第八章投资性房地产
一、单项选择题
1. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400
万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（）万元。
A.0
B.10
C.20
D.30
2. 甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投
资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。
A.3 000
B.2 300
C.2 500
D.2 450
3. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款
400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。
A.70
B.40
C.30
D.50
4. 甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计
量，2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2010年12月31日改良完成，则2010年末该项投资性房地产的账面价值为（）万元。
A.500
B.487.5
C.475
D.100
5. 2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，
取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为
（）万元。
A.100
B.100.2
C.100.3
D.100.5
6. 下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。
A.经营出租给子公司的自用写字楼
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但
暂时空置
C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
7. 下列各项中，属于投资性房地产的是（）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
8. 某企业投资性房地产采用成本计量模式。2011年1
月25日购入一幢建筑物用于出租，该建筑物的成本
为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为
30万元，采用直线法计提折旧。2011年应该计提的
折旧额为（）万元。
A.12
B.20
C.11
D.10
二、多项选择题
1. 下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.企业拥有并自行经营的酒店
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.按照国家有关规定认定的闲置土地
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
2. 下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有（）。
A.成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧
B.公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折
旧
C.成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销
D.成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊
销
3. 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下
列说法不正确的有（）。
A.应按累计公允价值变动金额，将公允价值变动损益
转入其他业务成本
B.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的
差额，应计入营业外支出或营业外收入
C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的
差额，应计入投资收益
D.对于投资性房地产的累计公允价值变动金额，在处
置时不需要进行会计处理
4. 下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存
在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进
行减值测试
B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不
需对投资性房地产计提折旧或进行摊销
C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地
产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务
收入
D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取
得的租金收入一般计入其他业务收入
5. 下列关于企业将作为存货的房地产转换为采用公允
价值模式计量的投资性房地产时的会计处理表述正
确的有（）。
A.应该按该项房地产在转换日的公允价值入账
B.“存货跌价准备”应转入“投资性房地产跌价准备”
C.转换日的公允价值大于账面价值的，其差额记入“资
本公积－其他资本公积”
D.转换日的公允价值小于账面价值的，其差额记入“公
允价值变动损益”科目
6. 关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列
说法中正确的有（）。
A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资
性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，
借记“投资性房地产”科目
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用
房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自
用房地产的账面价值
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用
房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自
用房地产的账面价值
D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的
投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的
账面价值计价
7. 下列关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转
为自用房地产的会计处理，表述正确的有（）。
A.转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积
B.转换日公允价值大于账面价值的差额计入公允价值
变动损益
C.转换日公允价值小于账面价值的差额计入留存收益
D.转换日公允价值小于账面价值的差额计入公允价值
变动损益
8. 下列关于投资性房地产的会计处理中，正确的是
（）。
A.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
作为会计估计变更处理
B.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
将变更时公允价值与账面价值的差额，计入留存
收益
C.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
将变更时公允价值与账面价值的差额，计入公允
价值变动损益
D.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
作为会计政策变更处理
9. A公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公。2009年
12月1日，A公司拟将该办公楼出租。2010年1月1日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将该写字
楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年1月1日，年租金为400万元，租期3年。当日，该写字楼的账面余额为3 500万元，已计提折旧1 000万元，公允价值为1 800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2010年底，该项投资性房地产的公允价值为2 400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则下列说法中正确的有（）。
A.自用房地产转为投资性房地产的转换日为2010年1
月1日
B.转换日，写字楼账面价值与公允价值的差额应计入
资本公积
C.A公司收取的租金应确认为其他业务收入
D.该项房地产对A公司2010年度损益的影响金额为
300万元
10. 下列各项中，影响企业当期损益的有（）。
A.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金
额高于账面价值的差额
B.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金
额低于账面价值的差额
C.企业将采用公允价值计量的投资性房地产转为自用
的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差
额
D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资
性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面
价值的差额
11. 将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转
换为投资性房地产，关于转换日的确定，以下叙述正确的有（）。
A.企业于2011年5月15日开始将原本用于出租的房
地产改用于自身生产使用，则该房地产的转换日
为2011年5月15日
B.房地产开发企业2011年6月30日决定将其持有的
开发产品以经营租赁的方式出租，租赁期开始日
为2011年7月1日，则该房地产的转换日为2011
年7月1日
C.2011年10月20日，企业将某项土地使用权停止自
用，2011年11月30日正式确定该项资产将于增
值后出售，则该房地产的转换日为2011年10月
20日
D.企业2011年6月4日将原本用于生产商品的房地产
改用于出租，租赁期开始日为2011年7月1日，
则该房地产的转换日为2011年7月1日
12. 下列各项应该记入一般企业“其他业务收入”科目的
有（）。
A.出售投资性房地产的收入
B.出租建筑物的租金收入
C.出售自用房屋的收入
D.将持有并准备增值后转让的土地使用权予以转让所
取得的收入
三、判断题
1. 处置采用成本模式计量的投资性房地产时，与处置
固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入营业外收入或营业外支出。（）
2. 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的
投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（其他业务收入）。（）
3. 已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本
模式转为公允价值模式。（）
4. 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将
来仍作为投资性房地产核算的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。（）
5. 与投资性房地产有关的后续支出,应当在发生时计入
当期损益。（）
6. 采用成本模式计量的投资性房地产，已经计提的减
值准备，在以后期间价值回升时转回。（）
7. 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时
间才对外出租或用于资本增值的，可于工程完工时
直接将其作为投资性房地产进行核算。（）
8. 只有能够单独计量和出售的房地产，才能划分为投
资性房地产。（）
9. 企业的一幢4层建筑物，第1、2层出租给本企业职
工居住，并按市场价格收取租金，第3、4层作为办
公区使用，并且该建筑物的各层均能够单独计量和
出售，这种情况下，企业应将第1、2层确认为投资
性房地产。（）
10. 以成本模式计量的投资性房地产按照固定资产或无
形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销。借
记“管理费用”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧
（摊销）”科目。（）
四、计算题
1. 长城公司投资性房地产采用成本模式进行后续计
量，与固定资产和投资性房地产相关业务如下，不
考虑所得税影响：
（1）2007年12月31日将一项自用办公楼对外经营出租。该办公楼为2005年4月5日以银行存款5 000万元购入，购入时支付的差旅费1万元，谈判费用1万元，
契税4万元，购入后另发生装修等费用1 196万元（假设符合资产确认条件），2005年8月20日办公楼达到预定可使用状态，该项办公楼预计使用20年，预计净残值200万元，采用直线法计提折旧，2006年12月31日可收回金额为5 576万元。
（2）2008年12月31日取得租金收入500万元存入银行并计提折旧，长城公司测试表明该房产公允价值减去处置费用后的净额为4 400万元，预计未来现金流量现值为4 600万元。
（3）2009年12月31日取得租金收入500万元存入银行并计提折旧，长城公司测试表明该房产的公允价值减去处置费用后的净额为4 300万元，预计未来现金流量现值4 500万元。
（4）2010年1月1日该项投资性房地产停止出租，重新作为自用办公楼管理。
要求：
（1）计算转换前的固定资产的账面价值；
（2）写出2007年至2010年相关的会计处理分录。
2. 2009年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协
议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金每隔6个月收一次，2010年6月30日收取第一次租金，租赁期开始日为2010年1月1日。出租时该办公楼的成本为1800万元，已提折旧300万元，减值准备100万元，公允
价值2 200万元。假定投资性房地产满足公允价值计
量的条件，甲企业决定对投资性房地产采用公允价
值模式计量。2010年6月30日，该办公楼的公允价
值为2 300万元。2010年12月31日，该办公楼的
公允价值为2 250万元。2011年1月1日，由于甲
公司资金紧张，与乙公司协商后决定，将该办公楼
出售给乙公司，售价为2 100万元，款项已收取。假
设不考虑相关税费。
要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。（金额单位以万元表示）
答案部分
一、单项选择题
1[答案]：A
[解析]：处置时影响损益的金额＝410－410－10+10＝0。相关账务处理如下：
取得时，账务处理为：
借：投资性房地产—成本400
贷：银行存款400
2011年12月31日
借：投资性房地产—公允价值变动20
贷：公允价值变动损益20
2012年12月31日
借：公允价值变动损益10
贷：投资性房地产—公允价值变动10
2013年，处置时的处理：
借：银行存款410
贷：其他业务收入410
借：其他业务成本410
贷：投资性房地产—成本400
—公允价值变动10
借：公允价值变动损益10
贷：其他业务成本10
[该题针对“投资性房地产的处置”知识点进行考核]
2[答案]：B
[解析]：本题分录是：
借：投资性房地产 2 500
累计折旧50
固定资产减值准备150
贷：固定资产 2 500
投资性房地产累计折旧50
投资性房地产减值准备150
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
3[答案]：A
[解析]：该公司2011年取得的租金收入记入“其他业务收入”40万元，期末确认“公允价值变动损益”30万元，所以影响当期损益的金额为70万元。
[该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
4[答案]：A
[解析]：投资性房地产改良期间，不应计提折旧，因此2 010年末该项投资性房地产的账面价值＝500－500/20×4＋100＝500（万元）。
[该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核]
5[答案]：A
[解析]：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本。
[该题针对“投资性房地产的初始计量”知识点进行考核]
6[答案]：C
[解析]：选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。
[该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核]
7[答案]：B
[解析]：房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。
[该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核]
8[答案]：C
[解析]：购入的作为投资性房地产的建筑物采用成本计量模式时，其会计处理同固定资产——当月增加，当月不计提折旧。2011年应该计提折旧的时间为11个月，201 1年计提折旧＝（270－30）÷20×11÷12＝11（万元）。
[该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
二、多项选择题
1[答案]：BD
[解析]：选项A属于自用房地产，选项C属于无形资产。
[该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核]
2[答案]：BD
[解析]：成本计量模式下，投资性房地产属于固定资产的
按照固定资产的核算原则处理，投资性房地产属于无形资产的按照无形资产的核算原则处理；公允价值模式下的投资性房地产不用计提折旧或摊销。
[该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核]
3[答案]：BCD
[解析]：实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映，所以选项BC不正确；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动损益的金额转入其他业务成本，但是并不影响当期营业利润，所以选项D不正确。
[该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
4[答案]：AC
[解析]：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。
[该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
5[答案]：ACD
[解析]：企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值大于账面价值的，其差额记入“资本公积—其他资本公积”。转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，记入“公允价值变动损益”科目。
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
6[答案]：AB
[解析]：作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，
其差额计入所有者权益。
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
7[答案]：BD
[解析]：
[该题针对“投资性房地产转换为自用房地产”知识点进行考核]
8[答案]：BD
[解析]：
[该题针对“投资性房地产后续核算模式的转换”知识点进行考核]
9[答案]：ACD
[解析]：本题考核投资性房地产的转换。选项B，转换日公允价值（1 800）小于账面价值（3 500－1 000）的差额应计入公允价值变动损益，不计入资本公积；选项D，该项房地产对A公司2010年度损益的影响金额＝[1 80 0－（3 500－1 000）]＋（2 400－1 800）＋400＝30 0（万元）。
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
10[答案]：BCD
[解析]：选项A不需要进行会计处理。选项B应计提资产减值损失，选项
C.D应将差额计入公允价值变动损益。
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
11[答案]：ABD
[解析]：选项C，企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
12[答案]：ABD
[解析]：与投资性房地产有关的收入记入“其他业务收入”，出售自用房地产的收入应该记入“营业外收入”。
[该题针对“投资性房地产的处置”知识点进行考核]
三、判断题
1[答案]：N
[解析]：处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该
第八章投资性房地产练习题 及参考答案
第八章投资性房地产 一、单项选择题 1.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400 万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年 初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产 进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公 允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物 的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业 出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（）万元。 A.0 B.10 C.20 D.30
2.甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资 性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。 A.3000 B.2300 C.2500 D.2450 3.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款 400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投
资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。 不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A.70 B.40 C.30 D.50 4.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量， 2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实
第八章 投资性房地产 （一）单项选择题 1.D 2.B 3.B 4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中， 房地产成本=20 000+150=20 150（万元） 至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。 6.A 7.A 8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。计算如下： 20×8年度房屋应提折旧额=380202012 -?×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000- 10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C 15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。 16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D 28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012 +（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。 30.B 【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中， 20×8年度应提折旧额=2 9801001512 -?×11=176（万元） 31.A 【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧= 2 00010020-=380（万元） 计提减值准备后投资性房地产账面价值=2 000-380-200=1 420（万元） 第五年应提折旧额=1 42010016 -=82.5（万元）
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
一、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下： （1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。 （2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。 （3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。 甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。 要求： 根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第3题至第5题。（2009年原考试制度） 1.下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 2.甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（）。 A.165.00万元 B.180.00万元 C.183.33万元 D.200.00万元 3.下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。 A.存货为9000万元 B.在建工程为5700万元 C.固定资产为6000万元 D.投资性房地产为14535万元 1.【答案】D 【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。 2.【答案】A 【解析】应计提的折旧额= 9000/50 * 11/12 = 165（万元） 3.【答案】D 【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额= 9000-165+4500-300+1500 = 14535（万元） 二、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31 目的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第13题至第14题。（2009年新考试制度）4．甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。 A．20×7年2月5日 B．20×7年2月10日 C．20×7年2月20日 D．20×7年3月1日 5．甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )。 A．160万元 B.400万元 C．1 460万元 D．1 700万元
第八章投资性房地产 本章考情分析 本章是2007年增加的内容，主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。2007年一个计算及会计处理题与本章有关，属于比较重要章节。 本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。 学习本章应注意的问题：（1）掌握投资性房地产的范围；（2）掌握投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）掌握投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。 与2007年教材相比，本章变化的主要内容有：（1）在“投资性房地产范围部分”，对空置建筑物的会计处理作了说明；（2）在“与投资性房地产有关的后续支出”对投资性房地产的改扩建作了相关规定；在“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产”部分，对如何确定公允价值及公允价值模式的应用作了说明；在“投资性房地产的转换和处置”一节，增加了一些说明。 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物应拥有其产权。 例如：甲公司将其在市中心的一处房产出租给经营餐饮业务的乙公司，租期为5年，由于乙企业连年亏损，将其转租给丙公司，假定合同允许，此时该房产对于甲公司来说是可以作为投资性房地产核算的，但是乙公司不能够作为投资性房地产核算的，因为该房产的所有权是归属于甲公司的。 （2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置 2018年初级会计职称考试备考已经开始，虽然大家都认为今年的教材相对简单，但是，报考人数也在增加，要想在数百万考生中胜出也不是容易的事，所以，大家还是不要掉以轻心。下面中公会计小编整理了初级会计实务第一章知识点，助力大家在前期扎实基础，提高自己。 第一章资产 第八节固定资产和投资性房地产 知识点48：投资性房地产的处置 难度：C 考频说明：偶尔会在考试中出现，难度低、易掌握 内容详解： 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (1)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【例1-107】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150000000 元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为140000000 元，已计提折旧10000000 元，假定不考虑税费的影响。甲公司应编制如下会计分录： (1)收取处置收入： 借：银行存款150000000 贷：其他业务收入150000000 (2)结转成本： 借：其他业务成本130000000 投资性房地产累计折旧10000000 贷：投资性房地产——写字楼140000000 (2)采用公允价值模式计量
1. 2、【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ABCD）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 3、【例题·单选题】甲公司以1 200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6 000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（C）万元。 A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000 4、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 5、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 6、【例题】2010年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2012年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。 （1）2010年8月31日，预收租金
第一章 资产
一、单项选择题 1、采用权益法核算长期股权投资的情况下,被投资企业发生亏损时,投资企业应当（
A、借记“投资收益”科目 B、借记“资本公积”科目 C、借记“长期股权投资”科目 D、不作处理 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考核长期股权投资权益法的核算。 长期股权投资采用权益法核算时,被投资单位发生亏损,投资企业应该 借记“投资收益”科目,贷记“长期股权投资”等科目。
） 。
2、关于投资性房地产的初始计量,下列说法中不正确的是（
） 。
A、采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,均应当按照购置成本进行初始计量 B、采用公允价值模式进行后续计量的外购投资性房地产,取得时按照公允价值进行初始计量 C、自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D、外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的初始计量。采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,都应 当按照购置成本进行初始计量。
3、 某企业于2012年12月31日购入一项固定资产,其原价为200 万元,预计使用年限为5年,预计 净残值为0.8万元,采用双倍余额递减法计提折旧。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额 为（ ）万元。
A、39.84 B、66.4 C、79.68 D、80 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考核固定资产折旧的计算。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额=200×2÷5=80 (万元)。
4、某企业将自产的一批应税消费品(非金银首饰)用于房屋建造。该批消费品成本为1500万
投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 A.1550万元 B.1500万元 C.1450万元 D.50万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
第八章投资性房地产 【学习目标】 1．了解投资性房地产的概念及范围。 2．掌握投资性房地产的初始计量、后续计量方法。 3．掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理。 【技能要求】 1．能正确区分企业的投资性房地产与非投资性房地产。 2．对企业的投资性房地产能够熟练地进行会计处理。 投资性房地产到底是利润魔方还是水中之月 在新的会计准则中，投资性房地产无疑是最受投资者瞩目的一项，因为在国内房地产市场大幅度上升的背景下，拥有投资性房地产就意味着拥有了大宝藏。一旦公司按公允价值计量投资性房地产，公司的业绩很可能出现爆发性增长。但并不是所有的房地产都属于投资性房地产，也不是所有的公司都会采用公允价值计量投资性房地产。那么，投资者该怎样看待投资性房地产呢？ 20xx年可谓是房地产的多事之秋，调控“紧箍咒”一声紧似一声。然而，与此截然不同的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地产股却与银行股并驾齐驱，成为行情的主角。年关将近，房地产股更是一马当先，甚至连续飙升。关于房地产股未来猜想的种种利好充斥市场，其中，20xx年新会计准则即将启用的背景下的“资产重估升值”概念，似乎成为房地产股强悍的首要理由。 然而，新会计准则是否真的让所有的房地产股一夜“暴富”？市场对新会计准则是否存在误读？新会计准则又将对哪些房地产上市公司或拥有房地产的上市公司产生实质性利好？ （资料来源：20xx年xx月《理财周刊》） 以上是有关投资性房地产对企业的影响。本章我们将介绍新会计准则中关于投资性房地产的有关内容。
第一节投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应该能够单独计量和出售。 （一）投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产主要包括以下范围。 1．已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的，并以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 根据xx99年国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规定，土地使用者依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准规定的期限动工开发建设，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。 3．已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 在判断已出租的建筑物是否属于投资性房地产时，应同时符合以下条件。 (1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 (2)已出租的建筑物是拥有建筑物产权的企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 (3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1．自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供服务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有产权并作为生产经营用的厂房和自用的办公楼，企业自行经营的宾馆酒楼，企业自用的土地使用权等均是自用房地产。 自用房地产的特点是持有房地产的目的是为企业生产经营提供服务，其价值随着房地产的使用逐渐转移到企业的产品或服务中去，随着收入的实现，其价值也得到了补偿。 2．作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这些房地产是房地产开发企业的销售的商品，构成了房地产开发企业的主营业务收入和主营业务成本，不是投资性房地产。 某项房地产，部分用于自用或作为存货出售，部分用于出租或资本增值，如果这些不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（无形资产、存货）和投资性房地产；如果这些不同用途的部分不能单独计量和出售，则全部确认为固定资产或无形资产。