房地产税收筹划全流程案例
2018-06-15 11:30
目录
一、项目基本情况
二、项目筹划总体思路
三、具体筹划方案
1、开发准备环节的税收筹划
2、开发建设环节的税收筹划
3、房产销售环节的税收筹划
4、售后清算环节的税收筹划
5、后续管理环节的税收筹划
一、项目基本情况
（一）已建项目
嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。
项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：
（1）总建筑面积：169590平方米；
（2）容积率：1.5
（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；
（4）可售面积：113402.93平方米，其中：
①普通住宅面积91588.8平方米
②非普通住宅面积21814.13平方米
③停车场面积55344.71平方米
（二）拟建项目
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。
二、项目筹划总体思路
嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。
从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。
三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划
在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。
【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：
方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。
回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元
拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元
全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元
方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元
全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万元
2、开发建设环节的税收筹划
（一）融资方式的税务筹划
嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680万元。【分析】
方案一：据实扣除：
扣除额=（6700+40000）×5%+1680=4015万元
方案二：定率扣除:
扣除额=（6700+40000）×10%=4670万元
【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，差额为655万元，因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。
（二）建房方式的税务筹划
嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：
【分析】
方案一：自建自销
嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。
销售收入（含增值税）：50000万元
销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元
销项税额：47619×5%=2381万元
城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元
印花税：50000×0.0005=25万元
土地增值税：
扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元
增值额=47619-38350=9269万元
增值率=9269/38350=24%
土地增值税：9269×30%=2780万元
净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元
方案二：代建
嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。
该房地产公司转让该地块的损益如下：
销售收入（含增值税）：10000万元
销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元
销项税额：9524 ×5%=476万元
城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元
印花税：10000×0.0005=5万元
土地增值税：
扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元
增值额=9524-8065=1459万元
增值率=1459/8065=18%
土地增值税=1459×30%=438万元
净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元
（该房地产公司代建服务损益如下：）
代建收入（含增值税）：22500万元
代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元
代建增值税：21429×5%=1071万元
代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元
净收入：21429-129-6500=14800万元
（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）
合计净收入：14800+1744=16544万元
【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。因此方案二代建更好。
（三）园林绿化的税务筹划
金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%，因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310万元。另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装为主业，经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业，经营范围包括建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专用发票。
【分析】
方案一：合立安装法
与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774万元
可抵扣进项税额＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（万元）
采购成本=774-76.7=697.3（万元）
方案二：分立合同法
与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元
可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
方案三：分开订立法
先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施工合同
可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
方案四：合立购买法
与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元
可抵扣进项税额＝774÷（1＋13%）×13%＝89（万元）
采购成本=774-89=685（万元）
【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时，房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好；同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。
3、房产销售环节的税收筹划（一）销售定价的税收筹划
嘉业?海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700～2000万元之间，开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。
【分析】
除相关税金外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。
方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.269=1814.67万元，此时增值额为287.9万元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。
方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79（1430×1.353）万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值额为401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）万，应纳土地增值税为120.48（401.6×30%）万。
【结论】当同行业的房价在1700～2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1934.79万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
（二）房屋装修费用的税收筹划
嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。
假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研，建议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销售，定为方案二。
【分析】
方案一：出售毛坯房
应纳税金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43万
增值额=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67万
增值率为34.47%
应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元
应纳企业所得税=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67万
净利润=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107万
方案二：出售精装房
应纳税金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57万
增值额=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67万
增值率=19.46%
（注：增值率未超过20%不交土地增值税）
根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。
应纳企业所得税=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67万元
净利润=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740万元
【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是1355.24万元，两种方案交纳税金总额相差775.861万元，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加633万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了1004.001万元的土地增值税。
4、售后清算环节的税收筹划（一）土地增值税清算的税收筹划
（1）土地增值税核算方式的税收筹划
嘉业?海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
【方案一】分开核算时：
31栋房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；
32栋房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；
共缴纳土地增值税175万元。
【方案二】合并核算时：
两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；
允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；
应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。
【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（2）土地增值税清算房屋类型的税收筹划
以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例（见表一），采用分两类（即普通住宅和其他）对项目进行清算，企业应纳土地增值税1029万元，税负率0.98%（见表二）；采用分三类（即普通住宅、非普通住宅和其他）对项目进行清算，应纳土地增值税2343万元，税负率2.28%（见表二），两者计算应缴土地增值税相差较多。若采用四分类，企业税负更重。
5、后续管理环节的税收筹划
（一）合同合并与分立的税收筹划
嘉业房地产企业有未售完的闲置房产中共2.5万平方米，公司决定按照每平方米每月110元对外出租，该价格包含了物业管理费和水电费，假定每月从客户处收取的物业管理费和水电费合计为60万元，该企业的租金收入收取方式有两种方案可供选择。
【分析】
方案一：房租收入与物业收入统一收取
按照从承租方收取的总价款275万元与客户签订一份房屋租赁合同，不区分房租收入与物业管理收入。每月租金收入为2.5×110=275万元，企业应该缴纳的房产税为275×12%=33万元，应该缴纳的增值税、城建税及教育费附加合计数为275×11%×(1+7%+3%)=33.275万元，以上纳税金额总计为33+33.275=66.275万元。
方案二：房租收入与物业收入分开收取
与承租方签订两份合同，一份是以房地产企业名义签订的金额为215万元的商品房出租合同，另一份是以下设物业公司名义签订的金额为60万元的物业管理合同。站在最终投资人的角度看，每月从承租方处收取的总收入仍为275万。
房地产企业应纳房产税：215×12%=25.8万元
应纳增值税、城建税及教育费附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015万元
物业公司应纳增值税、城建税及教育费附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96万元
【结论】与方案一相比较，方案二可以在保持总收入不变的情况下，房地产企业少纳税66.275-25.8-26.015=14.46万元。
以上就是根据江*嘉业有限公司金域海项目分公司已建项目——嘉业?海湾和拟建项目——蛟湖经典为例的筹划案例。其他企业参考本案例请结合自身实际情况
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
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房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
文案中的配图，只是在和甲方沟通中的一种构想，仅供参考 XX公元折页文案 封面： LOGO 百万平米健康住区，样板中国 封二 空白 P1不配图片 百万平米健康社区，样板中国 空气污染，水污染，有害食品…… 去哪里寻一方净土，重拾绿色生活梦想？ XX集团，中国健康地产倡导者， 精心打造百万平米健康住区——XX公元， 注重人与自然的和谐共生，创领中国健康人居样板， 为省会人们臻筑梦想中的宜居家园。 P2—3
跨版大图，最好是能体现项目整体的图片 【健康规划】Health planning 同步国际健康人居理念，规划百万平米健康住区 Synchronous International The concept of healthy living,Million square metres of residential district planning health XX集团，中国健康地产倡导者 XX集团，中国健康地产倡导者，以敏锐触觉选择区域，与城市发展同步，与城市热点同步；以国际开发理念引领居住风潮，以世界城市最先进的建筑工艺与思想作为创作的标杆，不断创新，以最顽强的产品创新力，比肩中国一线地产开发商。 XX公元，百万平米健康住区 XX公元，立足当下人居需求，以“奢华健康”为开发理念，借鉴世界经典建筑，于省会北拓正心板块——长安区建华北大街与丰收路交汇处，臻筑百万平米健康住区，规划有12重养生景观、万余平米高级定制会所、近万平米的名仕医疗中心等多种健康住区配套，并首创全生命周期健康服务体系，为业主健康生活保驾护航。 P4—5 【健康建筑】healthy building
XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见案二） 目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，
一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
封面 Logo ！！！！！、生活只等享受 Be No.1 in 某地，Be whatever you want 【城市中心65万平米园林社区】 P1—P2 I、形象卷（Image） （项目全景鸟瞰图） 落座公园，巡礼繁华 ！！！！！！，一站式都市生活广场！65万㎡国际人文大宅，占据某地向西发展第一站，交通便利，生态绝佳；周边配套醇熟，紧邻某校等重点名校，文化氛围浓厚；融合东西方建筑精髓，Artdeco建筑风格、一流建材投入标准、宫廷园林规划、100—125㎡经典户型设计，兼顾实用与经济；社区重金打造5万㎡社区商街、高档主题会所、国际双语幼儿园！全部如您所要！惬意生活只等享受！ P3 II、区位（location） （项目大区位图）（交通配套图） 地标名宅，黄金枢纽 新城CBD，高铁商务中心！！！！，占据发展中心，十分钟直达高铁CBD，左手新城、右手老城，生活配套醇熟， 5万平米社区商街、国际双语幼儿园、某校、大型高档主题会所，充分满足一站式都市生活需求。价值飙升，只等享受！ 居则宁静、出则奢华 交通：18路内环，25路 10分钟即达市中心，十分钟直达高铁，到省会仅需1个小时，黄金命脉一手掌控； 教育：某校等；
商业娱乐：5万平米社区商街，高档主题会所； 行政金融：略； 医疗：略； III、规划（Plan Landmark） （规划平面图） 江南园林、山水如画 65万平米生态城邦，自然的味道！！！总构筑面积约65万平方米，集风致雅宅、高档公寓、风情步行街、大型卖场、幼儿园等一站式综合体，社区操持超大中心公园，高达65%绿化率，构筑密度仅有24%，结合本地气候特点，在某地实现具有江南特点的珍缺风雅园林景观，！！！！！，以傲人的身姿，恢弘的气势，屹立于某地城市核心地带，创造某地未来住宅新标杆。 传世尊邸、人文豪宅 ——凌越物质限度之上，诠释豪宅人文价值 ！！！！总占地176亩，总建筑面积近65万平米，社区风格现代时尚，尽显大户尺度，大家风范。 2000平米奢侈景观园林，绿化率65%。 建筑密度24%，森林呼吸领地。 5万平米的商业风情步行街，高档主题会所，一站式便捷生活 社区双语幼儿园，某地高级中学，让孩子赢在起跑线上。 P4 IV、建筑（Construction） Art-deco建筑效果大图 艺术家园品味彰显 ——！！！！！，在某地构建巴黎的艺术，！！！！！采用art-deco新古典主义风格做底蕴，采用金属质感的铜色立面，暗合某地高端阶层所特有的优雅、精致和奢华，厚重大气，历久弥新，傲然于世，展现一类宁静、平和、安详的贵族气息。作为知性生活的空间，以及“欧式经典”境界的载体，搭配东方文化魅力赋予建筑沉稳贵气的精髓，建筑肌理、线条、色彩
房地产广告策划书 案例一:《**花园小区》 目录1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．项目分析5 1．4电子商务资料库.2(竞争对手资料分析7 1．5．项目周边配套状况15 1.6.项目企划思路15 2．项目市场定位20 2．1市场定位20 2．2．项目形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 1.市场分析 1．1．区域市场分析 **区位于**市东部，东与**区相连，南濒**，西南接**区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。**区交通四通八达，是**市地区的要通。全区有**大道等63条主要干道，**高速公路共穿东西，**车站终点位于区内。**区是**省著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，**区作为新兴区域，也就成为了**市商品楼集中地。**区楼盘分布相对集中，主要分布XXXXXXX为中心的集中区域。 1．2．定向市场分析 **位于天河区南部，毗邻**公园和**区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天**区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 1．3．项目分析 1.项目名称：海景中心
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
[西大方园地产“都市100”项目折页文案] 地产折页 西大方园 ___“都市100”项目折页文案 ___：贝学益项目简介：位于南宁市新城区桃源路与双拥路交汇处，毗邻风景怡人的南湖及广西医科大学，处于南宁市金融、娱乐、休闲、运动、消费、教学为一体的高级生活区，是一个专为白领精英及追求新颖独特、崇尚自由、个性生活的现代人而打造全新的居住空间。 封面：都市100 LOGO 主标：都市100——西大方园十年精品力作新知本精英的非凡部落封2：（形象篇）主标：实力铸造品牌足迹见证品质——关于西大方园（形象篇）内文：广西西大方园房___建设 ___公司成立于1993年，是广西大学下属的校办企业。一转眼，西大方园已经走过了十年的历程。伴随着十年不断的开拓进取，凭藉强烈的创业热情和敏锐的市场洞察眼光，以及坚忍不拔的奋斗意志，我们走过了不平凡的创业发展之路，目前已经成为行业内最具活力的房 ___ ___公司之一。 P1：标题：关于新知本一族关键词：主张/姿态/向往内文：追求独特，却不奢望认同向往品质，却不以奢侈为荣既是 ___主义者，却又不拘小节虽游刃于世俗之间，但是对待爱情认真以自我的方向驾驭生活，以自我的方式诠释生活主张享受工作，倡导注解品位多点新锐，多点张扬多点例外，多点品质这就是我们——新知本世界的年轻一族一个喜欢挑战和新鲜 ___的群一个掌握
城市消费主脉主流的族群一个喜欢假日、喜欢旅游、喜欢上网、泡吧、攀岩、漂流的族群 P2: 主标：关于生活……内文：生活是什么？早上7：30起床，8：30开始工作； 12：00午餐，下午5：30下班； 7：00晚餐，12：00睡觉。 第二天，又一个循环年复一年，日复一日………… P3: 主标：关于生活……内文：生活是朝九晚五，匆匆忙忙中的充实与快乐生活是朝九晚五，匆匆忙忙中的疲惫与迷惑生活就是过年时全家欢聚展望来年时的喜悦生活就是过年时朋友相聚回首一年时的惆怅…………每个人都有自己的生活生活永远都有其两面性一面是梦想，一面是现实一面写着快乐，一面写着惆怅 P3：主标：寻找属于自己的都市空间内文：人就是那么矛盾——害怕喧嚣的同时，却又期待着繁华害怕孤独的同时，却又渴望能独处喜欢都市时尚，但不能接受情调的荒漠喜欢自己生活，但不能接受局促的空间面对喧闹，面对孤独面对污染，面对烦躁濒临麻木的我们已经承受不了太多受物质文明的副产品我们需要一个属于自己的自由都市空间大学毕业后的这几年，我换过五份工作，呆过五个城市，每一次都是一次转折，每一次都是一个新的开始，这完全符合我想要的生活模式：每天都在变化，每天都有新的 ___，即便房子也是如此：它不是长、宽、高的简单组合，而应是富有灵性的空间。
房地产广告策划方案 篇一：房地产楼盘广告策划方案(范文) 房地产楼盘广告策划方案（范文） 任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象本方案在于为“滨江园”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“滨江园”项目的资源问题与机会，以达到或超出“滨江园”的原定销售计划，并为滨江房地产塑造品牌 第一节市场分析 一、××市房地产市产基本状况 1 、××市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业这意味着××的诱人的市场和低廉的劳动力市场所以，各大商家纷纷进入××房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级从XX年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平即房地产大战既将打开××市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房
地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化到XX年为止,房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元XX年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元最新统计数据表明,XX年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由XX年初的824元/平方米上升至XX年初的1002元/平方米,升幅达21.6% 2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点具体表现在以下这些方面：A、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足B 、有的没有服务的概念这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去C 、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重 3 、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法 二、××市同类住宅调查统计
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
房地产文案岗位职责 【篇一：房地产文案岗位职责(共4篇)】 篇一：房地产策划工作职责 房地产策划工作职责 房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。 在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容： 1. 房地产项目的市场调研和咨询策划； 2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案； 3.房地产项目的产品营销工作； 4.房地产项目的运营和物业管理工作； 5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。 房地产策划工作内容 一般情况下，房地产营销策划与销售代理公司的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同策划代理公司的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。 一、区域市场研究 二、项目可行性分析 1、宏观环境分析 2、房地产市场状况分析 3、地块分析 4、项目开发经营指导思想及市场定位思路 5、项目投资收益及风险分析 三、市场定位 1、综合定位 2、客户定位 1）目标客户组成成分分析与判断 2）目标客户区域设定与分析 3）目标客户群消费层次与支付能力定位 4）目标客户群消费心理特征分析 3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议 2）户型设计及面积配比建议 3）配套设施及功能建议 4）物业建议 4、价格定位 1）制定均价 2）价格策略 四、全案策划 1、市场调研 2、市场定位 3、整合营销策划 1）、营销概念及思路 2）、营销主题确定 3）、项目形象定位 4）、项目创新体系的建议及实施要点 5）、促销策略 6）、渠道策略 4、营销执行方案 1）、项目形象执行方案 a、售楼部的选址及布置思路及实施要点 b、样板间的选址及布置思路及实施要点 c、现场销售路线的设计思路及实施要点 d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点 e、合作公司的选定方案思路及实施要点 f 、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点 2）、价格执行方案 a、均价控制 b、制定明细价格单 c、价格优惠政策制定 d、付款方式的确定 e、不同时期价格策略执行方案 3）、促销执行方案 a、销售阶段的推出量与控制方案 b、销售阶段市场反应及对策方案 c、促销活动情况方案
封面： 盛世长安 新境界＊慢生活 求快的世界里找到慢的境界 内文： 新回归理性时代慢享轻松生活城 私享40万平方米纯粹人居疆域 风水龙脉源地之境，汇集天地灵气，以“天地人合一、师法自然”观念筑家；一切都是熟悉中的新鲜，一切又都很自然；休闲、缓慢、生活、情调是这里的主旋律，“轻松”更是一种自然、和谐的存在。 40万平方米纯粹生活领地，35幢11层、18层现代简约风格建筑疏密有序，巧妙勾勒更广阔的视觉空间；220亩完整社区自成一体，每一细节的处理，不经意间流露出极致、纯粹；与生俱来的气势，仿佛在平静中自然流露一个意味深长的品质传奇。 新高新时代慢置业向南 不同的时代，有不同的生活理想。超越以往的居住理想，触摸自然而又相依城市，一切都是如此真实与惬意。新高新时代，主城向南、理想向南、生活亦向南！ 新区域西高新延伸版图的高调理想 凭借政府导向性行为，城南，已成西安城市战略发展重点区域；而作为西高新区发展的辐射延伸地的长安区，将被打造成一个国际一流城市规划的新高新区域，城市规划领先，未来发展后劲十足。 新价格超值性价比的理性回归 盛世长安，距离未来新高新中心仅1公里左右，凭借着以更低价格享受高品质房子的极大的性价比优势，吸引、引导市场回归理性置业，势必成为整个新高新区域的热点。 新未来未来升值空间的强劲潜力 随着长安县的撤县设区、高新管委会的南迁，市政配套的日臻完善，将会吸引更多的开发商进驻，未来升值潜力自然不言而喻。
新住区理想慢生活蓝图 Blueprint 衡量生命厚度的坐标不是时间，而在于是否体验到更多美好的事物。当然，这需要美好的心情与环境，以生态自然、和谐温馨构筑理想生活基调，成熟与完善达成理想生活蓝图。 新空气慢养生/三大公园广场，休闲、游乐、健身面面俱到 远离大型工业污染，郭杜文化广场、樱花广场、永阳公园环伺，空气质量上佳；优质的生态环境适合居住、养生及休闲锻炼。 新交通慢出行/便捷交通网络，轻松驾驭10分钟都市生活圈 ……等10多条公交线路途经家门口，时刻享受出行的畅通便捷。 新成长慢方式/无忧教育体系，签约孩子理想未来 以“郭杜教育产业园”为代表的大学城，以及师大附中、师大附小、高新国际中小学等西安各大院校云集，书写一代菁英的成长传奇。 新享受慢购物/畅想家门口齐全配套，升级便利生活 周边银行、超市、购物中心、酒店等生活配套齐全；易初莲花、人人乐、爱家、家世界购物中心等尽在咫尺。随着周边楼盘开发建设、配套的完善共享，生活享受将更加丰富多彩。新版块慢居住/品牌大盘云集，区域居住质数无可比拟 区域内品牌开发商携手打造西高新的高端住宅板块，紫薇田园都市、和记逸翠园、绿地世纪城、智慧城等高尚项目云集四周，居住更添一份品质。 新私享领地慢居住气质 当你正在为生活疲于奔命的时候，生活已经离你而去，选择匆忙，是无可厚非的追求，而选择慢，却是一种重视自我的生活态度。人性的建筑、园林、阳光、空气和绿地，从容、优雅的生活调子……在这里，你可以完全放松身心地追求理想中的随性自我；可以花时间去享受被太阳暖洋洋地烘烤的感觉，去细细观察一朵花的盛开，去慢慢品味生活中的酸甜苦辣。 新建筑慢艺术/现代简约建筑凝练生活艺术 有韵律感的建筑就像一首音乐，空间元素间的连续和秩序是律动感的来源；35幢11层、18层的小高层、高层建筑散落其间；现代简约风格建筑自然活泼，高低呼应、疏密有序，实现窗窗见景、户户品绿，然自然浸润建筑，体验久违的闲适与轻松。 新设计慢乐趣/绿化、低公摊，轻松私享生活品质 15%超低公摊，摊少得多，尽显以人为本的设计理念；强调高绿化率和景观的均好性的同时，更享受丰富空间层次；让每一个生活空间都展现品质生活的独特魅力。 新景观慢情趣/花园式坡地水景园林，独一无二 独家采用大面积水系景观，依天然起伏地势创造出花园式坡地水景园林，安静的水色从指间淌过，仿佛看到了生命的本质；洋溢着情趣的体验式景观小品，不仅充分满足视觉审美价值，更提供了一个交流、娱乐平台。
房地产广告策划方案 房地产广告策划方案 的人力物力财力。3)竞争对手分析东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子，推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。 三、广告战略1)广告目标造市。制造销售热点。造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。提升企业形象。一年之内销售量达到80%以上。2)广告对象好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;3)广告地区在重庆这个城市及周边地区。4)广告创意广告主题：
(1)每天活在水果的世界里创意选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。 (2)回到家，就是渡假的开始创意一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公： “老公我在家里好闷，我要去渡假。”老公： “行，马上带你上。”上了车，不过多久就到了。他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出： “老公，我要在这里住一辈子?!”老公： “没问题。”孕妇： “真的可以吗?”老公： “当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇： “哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!! 附送： 房地产广告策划案例 房地产广告策划案例 广告策划专题案名澳丽名苑交房日期 201X.8开发商郑州豫东销售率 40%，其中10%以上假按揭物业位置嵩山路淮河路售楼部位置嵩山路淮河路主力面积 3+