部分城市功能。 c.我国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中,对购物中心的定义为:“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为:“由发起者有计划地开设,实行商业型公司管理,中心内设商店管理委员会,开展广告宣传等共同活动,实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。目标顾客,以流动顾客为主。根据选址和商圈不同,购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类”。
经典广告案例赏析作业 广告1103班蔡思同110902305 一，试析意识形态风格广告在中国大陆有没有存在和发展的可能性。 在本世纪50年代左右，美国的罗瑟·瑞夫斯提出广告都必须有“独特销售说辞（unique selling proposition）”。他主张广告都必须给消费者一天建议，这条建议是对手没有的，独特售卖点，有足够的力量吸引消费者。 台湾中兴百货公司所作的系列广告“手为了袖子而存在，脚为了鞋子而存在，空间为了家具而存在，身体为了衣服而存在，三日便觉面目可憎，三日不购物便觉灵魂可憎”至今常被人们作为“另类文案”而提起。 两则“德芙”巧克力系列广告。电视广告片中唯美的意境营造与动听的背景音乐打动了无数年轻女性消费者，而观察德芙巧克力最近播出的两则系列广告，则可以说是意识形态广告创意表现形的代表作。这两则广告均不是以巧克力物理属性为诉求点，在核心广告语中所谓“丝滑也是一种暧昧模糊的口感暗示。上海、外滩、咖啡、欧洲、法语……这一系列频频在其他媒体上作为“小资”符号的注解而出现的元素堆砌起了一个时尚唯美的意象空间，没有任何语言劝服———这正是意形态广告的特点。意识形态广告在中国内地发展是很良性的，但是由于台湾的整个社会背景不一样。 意识形态广告在概念沟通、表现形式、美学风格上具有强烈的先锋性和实验性，从广告沟通的角度和方式来看，它发展与消费者沟通的全新策略，找到了与消费者进行沟通的新方式---意识形态，引导受众价值观和生活方式。意识形态广告没有产品的物理功能的表达，没有完整性的故事情节，脱离商品本身的价值，强调影像就是商品。常以情境营造与隐性的价值观出现，不提供硬性推销说辞的同时，使目标受众结合自身的朦胧想象就广告商品形成建构性、虚拟的认知，并常常令受众将商品与某种生活方式、个性特质相连，青年受众群往往最难以抗拒此类广告的说服。 总的来说，意识形态风格广告在中国大陆是有存在和发展的可能性的，具体认为有以下几点原因： 1.经济全球化，文化交融。意识形态风格广告正以雷霆之势席卷全球，中国这样一个人口大国也比必将不能幸免。 2.产品同质化，广告同质化。产品与产品之间的功能区别越来越小，而质量也越来越彼此接近。在中国，二十世纪是消费经济开始崛起的时代，消费增长拉动了经济发展，经济发展又直接刺激了广告业的繁荣。竞争的加剧使得广告传播出现了新的变化，广告创意思维的趋同化，广告的严重同质化对传统的广告创意理论提出了新的挑战。奶粉或乳品产品广告大打“妈妈牌”；汽车广告大力宣传功能价格；体育广告大力宣扬热血青春。回归USP，走出同质化，必将大力促进意识形态广告发展。 3.眼球经济，创意就是生命。由于现代广告信息越来越多，对广告受众的注意的争夺也越来越激烈。每个人每天会被许许多多各种各样的广告所包围，而有意识注意到，并进入头脑中的广告只有十几个。只有进入意识层面的广告才是有价值的，能够影响到消费者的。 4.调查显示消费者需求水平变幅（马斯洛需求层级理论）消费者自主选择性增强。马斯洛需求层次理论把人的需求划分为五个层次:即生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现的需要。其中后三个层次的需要可归结为精神需要,它是基本的物质需要满足后人们追求的较高层次的需要。经过十几年的经济改革,我国城乡绝大多数居民已解决了温饱问题,相当一部分人的基本物质需要也已基本满足,越来越多的将需求的重心从物质转移到了精神,期望通过生活的方方面面显示自身的价值观,达到个人精神需求的满足。在广告信息接收方面也越来越注重广告意识的激发。 5.新媒体广泛应用新浪潮科技极大地促进了信息、思想和公共观点的广泛传播，使得消费者
第一章 市场：市场是指某种商品的现实购买者和潜在购买者需求的总和。 市场营销：市场营销是个人和群体通过创造，并同他人交换产品和价值以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。 第二章 市场营销环境：市场营销环境是指作用于企业市场营销活动的各种外界因素和力量的总和。 微观环境：微观环境因素是指那些给企业带来直接影响的各种因素。主要包括：企业内部、营销中介、市场、竞争对手、社会公众。 宏观环境：宏观环境因素是指那些通过影响微观环境而间接影响企业市场营销的更大范围的环境因素。主要包括：人文环境、经济环境、自然环境、技术环境、政治环境和社会文化环境。 第三章 市场营销组合：是指企业根据其目标市场的需要，全面考虑其任务、目标、资源以及外部环境，加以整合、协调使用的可控制因素。即“4P”，即产品(Product)、价格(Price)、地点(Place)和促销(Promotion)。 第四章 社会阶层：所谓社会阶层，是指有相似社会地位、教育水平、收入来源、价值观念和生活方式的人们组成的群体。 相关群体：所谓相关群体就是对个人的态度、意见和偏好有重大影响的群体。对消费者的生活方式和偏好有影响的各种社会关系，就称为相关群体。 第五章 市场营销调研：市场营销调研是指运用科学的方法与技术，有计划、有目的地对市场营销信息情报进行系统地收集、整理和分析的活动。 第六章 竞争者：是那些生产经营与本企业提供的产品相似的或可以互相替代产品的企业，以同一类顾客为目标市场的其他企业。 第七章 市场细分：市场细分，是指企业根据消费者之间需求差异性，把整体市场按照一定标准划分为若干个类似消费者群体，从而确定企业目标市场的过程。 目标市场：是企业打算进入的细分市场，也就是企业拟投其所好为之服务的那个顾客群。 市场定位：企业为了使自己生产或销售的产品获得稳定的销路，要从各方面为产品培养一定
台湾意识形态广告
意识形态广告 Part I 许舜英为台湾意识形态广告公司的创办人之一及执行创意总监。该公司被誉为大中华地区最佳广告公司之一。许舜英凭藉其独特的创意及市场推广策略，2000年大众传播系毕业生最受欢迎的华人广告创意人排名第四；其作品在龙玺首届环球华文广告奖（1998年）获得龙玺大奖以及中国时报华文广告奖、台湾自由创意2000、亚太广告节大奖。其"后现代主义"风格广告，为华语广告开辟出新的天地；为意识形态广告公司在多个主要创作大赛及广告界颁奖礼中，屡获金奖及「全年最佳大奖」等荣衔。许舜英曾参与的客户及案例包括NISSAN、 MOTOR、TOSHIBA、中兴百货、司迪麦口香糖 (Stimorol)、联邦银行(Union Bank)、中国时报、韦恩咖啡 (Win coffee) 及中华电信、味丹企业等。许舜英的事业始于文案创作，在业界累积了20年的经验，并被视为在华文广告历史中，举足轻重的创作革命者。许舜英亦是一名活跃的文化人，专注文化、符号学及后现代主义等学术研究。其作品概念沟通、表现形式、美学风格上具强烈的先锋性和实验性。
许舜英对广告及文化界影响深远，多次获权威广告媒体和业界专业人士选为「心目中最欣赏的执行创意总监」及「华文广告界最具影响力的创意人」。此外，许舜英在广告界的影响力，可从其多次获邀为各项业界大赛的评审委员，包括2001 及2002年度亚太广告颁奖礼及 2005年台湾国际创意设计大赛，2006坎城Dentsu Seminar 主讲者之一,取得印证。除出任广告公司的执行创意总监外，许舜英亦是一位备受尊崇的作家，其作品曾刊登于多本文学及生活时尚的杂志中，她撰写的"大量流出"一书更入选为诚品书店2000年的十大好书之一。 后现代主义的狂欢 后现代主义作为现代主义的极端扩张而导致的文化霸权局面，具有杰姆逊所归纳的平面感（深度模式削平）、断裂感（历史意识消失）、零散化（主体消失）、复制（距离感消失）的美学特征。人们可以合乎情理地称它为大众文化的现代主义，通俗的未来主义，怀旧的晚期现代主义等等。伊哈布·哈桑则将其归结为“不连续性，非确定性，内在性”。这些特征在许舜英的广告创意中表露无遗。如中兴百货1998秋装上市《服
一、网络营销专业术语 Click Rate (点击率/点进率) 即Click-Through Rate, 简称CTR. 网络广告被点击的次数与访问次数的比例, 即Clicks/ Impressions. 如果这个页面被访问了100次, 而页面上的广告被点击了20次, 那么CTR为20%. CTR是评估广告效果的指标之一 CPC (点击成本) 即Cost Per Click, 广告为每个用户点击所付的费用; CPC是评估广告效果的指标之一. CPM (千人成本) 即Cost Per Thousand Impression, 广告主为它的广告显示1000次所付的费用; 如果一个Banner广告单价是￥10/CPM，意味着每被1000人次看到就收￥10; 如此类推, 每10000人次看到就是￥100, CPM是评估广告效果的指标之一 B2B: Business to Business (企业对企业), 比如阿里巴巴; B2C: Business to Custom/Consumer (企业对消费者), 比如https://www.doczj.com/doc/4f17990746.html,, 卓越; C2C: Custom to Custom/Consumer (消费者对消费者), 比如eBay, 淘宝, 拍拍. Page View (浏览量/访问量) 简称PV. 网页被浏览的总次数. 一个用户有可能创造十几个甚至更多的PV, 用户每次刷新即被计算一次(因此现在虚假刷PV的网站很多); 是目前判断网站访问流量最常用的计算方式之一, 也是反映一个网站受欢迎程度的重要指标之一. 另外还有两个重要指标: UV (独立访客) 即Unique Visitor/User, 访问您网站的一台电脑客户端为一个访客, 00:00-24:00内相同的客户端只被计算一次 IP (独立IP):即Internet Protocol, 指独立IP数. 00:00-24:00内相同IP地址之被计算一次。 SEO (搜索引擎优化) 即Search Engine Optimization. 通过总结搜索引擎的排名规律对网站进行合理优化, 使你的网站在各搜索引擎(如百度,Google)的排名提高, 让搜索引擎给你带来客户! SEM (搜索引擎营销) 即Search Engine Marketing. SEM就是企业利用搜索引擎来进行网络营销和推广. 搜索引擎排名营销是一个非常管用的网络营销途径 RSS (新闻聚合技术) 即Real Simple Syndication, 新闻聚合技术.
媒介即意识形态----论法兰克福学派的媒介控制思想 [摘要]法兰克福学派在哲学、社会学、政治学和心理学方面的成就举世瞩目，但他们在传播学上的贡献在国内却鲜见评介和研究。法兰克福学派的传播思想集中在对媒介控制的认识上。他们认为，在发达工业社会中，大众媒介已成为意识形态，成为维护国家统治的合法性的基础；通过传播上的操纵和欺骗，大众媒介不仅极为有效地清除了社会文化的否定性，甚至系统地清除了孕育批判性和否定性的家庭环境对儿童的影响，最终造就单向度的人和社会。虽然这主要是对资本主义制度下作为意识形态媒介的批判，但也值得我们反思和借鉴。 [关键词]法兰克福学派；传播批判研究；意识形态；大众媒介 在西方学术史上，“传播批判研究不是特指某一体系分明的研究派别，而是包含了许多不同的流派和主张”[1]。但是，在众多的流派中，法兰克福学派无疑是这类研究中历史最久、影响最大的一个学派，而且也是对传播特别是对大众传播给予最多关注和研究的一个学派，其研究成果往往也是其它流派的理论源头。 在法兰克福学派的批判研究中，有很多内容与传播有关，因为他们深信传播对获得生存是十分必要的。该学派的学者本杰明（Walter Benjamin）阿多诺（Theodor W Adorno）、霍克海默（Max Horkheimer）、马尔库塞（Herbert Marcuse）、洛文塔尔（Leo Lowenthal）等，均在不同时期对大众媒介（特别是电影和广播等）和文化工业进行了深入的分析批判。这些研究成果，被传播研究的先驱之一拉扎斯菲尔德(Paul Lazarsfeld)在《关于管理的和批判的传播研究》(1941)一文中，称之为最早的“传播批判研究”。[2]这些传播批判研究，主要体现在作为媒介组织的文化工业和大众文化两个方面，其论述涉及媒介、传播者、媒介产品、受众及传播体制等问题。在对这些不同问题的研究中，对媒介及其控制的问题的研究在其整个大众传播研究中占据了重要地位。 但是，法兰克福学派的“批评理论家通常不愿把传播与其他因素从它的整体系统中分离出来”[3]，而更愿从整体上将自己的理论称为“批判理论”,并竭力与“实证理论”明确区分开来。霍克海默就说过：批判理论不仅“关注现存的生活方式已经制定的目标，而且还关注人类及其所有潜能。……它的目标在于把人从奴役中解放出来”。[4]法伊（Brian Fay ）在分析中指出，批判理论主要运用社会??历史方法对整体的现实的社会状况进行批判考察，以此来揭示通常隐藏在日常活动过程中的弊端和危害，进而实施变革、加以规范。[5]波洛克和考克斯（Pollock and Cox）说道：我们“在准备塑造这个世界时阅读这个世界”，在揭示对立利益的冲突中寻找解决矛盾的方式。[6]对此，亚力山大（Jeffery C.Alexander）认为：实证理论仅依赖于苍白的“技术理性”，而批判理论则依靠“批判理性”发挥作用；“实证理论是按照世界的本来面目接受世界，不相信超越的可能性。与此相反，批判理论把超越作为出发点，”主张按照理想模式来改变世界。[7] 因此，批判理论所持的是一种超越现实甚至是抗拒现实的立场和态度，并“有一种希望受挫和遭遇困难的意识，......不信任‘中间路线’的思想或话语的‘整体化’模 式”[6]，但关心社会上的各种不平等现象，关心各种社会的文化的甚至心理的冲突，试图以一种现世乌托邦来纠正现实社会中的一切不公正现象。同样，在传播批判研究中，法兰克福学派的理论家想要做的，也是试图在阅读、审视、评判媒介产业和传播文化的过程中，分析揭示“病态的”、“畸形的”西方社会的本质和对立力量间的潜在斗争，以及将媒介塑造成意识形态工具的合法化社会基础，并为他们重建理想化的媒介图式提供证据。 二 法兰克福学派的媒介控制思想，主要体现在对“媒介的被控制”，即“谁控制着媒介”、“为何控制”以及“媒介控制什么”、“媒介如何控制”、“控制的后果”等问题的考察上。媒介的被控制，是指国家对媒介的控制；媒介的控制，指的是媒介作为国家权力的
【商业形态分类】 一、商业地产分类 1、传统商铺 商业地产最开始的雏形就就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,她们以普通居民为服务对象,服务种类比较齐全,以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产,遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性,目前仍为广大投资者的首选与发展基础,现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺,但其规模一般较小、抗风险能力低。 2、专业市场 在上个世纪***十年代,随着社会经济的不断发展,人们已经不满足于基本的温饱型消费了,专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现,很快就以全新的模式吸引了众多的消费者,也让那些投资者赚得盆满钵满,更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场就是市场细分的产物,它以某类产品品种齐全的优势,牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周,对区域的要求性不就是很高,但非常强调“集群效应”,有规模就有人气,有人气也就有了商气。 3、市中心综合商业市场 城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈,厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端,就是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段,口岸的不可复制性成为了决定性因素,它就是消费者消费习惯场所,这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等就是成都城市中心综合商业市场的典型代表,但此类商业市场高昂的置业价格与经营成本也让很多“垂青者”望而止步。 4、社区商业中心 成都城市的规模越来越大,人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区,以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要,但这种消费往往以日常消费品为主,在档次上与城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性就是其“杀手锏”。 5、休闲度假商业 现代人的生活节奏越来越快,普遍感觉压力巨大,都渴望身心的放松,都渴望远离城市的喧嚣与繁杂,都希望能够回归自然,芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业,在人们的企盼中闪亮登场,最大限度地放松了人们紧张的神经,深受都市市民的追捧,一时间,这种商业地产模式风生水起,但客户群体在目前形式下尚欠稳定,注定了这种商业地产模式还待时间检验,稳定的客户群体直接关系到了它的成败。 6、商住办公楼 商住写字楼的出现完全就是现代社会高速快捷的产物,集办公与住宿为一体,让在“家”办公成为现实,就是许多中小型公司的“权宜之计”,但一般都很现代化,很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯,以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。 7、甲级写字楼 作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远,也并不具备一定的规模,与东部沿海地区相比还有很长一段路要走,目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目,不过,正因为市场的空缺很大,所以前景也很光明。 8、大型商业中心MALL 融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心与管理中心为一体,并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。 二、零售商业分类 中国零售业态按零售店的结构特点分类,根据其经营方式、商品结构、服务功能,以及选址、商圈、规模、店堂设施与目标顾客等结构特点,分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。 1、百货店业态结构特点 (1) 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。
2017网络营销词汇大全
2017网络营销词汇大全 Part1：最基本的名词 Ads：就是广告（名词）的英语复数啦。Ads = Advertisements。如果是“做广告”（动词），应该用Advertising。 Click：点击，是指互联网用户点击某个广告的次数。 CPM：Cost Per Mille，这次实际上省略了impression，全文应该是cost per mille impression。 Mille是千的意思，在英语中它只跟着per一起用，即per mille，就是汉语的“每千……”的意思。所以CPM是每千次展示的成本。
擎竞价排名只有一种收费方式，即按照点击付费。 虽然也有其他广告形式也是按照点击数量来进行收费，一般不被称为PPC，而被称为CPC，即Cost Per Click。为什么？似乎是约定俗成。ROI：Return On Investment的简称。一般而言on这个词是应该小写的，所以ROI似乎应该是RoI，不过大家都约定俗成了，不必较真。ROI是典型的追求效果类的营销的关键指标。在中国的互联网营销，这个值一般指的是，我花了多少钱推广费，直接产生了多少的销售。 比如花了1万元做SEM推广，直接卖了3万元的货。ROI会被认为做到了3（即3:1）。这一
点与财务计算上的ROI是不同的，后者是利润和投入的比值，但在互联网营销上，大家没有把利润作为R，而是用GMV。关于GMV是什么，本文的下篇有。 SEM：(Search Engine Marketing)（搜索引擎营销），实际上它是可以适用于以下任何一种表达的模糊术语：1.涉及使用搜索引擎的任何数字营销，或2.仅涉及搜索引擎的付费数字营销，即：PPC（付费–点击）。对于哪个定义是正确的，没有一个准确的标准，但后者是最常用的。SEO：Search Engine Optimization的简称。就是搜索引擎优化，特别指搜索引擎搜索结果自然排名的优化。所谓自然排名，就是不通过给搜索引擎付钱就能获得的排名。
商业空间9种类型 一．开敞空间和封闭空间 开敞空间和封闭空间是相对而言，开敞的程度取决于有无侧界面、侧界面的围合程度开洞的大小及启用的控制能力等。开敞空间和封闭空间也有程度上的区别，如介于两者之间的半开敞和半封闭空间。它取决于房间的使用性质和周围环境的关系，以及视觉上和心理上的需要。 1 、开敞空间：开敞空间是外向型的，限定性和私密性较小，强调与空间环境的交流、渗透、讲究对景、借景、与大自然或周围空间的融合。它可提供更多的室内外景观和扩大视野。在使用时开敞空间灵活性较大，便于经常改变室内布置。在心理效果上开敞空间常表现为开朗、活跃。在对景观关系上和空间性格上，开敞空间是收纳性的和开放性的。 2 、封闭空间：用限定性较高的围护实体包围起来，在视觉、听觉等方面具有很强的隔离性。心理效果：领域感、安全感、私密性。 二．动态空间和静态空间 1 、动态空间：动态空间或称为流动空间，具有空间的开敞性和视觉的导向性，界面组织具有连续性和节奏性，空间构成形式富有变化和多样性，使视线从一点转向另一点，引导人们从“动”的角度观察周围事物，将人们带到一个有空间和时间相结合的“第四空间”。开敞空间连续贯通之处，正是引导视觉流通之时，空间的运动感即在于塑造空间形象的运动性上，更在于组织空间的节律性上。动态空间的特点： ⑴利用机械、电器、自动化的设施、人的活动等形成动势。 ⑵组织引人流动的空间序列，方向性较明确 ⑶空间组织灵活，人的活动线路为多向。 ⑷利用对比强烈的团和动感线性 ⑸光怪陆离的光影，生动的背景音乐 ⑹引入自然景物。 ⑺利用楼梯、壁画、家具等使人的活动时停、时动、时静。 ⑻利用匾额、楹联等启发人们对动态的联想。 2 、静态空间：静态空间一般来说形式相对稳定，常采用对称式和垂直水平界面处理。空间比较封闭，构成比较单一，视觉多被引到在一个方位或一个点上，空间较为清晰，明确。静态空间一般来说形式相对稳定，常采用对称式和垂直水平界面处理。 静态空间的特点： ⑴空间的限定度较强，趋于封闭型。 ⑵多为尽端房间，序列至此结束，私密性较强。 ⑶多为对称空间（四面对成或左右对称），除了向心、离心以外，较少其他倾向，达到一种静态的平衡。 ⑷空间及陈设的比例、尺度协调。 ⑸色彩淡雅和谐，光线柔和，装饰简洁。 ⑹实现转换平和，避免强制性引导视线。 三、虚拟空间和虚幻空间 1.虚拟空间：虚拟空间是指在以界定的空间内通过界面的局部变化而再次限定的
意识形态广告文案 意识形态广告 《编辫篇》 标题：爱美的小孩不会变坏。 内文： 她拿手的除了银粉妆的画法还有研究威尼斯的建筑旋律； 他能分辨Dolce & Gabbana与D&G打扮的差异同时是个诗人； 她热爱购物以及帮助别人购物却是红牌财务规划经纪人； 他是个大费周章经营叛逆外表的慈济终身会员； 爱美的孩子不会变坏， 他只是尊重别人的视觉， 顺便，美化环境。 《森林篇/樱花篇》 衣服，衣服是这个时代最后的美好环境 她觉得这个城市比想像中还要粗暴， 她觉得摔飞机的机率远远大于买到一双令人后悔的高跟鞋， 她觉得人生的脆弱不及于一枚A型流行感冒病毒， 她觉得爱人比不上一张床来得忠实…… 不安的人们居住在各自的衣服里寻求仅存的保护与慰藉， 毕竟在世纪末恶劣的废墟里， 衣服会是这个时代最后的美好环境。 《梅兰芳篇》（1994） 没有服装就没有性 虽然纹身依然可以暗示肉感，珠宝还在批注性欲位置。但自从牛仔裤颠覆了纯粹两性理论、皮革吊带开始搭配莱卡内衣手铐蜡烛，那种把两性对立当做终极命题的传统世界秩序，已经看起来摇.摇.欲.坠。也许连蕾丝边，也将逐渐地，装饰在三角肌上吧。我们所能抓住有关性别的真理，已经不多。 《绝对在地篇》（1993） 绝对在地绝对台北 就像纽约之于伍迪艾伦，上海之于张爱玲， 生活在台北固然有艰险的一面， 当清晨三点还可以吃到清粥小菜， 偶尔还可以逛逛地下书店…… 认真地使用台北将让你重新理解台北。 穿Junior Gaultier背帆布书包的建筑师， 一本在中心边缘摆动的文化刊物， 国际影展售票前一晚排队的影迷， 装满死党、同志和敌人的城市。 金像奖戏院外等待子夜场散场的出租车队， 新生南路底没有装修的地下书店， 没有招牌没有菜单但一定有朋友在的饮酒场所，
1、A：真正的流行，不是群众的歇斯底里，而是独特表现的个人风格及追求创意的生活态度，是一种内涵的上露，一种鉴赏的品味；88年春季，从冬眠中醒来吧！解放你僵化与迟疑，前来享受春装花开的盛宴。 玫瑰的浪漫复古的情怀轻快蓬民的短初性感裸露的双肩是您全新的选择欢迎前来试穿 B：真正的流行，是在群众盲目的追寻中，保持冷静的自我风格，并吸吸世界的风潮，与自我的美学经验深刻对谈。真正的流行，是重新诠释大众的流行，是把街道变成你的伸展台，使你的身影与品味，一再被抄袭……（真正的流行，使你的身影一再被抄袭） 2、秋天的华丽收藏 十月的台北节庆中，秋装却使人置笛维多利亚时代，在热蛰伏于冬装厚重线条之前，我们贪恋着秋的身影…… 3、A：白蛇千年不移的情愫，散发爱的勇敢与生命的执著，这正是中国文化的神采，SUNRISE永恒探索的民族美学自觉。己巳蛇年，春节时序，Sunrise与您一起感应传统节庆的美与传奇。 B：寻找中国流行的自我 素雅纤细的姿态......省思的心情......合身的线条中斜襟绕缠流动着中国的韵致 (80) 年代末中国创意美学走向世界舞台在Sunrise中兴百货的春装展示中与您一起享受！ 4、焚过很多漫画书……专门限制行动……小时候很想走出她的阴影母亲如今只微弱成电话里断续的叮咛多想把她的身影永远留住把对她的爱，在中兴百货感恩的礼物里具体体现 母亲李礼品中心康乃馨、卡片赠送及免费包装服务母亲节全家福拍照服务妈妈装全面特价再送感恩餐（里面的内文省） 5、中国不见了 在世界创意的版图，中国消失了；在国际流行的舞台，中国缺席了；在民族生活的美学，中国不见了；中国的文化自尊，已经沉睡百年在文学、音乐、美术、建筑上杰作稀少；在流行文化的领域国际上完全没有属于中国人创意的伸展台，中国不见了，多么令人忧心。值此之际，我们提出”中国创意文化”的理念不只是新古典的改造传统不只是后现代的勇于瓦解而是根本我们要建立属于中国视野的世界观，中国人的创意，中国人的品味，中国人的自信。在可预期的未来，世界重心将逐渐移向亚洲我们的雄心是重新规划世界流行的蓝图，使中国台北成为全球风潮的新焦点、国际创意的新都会。 6、中兴改装全新开幕（即日起至10月25日全面8折优惠） 中国出发了
商铺三大形式分类 商铺三大形式的分类 1.按照开发形式进行分类 (1)商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 (2)市场类商铺 在这里，我们所说的”市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 (3)社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 (4)住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 (5)百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。 (6)商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 (7)交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。 2.按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资
商业地产形态分类有哪几种 一、商业地产分类 1. 传统商铺 商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。 这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。 2. 专业市场 在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。 3. 市中心综合商业市场 城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的
“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。 4. 社区商业中心 成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。 5. 休闲度假商业 现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。 6. 商住办公楼 商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成
商业地产形态分类doc32 商业地产分类 1. 传统商铺 商业地产最开始的雏形确实是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以一般居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为差不多目的。这种原始形状的商业地产，遍布都市每个角落，因为其具有专门大的灵活性，目前仍为宽敞投资者的首选和进展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一样较小、抗风险能力低。 2. 专业市场 在上个世纪***十年代，随着社会经济的持续进展，人们差不多不满足于差不多的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都显现，专门快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的产生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占据了商业市场一隅。这种市场现一样偏居都市四周，对区域的要求性不是专门高，但专门强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。 3. 市中心综合商业市场 都市中心综合商业市场差不多上位于都市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费适应保证了这种商业市场永久站在商业地产的前端，是一个都市商业进展的“晴雨表”。它一样都处于都市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费适应场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都都市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让专门多“垂青者”望而止步。 4. 社区商业中心 成都都市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个都市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的
2015年最经典广告语大全 一、 如果不是三宅一生，褶皱的美感都会被熨斗铲平 如果不是可可·香奈儿，女性露出膝盖可能是禁忌的 如果不是川久保·玲，黑色可能只是丧礼的悲哀颜色而不是一种酷 如果不是伊芙·圣罗兰，女人这辈子可能与男装的长裤永远绝缘如果不是“猫在钢琴上昏倒了”，广告人可能还不会清醒 如果不是“一年买两件好衣服是道德的”，消费者可能一年看不到两支好广告 一位作家的一句话可能影响下一位作家的一生 一种影响消失了，马上又会出现另一种新的影响 对今天新理念理解太晚的人不久就要尝到落后的苦涩 不要用20世纪的想象力解读21世纪的新文体
二、 如果二十世纪的影响大师活在二十一世纪， 凡高可能是整日坐在办公桌前的电脑绘图师 尼采可能是宣称老板不在家的超级推销员 李小龙可能是高级私人健身房的专属教练、 三岛由纪夫可能是日本偶像剧里的第二男配角、 沙特可能是拒绝二手烟的文宣代言人…… 在网路入侵、情报袭击全球的二十一世纪， 人类面临最大的文明革命， 所有的沟通、思考、消费、价值观迅速改变， 广告更无法再紧抱着旧经典进入未来。 赫塞说：“前天还是神圣的事，今天听起来已经变得几近滑稽可笑了。” 不要穿着二十一世纪的高跟鞋走着二十世纪老奶奶的路线。 三、台湾有四亿人
比利是个朝九晚五的贸易公司业务经理， 晚上则是兼差的无线电计程车司机。 他是王妈妈的儿子、娃娃的舅舅、和大卫的表弟; 在网路购物时他是不眨眼的闪灵刷手; 在号子里观察股票指数时他可是精打细算的投资人; 上了电脑色情网站他则是个想象丰富的匿名色狼; 而约会时又变成了某个女人的最佳男主角……在网路化的未来 社会里， 一个比利在不同的情境中可能是数百个不同身份的比利。 我们看到的台湾并不是你认知的2千万人口，而可能是4亿人无疆界市场。 所谓独具慧眼，不只是指看到什么，更是指观察世界的敏锐角度。 对我们来说这不只是眼力，而是一种能力， 不要用20世纪的眼睛观看21世纪的风景 四、爱美的小孩不会变坏。
意识形态广告 家禾家电系列代理商：意识形态创意概念：“家电与人的关系”是本系列作品的主题意义。 现代人的“生活与家电有着各种互动，在人际疏远的现代，家电扮演的角色不再是冷冰冰的功能需求。它可能成为人们的精神寄托，或者生活上的伴侣，甚至深藏着一段情感故事。文学性叙事，将家电人性化。的确，生活中可以没有情人，邻居，却不能没有电冰箱，洗衣机，DVD。 系列一：白衬衫 标题：白衬衫 内文：她整理衣柜时发现他没有带走的白衬衫。她以为原本与他有关的东西已经完全离开他的生活了。白衬衫除了樟脑外，还有一种他身上惯有的香烟气味。她开始忧郁衬衫怎么处理。“就洗掉吧，反正都过去了。”她看着白衬衫，和，她的衣服在洗衣机里周旋着。她晾着洗干净的衬衫闻了闻，洗衣剂的清香外，似乎还残存着一些他的味道。她松了一口气，再好的洗衣机也洗不掉记忆。 系列二：电冰箱再袭击 标题：电冰箱再袭击 内文：连续三天，早上打开冰箱，里面竟然空无一物，昨晚从超市买回的一大堆食物都不翼而飞了，只剩散乱一地包装纸她开始怀疑有附近的流浪汗闯入家中，但她没有报警，只是买了更多的食物睡前仍
把冰箱重重封锁，这下该万无一失了，不料隔天发现又被洗劫一空。她不禁怀疑冰箱监守自盗，偷吃他的食物，不过这个可能性他很快就排除了，就算她拔掉冰箱的电源，同样的事故照样发生。第七天她决定报警，警察在她家装上摄象机，终于抓到偷吃食物的窃贼，就是他自己，她每天晚上梦游到冰箱前狼吞虎咽吃光食物，然后心满意足的回到床上继续她的美梦。接受治疗时，心理医师告诉她：“你应该感谢冰箱，你的冰箱在夜里静静的填补了你白天的空虚和不满。 系列三：食物 标题：食物会以你对待他们的方式回报你 内文：不知为什么，每次按食谱做菜一定失败。培根，火腿，青椒切成1.5cm，盐1/2勺，大蒜一瓣，培根炒油再加入饭，高汤......明明按照步骤来，结果就是难吃。奇怪的是，你炒的菜看起来很快乐，一副吃了就不必补充维他命的样子。吃你的海鲜意大利面，总让人联想到蔚蓝海洋的清新舒畅。食物好象会被你催眠，而尽情释放美味，“为什么”“就算是昂贵的松阪牛肉，冷藏不当就会把他的新鲜味道收藏起来，不管火候，刀法要非常温柔，因为人对食物好，食物也不会忘掉。”早上8点10分，吃着用心冰在冰箱中的自制蔬果，一种新鲜的幸福感滑进了胃，我开始相信，“食物会以你对待他们的方式回报你。 系列四：猫女篇 标题：真实一瞬间
按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验； 由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键； 综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快； 然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。
代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国） 2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态； 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点； 目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。 代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波） 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点； 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；
台湾意识形态广告公司文案欣赏 台湾意识形态广告公司自从1988年代理台湾中兴百货公司的广告以来，中兴百货的销售额已经翻了22倍，在业界这是了不起的成绩。这一成绩的取得与无疑与两家公司员工的努力有很大关系，但其中意识形态为中兴百货所做的广告的独特的文案也起了很大的作用，他不仅给中兴百货带来了高的销售额，也为广告文案的写作开辟了一条独特的道路。在他的文案中到处可见修辞学的踪影，当然广告文案的写作要符合广告目的，广告目标等等的要求，这里我们撇开这些，单纯来看看文案中修辞的运用，下面我们来一起看几段意识形态为中兴百货写的广告文案： A headline:spring flowers 内文： 真正的流行 不是群众的歇斯底里 而是独特表现的个人风格及追求创意的生活态度 是一种内涵的外露 一种鉴赏的品位 88年春季 由冬眠中醒来吧 解放你的僵化与迟疑 前来享受春装花开的盛宴 B headline:autumn collection 内文： 真正的流行 是在群众盲目的追寻中 保持冷静的自我风格 并呼吸世界的风潮 与自我的美学经验深刻对谈 真正的流行 是重新诠释大众的流行 是把街道变成你的伸展台 是你的身影与品位 一再被抄袭 这则文案属意识形态早期作品，发表时间比较早，但是我们仍然可以看出意识形态的独特风格，文案中的每一个词都是经过精心挑选的没有半边的多余，每一个字都在传达着意识形态为中兴百货打造的个性，广告文案不同与其他文章，人们对待广告态度只要想想我们自己就可以了，我们很少用心去看一则广告，这就要求我们的广告要用最大的努力去抓住受众的眼睛，而且广告是由商家付费的，这也就要求我们用最少的文字传达最多的信息，而不是洋洋洒洒任意发挥的万言书，这个时候就要求我们对修辞学的牢固把握与合理运用，在上面这则文案中我