关于凶宅交易纠纷的法律研究
摘要
随着二手房交易市场的逐步发展，凶宅交易的发生可能逐步增加，但是受到很多复杂因素的影响，一般二手房交易中，卖方并不会主动对凶宅的情况进行明示或者告知，这就导致交易在凶宅这个重要信息上存在未告知或者隐瞒的问题。而买方在了解凶宅的情况后，可能采取对方违背诚实信用的合同原则等法理依据，对已经达成的交易合同进行撤销或者终止合作。但是，在我国不同地区，关于凶宅买卖的个案司法审判往往存在一定差异，同案不同判的问题仍然存在。在此情况下，就有必要对凶宅买卖的相关法律问题进行系统研究。本文立足法理视角，结合相关法律规定与相关案例，对凶宅买卖的法律规定及司法审判依据等进行讨论，并对进一步完善凶宅交易纠纷的法律规范提出个人看法。
关键词：凶宅；交易；合同；纠纷；诚实信用；隐私权；知情权
目录
一、凶宅及凶宅交易纠纷的界定 (3)
二、凶宅交易纠纷的司法审判 (3)
（一）案例介绍 (3)
（二）审判的法理依据 (4)
1、合同法诚实信用原则的解释 (4)
2、凶宅交易纠纷是否属于违背诚实信用原则的判定 (5)
三、法理视角对凶宅交易纠纷规制的建议 (6)
（一）对凶宅信息的告知与否是否违背诚实信用原则的判定 (6)
（二）对凶宅交易纠纷的司法建议 (7)
1、适度判定卖方降低房价 (7)
2、维护买方请求接触合同的权利 (7)
3、因他人之故导致房屋变成凶宅的交易纠纷的探讨 (8)
参考文献 (8)
一、凶宅及凶宅交易纠纷的界定
凶宅一词在我国古已有之，在我国目前房地产市场和法律领域对于凶宅的看法是当前我国凶宅界定最主要的两个观点。房地产领域的凶宅一般针对住户非正常死亡的住宅。而法律领域的凶宅一般是指：曾发生认为因素导致住户死亡、或者地处异常地段的房屋，凶宅是一种客观存在的现象而不是主观感受的结果。
凶宅交易纠纷，一般是因为房地产买方一般希望可以购买到符合其心理预期的住宅，而凶宅则是一般居民并不希望甚至害怕购买到的住宅。一方面，自古以来我国都有较为深远的风水观念，虽然凶宅本身并不一定能够给住户带来危险，但是住户在主观上会存在惧怕、厌恶和抵触心理，这就导致在我国二手房交易市场，很多购买者都会关注所购买住宅是不是凶宅，如果是凶宅则一般购买者会直接选择拒绝购买。另一方面，作为卖方则希望二手房能够尽快托手，尤其是卖方明知自己的房产为凶宅，而因为购买者对凶宅的抵触心理，可能故意隐瞒或者不告知凶宅情况，这就导致在隐瞒的基础上双方达成买卖交易，并订立合同或者进行口头约定，甚至完成产权登记转让等，完成正式交易。但是，由于凶宅的客观存在，购买者可能在合同订立过程中、合同订立后或者交易完成后，对凶宅信息有所了解，而这时购买者可能因为凶宅的因素要求卖方退还已付费用或者终止合同，甚至在双方协调无果的情况下，购买者可能向法院提请诉讼主张终止合同和经济赔偿等。
二、凶宅交易纠纷的司法审判
（一）案例介绍
关于凶宅交易纠纷的案例在近年来有较多的个案。例如，郑州张女士购买了一套二手房作为婚房，但是在购买并居住一段时间后，通过邻居得知该住宅的前主人在屋内非正常死亡。张女士由此认定此房为凶宅，而要求房主和中介公司退还房款。但是，三方没有达成一致，最终张女士上诉，以房主及中介公司在房屋买卖过程中存在重要瑕疵信息的隐瞒为由，主张终止合同并退还房款。一审法院