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工程部作业指导手册

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工程部作业指导手册

XXXX物业管理顾问有限公司

编号:XX/工程部作业手册-01

工程部作业指导手册

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编制:审核:批准:

作业指导手册文件目录

1、工程部组织架构图及岗位职责………………………3-6

2、工程部内部管理指导文件……………………………7-8

3、业主报修处理指导文件………………………………9-10

4、供配电设施、设备运行指导文件……………………11-13

5、给、排水设施、设备运行指导文件…………………14-16

6、冷水机组运行指导文件 (17)

7、大厦设施、设备养护和维修工作指导文件…………18-23

8、工程部归档记录清单 (24)

工程部组织架构图及岗位职责

1 工程部组织架构

2 工程部岗位职责

2.1 主管岗位职责

负责工程部的工作安排与检查验收;负责工程部相关的维修保养及维保用设备、

工具的监督。

2.1.1提前做好工程部月工作计划,妥善安排工程部日常工作。

2.1.2提前做好工程部月/季度请购计划,确保维修、保养工作按时进行。

2.1.3提前做好维修保养计划及维修保养准备工作,认真执行维修保养并负责验收工作。

2.1.4认真了解大厦设施、设备运行情况。

2.1.5负责监督设备、工具及相关帐目,并定期对工具进行盘点检查。

2.1.6对各报修项目进行合理、科学的安排。对脏、难、累工作亲自到场指导、安排并

共同与员工工作。

2.1.7能够果断、全面的处理好突发事件,并协助有关部门及上级领导处理好善后工作。

2.1.8对工程部员工主动、热心的进行服务技能及专业技术的传授。

2.1.9了解员工思想动态,消灭不利因素于无形。

2.1.10无条件服从上级领导的工作安排,并协助服务中心及其它部门的日常工作。

2.2领班岗位职责

负责值班运行工作及日常维修、保养工作的安排及管理。

2.2.1认真执行主管交待的工作任务,安排好工程部日常维修及保养工作。

2.2.2了解掌握工作进度,并负责检查维修、保养工作的质量及结果。

2.2.3全面掌握大厦设施、设备相关情况,并详细填写相关记录。

2.2.4对各报修项目进行合理、科学的安排。对脏、难、累工作必须亲自到场指导、安

排并共同与员工工作。

2.2.5能够果断、全面的处理好突发事件,并协助主管及其它部门处理好善后工作。2.2.6对工程部员工主动、热心的进行服务技能及专业技术的传授。

2.2.7无条件服从主管及上级领导的工作安排,并协助工程部主管及服务中心其它部门

的工作。

2.3内勤岗位职责

2.3.1在工程主管的指导下,负责工程部办公室的各项事务性工作及接待来访客人。2.3.2负责办公室的卫生,协助工程主管做好工程部的文字处理工作。

2.3.3打印各类文件,管理好工程部各类工程图纸、资料。

2.3.4负责工程部各类会议的记录。

2.3.5填报有关报表,经工程主管审核签字后上报物业经理办公室。

2.3.6负责工程内部的文件、资料、通知的传阅和回收。

2.3.7配合人事行政部进行工程部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖

金、加班费等)、劳保用品的申报、领取和发放。

2.3.8负责现金报领和支票的办理。负责工程部的维修单统计。

2.3.9负责工程部大件工具的管理、建立帐目和建立借用手续。

2.3.10负责工程成品、半成品库房的管理。

2.3.11完成工程经理交办的其他工作。

2.4电工岗位职责

负责大厦电器及用电设施、设备的维修与保养工作。

2.3.1熟悉各工程部管辖区内电气设备的配置和使用状况。

2.3.2熟悉各配电室开关负载情况。

2.3.3熟悉电梯、监控系统、消防系统配电控制位置及控制方法;会操作、运行消防泵

及喷淋泵。

2.3.4会处理电梯困人等。

2.3.5严格遵守公司制定的电气设备的运行、维修及保养制度,能正确判断并处理一般

电气故障,采取相应措施。

2.3.6维修、保养能按维修、保养相关规定保质、快捷的完成维修保养工作。

2.3.7协助领班及其它工程人员做好当天工作。

2.3.8做好日常维修服务及工作记录。

2.3.9坚守岗位,按时上下班;对工作主动,对业主耐心,对领导尊重,对同志关心。

2.3.10注意自己品行,维护公司形象。

2.4 水暖工岗位职责

负责大厦水暖管道、设施、设备的维修与保养工作。

2.4.1熟悉工程部管辖区内水暖设施、设备的位置及作用。

2.4.2掌握各干线水网回路、阀门及水表的位置与作用,并能正常操作。

2.4.3严格遵守公司制定的水泵设备的维修及保养制度,做到维修彻底、保养仔细。2.4.4熟悉消防设施的配置、位置,并能使用消防设备。

2.4.5及时解决维修各类水泵及给、排水管道工作。

2.4.6发生跑水突发事件时,第一时间赶到现场,并能够果断、周到的处理。

2.4.7做好日常修服务及工作记录。

2.4.8坚守岗位,按时上下班;对工作主动,对业主耐心,对领导尊重,对同志关心。

2.4.9注意自己品行,维护公司形象。

2.5 土建装饰工岗位职责

负责大厦的维修保养及公共区域的维修保养工作。

2.5.1熟悉工程部管辖区内房屋的建筑结构和室内布局;熟悉各种门、窗的结构与材质,

并能在工作中应用自如。

2.5.2对各报修的项目做到彻底、全面、干净,并基本恢复原来模样。

2.5.3对公共区域的维修、保养,在保质的前提下尽量节约原料,降低支出。

2.5.4认真处理好突发事件遗留的补修项目,增加验收方对我们的信服与满意程度。2.5.5认真维修、保养报修的门、窗,尤其是屋面、机房等重要部位,做到有备无患。

2.5.6维修、保养完成后注意现场里外卫生,认真清理现场。

2.5.7注意自己品行,维护公司形象。

2.6装修管理员岗位职责

负责大厦业主的二次装修的管理工作.

2.6.1 按照公司的各项管理制度开展工作。

2.6.2 积极参加各种岗位培训,能够熟练掌握各种专业知识。

2.6.3 对办理入住前期的房屋以及办理入住的房屋进行查验,并联系施工单位进行维修。

2.6.4 办理装修手续,给业主讲解装修中的注意事项。

2.6.5 进行装修现场的巡视和检查,做好记录,处理装修中出现的各种问题。

2.6.6 发现装修改动问题,联系业主找地产工程部下发工程变更单。

2.6.7 对大厦消防问题的整体把握。

2.6.8 装修期间各种违章问题的处理。

2.6.9 业主签署装修环境保证金协议,要装修公司或各单项施工单位缴纳装修环境保证

金,与业主处理好装修垃圾的排放问题。

2.6.10 安装卫星天线的处理。

2.6.11 入室维修。

2.6.12 注意自己品行,维护公司形象。

2.7 弱电工岗位职责

2.7.1 弱电系统设备发生故障时,应立即赶到现场排除故障,确保系统同正常运行。

2.7.2 协助运行人员处理日常维修工作,并做好详细记录。

2.7.3 严格按照工程部领导的指示更改个设备参数,并做好操作记录。

2.7.4 负责弱电系统设备的维修保养工作,监督维保单位的维护工作,并做好详细的保养

记录。

2.7.5 注意自己品行,维护公司形象。

工程部内部管理指导文件

1目的

规范工程部内部的管理,保证设备设施管理和对业主服务工作的顺利开展。

2 适用范围

适用于光兴大厦服务中心工程部内部的管理工作。

3 责任管理

3.1 工程部各岗位工作人员负责日常相关记录的填写。

3.2 工程部领班负责本部门内部资料的收集整理,同时负责记录的归档工作。

3.3 工程部主管负责本部门各项工作的指导、监督和检查。

4 工作程序

4.1 人员要求:

4.1.1 素质能力要求:

(1)上岗前经项目人事培训部做入职引导培训,了解公司概况、公司的质量环境方针、目标,掌握工作礼仪、礼貌,着装规定等基本知识,考核成绩合格。

(2)接受本部门主管做的岗前培训,了解工程部工作涉及到的质量目标。

(3)熟悉服务区域内各类房屋的结构,公用设施、设备的种类、分布、位置及其使用、养护办法。

(4)熟悉工程部各项工作程序和自身职责,能按分工责任合格地完成各项任务,并能认真做好记录。

(5)具备必要的专业知识且按职务和工作性质熟悉国家的有关规程,并经当地主管部门考试合格,取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。

4.2 自用设备、工具管理:

4.2.1 日常维护与管理:

工程部内勤制定《自用工具设备台帐》同时负责自用工具、设备的管理,工具、

设备领用/借用需填写《工具领用/借用登记表》。

4.3 培训:

4.3.1 工程主管根据日常工作情况、公司或服务中心的发展需求或特殊任务要求,组织

人员对工程人员进行日常岗位培训或公司制度要求等其他培训。

4.3.2 工程人员需在每年人事培训部组织的培训需求调查表中真实反映自已的培训需

求。

4.4 内部沟通:

4.4.1 工程主管每日上班前召开晨会,主要内容为前日维修工作事宜沟通评审和当日工

作安排及宣讲公司、服务中心相关事宜通知、要求等。

4.4.2 员工在遇到难度较大工作时应主动与主管进行沟通,以寻求帮助,利于工作的完

成。

4.4.3 当员工之间或员工对班长意见出现分岐或矛盾后,应主动沟通,避免产生误会,

当沟通不畅时可将事情客观地反馈至上一级领导,以促成分岐或矛盾的更好消除

或解决。

4.4.4 员工应真实填写公司每年进行的员工满意度调查问卷,并写出自已对组织的要求。

5 内务管理

5.1请销假管理:

工程人员事假、病假、公休假等均通过部门主管,具体公司相关规定执行,工程

主管应对人员的请销假进行管理和合理安排,并如实地申报员工的考勤情况。5.2环境管理:

工程部内勤为工程休息室内环境的负责人,定期安排人员进行整理及清洁工作,

每名工程人员应自觉维护休息室内的环境,部门内应制定相应的休息室管理规定,

休息时避免大声喧哗、打闹、做娱乐活动等

6 形成的文件及记录

《自用工具设备台帐》编号:光兴/工程记录-01

《自用工具设备领用/借用登记表》编号:光兴/工程记录-02

报修处理指导文件

1 目的

规范业主报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工作得到及时有效的处理。

2 适用范围

适用于光兴大厦服务中心业主的室内及各类设施设备的报修处理工作。

3 责任管理

3.1 物业客服办公室负责接听业主报修电话并认真记录。

3.2 物业客服办公室接到业主报修电话需立即将报修信息转到工程部。

3.3 工程部工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

4 服务程序

4.1 工程部工作人员接到业主或办公室转到的报修信息后立即填写《工程部报修记录表》;

4.2 《工程部报修记录表》中应写明报修时间、维修地点、业主姓名、联系电话,报修内

容等事项。

4.3 工程部主管或由主管指定人员按报修记录的报修内容指派工程维修人员携带《工程部

维修单》10分钟内前赴现场予以维修。

4.4 工程维修人员接到《工程部维修单》后及时填写接单时间。

4.5 工程维修人员对用户报修内容进行现场确认后,在《工程部维修单》上据实填写维修

项目等内容。

4.6 维修完成后,工程部维修人员应请用户试用或检查合格后在《工程部维修单》上签名

确认。

4.7 工程部领班每日将《工程部维修单》审核一遍,以检查服务的及时性和用户的反映,

对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。

4.8 如现场确认,属施工遗留问题,则形成上报工作联系函,上报开发公司;如施工单位

派人维修,则填写《施工单位维修单》,维修过程由工程部进行跟踪。

5 其他事项

5.1 工程部接到服务中心内部各部门当日报修单后,由工程部领班或主管组织开展维修

工作,做到当日报修当日完成。如当日不能完成维修,应在《内部报修单》中注明原因,并在有效时间内完成维修。每日16时,工程部需将处理的内部报修情况(内部报修单)反馈于客服部。

5.2 应急报修:各部门人员发现后,要第一时间报工程部,工程部要立即维修,后补填工

单。

6 形成的文件及记录

《工程部报修记录表》编号:光兴/工程记录-03

《工程部维修单》编号:光兴/工程记录-04

《内部报修单》编号:光兴/客服记录-01

《施工单位维修单》编号:光兴/工程记录-23

供配电设施、设备运行指导文件

1 目的

规范供配电设施、设备运行管理工作,确保供配电设施、设备的安全运行及正常运行。

2 适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内供配电设施、设备的运行管理。

3 运行管理

3.1 运行电工负责供配电设备运行的清洁、操作巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的维修、保养。

3.2 工程部主管负责对上述工作的检查监督。

3.3服务中心客服部负责向有关用户通知停电情况。

4 维护管理

4.1 管理人员程序

4.1.1运行电工

(1)每班必须清洁值班室、配电室环境。

(2)每小时对配电系统进行一次巡视,并将巡视检查的结果记录于《变电所运行记录表》内,零点统计当日耗电量,并填写《变电所电量日耗统计表》。

(3)每天对电梯机房进行巡视,并将巡视结果记录于《电梯机房巡检记录》。

(4)供配电设备发生异常应先处理并及时报告部门主管,同时做好记录。

(5)停“市电”后,将应急电源带负荷运行。

(6)在“市电”停电的情况下,运行变电所人员应迅速赶到变电所,一般情况下10分钟内将供电线路改为备用供电线路。

4.2 配电室管理工作程序

4.2.1 配电室内配电设备运行工执行24小时操作、密切注意电压表、电流表、功率因数的指示情况,并认真记录,认真执行交接班制度,发现问题及时解决,抄填《变

电所运行记录表》时,应监视电气设备的运行情况,严禁变压器、空气开关不合

理的超负荷运行。

4.2.2 非工作人员进入配电室,须经工程部主管批准后,由运行电工陪同下方可入内。4.2.3 保持良好通风及照明,门窗开启灵活。

4.2.4 消防设施完备,配电室内禁止吸烟。

4.2.5 保持配电室清洁卫生,地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。4.2.6 不得擅自更改配电室机电设备线路及器材,若要更改须经公司同意后,方可更改。4.2.7 运行电工必须持证上岗,熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。4.2.8 配电设备的倒闸操作由变电所人员单独进行,其他在场人员只作监护,不得插手,严禁两人同时倒闸操作,以免发生错误。

4.2.9 作好配电房的防潮、防水工作,堵塞漏洞;严防蛇、鼠等小动物进入配电房。4.3.1 交接班要求

(1)接班人员

a)认真听取交班人员的值班和设备运行报告。

b)查看交班的《值班运行记录表》、《变电所运行记录表》。

c)检查仪器、工具等物品是否齐全、完好。

(2)有下列情况之一不准交接班:

a)上一班运行情况未交代清楚,记录不规范,配电室、值班室、操作间不清

洁。

b)接班人未到岗,交班人不准下班。

c)接班醉酒或由于其他情况而未找到接班人。

d)正在倒闸操作和事故处理过程中。

e)若交接班过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责处理事故,接班人

协助。

4.3.2 值班工作流程

交接班检查、记录检查、记录检查、记录

5 操作程序

5.1 运行电工应严格按操作规程操作供配电设备,保证设备正常运行。

5.2 进行配电柜检修时,需服务中心经理批准后,方可进行,同时填写《停用事件台帐》《停用事件记录》。

5.3 全部停电或部分停电作业时,应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作,禁止合闸”的指示牌。

5.4 严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋,确认安全才可进行。

5.5 自动空气开关跳开或熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次,同时做好记录。

5.6 电流互感器不得断路,电压互感器不得短路。

5.7 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

5.8 操作高电压隔离开关必须穿戴绝缘手套,穿绝缘鞋及戴工作帽。

5.9 停电管理工作程序

因工程维修等原因停电,应由主管提前24小时做好停电通知交服务中心办公室,由服务中心办公室通知有关用户,因突发事件停电,应在1小时内联系有关部门处理,并在恢复供电后24小时内向有关用户作解释。

6 相关文件及记录

《变电所运行记录表》编号:光兴/工程记录-05

《变电所电量日耗统计表》编号:光兴/工程记录-06

《电梯机房巡检记录》编号:光兴/工程记录-07

《值班运行记录表》编号:光兴/工程记录-08

《停用事件台帐》编号:光兴/工程记录-09

《停用事件记录》编号:光兴/工程记录-10

给排水设施、设备运行指导文件

1 目的

规范给排水设施、设备的操作程序,确保正确、安全地操作给排水设施、设备。

2 适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内的给排水设施、设备的运行管理。

3 运行管理

3.1 运行水工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

3.3 工程部主管负责给排水设备(设施)综合管理及上述工作的检查监督。

3.4 客服部负责向用户通知停水及相关情况。

4 操作程序

4.1 管理人员工作程序

4.1.1 运行水工

(1)每班必须清洁水泵房、值班室环境。

(2)每天负责对地下二水泵房、顶层膨胀水箱间、13楼水箱间进行巡视,同时填写《微机泵房巡检表》、《消防水箱室巡检表》、《生活水日耗统计表》、《动

力泵房巡检表》;夏季填写《冷水机组运行记录表》、《制冷电量日耗统计表》,

冬季填写《采暖运行记录表》、《采暖电量日耗统计表》。在给排水设备(设

施)启动时观察电流、电压,并倾听有无异响。

(3)地下二水泵房、动力泵房、顶层膨胀水箱间、13楼水箱间内设备发生异常应先处理并及时报告部门主管,同时作好记录。

(2)机房每周打扫一次,机组每月清洁一次,设备、地面、墙壁应无尘、水渍、油渍。

4.2 动力泵房管理工作程序

4.2.1 动力泵房运行工执行24小时操作、密切注意电压表、电流表、压力表、温度表的指示情况,并认真记录,认真执行交接班制度,发现问题及时解决,抄填《动力

泵房巡检表》时,应监视水泵的运行情况,发现异常声音及时汇报。

4.2.2 非工作人员进入动力泵房、微机泵房,须经工程部主管批准后,由运行水工陪同下方可入内。

4.2.3 保持机房良好通风及照明。

4.2.4 消防设施完备,动力泵房、水泵房内禁止吸烟。

4.2.5 保持动力泵房、水泵房清洁卫生,地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。4.2.6 不得擅自更改动力泵房、水泵房机电设备管线及器材,若要更改须经公司同意后,方可更改。

4.2.7 运行水工熟悉动力泵房及微机泵房设备状况、操作方法和安全注意事项。4.2.8 制冷、制热设备启动时,运行水工需单独进行,其他在场人员只作监护,不得插手,严禁两人同时启动设备,以免发生错误。

4.3 交接班要求

4.3.1 接班人员

a)认真听取交班人员的值班和设备运行报告。

b)查看交班的《值班运行记录表》、《采暖运行记录表》或《冷水机组运行记

录表》。

c)检查仪器、工具等物品是否齐全、完好。

4.3.2 有下列情况之一不准交接班:

a)上一班运行情况未交代清楚,记录不规范,动力泵房、微机泵房不清洁。

b)接班人未到岗,交班人不准下班。

c)接班醉酒或由于其他情况而未找到接班人。

d)正在事故处理过程中。

e)若交接班过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责处理事故,接班人

协助。

4.3.3 值班工作流程

交接班检查、记录检查、记录检查、记录

5 维护管理

5.1 非工作人员进入水泵房须经主管或服务中心经理批准后, 由给排水维修工陪同,

方可进入。

5.2 水泵房内机电设备由运行水工负责操作,其他人不得擅自操作。

5.3 控制柜上转换开关,无特殊情况下应打在“自动”位置。生活水泵每隔15天进行

轮换使用。

保持良好通风及照明,门窗开启应灵活并且无破损。

5.4 不得擅自改动机房线路、器材,若需改动,须经上级领导同意后,方可进行。5.5 消防设施完好,禁止吸烟。

5.6 保持机房干净整洁无积尘,不得堆放杂物。

6 形成的文件及记录

《微机泵房巡检表》编号:光兴/工程记录-11

《消防水箱室巡检表》编号:光兴/工程记录-12

《生活水日耗统计表》编号:光兴/工程记录-13

《动力泵房巡检表》编号:光兴/工程记录-14

《冷水机组运行记录表》编号:光兴/工程记录-15

《制冷电量日耗统计表》编号:光兴/工程记录-16

《采暖运行记录表》编号:光兴/工程记录-17

《采暖电量日耗统计表》编号:光兴/工程记录-18

冷水机组运行指导文件

1 目的

确保冷水机组始终处于良好的运行或备用状态。

2 适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内安装的冷水机组。

3 运行管理

3.1 值班的运行工作人员负责冷水机组的运行监控及操作。

3.2 工程部主管负责上述工作的检查监督。

4 操作程序

4.1 开机前确保冷冻、冷却系统阀门处于打开状态。

4.2 启动冷却水泵、冷水塔风扇;冷却泵正常运行15分钟后启动冷冻泵。

4.3 冷冻泵正常运行15分钟后启动冷水机组,检查冷水机组运行情况。冷水机组正

常运行30分钟后,进行数据记录。

4.4 检查冷冻系统、冷却系统(含冷水塔)运行情况并填写《动力泵房巡检表》、《冷

水机组运行记录》。

4.5 如因调整系统需关闭阀门,关闭的阀门要挂牌。

4.6 关闭冷水机组15分钟后,关闭冷却水泵、冷却塔风扇;关闭冷却泵15分钟后再

关闭冷冻水泵,检查并打开因调整系统而被关闭的阀门,同时摘牌。

4.7 每天要记录动力泵房用电量,并记录于《制冷电量日耗统计表》

5 维护管理

5.1在不影响业主正常使用空调的情况下,每周调换一次冷水机组,以保证每台机组

都能正常使用。

5.2要定期或不定期的修补损坏的保温层,减少能源损失。

大厦设施、设备养护和维修工作指导文件

1 目的

定期对大厦设施、设备进行保养和修缮,保持或恢复其使用功能。

2 适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内的设施、设备保养和修缮工作。

3 责任管理

3.1 工程部人员负责一般性的保养和维修工作。

3.2 主管负责外委养护和维修项目的联络、检查和跟踪。

3.3 服务中心经理负责审批《年度检修保养计划表》。

3.4 工程部主管负责建立《工程机电设备台帐》。

4 供配电设施、设备

4.1 保养程序

4.1.1 低压配电柜设备由电工负责维修保养,高压进线柜、计量柜由电工负责外部环境的保养、

清洁。

4.1.2 供配电设备故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的重要部位故障,

应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报服务中心经理,限期解决。如设备维

修保养需外请人员进行操作,则需填写《设备外委维修申请单》。

4.1.3 凡是夜间发生的,不影响住户生活、工作的,不会产生严重后果的供配电故障,可

以由早班机电工程人员进行维修。

4.1.4 工程部主管每年12月份制订下年度《年度维修保养计划表》。

4.1.5 工程部主管每月按《年度维修保养计划表》分配各责任人按要求进行维修保养,并

将维修保养情况记录于《设备保养维修记录表》。

4.1.6 工程部主管提供工作指导及检查监督。

4.2 日常维护

4.2.1 对新维修保养过的设备,应安排专人定期或不定期的观查、测试,如发现设备异常,

应马上停止设备的运行,采取相应的措施排除故障。

4.2.2 定期或不定期的对设备易发生故障隐患的部位进行观察,发现异常,应马上采取紧

急措施,排除故障,防止事故的发生。

4.2.3 在不影响业主用电的情况下,定期对各接点、端子进行紧固处理,防止因过流过热

发生火灾事故。

4.2.4 采取有效的防鼠措施,避免因老鼠进入配电设施,产生短路,发生严重的停电事故。

5 给、排水系统

5.1 保养程序

5.1.1 生活水泵、排污泵每月进行一次全面保养。

5.1.2 水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

5.2 泵体的保养:

5.2.1 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。5.2.2 补充润滑油,若油质变色,有杂质,应予更换。

5.2.3 检查盘根密封情况,若有漏水应增加或更换石棉绳填料。

5.2.4 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

5.2.5 紧固机座螺丝并做防锈处理。

5.3 电机的保养:

5.3.1 外观整洁,铭牌完好,接地线连接良好。

5.3.2拆开电机接线凳盒内的导线连接片,用500V兆欧表摇测电机绕组相与相,相对地间

的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。

5.3.3 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

5.4 相关阀门、管道及附件的保养:

5.4.1 各个阀门的开关应灵活可靠,内外无渗漏。

5.4.2 单向阀动作应灵活,阀体内外无漏水。

5.4.3 压力表指示准确,表盘清晰。

5.4.4 管道及各附件外表整洁美观,无裂纹、油漆应完整无脱落。

5.4.5 点动判断水泵转向是否正确,若有误应予更正。

5.5 控制柜的保养:

5.5.1 断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠。

5.5.2 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线

端子的接线螺丝。

5.5.3 清洁控制柜内外灰尘。

5.5.4 合上总电源,检查电源指示应正常。

5.5.5 保养完毕起动水泵,观察电流表、指示灯指示是否正常。

5.5.6 观察水泵运转应平稳,无明显振动和异声,压力表指示正常,控制柜各电器无不良

噪音。

5.6 日常维护

5.6.1 对新保养的水泵,值班人员要勤观察、勤测温,如发现异常,应急时停泵检查,排

除故障,避免水泵损坏。

5.6.2 在不影响正常使用的情况下,应定期倒泵,减低水泵的损坏率。

6制冷空调系统

6.1 水系统的保养:

(1)检查冷却水塔冷却水是否清洁,若不清洁应全部更换。

(2)清洗冷却水管上的过滤器;

(3)检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。

(4)检查系统阀门有无渗漏,清洁系统设备的表面。

6.2 主机保养:

主机由外委专业厂家每三年全面保养一次,工程主管检查合格后在保养记录上签字。

6.3 冷却塔:

(1)风叶螺柱紧固,检查转动时是否振动,刮塔壁。

(2)轴承温升检查补加润滑油。

(3)布水器检查。

(4)塔盘、塔体倾斜校正。

6.4 管道系统:

(1)阀门漏水检修,保温层修补。

(2)冷却水管道外委专业厂家加药除垢、除水藻。

(3)冷冻水管道外委专业厂家加药除水垢。

写字楼物业装修管理手册.

1、设计与装修协调会 ?在签署租赁合同后,金茂大厦与“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会,向租户提供场地租赁条件图及装修指引等资料。 ?金茂物业对装修涉及的资料和程序进行说明及口头答疑,包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜的沟通。 2、设计图纸审批 ?租户提交的方案设计图应至少包括下列内容: ü效果图(至少包括表达室内装修的两个视角)。 ü平面布置图。 ü天花吊顶平面图。 ü地面铺装图。 ü立面图、剖面图 ü主要材料及颜色的样板。 ?租户应尽早(距交付日不少于30天)向金茂物业提交包含有效果图的方案设计图(一般比例为1:50)打印稿1套(A3)及其电子文件(须同时提供PDF及CAD格式)。?在收到方案设计图的5~10个工作日之内,金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业批准,或金茂物业提出修改方案,租户需在5工作日之内重新提交新方案,金茂物业在5个工作日内提出复审意见,直到最终通过方案。 3、装修施工图纸审批 ?租户提交的施工图纸应至少包括下列内容: ü效果图 ü平面布置图

ü天花布置图 ü立面图、剖面图 ü地面铺装图 ü空调施工图(包括设计说明、水管图、风管图) ü电气图(包括接线系统图、照明线路图、插座线路图) ü弱电系统施工图(含网络、电话、CCTV、音响等) ü给、排(污)水施工图(租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计) ü套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图(包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图) ?餐饮类租户另须增加以下图纸 ü厨房排油烟施工图 ü给、排(污)水施工图 ü燃气管道及报警装置布置图(政府指定专业施工单位出具) 4、消防报审 ?金茂物业会告知租户向相关政府部门(如消防局)申报装修施工图,以便办理相关证照(如《建设工程消防设计备案受理凭证》),消防审批合格后方可进场装修。 ?租户应自行支付相关费用,因租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟,由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果,金茂物业应向租户说明。 5、场地移交 ?金茂大厦提供场地符合合同约定标准。 ?金茂大厦在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续,双方签订移交凭据《金茂大厦租户接场验收登记表》(详见附件1),登载场地硬件情况及移交日期等信

物业工程部个人年终工作总结-

物业工程部个人年终工作总结 篇一: 时间飞逝,2019年即将结束。在这一年里,工程部全体员工在公司的质量方针指引下、在公司和项目领导正确指导下,以及同各部门的密切配合、团结一致下,圆满完成公司领导交付的各项工作任务,保证了大厦所有设备的安全运行。圆满的完成了业主的交楼、收楼工作。将资产管理落实到实际工作中。 今年是我从事物业工作以来一个新的挑战。以往的物业都是服务类型,现在的项目是资产管理。和物业管理比起来资产管理涉及面更多。承担的责任更大。虽然在每一个环节、每一项工作都是比较谨慎地,认真的去布置、去完成,但是仍然未能避免疏忽与漏洞,留下一些缺憾,虽然这些不足未给整体工作带来大的负面影响及损失,但也应该引起高度的重视,给自己今后的工作积累一些经验,知道了自身的不足有助于今后工作的安排,提高工作质量。 2019年是物业公司由前期接管验收遗留问题整改的跟

进向服务转型的一年。作为资产管理型的物业公司,在这一年里担负着更多的责任。首先业主股权的转让;物业公司要配合业主对转让的工程环节进行跟进。从前期收集原始资料到后期配合交楼、收楼大量的工作需要物业配合。尤其是工程部。一方面要跟进前期遗留问题的整改工作,一方面要保证大厦设备设施正常运行。在此基础上配合业主相关部门对所有设备进行查验、记录。并对整改完成的项目及时消项更新记录,并向业主汇报。在这项工作中工程部克服人员流失大等相关因素的影响圆满的完成了领导交给的工作。 另外大厦所有的设备设施、供货合约均已到了质保结算期。由于物业的服务性质,物业要对所有厂家前期整改工作进行跟进确认,并给出专业的意见。工程部管辖着所有设备设施,工程部的意见尤为重要。给出的每一点建议均代表着物业公司。因此各专业工程师、主管都是本着严谨的工作态度认真仔细的审核,到现场逐一查看。充分体现了专业的公司应有的素质。 日常工作中,工程部全体员工严格遵守公司的各项规章制度,严格按照“四个凡事”的要求去做。能够认真传达、贯彻公司的各项指示精神,完成各项工作任务。认真对待项

2021物业工程部设备运行管理制度

2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位:______________________ 姓名:______________________ 日期:______________________ 编号:AQ-SN-0353

2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度:安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要,应经所在部门经理批准,报请工程部核实,并由工程部登记注册;各部门需架设临时线,应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求,时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定,在安全和不损害美观条件下,由工程部派电工正式安装,并登记备案。 物业强电系统维修时,应该根据不同的危险程度,分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时,应遵循下列三项要求: a)根据工作内容和需要,填写工作票。

b)除特殊情况外,原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时,必须完成下列保证安全的技术措施: a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备,包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时,必须使检修设备至少有一个明显的断开点,高压柜的手动机均处于断开位置时,都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时,必须使用合格的验电器,验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接,可以放掉检修设备的剩余电荷,这也是防止突然来电,保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行,若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。

物业工程部工作手册范本

泉州市行政中心康乐物业服务处 工程部工作手册 一、各岗位工作职责 (一)工程部经理岗位职责 1、全面管理本大楼工程维修部事务。 2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。 3、负责突发性的设备故障处理与人员调度,并组织调查设备事故原因,制订预防性措施。 4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。 5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划, 并监督落实。 6、检查本部员工交接班情况、巡查情况,回访维修情况,并对工作中存在的问题尽快提 出处理意见,负责具体的技术性检查。 7、配合其他部门开展工作,落实上级安排之临时性工作。 8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。 9、负责有关工程技术标准,规格的审核,对工程的预算等。 10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。 11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 12、贯彻公司开源节流的精神,堵塞各项漏洞,降低管理成本。 13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。 (二)综合维修主管岗位职责 1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作,负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调 度,以及维修工程的成本控制。 2、负责对大楼内水泵房进行管理,以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控,管理和维修工作的监管。 3、根据报修登记记录,进行合理派工,及时完成各项维修任务。 4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度,并组织调查设备事故原因,制

订预防措施。 5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。 6、对员工进行安全指导和技术指导工作,并对维修的质量进行监督落实。 7、检查维修人员上班情况,对客用户回访维修情况,并对工作中存在的问题尽快提出处 理方案和预防措施。 8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作,负责具体的技术性检查、维修工作。 9、对本组的工作情况进行总结,并作好详细记录。 10、负责本组的维修工作计划与落实情况。 11、建立维修组的资料、记录及相关档案。 (三)强电主管岗位职责 1、全面负责大楼高压、低压、变配电及照明等系统 / 设备的日常运行、维修保养和巡 视检查等工作。 2、熟悉大楼内电气设备的情况,制定大楼内各种电气系统 / 设备保养制度、操作规 程和巡查表格,督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。 3、解答电气系统 / 设备运行中遇到的各种技术问题,指导值班电气技术员的日常维 修保养工作,确保设备正常运行。 4、发现电气设备 / 系统发生故障和问题,及时采取措施,组织值班和维修电气技术员 尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作,并监督合同执行情况。 5、签发电气维修单,提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。 6、刻苦钻研业务,不断增加新的科学技术知识,提高技术水平和管理素质,努力做到 一专多能,配合好空调、给排水等专业的维护保养工作,协调好本专业对口的政府职能部门的联系。 7、负责值班电气技术员的技术培训和考核,负责电气系统 / 设备技术资料的收集、整 理和归檔工作。每月提交工作计划,每周提交工作报告予工程经理 / 主管审核。 8、努力节约用电,提出节能的改进措施,杜绝设备运行中的浪费现象。 当值班时无工程经理在场情况下,代表工程经理处理一切突发事件。

工程部工作流程与管理制度汇编

工程部工作流程及管理制度为加强对项目工程施工过程的管理,有效协调工程部中设计人员、施工人员、安全监理人员、采购人员等之间的工作关系,进一步明确各方责任,加强项目工程质量的执行力度,确保项目工程施工质量、进度和安全,特订立本制度。 第一章工程管理 一、施工图设计交底及会审 1、项目工程开工前一周,工程部组织设计人员、工程监理人员、安全监理人员各施工管理人员对项目工程进行施工图设计交底及会审。相关人员必须按时按要求参加,违者按本办法第四章“工程会议管理”的有关规定进行处罚。施工单位须在设计交底前二天,将施工图审查意见以书面形式提交给工程部项目负责人进行汇总,违则处以500元罚款; 2、各施工主管人员负责做好施工图设计交底及会审记录。会后三个工作日内,各施工主管人员将记录稿提交工程部项目负责人和设计主管、工程监理(安全监理)等代表分别签字确认,并复印四份送上述与会单位加盖公章后,下发给工程有关各方。对施工主管人员未在会后三个工作日内提交会议记录的,每拖延一天处以500元罚款; 3、各施工工程现场负责人应将施工图设计交底及会审记录中的图纸修改内容及今后的设计变更,在五天内以图文形式反映到施工图

上,用以指导施工作业。工程部负责人或监理主管人员不定期检查以上情况,一经发现,处以500元罚款并限期改正,如复查发现未按要求改正者,处以1000元罚款。 二、施工方案审查 (一)施工组织设计(方案)审查 1、施工单位于施工合同签定后一周内向工程监理人员提交完整的施工组织设计(方案)一式四份,违者每延期一天处以200元罚款; 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工组织设计(方案)返回施工单位后,施工单位应在三个工作日内按照审查意见予以修正并签字盖章确认后重新报给工程监理人员,违者每延期一天处以500元罚款; 3、施工单位必须严格执行经审定的施工组织设计(方案);如在施工过程中实际采用的施工组织方案必须变更时,施工单位须将新方案报工程部负责人审批同意后方可施工。否则,由此产生的一切费用及延期责任一概由施工单位承担,且处以1000元罚款直至责令停工。(二)施工技术方案审查 1、施工条件复杂、施工技术难度大或新工艺、新技术的工程项目,施工单位须根据工程部负责人或工程监理人员的书面要求于五个工作日内提交施工技术方案一式四份,违者每延期一天处以500元罚款; 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工技术方案返回后,

物业工程部管理制度

物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后,首先做好各自区域内的卫生,保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查,并做好相关记录, 对所发现的问题要及时处理,及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度,对所操作的设备运行情况要认真填写清楚,并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度,并对所有设备的每日耗能、容量详细记录,保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话,保证维修工及时维修率为栋办公楼的 100 %,保证整 正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作,对所发现的问题,要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后,方可休息,运行工每日必须早上7点半开启制冷机组,下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会,把每日所做的工作和发现 的问题做出总结,并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语:接到报修电话时,首先问“您好!工程部,您有什么需要帮助的吗?”在报修人员讲明需维修的事项时,做好记录(如:报修事项、报修地址、报修人姓名及电话),在记录做好后说“好的,我们会尽快派维修工赶到现场给您维修,您还有什么需要帮助的吗?”再问清没有其它事项后,说“再见” 2、维修工服务用语:在接到维修通知单后,及时赶到维修现场,如进办公场所时,首先敲门,经同意后方可进入。进入后说“您好!我是工程部维修工,是您需要帮助吗?”在落实清楚说“好的,让我先帮您检查一下。”在检查完毕后,发现问题及时维修。维修完毕 后说“您好!现在已修好了,您可以使用了,您还有什么需要帮助的吗?”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语:设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好! 您有什么需要帮助的吗?” 再问清来由后说“请您稍等一会儿,我通知我们工程部主管一下。”

工程部工作流程图

工程部工作流程图

第一章:工长岗位规范 直属上级:工程部经理直属下级:各工种工人 能力要求: 1、组织施工能力。 2、解决施工质量问题能力。 岗位职责: 1.组织现场施工,对施工部分的工程质量负全责。 2.组织施工现场技术交底。 3.协调施工现场各工种施工。 4.维持施工现场秩序。 5.协调客户关系。催缴工程款。 6.立足本岗位工作,提出合理化建议。 工作流程: 1.接受工作任务,领取施工文件(施工图纸,预算等)。 2.根据预定工期做出施工进度计划,上报工程部经理。 3.协助工程监理组织现场技术交底: 1)联系设计师确认确切交底时间。如因客户原因变更交底时间,设计 师应及时与监理取得联系,明确变更后的时间,如有延误,设计师 应承担责任。乙方不得主动提出变更交底时间的要求。 2)勘查施工现场的结构及施工面层等情况。发现轻度质量问题(包括 原有防水层)须及时向设计师和客户提出,并提出相应技术处理意 见。 3)对原建筑质量问题严重或可能影响装修施工的,建议业主要求物业 管理部门对建筑原有的质量问题采取处理措施,直至符合装修施工 条件为止。对此,监理应同客户协商工程延期,并办理延期手续。 4)与客户进行沟通、交流(包括互换通讯方法)。向客户说明并介绍公 司在施工管理、质检、交款、服务等方面的规定。征询客户意见, 了解客户需求;协助客户与物业管理部门办理好开工前的必备手续; 5)与客户约订好材料进场验收时间或下次见面的时间地点等。 6)与客户确认水电改造项目及增减项目。

7)根据图纸、预算,结合施工现场情况,评估设计人员的交底是否详 实、准确,相关技术处理是否恰当,对有误之处予以说明,由设计师处理设计变更。 8)工程监理、设计师、工长、客户共同填写技术交底表,24小时内由 监理将交底表交到工程部。 4.遵照公司有关施工现场文明施工规定,布置施工现场,组织施工。 5.材料进场验收:填写相应表格,签字。 6.隐蔽工程验收:填写相应表格,签字。 7.工程中期验收:填写相应表格,签字。 8.竣工验收:填写相应表格,签字。 第二章:工长工作流程 一、工长职责: 1、工长由公司施工部领导,是施工工地的直接责任人,负责施工现场的施 工组织、施工管理,全面执行、落实公司有关施工的各项规定,保障施工质量符合合同要求。工长对施工质量负全责。 2、参与组织开工的现场技术交底。 3、落实开工前的技术准备;核对施工文件的图纸、施工项目及预算部分。 如施工文件不齐或发现问题,可直接将问题汇报工程部经理。 4、组织施工中的各阶段验收。包括:材料进场验收、隐蔽工程验收、防水 验收、中期验收、竣工验收。发现质量问题必须当场做出处理意见,责成相关责任人限期整改。对于重大质量事故,限期一天内做出书面处理意见及说明,上报工程部经理。 5、协助监理催缴工程中期款、尾款;根据结算情况,控制工程进度。每周 与客户电话联系至少一次,沟通协调工程事宜。 6、检查工地安全措施,消除隐患;对施工安全负有责任。对施工期间客户 的财物安全负有责任。

物业工程管理部岗位标准化手册

岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书(样本) 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单(含表单使用说明) 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·(部门内所有岗位应知应会制度、流程)

第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能:主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核,工程项目列项及进度控制、技术指导;负责协助进行对外职能关系的协调;负责对市场进行考察,对设备设施价格进行了解,对新产品进行选购;负责提出节能改造、技术革新的思路及方案;负责对大型设备设施进行选型、采购;负责设备设施事故及大型故障的鉴定;负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能:负责建立健全公司设备、设施管理制度,制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗,技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能:负责制定装修改造的标准、制度、流程,为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导,并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能:负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度,监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作,并对各实体日常的采购工作进行检查、监督,从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能:负责建立资产管理体系;制定设备设施等实物资产的使用及报废标准, 对其实施进行监督、考核;负责集团年度资产清查和盘点工作;负责集团总部的资产管理工作;负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理; 六、档案管理职能:负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案;负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施,协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作,协助上级完成各种文案工作,对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能:负责集团公司的安全保卫及消防管理工作;负责制定各种管理标 准并进行监督、审批;负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明

装饰公司工程部管理手册

工程部手册 工程部工作流程 收到合同摘要,工程经理调派工队、监理设计、监理、工长、进行内部交底,监理记录交底情况材料进场验收,现场交底隐蔽工程验收,客户服务部电话回访中期验收,配合设计师增减项变更,收中期款监理进行工地自检、互检竣工验收,收缴工程尾款客户服务部评比文明工地及优秀工队 工程部经理岗位职责 全面负责施工组织、工程管理,根据公司质量达标要求,制定切实可行的方案,确保工程质量,并协调工程部与其他部门的关系,确保部门间的协调运行。帮助指导下属员工完成个人工作目标及发展目标。 主要工作职责 (一)、制定工程部相关管理制度并保证相关制度的贯彻落实。 (二)、根据业务量的要求,确定监理、工长及施工人员的人数。 (三)、组织监理学习公司及工程部有关规定,阐述监理的工作内容、工作范围、对监理进行工艺要求方面的专业培训,提高监理的工作效率及管理水平。 (四)、组织工长及现场班长学习公司报价体系,了解施工现场文明规范要求,熟悉工艺标准质量要求及行业规范要求,提高施工质量及工队的服务水平。 (五)、客观公正对监理的工作绩效进行评估,并根据其工作目标达成情况提出奖励或惩罚的建议。 (六)、考核并筛选工队,在工队之间形成良好竞争,做到优胜劣汰,奖罚分明,巡查和抽查工地,了解施工现状及工长、监理的表现及能力。 (七)、有效、及时处理工地各项事宜,尽量避免客户抱怨或投诉。 (八)、加强企业文化渗透,提高工程部所有人员的责任心及工作的主动性、积极性,增强团队凝聚力。 工程监理工作规范 一、监理与设计师、项目经理就设计图纸和报价进行内部交底,对出现问题与设计师协商解决,如有无法解决的重大问题上报工程经理,由监理同设计师、店面经理和工程部经理协商解决。 二、与设计师和项目经理到现场交底,交底时要给客户留下良好的形象,主动出示自己的名片给客户,并作自我介绍:“您好,我是**的监理XXX,负责对您的工程进行全程监督,在此期间,如果您对工程质量、材料或工队有任何的意见,请及时与我联系,如果您对家装上有不懂得又需要了解的地方,欢迎您随时向我咨询。” 三、结合图纸和报价查看现场,有问题及时向设计师提出,如无大问题在现场交底单上签字同意开工。 四、材料进场时,由监理联系客户验收,验收时,由监理向客户讲解验收标准,对不合格的材料不准使用。 五、在工程施工过程中,监理至少三天到一次工地,三天到一周视客户需要与客户联系一次,向客户汇报监理的工作和工程情况。关注客户的满意程度,积极采取措施,施工中有图纸不详或设计变更的与设计师联系处理,对施工过程中有违反公司管理制度的工队以制度处罚,对质量不合格的要求质量整改或开罚款单,有严重总是的或屡教不改的上报工程经理处理。 六、水电完工后组织客户进行验收,对需要隐蔽的部位进行隐蔽工程验收,并在验收记录上签字。 七、对厨房和卫生间,做完防水施工后组织闭水试验,并会同客户进行验收,并在验收记录上签字。 八、工程过半,木工收口,由监理组织项目经理、设计师、客户进行分项工程验收,验收合格后,配合设计师收取中期款。 九、对工程后期情况进行监督,掌握工程动态和工期,保证工程顺利按期完工,对人手少的工地上报工程部限单处理。 十、工程完工前由监理自行检查合格后,通知客户验收并同时通知设计师。 十一、验收合格后,由监理填写竣工验收单,与客户签字后进行尾款结算。 十二、给客户讲解公司的保修情况,并告诉客户三天以内到公司财务交尾款时,财务会与客户签保修单。 十三、保修期内可酌情回访。 工程监理岗位职责 一、主要工作职责:

公司工程部工作手册

公司工程部工作手册 工程部工作手册工程技术部岗位职责文件编号:GD/E-QE-001-001 实施日期:2003年8月20日页码:共18页第1页版本号码:A 修改状态:0 工程技术部组织结构图经理副经理土木工程主管园林绿化工程主管给排水工程主管电气工程主管电梯工程主管空调工程主管消防工程主管弱电主管安全主任网络管理员设备管理员电气工程管理员技术文员土木工程管理员各管理处运行班组工程部工作手册工程技术部岗位职责文件编号:GD/E-QE-001-001 实施日期:2003年8月20日页码:共18页 第2页版本号码:A 修改状态:0 工程技术部部门职责 1、为公司各管理处提供技术支持,指导其做好小区的市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。 2、对各管理处在小区市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导,对存在的安全隐患提出整改意见。 3、负责组织对公司管辖小区内的房屋结构安全进行鉴定,对损坏房屋提出修缮方案或报房屋安全主管部门鉴定,并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。 4、制定公司管辖小区内房屋设备设施的年度保养计划,并对管理处的实施情况进行监督。

5、负责对各小区设施设备的日常运行管理进行监督考核。 6、负责公司的技术安全管理工作。 7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作。 8、负责公司各技术专业对业务主管部门和其他有关单位的业务联系工作。 9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。 10、对本部门(小区)所产生的固废分类收集、处理。 1 1、完成公司下达的责任指标。 工程部工作手册工程技术部岗位职责文件编号:GD/E-QE-001-001 实施日期:2003年8月20日页码:共18页第3页版本号码:A 修改状态:0 工程技术部经理岗位职责 1、贯彻执行公司总经理与副总经理负责的指示,直接对总经理与副总经理负责。 2、就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议,挑选和配备公司各个技术岗位人员,培养、巩固技术骨干队伍,切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。尽最大的努力,以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。 3、负责制定本部门人员岗位职责,考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。

物业工程部管理制度

物业工程部管理制度标准化文件发布号:(9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

物业工程部管理制度 一,维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管,合理使用,有效控制的方针,特制定本办法。 工程维修部使用工具分为:共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具(如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类)私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 (1)共用工具使用管理: 共用工具由工程部主管保管,只允许公司内部使用,不得以个人名义转借他人使用,如有特别情况须由主管以上人员同意,方能借出。 当值班人员下班时,须在交接班记录表上注明工具使用情况,并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 所有使用工具的人必须爱惜工具,遵守谁损坏谁赔偿的原则,由值班人员监督。 (2)私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管,并由个人在工具领用表上签收,离职时交还给公司。 个人所领取的工具,自己必须爱惜,人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧,日久不能使用的,可申请换取新的工具,但必须旧件。 二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后,首先做好各自区设备房卫生,保证所有办公区域、 设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查,并做好 相关记录,对所发现的问题要及时处理,及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度,对所操作的设备运行情况要 认真填写清楚,并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度,并对所有设备的 每日耗能、容量详细记录,保证正常供电。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各员工的工作情况,对所发现的问题,要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施,电箱检查无 误后,方可休息,。

北京龙湖-工程部施工现场管理操作手册

北京龙湖置业有限公司 工程部施工现场管理操作手册 第一节工程部的管理职责 1.审查施工单位报送的施工组织设计,提出修改意见报总工程师审核批准; 2.组织精干高效的施工管理团队,明确各专业工程技术人员的分工,各司其职,分工管理,团结务实,精干高效,充分发挥团队精神; 3.依据公司高层决策的工程总进度计划,制定现场管理总目标,对资源进行优化配置,使各项现场管理工作都能纳入计划的轨道进行有效的预控,保证工程严格按合同执行; 4.规定职能范围内的外协关系进行有效地沟通协调,如当地质监站的关系,甲聘现场监理的关系,借助外来力量促进现场工程管理,同时全面协调各工程参建单位的主体关系; 5.审核并配合工程监理单位签署工程开工、停工、复工令; 6.有效地掌控工程质量、安全、进度,并实行全方位的动态管理; 7.参加监理单位组织的各阶段分项工程的验收及工程竣工验收; 8.对设计变更联系单及施工方的施工联系单及时审核,并按规定程序依据合同及时签证与下发并归档备查; 9.对工程进度款支付的申请经监理方认可后依据合同及时审核与签证;

10.联手处理重大质量事故、责任事故、安全事故; 11.处理合同履行过程中的争议与纠纷,组织处理工程质量事故的索赔; 12.协助工程预决算的审计与财务等部门的工程决算、结算与支付。 第二节工程管理规定 一、施工单位的义务明确 1.按合同规定的完工期限、质量要求完成合同范围内的各项工程。 2.对现场的安全和照管负责。 3.执行监理工程师发布的指令。 4.对现场负责清理,文明施工。 5.提供履约担保。 6.提交进度计划和现金流通量的估算。 7.保护提供的坐标点和水准点。 8.施工单位人员、设备等保险。 9.保障与工程有关的人免受人身或财产损害。 10.遵守工程所在地的一切法律法规。 二、合同转包与分包规定 1.合同不得转让。严防工程被肢解、贱价承接、挂靠,合同签约实施 有序、廉洁、高效。 2.工程专业性技术强的可分包,但须监理工程师提供意见经决策组 织同意。 三、有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定。 1.监理工程师可随时进入施工现场。 2.一切材料供应、工程设备订货和工艺均应达到合同中规定的相应 品级,并符合专业监理指示的规范标准要求。 3.施工单位应随时接受检验。如果商定的时间和地点供检验的材料或设备未准备好,或者确定不合规定的,监理可以拒用这些材料和设备。 四、有关施工过程中质量控制规定 1.施工单位严格按合同进行施工、竣工,并修补缺陷,在涉及该项工

物业工程标准化工作手册

工程标准化工作手册***物业管理集团住宅物业管理部编制 **版

目录 第一篇:服务文化篇 (一)质量方针 (04) (二)服务理念 (04) (三)服务目标 (04) 第二篇:服务礼仪篇 (一)职业形象 (05) (二)行为规范 (06) (三)服务规范 (08) 第三篇:内部管理篇 (一)岗位职责 (10) (二)宿舍管理规定 (12) (三)设备房管理规定 (13) (四)主要设备完好率统计方法 (21) (五)设施管理规定 (22) (六)房屋(钢筋混凝土结构)完损等级评定 (23) (七)工程维修工具管理、操作和维护规定 (27) 第四篇:工程设备运行操作和保养作业篇 (一)供配电系统 (30) (二)安防系统维护保养流程 (41) (三)给水泵运行操作流程 (42) (四)给排水系统维护保养流程 (43)

(五)消防设备运行操作工作流程 (44) (六)设备设施外包维保监管工作指引 (45) (七)电梯运行管理 (47) (八)中央空调运行操作流程 (47) (九)中央空调末端设备维护保养 (48) (十)家政维修工作流程 (49) (十一)公共建筑设施维护保养操作指引 (50) (十二)应急事件处理措施 (54)

质量方针: 以顾客为中心,持续改进我们的管理服务质量,以满足顾客不断增长的需求,实现我们不懈的质量追求: 服务迅捷满意,管理尽善高效, 环境安全舒适,品牌美誉一流。 客户服务理念: 精品服务,真情关爱 客户满意是检查我们工作的最终标准 服务质量目标: 1、重大责任性质量/环境/职业健康安全管理事故、事件0 2、各项设施完好率99% 3、清洁保洁合格率99% 4、绿化完好率98%以上 5、治安重大案件发生率0 6、机动车辆因管理责任丢失率0 7、年度火灾发生率不超过住户数的0.3% 8、顾客投诉处理率达到100%

天思ERP软件工程部人员操作手册

天思ERP软件工程部人员操作手册 新增货品资料: 1.操作人员用自己的用户及密码进入天思T8系统。 2.点开基础资料模块菜单,选择货品代号设定,进入[货品基础资料建档]画面,点击新增。 3.在[一般资料]页面输入货品资料的品号、品名、规格、大类、中类、税率、主单位、等 资料(根据准备好的基础资料表格进行录入,有下划线的项目必须输入)。 4.点击其他资料切换到[其他资料]页面,输入货品的主、次供应商,预设库位等资料。 5.可以在贸易资料、特色资料等其他页面输入相关信息。 6.一个货品资料输入完毕后可以按F8存盘功能按钮,然后再按F2新增,也可以直接按 F2新增功能按钮输入下一个货品资料。 7.所有货品资料输入完毕后可以按F8存盘功能按钮,然后按ESC关闭功能按钮离开货品 资料画面。 8.需要对货品资料进行查询时可以在进入天思T8系统后点开基础资料模块菜单,选择货 品代号设定,如果系统中的货品资料太多时系统会先弹出一个查询条件窗口,可以输入需要查询货品资料的起止货号或起止大类、中类,或用模糊查询输入货品名称、货品规格中包含的文字符,还可以选择货品特色进行查询。输入查询条件后按F8过滤功能按钮系统就会列示出相应的货品资料。

图文: 基础资料---货品代号设定---新增---相关信息---存盘 2 1 3 注意

商品物料表(BOM ) 我的工作台---我的工作—BOM 物料清单录入—新增—填入相关信息---存盘 注意 注意 4 1.新增 2.填入相关信息 3.填入所需要的子件、用量、单位成本 4.存盘

施华部分存货委外业务处理方案: 1.定义委外子件: a.定义委外半成品 b.BOM物料清单升级(适用于大部分存货委外业务) 对于大部分存货委外业务(比如制成品托盘,我们只提供纸箱和板材,所以我们做 完报价单以后,要对物料清单做升级修改,因为我们生产一个托盘,只是提供板材、纸箱,也就是板材+纸箱加工成了一个托盘) 例:委外成品PE-1.10托盘,我公司只提供18毫米中密度板和纸箱,现在做完报 价后准备做采购。 1.升级 本厂提供 本厂提供

物业公司工程部工作分配及人员调配方案

物业公司工程部工作分配及人员调配方案 (一)工作分配流程 1、工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划,各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后,统筹安排,形成大厦设备正常维修保养计划表。 2、工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求,将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种,安排具体维修保养人员,落实保养时间和措施。 3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求,按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前,对设备运行记录进行检查,准备好维修工具和器材,按照维修保养规程进行调试、紧固、加油,保证设备正常运转。 4、各专业班组每次对设备进行正常维修保养时,均填写设备正常维修保养记录。 5、各专业主管和班领班,要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后,主管要进行检查,工程部经理亦要进行抽查。 6、在工作分配的时间安排上,如因故障维修量大,影响到正常计划维修时,主管有权先安排故障维修,后再将正常维修的项目补上。 (二)人员调配流程

1、正常情况下,按工程部的职位结构图及人员组织,负责各自的职责范围,完成自身的班组工作。 2、由于某些突发的因素,个别班组难以完成自身范围的职责,需班组之间协助,由各分管主管协商,即可相互调派人力、工具等。 3、工程部经理完全有权根据工作情况,临时调配人力,各专业主管均应服从。 4、如技工本身要求调换班组,首先由本人提出申请,写明调出理由,经本专业主管签意见,上报工程部经理,工程部经理有决策权。 5、工程部组织机构的调整,应申诉理由上报人力资源部,得到批准后,即可实施。 (三)日常报修流程 1、外部门请修单,由工程部办公室登记、记录收到时间。工程部发出请修单也要登记、记录收到时间,由所报修相关专业主管标上达标工时。 2、以上请修单按以下规定分列优先工作次序: 优先序列种类作出反映的时间 ⑴与消防和人身安全有关8分钟内到现场并立即完成 ⑵与客人有关30分钟内完成 ⑶设备故障--影响到客人60分钟完成

(工作规范)某公司工程部工作手册

工程部工作手册附件 目录 第一节技术管理 施工组织设计、图纸会审记录、工程技术管理申报表 第二节项目目标成本管理 目标成本(一套表格) 第三节合同管理 合同会审表 第四节工程计划管理 1、月形象进度计划表 2、施工进度横道图 3、工程进度计划申报表 第五节资金管理 1、工程款支付申请表 2、工程款支付计算表 3、工程量计算书 4、工程验收单 5、工程结算单 第六节工程质量管理 1、质量检查记录 2、质量整改通知单 3、质量问题处罚单 4、工程停工令 第七节安全文明管理 1、安全文明施工检查记录 2、安全问题整改通知单 第八节其他 晴雨表 第九节成本核算管理 成本核算(一套表格)

第一节技术管理 施工组织设计、图纸会审记录、工程技术管理申报表 施工组织设计、图纸会审记录、工程技术管理申报表 说明:本表一式贰份,项目部填写。工程部审签后,随同审批意见,项目部、工程部各存1份。

第二节项目目标成本管理目标成本(一套表格) 市区工程年度 目标成本 项目部: 项目经理: 总工: 日期:

目标成本说明 工程名称: 一、工程概况 二、施工范围 本次计算范围,如污水KO+120-K1+120,全长1500米(含支管500米),为D800二级钢筋砼管,承插胶圈接口,180度砂石基础。雨水…… 三、计划施工工期 1、污水KO+120-K1+120:2012.3.20-2012.5.20。 2、雨水工程…… 四、其他 1、是否含水稳、油面。 2、混凝土考虑场拌还是商品混凝土。 3、……

各种费用汇总表 项目部:预算部:工程部: 注:1、材料费为本工程实际用量金额。 2、合计=人工费+材料费+机械费(公司、外租)+其他费用。 3、其他费用为除人工费、材料费、机械费以外的所有费用,包括小型机具租赁费用。

知名物业管理公司工程项目部运作管理手册

当前文档修改密码:8362839 某知名物业治理公司工程部运作手册 第一节治理范围 总体:工程部负责项目有: (1)对所有设备的日常运行治理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督治理。

(5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业治理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、治理。 2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 4.负责给排水专业所有动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 5.负责楼宇公共区域的照明维修。 6.负责楼宇临时供电的安排和打算。 7.负责提供节约电力的打算方案,并经批准后实施。 8.对系统不完善的地点提出整改方案,并经批准后实施。 9.负责电梯的维修、保养。

10.负责卷帘门的维修、保养。 11.为客户提供有偿服务。 二、空调专业 1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、治理2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3.负责空调、采暖、通风系统中,电机和操纵柜的巡视工作,发觉问题后及时报告电气维修班处理。 4.改善空调、采暖、通风系统的设计,使楼宇有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。 5.为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。

3.负责楼宇内所有机械的维修,如:手推车等。 4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5.负责生活水水质处理。 6.为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等修、整改。 3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4.负责安排一些小五金件的维修和调整。 5.负责一些临时性的任务。 6.为业主、客户提供有偿服务。 五、弱电系统

物业(公建)工程部工作手册

编制人:项目经理批准人:物业总经理审核人:公司负责人

目 录 第一章部门工作概述 第一节组织架构图 3 第二节部门工作简述 4 第二章岗位职责 第一节工程部主管岗位职责 5 第二节领班岗位职责 6 第三节电工岗位职责 7 第四节空暖岗位职责 8 第五节文员的岗位职责 9 第六节综合维修工岗位职责 10 第三章工作流程 第一节上门维修工作流程 11 第二节装修管理流程 12 第三节机电设备维修流程 13 第四节公共设施维修养护流程 14 第五节水景观系统维护流程

第六节空调系统维护作业流程 16 第七节电梯困人救援作业流程 17 第四章规章制度 第一节供水系统管理标准制度 18 第二节设备保养与维修制度 19 第三节设备巡视检查制度 20 第四节交接班制度 21 第五节重要机房管理制度 22 第六节电梯安全管理制定 23 第五章工作标准 工程部员工服务标准 24 第六章表格 第一节设备保养记录表 25 第二节设备维修记录表 25 第三节装修巡查表 26 第四节机房外来人员登记表

第五节工程部交接班记录表 27 第六节外围照明巡视检查记录表 28 第七节配电设备房巡视检查记录表 29 第八节滤网清洗消毒记录表 29 第1章 部门工作概述

文件名称第一节 组织架构图 执行部门工程部文件编号 WY-GC-GS- 2010-11-001 起止页码3-3 共16人。 综合维修班组(6人,其中领班1人,综合维修工5人) 电工班组(4人,其中领班1人,弱电1人,电工2人) 水工班组 (4人,其中领班1人,水暖工、空调工3人) 主管(1人) 文员(1人)

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