存量房网上签约备案及
商品房预售资金监管系统建设方案
必特思维软件有限公司
2014年3月编制
目录
1 需求 (1)
1.1宏观需求 (1)
1.2微观需求 (3)
1.2.1 满足日益增长的公共需求 (3)
1.2.2 制止不法分子带来的破坏 (4)
2 分析 (4)
2.1业务模型驱动的架构 (5)
2.2任意定制的开发平台 (5)
2.3功能全面的应用软件 (6)
3 总体架构1—业务模型 (6)
3.1定义 (6)
3.2原理 (7)
4 总体架构2—开发平台 (9)
4.1定义 (9)
4.2原理 (9)
5 总体架构3—应用软件 (15)
5.1建设目标 (15)
5.2总体架构 (16)
5.3技术路线 (18)
6 应用软件1—业务管理 (20)
6.1存量房网上认购和签约系统 (20)
6.1.1 存量房网上挂牌 (20)
6.1.2 存量房网上认购 (24)
6.1.3 存量房网上签约 (27)
6.2存量房资金监管系统 (31)
6.2.1 “专用账户”新建备案 (31)
6.2.2 “专用账户”划转合作协议备案 (32)
6.2.3 交易结算资金托管 (34)
6.2.4 交易结算资金支取 (35)
6.3预售商品房资金监管 (36)
6.3.1 定义 (36)
6.3.2 功能 (37)
6.4经纪行政管理 (43)
6.4.1 资质管理（经纪公司） (43)
6.4.2 资质管理（经纪人） (44)
6.4.3 信用管理 (45)
6.4.4 经纪合同备案管理 (46)
6.4.5 租赁合同管理 (47)
6.4.6 租赁市场调查管理 (47)
7 应用软件—业务智能 (48)
7.1任意查询 (48)
7.2固定报表 (49)
7.2.1 定义 (49)
7.2.2 功能 (49)
7.3多维分析 (50)
7.3.1 定义 (50)
7.3.2 功能 (54)
7.3.3 应用 (57)
8 应用软件—信息门户 (63)
8.1网络门户 (63)
8.1.1 定义 (63)
8.1.2 通用栏目 (63)
8.1.3 信息公示（由房地产管理部门主动公示） (64)
8.1.4 网上查询（消费者在网上自主查询） (65)
8.1.5 信息发布平台 (66)
8.2短信增值服务 (72)
8.3语音查询 (73)
8.4触屏查询 (74)
8.5大屏展示 (75)
8.6数码扫描 (75)
9 应用软件—安全管理 (78)
9.1注册管理与单点登录 (78)
9.2权限管理 (78)
9.3身份认证 (79)
9.4房地产数字签章 (80)
9.5日志管理 (81)
9.6备份与恢复 (81)
9.6.1 存储备份 (81)
9.6.2 实时备份与恢复 (81)
10 参考附件-北京市网上签约政策文件汇编 (85)
10.1关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知 (85)
10.2存量房经纪成交网上签约及办理转移登记流程 (1)
10.3存量房自行成交网上签约及办理转移登记流程 (2)
1 需求
1.1 宏观需求
随着我国城镇住房制度改革的深化、住房建设步伐加快和住房消费有效启动，我国房地产行业得到了飞速发展，在国民经济建设中发挥着巨大的带动作用，并已成为了我国的重要支柱行业。
2003年。为了促进房地产业的持续、稳定、健康发展，国务院在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号，2003年08月12日）中提出了“完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系”的要求。
2004年。根据18号文件精神，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局等7部委于2004年1月联合下发了《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房[2004]7号，2004年01月07日），要求各地区、各部门要充分认识到“建立健全房地产市场信息系统对于提高政府监管水平、加强宏观调控、引导市场健康持续发展的必要性和重要意义”。
为尽快做好这项工作，建设部还下发了《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》（建办住房[2004]78号，2004年09月21日）和《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》（建办住房[2004]116号，2004年12月31日），明确提出了房地产市场信息系统建设的具体工作思路，并选择上海等15个城市作为首批试点城市，要求建立全面的房地产市场信息系统，通过全面、及时、准确了解掌握房地产市场信息，加强市场监测，科学判断房地产市场和经济形势，充分发挥信息对房地产市场发展和宏观调控工作的引导作用。在试点的基础上，实现建设部与40个大中城市之间房地产市场信息互联互通。?
2005年。为了保证房地产市场信息系统和预警预报体系的高效率和高质量的建成，建设部发出了《关于对房地产信息系统第一阶段建设情况进行检查验收的通知》（建办住房函[2005]40号，2005年01月23日）和《关于公布40个大中城市房地产市场信息系统第一阶段建设工作检查验收结果的函》（建办住房函[2005]416号，2005年07月23日），结果表明40个城市的系统已基本建成。为房地产市场的
动态监测、市场分析、信息发布、社会服务打下了坚实的基础。在建设部两次发函期间，国务院下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号，2005年05月26日），即“国八条”。通知要求：“各地要加快房地产市场信息系统建设，及时进行房地产市场运行态势和房价变动情况分析，为政府加强和改善房地产市场宏观调控提供有力的依据。省、自治区建设厅要加强对市（县），特别是已列为全国重点监测城市房地产市场信息系统建设工作的指导、督促，确保40个大中城市今年（2005年）6月底前，基本完成信息系统建设第一阶段的验收工作”。在“国八条”中首次提出了：省、自治区要加强对市（县）房地产市场信息系统建设工作的指导和督促；为下一步深入工作做了铺垫。
2006年。根据近年全国各地区、各部门对房地产市场宏观调控各项政策的贯彻落实情况，国务院又发布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号，2006年05月24日），即“国六条”再次强调了：“建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。”紧接着建设部发出了《关于加强房地产市场监测分析工作的通知》（建住房[2006]127号，2006年5月30日），再次强调了市场监测分析的重要性和工作开展的要点。
2007年，建设部下发了的行业标准，明确了房地产市场信息系统的数据、技术、功能《房地产市场信息系统技术规范》的基本要求，并在2007年9月21日召开的全国房地产市场信息系统建设工作座谈会上，沈建忠司长明确提出：各地要按照房地产市场宏观调控的总体部署，认真贯彻《技术规范》，全面开展房地产信息系统第二阶段建设工作，推进房地产市场信息系统建设水平迈上新台阶，提高房地产市场监测分析水平，丰富市场监管手段，为房地产市场持续健康稳定发展提供有力支撑。10月1日，对房地产权属登记行为、登记信息系统都影响深远的《中华人民共和国物权法》（后简称《物权法》）正式执行，《物权法》以14个条文（第9条至第22条）的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为后续的不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。相对于现行的房地产
权属登记制度，《物权法》在登记种类、登记效力、赔偿责任、信息公示等方面都作了较大的改动，所以《物权法》的实施不仅需要房地产权属登记机构及时转变观念、调整相关登记程序和环节，而且对如何应用信息技术提高登记质量、服务质量和服务效率等方面的工作也提出了新的、更高的要求。
2008年，为了贯彻落实《物权法》，规范房屋登记行为，建设部下发了《房屋登记办法》（建设部令第168号），指出“县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。”，并且在贯彻《房屋登记办法》的要求中强调：“各城市房地产管理部门要整合房屋预售许可、预售合同登记备案、房屋交易、产权登记、测绘管理、档案管理等各业务系统，建立统一的信息平台，实现各工作环节信息的适时传递和共享。各地登记机构要根据《登记办法》对登记要件和程序的新要求，做好业务系统的升级和调整，切实加强登记机构的软、硬件建设，为《登记办法》的顺利实施创造良好的条件。”
因此，可以看出，加快城市房地产市场信息系统的建设对贯彻落实上级文件精神、提高房地产管理部门监管能力、工作效率和公共服务水平，带动整个房地产领域信息化，打造“服务型政府”、促进房地产市场健康持续稳定发展、调控房地产、树立科学发展观，构建和谐地产、构建和谐社会等具有重要意义。
1.2 微观需求
1.2.1 满足日益增长的公共需求
随着房地产市场的快速发展，百姓、企业、甚至其他政府部门对房管部门提出了更高的要求：
●高速度，几乎不愿等一分钟；
●低成本，费用越低越好；
●低风险，使自己合法权益得到保证；
●无休息时间，7×24小时服务；
●多渠道。主动上门、互联网、短信、智能卡、指纹器、、触屏、大屏、
电话等等；
●特殊照顾，希望成为VIP。
1.2.2 制止不法分子带来的破坏
在房地产市场日益活跃的同时，不法分子也纷纷出动，给公平市场带来了破坏，房管部门希望能更有效地预防、避免、制止以下行为的发生：
●制贩假证，进行交易，骗取钱财；
●编造假合同，骗取按揭贷款；
●房地产销售商、代理商和经纪机构资质不清、鱼龙混杂，交易不安全；
●销售行为不规范，一女多嫁、违规销售、限制房屋进行交易、重复抵押
骗取贷款、重复登记等欺诈行为；
●房源供应缺乏透明度，信息不对称，销售商进行销售控制、投机炒作，
哄抬房价；
●房地产销售商、代理商在合同中单方面增加格式条款，损害消费者利益。
下面是针对需求所做的分析。
2 分析
根据对系统技术要求的分析，我们认为“贵单位”需要的是一个完整的解决方案，包括：
成熟的业务模型；
任意定制的平台；
功能全面的应用。
必特思维经过15年的努力，研制了基于上述三个部分的体系架构，经历了数万家用户的成功使用，已成为用户的首选架构。
Windows
Linux
Unix
操作系统
Oracle DB2SQLServer Sybase 数据库ArcGIS MS IIS Weblogic Webspere 应用服务器B/S 模式应用运行
模式
HTTP CORBA
Socket 应用通讯模式.net J2EE VB/VC
C#/Java 研发工具各类技术平台/技术模式
人——单位和个人财——税费物——项目楼栋土地时间空间资源活动+应用软件
业务模型系统平台
三位一体
2.1 业务模型驱动的架构
显然，创新是对我们知识和智慧的挑战。必特思维通过运用哲学、数理逻辑、营销学、新公共管理学、统计学、管理学、运筹学等数十门知识，结合十几年的客户实践，首创了“活动＋资源”模型。其中“活动”映射现实世界的“事”，“资源”映射现实世界“物”。
我们知道，模型：是指现实世界的事物在人脑的映射，它既可以指导我们的业务实践、也可以引导我们正确地研发软件。利用“活动＋资源”模型，可以让我们：
迅速建立新的业务系统；
不用修改程序，即可再造（更新）业务系统；
实现资源共享，提高效率、降低风险；
使研发和维护软件变得轻松愉快。
2.2 任意定制的开发平台
有了科学严紧的模型，还需要有一个与计算机系统打交道的开发平台，才能
使模型发挥作用。必特思维还创新了应用软件的开发平台，用于模型的实践。
采用任意定制的开发平台，可以带来以下好处：
加快实施速度、缩短实施周期；
当用户需求发生变化，只需在开发平台进行简单设置和修改就能满
足要求，不用重新编写代码，保证系统运行的稳定、可靠；
开发平台采用下一代Web服务标准——面向服务架构，能够跨平台
运行；
开发平台采用图形化界面，通过简单的选择和定义就能实现复杂的
业务逻辑，方便、易用。
2.3 功能全面的应用软件
应用软件是具体办理业务的信息化平台。通过业务模型在开发平台上的成功应用，应用软件覆盖了网上房地产等业务的办理和对数据的采集、整理、分析和预测。
基于功能全面的应用软件进行房地产管理和运营，可以带来以下好处：
完整：应用软件将房地产管理和运营功能进行抽象，提供业务管理、业务智能、信息门户、应用集成和安全管理五大系统，覆盖管理和运营过程中的全部需求。
成熟：自从1992年起，应用软件经历了数百个大中城市房管部门的实际应用。
下面我们按：模型、平台和应用设计方案。
3 总体架构1—业务模型
3.1 定义
类似于高楼大厦建设和电器生产的设计图纸，软件系统的“图纸”就是业务模型，因此业务模型是整个系统的核心所在。
我们把人、财、物、时间、空间统称为资源。
人是指现实世界中存在的人类个体和由个体组成的集合（组织）；例如，张三、XX市大地房地产开发公司。
财是指市场经济用于交易的度量衡（货币、资金）；例如，房屋成交金额80万、房屋交易税费2亿。
物是指人生产的产品，包括实物（有形物）、知识（无形物）和服务（有形物＋无形物）；例如，楼盘、房屋是实物。
时间是表示事物运动先后顺序的度量衡；例如，2005年4月1日。
空间是表示事物运动所在位置的度量衡；例如，北京、芜湖。
活动：每次房屋买卖、抵押、预售、拆迁、房改、联机备案等业务行为。
通过业务活动利用资源，通过管理活动优化资源，提高办案效率和降低交易风险。
3.2 原理
模型提供了一个物理系统的抽象，模型可以让人们通过忽略无关的细节而把注意力放到系统的重要部分来思考系统。工程中的所有工作形式都依赖模型来理解复杂的、真实世界的系统。
房地产管理实际上就是对“人”、“房”以及“人和房的关系”的管理。
在房地产行业中，“人”是主体资源、“财”、“物——楼盘、房屋”、“时间”“空间”是客体资源。
“关系”的变化通过业务活动来驱动，是业务活动发生的结果。虽然“关系”在不断的变化，但是“人”和“房”基本上是不变的。所以，系统可以将土地、楼盘、房屋、人员等资源数据存储在“统一”的数据库中，形成资源数据库，使其能够与其它业务系统实现数据共享，减轻重复输入的工作量、提高数据利用率。
建立“活动＋资源”模型后，方便实现资源共享，具体包括：
业务系统通过调用共享的资源数据可以避免数据重复录入，减轻业务人员的工作强度；
可以达到房地产“图、文、表”一体化管理的目标，实现“以图管房，以房管业务”；
可以通过资源管理建立起资源数据库（如城市基础空间数据库），加强政
府宏观管理，更好的服务社会；
图业务模型架构图
图业务模型关系图
4 总体架构2—开发平台
4.1 定义
开发平台是一个开发包，它由一系列组件（中间件）和工具组成。系统的定制实施和后期维护都在必特思维自主开发的开发平台上实现。开发平台由动态表单、动态界面、动态页签、动态报表、动态查询等数百个服务部件组成，它是将业务模型变成的可操作性、适用于业务办理的应用软件的工具。
4.2 原理
传统的房地产信息系统的开发，都是采用一次调研、一次开发成型的方法，这样开发出来的系统只能够说暂时满足用户的部分需求，一旦用户需求发生变化，则系统就难以适应和维护，以业务流再造为例，在传统的系统设计中，是将业务流程以编码的方式固化在应用系统中，这样如果房地产管理部门的业务流程和组织流程发生了改变，就需要将系统进行重新设计，甚至需要再次编写代码、进行二次开发，使软件的可用性、灵活性、可扩展性都非常低，不仅影响工作的正常进行，还会造成重复投资、增加运行成本。
必特思维根据面向服务的架构和Web服务的标准，采用“外松散、内聚合”的面向对象设计思路，结合多年房地产管理的行业经验，将需求进行汇总、分类、抽象、定义，然后封装成为一系列既可独立提供服务，也可协同工作的各种部件，这些服务部件组成具有高度灵活性、伸缩性的“必特思维开发平台”。
采用“必特思维开发平台”开发系统，由于大量采用可重复利用的服务部件，基本上不需要重新编写代码就可以快速实现各种办案业务的全方位、流程化管理，同时也支持项目结束后，使用单位自己对流程的再造。
图 开发平台架构图（一）
动态表单动态界面动态菜单动态页签……财务接口、文档管理系统、多媒体系统、地理信
息系统、数据库复制、文件上传、预警系统、权
限管理、自由树、有向网……输入服务输出服务
动态查询
动态报告
标准统计
多维分析
数据挖掘
……
支撑服务流程定义流程控制
权限设置……工作流引擎
图 开发平台架构图（二）
输入服务支撑服务工作流引擎输出服务动态表单
动态表单
动态表单
动态表单
动态表单
动态表单
动态表单
动态表单动态表单动态表单动态表单
动态表单
动态表单
多媒体系统
地理信息系统数据库复制预警系统权限管理
自由树
有向网
项目管理
门户管理财务接口
文档管理系统
开
发
平
台
图 开发平台功能图
开发平台功能：
名称 功能
动态表单
可以增、删、改、查数据库的表及表间关系，向用户提供了一套完整的可视化
的数据库维护工具。
动态界面
可以设计增、删、改、查界面；设计单记录和多记录风格；设计多种按钮；设
计多媒体字段；设计多种显示模式，随心所欲的设计个性风格。用户
动态菜单 可以设计多级列表和弹出菜单，以满足功能需求。
动态页签
可以设计带有标签的页面以辅助主页面操作，取代菜单切换带来的不
变。
动态查询
可以打开数据库中的任何表，选择字段，并给出查询条件，这种操作
可以对多个表进行；然后选择查询输出的字段，系统即可查处所要的
一切。查询主题可以保存，以便复用，查询结果可以排序、求和、分
页打印，也可导入excel 中。
动态报告
可以灵活的设计自己喜爱的报告，并以表格和图形的方式表现结果。
用户可以打开数据库中的任何表，选择字段，并给出计算条件，这种
操作可以对多个表进行；然后设计报告格式（表和图），设计工作就
像使用excel一样轻松，最后一份报告表和图就诞生了。
标准统计可以分享所有统计学的成就来满足自己的需求。
多维分析可以选择不同厂商的数据库，设计自己的主题，然后透过选中的表中的维度和测度，得出自己的结论。这种分析是“启发式”的，它的支持上千万种主题，无论您怎么想它都会给您一个满意的结果。除了一般的分析他还提供“钻取和切片”
数据挖掘在建模以后，可以通过如下方法和工具，挖掘出事务运动的规律：特征化和区分、关联分析、分类规则（IF-THEN）、决策树、数学公式、神经网络、聚类分析、孤立点分析、演变分析。这是人脑目前望尘莫及的超级境界。
财务接口
的业务信息很容易自动导入用友、金蝶、国强等帐务软件中，避免重
复输入和人为差错。
文档管理系统可以将文本、图形、图像、视频、声音、语音、动画、GIS图形、CAD 图形等存放在物理目录下，同时可以将他们指定到逻辑分类中，使“一子多父”文档的管理不再是梦想。
多媒体系统
可以将文本、图形、图像、视频、声音、语音、动画、GIS图形、CAD
图形等可以任意播放和发布。
地理信息系统
可以轻松的在Web环境下浏览、增加、删除、修改GIS图形，使空
间信息的处理更方便。
数据库复制
可以轻松的使用分布式系统，数据库将会在用户的指挥下自动的保持
每一个数据库的一致性、完整性。
文件上传可以在任何两个站点之间上传和下载数据。
预警系统
可以选择实时和分时两种方式设置自己的预警方式，可以对任何数据
类型设置预警，使用户不再担惊受怕。
权限管理可在业务一级对权限进行设置，包括个人、组织、功能菜单、页签。也可在系统一级对权限进行设计，包括用户、角色、表－字段－记录－交叉点的增、删、改、查。
自由树可以轻松的描述树类实体，比如组织、产品、行政区划。
有向网 可以任意描述网状实体，比如知识、信息、感情。
工作流
可以方便的使用遵照WFM 规范设计的工作流workflow ，这是当今世
界为数不多的基于Web 的可视化的工作流系统。它支持串流、并流和
反馈流，也支持它们间的“与”、“或”、“非”算法。特别地，使用它
时不需要掌握任何脚本语言，它完全是可视化的和数据库连接的。以
可视化的界面、方便的鼠标拖拉让用户自定义工作流程和流程的各节
点耗时、默认角色、页面等信息。这里定义的工作流在业务运作中一
旦调用即可自动启动，将相应的工作自动分发到指定的人员或角色，
让组织内的协作团队按照工作流有条不紊地展开业务活动。
项目管理
可以使用日历、进度图、甘特图来管理项目，当然资源可以是任何数据源。 门户管理 可以对站点进行管理：页面、栏目；也可对内容进行管理：归档、发布、订约、
个性化、检索。
举例1：动态定制
动态定制包括动态菜单、动态页签、动态界面、动态查询、动态表单等功能。
动态
菜单输入（动态界面、
动态页签等）输出（动态报表、数据清册、套打、多维分析等）
图 动态定制示意图
动态定制可以对系统进行快捷定义和配置，实现信息的显示、录入、修改、删除、查询和控制。同时支持不同类型（数字、字符、时间格式等）字段的定义；支持只读、必填控制；支持默认设置（例如默认当前日期）、下拉列表选择；支持多种界面风格的选择；支持字段的组合、计算功能（例如从单价、面积自动得到金额）等等，动态界面、动态查询、动态报表的定义界面如下图：
图 动态界面
图 动态查询
图 动态报表
举例2：工作流引擎
工作流引擎包括流程定义、流程控制、业务组合、归档定义等服务部件，为房地产管理部门的管理人员提供了简单、方便的图形化流程定义工具，可以按“所见即所得”的方式对业务流程进行重新定义和实时分析。使用户在组织结构和业务发生变化的时候，能够在很少修改甚至不修改原来应用的情况下，仅仅通过修改工作流程的定义就能适应变化以后的各种情况，大大减少了应用系统建成后维护费用，保护了使用单位的投资，提高了应用系统的扩展能力。??1??X ??2????
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图 工作流示意图
工作流引擎的特点包括：
突破基于群件系统的工作流应用在处理结构化数据方面的缺陷，技术在国内处于绝对领先地位；
图形化流程定义工具，操作简便、直观；强大的业务流规则定义功能；
在流程中支持判断节点、合并节点、分支节点、反复节点、潜入节点，能够实现自动判断、分流、并流、等待、潜入子流程等各种灵活的业务
流功能；
支持规模复杂异构执行环境下包含各类任务、人和组织的工作流应用；
完备的角色与权限管理，实现对工作流、过程实例、活动实例、活动表单的严密的访问权限管理。
图工作流定义界面
5 总体架构3—应用软件
5.1 建设目标
系统建设目标是：依据《物权法》、《房地产市场信息系统技术规范》和相关的法律法规、文件通知精神，结合房管局信息化建设现状和项目建设需求，借助先进的计算机信息处理技术，优化、规范权属交易登记、资金监管等业务办理程
序，实现申报、受理、审核、审批的全流程网络化管理模式，提高工作效率，消除信息孤岛，打破部门壁垒，实现信息的共享和交换，同时提供灵活方便的统计分析功能，满足各类报表统计和市场行情、趋势分析的需要，通过信息门户实现内部管理和对外服务的一体化，及时披露市场供求、房价变动、企业资质、信用状况等信息，增加市场透明度。
5.2 总体架构 业务管理（网上房产档案/资源管理等）
应用集成信息门户安全管理
业务智能
应用软件架构
图 应用软件架构图