综合资讯
·北京：华润置地无视督办囤地六年[2011-6-26 10:02:12]
·SOHO中国拟17.17亿整售中关村丹棱大厦[2011-6-26 09:42:27]
·成都城东商业地产迎来机遇[2011-6-26 09:31:51]
·杭州钱江新城砂之船Outlets昨日开张[2011-6-25 11:07:23]
·上海九百：进一步做强商业地产[2011-6-24 23:06:27]
·12家银行抱团上海迪士尼吸金近300亿[2011-6-24 17:04:35] ·SOHO中国名列榜首压倒万科引争议评1[2011-6-24 10:58:56] ·SOHO中国：海外融资39亿元铺路收购[2011-6-24 10:37:35]
·李宁马云赴港“炒”豪宅房价大涨8.3％[2011-6-24 09:44:24]
·广州一商业项目签约近20家西班牙时尚品牌评1[2011-6-24 08:38:30] ·华侨城去年旗下主题公园增速22％[2011-6-23 22:09:25]
·商业地产“日久生厌”温商转向工业地产[2011-6-23 11:06:49]
·重庆建玛特家居集团将在重庆涪陵开店[2011-6-23 10:53:47]
·首创置业青岛首个项目9月开建投资约9亿[2011-6-23 09:08:34]
·闲置4年铁狮门上海67亿地王22日动工[2011-6-23 09:02:42]
·华润置地发力合肥布局4个商业项目评7[2011-6-23 08:25:54]
·清远恒大世纪旅游城开业邀明星助阵[2011-6-22 16:49:25]
·惠州：金融街金海湾4亿打造滨海会议基地[2011-6-22 16:43:32]
·瑞银：看好本地商业地产及出口股[2011-6-22 15:41:21]
·万科融资10亿开发北京金域华府项目[2011-6-22 14:44:33]
·海印股份暂缓商业物业项目筹划[2011-6-22 13:35:48]
·人和商业江西鹰潭项目一期正式动工[2011-6-22 13:33:46]
·北京2500亿“土地债务”大考[2011-6-22 13:31:31]
·花样年桂林项目首期街铺开盘当日售罄[2011-6-22 13:29:19]
·商业地产案例：解析商业房产销售中的风险[2011-6-22 13:05:35]
·成都主城区商业地产成交量一片绿色[2011-6-22 13:03:43]
·浙江商业用地出让引发竞买人质疑[2011-6-22 11:35:32]
·中国高尔夫球场仅约10家通过正规审批[2011-6-22 11:30:51]
·上海迪士尼九大类工程项目全面展开[2011-6-22 11:27:27]
·绿城携手民间资本卷走上海长风24亿地王[2011-6-22 11:23:55]
·武汉绿地中心606米高楼方案首次公布[2011-6-22 10:50:51]
·评论：高尔夫的投影里应只是“体育运动”[2011-6-22 10:34:01]
·广州5号停机坪主力店调整吉之岛签约进驻[2011-6-22 08:32:06]
·商业“价值”最大化合肥商业地产蓬勃发展[2011-6-21 22:00:46]
·重庆商业地产新主力浮出水面[2011-6-21 21:53:31]
·顾云昌看好商业地产前景称房企需转变理念[2011-6-21 16:31:30]
·北京通州新城建设加速多个百亿项目落地[2011-6-21 11:22:30]
·杭州：商铺市场很旺写字楼市场稳步上扬[2011-6-21 11:13:05]
·恒基地产李兆基三个月增持帐面损失22亿[2011-6-21 09:09:53]
·盈盛广场日收8亿富力商业地产转型待考[2011-6-21 08:59:09]
·广州5号停机坪9月底开业吉之岛签约入驻[2011-6-21 08:36:22]
·我国中心城区最大都市商业综合体9月开幕评1[2011-6-21 08:29:37]
·长沙喜乐地7月变身购物中心餐饮超市齐全[2011-6-20 21:51:41]
·高扩张急需快钱万达半年10次信托融资[2011-6-20 19:50:31]
·万达月底公布与足协合作事宜(图)[2011-6-20 14:47:47]
·万达将沦为中国足协的“提款机”[2011-6-20 14:43:47]
·嘉兴秀洲:60家品牌台企与地产负责人面对面[2011-6-20 14:23:53]
·山东泰华城·假日广场开启全球招商大会[2011-6-20 14:20:30]
·剥离酒店业务中航成功转型做大商业地产[2011-6-20 13:51:20]
·中冶城南时光热销重庆商业地产全面发力[2011-6-20 13:20:22]
·《路透峰会》全球商业地产市场现复苏态势[2011-6-20 13:12:42]
·北京奥林匹克中心商务区正式启动[2011-6-20 11:20:57]
·成都商业地产人才匮乏：只有存量没有增量[2011-6-20 11:15:34]
·九方购物中心明年进驻成都天府新城[2011-6-20 11:14:08]
·株洲华强主题公园首期即将开园[2011-6-20 11:13:06]
·ZigBee中关村建测试实验室[2011-6-20 11:04:32]
·王健林：2015年上海万达广场增至10家[2011-6-20 10:59:49]
·绿景地产去地产化重组梦破灭改拿矿[2011-6-20 10:54:31]
·国际商业巨头相继落户天津滨海新区[2011-6-20 10:27:47]
·首钢二通厂中国动漫游戏城开工建设[2011-6-20 10:15:08]
·持境外身份证在武汉不能购买商铺[2011-6-20 10:00:25]
开发快报
2011-06-24华润置地第二个商业产品线首项目落成华润五彩城今夏开业
2011-06-24 中粮烟台建大悦城国际品牌进驻三里屯Village
2011-06-24 绿地30亿投资广州白云绿地中心正式奠基
2011-06-24 万科融资10亿开发北京金域华府项目
2011-06-24 南宁大商汇国际家居博览中心项目开工
2011-06-24 虎门国际购物中心7月建成推动商业升级
2011-06-24 温州瓯江北岸首个城市综合体下月动工
2011-06-24 亿城6100万元拿苏州高新区商业用地
2011-06-24 上海证大外滩地王将于年底开建2015年完工
2011-06-24 投资35亿安阳市广厦?曼哈顿国际广场奠基
2011-06-24 广州太阳新天地签约近20家西班牙时尚品牌
2011-06-23 总投资约9亿首创青岛空港国际总部中心9月开建
2011-06-23 拟投资50亿华阳营口喜来登商业广场奠基
2011-06-23 株洲红星美凯龙全球家居生活广场预计今年10月开业面积30万方2011-06-22 钱江国际广场打造杭州城北22万㎡城市综合体
2011-06-22 惠州：华贸天地国际购物中心BHG精品超市开业
2011-06-22 成都九方购物中心启动招商拟明年下半年开业
2011-06-22 无锡时代商业广场一期开业乐购、苏宁、莫泰、肯德基入驻
2011-06-22 武汉国际广场二期预计9月开业将与一期组成59万㎡购物中心2011-06-22 华润置地合肥布局4个商业项目华润五彩城开建
2011-06-20 天津北辰长瀛?新都汇广场亮相打造13万㎡国际风情购物中心
2011-06-20 总投资6.3亿南宁华成都市广场打造20万㎡城市综合体2011-06-20 丰树产业7月启动佛山南海怡丰城项目拟2013年开业
招商快报
·日本罗森便利店在渝一期布局完成评0 2011-6-26
·天津老字号“狗不理”东京分店开业评0 2011-6-25
·苹果将在香港开两店其中一家9月开业评0 2011-6-24
·杭州砂之船国际生活广场今天启幕评0 2011-6-24
·迪卡侬签约杭州西溪印象城2012年开业评0 2011-6-24
·乐天玛特中国第82家店落户吉林评0 2011-6-24
·大润发即将登陆四川眉山6月27日开业评0 2011-6-24
·买手店百货尚泰、ZEN沈阳开业在即评0 2011-6-24
·家家悦正式落户青岛市北区10月开业评0 2011-6-24
·万得城在华第三店明开业年内或再开2-3家评0 2011-6-23 ·万得城上海大华路店将于本月24日开业评0 2011-6-23
·宜家上海第二店开业亚洲最大宜家商场评0 2011-6-23
·汉庭集团旗下海友客栈落户重庆江北评0 2011-6-23
·品牌快餐开店加速围着火车站圈地评0 2011-6-23
·菲最大餐企“快乐蜂”计划在华新开90店评0 2011-6-23
·重庆建玛特家居集团将在重庆涪陵开店评0 2011-6-23
·范玮琪现身NOVO开业礼三天卖了300万评0 2011-6-23
·家乐福正式入驻上海江桥万达广场评0 2011-6-22
·新华都董事长：未来发展向福建省外扩张评1 2011-6-22
·浙江首家温州PRADA旗舰店将于23号揭幕评0 2011-6-22
·马莎百货进军餐饮市场简餐品牌稳健拓展评0 2011-6-22
·惠州华贸天地BHG精品超市6月18日开业评0 2011-6-22
·山东百货业上演15年100店的“银座速度”评0 2011-6-22 ·重庆解放碑NOVO百货正式开业评0 2011-6-22
·百盛即将进驻济南高端百货竞争加剧评0 2011-6-22
·北京：奥特莱斯运营进入差异化时代评0 2011-6-22
·肯德基广东突破500家未来每6天开1家评0 2011-6-21
·区域零售企业：固守本土还是外向扩张？评0 2011-6-21
·苏宁：2016年进欧美网购销售超3千亿评0 2011-6-21
·人事动荡沃尔玛急于扩大中国市场份额评0 2011-6-21
·长乐将再建100个连锁农家店评0 2011-6-21
·厦门已新开设35家连锁便利店评1 2011-6-21
·广州5号停机坪9月底开业吉之岛签约入驻评0 2011-6-21 ·欧亚达家居董事长：扩张要打“主客场”评0 2011-6-20
·张近东：苏宁未来10年每年开店200家评0 2011-6-20
·波司登斥资逾2000万英镑伦敦开旗舰店评3 2011-6-20 ·Bottega Veneta进驻沈阳卓越购物中心评0 2011-6-20
·克克女鞋计划2012年连锁店增至500家评0 2011-6-20
·85度C悄悄落户合肥烘焙业大战一触即发评0 2011-6-20
·苹果麻烦缠身全球开设40家新店面临难题评0 2011-6-20
·宏图三胞圈地昆明年内开四家连锁卖场评02011-6-20
·番禺将新增两家农超对接社区超市评02011-6-20
·海航惠生活连锁超市5家门店开业评02011-6-20
·马莎百货：未来一年在上海再开5家门店评02011-6-20
2011-06-24易买得调整中国市场战略专攻二三线城市
2011-06-24 重庆建玛特家居集团将在重庆涪陵开店
2011-06-24 Glasstique奢华眼镜新品展亮相中信西武
2011-06-24 一兆韦德北京龙湖会馆开业首次增设SPA项目
2011-06-24 大润发四川眉山开3万㎡超大卖场6月27日开业
2011-06-24 买手制百货尚泰、ZEN沈阳开业在即主打自有品牌
2011-06-24 快乐蜂计划今年新开280家餐饮店中国占90家
2011-06-24 上海宜家北蔡商场开业面积4.94万㎡成亚洲最大
2011-06-24 万得城上海第3店24日开业2015年中国开店欲超100家
2011-06-23 喜达屋拟9月底前在华开设7家喜来登酒店
2011-06-22 CK Jeans亚洲最大店进驻三里屯VILLAGE
2011-06-22 百盛山东第三家店即将在济南泰府广场开业
2011-06-22 新世界酒店2.29亿美元收购美国奢华酒店品牌
2011-06-20 横店义乌第二家影城试业全国将建300-500家
2011-06-20 西班牙HISPANITAS中国首店落户天津
2011-06-20 海口精品超市海航惠今日开业
2011-06-20 苏果超市入鄂未来5年在全省开店160家
12家银行抱团上海迪士尼吸金近300亿
2011-6-24 17:04:35 分享至: 关键字：上海迪士尼
接近300亿，这个数额与迪士尼一期工程总投资245亿元的数额相当，但与以迪士尼乐园为核心建设的“上海国际旅游度假区”投资额相比，银团贷款仍不能满足整体项目资金所需。
“据我所知，银行贷款只是迪士尼项目融资的一部分，应该还会采取其他融资方式。”上述银行人士透露。
利率可能下浮
今年4月，上海迪士尼破土动工，5月底，银行与上海申迪集团签订了上海国际旅游度假区暨上海迪士尼项目银团贷款框架协议。
一共有12家银行参与了该项目，其中国家开发银行、上海浦东发展银行和交通银行担任共同委托安排行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行担任银团联合牵头行；其他参加行有中国进出口银行、上海银行、上海农村商业银行、中信银行和华夏银行。
签订贷款协议的主体上海申迪（集团）有限公司，正是迪士尼项目的中方代表，它是经上海市政府批准设立的国有企业，承担上海国际旅游度假区的土地开发、基础设施建设和相关产业发展任务，同时负责与美国华特·迪士尼公司合资合作，共同投资、建设和运营上海迪士尼乐园。
据了解，银团贷款采取“总体授信，根据具体子项目签订借款合同”的融资模式进行。
“接近300亿元的规模，在银团贷款规模中属于较大一笔。”一家股份银行人士分析，不过各家银行的贷款数额相差较大，共同委托安排行和联合牵头行所占的贷款份额最大，而其他参与行的承贷规模相对较小。此外，共同委托安排行和联合牵头行亦获得其他机会，例如争取做代理行，获得结算账户、财务顾问的角色等。
不过，各方对银团贷款的核心问题即利率水平讳莫如深。上述参贷银行人士透露，信贷额度如此紧张，银行肯定希望提高利率水平，但在迪士尼项目中，贷款利率很可能是在基准利率基础上下浮的。
上述人士表示，他所在的银行最终决定参与银团贷款，一方面因为它是国家重点项目，另一方面，虽然香港迪士尼运营状况不如意，但上海经济正在转型，迪士尼项目会拉动旅游产业迅猛发展，其运营前景可能会好于其他地区的迪士尼项目。
“我们所占的贷款比重非常小，在规模紧张的时候，影响也不是很大。”另一位参贷人士表示，该笔贷款对其而言并非商业性贷款，主要是为了支持地方经济发展。
值得关注的是，参与银团贷款的银行大多是国有大银行、政策性银行和上海本地银行，而并未见市场化程度较高的招商银行、民生银行等的身影。
一家未参贷的银行内部人士给出的原因是，由于信贷额度紧张，而迪士尼项目贷款利率偏低，期限又长，其收益率相对较低，总行对此并不支持。
迪士尼带动千亿融资需求
银团贷款落定，迪士尼项目正在全力推进中。上海申迪集团董事长范希平近日表示，上海国际旅游度假区和上海迪士尼项目的场地形成、配套市政建设等9大类工程项目已相继全面展开。
根据《上海浦东新区“十二五”规划纲要（草案）》，首期建设的迪士尼乐园及配套区占地3.9平方公里，一期工程总投资为245亿元人民币。但这仅是主题乐园的投资，并不包括配套酒店及零售餐饮娱乐的投资。
上海准备以迪士尼乐园为核心，联合周边旅游度假区，共同建设“上海国际旅游度假区”。根据上海市规划和土地资源管理局3月8日公示的详细规划（草案），该度假区核心区规划范围面积达到7平方公里。
外界预计对整个迪士尼（含控制区）以及上海国际旅游度假区的投资，将超过1000亿元。
近300亿银团贷款在整个投资中究竟占了多少比例仍不清晰。多位银行人士不愿意评论该项目的资本金比例、银团贷款投向等具体细节。“这个项目还有些问题没有解决，例如土地的手续办理等。”一家银行人士表示。
有消息说，中美双方将按照持股比例为上海迪士尼度假区出资，出资方式为30%债务融资、70%权益出资。并且在上海迪士尼项目中，中美双方均以现金方式入股，土地使用权和知识产权均不作价入股，而是分别由中方和美方另行租赁和许可给中外合作的项目公司。
目前，上海申迪（集团）已与迪士尼公司共同投资组建三家中外合作公司，负责投资建设和运营管理，这三家公司分别是：上海国际主题乐园有限公司、上海国际主题乐园配套设施有限公司、上海国际主题乐园和度假区管理有限公司。中美双方在主题乐园公司与配套设施公司中的持股比例分别为57%和43%，在管理公司中的持股比例分别为30%和70%。
如果银行仅提供了近300亿贷款，那么政府与迪士尼公司的出资将面临较大的压力。
“光靠银行贷款肯定不行。”上述参贷的银行人士表示，迪士尼项目迫切需要开拓其他的融资渠道，例如发债、PE融资等方式。
（来源：21世纪经济报道）
上海迪士尼九大类工程项目全面展开
2011-6-22 11:27:27 分享至: 关键字：迪士尼商业地产上海游乐园
前天，上海申迪(集团)有限公司和上海市政府发展研究中心等7家单位签订合作备忘录。目前，上海迪士尼的场地形成和配套市政设施等九大类工程项目已全面展开。
首批签约成为智库支持单位的有：上海市政府发展研究中心、上海市发展改革研究院、上海国际问题研究院、同济大学、上海世博(集团)有限公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海市建筑科学研究院(集团)有限公司。
华润置地发力合肥布局4个商业项目
2011-6-23 8:25:54 分享至:
关键字：华润置地合肥安徽
联商网消息：合肥，华润置地商业项目重点布局城市，继华润万象城2010年在政务区破土动工后，2011年华润五彩城在黄潜望板块核心位置动工兴建，蜀山1号、橡树湾购物中心相继开发。华润置地4大商业项目落子合肥。前所未有的大体量、多元商业产品线先后进驻。华润置地在合肥将创造哪些非同凡响的履迹？华润置地成功的商业模式在合肥是否能再续精彩？我们拭目以待。
【合肥华润中心效果图】
华润置地战略转型，重攻商业地产
2010年3月董事长王印提出：华润置地5年后持有物业占集团整体资产比例将由目前的18%提升至40%，意味着华润置地战略转型重攻商业地产。华润置地“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式使华润置地成为具有综合开发能力的地产发展商，利润的来源多元化，同时对风险的抵御能力层次化。
2010年起，华润置地全面整合商业资源，同时在商业地产领域投入骤然加大，先后在合肥、大连、郑州、青岛、重庆、无锡、西安、淄博等多个城市频频出手，拿下不少商业地产项目和地块，华润置地商业地产发展开始迅猛提速。
万象城、五彩城齐聚合肥，驱动城市商业快跑
华润置地已经形成清晰的商业地产架构，华润万象城——都市综合体系列；华润五彩城——区域商业中心系列。2大自持商业产品线按“高、中”的产品定位发展，无论从拿地选址、规模体量、业态架构、消费定位都不相同，因此可以做到错位经营，相互独立又形成互补。同时，华润置地将通过华润万象城、华润五彩城二个不同层次的商业项目，全线进驻二三线城市、全国增速，华润置地商业产品相对进入了一个差异化、细分化的领域。
7年前，深圳万象城开业，华润打造高端商业品牌“万象城”，并以“高端”姿态投身大体量购物中心的扩张，现已落子全国13个城市。
华润五彩城，集购物、办公、餐饮、娱乐、生活服务为一体，它是在华润万象城成熟开发运营经验的基础上设立的区域型商业中心，相对于传统城市型商业综合体，其在硬件规划、业态功能区、品牌圈层以及各项后台管理服务保障上，均依托华润置地及华润万象城。
华润五彩城首个项目落址北京。合肥，迎来华润五彩城第2站，它也是全国唯一拥有华润置地旗下“华润万象城”和“华润五彩城”2大自持商业产品线的城市。未来，华润五彩城将承袭华润置地在商业地产开发经营中坚持的成熟化复制与标准化升级，快速为合肥城市带来先进的商业中心开发模式的同时，也迅速带动了合作商家区域市场的跨越速度。
华润置地深耕合肥，布局4个商业项目
2004年华润置地进入合肥市场，现成功开发“澜溪镇、幸福里、紫云府”高端住宅项目，橡树湾、凯旋门高端住宅项目今年也即将开盘。2010年起华润置地商业地产发力合肥，华润万象城、华润五彩城、蜀山一号、橡树湾购物中心4大商业项目相继启动，其中华润五彩城、华润万象城、华润橡树湾购物中心皆是地铁上盖商业项目，将最先受益于地铁聚集效益形成的城市新商圈及地铁分散效应形成的新型生活圈。
4大商业项目涵盖高端商务会所、时尚区域购物中心、大型都市综合体、社区商业中心等多种规模和定位的商业形态，从日常生活配套服务到时尚的购物娱乐、商务休闲，高端的国际化消费体验等，搭建起合肥不同层次的消费者与品牌商家之间最默契的商业平台，聚合成华润置地在全国范围内产品层次最丰富的商业旗舰。
【华润万象城】——大型都市综合体
2010年华润中心在合肥政务区破土动工，其商业部分华润万象城，总建筑面积约为50万平米，其中写字楼和酒店约17万平米，地上地下停车位近3000个，将建成集购物、休闲，办公、酒店、餐饮、娱乐为一体的大型都市综合体。项目预计2014年开业。
【华润五彩城】——区域商业中心
合肥华润·幸福里的区域商业项目命名“华润五彩城”，2011年动工，总建筑面积约为14.2万平方米，其中写字楼约6万平米，停车位近千个。华润五彩城将打造成为集购物、办公、餐饮、娱乐、生活服务为一体的时尚购物中心，预计2013年初开业。
【蜀山1号】——高端商务会所
蜀山1号比邻澜溪镇，西倚大蜀山，北面蜀峰湾。总建筑面积约为8800平米，预计拥有红酒庄、高档餐厅、高端美容SPA会所等业态，将打造成合肥顶级生态时尚高端商业会所。项目现已动工，预计2012年开业。
【华润橡树湾】——购物中心
华润置地在合肥庐阳区开发的首个商业项目，2011年1月华润拿下建材一厂N1011地块，首次入驻合肥庐阳区，橡树湾购物中心将在这里建成。
华润置地将多年境内外商业项目的开发营运经验、华润万象城成功的开发营运经验带到合肥，4大商业项目将依托华润置地这一平台，深耕合肥，引领合肥消费者进入一个崭新的消费时代，同时，华润置地也将与品牌商家一起，及时把握合肥城市不断增长的商业潜力。
华侨城去年旗下主题公园增速22％
2011-6-23 22:09:25 分享至: 关键字：华侨城
作为华侨城重点旅游项目主题公园系列，23日，网易财经从华侨城获悉，在近期世界主题公园权威研究机构美国主题娱乐协会（TEA）与美国AECOM集团联合发布2010年全球主题公园游客数量报告中，华侨城2010年主题公园游客量达到1930万人次，与2009年同期相比，华侨城游客量增长22.2%，再次成为进入世界主题公园集团八强的唯一中国企业。
调控之下，传统的房地产项目遭受打压，作为重点推出的华侨城主题公园游客增速却遥遥领先。数据显示，全球主题公园集团前八强中，跻身冠亚军的迪斯尼和梅林娱乐的游客量分别为12060万人次和4100万人次外，第3到第7名的主题公园游客量均在2000多万，差距甚小，而华侨城以1930万人次，位列第八；而从游客量增长数据来看，增速最低的为迪士尼和六旗乐园，增速分别为1.3%和2.1%；增速最快的为华侨城，达到 22.2%。
深圳华侨城股份有限公司党委书记、首席文化官郑凡透露，华侨城将在2015年拥有和管理大型文化旅游景区20个，年接待游客3000万人次，挺进"全球旅游景区集团四强"（紧追迪士尼、梅林娱乐和环球影城），打造世界一流的主题公园连锁品牌。
（来源：网易作者：朱玲）
我国中心城区最大都市商业综合体9月开幕
2011-6-21 8:29:37 分享至: 关键字：武汉购物中心湖北武汉国际广场
100多个奢侈品设旗舰店，集合国内时尚界最多品牌……昨日，记者从武汉国际广场获悉，由国广二期与国广一期组成的超级摩尔商城，面积达59万平方米，定于9月29日盛装开幕。
2007年9月29日，武商集团旗下高端购物中心武汉国际广场开业，开创了武汉商业国际化的新时代。
2011年9月29日，武汉国际广场二期项目将璀璨登场，与武汉国际广场一期连成一体，分为A、B、C、D四馆，有9层营业面积、3500个车位，形成中国中心城区核心商圈最大的都市商业综合体。业内人士预言：国广二期开幕，将彻底改变武汉人的消费习惯和生活。
（来源：武汉晚报作者：王丹妮）
高扩张急需快钱万达半年10次信托融资
2011-6-20 19:50:31 分享至: 关键字：万达广场王健林“今年计划有17座万达广场开业以及12家五星级酒店开始运营。”在上周五举行的媒体沟通会上，大连万达集团(下称“万达”)董事长王健林对媒体表示。万达新闻发言人石雪清还透露，今年9月下旬，第100座万达广场即将在大连高新区开工。
与2010年15座万达广场和7家五星级酒店开业的记录相比，万达今年的扩张速度丝毫没有放缓迹象。在银根收紧的情况下，如此大规模的扩张所需资金从何而来？万达“疯狂”扩张背后的资本运作，因此格外引人注目。
快速扩张
6月18日，上海江桥万达广场开业，成为继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。
这一天，王健林出现在了开业典礼上。王健林身边的工作人员称，王健林此次特为江桥项目而来，参加完开业活动，就要立刻飞往下一个地方。王健林的匆匆行程，恰能折射出近年来万达惊人的扩张速度和日益庞大的商业地产规模。
截至2010年底，万达已经在全国45个城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。
与此同时，万达的投资触角不断延伸，从传统的零售业地产进入旅游度假地产，而规模也在不断升级。
资料显示，由万达主导的多个旅游度假项目，投资规模均达到百亿之巨。其中，长白山项目投资规模为200亿元，大连金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元，西双版纳国际旅游度假区项目投资规模达到150亿元。
在文化产业方面，万达也表现得格外进取。“未来三年，万达影院将新增80至100块IMAX屏幕，一块屏幕的价格就在2000万元。”石雪清介绍，并称万达正在筹备影视公司，目标是打造“全产业链”。
半年发10只信托
然而，在今年银根收紧的情况下，万达靠什么保证充足的现金以维持这般扩张步伐？
石雪清透露，“前两天，董事长在一个座谈会上讲到，为了让企业可持续发展，万达无论何时都有300亿元的现金在账面。”
王健林当面也向媒体表示了“万达的现金流能力很强”。他举例，万达去年销售面积和销售额大约是万科的65%，但是账面现金与万科相近，资金周转率则是万科的2倍多，并称由于今年的调控主要针对住宅，而住宅销售在万达的比重不到30%，所以万达前五个月销售额较去年同期提高了三成，全年销售将在千亿之上。
万达现金周转的秘密何在，业界对此一直颇为关注。王健林透露，零售业不动产抵押贷款正是万达滚动扩张最重要的资金来源。
“江桥万达广场商业面积20多万平方米，将它的零售业不动产部分抵押给银行，便能获得20亿元贷款。”王健林说，零售业不动产较一般房地产项目更容易获得抵押贷款，“对于十年期抵押，五年后还可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。”
事实上，除了零售业不动产抵押融资，记者还发现，万达今年开始大规模染指房地产信托融资。
公开资料显示，截至目前万达今年已有10只信托产品成立或正在推介、募集。
上述信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿～15亿元。而记者查询，今年以前万达仅推出过一只信托产品，显示出房地产信托融资正在成为万达今年新的主要融资渠道。
青睐“快钱”
众所周知，商业地产租金回收慢长，虽然王健林表示目前万达广场的租金收缴率达到99.5%，且万达对于商家的强势地位保证了较高的租金，但为了保持较高的规模扩张，万达不得不开辟融资平台，获得“快钱”而不只是“长钱”。
早期时，万达曾以出售商铺产权的方式收回投资，但以失败告终。随后筹划的REITs
上市也无疾而终。此后万达酝酿A股上市，至今尚未修成正果。2009年，万达两轮私募共募集超过40亿资金，一时沸沸扬扬。这些举动背后，显示出万达对融资的渴望从未间断。
银行授信也是重要的融资渠道。万达据称是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业：工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。在泰州工商局网站上，有一则消息称，泰州工商局帮助万达集团通过股权质押实现融资6亿元，成为该市最高额股权质押登记。
该消息称，根据融资协议，海陵万达广场注册资本只有1亿元，达不到融资要求。为及时帮助海陵万达广场实现早投入早运营，泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助大连万达顺利融资6
亿元。
在“疯狂”扩张的同时，如何控制财务风险，正成为摆在万达面前时刻需要警惕的问题。正如王健林对媒体所说：“现金流分析和财务预算是万达的生命线。”
（第一财经日报）
王健林：2015年上海万达广场增至10家
2011-6-20 10:59:49 分享至: 关键字：万达城市综合体上海购物中心
6月18日，万达在上海开发的第三个大型城市综合体“江桥万达广场”开业。
万达集团董事长王健林出席开业庆典并透露，到2015年，万达集团将在上海开设10
家万达广场，总面积达600万平方米，总投资超过300亿元。届时，上海也将成为全国拥有万达广场最多的城市。
资料显示，上海江桥万达广场地处上海西北嘉定区江桥板块，处于长三角沪宁发展轴上。这也是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。
该项目规划用地面积约18.63万㎡，总建筑面积约55万㎡，其中商业面积约25万㎡，总投资40亿元。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。
而随着江桥万达广场的开业，上海首个保障房社区“绿地新江桥城”也迎来商品房配套，该两个项目相距仅百步。绿地新江桥城是2009年上海启动建设的六大居住社区基地中第一个竣工交付使用的项目。
（来源：观点地产网）
华润置地第二个商业产品线首项目落成华润五彩城今夏开业2011-06-24 14:29:14 作者：未知来源：不详网友评论 0 条
华润五彩城是华润置地投资20亿元开发并持有经营的区域商业中心产品线项目，总建筑面积20万平方米。是华润置地继万象城都市综合体产品线成功复制后的第二条商业产品线首个落地项目。该项目分两期开发，一、二期全面开业后将汇集近300家国际国内知名品牌商户，集购物、餐饮、娱乐休闲、儿童、运动、益智六大主题于一体，面向年轻的家庭消费和商务消费，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。
华润五彩城一期引入1800平米奥运标准真冰冰场和1.3万平米的沃尔玛购物广场两大主力店，此外还有热风、莎莎、屈臣氏、星巴克、肯德基、面包新语、望湘园、便宜坊、麻辣诱惑、巴贝拉等近60家品牌商户。
五彩城二期现已与韩国CGV影院签约，影院定位于“超五星级国际影城”，由韩国专业设计师设计，以“时尚与高科技相结合”为设计理念。设计中的装修、设备及观影环境、人性化服务均以市场的一流水准为要求，并且以多年后仍能“独树一帜”为宗旨，全力打造成独具风格的CGV品牌店。影院规模：7厅1200个座位，其中CGV独有的震动厅1个，还有3D厅3个以上。
二期还将引入华北地区唯一一家独占性经营的史努比儿童乐园，是华润五彩城区别于其他竞争产品的标志性业态。将以其针对特定人群的特殊品牌号召力，将购物中心的辐射范围延展的更宽。Snoopy品牌儿童乐园的进驻将成为北京儿童卡通形象引导潮流的新亮点，就像香港沙田新城市广场的Snoopy一样，集功能性、互动性于一体，将让全北京乃至华北地区的小朋友流连忘返，成为一家人都喜欢的节日大party聚集地。
五彩城一期将于今年夏天盛大开业，五彩城二期将于2012年年底开业，目前正在进行二期主力店的全面招商，2011年下半年开始中小品牌的招商洽谈。
上海宜家北蔡商场开业面积4.94万㎡成亚洲最大
2011-06-24 09:39:28 作者：未知来源：不详网友评论 0 条
今天，全球最大家居用品零售商IKEA宜家家居上海第二家商场——宜家北蔡商场正式开业。新开业的北蔡商场是目前为止亚洲最大、世界第二大的宜家商场，商场营业面积达4 9400平方米，拥有60间样板间，760个餐饮座位，2000个停车位。宜家北蔡商场的开业，为消费者提供更多居家生活灵感，并带去环保生活新体验。
作为环保实践店，宜家北蔡商场独有的环保展间向消费者展示了在日常生活中降低能源消耗的小贴士，提醒人们环保就在身边。同时，商场本身也实践着对于低碳环保的承诺，通过高科技地源热泵系统、空气处理装置中的变频和热回收系统，以及太阳能热水系统，最大程度上对资源进行回收利用。相信上海两个宜家商场将为消费者提供更大的选择空间、更丰富的居家生活灵感，真正带给上海市民更多爱家的理由。
大润发四川眉山开3万㎡超大卖场6月27日开业
2011-06-24 10:17:27 作者：未知来源：不详网友评论 0 条
据悉，全国零售巨头大润发连锁超市将于2011年6月27日强势登陆眉山。大润发连锁超市隶属于台湾十大财团润泰集团。1997年在大陆成立的“大润发”，截至到2011年1月，已开设了150余家大型超市，在中国零售企业中排名第一位，外资平均单店营业额全国第一名。
集团总裁尹衍梁先生为山东日照人，企业管理博士，台湾海基会董事，北京大学名誉博士，北京大学名誉校董，北大光华管理学院董事长，复旦大学名誉校董，台湾大学、北京大学教授、博士生导师。尹衍梁先生乐善好施，从1989年起至今在大陆的个人捐款已超过10亿人民币，2008年5月12日晚上总裁个人于四川汶川地震发生后的第一时间捐款2000
万元台币，以支持灾区重建家园；2008年5月13日以上海大润发有限公司名义捐款5000万元人民币给四川灾区.
大润发作为一家会员制的国际连锁平价购物广场。自1998年7月在上海开设了第一家门店，短短数年间，大润发分店遍及了华东、华北、东北、华中、华南五大区域。全体员工怀着顾客至上的理念，热情地接待每一位顾客的到来。并坚定天天便宜、满意保证来满足顾客的需求。品质有保证，买贵退价差，售后有保证，无条件退换货，深深地得到了顾客的喜爱与依赖。
大润发超市此次在眉山精心打造3万平米的超大卖场，精心挑选3万多种超值商品，并配有时尚高档的精品商店街，同时还提供550个汽车停车位，1000多个免费非机动车停车位，力争让每一顾客都能享受到完美的购物体验。成为大润发会员，还将会免费收到会员快讯、购买会员印花商品、参加会员专享活动、乘坐免费购物班车。
大润发超市竭力为广大顾客提供新鲜、便宜、舒适、便利的购物氛围，开业期间重磅推出百支印花商品大酬宾，品牌商店街联合特惠。大润发立志成为眉山市民的好朋友、社区的好邻居。
一、会计处理：会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。可按规定计提固定资产折旧。 二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形 国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。固定资产折旧可予税前扣除。 《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 三、土地增值税：产权未发生转移，不征收 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产
权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、增值税： 1.没有规定不允许自己给自己开具发票； 2.有不视同销售的增值税规定； 3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理； 4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利； 5.可按规定抵扣进项税额； 6.如是简易计税，可不作销售处理 （一）不需缴纳增值税的政策解答 湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。 （二）办理权属登记的应视为销售的政策解答 云南国税营改增问题解答摘编（十四）：不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？
建厂投资计划书 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
投 资 计 划 书 一建厂宗旨 1.建厂背景 随着社会经济的高速发展，国家对农民兴办小企业的扶持力度和优惠政策宣传深入人心，党的十九以来，国家对三农的优惠政策，加上现在天门市转型发展政策的思路，大力发展和支持兴办中小企业。 当前，随着天门市城乡一体化的建设，生活条件的改善，现在农村闲散劳动力增加，为增加农村人均的收入，通过对村里情况的实际考察、研究，计划在湖北省天门市体育产业园建设工厂，一方面可以解决当前农村剩余劳动力的问题，再者，主要可为天门市经济发展尽一份绵薄之力。 2．建厂理念 提高农村对现代科技的认识，让现代科技逐渐深入到农村，同时带动天门市的经济发展等。 3.建厂的发展规划
考虑到首次在天门市建厂，决定分两期投资建设。一期投入资金约一亿五千万元人民币，用于研发、生产足球场人造草坪、塑胶跑道球场材料，塑胶颗粒等；二期投入资金约二亿元人民币，用于研发、生产悬浮地板、PVC地板、幼教玩具器材等；预计年产值十亿元人民币。 4.体育运动材料的社会基本现状 我国体育运动产业正处于快速发展阶段，销售各类运动场材料，属于新型产业，天门市现在还没有相关产业链。 二厂址选择及设备 1调查研究 目前，对当地的各方面环境进行综合分析，体育运动行业在天门市政府的带动下在天门市发展前景广阔。 2厂址选择 为投资建立的工厂定位为小型加工制造厂，若建在城市的繁华地带，房租将会大大提高，水电费等必将也会有大幅度的提升，企业在运行初期便会遇到很大的困难。经天门市政府的各位领导大力协助下，决定将厂址选择在城郊，这样建厂初期投资费用将会降低，而且交通方便，节省运输费用。我市现处于转型跨越发展阶段，轻工业刚刚起步，正处于蓬勃发展阶段，政府在这方面也会给予了一定的优惠政策。初步选择厂址建在天门市体育产业园内。 3设备选择及投资 通过对当前体育运动材料技术的调查，从长远角度来考虑，选择几台所需要的机械，所选设备为密炼机、粉碎机、编织机、背胶机等，可以提高生产速度及跟上时代潮流。
江西财经大学创孵中心中联网络公司 销售人员培训项目策划书 培训背景分析 基于现在的市场上激烈竞争，各个公司都很重视对员工的培训，因此及时的组织对员工的培训是迫切的。为了提高组织内部整个的运转速率，以及员工之间的沟通交流，更考虑到员工的职业发展规划，经商讨，制定此培训计划书。 一、培训目的 通过培养使员工具备较强交际能力、语言表达能力、组织之间的协调力，更加熟悉公司的规章制度，使员工具有提出问题并能主动解决问题的能力，使得员工在以后的工作中可以很自如地与同事、顾客进行交谈。从而提高组织内部的运转速率和提高公司的年销售额。 二、培训目标 ●提高公司全体员工的工作服务技能和服务意识水平。 ●明确公司的规章制度，并且能运用到以后的工作中去，提高工作效率。 ●提升员工的有效沟通技巧（与客户沟通的语言处理技巧，服务意识和工作热情，对客户的 心理分析能力）。 三、培训项目的分析 为了应付商场上纷繁的竞争，不仅要从公司的产品出发，提高产品质量及品质，更高提高员工的总体素质，所以公司要在适当的时间地点进行对员工的培训。本次培训经过对员工培训需求的调查，要做到提升员工的有效沟通技巧，提高员工的工作服务技能，熟悉公司的规章制度，并且公司考虑到员工在本公司的长远发展，还会适当讲授关于员工的职业发展规划的内容。 项目的可塑性 此次培训通过对员工的调查分析，了解到员工目前最需要培训的内容是沟通技巧及其他方面的东西，因此在此次培训课程中将包括有关销售技能的培训以及沟通技巧的培训，另有员工反映新加入公司的员工对公司的规章制度不甚了解，我们将尽全力为新员工服务，从而让新员工更快地融入这个大家庭，对于工作服务技能，本公司的全体员工都可参加，包括如何待人接物、员工之间的信任问题等等。 项目的长远性 项目的长远性从两个方面来理解，首先对于一个成长中的公司，营销就是公司中的血液，只有让血液不停地流动，公司才有生存下去的机会，还有公司与公司之间的竞争非常激烈，最后的竞争都是在顾客群体的竞争，因此在与员工的沟通后，此次对于销售人员的培训是十分契合，其次，对销售人员进行职业发展规划的培训是十分必要的。一个对个人职业发展规划十分明确的员工会更加努力工作，从而不仅提升自己的能力，其次还可以提高公司总体销售额的增加，真的是一举两得。 四、培训对象 中联网络公司销售人员 五、项目优势
商业地产成功运营的十大要素 第一，理念决定成败 目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。 第二，要规划更要策划 从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。 俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。 第三，整体布局事关开发成败 商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。 商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!" 第四，招商成功不等于万事成功 不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。 商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。 有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。 第五，商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业"开坏头"，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。 开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。
关于地产开发商为什么要做持有商业的思考
讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等） 以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充 问题：为什么要做商业综合体并持有？
（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。 2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额； 3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税； 4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场
的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。 5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。 6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）
政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以 2满足区域的商业配套 2拉动消费需求 2增加税收和就业机会 2商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，
恒伟公司的员工培训计划 恒伟公司的员工培训计划 恒伟股份有限公司是国内知名的大型家电生产厂家,其代表产品恒伟微波炉除在国内市场上占有很大份额以外,还远销到欧洲、非洲、东南亚等地。公司进行股份制改造后,现在人员3400人左右。自公司股票公开上市以后,公司的发展非常迅速。1997年底,公司与中国科技大学商学院合作,对组织结构进行了重新设计,从各个管理岗位上精简下了200多人,使得机构更加富有效率。1998年,公司又与中国科技大学商学院合作,研究公司下一步人员培训该如何做的问题,其目的是将公司建成学习型组织,将公司的发展建立在人员素质的普遍提高之上。因为目前国内微波炉行业的竞争已经白热化,几家大型微波炉厂家竞相角逐。如何在未来获得竞争优势,是每个微波炉厂家都面临的课题。恒伟在进行ISO9001 认证前后已进行了多年的培训,并对部分管理人员进行了MBA的课程培训,但公司总感到已有的培训效果不理想,培训总是缺乏主动性,常常跟着业务变化及公司大的决策变动而变化,计划性较差,随时性和变动性很大。而且公司也感到将来竞争优势的取得要依靠人员素质的大幅度提高,同时在公司的经营与发展中也遇到了一些现实的问题,希望能够通过培训加以解决。有鉴于此,公司决定开展为期三年的公司全员大培训。 #1 一、公司已有培训体系与人员结构 1.公司三级培训体系如下所示: ·一级培训 内容:具有共性的培训。 具体任务:
(1新员工进厂培训; (2整个公司计划进行的培训a; (3二、三级培训做不了的培训; (4关键岗位培训b。 组织者:公司的人力资源部 培训量:大 师资:由人力资源部统一任命,比较规范 ·二级培训 内容:对本部门或本分厂所涉及的专业技术进行培训,包括岗前、岗中、岗后培训。 具体任务: (1本部门系统的人员工艺、技术培训; (2公司下达的培训任务; (3职工的岗前培训。 组织者:各部门、各分厂 培训量:中 师资:师资选择不很规范,稳定性较差 #2 ·三级培训
商业地产相关培训资料 一、商业地产运作形式：只租不售，只售不租，租售结合（主力店租赁其他销售为主要形式） 二、商业地产管理形式：经营式商业管理和物业式商业管理 三、商业地产经营形式：租赁/联营/自营 四、商业地产的基本运作流程：商业地产选址——商业地产规划和定位——商业地产招商——商业地产运营管理 五、商业地产业态分类： 百货商场/底商/商业街/专业卖场 整合写字楼/商铺/商业街/社区商业/综合体/酒店/零售购物中心/商业广场/批发市场等多种商业地产业态，包括项目/整合营销/项目定位/招商策划/执行方案/推广报告/计划/项目推介等 六、商业地产的定位： 业态合理组合（一站式购物广场）、部类结购、知名品牌引进、经营方式的灵活应用和有效结合、商品价位对比、部类关联商品组合的竞争优势 七、商业地产招商必备条件： 1、一个高效的招商团队 2、准确的商业定位 3、好的招商政策 4、宣传企划与招商工作的有机结合 5、诱敌深入的招商策略 6、品牌主力店的引入和品牌效应 八、商业地产招商团队的建立： 一个高效的团队必须拥有：谈判专家、策划师、规划师、法律人员、商业运作师 九、招商工作流程： 1、招商人员的招聘和培训（公司文化、理念、精神的培训和招商专业技巧的培训）
2、招商部规章制定和岗位职责的制定和组织实施，招商职责的划分考核 3、招商的定位和区域面积（楼层）的规划、品类的引进方针：百货、餐饮、娱乐、休闲、健身、咖啡等 4、招商政策的制定和招商合同的起草、审核、并最终确定 5、招商推广和宣传：招商手册、招商新闻发表会、招商洽谈会、电视媒体、大型户外媒体、报刊、杂志、电台、短信、主干道灯箱、DM派发、项目内部及周边包装宣传等 6、招商进度相关表格的制定和使用 7、客户的初步接触洽谈，重点意向客户的登记：主动前来咨询客户、电话、网络联系客户、嫁接客户、登门拜访客户（扫街），引入客户（大客户资源）等 8、客户的进一步洽谈并重点跟进意向客户，签订招商合同 9、根据实际招商情况和客户针对问题，调整卖场布局和规划面积，修改招商合同等 10、对区位较差的地段向商户给以适当优惠：减租、减水电物业费、免公摊面积使用费、提供免费广告版位等，尽快招商到位 11、开业庆典和大型促销活动的策划讨论、筹备工作的展开 12、招商大部分工作基本完成，督促客户尽快装修和货品、人员配备到位，专业销售技能的培训等，保障顺利开业 13、开业庆典的宣传造势：电视媒体、大型户外媒体、报刊、杂志、电台、短信、主干道灯箱、DM派发、项目内部及周边包装宣传等 14、开业庆典的组织实施并考核效果 15、卖场的后期营运（见下页） 十、企划宣传：宣传途径：电视媒体、招商手册、DM单页（直投、内部员工派发、报纸加页）、车体、户外、主干道两旁的灯箱画、报纸、广播、公益活动、店外大型活动等 宣传目的：季节宣选、节日宣传、主题宣传（新品推荐或精品促销） 宣传范围：市区主要繁华商业区、主要社区、主要竞争对手辐射的
第一章总论 1.1 项目名称 某市某公司 ——某工业园新厂区项目 1.2 项目建设单位 某市某公司 法人代表： 项目负责人： 基建负责人： 财务负责人： 1.3 项目投资单位 某市某公司 项目总投资：43,261万元 1.4 项目拟建地点 广西某市某县某工业园 用地面积200亩，其中建设用地约140亩，道路、货场、绿化占地约60亩。
1.5 经营范围及经营年限 经营范围：立体车库，停车场，建筑施工升降机，标准件生产,钢化玻璃生产加工,塑料制品生产,雨伞骨架自动化生线进出口贸易，煤炭销售，木薯干片自动化生产线。 公司经营期限为30年。 1.6 生产能力及职工数量 设计年产值：38,000万元。 职工人数：300人。 1.7 技术装备 本公司具有10多年机械加工工艺经验及生产历史，从钢板折弯、模具冲压、部件焊接，到车刨磨洗、精密加工等，工艺流程完备，技术积累深厚。配备有各型钢板折弯机、中小型液压机、各型电动冲压机以及多年来不断添置的数控机床、精密加工设备等一系列工艺技术完善的机加工设备130多台套，设备、厂房投资达3500多万元。 目前公司按照《ISO9001:2008质量管理手册》，于2010年10月重新获得认证，并按ISO9001:2008质量体系规划新厂区的建设及生产经营。
1.8 工艺流程 生产工艺流程图
2.1 公司简况 某市某公司成立于1993年（前称为某市某标准件有限责任公司），注册资金1500万元，是一家设计专业、加工精良的机械制造型企业，占地面积约7万平方米，厂房面积约4万平方米。主要产品：工程机械配件加工、自动化机械停车设备、施工升降机、大型水泥储罐、（挖掘机、推土机、装载机、平地机、压路机等一系列）工程机械油缸及重型油缸，已广泛应用于工程机械、建筑机械、路面机械、运输机械、橡塑机械、锻压机床、冶金、矿业机械等行业；中大型停车场；最新型施工升降机；各种大型的水泥储罐和水泥搅拌站等。 随着我国经济建设稳步前进和汽车工业的飞速发展，城市停车难已经成为城市管理者和普通老百姓焦点关注的问题。某市某机械作为广西机械配套产品及机械设备的传统企业，现拥有数十亩的厂房（分：机加工车间，
企业培训项目策划书 篇一：企业培训课程计划书 培训计划书 一、培训目的提高员工的责任心和执行力，培养员工的团队合作精神，让员工学会感恩，敢于承担责任，改变员工工作心态，由“要我工作”转变为积极的“我要工作” ，让他们成长为积极、优秀、有主人翁意识的优秀员工。 二、课程主题 责任心、执行力、团队精神的塑造。 三、培训对象一线员工、中基层管理人员 四、具体课程内容设计 8：15——8：30 学员签到 8：30——9：20 主持人开场，导师自我介绍，宣读课堂纪律，导师采用破冰游戏引导学员自我介绍，相互认识，活跃课堂气氛，50 分钟 进场语：特别要说明一下，刚才那位美女主持把我跟改革开放领路人、伟大领袖邓小平相提并论，我实在不敢当。小平同志，我, 离伟人还是有差距的，我还得继续努力，才会离浓缩才是精华的标准更靠近些。好，言归正传，初次相见，先跟各位问声好：各位漂亮的女士，潇洒的先生，上午 好！（听到学员的回应后表示不满意，立刻问：在座的各位，有没有
不想赚钱的？有的话举手，告诉我，怎样才能赚到钱，赚到更多的钱呢？（让大家回答，然后一一否定，），我告诉大家四个字，热烈欢迎，你要热烈欢迎MONEYS至U来呀。女口 果我现在告诉大家，我今天是给大家送钱来了，各位会不会很开心呢？会不会热烈欢迎我呢？欢迎吗？怎么没有表现出来呢。。。。。各位真是见钱眼开哦，我刚进门的时候大家没这热情呀！！你们的回应参差不齐，声音绵软无力，有的人在偷笑，有的人还在窃窃私语，你们的心去哪了呢？你们的热情又去哪了？各位，要不要成功，要不要赚更多的钱？要的话，拿出你们的百倍热情，再来一次，我要在心里感应至。（开场白结束） 简单自我介绍：我介绍完了，接下来该谁了？？（导入破冰游戏，两两相互握手，交流，时间30 秒，最后看谁握过手的人最多，并让学员上台介绍他所认识的人，说出对方的名字、部门和一个最大的特点）9：20——9：35 询问学员参加此次培训的目的，想要得至的收获，一个优秀的员工应该具备哪些素质？让学员说，一一在白板上写出来。鼓励他们积极回答问题（经典鼓励用语：你们都在等什么呢？等什么呢，大家告诉我，等字后面还有什么字？？。。。。。。对，等死啊，你们都在等死吗？？）
商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修 商业地产项目招商流程 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营 能力是核心 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心提要：将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金 更多精品源自表格 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心 2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。 “龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。 将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局 散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。 以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SoHo却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。 但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。 而自持也并非万全之策。即便是在cBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。 而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。 “过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。
产品制造申请书
一建厂宗旨 1.建厂背景 随着社会经济的高速发展，国家对农民兴办小企业的扶持力度和优惠政策宣传深入人心，党的十八以来，国家对三农的优惠政策，加上现在晋城市转型发展政策的思路，大力发展和支持兴办中小企业。 当前，随着晋城市城乡一体化的建设，生活条件的改善，现在农村闲散劳动力增加，为增加农村人均的收入，通过对村里情况的实际考察、研究，计划在-- 建设厂，一方面可以解决当前农村剩余劳动力的问题，再者，主要可为富士康集团的发展尽一份绵薄之力。 2．建厂理念 提高农村对现代科技的认识，让现代科技逐渐深入到农村，同时为富士康的制造业提供基础零配件等。 3.建厂的发展规划 考虑到初期，决定首先发展教学模具的研究生产，最先零配件制造为突破口，等过两年后根据企业的发展状况再规划是否过度到其他方面的模具生产。 4.模具厂的社会基本现状 我国正处于快速发展阶段，销售各类模具，属于新型产业，晋城市现在还没有相关产业（除富士康晋城园区外）。
二厂址选择及设备 1 调查研究 目前，对当地的各方面环境进行综合分析，晋城的模具行业在富士康晋城园区的带动下发展前景广阔。 2 厂址选择 为投资建立的模具厂定位为小型模具加工及零配件设计制造厂，若建在城市的繁华地带，房租将会大大提高，水电费等必将也会有大幅度的提升，企业在运行初期便会遇到很大的困难。经再三考虑，决定将厂址选择在城郊，，这样建厂初期投资费用将会降低，而且与周边的富士康园区交通方便，节省运输费用。我市现处于转型跨越发展阶段，轻工业刚刚起步，正处于蓬勃发展阶段，政府在这方面也会给予了一定的优惠政策。初步选择厂址建在----。 3 设备选择及投资 通过对当前模具技术的调查，从长远角度来考虑，选择几台所需要的机床，所选设备均为数控机床，可以提高生产速度及跟上时代潮流。现将机床类型列出：（1） （2） （3） 选购相应的加工设备后，需要添加必要的辅助工具，经过整理列出下表：1.辅助工具和设备
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的 道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
商业地产自持物业价值大于销售 商业地产自持物业价值大于销售提要：万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层 商业地产自持物业价值大于销售 国内商业地产发展趋势 中国一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及国际人均商业水平，因此未来增加的商业地产需求将大多集中在二线城市。 我国2010年城镇人均商业面积为平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅平方米。一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。 现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。
万达的产品组合 万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。 万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。 经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征： 特征一：主力体量为50～90万平方米。其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。 特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。楼板平均价仅为1347元。 特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。 特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、
产品制造申请书
一建厂宗旨 1.建厂背景 随着社会经济的高速发展，国家对农民兴办小企业的扶持力度和优惠政策宣传深入人心，党的十八以来，国家对三农的优惠政策，加上现在晋城市转型发展政策的思路，大力发展和支持兴办中小企业。 当前，随着晋城市城乡一体化的建设，生活条件的改善，现在农村闲散劳动力增加，为增加农村人均的收入，通过对村里情况的实际考察、研究，计划在-- 建设厂，一方面可以解决当前农村剩余劳动力的问题，再者，主要可为富士康集团的发展尽一份绵薄之力。 2．建厂理念 提高农村对现代科技的认识，让现代科技逐渐深入到农村，同时为富士康的制造业提供基础零配件等。 3.建厂的发展规划 考虑到初期，决定首先发展教学模具的研究生产，最先零配件制造为突破口，等过两年后根据企业的发展状况再规划是否过度到其他方面的模具生产。 4.模具厂的社会基本现状 我国正处于快速发展阶段，销售各类模具，属于新型产业，晋城市现在还没有相关产业（除富士康晋城园区外）。 二厂址选择及设备 1 调查研究 目前，对当地的各方面环境进行综合分析，晋城的模具行业在富士康晋城园区的带动下发展前景广阔。 2 厂址选择 为投资建立的模具厂定位为小型模具加工及零配件设计制造厂，若建在城市的繁华地带，房租将会大大提高，水电费等必将也会有大幅度的提升，企业在运行初期便会遇到很大的困难。经再三考虑，决定将厂址选择在城郊，，这样建厂初期投资费用将会降低，而且与周边的富士康园区交通方便，节省运输费用。我市现处于转型跨越发展阶段，轻工业刚刚起步，正处于蓬勃发展阶段，政府在这方面也会给予了一定的优惠政策。初步选择厂址建在----。 3 设备选择及投资 通过对当前模具技术的调查，从长远角度来考虑，选择几台所需要的机床，所选设备均为数控机床，可以提高生产速度及跟上时代潮流。现将机床类型列出：（1） （2） （3） 选购相应的加工设备后，需要添加必要的辅助工具，经过整理列出下表：1.辅助工具和设备
商业地产行业知识培训学习资料 商业地产又名做商铺地产，作为从事商业地产的你，对商业地产的基础知识了解多少呢?下文是商业地产培训资料，欢迎阅读! 商业地产招商原则培训对销售人员，很多项目实行末位淘汰制，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究跟踪，不是一蹴而就的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。 在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。 实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到借船出海的重要作用。 在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。 既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了带租约销售这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
带租约销售就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。 商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。 商业地产类型培训按照行业分类 1.零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL) 2.娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV) 3.餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃、冷饮店) 4.健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院) 5.商品批发商业地产(义乌小商品批发市场) 6.居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓) 功能分类 泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、写字楼、
商业地产培训资料 房地产专业知识 （一）专业术语 1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。 2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。 4、土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。 6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场； 1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 商业地产贷款首付款为房款总额的50% 9、五证：a. 《国有土地使用证》；b《建设用地规划许可证》；c. 《建设工程规划许可证》；d《建筑工程施工许可证.》；e.《商品房预（销）售许可证》。 10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。 ◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和； ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） ◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%） ◆套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和； ◆套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值； ◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； ◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
一、建成后对外出售的税负情况 市场价值1000万元，项目取得土地使用权支付的金额300万元，开发成本350万元，开发间接费用200万元（其中利息支出50万能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，其他房地产开发费用的扣除比例假定为5%）。 表1开发项目对外出售的涉税情况 税种 营业税xx附加 印花税计算过程 1000*5%*（1+5%+3%） 1000* 0.05% （1000-（（300+350）*（1+5%+20%） +50+54））*30% （1000-（300+350+200+54+ 25.05））*25%金额（万元） 54 0.5印花税在管理费用中核算增值率小于50%备注土地增值税 企业所得税 合计 25.05 17.74 97.29
房地产项目建成后出售，房地产开发企业在出售环节纳税以后，后期不再有该房地产开发项目的纳税义务。 二、建成后自持出租的税负情况 年租金收入90万元，年折旧40万，城镇土地使用税定额税率4元，项目占地面积150平方米。 表2开发项目自持出租的涉税情况 税种 营业税xx附加计算过程 90*5%*（1+5%+3%）金额（万元） 4.86备注若一次签订多年租印花税90* 0.1% 0.09赁合同则按合同金额计税贴花房产税 xx土地使用税 企业所得税 合计90*12% 4* 0.015 （90-（40+ 4.86+ 10.8+ 0.06））*25%
0.06 8.57 24.38 注： 房地产项目建成后自持出租期间，房地产开发环节作为房地产产权所有人，会一直有纳税义务发生。 三、“营改增”对于项目自持的影响 （1）营业税 当前营业税制下，因为自建自用的开发项目产权未转移，加之营业税规定的视同销售仅包括土地使用权或不动产的无偿赠送以及自建后销售时发生的自建行为这两种情况，因此自建后自用的房地产不需作为视同销售行为，不需要缴纳营业税。 自持开发产品的租金收入应按出租不动产缴纳5%的营业税。 （2）增值税 因为营改增后出租不动产会被纳入增值税的征税范围，那么应按不含税的出租收入计提销项税额，并且可以凭购进项目取得的增值税专用发票抵扣进项税额。 （3）企业所得税 开发产品自持属于内部处置资产，产权未转移不属于企业所得税视同销售范围。出租开发产品取得收入属于企业的经营收入，应并入应纳税所得额计算申报企业所得税。当前的营业税之下，企业缴纳的营业税可以在企业所得税前扣除，但营改增后，企业缴纳的增值税不属于企业所得税前扣除项目。