正商·东方港湾
推广策略方案
正商出品——正商·东方港湾同样的正商品质
不同的巅峰作品
项目核心阐述
住郑东到正商
2008
郑东有了港湾生活一亿人的港湾生活
项目关键词——正商品牌
以品牌优势入主郑东城市品牌区域品牌生活品牌
城市品牌区域品牌生活品牌十年造15城十年地产标榜
品牌
十年造15城，十年地产标榜
从金色港湾到四月天，从正商蓝钻到花都港湾，从世
纪港湾到东方港湾……正商地产，打造了中原十五大
人居品牌样板，创造了正商地产感召力10年准则，用
心积淀的正商地产航母。
城市品牌
区域品牌生活品牌携10万名正商业主口碑，进军郑东
品牌
携10万名正商业主口碑，进军郑东
97%的客户满意度、43.5%的老客户推荐购房
率、首度进军郑东，标榜郑东地产品质，正
商地产再造港湾生活巅峰，起飞郑东国际人
居新航线。
城市品牌
品牌
区域品牌
生活品牌港湾生活进化论
港湾生活进化论
创作团队升级、区域进化升级、产品进化升级、物业进化升级、升腾郑东生活！
一条主线东
郑州东进，向东崛起一座城，郑州生长的方向，牵引郑州步入国
际化新城。向东，高尚人居发展方向，是步入世界的方向。正商东方
港湾，在郑东。
激变城市，轮回更替，区域叠加更新，轮回战、拉距战激烈演绎，居住由终点又回到起点，城市外溢，生活外溢。向东的步伐才刚刚开始，城市向东、向东、再向东！
正商东方港湾，新郑东，新生活，基于郑东，延展郑东城居属性，牵引生活价值，延展城市外溢生活。
迎来一片生活海
……
推广主题
城市“新时区”郑东大生
活
1、前瞻型城居生活区
2、构筑新的生活版图
3、倡导崭新生活
4、锁定同质圈层的人定制一个区域，滋养一种生活，2008新锐生活崛起郑东，感受新生活的聚变，锁定主流的生活力量；
城市“新时区”郑东大生
活
“新时区”
未来城市集成中心
生活集成交通集成配套集成
?在郑东新区，一个规模宏大，集专线铁路、高速公路、城市轻轨、地铁，等于一体的现代化交通枢纽站的建设正在紧锣密鼓地进行。
伊利集团-河南省市场营销计划【经典营销推广策划策略案例】 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 一、营销背景 人口：9315万人国民生产总值：4356亿元人均国民生产总值：4676元 伊利产品销售概况：1999年1–10月销售额：5087万元 冷饮：销售上升59.5%；在三大产品份额中由98年的75%下降至99年的32%无菌奶：销售上升227%；份额不变 奶粉：销售略为上升；在三大产品份额中由98年的16%上升至99年的59% 99年与三大产品份额的全国平均结构比较：奶粉份额较大，冷冻和无菌奶的份额较小 二、战略定位 冷饮：重点开拓市场 奶粉：重点开拓市场 无菌奶：一般市场
三、冷饮 市场容量：2.4亿伊利产品的市场占有率：7.5% 竞争情况：天冰5000万；花花牛2500万；和路雪600万；雀巢600万；大桥道800万； 三全700万 畅销冷饮的价格区域：1元33%；0.5元以下50% 分品种考察： 新苦咖啡雪糕销售略有上升；新品蛋奶布丁雪糕销量喜人 在河南主销的品种有：新苦咖啡雪糕（39%）、精火炬冰淇淋（24%）、蛋奶布丁雪糕（19%）
3.1营销目标 销售目标 —销售额2300万元 市场占有率目标 —保持市场占有率第三的位置，力争第二名 品牌目标 —提升品牌形象，建立品牌忠诚度，塑造强势品牌形象 3.2策略原则 河南市场属于B类市场，适当投入，确保2000年销量的稳步增长，超越销量第二品牌花花牛，逼 近销量第一品牌天冰，密切注意蒙牛的动向，坚决打压蒙牛的行销活动重点操作郑州、洛阳市场，其次为安阳、南阳、驻马店、信阳市场 以市场的挑战者身份，与花花牛、天冰展开市场争夺战 健全零售网络，经销商职能配送化，减少中间环节，扩大零售网点 在上述市场，快速仿制当地畅销竞品，伊利品牌加竞品的畅销产品名称在上述市场，快速调整产品档次、价位结构，以快速适应市场需求结构变化 在上述市场，新品上市快速铺货、快速推广 3.3营销组合 产品策略 —主打产品：中档产品、高档产品 —其次为：低档产品 —中档产品用于获利和做量 —高档产品用于提高品牌形象 —低档产品用于抢占市场份额 价格策略 —主打零售价位： 1.00元 1.50元 —其次为： 0.50元
上海房地产案名集 静安新邸|海上新月|圣塔路斯(同润碧水湾花园)|荷景苑(荷韵雅舍)|罗山绿洲别墅|银鹿大厦|新理想花园|新昌里公寓|杰士豪庭|虹口宜家|成事高邸|东明家园(齐河小区十三街坊)|虹口玫瑰苑|双喜家园|朋鑫苑|天星苑|绿地世纪花苑|曲阳人家—天峰公寓|西郊湖岸美墅(绿地国际山庄)|徐汇新干线(明丰新纪苑)二期|西郊庄园|阳光欧洲|爱盛家园|鸿达嘉苑|澳马花园|海虹苑—翠庭苑|五洲云景花苑|丽雅花园|海普苑|金宝大厦|福运马洛卡(福运庄园)|玫瑰99(春申玫瑰苑)|陆家嘴新景园|建明花苑|爱里舍花园|棕榈湾花园|写意生活馆--锦良苑|宏业大厦|海洲桃花园|金荣公寓|龙柏中康公寓|荣欣大厦—首席名邸|清水颐园(水岸上品)|富邑华庭|东兰新城|凤六新苑|长峰馨园|大名公寓|花木星辰苑(新领地)|东泰大厦|嘉骏香山苑|雅墅（Hasa）|绿地科创大厦|锦丽斯公寓|晶苑(四季御庭)|佳成大厦|天秀苑|虹祺花苑--新上海一家人|宝业馨康苑|新月翡翠园|陇福苑|梦家园|欧泊圣堡|莘庄沁春园（小沪春秋）|西部俊园二期|狮城豪庭|名仕豪庭|泰宸景苑|东渡名人大厦|黄兴公寓|现代华庭|上品巨洋豪园|南洋新都二期|家公园-台益公寓|江南太阳城|绝对城市(美地芳邻苑河滨城市花园)|申贝大厦|市光新苑|东源名都|绿洲中环中心(绿洲湖畔花园)|明日新苑（三期）|菊芝苑|欣绿名苑(心易墅)|银东大厦|绿地世纪花园|兰港大楼|九韵小区(西郊九韵城)|中
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景隆欣苑项目 定位及营销策略报告 贵阳源森置业顾问有限公司 2009年6月7日
目录 第一部分：市场概述 (6) 一、城市概括 (6) 二、市场分析 (8) 1、市场总体概括 (8) 2、竞争项目分析 (9) 3、市场分析 (10) 第二部分：项目定位 (11) 一、项目简介 (11) 1、数据指标 (11) 2、区位周边条件 (11) 3、区位配套 (12) 二、项目分析 (12) 1、项目四至 (12)
3、用地条件: (14) 3、SWOT分析 (15) 4、核心竞争力提炼 (17) 三、项目定位 (17) 1、项目定位方向 (17) 2、项目产品定位 (19) 3、目标客户群定位 (20) 4、目标客户定位： (22) 5、形象定位： (23) 6、价格定位： (24) 第三部分：营销策略 (26) 一、营销策略整合 (27) 1、价格策略 (27) 2、销售时机与价格策略 (28) 二、概念导入与塑造 (30) 1、整盘概念的指导意义 (30)
2、整盘概念的塑造： (31) 3、产品概念塑造金字塔模型： (32) 4、概念设计的组合 (32) 三、推广策略 (33) 1、终极推广目标： (34) 2、战略动作： (34) 四、推广战术组团 (35) 1、推广系统主要内容 (35) 2、推广系统的立体框架示意图 (37) 五、产品卖点与推广概念转化 (38) 1、产品卖点的挖掘： (38) 2、卖点的概念转化： (38) 六、形象包装策略 (39) （一）、包装目的 (39) （二）、包装内容 (39) 1、售楼处包装建议： (40) 2、看房通路包装： (40) 3、项目前面路段的氛围营： (41)
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
我有一个实例参考，希望对你有用——《郑州某房地产项目营销策划书》： 一、项目简介： 本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。 由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： A、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅
竭诚为您提供优质文档/双击可除郑州新世界产业园营销策划方案 篇一：最新新世界营销策略计划书 一营销计划的主旨二营销计划的原则 三新世界研读（swoT分析）s(优势)分析w（劣势）分析o(机会点)分析T(威胁点)分析四策划宣传目标五市场操作整合推广方案新世界是什么样的产品？ 项目简介基本指标产品定位 客户是谁？ 客户分类客户定位客户来源区域分析客户层次分析 客户的需求是什么？ 实际需求心理需求 怎样满足客户的需求？ 针对客户群落的销售主张依靠营销的系统工程包装创造卖点遏制竞争 提升产品的品质附加值 怎样吸引客户？ 节点型的推广方案总体价格策略个体定价策略推广方
案的包装策略 怎样解决客户的顾虑？ 展示3455666788 899 10 11111212 14 1414 15 151516161717 19 19192020 25 26 承诺服务内部管理 怎样促进成交？ 销售技巧服务意识 如何保障销售过程的顺利进行？ 整个市场流程控制 销售管理主要内容——行政制度销售管理主要内容——奖励制度销售管理主要内容——现场管理制度销售管理的主要内容——过程管理
六阶段性营销策略内部认购期 时间段营销目标营销策略价格策略宣传推广策略开盘销售期 时间段营销目标营销策略价格策略宣传推广策略旺销期 时间段营销目标营销策略价格策略宣传推广策略平稳销售期 时间段营销目标营销策略价格策略宣传推广策略262626 27 2828 28 2929303131 3232 3333333334 35 3535363636 37 3737383838 39 3939394040 一营销计划的主旨
高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略
第九部分广告包装策略 第十部分策略操纵 第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和
充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标：
本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康 住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足 ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高
伊利集团河南省市场营销计划经典营销推广策划策 略案例 The document was prepared on January 2, 2021
一、营销背景 人口：9315万人 国民生产总值：4356亿元 人均国民生产总值：4676元 伊利产品销售概况：1999年1 – 10月销售额：5087万元 冷饮：销售上升59.5%；在三大产品份额中由98年的75%下降至99年的32% 无菌奶：销售上升227%；份额不变 奶粉：销售略为上升；在三大产品份额中由98年的16%上升至99年的59% 99年与三大产品份额的全国平均结构比较：奶粉份额较大，冷冻和无菌奶的份额较小 二、战略定位 冷饮： 重点开拓市场 奶粉： 重点开拓市场 无菌奶： 一般市场 【最新资料,Word 版，可自由编辑！】
三、冷饮 市场容量：2.4亿 伊利产品的市场占有率：7.5% 竞争情况：天冰5000万；花花牛2500万；和路雪600万；雀巢600万；大桥道800万； 三全700万 畅销冷饮的价格区域： 1元 33%；0.5元以下 50% 分品种考察： 新苦咖啡雪糕销售略有上升；新品蛋奶布丁雪糕销量喜人 在河南主销的品种有：新苦咖啡雪糕（39%）、精火炬冰淇淋 （24%）、蛋奶布丁雪糕（19%）
3.1营销目标 销售目标 —销售额2300万元 市场占有率目标 —保持市场占有率第三的位置，力争第二名 品牌目标 —提升品牌形象，建立品牌忠诚度，塑造强势品牌形象 3.2策略原则 河南市场属于B类市场，适当投入，确保2000年销量的稳步增长，超越销量第二品牌花花牛，逼 近销量第一品牌天冰，密切注意蒙牛的动向，坚决打压蒙牛的行销活动 重点操作郑州、洛阳市场，其次为安阳、南阳、驻马店、信阳市场 以市场的挑战者身份，与花花牛、天冰展开市场争夺战 健全零售网络，经销商职能配送化，减少中间环节，扩大零售网点 在上述市场，快速仿制当地畅销竞品，伊利品牌加竞品的畅销产品名称 在上述市场，快速调整产品档次、价位结构，以快速适应市场需求结构变化 在上述市场，新品上市快速铺货、快速推广 3.3营销组合 产品策略 —主打产品：中档产品、高档产品 —其次为：低档产品 —中档产品用于获利和做量 —高档产品用于提高品牌形象 —低档产品用于抢占市场份额 价格策略 —主打零售价位： 1.00元 1.50元
某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)
北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组
2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是 根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目 推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现， 而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市 场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔 细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显 示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始， 然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份 和9、10月份的销售活动最为频繁。
2．2本项目推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本项目 ?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 ?2004年底大屯路断路整修 ?2004年底科荟路通车交付使用 ?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2．3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止， 共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建 议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分 为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如 下表： 销售周期分布表 销售周期时间结点 市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月 第一强销期2005年3月至2005年6月 第一调整期2005年7月至2005年8月 第二强销期2005年9月至2005年11月 第二调整期2005年12月至2006年3月31日 尾盘期2006年4月至2006年5月 2．4本项目销售任务说明
面条营销策划 郑州海源营销策划有限公司凭借10年为食品企业成功营销策划的实战经验，在中国首先实现了为中小企业低成本，无风险营销策划的公司理念。我们所有的营销策划工作都能达到或超过中国一流水准，以及为企业创造相当于营销策划费用10-100倍的经济效益，是海源营销策划公司永远不变的郑重承诺。 1、面条企业营销管理 2、面条企业营销战略规划 3、面条企业营销组织管理 4、面条企业营销人力资源管理 5、面条企业营销绩效体系 6、面条企业营销薪酬体系 7、面条企业销售管理 8、面条企业渠道与经销商管理 9、面条企业终端营销管理 10、面条企业全程营销培训 11、面条企业业务员技能培训 12、面条企业经销商大会培训 13、面条企业销售队伍培训 14、面条企业终端管理培训 第一部分：郑州海源营销策划核心营销策划服务项目 核心营销策划服务项目一： 整合营销策划全案服务，总费用为____________元/年 郑州海源营销策划有限公司针对面条企业年度整合营销策划全案服务包括以下十五大部分的主体内容及各部分服务费用。（说明：各企业也可以根据自己在市场营销中的具体需要选择其中的部分项目与我公司合作） 一、企业营销诊断 二、市场调研 三、整合营销策划 四、竞争对手市场调研 五、品牌整合营销策划 六、市场整合营销策划 七、企业VI--视觉识别系统设计 八、产品包装创意与设计 九、影视与平面广告的创意与设计 十、产品销售终端生动化创意与设计 十一、产品销售终端宣传创意与设计 十二、产品促销规划 十三、产品招商书的制作 十四、企业销售管理体系
十五、企业销售队伍培训 郑州海源营销策划有限公司 联系我们： 联系人：余先生电话：0371-********手机：159******** 邮箱：ysy158@https://www.doczj.com/doc/4d11772969.html, QQ:290418575 郑州海源营销策划郑重承诺： 1、为企业提供中国一流水准的营销策划服务； 2、为企业创造相当于营销策划费用10-100倍的经济效益。 核心营销策划服务项目二： 一、知名营销策划专家免费为中小面条企业进行营销诊断 二、为小型企业特别推出____________万元销售增长营销策划服务 说明：郑州海源营销策划有限公司根据企业进行营销诊断的结果，针对小型面条企业存在的影响品牌提升和产品销售增长的营销问题，具体制定相应的营销策划服务内容和实效的营销策划方案。 第二部分：郑州海源营销策划部分营销策划服务内容大纲 一、营销诊断 1、品牌策略诊断； 2、营销策略诊断； 3、目标市场诊断； 4、市场定位诊断； 5、产品策略诊断； 6、价格策略诊断； 7、销售渠道诊断；8、广告策略诊断； 9、促销方式诊断；10、销售管理体系诊断。 二、市场调研 （一）消费者市场调研 1、消费者对产品的总体接受程度调研； 2、产品的概念、产品品牌名称调研； 3、产品的消费目的调研； 4、产品的消费心理调研； 5、产品的消费趋势调研； 6、产品与同类竞品相比优点与不足调研； 7、消费者对产品的个性化需求是什么； 8、产品的品牌定位调研； 9、产品的目标市场调研； 10、产品的核心利益点调研； 11、产品的系列卖点调研； 12、产品价格定位调研； 13、产品的口味调研； 14、产品的包装调研； 15、产品的销售渠道调研；
某商业街项目营销策略报告 目录 第一章 项目营销策划分析思路浅析) 一、相关重要说明: 二、项目分析+ 1、概述 2、项目商业价值判断 三、项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 四、本项目需要解决的营销课题 五、项目核心价值体系确立 1、项目潜在价值 2、项目差异化优势 3、构建项目核心价值体系 六、营销策略综合前提分析 1、主流目标客户群定位及特性分析, 2、终端消费客群定位 3、商业部分营销定位浅析 第二章 销售方式及价格定位体系 一、4种销售方式优劣势比较 二．项目阶段性价格定位策略
1、项目可实现价值分析 2、市场竞争导向定价法 3、租金收益逆向定价法 第三章 总体营销及包装推广策略 一、总体营销策略模式 二、项目整体运作思路及工作计划1、 项目整体运作思路 三、项目阶段性销售控制策略 1、控盘策略前的思考 2、几种可能的放盘方案比较 3、分期控盘实施方案 4、控盘节奏及各阶段推广、销售策略 5、 特别销售技能建议 四、商业销售推广策略】 1、 推广策略 2、 广告策略 3、客户活动策略 4、品牌宣传策略 五、主题卖点提炼与推广主题) 1、主题卖点提炼 2、广告主题
3、核心概念 一、相关重要说明 1、销售价格定位、销售放量及控制手段，是本案整体定位策略的重要环节。 本案的商业产品销售定位，主要针对最大化挖掘地块与产品价值，通过对优势推广点的充分利用与局部放大，并通过特殊的包装推广手段等方式提升沾益项目“极具投资潜力的商业”的典型形象。 2、应重视项目发展动态对商业定位策略的影响与调整。本报告重点解决商业销售前期的定位问题，并以曲靖当前商业市场状况为出发点，对全案发展策略如人群定位、包装手段、价格策略、销售手法等进行总结与定位，以供开发商全面权衡并进行销售前的执行参照。随着开发的持续进行，相关竞争环境、市场状况、区域条件等影响定位的关键因素会发生改变，这些改变将或多或少的影响到本案定位策略，或发生正面作用，或产生负面影响。 强调动态预期对本案定位策略的影响，依据我司在商业项目销售的推广经验及市场反馈，对产品在中期及中远期的产品销售形态予以适时、适量的修正，是项目得以可持续发展的重要保障。本案中涉及相应价格以及销售比例控制和周期，均按静态阶段进行设计规划。 二、项目分析 1、概述：某商业街，位于曲靖市沾益县龙华大道东侧，玉林南路两侧，为曲靖市羊场煤矿沾益住宅小区。项目秉承“以人为本”、“以商为本”的规划理念，总占地面积152431.44㎡，建筑面积344521.375㎡，其中商铺面积43738.66㎡，规划设计体现了时代特征和地方特色，并结合布局真正做到了“人车分流”、“商用、居住分流”。创造了一个“现代、美观、舒适”的商业街和“宜人、和谐、高品质”的人居小区，开启曲靖商住新潮流。 2、项目商业价值判断 三、项目swot分析 1、优势（Strength） 2、劣势（Weakness） 3、机会(Opportunity)
市场营销策划书范文 一、前言随着改革开放的逐步深入与市场经济迅速发展，人民群众日常消费品的消费需求也日益加大，商品市场出现无限商机。 作为河南省省会的郑州，几年来，在河南省委省政府的努力推动下，商贸城的建设已初具规模，郑州人民也在外部强势冲击力的影响下，逐步接受了许多新的消费观念，而大规模的鞋业连锁经营在河南尚属首次。对于这样一个新生事物，消费观念逐步开放的郑州市民必将给其以更多的关注，它对喧嚣的商城也必将注入一股清新的空气。 从鞋业５年来的发展状况看，在规模上的发展是较为迅速的，它代表着未来中国零售业的发展方向，前景异常广阔。但就目前而言，尤其是针对一个区域市场来讲，如何充分发挥团体以及规模优势，最大限度地开拓市场，才是至关重要的问题。 另外，从宏观方面来看，加速发展连锁经营已是势在必行。首先，中国可能加快加入ＷＴＯ的步伐，入世后的中国零售业市场，必将会受到外资零售业巨头的冲击；其次，国家外经贸部目前已透露：将外商投资零售商业企业试点区域扩大到全国省会城市、直辖市、计划单列市和经济特区，进一步加快对外开放步伐；再次，目前，国内的重点零售企业还在亏损与负债中硬撑门面，但全国的不少城市已被国外零售商相继抢滩登陆了。在这种形势下，加快发展步伐，树立品牌形象，抢在外资巨头大规模“入侵”以及其他国内重点零售业“苏醒”之前尽快占领市场已是大势所趋。 因此，在郑州这样一个商厦林立、超级市场繁多、批发市场混乱的内陆城
市，如何才能使鞋业从诸多商场中脱颖而出独占鳌头呢？ （一）本建议的主旨让更多的人树立连锁经营店购物的消费观念；连锁经营要突出购物方便，服务周到的特色；规模经营，降低成本，价格低廉；统一配货中心，质量可靠，渠道顺畅，款式新颖；免费维修，解除后顾之忧。 扩大鞋业的影响力，树立鞋业的品牌形象。 （二）本策划书建议实施期自１９９９年１１月１日至１９９９年１２月１日（三）本策划书广告预算以７０万元为范围。 二、市场信息（一）市场性鞋作为生活消费品，对于每个人而言都必不可少，且每人日常拥有量在双之间。 由于收入差别决定了消费层次的差别，高、中、低档鞋的市场被人为的购物环境所分割。 大商场内存在加价的随意性和质量的以次充好，使人们逐渐对综合性商场的鞋的质量产生怀疑。 批发市场的鱼目混珠现象使许多消费者望而却步。 售后服务工作在此行业尚未引起商家重视，对于消费者是可望却不可及的事情。因此可判断鞋业连锁经营的市场发展已经到了可开发的阶段，并且可预计市场的起飞期将迅速来临。 （二）商业机会近几年，郑州各大商厦除极个别外，普遍处于亏损状态，市场攻势受挫。 在目睹了商场由盛到衰的迅速蜕变之后，郑州人的消费观念正日趋理性。 由于近年来郑州商业零售市场比较混乱，所以预计在发动强大宣传攻
存档编号 华北水利水电大学 North China University of Water Conservancy and Hydroelectric Power 毕业论文 题目超能洗衣液郑州市场 营销策划案 学院管理与经济学院 专业市场营销 姓名*** 学号201013101 指导教师*** 完成时间2014年5月 教务处制
独立完成与诚信声明 本人郑重声明：所提交的毕业设计（论文）是本人在指导教师的指导下，独立工作所取得的成果并撰写完成的，郑重确认没有剽窃、抄袭等违反学术道德、学术规范的侵权行为。文中除已经标注引用的内容外，不包含其他人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 毕业设计（论文）作者签名：指导导师签名： 签字日期：签字日期：
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目录 摘要........................................................................................................................................ I Abstract ................................................................................................................................ II 第一章绪论.. (1) 1.1洗涤行业概述 (1) 1.2郑州洗涤市场的概况及发展趋势 (1) 1.3公司及产品的简介 (1) 1.4策划目的 (2) 1.5运用的理论及研究方法 (2) 第二章超能洗衣液的营销环境分析 (3) 2.1 宏观环境分析 (3) 2.1.1 政治环境分析 (3) 2.1.2经济环境分析 (3) 2.1.3社会环境分析 (4) 2.1.4技术环境分析 (5) 2.2行业环境分析 (6) 2.2.1上游供应商讨价还价的能力 (7) 2.2.2行业内现有品牌的竞争 (7) 2.2.3下游用户讨价还价能力 (8) 2.2.4 替代品的威胁 (9) 2.2.5新品洗衣液的威胁 (9) 2.3 超能洗衣液的SWOT分析 (9) 2.3.1超能洗衣液自身优势分析 (10) 2.3.2产品劣势分析 (10) 2.3.3应把握的机会分析 (11) 2.3.4要面对的威胁分析 (11) 2.4对应的营销战略组合 (12) 第三章超能洗衣液的STP分析和目标 (13) 3.1市场细分 (13)
河南郑州活动策划公司 营销策划是根据企业的营销目标，通过企业设计和规划企业产品、服务、创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程的行为。以满足消费者需求和欲望为核心。 现代管理学将营销策划分为营销策划市场细分、产品创新、营销战略设计及营销组合4P战术（组合）等四个方面的内容。营销策划首先要确定营销概念，其次是在营销理念基础上的策划。 营销策划的核心要点是有机组合策划各要素，最大化提升品牌资产。品牌 识别系统、品牌化战略与品牌架构就好像宪法，企业的营销传播活动就像组织 与个人日常的政治、经济与社会活动，把营销策略、广告创意、终端陈列与促 销当作品牌战略管理的工作，就等于把公民日常的社会活动如升学、就医、谈 恋爱、婚嫁当作宪法的制定与实施了。像全国人大的工作职责一样，企业品牌 战略管理部门的职责首先是品牌宪法的制定，然后是执法检查即对品牌的营销 策略、广告公关促销等传播活动的每一个环节是否有效地体现品牌宪法进行检 查。
郑州紫荆策划有限公司是一家专业从事公关活动、品牌策划、专业演出、形象推广、展览展示、会议会展、庆典礼仪等为一体的文化企业，公司以人为本，以文化传播为途径，为众多企业拓展市场业务，推广产品品牌及企业文化提供专业的服务。出奇制胜并全乎逻辑是我们一贯的原则。我们以“创新”的策划实施，以“时代”的设计，赢得了客户的广泛认同。我们将以亲切体贴的服务，高雅现代的格调，为您和您的企业提供更优质的服务。 公司有自已的专业制作工厂，工作技术严谨，经验丰富，质量上乘，从而可有效地掌握制作质量和成本的合理控制。 公司成立至今为众多国内外政府部门、国内外大型企业集团成功策划实施了品牌宣传及各类会议、庆典、演出等活动，得到了客户的一致好评，并与众多客户建立了良好的长期合作关系。 成功的经验告诉我们，只有超越以前的成功才会让客户更满意，才能真正在市场中获胜和进步。
图纸目录 1．鸟瞰图 2．沿江立面效果图 3．沿街立面效图 4．设计说明 5．总平面图 6．绿化总平图 7．人流分析图 8．景观分析图 9．A1、A2、A3、A9、A10标准层平面 10．A1、A2、A3、A9、A10 15—17层平面11．A1、A2、A3、A9、A10 18层跃层底层平面12．A1、A2、A3、A9、A10 18层二层平面13．B11、B12标准层平面 14．B11、B12 22—25层平面 15．B1、B2标准层平面 16．B1、B22 7—30层平面 17．返迁房标准层平面 18．C型建筑立面图 19．C型建筑Ⅰ—Ⅰ剖面图20．A6、A7、B8、B9标准层平面 21．A6、A7、B8、B9 15—17层平面22．A6、A7、B8、B9 18层跃层首层平面23．A6、A7、B8、B9 18层跃层二层平面24．A8、B7标准层平面 25．A8、B7 22—25层平面 26．A型建筑立面图 27．A型建筑Ⅰ—Ⅰ剖面图 28．B10、A4、A5标准层平面 29．B10、A4、A5跃层首平面 30．B10、A4、A5跃层二层平面 31．B11、A4、A5标准层平面 32．B型建筑立面图 33．B型建筑Ⅰ—Ⅰ剖面图 34．B3、B4、B5、B6标准层平面35．B3、B4、B5、B6立面图 36．B3、B4、B5、B6剖面图 37．A1、A2、A3车库地下层平面图38．A1、A2、A3车库一层平面图39．A1、A2、A3车库二层平面图
40．A1、A2、A3车库三层平面图41．A1、A2、A3车库四层平面图42．A1/A3剖面 43．A4、A5底层商场一层平面图44．A4、A5商场屋面停车平面图45．A4/A5正立面图 46．A4/A5侧立面图 47．A6底层停车场平面 48．A6入口大堂平面 49．A7泛会所平面 50．A7底层车库平面 51．A7车库二层平面 52．A8底层泛会所平面图 53．A8底层车库平面 54．A9、A10住宅入口层平面图55．A9、A10住宅车库层平面图56．A11、A12地下一层车库平面图57．A11、A12地下二层车库平面图58．A11/A12正立面图 59．A11/A12侧立面图 60．B1、B2地下室（兼作人防）平面61．B2住宅底层平面图 62．B3、B4一层商场 63．B3、B4二层商场 64．B3、B4地下车库（兼作人防）一层平面65．B3、B4地下车库（兼作人防）二层平面66．B3/B4/B5立面图 67．B3/B4/B5侧立面图 68．B5、B6商场首层平面图 69．B5、B6商场二层平面图 70．B8泛会所首层平面 71．B9/B10底层车库平面图 72．风情街北面商场平面图 73．风情街南面商场平面图 74．B8/B9/B10立面图 75．B11底层商场一层平面图 76．B11底层商场二层平面图 77．B11立面图 78．B7/A7剖面图 79．A9/A5剖面 80．B4/B1剖面 81．小学一层平面图
北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组
1、项目SWOT分析 1．1优势 位于奥运核心腹地 纯板楼居住型小社区 分户式中央空调及封闭立体车库 准现房销售 区域内比较完善的配套设施 1．2劣势 价格创区域新高 销售现场环境混乱 目前周边交通条件并不理想 售楼处与项目现场分离 1．3机会 奥运主题为本项目带来更大的升值空间 区域内整体供给量不大 市政及配套设施将逐步完善 1．4威胁 交通情况改进时间待定 奥运地产的逐渐降温 以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。
2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目 自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否， 并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工 作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条 件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和 深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地 产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月 份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。 2．2本项目推广特点说明 2004年11月我司开始接触本项目 项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 样板间及售楼处于11月底投入使用 目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初
棕榈湾花园延铁家园罗山精华NO.2-通联阁睿园大厦金荣公寓中梅苑二期大华公园世家二期－大华社区联业大厦上大社区天宝华庭怡泰家苑南天公寓青浦佳乐苑 白雪公主(阳光神州苑) 南新苑沪华公寓国际花园(阳光威尼斯) 绿福公寓绿梅公寓 鑫隆花园富邑华庭澄品金象华庭别墅水景苑汇金广场大名公寓四季全景台 恒德花园二期华丽公寓中凯佘山别墅新风尚(友力大厦) 金岛大厦玫瑰园九间堂 万科兰乔圣菲二期建华新苑海波花苑兴日家园爵士阅长宏新苑海光公寓 雅墅（Hasa）临泷佳苑龙柏中康公寓一期永新花苑佳成大厦中新公寓鑫城苑 上海莘城-都市情园百草园-百乐公寓新月翡翠园盛大金磐一期源水新墅航天新苑 时峰不夜城静安诺丁汉仙霞良品-铭晖西郊苑汤臣豪园幸福春天大华锦绣华城 瑞金尊邸莘庄沁春园（小沪春秋）开元新都三期菊园(汇豪天下) 凌兆人家 泰宸景苑华尔道芙华菁南方公寓华丽家族上品巨洋豪园汇秀公寓星际公寓 福泉苑绝对城市（美地芳邻苑）仙霞福运水岸枫叶-新实地公寓爱法新城一期 绿洲中环中心（绿洲湖畔花园）佘山月湖山庄海悦公寓丹枫苑银东大厦宝丽金大厦 百盛园名都城二期知汇名邸一期.学林苑桃园瑞金花园中邦晶座?城市别墅 佘山高尔夫现代缘墅集成公寓中祥金祥苑颐河苑香港丽园（二期）新家坡园景苑 金日世家玉兰苑莘闵荣顺苑二期汇元坊三期紫荆新苑臻园华高庭园顺风公寓 万科城市花园三期-魅力之城扬子江家园怡君苑二期学苑风范仁德坊开元地中海 联洋花园（联洋年华）天科苑（蔚蓝海岸）建国大厦云山星座苑新梅莘苑恒大翰城 中辉新苑森陇家园共富鑫鑫花园虹桥高尔夫别墅大众家园 贝越佳园金纬花苑广洋苑－张杨水想曲思南公寓市中心凯阳新寓今日丽园（新华舍）水清华庭万科四季花城海桐苑新时代花园森活地带四期建德坊瑞丰园骏豪国际 凇宏苑强生花苑徐汇枫景上海年华（瑞生花园）水岸豪庭汇峰衡苑兴东佳苑二期 懿文大厦上海知音华发小区海德花园白玉兰花园金淙苑e家源-陆家嘴生活中心 百合花苑樱源晶舍东珂臻品.明纶园东方莱茵长峰新村怡水新镇君悦静安新贵都万体景苑阳光四季公寓莲浦花苑自由自宅时代逸居高峰汇-瑞南新苑泰鸿新苑 绿野香洲团结花苑二期华济苑 IF社区东苑新天地二期金汇花园—金汇名人苑 上影广场公寓四季绿城都市宜家北美枫情二期紫元大厦静安豪景西郊佳景苑 墅博汇锦汇苑祁连新村半岛豪门名仕苑帝庭阁高安公寓金地格林世界金纺苑 田林兰桂坊东湖大厦未来域锦绣年华美之苑嘉善公寓永泰花苑银马郡庭 中星巨野公寓名人花苑杉林新月康健丽都永新花苑汇达苑环球中央花园富弘 苑金虹大厦—观景阁东湾小区金外滩花园南华苑华玉苑环线广场华府天地
目录 一．项目定位·····························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略·····························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划·····························································P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·····························································P43
序 本案营销企划的基本思想 以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划； 将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； 品牌目标 在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次； 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
项目定位 1、项目评判 1.1优势 2、北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的 信心； 3、名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中 高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； 4、耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识； 5、与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设 计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市 中独特的风景线； 6、由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多