绝对保密
郑州房地产市场月报
Jun
2013年第六期
克而瑞（中国）信息技术有限公司河南片区
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
CRIC市场月报（郑州）
2013年第六期
主办单位：EJU易居（中国）控股有限公司
出品单位：克而瑞（中国）信息技术有限公司河南片区
编委会主任：吴洋
编委：丁祖昱张燕
龙胜平
主编：杨亚萍
执行主编：詹伟
撰稿：金虎李秀芳王来凤吴宏飞
校对：林泉
地址：郑州市花园路农业路口郑州国贸中心招银大厦1005室
传真：0371-********
电话：0371-********
声明：
1、本报告数据均来源于CRIC，分析结果仅供合法取得本报告的单位个人参考使用。报
告中的信息或者表达的意见不构成任何投资买卖建议。
2、报告所刊载的所有内容及相关权利归CRIC郑州机构所有。
目
PART1 宏观环境
PART2 土地市场
PART3 商品房市场
PART4 住宅市场
PART5 商业市场
PART6 办公市场
PART7 附件
Contents
4 12
21 27 38
44 50
宏观环境
HONGGUANHUANJING
PART1
HUANJING
PART1 宏观环境
经济环境总体平稳，二季度难有大幅回升；房地产行业稳中有升
⊿今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，而成为调控主基调的房价
控制目标对市场的影响仅局限于短期，地产市场依然火热
⊿国民经济运行总体平稳
⊿2013年1-5月份，郑州市房地产各项指标运行良好，表明开发商对市场预期
较高
年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期，地产市场依然火热
政策环境
2013年上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。
1
2
证监会6月29日表示，将坚决贯彻国务院有关房地产调控的规定，对违反国务院有关规定的房地产企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会还称，在对这类企业进行审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。
2013年上半年房地产市场呈现“一冷四热”
证监会称坚决贯彻房地产调控规定
7月1日，克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布了《2013年6月中国城市住房(一手房)价格288指数》。指数报告显示，2013年6月，中国城市住房价格288指数为1041.8点，较上月上升4.0点，环比上涨0.39%，涨幅较上月缩小了0.48个百分点，同比上涨10.50%。
6月中国城市住房价格288指数：房价仍处上涨通道
国务院提出房价要与消费能力相适应，虽然不是提出新的调控政策，但是其中也蕴含了很大的调控新意味，很多开发商都很关注这个政策动向，北京市场上选择抛盘和加快推货的不在少数。
国务院再提房价与消费能力适应 北京地价降温
6月27日，中国土地矿产法律事务中心在京发布《国土资源法律评价报告(2013)》蓝皮书，对国土资源法治建设年度进程进行总结评价。
《国土资源法律评价报告（2013）》发布
3
4
5
2013年6月，中国制造业PMI 为50.1%，比上月回落0.7个百分点。分企业规模看，大型企业PMI 为50.4%，比上月
回落0.7个百分点；中型企业PMI 为49.8%，比上月下降1.6个百分点；小型企业PMI 为48.9%，比上月回升1.6个百分点。
进入二季度以来，经济整体较平稳
宏观经济
9.7% 9.5%
9.1% 8.9%
8.1%
7.6% 7.4% 7.9% 7.7%
0%
2%4%6%8%10%12%
11Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q413Q1
2011
2012
2013
国内GDP 增长走势
GDP
50.2 50.1 49.2
49.8
50.2
50.6 50.6 50.4
50.1
50.9 50.6 50.8
50.1
45
50
55
12.06
12.07
12.08
12.09
12.10
12.11
12.12
13.01
13.02
13.03
13.04
13.05
13.06
201206-201306月度制造业PMI 指数
PMI 指数…
自2012年10月维持在50%以上，有
微涨趋势
6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7% ；PPI 持续走低，市场总体需求偏弱
物价指数
?2013年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。其中，城市上涨2.6%，农村上涨2.8%；食品价格上涨
4.9%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨2.6%，服务价格上涨2.7%。上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。
?2013年6月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.7%，环比下降0.6%。
2.2
1.8
2.0 1.9 1.7
2.0 2.5
2.0
3.2
2.1
2.4
2.1
2.7
0.0
0.51.01.52.02.5
3.03.512.06
12.07
12.08
12.09
12.10
12.11
12.12
13.01
13.02
13.03
13.04
13.05
13.06
201206-201306月度CPI 指数
CPI （%）
-2.1
-2.9
-3.5 -3.6
-2.8
-2.2
-1.9
-1.6 -1.6
-1.9
-2.6
-2.9
-2.7
-4
-3.5-3-2.5-2-1.5-1-0.50
12.06
12.07
12.08
12.09
12.10
12.11
12.12
13.01
13.02
13.03
13.04
13.05
13.06
201206-201306月度PPI 指数
PPI(%)
2013年以来全国开发企业到位资金保持30%以上增幅，预计三季度国房景气指数将筑底反弹
国房景气指数
101.1
97.35
97.26 88
90
929496981001021045月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 5月
2011201220132011-2013国房景气指数走势
5.7 5.7
6.2
9.1
10.1
11.6
14.1
12.7
33.7
29.3
33.5
32.0
5
10152025303540
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 5月
20122013
全国房地产开发企业本年到位资金增幅
?5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.26，比上月回落0.09点。自3月以来，国房景气指数
已持续三个月下跌，但跌幅进一步收窄。从整体看，今年以来国房景气指数走势基本平稳，较去年同期上升明显。 ?1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。
2013年1-5月份，郑州市房地产各项指标运行良好，表明开发商对市场预期较高
行业发展状况
?郑州市1-5月份商品房累计投资472.39亿元，较12年同期增长31.2%；商品住宅累计投资309.02亿元，较12年同期增长42.0%
?
郑州市1-5月份商品房累计施工7494.1万㎡，较12年同期增长12.2%商品住宅累计施工5056.7万㎡ ，较12年同期增长11.8%
?郑州市1-5月份商品房累计新开工1092.8万㎡，较12年同期增长30.4%；商品住宅累计新开工855.7万㎡ ，较12年同期增长56.5%。
?郑州市1-5月份商品房累计竣工342.8万㎡，较12年同期增长7.1%；商品住宅累计竣工220.3万㎡ ，较12年同期下降2.7%。
50010001500
11.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0213.0313.0413.05
单位：亿元
郑州市月度房地产开发投资走势图
商品房 住宅
5,00010,000
11.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0213.0313.0413.05
单位：万㎡
郑州市月度房地产施工面积走势图
商品房
住宅
2,000
4,00011.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0213.0313.0413.05
单位：万㎡
郑州市月度房地产新开工面积走势图
商品房 住宅
-2,0000
2,00011.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0213.0313.0413.05
单位：
万㎡
郑州市月度房地产竣工面积走势图
商品房
住宅
航空港区将被赋予省辖市级管理权限
郑州航空港经济综
合实验区
战略定位
?国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。
规划范围
?涉及中牟、新郑、尉氏三县（市）部分区域。实验区将构建“三区两廊”的空间发展格局，即航空港区、北部城市综合服务区、南部高端制造业集聚区、沿南水北调干渠生态防护走廊、沿107国道生态走廊。 ?规划期为2013~2025年，到2025年，航空货邮吞吐量达300万吨左右；与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为国际性的综合物流区，高端制造业基地、服务业基地。
发展目标
?核心区：以总规划面积为415平方公里的航空城为主体，主要发展航空服务保障和维修、飞机零部件制造和航空租赁等航空产业；电子信息、生物医药和医疗器械、光电与半导体、新材料等高端制造业；以及教育培训、商务休闲、医疗保健等城市配套服务业。
?主体区：以郑汴新区和上街通用航空产业基地为主体。以郑州新区为依托，主要发展总部经济、金融证券、汽车制造、文化旅游、高端居住等产业；以汴西新区为依托，主要发展家电生产基地；以上街通用航空基地为依托，重点发展商务运输、飞机4S 店、飞机租赁、通航飞行器组装制造等通航核心产业。
功能分区
土地市场
TUDISHICHANG
PART2
PART2 土地市场
6月土地市场火热，7月市场或进一步升温
⊿土地动态：房企继续争夺一线城市土地，拿地计划基本不受钱荒影响
⊿土地供应情况：6月郑州市新增土地供应9幅，总供地面积21.5万㎡；供应地
块多为住宅用地，区域分布主要为金水区、经开区
⊿土地成交情况：6月共成交13幅地块，成交总面积61.48万㎡；住宅、商业用
地居多，区域主要为高新区
地王频现诱导房价上涨土地出让方式亟待变革
?5月以来，上海、广州等一线城市的“地王”纪录屡被刷新，房企也一反常态，拿地异常积极。专家表
示，这反映出房企对市场预期较为乐观，但土地价格最终会传导到房价，如果再次形成上涨预期，调
控效果将前功尽弃。当前，稳定地价刻不容缓，现行土地出让方式也亟待变革。
土地收入占地方偿还债54.6%
?近日，国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，截至2012年底，在抽样审
计的36个地方政府本级中，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余
额7746.97亿元，占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%，比2010年增长1183.97亿元。而
这些地区2012年可支配土地出让收入才2035.83亿元。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的
债务需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。又如何偿还飙升的地方债？
房企继续争夺一线城市土地，拿地计划基本不受钱荒影响
?6月27日当天一线城市土地市场分外热闹，绿地在上海创造年内新总价地王，万科联合保利刷新了重庆
年内总价地王纪录，同时中粮在南京江宁所拿地块也使上坊板块的地价。而绿地集团这家今年成功上
市的房企除了创造了上海新地王以外，同日，还在北京新增两幅商办用地，单日拿地总额高达57.42
亿，总建面为68.31万方，平均楼板价8406元/平方米。
?钱荒事件不会对房企拿地计划造成直接影响，主要还是房企融资是先于拿地的，尤其品牌房企，基本
在年初便制定好融资拿地计划，不会等到要拿地了再融资，所以尽管当前市场资金环境较为紧张，但
企业遇到中意地块还是会出手拿地。
2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均供应量的1.5倍，其中河南计划供应量为1.5万公顷
土地计划
?2013年河南省的住房用地供应计划中，计划供地总量为14919.71公顷，其中安居工程用地2336.68公顷，其中“三类住房”计划用地为12607.06公顷，占住房用地计划总量的84.5%，高于全国平均数值的79.4%。（“三类住房”指的是保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房。）
?尽管今年计划供地量是2008-2012年年均实际供应量的1.5倍，但今年的供地目标实际是偏低的。根据CRIC 数据来看，15.08万公顷的供应量是2010年以来计划供应量的最低值，与2012年最初制定的供地计划相比，同比下降了12.6%。 观点：计划供地量创近年来新低，完成80%方可达近三年实际供应均值。
类别
数据
占比 安居工程用地（公
顷） 保障性住房用地
13671.60 9.07% 各类棚户区改造
用地 18075.87 11.99% 公共租赁房
5818.60 3.86% 限价商品房 3977.48 2.64% 商品住房用地（公顷）
109217.16 72.44% 合计（公顷）
150760.25
100.00%
?在住房用地计划供应总量较低的前提下，扣除保障性住房的部分，我们可以看到实际可用于商品住宅开发的计划用地仅10.92万公顷，相比去年的12.24万方下降了10.8%。中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%，比去年的占比略略提升了0.8个百分点。 观点：商品住宅用地供应的下滑也势必导致土地市场竞争激烈，进而地价将进一步攀升，
由此导致房价也随之水涨船高。
类别
数据
占比 安居工程用地（公顷）
保障性住房用地
1038.27 6.96% 各类棚户区
改造用地 523.46 3.51% 公共租赁房 507.06 3.40% 限价商品房
267.89 1.80% 商品住房用地（公顷）
12583.03 84.34% 合计（公顷）
14919.71
100.00%
2013年河南计划土地供应机构表
2013年全国计划土地供应机构表
2010-2013年全国住房用地计划及完成情况
年度
全国住房用地供应计划（万公顷） 实际供应量（万公顷）
完成率
2010 18.47 12.54 68% 2011 21.8 13.59 62% 2012 15.93（原计划17.26）
11.49
72%
2013
15.08
9.048 60%（估算） 10.55 70%（估算） 12.06
80%（估算）
PART
2 土地市场/地块推介
本月本市新增供应地块主要都集中在金水区、郑东新区和经开区；成交地块主要为高新区和金水区地块
位置分布
1 2
3
成交地块位置标记：
供应地块位置标
记：
1-5
2-4
13-14
4-5
6-8
1
9 2 3
1
5-11
12
13
本月郑州市新增土地供应9幅，总供地面积21.5万㎡；供应地块多为住宅用地，区域分布主要为金水区、经开区
土地供应
(5)
051015202530354045500
4080120160
20012.06
12.07
12.08
12.09
12.10
12.11
12.12
13.01
13.02
13.03
13.04
13.05
13.06
单位：宗
单
位：
万
㎡
郑州土地市场供应走势图（含工业用地）
供应土地面积
供应土地宗数
6%
48% 29%
14%
3% 6月土地供应区域结构图
管城回族自治区
金水区 经济技术开发区
郑东新区 中原区
工业&物流仓
储
29%
商业 19%
住宅
52%
6月土地供应属性结构图
本月共推出9幅土地，含经开区两块工业物流仓储共计72.95万㎡土地供应
序号地块位置区域土地属性总占地(万
㎡) 容积率总建面
(万㎡)
起始价
（万元）
出让楼板价
（元/㎡）
出让每亩地价
（万元）公告发布日
1 嵩山路西、互助路北中原区住宅0.64 4.5 2.88 3509 1218.78 365.63 2013/6/20
2 永平路北，心怡路西郑东新区商业 1.67 7 11.67 32000 2742.86 1280.01 2013/6/28
3 七里河南路、西刘街北郑东新区住宅 1.
4 4 5.6 13524 241
5 644 2013/6/27
4 京珠东环路以东、经南七路以北经开区工业&物流仓储; 2.97 1 2.97 1148 386.08 25.74 2013/6/3
5 经开第九大街以西、经南六路以北经开区工业&物流仓储; 3.25 1.4 4.55 1468 322.93 30.14 2013/6/3
6 高皇北路东、龙门路南金水区住宅 3.
7 3.5 12.94 22050 1704.59 397.74 2013/6/15
7 洛阳路东、龙门路南金水区商业 2.33 5 11.66 16036 1375.05 458.35 2013/6/15
8 高皇北路东、少林路南金水区住宅 4.25 3.5 14.88 24759 1663.68 388.19 2013/6/15
9 紫荆山路西、陇海北一街南管城区住宅 1.29 4.5 5.81 6832 1176.79 353.04 2013/6/20 合计21.50 72.95 / / / /
本月共成交13幅地块，成交总面积61.48万㎡；住宅、商业用地居多，区域主要为高新区
土地成交
1020
30400
4080
12016012.06
12.07
12.08
12.09
12.10
12.11
12.12
13.01
13.02
13.03
13.04
13.05
13.06
单位：
宗
单位：万㎡
郑州土地市场成交走势图（含工业用地）
成交土地面积
成交土地宗数
高新技术开发区 59%
管城回族自治区 17%
金水区
20%
郑东新区 4%
6月土地成交区域分布图
工业&物流仓
储 8%
住宅 18%
商住 74%
6月土地供应属性结构图
本月成交地块主要集中在高新区、金水区土地成交
序号地块位置土地属性所属区域土地面积
（万㎡）容积率建筑面积
（万㎡）成交日期
成交总价（万
元）溢价率
成交楼面价（元/平
方米）
每亩地价（万
元/亩）受让方
1 鸿业路北、鸿苑路东商住金水区0.30 3.8 0.90 2013/6/27 21675 44.74% 1114 282.25 河南鸿宝置业有限
公司
2 东风路南、规划路西商住金水区 2.88
3 8.63 2013/6/27 197
4 1.49% 2201 440.14 农科置业
3 农科路南、政七街东商住金水区 3.91 3 11.7
4 2013/6/27 17461 0.00% 2023 404.61 农科置业
4 东风路南、政七街西商住金水区 5.12 3 19.4
5 2013/6/27 23685 0.00% 2017 403.37 农科置业
5 火炬街南、紫竹路西商住高新区9.20 2 18.40 2013/6/19 14760 0.00% 89
6 119.43 万科集团
6 科学大道南、红叶路西商住高新区8.24 3.5 16.48 2013/6/19 8149 0.00% 635 148.08 万科集团
7 枫香街南、红叶路西商住高新区 3.67 3.5 12.84 2013/6/19 20755 0.00% 575 134.07 万科集团
8 火炬街南、西四环西商住高新区10.32 3.5 36.12 2013/6/19 4636 0.00% 646 150.80 万科集团
9 枫香街南、紫竹路西商住高新区 2.05 3.5 7.17 2013/6/19 23480 0.00% 622 145.04 万科集团
10 红松路西、化工路北工业&物流仓储; 高新区 1.38 1.6 2.20 2013/6/19 629 0.00% 289 30.81 河南兴泰科技实业
有限公司
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