目录
前言 (4)
一汉口写字楼市场概况 (4)
1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4)
1.2 写字楼总体市场特征 (5)
二汉口写字楼市场供应需求分析 (6)
2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6)
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2.1.1 供应量分析 (6)
2.1.2 租金/售价分析 (7)
★武汉市写字楼价格指数 (7)
★武汉市字楼市场成交价格 (8)
★汉口写字楼市场板块价格特征 (8)
★汉口写字楼市场板块租金特征 (9)
2.1.3 租售率分析 (10)
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2.1.4 物业特征分析 (11)
2.2 写字楼市场需求分析 (12)
2.2.1 市场需求概况 (12)
2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三项目调研分析 (14)
3.1 项目资源调查分析 (14)
3.1.1 地理位置及交
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通 (14)
3.1.2 商务办公环境 (14)
3.2 项目SWOT分析 (14)
四项目定位 (15)
4.1 项目营销推广建议 (21)
4.1.1 推广策略 (21)
4.1.2 营销策略 (22)
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4.1.3 项目营销思路 (22)
4.1.４项目销售目标 (22)
附件 (23)
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前言
写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
【一汉口写字楼市场概况】
武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。
1.1 汉口写字楼市场发展回顾
汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）
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分析：
※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市
场．后来由于市场变化，价格逐步走低。
※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写
字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高
端市场，主要是外地驻汉机构。
※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。
通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
◎城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；
◎近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户
1.2 写字楼总体市场特征
经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：重任所托倾力以赴
※集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块※写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月
※写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业
※写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％
※纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。
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【二汉口写字楼市场供应需求分析】
2.1 汉口写字楼市场供应分析
2.1.1 供应量分析
汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）
分析：
※市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的
江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为
主，周边片区为辅的供应格局。
※建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模
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的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区
域。
※解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。
※沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。
2.1.2 租金/售价分析
★武汉市写字楼价格指数
武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：
写字楼历年价格指数表
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(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)
分析：
2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3％。这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。
★武汉市字楼市场成交价格
武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：重任所托倾力以赴
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注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)
分析：
2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一季度销售均价为4270元／㎡，呈现大幅上涨趋势。
★汉口写字楼板块价格特征
汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：
分析：
※从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜
路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方
米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办
公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。
※解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000
元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）
之势，商业气息浓厚。
※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要
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是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。
★汉口写字楼板块租金特征
汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：
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分析：
※从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字
楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写
字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋
势明显。
※解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。
※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发
展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉
路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，
写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会
随之有所上涨。
2.1.3 租售率分析
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汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：
分析：
※汉口写字楼平均入住率为75％左右
※建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，达85%
※江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住率也很高※解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为65％～75％之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。
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2.1.4 物业特征分析
物业板块比较分析如下表所示：
分析：
从档次来看，表现出如下特征：
※甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线※乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线※其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代电脑系统,其附近新开发的写字楼项目安装了
更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边
从配套设施来看，有如下特点：
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※40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯。
※40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融服务机构。
※70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。
2.2 写字楼市场需求分析
2.2.1 市场需求概况
从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：
分析：
※建设大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、重任所托倾力以赴
招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生，国内知名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大唐电信等；
※解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构；
※取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。
※沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理及广告策划机构等中小私营企业为主。
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