宝安中心区地块项目竞拍可行性研究报告
目录
第1章、项目概况 (4)
1、拍卖地块位置 (4)
2、项目周边地块分析 (4)
3、地块主要经济技术指标 (6)
4、宝安中心区政府投资项目情况介绍 (7)
第2章、宝安区房地产市场分析 (8)
2.1、宝安区区域概况 (8)
2.2、宝安区房地产市场概况 (9)
2.3、宝安区房地产发展趋势分析 (11)
第3章、中心区周边楼盘综合分析 (12)
1、中心区周边楼盘市场调研 (13)
2、中心区周边楼盘分析 (13)
3、片区市场供需分析 (16)
4、市场竞争分析 (16)
5、片区外销前景分析 (17)
第4章、项目SWOT分析 (20)
1、项目优势 (20)
2、项目劣势 (22)
3、项目机会 (23)
4、项目威胁 (24)
第5章、项目定位 (25)
5.1、住宅市场定位 (25)
5.2、商业市场分析及定位 (30)
第6章、项目开发计划 (35)
第7章、项目竞投分析 (36)
1、基本假设 (36)
2、地价测算 (36)
3、竞拍价格分析 (38)
第8章、敏感性分析 (40)
1、建安成本变化对利润率的变化 (40)
2、售价变化对利润率的变化 (40)
3、销售率变化对利润率的变化 (40)
第9章、风险分析 (41)
1、项目配套风险 (41)
2、片区人气风险 (41)
3、市场竞争风险 (41)
4、资金压力风险 (41)
5、其他风险 (41)
第10章、竞争对手分析 (43)
第11章、结论 (44)
第1章、项目概况
摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了宝安中心区政府投资项目的开发进展情况。
1、拍卖地块位置
本月26日拟拍卖地块位于深圳市宝安新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A001—0119和A001—0120（其中：A001-0119：用途为商住混合用地，土地面积 83329.4 平方米，可建设总建筑面积为 257660 平方米；A001—0120：占地面积为183825.01平米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业面积10000平米，车位3850个）。
本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有一部分在填。考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询宝安国土分局，实际的交地标准是三通一平，预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。
2、项目周边地块分析
2.1、项目周边地块情况介绍
本项目位于宝安新中心区第17、18、19区，周边地块权属、用途情况见图一：宝安中心区拍卖地块周边情况图（见下页）。
2.2、地块特点
2.2.1、A001—0120
●地块基本上为一矩形状，长宽大约分别为655米、278米
●地块面积较大，基本上是目前宝安中心区规模最大的一块住宅发展用地，极具规模效应。
●地块平整、方正、整齐，有利于项目规划
2.2.2、A001-0119
●地块基本上为一正方形，边长大约在290米
●地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米
●地块靠近宝安区体育场、行政中心，地理位置优越
图一：宝安中心区拍卖地块周边情况图
新 湖 路
宝 安 大 道
罗
田
路
新
安
六
路
3、地块主要经济技术指标
A001—0119地块主要经济指标表
A001—0120地块主要经济指标表
4、宝安中心区政府投资项目情况介绍
宝安中心区作为宝安区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别是道路、广场、体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是宝安中心区主要的政府投资工程。
宝安中心区主要的政府投资项目简介
第2章、宝安房地产市场分析
摘要：本章首先从行政、规划、经济、文化四个方面介绍了宝安区的区域概况，然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况及空置情况六个角度分析了宝安区房地产市场的基本属性，最后探讨了宝安区房地产市场主要的发展趋势。
2.1、宝安区区域概况
1、行政状况
宝安区位于广东南海之滨，属深圳市辖。全区陆域面积751.6平方公里，海岸线长30.62公里。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是深圳的工业基地和西部中心。
宝安区现辖辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8镇及新安、光明两个街道办事处。现有人口为129.7万，其中户籍人口25.9万，暂住人口103.8万人。宝安也是著名侨乡，有旅居海外的华侨6万多人，港澳同胞9万多人。
宝安新城（又称宝城）是宝安区的政治、经济、文化中心，规划中的新城城区是广深高速公路、西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面积22.05平方公里，总人口22万，其中户籍人口7万人，西乡辖区面积93平方公里，总人口16.7万，其中户籍人口3.7万。
2、规划状况
全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设：
新安、西乡－福永组团：重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。
沙井－松岗组团：以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。
龙华－观澜组团：重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。
石岩－光明－公明组团：主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。
3、经济状况
宝安区自1993年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入1998年，各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时，宝安仍以高于16％的增长率保持平稳增长。宝安经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，2000年，占深圳市区属经济总量的40％；2001年，实现国内生产总值257亿元，比上年增长15.2％，高于深圳市总体经济增长水平；2002年第一
季度，宝安区国内生产总值达到94.3亿元，比去年同期增长15％，继续保持快速增长的势头。宝安区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。
自1999年以来，宝安区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例2001年为3.8：59.7：36.5，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段宝安发展的重点。
宝安的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标是：加强基础工业建设，建立和完善以信息、高新技术产业为基础的先进工业，发展第三产业和“三高”农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。
4、文化状况
在一定意义上，宝安在深圳自成一派，更有广东味，更像广州下属的一个区。宝安的文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰、业余体校也培养出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有“中国荔枝第一村”公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为深圳“陈家祠堂”西乡乐群村的“绮云书室”，有观澜的世界高尔夫球锦标赛，栋古老的舞狮、舞龙、舞麒麟、龙舟赛等到现代的高尔夫球一应俱全。
2.2、宝安区房地产市场概况
“九五”期间，宝安区经过房地一体化改革、土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加上“购房入户”优惠政策的推动，宝安区房地产市场步入了规范有序、逐步活跃的良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康、高速的发展态势。
下面分别从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况、空置情况五个方面分别予以概述。
1、土地市场
目前，深圳市可开发用地基本上位于关外的宝安、龙岗两区。2002年深圳土地出让计划显示：今年全市将推出29块土地公开招标拍卖，总面积1657135.9平方米，其中特区内10幅土地（面积总计仅82599.6平方米，不到全年推出地块的5%），其他均为关外土地，其中宝安区有8幅土地出让，总计面积648584.7平方米，约占全市出让土地总面积的40%。
从目前掌握的资料来看，宝安区的可开发用地主要集中在宝安中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，宝安中心区的潜在土地供应量将在200多万平米，其中一部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着宝安房地产市场的发展，土地的现实供应量将越来越大。
2、建设规模
2001年，宝安区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区、南山区、龙岗区，但从建设规模的增长势头来看，宝安区施工面积比上年增长36％，名列全市第二，仅次于热点南山区。
另外，住宅是宝安区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基础上，2001年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面积所占比例增加了近10个百分点，但办公楼、商业用房的建设规模有所减少。下表是深圳市近两年施工面积及新
3、供应情况
随着宝安房地产市场的发展，宝安区的推盘量年年猛增，特别是2001年推盘量增幅最大，达到82％，名列全市各区首位，供应量达到全市的18％。今年上半年，宝安区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量的23.1%，下表深圳六个区的2000、2001、2002上半年的
4、销售情况
最近几年，宝安区房地产成交量稳步增长，2001年宝安区成交住宅建筑面积97万平方米（计10027套，均价3670元每平方米），成交金额达35.6亿元，比上年增长了14%。与此同时，2001年宝安区GDP增长了14％。特别是今年5月的首届宝安房交会，签约商品房面积24500平方米，总成交金额8900万元，价格在每平方米3000元至5000元之间。据市场调查显示，宝安规模在5万平方米以上的住宅销售率达到85％以上，销售期通常不超过1.5年。
5、空置情况
2001年，宝安区商品住宅空置面积达29.58万平方米，比2000年有所增长，尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。下表为深圳市商品住宅现楼空置面积数据。
从以上及各方面综合分析，我们认为，近年宝安区房地产一、二级市场交易活跃，施工、竣工、供应、销售等指标都保持较高的增长，供需的双向扩容成为当前市场的主要特征。随着滨海大道的开通使用、地铁的开工、深港西部通道的动工在即、高新技术产业带的横跨其中，深圳城市建设西移的步伐正在全面提速。
2.3、宝安区房地产发展趋势分析
伴随着宝安区经济的高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度的加大，宝安房地产市场应该说是利好频频，比如：滨海大道的开通、深圳地铁的兴建，梅观高速公路及机荷高速公路的通车，特别是宝安新中心区的开发及西部海上田园风光旅游区的建设等等，这些利好均为宝安房地产市场带来了新的开发热点。
下面具体分析一下宝安房地产市场的发展趋势。
首先，旧城改造将进一步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。
来自深圳搜房的统计信息表明，宝安区有60%的人士打算在2-3年内购房，而其中近35%的购房意向锁定在新安中心城区。新安中心城区作为宝安区的经济、商业、文化中心，位置优越、配套较完善、交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。但该片区开发较早，一方面目前几乎没有可供开发的成片土地，另一方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。该片区已被列为宝安区政府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。预计改造后新安片区将形成中高档项目较集中的区域。
如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格、较好的环境成为宝安区中心房地产开发与销售的热点地区。但从长远来看，西乡发展优势次于规划中的宝安中心区。
其次，规划中的宝安中心区将是房地产发展的潜力地区。
新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体系便捷，拥有优质的滨海资源，景观、环境将对房地产项目价值带来巨大提升。
规划中的宝安滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个宝安区，东部在南山区与滨海大道及西部通道对接，深圳地铁1号线也将从华侨城西向延伸到宝安机场，经过规划中的宝安中心区。建成之后，从宝安中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需20分钟车程；从宝安中心区到机场仅10分钟，宝安中心区到福田中心的时间距离大大缩短，规划中的宝安新中心区的优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价格将对南山、福田的客户产生相当的吸引力。
第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是宝安新中心区外销香港的一个契机。2003年动工、2005年完工的深圳湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，宝安滨海大道直接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从宝安中心区经南山到香港交通也将十分便利，宝安也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。
第3章、中心区周边楼盘综合分析
摘要：本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面对宝安中心区周边楼盘做深度分析。
1、中心区周边楼盘市场调研
目前，宝安城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展的都较为成熟，基本上形成了区域内的工、商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人口。
从目前在售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着宝安新中心区的规划出台以及宝安大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。特别是近两年来，宝安新中心区东北即沿宝安大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场、西海岸花园、中商花园、洪福雅园等。
基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了宝安城区的主要楼盘，如冠城世家、天骄世家、御景台、丽景城、富盈门、海湾明珠、德临雅筑、福中福花园等典型楼盘。具体的楼盘调研资料见附表：宝城片区主要楼盘调研表
2、中心区周边楼盘分析
基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面分别对宝安中心区的周边楼盘做深度分析。
2.1、物业类型：小高层为主
宝城区98、99年物业类型以多层和小高层为主导，但进入2000年后，小高层已是独步天下，已成为绝大部分项目首选的物业类型。
2.2、项目规模：中小规模楼盘为主
宝安城区除了清华桃源居外，近两年的项目规模基本上在一万来平米到20多万平米之间。根据某调研公司的资料，在宝安城区采样的37个楼盘中，建筑面积超过15万平米约占13.9%，建面10-15万平米的项目占8.3%，5-10万平米的项目占36.1%，5万平米以下的项目占41.7%，考虑到未统计到的楼盘主要是未知名小项目，所以实际5万平米左右的项目比重还更大。
2.3、户型：3房为主，2房与4房为辅
仔细分析所调研的楼盘，我们发现宝安区几乎所有楼盘都采取了“3房2厅为主、2房2厅和4房2厅为辅”的策略。近几年的成交房型中，3房2厅的比例一直在50%以上。大部分楼盘中3房比例一般占50%-65%，2房与4房比例一般合占25%-30%，较为高档的楼盘，4房比例稍大；中低档楼盘2房比例相对大。除此外不少楼盘都会点缀以少量复式，一般在5%左右。 2.4、价格
2.4.1、新城片区整体价格状况：
根据深圳典指报告，2001年新城楼盘均价为3300元，2002年截止5月份，均价变化不大，仍在3300元左右。实际成交价格方面，2001年各月成交价格走势如下图，全年成交均价3319元。进入2002年，新城片区供应量预计为往年消化量的2倍，不少楼盘都纷纷采取送按揭打折、送管理费等暗折手段，据了解实际成交价格要比名义价格降低约300元。
2600
2800300032003400360038001月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2.4.2、各档次物业的价格：
从00年到02年每年推出的楼盘来看，宝安新安、西乡的项目大致可分三个档次。高档住宅多位于新城中心黄金地段，环境好，规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完善，交通便捷，均价在5000-55000元，如新安湖花园、弘雅花园、御景台、冠城世家；中档住宅，要么地段略差、周边配套一般，要么是小区规模小，规划与环境一般，均价约3500-3800，如天骄世家、富盈门、德邻雅筑、金景豪园；低档住宅位置偏远、周边配套差，售价维持在3000元左右，如福中福、海湾明珠。
建筑类型方面：多层实售价格2000年于2000-3300元/M2区间，2002年售价于2500-3500元/M2区间；小高层2000年实售价于2700-4500元/M2区间，2002年实售价于3500-4500元/M2区间；高层2000年实售价约5000元/M2，2002年实售价约5500元/M2。小高层近两年整体价格提升多一点。
2.4.3、新中心区附近楼盘价格：
翻身路与宝安大道之间的各街区是毗邻新中心区的第一线，2000年后是涌现新楼盘最集中的区域。98—99年度该片区最典型的项目宝安海滨广场价格尚在3200左右，2000-2002年推出的新盘价格基本在3500-3800区间，建筑主要是小高层。
2.3、客户特征
宝安房地产市场本地客户所占比例一直都能保持在90%左右。宝安的小私营经济非常繁荣（从各楼盘商铺的热销即可看出），另外有大量工业企业的进驻与发展。宝安的经济结构及其所产生的人口结构造就了宝安住宅市场的主要客户群，按比例轻重依次为私营企业主与私营中小商业主、原居民、公务员、企业管理人员、企业白领。关内客户与香港客户比例很低，关内客户一般是关内外家庭，香港客户一般是在宝安投资建厂的港人。此外在调查中发现，宝安的工业经济已产生了一部分有住宅购买力的青工，这部分人出现在宝安低档物业的消费群中。另据了解，商住楼的商铺购买者大部分是在宝安的潮汕人。
2.4、车位
宝城大部分楼盘车户比在1：1.7—1：2.3之间。01年和02年高档住宅的车户接近1：1，另外个别体量小的楼盘车户比也可以作到将近1：1。位置偏远的低档楼盘车户比要低得多，如海湾明珠。各楼盘除了地下车库，一般在小区路和商铺临街地带都会安排停车位，少有完全地下停车。车位售价约5-7万，租价150-300元。
2.5、销售情况：
2000年，宝安区的楼市表现最好，当时的弘雅花园系列、新安湖花园、湖景居等高档住宅的热销情况至今无人出其右，另外，2000年“新区”概念新兴，翻身路和宝安大道之间涌现的众多中档楼盘洪福雅园、金成花园、新厦苑、西海岸花园的销售都较好，推出当年大部分项目能销售7成。
2001年新推的大部分楼盘在当年的销售率一般在50%，富盈门作为宝城的典指代表项目，销售成绩最好，截止01年低，其1期已售完，2期售出80%，3期新推出也有较好的表现。第四季度推出的天骄世家销售速度能不断上升。高档项目御景台因定价较高，容积率较高，开盘至今销售只有60%。01年“新区”楼盘中洪福雅园因定价较高，销售一般，中南花园交通不便、中间发生工程停工事件，打击置业者的信心，销售业绩不是很好。中心区内的达海花园工程烂尾，又重命名推出，销售困难。
2002年宝城区销售最好的是大规模项目，桃源居5期锦绣清华园成绩最好，冠城世家、丽景城等大盘销售6月推出后销售约300套，天骄世家一季度销售速度较快，丽景城推出后已受到影响。新区附近大部分项目销售都较好，如金景豪园。受今年供应量大增的影响，地段或规划一般的中低档项目销售会较慢，如德邻雅筑。
3、片区市场供需分析
3.1、供应情况：
规划中的宝安中心区占地660万平方米，其中居住用地约300万平方米，预计将分5-8年的时间推出市场，年均推出约40-60万平方米。按平均容积率2计算，年均市场住宅供应量将达到80-120万平方米。
目前两个中心区住宅项目尚未推出的情况下，2002年宝城区一共推出住宅面积总量将为150万平方米左右。
3.2、消化情况：
从宝安区历年的土地供应和消化情况来看，2001年全宝安区土地出让面积为60万平方米，市场供需基本平衡。
全区成交房地产建筑面积97万平方米，其中宝安中心区周边新安片区约占55万平方米，这一数据基本与近年宝城片区市场消化能力持平。
3.3、对比分析：
从宝城片区的供需对比可以看出，随着宝安中心区土地的大量推出，宝安中心区周边市场消化能力相对不足，未来片区内部将面临较激烈的竞争，新开发项目必须开拓新市场。
4、市场竞争分析
4.1、随着宝安中心区建设的启动，片区房地产市场将面临较激烈的竞争
如前面供需对比分析，未来随着随着宝安中心区建设的启动，片区消化能力相对不足，房地产市场将面临较激烈的竞争。同时随着规划中的西乡中心区的启动，该区楼盘价格相对较低，对宝安中心区定位较低的住宅将会形成一定的竞争，对高端市场竞争强度不大。
4.2、从长远来看，宝安中心区房地产项目将在全市较广范围内参与竞争，外销市场竞争优势明显，大型项目竞争力强。
随着未来宝安滨海大道的开通、西部通道的建设完成以及地铁一号线的西向延伸开通，宝安中心区地产客户受众面将十分广泛，片区地产项目也将参与到全市市场范围内的竞争，主要体现在以下方面：
①内销方面。建成后的宝安中心区以其较好的规划、配套、环境和相对较低的价格对福田区和南山区中等购买力客户形成吸引，住宅项目将与南山区项目、关外龙华等片区项目形成竞争。
与南山区住宅相比，宝安中心区住宅劣势体现在存在进出关口的问题，交通相对不便捷；优势体现在相对较低的价格和更好的规划、配套和滨海景观环境。这一优势将对南山区本地客户和原来购买意向为南山住宅的福田区客户形成吸引。
在吸引福田区居民购买方面，与关外龙华片区相比宝安中心区住宅竞争优势不强，主要体现在对环境、景观要求较高的客户吸引上。虽然宝安中心区总体拥有较好的规划和滨海环境；但其在交通和价格上略处劣势。预计交通体系建设完成后，宝安中心区到福田区的交通线路相对同处关外的龙华仍然较远；另一方面预计建成后宝安中心区住宅价格将定位在4000元/平方
米以上，这一价格在龙华可以购买社区规模较大、配套完善的高档次住宅。因此只有那些对景观、环境要求较高的客户才会忍受略远的交通和较高的价格选择宝安中心区。
②外销方面。宝安中心区未来房地产项目在外销方面有着较强的优势。
与关内现有的高档外销项目相比，宝安中心区项目同样拥有良好的环境甚至海景资源、便捷的交通（西部通道及地铁），同时在价格方面有着无可比拟的优势。特别对于港人置业内地作度假、安置亲友和养老用途来说，略远的交通几乎不够成障碍。
与传统的关外外销集中地点布吉相比，宝安中心区良好的规划、配套及项目拥有的优美海景资源、可以接受的价格等素质都使得该区项目在中高档外销市场上更有竞争力。
③规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。
由于宝安中心区建设完成是一个较长时间的过程，因此在区域开发的初期，由于片区配套设施的相对未完善，初期上市的房地产项目在很大程度上要依靠项目内部配套，因此规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。目前宝安尚缺乏大规模大型社区，预计这一类型社区也会受到宝安本地消费者的青睐。
4.3、地块在宝安中心区各地块中竞争力较强
规划中的宝安中心区推出住宅用地一共约300万平方米，本次推出的地块在这些中拥有较强的竞争优势。主要体现在：
①拥有良好的海景优势。
宝安中心区西南向面向大海，拥有海景资源，但由于西南向面海面并不十分宽阔，总长度仅约2公里左右，使得大部分地块均难以朝向这一景观开口，同时由于中心区规划中容积率的规定，使得新湖路以东的住宅由于西南向住宅的遮挡将难有海景资源。因此对于宝安中心区的其他大多数地块来说，本地块拥有良好的景观优势。
对于地块西南部的低容积率地块来说，由于该地块容积率仅为0.6左右，预计未来建成后将是高档别墅居住区，该住宅项目未来客户定位与本项目将有较大差别，预计与本项目的竞争不大。
②同时靠近地铁、商业行政中心和大型高档居住区的优势。
本地块同时靠近地铁、商业、行政中心和大型高档居住区，交通便捷、购物休闲方便、同时属于住宅集中的大型住宅区，靠近大型高档居住区，未来居住氛围浓厚，而其它地块均不能同时享有三项优点。
③先期启动，抢占市场先机。
宝安中心区规划总住宅用地高达300万平方米，预计5-8年推出市场，未来本地竞争将十分激烈。本地块为宝安中心区最先推出的土地，预计建成后的住宅也将率先在市场中推出，抢占市场先机。
5、片区外销前景分析
5.1、外销市场总体变化趋势
近年随着香港与深圳经济发展的进一步交融发展，港人在深圳置业特点也出现一些变化，根据置业国际2002年首季度对港人置业深圳情况的调查，主要表现在以下几方面：
（1）港人置业不断升级。主要表现在：
①置业面积增大
从户型来看，港人置业深圳以二房、三房单位为主，占购房选择的80％左右，其中又以两房为主。近期市场统计表明，港人置业对三房单位的需求有逐渐增大的趋势，选择三房的比例从2000年的36％增加到2002年的43.7％。从购买面积方面来看相应的也有增大趋势，港人对户型的需求在501-700平方呎间保持平稳，701-900平方呎面积区间趋向下降，而在901-1100平方呎面积区间有上升的趋势。说明港人对二房的需求平稳，对小三房的户型需求在下降，大三房需求在上升。港人选择对四房以上户型需求较小。
②供款能力增强
从港人月供款的选择数量来看，港人选择月供款2000元以下处于下降趋势，而选择月供款3000元以上处于上升趋势。说明港人承受供款能力增加，并有购买高质高价的楼盘的倾向。
③置业阶层上升
由于深圳经济、环境建设等方面的快速发展，目前香港居民对深圳的认可程度逐步增加，置业主体中初期的中下阶层占绝对主力的情况已经发生改变，香港中产阶级和白领人士的比例呈现上升趋势。
近两年半的调查资料显示，来深置业的香港白领阶层由2000年的31.5％升至2002年上半年的48.4％；公务员则从2000年的13.3％升至2002年上半年的15％。我们相信随着深圳外销物业的不断涌现，物业质素不断提高，将会吸引更多这类中产人士来深置业。港人意向置业面积和供款能力的增加也证明了这一点。
（2）港人置业进入投资、度假阶段
以往港人购买深圳物业主要用于自住或为亲人购买。近年香港经济的持续低迷，而深圳物业投资的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。
近几年，香港经济发展缓慢，银行利率低下，失业率却高达7％，社会投资利润回报低，稳定性差，而与此同时，深圳的经济和社会发展却保持了快速的发展，尤其是物业投资8～10％的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。加之今年深圳政府推出容许香港零售商独资经营零售业的鼓励港人置业投资深圳的政策，将进一步激发港人投资的热情。必将带动港人对住宅及其它物业品种的投资。
据置业国际2002年首季的一项调查，港人选择置业深圳的原因中，认为未来升值潜力及租金回报理想的占35％。到深圳购买物业作投资收租的意向比例明显增加，该项比例数据在2000年仅为4％，2001年飙升至15％，今年第一季度更升至17％，两年间增长4倍多。而据预测，2002年港人来深置业作投资用途的将会达到20％。
港人置业用途另外一个重要变化即是度假类型物业要求的上升。从2000年开始至2002年上半年，港人对度假类型物业的需求比例从原来的不足20％上升至32.5％。
港人置业需求中投资、度假类型物业的增加，意味着未来升值潜力大，如处于未来地铁周边的物业；拥有良好环境的度假物业，如滨海大社区、海景物业等将拥有良好的外销前景，有较强的竞争力。
（3）热点投资区域变化——证明港人置业意向区域是可以被引导的
港人置业深圳的传统热点地区为罗湖区、关外布吉等片区，随着福田中心区的启动，该区逐渐为港人所熟悉，该区以其相对较好的规划、未来的良好发展已经成为港人目前置业的热点区域。近期港人置业又有向南山等区域发展的趋势。
据2002年的调查，港人置业首选福田区的占44.3％，罗湖区已居第二位，占37.4％，南山区所占比例由5％增加到8.4％。从数据可以看出，随着港人对深圳的其他片区逐渐熟悉和了解，以及市政配套设施的逐步完善，再加上深圳地铁工程进展等因素的影响，港人的置业区域意向正向罗湖以外区域扩散。
港人置业区域的扩散也说明，只要以良好的规划建设为基础，辅以正确的宣传指引，港人在置业选择的区域上是可以被引导的。
2、目前宝安区商品住宅客户主要以本地为主，关内客户比例就较低，外销香港客户更是极少，但从长远来看，该区域有外销香港的潜力。主要因为：
①中心区高起点规划，高标准建设，未来建成物业将拥有较多优势，有着较强的竞争力。
新规划的中心区将拥有整齐合理的规划，完善的配套设施，便捷的交通体系，最重要的，该区拥有优质的滨海环境，在海资源日益稀少的情况下，滨海景观、环境将对房地产项目价值带来巨大提升。
②宝安滨海大道和西部通道的建设将促进宝安地产的外销
规划中的宝安滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个宝安区。东部在南山区与滨海大道及西部通道对接。建成之后，从宝安中心区经宝安滨海大道到南山文化中心区只需不到10分钟。今年3月，宝安滨海大道从新城坪州开发区段破土动工，预计2003年通车。
目前宝安区中心由于远离口岸，交通不便等原因，基本无外销房。但从远期来看，深港西部通道的建设将是宝安区中心房地产外销香港的一个契机。已于1997年12月经国务院批准的深圳湾公路大桥项目将于2003年动工，2005年完工。该大桥直接接驳东角头与香港鳌勘石。而即将建成宝安滨海大道往南将直接接驳西部通道。两条交通要道修建完成后，从宝安区中心经南山至香港交通将十分便利。宝安新中心区优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价格将对香港置业内地客户形成极大的吸引力。
③地铁的西向延伸，将更大的促进宝安中心区地产的外销
地铁这种快速、便捷的交通系统在香港人的日常生活中占有重要地位，而地铁沿线物业相对高昂的价格，规划中地铁沿线物业的良好升值潜力已经得到投资意识非常浓厚的港人的共识。规划中的深圳地铁1号线将于2008年从华侨城西向延伸到宝安机场，经过规划中的宝安中心区。1号线向东将接驳罗湖口岸，开通后港人过关后交通将十分便捷。项目预计将于2004年上市销售，届时地铁物业的升值潜力及未来的便捷交通将对欲置业深圳的港人形成较大的吸引力。
第4章、项目SWOT分析
摘要：本章重点对地块的优势、劣势、机会、风险做系统分析。
1、地块优势
1.1、区位及发展前景优势
地块A001-120与A001-119位于规划中的宝安中心区。宝安中心区是深圳市“一市多城”城市发展计划中首先启动的区域，该中心区将成为深圳西部的城市次中心和整个宝安区的中心，功能以行政办公、金融贸易、信息服务、文体娱乐为主。中心区规划起点高，规划中配套完善，是宝安区未来发展最有潜力的地区。两地块在中心区中的位置具有一定优势。地块位于中心区西北部，靠近地铁及规划中的中心区行政、商业、体育中心，同时靠近一类住宅用地，拥有较宽的临海面，景观资源优势明显。地块A001-119更靠近行政、体育及商业中心，生活相对更便捷但居住氛围略差。地块所在区域的良好发展前景也意味着项目开发的良好前景。
1.2、景观优势
地块位于中心区西北部，西南向朝海且临海面宽，其中地块A001-0120临海面更是宽达600米，地块南部规划为一类住宅用地，容积率低，预计以别墅等低高度物业为主，不会对本地块住宅形成遮挡。项目建成后将隔海与大小铲岛相望，近凭海色，远眺山光，拥有优美的滨海景观。地块A001-119占地面积较小，相应的临海面相对略窄，但容积率高，仍然拥有较好的海景资源。
地块南向景观（中间为地块内部池塘）