? 2014年，武汉卖房191237套，同比增加0.2%；
? 2014年，武汉房价为8179.25元/平，同比2013年上涨13.4%；
? 2014年，武汉新增供应总面积2521.71万方。
年末，最后一波冲刺
2014年12月武汉房地产市场月报
2015年1月
目录
宏观环境 (3)
一、政济要闻 (4)
二、行业动态 (5)
三、武汉市政 (5)
土地市场 (7)
一、供应分析 (7)
二、成交分析 (9)
商品房市场 (11)
一、整体数据分析 (11)
二、住宅数据分析 (13)
三、写字楼数据分析 (14)
四、商业数据分析 (14)
五、武汉整体住宅TOP10 (15)
开盘快讯 (16)
一、武汉12月开盘快讯 (16)
重点区域竞品动态 (18)
一、江岸区域 (19)
二、汉阳区域 (19)
三、青山区域 (21)
年度市场总结及2015年市场预判 (21)
宏观环境
一、政济要闻
1、12月，汇丰银行数据显示，中国12月采购经理人指数(PMI)预览值降至49.5，创4月以来最低水准。上月终值为50.0。预示着即便中国央行如上月降息一样，努力放松货币供应环境，12月份经济减速的事实也难以扭转
2、12月，中国人民银行公布数据显示，11月末，广义货币(M2)余额120.86万亿元,同比增长12.3%，增速分别比上月末和去年同期低0.3个和1.9个百分点。
3、12月，人民银行公布数据，11月末人民币贷款余额80.98万亿元，同比增长13.4%，增速比上月末高0.2%，比去年同期低0.8%。其中，住户贷款增加2486亿元，短期贷款增加656亿元，中长期贷款增加1830亿元。 合生观点：国内需求大幅放缓的背景下，汇丰12月PMI值跌破50，为2014年4月来首次，相关数据在12月持续下跌显示出2014年年末经济的疲软。市场上去通胀压力不断高涨或将促使政府在未来数月进一步宽松货币政策，这对成交状况逐步恢复的楼市无疑是一大利好，但在宽松政策落定之前，房企的首要任务仍然是平价走量
二、行业动态
? 12月15日，保利地产宣布中国银行间市场交易商协会已同意接受其中期票据注册，注册金额为150亿元，注册额度有效期为两年。募集资金将用于公司项目投资建设、偿还银行贷款、补充流动资金。
? 12月16日，万科A股东大会审议并批准公司在不超过人民币150亿元的范围内发行债务融资工具，其中18亿元中期票据获准注册及发行。就在同日，招商地产50亿元中期票据已获得政府部门批准注册。
? 12月23日，万达商业正式赴港挂牌上市，招股每股股价最终锁定48港元，开盘冲到48.2港元，且获得了5.32倍的超额认购，募集资金约288亿港元（合计人民币230亿元），创造港股年内最大IPO。
? 12月，在绿城与融创终止合同3天后，宋卫平以60.13亿港元的价格出让绿城24%的股份给中交集团。本次转让完成后，中交集团与九龙仓成为绿城中国第一大股东，中交集团将派出部分管理人员参与公司经营管理。 ? 12月，中国平安旗下地产电商平台“平安好房” 宣布，决定将房地产众筹常态化，成立“好房众筹”频道，打造房地产众筹平台，住宅公寓、养老地产等将是其未来重要的众筹方向。
合生观点：地产众筹实质上是通过互联网众筹这种去中介化的方式，可以让房价下降变成现实。在整个房价构成中，40%是地价，15%是借贷融资成本，3%到5%是营销成本。当众筹成为集资的主要方式时，借贷融资成本和营
销成本将不再存在，真正可实现降房价的目标。理论上众筹能让房价在无形中下降18%至20%。
三、武汉市政
1、号线北延线（机场线）7站点公布 2016年通车
12月4日，武汉地铁2号线北延段（机场线）工程规划进行公示并公布机场线7座站点。线路总长19.8公里，从天河机场站到常青车辆段站，预计2016年通车，届时将大大缩短前往机场的时间。
2、武汉首家永旺梦乐城12月18日开业
12月18日，亚洲零售巨头永旺旗下的梦乐城金银潭店开业，这是永旺在东部沿海省份以外地区开出的第一家购物中心，也是武汉首店。永旺计划在2016年年内在武汉开5家购物中心。
3、12月28日鹦鹉洲大桥、地铁4号线二期同日通车
12月28日，武汉见证了两条新过江通道的正式通车。地铁4号线二期以及武汉第八座长江大桥鹦鹉洲长江大桥同日正式通车，而且两条同日开通的过江通道均通往汉阳，这在武汉历史上尚属首次。
4、12月20日，万达汉秀与电影科技乐园于武汉正式开幕
12月20日，万达的汉秀与电影科技乐园正式开幕。“汉秀”融合舞台剧、杂技、水上芭蕾、跳水等多种表演形式，电影乐园则拥有星际旅行区、极速飙车区等六大主题区，万达致力于将两个建筑打造成武汉旅游地标。
合生观点：今年本土的、海外的商业巨头落户或是计划在汉发展商业的利好不断，商业巨头落户武汉是对地区经济发展的肯定，也是对武汉未来发展前景的看好，武汉商业的繁荣无疑会带动城市地产的繁荣，更可喜的是落户武汉的商业从中心区到三环线全方位的发展开来，这无疑将影响部分客户置业、投资选择。
土地市场
一、供应分析
2014年12月，武汉土地储备中心推出21宗地块，净用地面积136.61万㎡，可建面积347.47万㎡，起拍金额达到85.14亿元，起始楼面地价2600.73元/㎡。
12月份土地市场供应数据分析
同比 -63% -43% -45% -18% 31% 48%
2014年12月武汉房地产市场土地招拍挂一览表
二、成交分析
12月，武汉成交18宗地块，净用地面积121.37万㎡，可建面积327.35万㎡，成交金额达到85.14亿元，成交楼面地价2600.73元/㎡。 12月份成交，同比上年同期，净用地面积减少39.7%，可建面积减少45.2%，楼面地价上涨48.7%；环比11月份，净用地面积减少2%，可建面积减少9.5%，楼面地价上涨21%。
12月份土地市场成交数据分析
成交指标
宗数
（宗）
净用地
面积
（万
㎡）
建筑面
积（万
㎡）
金额
（亿
元）
土地单价
（万元/
亩）
楼面地
价（元/
㎡）
十一月 18 123.8 361.54 77.72 418.56 2149.8
4
十二月 18 121.37 327.35 85.14 467.63 2600.7
3
环比 0% -2% -9.5% -9.5% 11.7% 21% 同比 -61.7% -39.7% -45.2% -18.5% 35.1% 48.7% 从土地市场走势上看，本月共计有6宗地块撤牌，5宗地块延期，2宗地块流拍，竞拍成功率低至58.1%，仅新洲2宗地块出现竞价，而包括汉正街
银丰片在内的中心城区地块也仅仅是底价成交，反映出连续多年的大量土地
出让后，目前武汉市土地储备量较大，故土地供应将逐步减少以缓解未来商
品房的库存压力，同时，各房企更倾向于底价拿地。
本月的热点地块主要有汉正街银丰片商业用地，以及汉阳琴台附近的滨
江商住两用地，前者为武汉一线核心地段，最后被复地集团斩获，预计将以
此地块推出其“蜂巢城市”项目；后者为毒地治理后的重新挂牌，最后被上
海汇业实业有限公司获得，业内多认为是上海新世界旗下子公司。
总体来说，尽管年末为土地出让高峰，但无论是一级土地市场还是二级商品房市场，目前的总库存量比较大，故市场供应量与往年项目开始有所减少。而房企拿地也比以往更为理性、合理。
商品房市场
一、整体数据分析
2014年12月份(12月1号-12月31号)，全市新建商品房共成交22310套，成交总面积为2403067 ，其中商品住宅成交18970套，占比85%；写
字楼成交1363套，占比6%；商业成交1698套，占比8%；其他类成交277套，占比1%；
武汉新建商品房十一月与十二月成交一览表
其他 198 277 39.89% 1%
合计 23936 22310 -6.79% 100%
本月整体成交量，较11月环比下滑6.79%，住宅的成交量仍占主导，占85%。
二、住宅数据分析
本月住宅成交总套数为18970套。较2014年11月减少了2463套，成交总面195万方，成交量前三位的区域分别是洪山区、东湖高新区和汉阳区，洪山区成交套数达到2939套，东湖高新区达到了2557套，汉阳区达到2034套；成交价格前三位的分别为江汉区、武昌区、硚口区，价格分别为15971元/㎡、15613元/㎡、10164元/㎡。
三、写字楼数据分析
本月写字楼成交总套数为1363套，成交总面积为151549㎡，其中武昌区排名位列第一，写字楼共成交447套，紧接其后的是黄陂区，写字楼成交为214套。
四、商业数据分析
本月商业成交总套数为1698套，成交总面积120571㎡，其中洪山区成交共721套，占总成交量的42%；其次是蔡甸区，成交 149套，占比9%；
五、武汉整体住宅TOP10
排名 楼盘名称 区域 成交套数 成交均价 （元/㎡）
1 佳兆业金域天下 洪山 25
2 7000
2 万科金色城市 洪山 251 6995
3 清能清江锦城 洪山 215 7000
4 中建开元公馆 青山 176 10800
5 越秀星汇君泊 江岸 161 11000
6 金地自在城 青山 161 9300
7 万科锦程 洪山 159 12000
8 纯水岸东湖 武昌 154 12000
9 花样年花样城 东西湖 146 5400
10 中建南湖壹号 洪山 146 11500
开盘快讯
一、武汉12月开盘快讯
据合生地产机构数据监控中心监控，截止至12月31日，武汉本月开盘数量为17个，分别为 ：
黄陂区推盘量位居榜首、其次为江岸区、东湖高新区。推盘套数前三名为福星惠誉红桥城（开盘当天推售房源599套）、天汇龙城（开盘当天推售房源392套）、华虹领航城（开盘当天推售房源388套）；
政策红利下的集中备案期已经过去，市场成交正在慢慢回归常态，12月整体供应量达到3706套，去化1686套，去化率达到45%；其中35%的楼盘去化达到50%以上；其中万天汇龙城开盘当日去化率达100%，成交均价为5472元/ 。
重点区域竞品动态
一、江岸区域
? 福星惠誉红桥城：12月13日开盘
l● 推售情况：本次推出1#、2#、3#、4#1单元；2梯5户和2梯4户；31层、
38层和40层（含架空层）面积段75-117㎡；共599套 l● 均价：折后均价9600元/㎡；
l● 优惠：VIP卡优惠2000元；电商优惠15000元；成功认购享5000元及99
折；按时签约99折；
l● 销售情况：9:30点开盘，截止11点销售177套。
开盘 时间 推售 楼栋 主力
户型 成交 均价 套数 去化 套数 去化率 2014.12.13
1、2、3、
4#
75-117
9600元/㎡
599
177
30%
l● 开盘现场情况：
? 9月27日开始认筹蓄客，蓄客情况较好，认筹约430组，开盘到场约280
组；
? 在武汉剧院一楼开盘、开盘氛围热烈、活动现场穿插精彩的节目表演、现
场抽取1万元购房大奖等；
? 热销户型为75.8㎡小户型，其户型实用率高、总价较低、投资性高。
二、汉阳区域
? 龙阳时代：12月6日开盘
l● 推售情况：本次推出3#楼，33层，3T6；主力户型面积为77㎡、85㎡、
115㎡；共计192套；
l● 优惠：购房总价减1万元再享98折优惠，按时签约再享99折优惠； l● 均价：折后均价8700元/㎡；
l● 销售情况：当日去化62套，去化率32.3%。
开盘 时间 推售 楼栋 主力
户型 成交 均价
套数
去化 套数 去化率 2014.12.6
3#
77-115
8700元/㎡ 192
62
32%
l● 开盘现场情况：
? 项目蓄客近一个月，蓄客150余组，12月5日当晚到访约125组； ? 晚上6点50在售楼部按认筹先后顺序选房，每组10人，现场有抽奖活动
（一等奖赠送液晶电视）；
? 此次开盘推售98㎡的小三房价格降幅较大，总价较低，受到市场认可，去
化达69%。
三、青山区域
? 绿地香树花城：12月20日开盘
l● 推售情况：A2号楼两梯四户，2个单元共34层，共272套房源；
l● 优惠：交10000元订金提前选房，认筹5000元享30000元，老带新99
折并减现1000元，开盘当天98折；按时签约98折； l● 均价：成交均价6700元/㎡；
l● 销售情况：开盘去化216套，去化率为79%。
开盘 时间
推售 楼栋 主力 户型
成交 均价
套数 去化 套数 去化率 2014.12.20
A2#
95-110 6700元/㎡
272
216
79%
l● 开盘现场情况：
? 本次开盘活动分为两周，第一周为内部锁定房源，第二周为签约和正式开
盘活动；
? 12月13日上午10点在营销中心进行内部选房，此次按认筹顺序叫号选
房，现场到场客户约100组，选房活动持续到11点半；
中国武汉房地产最新调研及市场投资前景战略预测报告（2012-2016年） 报告简介 在国家密集出台新政的宏观调控下，2010年武汉楼市整体平稳，商品房销量小幅下降，但成交均价、房地产开发投资、土地交易等多项指标依然“坚挺”。2010年，武汉房价跨过6000元大关，均价为6561.91元㎡，同比上涨19.38%。其中，商品住房均价为6184.49元㎡，同比上涨17.44%。在价格上涨的同时，楼市的销量在下滑。2010年，武汉销售商品住房11.3万余套，同比减少6.13%。 2011年，武汉房地产市场总体将处于健康平稳发展态势，但目前武汉经济持续增长，城市化、工业化进程加快，特别是中部崛起战略的实施和“两型社会”建设的深入，推动武汉楼市保持较快增长，市场预期不断加强，住房需求持续旺盛，房价上涨的压力较大。 目前，武汉楼市处于调控的关键期，调控面临复杂形势。据悉，武汉将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，特别是严格执行限购令。此外，2010年武汉商品住房新开工面积增幅超过50%，土地供应量增幅也超过一倍，按照开发周期计算，2011年能够逐步形成有效供给。预计随着政策的不断深入和供应量的增加，购房者观望气氛可能重现，住房消费和投资将继续向非中心城区、二手房和非住房转移，住房价格将保持平稳。另外，武汉市2011年在保障性住房上的建设力度明显增强，计划建设总量在2010年的基础上翻一番，形成以公共租赁住房为主的保障性住房体系。 本市场分析报告主要依据国家统计局、中国指数研究院、武汉市国土资源局、武汉市建委、武汉市统计局等部门以及国内外相关刊物的基础信息、房地产行业权威调查机构公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、武汉房地产业的发展环境以及武汉房地产业的运行情况；然后分别介绍了武汉土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对武汉房地产市场做了重点企业运营状况分析、部分区域分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后分析了武汉房地产市场的未来前景及发展趋势。 报告目录 第一部分武汉房地产行业发展分析 第一章房地产行业相关概述 第一节房地产概念阐释 一、房地产的定义 二、房地产的特征 三、房地产的自然形态 四、房地产的类别 第二节房地产行业概述 一、房地产行业的定义 二、房地产行业的主要领域 三、房地产行业的特点 四、房地产行业的地位
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
2018年10月高等教育自学考试全国统一命题考试 市场调查与预测试卷 (课程代码00178) 本试卷共4页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用28铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题：本大题共20小题，每小题l分，共20分。在每小题列出的备选项中 只有一项是最符合题目要求的。请将其选出。 1．发挥管理者对下属的指挥、协调与激励作用，这是管理的 A．控制职能 B．计划职能 C．领导职能 D。组织职能 2．按信息来源的时间属性，可将信息分为 A．内部信息和外部信息 B．固定信息和流动信息 C．原始信息和加工信息 D. 历史信息、现时信息和未来信息 3．用于探测人们本能倾向的测爨技术是 A. 问卷 B. 态度量表 C．深度询问 D. 投影技巧 4．以下抽样方法中属于非随机抽样的是 A．等距抽样 B．配额抽样 C．分层抽样 D．分群抽样 5．影响市场需求容量基本要素的构成是 A．收入构成 B．支出构成 C．需求构成 D．入口构成 6．渠道现状调查属予 A．产品调查 B．价格调查 C．渠道调查 D. 分销调查 7．国外流行的食品厨观察法属于 A．神秘顾客调查法 B．单向镜观察法 C．购买模式观察法 D．痕迹观察法 8. 关于网上调查法的特点，以下说法错误的是 A. 辐射范围广泛 B．信息反馈及时
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；
绝密★考试结束前 全国2013年4月高等教育自学考试 市场调查与预测试题 课程代码：00178 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸” 的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．以下关于科学决策与日常决策的说法错误 ．．的是 A．科学决策有一套科学的程序，要遵循一系列基本原则 B.日常决策有着较大的随意性，比较灵活 C.科学决策失误的可能性一般小于日常决策 D.科学决策的决策风险一般大于日常决策 2．利用信息反馈，及时将执行结果与计划目标进行比较，发现并分析差异，采取相应措施促使计划按既定目标实现的过程，这是管理的 A．控制职能 B.计划职能 C.领导职能 D.组织职能 3．研究某条广告对产品销售额有无显著影响以及影响程度如何，属于 A．探测性调查 B.描述性调查 C.预测性调查 D.因果关系调查 4．市场调查的基本程序中，第一步首先要 A．进行非正式调查 B.明确问题 C.确定调查目的 D.确定数据来源
5．下列属于企业外部环境市场调查内容的是 A．企业使命 B.企业发展战略 C.企业业绩表现 D.社会文化因素 6．根据马斯洛的需要层次理论，属于最高层次的需要是 A．自尊需要 B.安全需要 C.自我实现需要 D.社交需要 7．以下实验法的实验设计类型中，没有对照组出现的是 A．时间序列设计 B.多重时间序列设计 C.对照前后测设计 D.对照后测设计 8．以下关于电话访问法的特点的说法，那一项是错误 ．．的 A．反馈速度快 B.拒答率高 C.调查成本较低 D.适合进行深度访谈 9．神秘顾客调查法属于下列哪一种调查方法的类型 A．观察调查法 B.人员访问法 C.投射技术法 D.实验调查法 10．以下量表类型中，测量级别最低的是哪一种？ A．顺序量表 B.类别量表 C.等差量表 D.等比量表 11．等级量表属于下列哪一种量表？ A．类别量表 B.等差量表 C.等比量表 D.顺序量表 12．对于无家可归者、流动劳工等人群的市场调查，用一般的抽样方法很难获得适用的样本，此时可采用 A．任意抽样 B.判断抽样 C.配额抽样 D.滚雪球抽样 13．以下关于随机样本容量大小的说法错误 ．．的是 A．运用不同的抽样方式抽样，对样本容量的要求也不同 B.如果调查总体内个体之间差异较大，为使样本更具代表性，应选择较大的样本容量 C.如果调查总体较大，包含的个体元素较多，应选择较大的样本容量 D.如果调查对准确性要求较低，应选择较大的样本容量
目录 1 摘要 (2) 2 绪论 (4) 2.1选题的目的和意义 2.2国内外文献综述 2.3研究内容 3 武汉房地产营销存在的问题及原因分析 (7) 3.1 营销功利味太重 3.1.1 轻前期规划设计，重后期营销推广 3.1.2 在销售模式中以自我为中心 3.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现 3.2 市场调研性缺乏认识、分析不足 3.3 缺乏独特卖点和创意 3.4 认为“低开高走”无往不胜 4 完善房地产营销的对策 (10) 4.1 转变营销观念 4.1.1 重视市场调研和前期营销，实施全过程营销 4.1.2 注重长期利益 4.2 精确定位市场需求 4.4 提升营销水平，创新营销方式 4.4.1 加强营销策略的创新 4.4.2 加强营销过程中的管理创新 4.6 树立品牌意识以求可持续发展 5 结论 (14) 致谢 (15) 参考文献 (16)
摘要 当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划的市场分析、销售问题、诚信问题、营销方式等问题,提出了房地产营销策划的一些建议，希望能有助于房地产销售行业更好的发展。 关键词房地产营销现状对策
Abstract at present, the real estate market has entered the era of intense competition, marketing is regarded as the lifeline of the operation of the real estate business and real estate marketing planning also constantly, but in the real estate marketing planning is still often there are some typical problems. In this paper, starting from the connotation of the real estate marketing planning, through the analysis of the market analysis of China's real estate marketing planning, sales, integrity issue, the problem such as marketing, real estate marketing planning is proposed some Suggestions, hoping to help the better development of real estate sales industry. key words real estateMarketing The status quo Countermeasures
武汉市房地产项目开发 策划书
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、
市场调查与预测》练习题及答案 第一部分选择题 一、单项选择题 1. 市场调查首先要解决的问题是( ) a. 确定调查方法 b. 选定调查对象 c. 明确调查目的 d. 解决调查费用 2. 实行消费者固定样本持续调查，要求在连续调查过程中( ) a. 样本固定不变，持续下去 b. 样本隔段时间变换一次，全部更换样本 c. 样本隔段时间变换一次，更换比较较小 d. 样本隔段时间变换一次，更换比较较大 3. ( ) 的市场信息具有较强的可传递性。 a. 可识别 b. 有序化程度高 c. 目的性明确 d. 描述性 4. 在访问法中，哪种方法获得信息量最大( ) a. 面谈调查 b. 邮寄调查 c. 电话调查 d. 留置调查 5. 市场预测程序是( ) a. 明确目的、收集资料、分析、预测 b. 收集资料、明确目的、分析、预测 c. 分析、明确目的、收集资料、预测 d. 明确目的、收集资料、预测、分析 6. 判断分析法是从事物的( ) a. 量的方面进行预测 b. 质的方面进行预测 c. 量的方面分析判断，进行预测 d. 质的方面分析判断，进行预测 7. 时间序列数据会呈出现一种长期趋势，它的表现( ) a. 只能是上升趋势 b. 只能是下降趋势 c. 只能是水平趋势 d. 可以是上升、下降或水平趋势
8. 在一元性线回归方程=a+bx中，()表示当自变量每增减一个单位时，因变量的平均增减量。 a. b. a c. b d. x 9. 决策树分析法的决策准则是（） a. 最大收益期望值标准 b. 最小损失期望值标准 c. 最优损益期望值标准 d. 最小风险标准 10. 从理论上讲，决策最终选择的理想方案，应该是追求方案（） a. 最优化 b. 最满意化 c. 最科学化 d. 最合理化 11. 有目的的收集、整理和加工分析市场信息，使之集中化、有序化，成为可利用的信息，这一过程是（） a. 市场调查 b. 市场分析 c. 市场预测 d. 整理资料 12. 对于企业来讲，要消耗大量人力、物力和财力，不符合经济效益的要求的调查形式是（） a. 几率抽样 b. 非几率抽样 c. 典型调查 d. 市场普查 13. 下列有关信息，可通过实验调查法获得的是（） A. 国民收入的变动对消费的影响 B. 物价指数的变动对消费行为的影响 C. 股价对房价的影响 D. 改变包装对消费行为的影响 14. 在访问调查法中，获得的信息量最小的方法是（） A. 面谈调查 B. 邮寄调查 C. 电话调查 D.留置调查