天津市宝坻区京津新城规划分析
作者：喜洋洋
学号：888888
班级：8888
指导老师：喜洋洋
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摘要
关键词
1研究区域概况
2研究区域的经济价值
3研究区的区域现状
3.1 京津新城现有房地产项目
3.1.1 亚洲最大别墅区
3.1.2 中小户型公寓简介
3.2 京津新城的独特优势
3.2.1京津新城的天然温泉
3.2.2京津新城独有的高尔夫球场
3.2.3京津新城丰富的教育资源
4 京津新城目前的研究现状
4.1 京津新城"鬼城"现象
4.2 京津新城的医疗设施不够健全
4.3 京津新城的开发会引来资源的过度消耗
5 面对这些问题的解决方案
6 京津新城未来的发展与展望
7 结语
天津市宝坻区京津新城规划分析
摘要：本文选择了宝坻区的京津新城进行了实地调研，基于天津卫星城建设的诸多案例，其间主要参观了凯京津新城总体规划展览馆、悦大酒店、帝景温泉度假村的高尔夫公寓、庄园一号别墅群等地区，感受到了京津新城的飞速发展与潜在价值，并且结合个人做地产销售的工作经验进行了深入地讨论发现了一些问题并提出相应对策。
关键词：天津市；宝坻区；京津新城；房地产
根据2006年国务院对于《天津市城市总体规划》的批复中指出，天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。天津市的发展建设，要按照经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，以滨海新区的发展为重点，不断增强城市功能，充分发挥中心城市作用，将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。 而天津市宝坻区的京津新城就是天津市重点规划的一部分，也是天津市重要的卫星城之一，作为京津冀的接壤地段，宝坻区应成为连接天津、北京、河北的重要地区，其经济发展与建设也与我市的整体发展密切相关。故我班携手研究生团队以及大二学弟学妹特前往宝坻区进行以规划分析考察为主的兼以积累个人工作经验的房地产业全方位调研。
1 研究区概况 京津新城位于天津市宝坻行政区，处于环渤海湾经济区的心脏地带，地热和其他自然资源丰富；它依托天津，面向北京，辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。
京津新城[2]交通便利，距北京90公里、距北京首都国际机场96公里、距天津25公里、距天津新港43公里、距天津机场30公里。京沈和津蓟两条国家级高速公路，以及拟建的北京-宝坻-天津城市轻轨均路经京津新城。
京津新城规划的258平方公里版图中，上有川林，下有矿藏，河渠千转，肥田万顷。城市载体功能不断增强，投资环境日益完善，已经形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，被众多投资者誉为投资兴业的风水宝地。根据“大北京”规划和天津总体发展战略，京津新城将建成与京津相协调的现代化生态新城。
R+ t 据专家分析“将来京津两个城市之间的融合将不可避免，居于这两个城市中间地段的区域则不可避免地成为核心。”同时，宝坻位于北京、天津两大直辖市的经济走廊之上，是京、津、唐三地的腹心地带；是京津唐等城市构成的“大北京”规划的中心腹地。 2 研究区的经济价值
京津新城开放创新、兼容并蓄，通过创新体制和管理模式，努力营造符合现代市场经济发展规律的现代卫星城运行机制，为投资者创造出一个成本低廉、运作顺畅、安全高效的投资环境。
京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，位于京津唐腹心地带。项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。其世界级配套设施有：五合国际设计的亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂等。
3 研究区的区域现状
由于本人近来在中原地产做置业顾问，所以对房地产业很感兴趣，本次实习过程也倍加关注，所以在此着重分析一下房地产业的发展。
3.1 京津新城现有房地产项目
3.1.1 亚洲最大别墅区——奢华巨作，修身更修心。
在此着重要介绍的是该地产的房型，我们可以看出这个使用面积是非常大的，布局合理，使得采光非常足，及时寒冷的冬日，温暖的阳光也可以晒在床头，让我们感受丝丝暖阳。并且超大豪华客厅，可以给我们平时的休息和会客带来完美的奢华感受，让疲惫的身心在此休憩，不时望一望窗外的绿草匆匆，可让我们满目的清新给心灵来一次荡涤。
庄园一号被称为升级版别墅组。首先，在整体的规划设计上，庄园壹号增加了道路曲折性、坡地园林、住宅亲水性等设计理念的融汇，从居住的舒适性、私密性等都较以往的产品有了较大的提升。其次，装修标准有了较大的提升，采用了包括马可波罗、立邦、华润、科勒、美标、伊奈斯等众多知名品牌在内的高档材料，并首次采用了铝木门窗，中空玻璃按照“5+12+5”制作等等，交楼标准提升很大。在园林品质方面，更是增加了入口银杏、荷塘月色景点、北海道黄杨庭院围蔽等亮点，足以令“庄园壹号”的业主尽享尊贵与荣耀。
更为关键的是，作为一个超级大盘，京津新城已经进入了“中盘”阶段。各项配套设施已经全部起用并正常运作，凯悦酒店已经成为了京津两地最新的会议、度假热点酒店，帝景温泉度假村接待访客已经接近千万人次，是京津地区新兴的度假胜地，27洞帝景高尔夫球场更是在2007年度获得“全国十佳新球场”称号！北京科技大学天津学院、天津财经大学珠江学院目前在校师生人数已经突破10000万！其他诸如马术俱乐部、华夏未来新城幼儿园、网球馆、超市、菜店以及各种商业配套设施都在正常运作中。可以说，进入“中盘”的京津新城已经初具规模，成为了天津北部的标志性高端社区！
所以，在这个阶段，京津新城推出升级版别墅组团——庄园壹号，可谓适逢其时。据钱宇介绍，“庄园壹号”这个组团其实是想表达一种“传承”的思想。具体来说，城市这个居住载体所能够提供的居住环境，最高端也不过是百层大楼、超高标准硬件设施、各种新技术带来的居住品质提升而已，而这些东西其实是无法“传承”的，因为随着时光流逝，这些在未来又会被新的元素所取代和淘汰；而在京津新城则不然，她是一种生活方式的改变，她所拥有的元素，比如花园、水岸、温泉、空气，甚至生活方式，都是可以传递给子孙后代的，这已经不是单纯的居住品质提升所能涵盖的。而且，随着国家土地资源的逐渐减少和国家建
设用地政策的日益紧缩，类似于京津新城这种拥有超大花园、绵长水岸线以及独特自然环境和超高端配套的住宅会越来越少，甚至成为“绝版”。
3.1.2 受广大白领喜爱的中小户型公寓
京津新城高尔夫公寓位于整个新城中央，为18层的精装修公寓。如果说京津新城的别墅享有着水岸树林的生态风景，那么高尔夫公寓则拥有着不可复制的震撼视野——不仅仅因为高尔夫公寓是京津新城唯一的高层建筑，更因为它的南、北、东侧均被150万平方米的国际标准27洞高尔夫球场紧紧包围。除了与众不同的优势景观，高尔夫公寓也拥有着与别墅一样的优异特质——100℃第三纪温泉直接入户，足不出户便可享受养生SPA；高品质精装
修，保证业主轻松入住舒适生活。此外，高尔夫俱乐部还将为公寓提供超越普通物业管理的独特星级服务，全程私人管家式服务贴心周到的打点假日生活。所以，在京津新城买高尔夫公寓享受别墅生活，绝不是一句空话。但是以我个人经验而言，温泉经过管道运输，最后的入户温度很难保持90°以上。并且私人管家式物业费比较高，如果是初级白领，不适宜在此居住，同时这里的基础建设并不完善，有待提升，如果是首套购房或刚需性业主，则要在此问题上稍加考量。
高尔夫公寓总体规划为十栋，每栋十八层，每层8户（二梯8户）。公寓分别划分为A、B、C三个区域，其中A区为高尔夫会所。公寓共有53-56、138、164平方米三个户型，空间设计充分符合休闲度假需求。而这样拥有诸多优越条件的高尔夫公寓却有着十分诱人的价格，6月20日起开始参加预约登记的客户开盘时还可以尊享4万元的优惠。贵为京津新城之主，其实没有那么难。5年来，京津新城总是给市场一个又一个惊喜，而这次的高尔夫公寓亮相无疑又是热爱生活的人们一次盛宴。
此次参观过后，觉得此公寓户型着实不错，垃圾面积少，出房率也比较高，并且多为南北通透户型，夏天通风凉爽，南北窗至少一面环水，保持小环境的生态良效，让我们的身心得以愉悦。
旅游度假产业;跨地域置业移民;高等教育大学城;商务功能，再加上多条高速围合，双铁的即将畅通。随着经济不断发展，土地资源日渐稀缺，环渤海地区以及京津冀联动的不断紧密，京津新城的价值自然不可限量，而成为稀世产品的业主，也势必成为身份的象征。
3.1.3 京津新城独具特色的别墅式超五星级大酒店--凯悦大酒店
京津新城凯悦酒店由法国设计师Jean Philippe Heitz 精心设计，其灵感来源
于南非约翰内斯堡著名旅游胜地SUNCITY（太阳城）。这座位于天津和北京交界处的度假村更是囊括了别墅、高尔夫球场、骑马场、游艇俱乐部等多种功能。
京津新城凯悦酒店的设计风格具有浓厚的欧洲古典城堡的非凡气势和神秘色彩。酒店的设计灵感来源于南非约翰内斯堡著名旅游胜地SUNCITY（太阳城），太阳城中的重要景点是LostCity（迷城）。迷城坐落在拥有120 万株各种树木和植物的丛林。
酒店设有793 间豪华客房及套房，宽敞及舒适的客房带有观景露台、LCD电视、私人保险箱、宽频上网及WiFi 等。独立的嘉宾轩塔楼特设嘉宾轩客房，专为行政楼层贵宾提供专属服务，包括专用户外游泳池、尊贵客房设施、全日茗茶及咖啡供应、黄昏鸡尾酒，秘书及礼宾服务。嘉宾轩客房面积为60 平方米，在观景露台上特设私人泉浴设施，直接引入天然温泉。酒点主楼旁边，亭台回廊，清池绿植中10 座风格各异、建筑格局不同的豪华私人别墅，别墅内分别设有室内外温泉池、桑拿室、KTV 等设施，客房服务与酒店内一样周到，并设有专业的别墅管家，为尊贵宾客提供更为
私密独享的居住空间
3.2 京津新城的独特优势
3.2.1京津新城拥有大量的天然温泉
众所周知，温泉热浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳；还可扩张血管，促进血液循环，加速人体新陈代谢。此外，大多数温泉中都含有丰富的化学物质，对人体有一定的帮助。比如，温泉中的碳酸钙对改善体质、恢复体力有相当的作用；而温泉所含丰富的钙、钾、氡等成分对调整心脑血管疾病，治疗糖尿病、痛风、神经痛、关节炎等均有一定效果；而硫磺泉则可软化角质，含钠元素的碳酸水有漂白软化肌肤的效果。京津新城正是结合了天然温泉的地质条件，修建了以帝景温泉度假村为主的多出温泉公寓、别墅等。
帝景温泉度假村整体占地400亩。东邻宽广的潮白河，面临无污染的纯净绿野，具良好的自然资源优势。所在地第三纪地热温泉储藏80亿立方，水温高达96℃，水质清澈透明，富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质。从医学角度上讲，锂可起到镇定安神作用，并对心血管疾病有预防治疗功效；锶有强化骨骼的作用，可预防骨质疏松此类疾病，并对心血管类病有一定的治疗保健功效；锌是人体的补充剂，对美容护肤及增强人体新陈代谢功能具有良好的功效；偏硅酸可起到强壮骨骼、镇静安神作用，对肥胖症、风湿疼痛、麻疹、心血管、慢性消化道疾病等都有一定疗效。丰富的矿物质含量，温和的水质和充沛的储量，实属国内罕见的保健温泉水。
度假村融汇世界温泉沐浴文化风情，是集温泉沐浴、休闲保健、生态旅游以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的新型、综合、健康的温泉休闲度假景区。它包括公共温泉区（夏园－－－－泊浪池、漂流河、温泉瀑布、表演台、游泳池、水上乐园等；冬园－－－－名木温泉、矿砂泉、岩洞泉以及香梅岭、松柏坡温泉池等；春园－－－－荷花池、宝石泉、石板泉、情侣木屋等；秋园－－－－石板泉、各类加料泉、沐浴池及包房）；国际风情区（日式和风包房、土耳其浴堡）以及12栋VIP温泉别墅，商业街、以及完善的SPA健康保健中心、客房、更衣、餐饮、娱乐配套等。二期将根据市场、经营状况，选择温泉生态观光、健身运动，温泉养生等方面近一步深化和开发。
3. 2.2 京津新城独有的生态“草原”——高尔夫球场
高尔夫不仅是尊贵的象征，更是生态与现代的完美结合，在此会有大量的天然负氧离子释放，让我们的生活更健康。
帝景高尔夫俱乐部位于天津市宝坻区的京津新城内，京津新城是由国内地产界的“航空母舰”珠江投资有限公司和合生创展集团有限公司共同投资兴建，占地17平方公里的超级地产项目，京津新城开发的产品类型丰富，主要以温泉水为主题，规划为度假、休闲、会议、酒店、高尔夫、别墅、学校、体育、工业园、国际物流商贸中心等多种物业和产业类型为一体的大型综合房地产开发经营项目，2005年7月京津新城被评为“中国第一大盘”。而帝景高尔夫俱乐部是京津新城体育板块中最为重要的一个项目。帝景高尔夫俱乐部不仅有实力雄厚的开发商，更是由深圳朝向高尔夫管理有限公司负责管理的一家具有专业水准的高尔夫俱乐部。球场整体规划27洞，计划投资3亿4千万。前9洞球场由美国著名高尔夫球场设计大师J.Michael Poellot完成，两万平米的优美自然湖泊贯穿球场，小桥流水，树木参天，色彩纷呈的经典点缀其间，多种野生鸟类林间、水边栖息，无须长途奔波，在此即可享受完全脱离尘嚣的恬静、舒适。后18洞锦标级球场由世界冠军球手V . J . Singh和IMG公司共同设计，球道宽敞开阔，起伏平缓、沙坑绵延，果岭波伏浪滑，美景之中充满挑战性，跻身中国十佳高尔夫球场并举办国际级重大赛事将指日可待。优美、自然的练习场是北方最大的高尔夫练习场，总占地面积60000余平方米，总长度为35000码，上下两层共80个打位，8个VIP单间，建有绿地、练习果岭、球道、沙坑等练习区。场内还设有男、女洗浴设施、高尔夫专卖店、咖啡厅、网球场等配套设施。而且投资5千万人民币，建筑面积4千---5千平方米、配套设施一流的27洞会所即将完工。
3.2.3 京津新城丰富的教育资源
京津新城已建成的大学城已先后进驻了北京科技大学、天津财经大学等重点高校，中国汽车学院、凤凰卫视旅游学院等也即将进驻。而该区域内的宝坻一中、宝坻四中、北京科技大学实验中学等学校师资力量雄厚，教育资源可谓得天独厚。与会嘉宾均表示，这里将是未来京津冀地区最具价值的国际精英教育区。
其实如此庞大的教育群，带来的不仅仅是教育资源，更多的是商机，恰当的利用这个庞大的消费群体，完全可以做出一条服务于广大师生群体的教育服务产业链。
4 京津新城目前的研究现状
4.1 京津新城虽以建设的初具规模但至今无人入住——"鬼城"现象
本处郊区的京津新城并不发达，政府在这片土地上进行了非常大的投资，本意是带动地方发展，但没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无水之源，不仅无助于改变城市分裂症，还将加剧这种“癌变”，使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民，相对于越来越高的房价，他们的购买力会更低；一边是囤积房产的富有投资者。夹在他们中间的将是一片无人地带，还有如空气一般的城市化美好愿景，“最终结果就是新城开发将慢下来，甚至停顿。”前天津万科总经理郭钧向《环球企业家》指出。
4.2 京津新城的医疗设施不够健全
偌大的京津新城建设的可谓极致豪华，但美中不足的是并没有兴建任何一间大型医院，在这样一个以休闲度假为主的卫星城，配套的医疗设施是十分必要的。尤其是温泉与诸多体育项目对于部分人群是有一定危险的。学校与居民更是需要医院作为日常生活安全的保障。
4.3 京津新城的开发会引来资源的过度消耗
京津新城的旅游之潮一旦兴起势必带来巨大的资源消耗，而且京津新城的主打便是温泉度假村，而温泉又是稀缺资源，即便宝坻有着丰富的温泉资源，但过度的开采必定会引起地面的沉降，造成不可挽回的损失。
5 面对这些问题的解决方案
作为国际化大都市的天津，未来的发展必然不可限量，京津新城的建立，虽有很强的前瞻性但是与当下天津人民的生活水平还是有所脱节的。京津新城的定位是以旅游度假为主的居住型新城。既然是以旅游为主必然面临人口流动大但常住人口少的问题，但是京津新城主要的房地城项目就是别墅区，这就无形中形成了矛盾。所以，首先为解决人口稀少的问题，我们应该引进一些公司工厂等工作单位，使更多的人变为常住人口。而且要增加更多的商业区，把京津新城打造成为天津市的不夜城，这样便可增加凯悦大酒店的入住率。其次，要加紧建设至少一个甲级医院，是居民的生命安全有所保障。最后，要更加充分的对京津新城的资源环境进行保护。避免各种因资源过度开采而引发的环境问题。最重要的是要尽快把京津新城的名声打出去，增大招商引资力度争取更多地举办重大会议的机会，是天津的京津新城成为人们众所周知的及商务、娱乐、安居为一体的宜居城。
6 京津新城未来的发展与展望
经过“十一五”的发展，天津11座卫星新城已初具规模。根据规划，宝坻新城发展成为京津塘地区重要的商贸物流基地、加工制造基地和生态宜居城市。京津新城发展成为京津塘地区以休闲旅游、会议会展、文化教育为特色的现代服务业基地，彰显北方水城特色的生态宜居城市。
同时，合生创展主导的“京津新城”开发进度已完成近半，未来两年，合生创展将再投40亿资金用于该区域的基础配套设施建设。
京津新城?奥特莱斯商业中心、京津新城?大觉禅寺、京津新城?综合性花园式疗养中心等区域大型配套正在规划实施中。随着京唐高铁及津蓟轻轨的规划落地，京津新城在交通上与京、津、唐三大核心城市实现1小时经济圈，更加快捷、方便地与中心城市接驳。合生创展对京津新城区域的发展前景充满信心，今后将在天津拓展高端物业布局，将高端物业、高端住宅和高端商业作为未来合生在天津重点发展的三大支柱。
7 结语
通过以上分析，京津新城的首要卖点还是房地产业，而目前地产业正遭遇“寒流”，很多开发商已经出现资金断流现象，所以后期工程的建设势必会出现延迟现象，并且新城本身的超前建设也给生活带来了诸多不便——“鬼城”现象，这些都会加重房价的起落现象，所以在以后的调研中我们会继续探讨京津新城的发展做出更好的成果。
在此感谢老师对于本次调研的大力支持，没有你们的多年的经验和人脉，就没有这
次难得的机会，是你们用渊博的知识丰富了我们的实习旅程，是你们几代人的积累才换来了我们如今实习的顺利进行，在此致以弟子最诚挚的感谢与感恩——老师您辛苦了！
参考文献：
[1] 《中国企业家》京津新城论坛——两翼齐飞的新天津
[2] 城市之间的诗意栖息地维普咨询
[3] 市人大代表吴红专京津新城发展中存在的问题和对策
[4] 京津新城凯悦大酒店“清华60后“建筑实践