浴场实用营销策划
一、特价票的发行方法
（1）将特价票分出四种类别，分别为商业区、居民区、流动人口区、企事业。
单位四大范围，四类含义为即1：商业区（精品层、专卖店）2：居民区（住宅楼区）3：流动人口区（各大商场门前）4：企事业（各政府机关，公司、厂矿）然后利用电脑分析反馈回来的信息，根据反馈信息有针对性的推出专攻对象策略。
（2）发放特价票还可以选择和一些大型的酒店进行合作，每天在饭口时派形象好的专人带上浴场的飘带到酒店发放特价票，做到在酒店用餐的客人人手一张，在特价票上写上标记，一般三位，第一位为类别标记，第二位为酒店标记，第三位为发放人标记，有效期为1天，发放时在特价票上写明截止日期，同时在票面上盖上当日有效的章，每天根据返回来的特价票的数量，随时调整发放策略。
（3）在居民区发放的特价票有效期定为四天，日期范围在星期一至星期四，弥补洗浴的低峰，要按楼、单元、门牌号作地毯式发放，每户发放数量为三张，可将特价价票别在住户的门上或从门缝塞进住户的屋里，在特价票上写上标记，一般为三位，第一位为类别标记，第二位为楼区标记，第三位为发放人标记。
（4）在商业区发放特价票，一般发放给精品屋或专卖店老板，或在精品屋或专卖店内购物的客人，商业区特价票的有效期定为七天，日期范围在发放当日向后推至七天后即可，在特价票上写上标记，一般为三位，第一位为类别标记，第二位为地理位置标记，第三位为发放人标记。
（5）在各大商场、医院、酒店、ok厅等一些公共场所的门前发放特价票，主要发放给在这些场所门前的停放车辆，将特价票别在车辆的风挡玻璃上，每辆车上别三
张。日期范围定为三天，在特价票上写上标记，一般为三位，第一信为类别标记，第二位为地理位置标记，第三位为发放人标记。
（6）按大众洗浴价格推出特价票，说明企业和各大宾馆酒店的管理者按月为员工一次购买特价票，提前将特价票的钱收回，目地是炒作人气，开发潜在客户群。日期范围定为一个月，即从月初到月末。在特价票上标记，一般为两位，每一位为类别标记，第二位为单位标记。
（7）企事业单位的特价票主要通过信件的形式发放。在信封里装入一定数量为15天，从发放当日向后推至半个月后，在特价票上写上标记，一般为三位，第一位为类别标记，第二，三位为企事业标记。具体操作为根据电话薄查找有可能到浴场消费的企事业单位，根据邮编、地址、单位、科室发邀请函。信函内容：1、几张门票。2、节日问候。3、浴场简介。
二、特价票的发放规定
对发放券人员要求
到商业区发给有消费能力、有身份、地位的男士
可将特价票别在高档轿车风档玻璃上
到精品屋发给老板或购物的客人
三、奖励兑现规定：
每天以电脑结帐员输入数据为准，按特价票数量计算，每回来1张特价票奖励给该发放员工一定值的现金，如果本券带来现金消费按结帐现金的百分比提成。
四、员工提成的运作:
为了提高员工积极性，提高工作效率，从而最有效的通过员工个人行为的努力提高企业经济效益，利用多劳多得的分成方法，各种消费项目数目不等地分设提成金额，把
低层员工积极性提高，起到提高营销积极性作用。
主要针对企业所销售商品（烟、酒水）、服务项目（按摩、包房）采取单项累计积分制，对各种项目进行按类别编号，设定提成。采取单项累计积分制的优点是对定向促销的商品（或需要急推的酒水）可以提高提成，管理者根据经营的需要可随时更改提成，达到调动员工积极性的目的，使管理者的工作容易得到配合，容易按自己的管理意图走下去。提成的发放时间非常重要，时间定的长失去激励的意义，时间定的短发放带来麻烦，最佳的发放时间是一天一次，邮局就是OEC管理模式提到的“日事日毕，日清日高”。一天一激励，一天一提高。发放的方式可采用员工办理信用卡（太平洋卡），每天财务人员根据计算机打印出来的“员工提成分配表”去银行办理发放工作。员工可通过电话银行查询自己账户的金额。
五、成立营销部
浴场应成立一个营销部，成员可以是浴场的总经理、各部门经理、电脑主管及兼做发放工作的浴场员工，电脑主管平时负责电脑数据的核对、修改整理，然后上报到总经理处，总经理随时组织召开会议，根据电脑主管反映上的数据制定出下一步的营销方案，查看浴场推出的营销方案的实施情况，并随时进行调整。
六、浴场节日营销方案
节日即将来临，为了在节日期间提高浴场的营业收入，拓展客源，制定方案如下：通常在节日前夕有一个客流的高峰期，但多家洗浴业，外部竞争环境异常恶劣，综合这两点因素，我们制订如下方案。
（一）确定营销日期——月日，酬宾政策：1）门票从月日——月日门票元/张（在此期
间门票、代金券停止使用）2）茶水免费3）赠送小礼品4）赠送门票，消费满100
元赠1张门票。
（二）选择适合媒体作宣传
媒体可选择电台，报纸，电视台等，在这些媒体上宣传营销日期和优惠政策。（三）做环境气氛布置
在路两侧100米分别插50刀旗（70X100共100面）。旗上加内容：“请客到XX 浴场，情侣到XX浴场，聚友到XX浴场，按摩到XX浴场，洗浴到XX浴场等内容。
设立拱型门（双龙双拱或一拱）高空气球4-8只，气球悬挂条幅，通过高度引起进往车辆的注意。
横跨公路拉多个条幅，条幅内容为营销内容
靠近路边立荧红灯路牌
门前挂长条红灯龙组成图案
从屋顶拉小三角旗到地面增加气氛。
（四）印制宣传单，发布营销日期及酬宾政策。
（五）浴场客人来消费后，都关心浴场的康乐项目，针对这一实际情况，建议多创些游戏项目，游戏方式兼有博彩性，吸引客人，增加收入。
（六）推销一票到底：实行XXX元一票到底，包括按摩项目、擦皮鞋、门票、搓澡4项。
以韩式松骨为例：
成本及利润
原价松骨98元+擦鞋10元+门票29元+搓澡18元=144元
成本松骨49元+擦鞋5元+门票7元+搓澡7元=68元
利润118元—68元=50元
（七）加大特价票的发放力度
选择重点消费能力的单位科室，分区划片，按行业类别专人负责发放，确保特价票所带来的增值消费。
（八）广告项目及费用：
电台交通台1个月，费用
晚报（都市生活报）费用：
传单20000份费用
（九）辅助工作
在营销期间店内的营销方案通过背景音乐播放出去。
背景音乐要求深入浴区
七、顾客意见有奖征询卡
注：
卡为提高本店素质所设：
本卡为有奖填写，礼轻意重，敬请笑纳。
本卡为调查卡，希望多提宝贵意见。
八、贵宾卡及提成方案
推出会员卡、累计消费卡、团体票促销方案。
会员卡促销方案。
凡在本浴场一次性交齐10000元者可在本浴场消费至15000元，一次性交5000元者可在本浴场消费至7000元。如会员卡消费完成后可以续交，如不再续交可领取本浴场贵宾卡1张，每次消费打八折。客人卡里现金如剩余不用者概不退还，此会员卡无消费期限，无作废期限，终身有效。
提成：凡推出10000元者奖励100元，推出5000元者奖励50元。
效方法：由员工介绍（主要为迎宾和收银）争得客人同意后，录入微机，记录客人姓名签名及联系方式，每次消费单据均让客人签字并告知客人累计金额，客人累计达到后发放贵宾金卡，并记录卡号及客人签名。
使用方法：客人结帐时出示金卡，收银员核对卡号及签名，核对无误后用铅笔拓下卡号并让客人签字及部长签字（并通知经理）。次日交帐将拓片与结帐单一并交给审核员。
九、累计消费促销方案：
凡在本浴场累计消费达1800元者可成为本浴场“铜卡”贵宾，每次结帐享受全单九折优惠，累计消费达4800元者可成为本浴场“银卡”贵宾，每次结帐时享受全单八五折优惠，累计消费达到8800元者可成为本浴场“金卡”贵宾，每次结帐时享受全单八折优惠。
提成：凡推出“铜卡”者奖励20元，推出“银卡”者奖励30元，推出“金卡”者奖励50元。
十、团体票促销方案：
凡购买10张以上（包含10张）者每张20元，凡购买30张以上（含30张）者每张18元，凡购买60张以上（包含60张）者每张16元，凡购买100张以上（包含100张）者每张14元。
注：凡在XX浴场一次性购买30张以上门票者直接成为本浴场的“铜卡”贵宾，购买60张以上者可直接成为本浴场的“银卡”贵宾，购买100张以上者可直接成为本浴场“金卡”贵宾，优惠政策与累计消费客人相同。
提成：服务员每推出一张门票提成0.5元，卡提成不提。
提成方案
1、推销提成：
任何员工推销贵宾卡（到总台核实）1元/张
2、累计提成
登记客人如累计成功推销人方获提成。
金卡30元/张银卡15元/张铜卡5元/张
3、业绩提成
员工10个月内推销贵宾卡（任意卡种）累计成功达8张（或金卡3张、银卡4张、铜卡6张）者，可获业绩提成50元。
4、最佳推销
员工10个月内推销贵宾卡（任意卡种）哟计成功数量最多（完成业绩提成）者，可获最佳推销奖100元。
十一、销售商品促销方案：
1、茶水
18元提1元 2 8元提1。5元 3 6元提2元
48元提2。5元56元提3元58元提3元
78元提4元88元提4。5元98元提5元
198元提10元398元提20元
2、皮美、更鞋生和接待每推销1双提0。5元
3、洗衣提售价的8%
4、商品：18元以下每件提0。5元
18-50元（包括18元）每件提1。5元
50-100元（包括50元）每件提2元
100-200元（包括100元）每件提5元
200元（包括200元）以上每件提10元
5、酒水提售价的5%
6、香烟提售价的5%
7、冰点提售介的5%
8、大果盘每个提1。5元，中果盘每个提1元，小果盘每个提0。5角，果汁每杯提
1元
9、包房
68元/3小时提4元100元/3小时提5元
198元/3小时提10元158元/24小时提8元
218元/24小时提11元588元/24小时提30元
说明：由客房部长安排本部门员工主动推销的可得提成60%，由协助部门推销的可得提成50%所以按摩项目50元以内提成1元，超过50元提成2元。所有有折扣的项目提成，按提成折扣提。所有免单项目不提成。营业额完成现金2万元多余部分提成，经理提总营业额超出部分的2—，部长提总营业额超出部分的2%
节日期间推出：鲜榨果汁，如苹果汁、桔子汁、梨汁等，每杯售价10元，
果汁每杯提1元，
小果盘10元/盘提0.5元中果盘18元/盘提1元
大果盘28元/盘提1.5元
十二、投诉信息登记表
班次：年月日
十三、反馈信息登记表
班次：年月日
十四、宣传资料：
XX浴场座落于XX市让XX区，浴场内部设有大型豪华脉冲浴，典雅的针刺浴，新颖别致的海水浴、消毒养颜的人参浴，还设有干蒸、温蒸、冰水浴等各具特色的洗浴项目，精致的小型餐厅能提供各种精美食品，大型吧台为您提供各种香烟，鲜榨果汁、酒水等商品。
大型的休闲广场及各式按摩能让您在紧张的工作之余，得到全方位的放松并且让疲备的身心得到全面保健，美容美发、洁牙能让您拥有一个亮丽的外表和一颗永远年轻的心。
豪华的VIP贵宾包房，内设独立浴区，可以用时进行休闲，娱乐，餐饮等活动，它会让您有贵宾的享受，得到家一般的温暖。
会员卡：10000元可消费15000元
5000元可消费7000元
累计消费：
1800元以上可享受九折铜卡
4800元以上可享受八五折银卡
8800元以上可享受八五折金卡
尊敬的各位来宾、各位朋友：
你们好！在这个辞旧迎新的日子里，在这个充满温馨的日子里，欢迎您来到XX浴场。
XX花园浴场座落于XXXXXXXXX，建筑面积约XXXXXXX平方米，是本市屈指可数的大型综合性休闲场所之一。它集洗浴、餐饮、娱乐、客房为一体，是请客休闲的理想去处。
浴场内部设有五型豪华脉冲浴，排毒养颜的人参浴，回归自然的海水浴，冷水健身的针刺浴。桑拿、干蒸、湿蒸、冰水浴等各肯特色的洗浴项目。
人参浴：人参作为中华药材中的上品有补气养血，健脾益肺，美容护肤的功效，在您洗浴的过程中通过毛孔吸收人参的精华，可大补元气，安神醒脑，发解除您在工作中的疲劳，长期沐浴更可得到神奇的疗效。
海水浴：海水中含有砷、锶、碘等多种人体必须的矿物质及微量元素，并且海水中有
寺量无机盐类也是力种用品中的主要成份，所以长期沐浴可起到消毒养颜，交滑肌肤，补充体内各种微量元素的功效，并且可让您在远离大海的地方享受到回归自然的感觉。针刺浴：疚自古以来就是中医中治病健身的上选取方法，今天金都浴场引进冷水针刺兴是以高压水流代替中医银针对人体各个穴位进行针刺或按摩，沐浴后可达到穴位按摩的功效，并且可促进人体的经络运行，增强新陈代谢，达到祛病强身的作用。
为了让您在沐浴后能够得到充足多样的饮食以补充您消耗的体力，精致的小型餐厅难免提供各种精美食品，另外早6：00——8：00设有免费的早餐，康乐吧台为您提供各种香烟、饮品、果盘等所需商品。
大型的休闲广场及各式按摩能让您在紧张的工作之余得到全方位的放松，并且让您疲惫的身心得到全面保健，美容美发、洁牙能让您拥有一个亮丽的外表和一颗永远年轻的心。
在每个包房内能看到多套有限电视节目和休息大厅播放的DVD或VCD节目。豪华的VIP贵宾包房，内设独立浴区，可以同时进行休闲、娱乐、餐饮、卡拉OK等活动安会让您有贵宾的享受，回到家的温暖。
凡在浴场内消费的客人累计消费达1800元以上都有赠铜卡一张，持卡全单九折。累计消费达4800元以上者赠银卡一张，持卡全单八五折，累计消费达8800元以上者赠金卡一张，持卡全单八折。
会员卡为XX花园浴场会员拥有，凡一次交齐10000元可消费至15000元。一次交齐5000元可消费至70000元。此卡可以续交，当会员卡里有金额消费完后，赠送会员卡客人金卡一张，全单八折。
团体门票购买10张以上者（包含10张）门票20元/张，30张以上者门票18元/张，赠送铜卡一张，60张以上者门票16元/张，赠送银卡一张，100张以上者（包含100张）
门票14元/张，赠送金卡一张。
在节日来临时，本浴场最新推出各种鲜榨果汁，纯鲜榨成，口味纯正，大、中、小果盘，品种齐全，价格合理，欢迎您品尝。
我们的服务宗旨是用我们的真心来换取您的笑容。XX浴场祝所有新老朋友在新的一年里工作愉快、身体健康。
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
营销策划课程学习心得体会 本文是营销策划课程学习心得体会，希望对大家有帮助。 营销策划课程学习心得体会篇一自开始学习营销策划课程以来，我一直对这门课有着浓厚的兴趣，因为之前自己在没有任何专业的知识下策划过几次社团活动，但是效果都很差，所以如何计划或者说策划是十分有必要具备的一项能力，这对自己以后策划活动是十分有利的，同时自己学习的专业也是营销专业，这门课程的重要性也是不言而喻的。 在这门课程学习过程中，老师讲了各种营销文案写作的方法和技巧，也安排了很多课堂讨论和实践作业。 在做这些作业的过程中，我遇到过很多困难，但是通过老师所教授的方法和书上的模板都可以基本解决。 例如，我制作过公益活动策划，一个策划首先要明确目标，然后围绕目标进行规划，确定一个主题，对问题进行分析，一一给出一个解决方案，形成一份完整的策划方案，做好最开的基本框架，形成一个逻辑清楚文案内容，其次就是策划方案最总都是要实施的方案，所以不能够脱离实际情况。 这也是为什么一份策划需要进行问题分析的原因。 在这有一个就是明确不同类型的营销文案策划的形式和结构是 不同的，所以不能一概而论，同时切记一定要围绕主题、目的来做，否则是个好方案但是却不是一个好的营销策划文案。
还需要注意一点，注意文案写作不可以和文章的写作混为一谈，文案写的不要求很美，但是要求切实可行，因为这是需要执行的人员可以看懂，然后按照策划来实施相应的内容。 不求文案华丽，但求切实可行。 老师也讲解了一些特殊的文案写作，比如广告文案、调查文案。 这些还需要结合一些其他学科的知识，不同时期的广告、不同的产品、不同地域，广告的制作都是要求不同的。 但是在我看来，创意是一个非常重要的内容，一个好的创意可以带来很好的广告效果。 创意来源于生活中，来源于对同类型广告的熟悉。 在我制作平面广告的过程中，我就是突然冒出了一个非常好的点子，这样就带了很好的广告效果。 其次就是学习调查文案的写作，比较难的就是问卷的设计，当然这个可以单独设置另外一门课程了。 老师讲到的重点是每个问题的设置都是要得到一个解决我们问卷设计目的的。 其次就是问题的设置很关键，如何挖掘回答者 的答案背后的内容也很关键，不然问卷很难有实际意义。 最后就是活动策划的写作，这个不要为了活动而活动，这是老师说的最关键的一句话，不能舍本逐末。
营销策划的六大原则 策划有其自身的规律，在实践中必须把握其客观规律，依据一定的法则进行，策划应遵循以下原则： 1、真实性原则 真实性的意思是：同样是假话，当三个人重复说三遍后，就变成了真话，“三人成虎”和“曾参杀人”的成语故事是一个很好的例证。 曾参是战国时一个有名的学者，有一次外出办事，碰巧一个与他同名的人杀了人被抓走了，曾参的邻居于是报信给曾参的母亲：“你的儿子杀人被捕了。”曾参的母亲非常了解自己的儿子，坚信曾参不会杀人，所以依旧织自己的布。不一会，另外一人对曾参的母亲说：“你的儿子杀人了。”曾参的母亲开始有些怀疑了，但仍然不信自己的儿子会杀人，不久第三个人对曾参的母亲说：“你的儿子杀人了。”曾参的母亲彻底动摇了，吓得丢下手中的活逃走了。如果谎话或流言被人反复传播，那么普通百姓就很可能把本来不存在或不真实的事情当作存在和真实的来对待。 策划也是如此，比如洗肠，洗肠的概念在2003年的中国保健品市场上闹得轰轰烈烈，几乎是每个人都知道洗肠，御生堂肠清茶、绿山九清润茶、普利捷润舒茶、春植林常舒茶、肠清松、丁氏润通茶、秘乌健、碧生源……在2003年，至少有十几个品种以洗肠、清宿便作为诉求，像“三人成虎”和“曾参杀人”的道理一样，逐渐在这个品类的市场上形成了规律。于是，老百姓信了，真的开始洗肠了。 一个新的品类出现在市场的时候，如果要在传媒上说的多，必然要有足够的资金实力，如果没有资金实力，那就去找有实力的合作伙伴。 2、调查研究原则 其实很多企业都不知道自己想要什么，蜥蜴团队认为：调查的目的主要是弄清楚目标用户群是什么样的人?目标市场到底有多大?目标用户对于价格、包装的看法是怎样的?怎么样的推广才能够到达这样的目标人群?目标用户群中多少人会购买该产品?竞争对手是谁?他们在市场上的状况怎样?如何制定与竞争对手的竞争策略? 根据调查结果和丰富的实战经验，集中兵力做研究工作，市场细分研究(细分市场、选择目标市场)、市场定位研究(针对目标市场提供差异化的产品或者具有差异化产品特性的产品)、品牌形象研究(针对目标市场赋予品牌特别的个性)、早期市场追踪研究(了解购买者以及他们对产品的评价以及整体营销策略)等等，这些工作并非谁都能做，一切都源于经验，丰富的经验。 在这里，我要特别强调的是，千万不要盲目相信调研数据，一定要把数据和经验结合起来。 可口可乐在准备推出新口味可乐时，曾经在全美各地展开了一轮据说是由某著名市场研究公司“掌勺”的全方位市场调研，最后市场调查数据表明有近60%的顾客喜欢新口味的可乐的味道，这个结果令可口可乐的老板们大为振奋，因为这将使公司的预期利润在现有利润额的基础上增加近一倍。 于是，他们开始大肆生产销售这种新口味的可乐，但结果，可口可乐开发的新口味可乐结果遭到遍布世界的古典可乐消费者强烈的反对，甚至以示威游行的方式进行抗议。最后可口可乐公司只得屈服于消费者的意愿，恢复以往的古典可乐配方的生产。 后来，他们经过重新的策划，制定出了对路的传播策略，才又开始生产新口味的可口可乐。 由此可见，一些看似清晰准确，合情合理的数据照样有可能为你提供的是一些片面和偏颇的信息，虽然从数据表面反映出的数据也能代表顾客的“真实”，但这种“真实”的判断来源于丰富的实战经验。
卫浴产品营销策划方案 一、目标市场的选择 （一）卫浴市场背景 1.党的十六大以来，我国城市规模不断扩大，城市化进程继续加快，城市经济发展实力明显增强。50年来，我国城市人口从10％多一点，提高到45..68%。下图明确地告诉我们，我国城市人口从2000年的4.5亿增加到2008年的6.0亿，短短8年中，我国城市人口增加了1.5个亿。目前中国有13亿人口，其中农村人口8亿左右。而按照我国城市化进程的目标，到2020年要力争使农村人口少于3个亿。这也就意味着在未来的10年中，我国城市人口将增加5亿，达到10个亿！10个亿的城市人口必将带来房地产产业的蓬勃发展。尤其是这几年，房地产产业一直十分红火，如表1所示，2006-2008年我国房屋竣工总面积在不断增加，销售总面积也很大。根据我国住宅发展规划，在今后10年，我国每年至少要竣工住宅建筑面积2亿平方米。此外，我国的人均住宅面积、住宅装修预算和规格还在逐年升高。房地产产业的发展，必将带动卫浴产业的长足发展。
房屋竣工总面积(平方米) 销售总面积 （平方米） 销售总套数 （套） 2006年558309188 618570733 5607390 2007年606066817 773547180 8840612 2008年665447650 659698314 8464981 2. 与此同时，随着改革开放的不断深入，国家经济不断繁荣，人们的生活水平在不断提高，人们对物质生活的要求也在不断提高，越来越多的人追求品质生活。以前，人们也许更加注重对卧室的装修和装饰，而如今，房屋的方方面面都为房屋主人所关注，特别是卫生间，人们越来越愿意花更多的钱打造一个个性化的私人卫生空间，让自己的卫生空间更加舒适。而卫浴作为一个中高端的产业，有着强巨大的潜在需求和潜在市场。综上所述，卫浴产业有着良好的发展环境和发展空间，其前景令人期待。 （二）卫浴市场现状 卫浴产品主要包括：浴室柜、马桶、淋浴房、花洒（莲蓬头）等。目前，中国的卫浴市场主要分为两大块：一块是做整体卫浴，即厂商生产卫浴产品中的所有产品。整体卫浴多数都是知名度较高的品牌，如：科勒、TOTO、九牧、箭牌、华美嘉、恒洁等。另一块则是以生产卫浴中的部分产品为主。而单一产品中，又分为两种情况。一种企业只是看到卫浴市场目前发展不错，只打算赚一笔钱就抽身而走，并不注重产品的质量。另一种则是由单一产品逐步带来产品专业化，更注重产品的细节。在第二种市场中，品牌多且杂，而且大多品牌知名度很低。个别品牌，如心海伽蓝等，因其资格较老，建厂时间较早，已有一定的知名度，但其市场占有率仅为1%。总之，这类市场品牌集中度较低，单一品牌的市场占有率低，能左右市场的强势品牌还没有出现。
上海房地产营销策划报告 Revised by Jack on December 14,2020
某某房地产营销策划报告 宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心） 2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加%。 房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加%； 2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加%； 2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加%。 房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加%； 2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加%； 存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加%。 销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为%。今 年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价 格指数建立以来的最高涨幅。 个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为%，而2000年同期为%。 分析： 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。 房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
一、二八法则 意大利经济学家帕累托提出 80%的收入来源于20%的客户 公司里20%的员工完成80%的业绩 20%的强势品牌占据着80%的市场 …………“二八法则”要求经管者在工作中不能“胡子眉毛一把抓”，而是要抓关键人员、关键环节、关键用户、关键工程、关键岗位。 “二八法则”之所以得到业界的推崇，就在于其提倡的“有所为，有所不为”的经营方略，确定了传媒业的视野。 二、CIS理论系统 其英文全称是Corporation Identity System。中文译为“企业识别系统”。CIS 理论主张将企业理念，企业文化，企业行为及企业视觉标志通过统一设计加以整合，强化其传播效果，使组织迅速提升自己的知名度，美誉度和公众的认可度。 CIS有三部分构成:1 企业的理念识别(mind identity简称mi)。2 企业行为识 别(behavior identity,简称bi)。3 企业视觉识别(visual identity, 简称vi). 形象一点说，CI就是一支军队，MI是军心，是军队投入战争的指导思想，是最不可动手的一部分；VI是军旗，是军队所到之处的形象标志；而BI则是军纪，它是军队取得战争胜利的重要保证。 三、USP理论 罗瑟·瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理论，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（ Unique Selling Proposition ），简称USP理论。 USP理论包括三个方面： 一是每个广告不仅靠文字或图象，还要对消费者提出一个建议，即买本产品将得到的明确利益； 二是这一建议一定是该品牌独具的，是竞争品牌不能提出或不曾提出的； 三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者，招徕新顾客购买你的东西。
一、建材行业状况 21世纪的中国建材市场发展空间巨大，数十万家本土企业激烈厮杀，一大批实力强劲的国际知名建材企业也垂涎中国市场的巨大蛋糕，开始纷纷进入中国，竞争异常激烈。整个建材营销总体上处于十分混乱的局面。和其他行业相比，中国的建材市场和建材营销品牌林立，市场集中度极低，行业龙头往往也占据不了 10%的市场份额，这和家电、汽车、快速消费品等行业市场份额高度集中于少数几个领导品牌形成鲜明对比，反映建材行业整体营销水平偏低，企业普遍缺乏经济规模，缺少能引领左右市场的强势企业与领导品牌；其次，流通与渠道模式错综复杂，建材批发市场、建材商城、品牌专卖店、超级终端、房地产公司、工程与装饰公司直供、小区拦截等如何选择协调成了建材企业的心头之痛，特别是伴随着国外的百安居、欧倍德及本土的东方家园、好美家等建材零售巨头的出现与迅猛发展，使建材传统流通模式面临严峻考验；而且消费行为谨慎且受设计、施工等中间人员的极大影响，沟通与传播策略难以做出有效安排，品牌建设存在极大障碍。这些问题都源自建材产品的特殊性：建材产品是一类消费计划性强，购买、消费周期长，单次购买金额高，受中间人员（设计、施工人员等）的影响大的特殊产品，其消费行为特征既不同于日用消费品，又不同于工业品。所以，应通过对品牌、产品、营销组织、沟通传播、渠道及销售终端等的系统整合，全面提升企业的营销管理与策略水平，打造更多的建材行业知名企业与强势领导品牌。 二、浴室柜市场背景分析与竞争分析 浴室柜源于欧洲，流行于欧美，九十年代中叶在国内发展起来。以往，卫浴间和潮湿是紧密相连的，所以它一直是冷冰冰不怕水的瓷砖和洁具的天下，木制用品是不敢踏进半步的。但随着人们对卫浴空间的重视，希望把它装扮得温馨、有品位、更时尚、更有个性的愿望刺激了设计师们的灵感，玲珑精巧的浴室柜便吸引了人们的视线和进入生活。浴室文化引导着人们未来的生活方式，浴室柜引领家居消费的时尚。 (1)专业资料显示，未来5年，中国厨卫市场有3000亿的厨卫市场空间，厨房、浴室产品几乎每年都以下20%的比例高速增长，整体卫浴的增长率达26%，浴室柜增长率将高达40%以上，发展空间大、潜力大。 (2)浴室柜行业生产方式有二种：一种是一些知名品牌委托加工即OEM；另一种为自行开发自主生产。 (3)浴室柜制做材料有：人造板(包括胶合板、刨花板、纤维板、中密度纤维板、防潮板、细木工板等)、PVC板、实木，外加烤漆或贴面（包括木皮、水晶板等）。 (4)相对于洁具行业来说，浴室柜是新兴行业进入门槛低、发展快、利润高，市场还没有出现全国性知名度的品牌。由于利润的趋使，许多陶瓷洁具大公司瞄准了浴室柜行业，利用已有品牌资源进行品牌延伸，生产浴室柜配套其产品；更多的并无实力的企业也一哄而上、盲目介入，行市一度被搅得如混水一般，到2006年时浴室柜行业竞争开始变得更加激烈，且不断有新的厂家介入。由于许多厂家的盲目介入，为寻求利润的最大化，不惜采用劣质材料等来降低生产成本，以达到用很低的价格来进行销售，使得产品质量参差不齐，市场的竞争显得杂乱无章。目前浴室柜市场除陶瓷洁具大品牌进行品牌延伸外，如有“和成”“路易斯”“TOTO”“松下”“箭牌”“英皇”“法国丹丽”“美标”“乐家”“杜拉维特”“科勒“外，还有专业生产浴室柜的品牌，如“爱家”“佳晴”“摩乐舒”“佳美”“澳金”“豪洁”“班尼卡”“天堂”“横岗”“美乐佳”“星牌”“金迪”“铭康”“法尼尼”“广洋”“奥美加”等
方案编号：YT-FS-7461-49 保健品营销策划方案(完 整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart
保健品营销策划方案(完整版) 备注：该方案书文本主要根据预期的需求和问题为中心，制定具体实施细则，步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划，以对每个步骤详细分析，确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 保健(功能)食品是食品的一个种类，具有一般食 品的共性，能调节人体的机能，适用于特定人群食用， 但不以治疗疾病为目的。所以在产品的宣传上，也不 能出现有效率、成功率等相关的词语。现在，就来看 看以下两篇关于保健品营销策划的方案吧! 保健品营销策划的六大核心要素 在营销界流传着这样一句话"看国内的营销先看 保健品的营销"，这句话一点也不假，同时也可以看出 保健品行业是一个竞争十分激烈的行业，也最能体现 出营销的深邃。正因为如此，正本医药认为这个行业 没有真正意义上的老大，即使是像史玉柱这样的巨人 级营销策划大师也不敢说我再上一个新产品就一定会 火，但也不是说没规律可循，谁掌握了保健品营销策
划的规律并加以灵活运用，谁就能创造奇迹、演绎神话。 那么，保健品营销策划的规律是什么呢?风火锐意认为对于保健品的营销策划有六大核心要素，作为一个专业策划人员来讲必需掌握握它。 产品名设计：取个过耳不忘的好名字 保健品的竞争越来越激烈，同质化日趋严重。媒体成本日益高涨，广告投入风险巨大。设计一个好名字，让消费者耳目一新，过耳能详。这样不仅易于传播，同时还能帮企业省下一大笔广告费。如"伊人静"，一看名字就知道它的功效是妇科护理产品，而且它又于台湾歌星伊能静属谐音，搭乘名人快车，可制造新闻自行炒作，从传播上讲朗朗上口，而且娓婉含蓄地体现了产品的特色，但也有借谐音不雅的例子，如一个止泻的产品叫" 泻停封"，把止泻药与明星连在一起多少让人觉得有点别忸。 还有减肥名药"曲美"，一听名字就能让人联想到一个 "胸挺、腰细、臀翘"的曲线美人，加上形象代
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
第1章市场营销策略相关理论综述 1.1STP理论 STP理论体系的构建、施行是当代市场营销的中心环节，主要流程是企业通过一定的标准将市场划分为多个子市场，随后挑选部分作为企业的目标，并且在该市场中确立企业产品或服务的地位。围绕目标市场开展的营销理论体系也就是STP理论体系，其中S是指市场细分（Segmentation）环节、T是指目标市场（Targeting）环节、P是指市场定位（Positioning）环节。 企业将会接触各式各样的顾客，消费者的购买习惯、消费心理、不同地区的人文风貌、地理因素以及收入水平和等都存在着很大的差别。对于如此庞大的市场，任何一家企业即使坐拥雄厚资金也无法满足所有顾客的需求。为避免这类问题，企业应当从企业优势出发，从事他们最擅长的一方面进行生产经营活动，选择力所能及的、符合自身发展要求的目标市场，实施针对该市场的营销活动。 图 1-1 STP战略分析流程图 （1）市场细分理论 市场细分( market segmentation) 就是指企业按照固定标准将目标市场的
顾客群进行细分，每一个细分市场的需求都有所不同。而企业根据自身条件与市场行情来设计相应的产品、价格、服务和促销手段，满足细分市场中的顾客需求，已达到企业利益的最大化。市场细分是对顾客需求进行划分而不是划分产品类别，通过市场细分，企业可以针对性地面对顾客群，生产针对性的产品，把握不同市场间的相同点和不同点，以便企业能够更加合理的确定目标市场。 市场进行划分的环节，应当充分考虑企业行业的特质，合理选择划分标准，通常情况下，人口、心理、地理、行为、社会文化等因素是划分市场时可选择的核心因素。 差异化营销环节中，市场细分的作用是不应当忽视的，它能帮助企业合理确定目标市场，规划营销策略。不仅如此差异化营销是对市场细分思想的继承和发展。细分市场显著地反映了消费者地需求，因而企业可依据自身的战略规划、生产水平以及资金力量，确定细分市场，再针对自己的目标市场规划营销方案。不仅如此，市场细分之后，信息量减少，企业能够更加准确把握消费者需求动向，当需求有所变化时，企业可迅速改变营销策略，规划合理科学的营销方案，从而满足市场需求，不仅扩大企业的竞争优势还提升企业应对突发状况的处理水平；集中力量开拓市场提高资源利用率。所有企业的财力、人力、物力都不可能是无穷无尽的。市场细分之后，选定合理的目标市场，集中企业力量，增强企业竞争力，在目标市场确立有利地位；有助于企业把握市场机会，扩大市场规模。进行市场细分之后，企业对每个细分市场中消费者满意程度、消费潜能、行业竞争状地理细分：地形，气候，交通，城乡，行政区等 行为细分：对消费者行为的评估，然后进行细分 使用者行为细分：是按个人特征细分市场，职业，文化，家庭，个性 社会文化细分：是按社会文化特征细分市场，以民族和宗教为主进行细分 人口细分：年龄、性别、家庭人口、收入、教育程度、社会阶层，宗教信仰 或种族等 心理细分：个性或生活方式等变量对客户细分
“装新房，搬新家，暑期装修热不怕” 策划方案 一、活动背景： 全兴紫苑小区成的已正式交房住宅楼有260套，陆陆续续入住楼盘还有十几家。 寻求新的市场合作资源。 二、活动思路： 今年后半年交房的楼盘及年底有装修欲望的广大业主都十分关注，势必将掀起家装消费又一轮高潮，同时，对后续交房楼盘的业主将会产生巨大的影响力“住房装为先”借此契机，在晨光广场挑选优秀品牌联合本地强势家装公司为业主提供家居建材选择、家装免费咨询、时尚家居展示促销等活动，各商主与业主面对面交流，达到销售目的。 整个活动将分为“品牌咨询”、“定金翻倍”、“装修专享商品”、“全城样板房征集”四个部分进行。 三、活动目的： 1、针对现有广场品牌做出筛选整合宣传，提高产品的知名度和美誉度，扩大产品在业内的影响力。 2、通过与优秀家装公司的合作，一方面充分展示优秀的设计理念、一方面向消费者宣传家装知识、一方面通过的联盟优惠形式开阔市场，增强品牌的美誉并形成新的人际传播达到增加现场客流的目的。 3、通过活动收集入住客户详细资料，扩大商家的客户群体；引导顾客消费。 4、通过活动，为商家创造直接的经济收益。 四、活动内容： 活动主题：“装新房，搬新家，暑期装修热不怕” 活动口号：“品牌联盟酷爽一夏” 活动时间：2011年8月份暑期 活动地点：广场园区；全兴紫苑园区；峰光无限公司。 参与对象：晨光广场（仅限10家品牌）；峰光无限装修公司。 具体内容： 1、咨询有“力”（礼）（以小区现场为主） （1）创意：展现优秀的设计理念、一体化的美化空间配饰，配合介绍常识、让消费者明白消费、放心购买！（厂家定制宣传图册及海报） （2）内容及目的：提供可以展示品牌价值的资料，打出品牌联盟优质保障。 装修公司: ①用专业的知识，参考晨光提供家居品牌资料介绍家装设计和配饰的重要性和常识，让消费者明白如何更好的装修房子。 ②分析目前装饰行业正规、品牌装饰公司与小企业和装修“游击队”的本质区别（如后期服务、质量、保质保量的工期等）。 ③介绍装饰公司的几种装修模式和收费标准，让业主明白钱到底花到哪里去，让消费者更加安心、放心、舒心。 ④揭示目前装饰、建材行业的黑暗面，提醒消费者注意，同时展示品牌联盟，增加消费者对众商家的信任度，有利于消费者的最终签单！ （以上内容仅供参考但需放大品牌联盟效应） 家居广场： ①品牌设计理念，根据风格制作好宣传彩页。 ②做工方面质量保障以及品牌市场占有率。
建材市场营销策划方案 一、建材行业状况 21世纪的中国建材市场发展空间巨大，数十万家本土企业激烈厮杀，一大批实力强劲的国际知名建材企业也垂涎中国市场的巨大蛋糕，开始纷纷进入中国，竞争异常激烈。整个建材营销总体上处于十分混乱的局面。和其他行业相比，中国的建材市场和建材营销品牌林立，市场集中度极低，行业龙头往往也占据不了10%的市场份额，这和家电、汽车、快速消费品等行业市场份额高度集中于少数几个领导品牌形成鲜明对比，反映建材行业整体营销水平偏低，企业普遍缺乏经济规模，缺少能引领左右市场的强势企业与领导品牌；其次，流通与渠道模式错综复杂，建材批发市场、建材商城、品牌专卖店、超级终端、房地产公司、工程与装饰公司直供、小区拦截等如何选择协调成了建材企业的心头之痛，特别是伴随着国外的百安居、欧倍德及本土的东方家园、好美家等建材零售巨头的出现与迅猛发展，使建材传统流通
模式面临严峻考验；而且消费行为谨慎且受设计、施工等中间人员的极大影响，沟通与传播策略难以做出有效安排，品牌建设存在极大障碍。这些问题都源自建材产品的特殊性：建材产品是一类消费计划性强，购买、消费周期长，单次购买金额高，受中间人员（设计、施工人员等）的影响大的特殊产品，其消费行为特征既不同于日用消费品，又不同于工业品。所以，应通过对品牌、产品、营销组织、沟通传播、渠道及销售终端等的系统整合，全面提升企业的营销管理与策略水平，打造更多的建材行业知名企业与强势领导品牌。 二、浴室柜市场背景分析与竞争分析 浴室柜源于欧洲，流行于欧美，九十年代中叶在国内发展起来。以往，卫浴间和潮湿是紧密相连的，所以它一直是冷冰冰不怕水的瓷砖和洁具的天下，木制用品是不敢踏进半步的。但随着人们对卫浴空间的重视，希望把它装扮得温馨、有品位、更时尚、更有个性的愿望刺激了设计师们的灵感，玲珑精巧的浴室柜便吸引了人们的视线和进入生活。浴室文化引导着人们未来的生活方式，浴室柜引领家居消费的时尚。 (1)专业资料显示，未来5年，中国厨卫市场有3000亿的厨卫市场空间，厨房、浴室产品几乎每年都以下20%的比例高速增长，整体卫浴的增长率达26%，浴室柜增长率将高达40%以上，发展空间大、潜力大。
一份完整的营销策划书 珠水时代 一份完整的营销企划书的构造分为两大部分。一是市场状况分析，二是企划书正文。 (一)市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列12项内容： ( 营销企划书正文由6大项构成，现分别说明如下： (1)公司的主要政策 企划者在拟定企划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节; ·确定目标市场与产品定位。 ·销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
·制定价格政策。 ·确定销售方式。 ·广告表现与广告预算。 ·促销活动的重点与原则。 ·公关活动的重点与原则。 (2)销售目标 媒体运用策略：媒体的种类很多，包括报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体?各占多少比率?广告的视听率与接触率有多少? 促销活动策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。 公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。 ③细部计划 详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计(标题、文字、图案)，电视广告的创意脚本、广播稿等。 媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等;电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP(总视听率)与CPM(广告信息传达到每千人平均之成本)。 促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。 公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。 (4)市场调查计划
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
品牌营销策划的理论与操作 21世纪，是知识经济的时代，21世纪的竞争将是以知识、信息、文化、品牌为基础的竞争。随着经济的发展，市场的变化，企业的市场观念也相应发生了变化，从19世纪未到现在，企业市场观念的演变依次经历了生产观念阶段、产品观念阶段、销售观念阶段、市场营销观念阶段、社会营销观念阶段，现已发展到品牌营销观念阶段。 以品牌为核心而进行营销，是现代企业按照社会经济的发展所做出的必然选择。在科学技术进一步发展，产品的质量差异化越来越小的今天，企业要在竞争激烈的市场中生存，就只有从产品品牌的角度出发，通过努力地塑造和传播品牌的独特形象，让众多的消费者感受到该品牌产品与其它同类的产品相比具有着独特的特点，并使这种独特的特点符合目标消费者的个性审美情趣，从而使该品牌产品从同类的产品中脱颖而出，独树一帜，建立起忠实的顾客群，这就是品牌营销的基本原理。 由此可以看到，品牌营销的过程，其实就是企业以目标市场的需求为中心，努力地去塑造和传播品牌形象的过程。塑造和传播品牌形象，就是品牌营销的主要任务。为了能够成功地塑造并顺利地传播品牌形象，有效的开展品牌营销活动，最终实现品牌营销目的，就有必要对品牌营销活动实行科学地策划。 一，什么是品牌营销策划 策划，从传统的意义上来讲，其本质其实就是谋划，是指人们为了达到某个目的而进行的周密安排和部署。自从有了人类活动开始，就有了策划，从原始人类的聚众捕猎到现代世界的飞船升天，从风云变幻的战场到讯息万变的商场，从国家的政治外交到企业的日常经营，无时无处都有着策划的痕迹存在，策划是一种普遍的人类行为，是体现人类思维高度发展的突出实践形式，是人类创造世界和改造世界的重要方式之一。 策划，更严格的说，是现代社会里的概念，是伴随着诸如系统论、信息论、控制论、全能论、全息论等一系列现代科学理论的产生和发展而产生和发展的。从现代意义上来讲，策划指的是策划者为了实现某个活动目标，在充分掌握了与此活动有关的各种信息资料的前提下，通过科学地运用各种方法和策略，为活动的开展而进行精心地设计和计划的过程。所以，策划其实也是一门科学，是一门指导人类具体活动的行为科学。 策划作为一门行为科学，它广泛应用于社会的各个领域，为各个领域活动的开展提供科学的活动指导方案，以此达到最佳的活动效果。策划，在现代商业活动中的运用相当普及，各种商业策划的开展，为商业活动的进行带来了效率的革命。品牌营销活动也是现代商业活动的一种，将策划科学应用在品牌营销活动当中，就是所谓的品牌营销策划。 品牌营销活动的目的，是要成功地塑造和传播品牌的形象，那么为了顺利地实现这个目标而进行的品牌营销策划，就是要以品牌形象的塑造和传播为研究的重点，在掌握了大量的信息资料的前提下，遵循系统性、可行性、针对性、创造性的原则，为企业品
房地产营销策划的概念 房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、
按盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。 多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了“住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
1.惯力营销 惯力营销（Custom Marketing）是基于品牌文化为中心导向，由TTE战略投资管理研究机构品牌营销专家胡俊（Stoney Hoo）先生结合多年营销实践和学术研究于2005年首次提出的新营销理论。由于近年来以品牌文化、生活方式为口号的营销方式已经普遍出现，但是一直缺乏清晰的明确的实际操作边界和方法论指导。惯力营销正是基于对文化经营与企业边界的结合需要，全面提出东方思维下中式营销4T观点：传统（tradition）、特性（trait）、气质（temperament）、类型（type）；4T理论结合品牌文化打造的需求，把企业和消费者双方的价值进行全面的整合重组，重新界定了关于品牌文化的主动传递和受众的无形接纳间的结合要素，使品牌文化的企业运营有了可靠的执行依据。 文化营销系统 传统（Tradition）:品牌在确立自己的文化传播机制前，必须首先了解消费者所在地域的传统，建立与当地特殊文化间的关系，确定品牌传播前比较活跃的文化适应性和便利性。这些传统包括消费者的使用习性、消费决策、外界影响、价值评估、信息传递边界等主要的文化习惯。 特性（Trait）:品牌文化的建立需要长期的消费依赖与客户黏性，因此品牌要拥有一个足够维持原传统文化的稳定格局的特性，这类特性允许是提炼于原商业链条中的某一方面也可以是创新的一个新的链条，但是作为加入到商业链条循环中的品牌，必须使文化习性不至于断裂传统并且可以持续继承下去形成历史价值。这一特性可以作为品牌文化的核心竞争力，它可以是技术层面的也可以是价值层面的优势。这两种优势均体现了品牌的魅力值和消费吸附能力。消费者通过使用该品牌获得长期的价值认同和物质便利。比如某些品牌拥有某种传统技术是不可再生的或者品牌具备极为强大的文化个性感染力。 气质（Temperament):品牌文化经过时间验证和价值的不断积累后，将形成特性的感染力逐步放大、并呈现价值定势，即成为传统的一部分。当消费者开始为品牌注入价值的持续共鸣，一个被消费者认定见证的品牌历史就塑造了品牌应该具备的气质感。从而获得消费者持久的垂青并与之一同成长形成精神的载体。 类型（Type）：品牌一旦被接纳为传统的一分子，那么势必形成自己的独特架构和体系，并逐步被消费者所归类，形成稳定的价值认定。因此品牌因注意自我价值的类型，其核心主张的价值观不可做朝夕令改的变化。 4T营销的关键在于认识文化作为营销的载体的发展规律和品牌文化建立过程中的循循善诱，基于这四个评判标准来树立经营对策和确立品牌文化沉淀的可能性。 国外市场营销学家把消费者的购买动机和购买行为概括为6W和6O，从而形成消费者购买行为研究的基本框架。 1、市场需要什么（What）——有关产品（Objects）是什么。通过分析消费者希望购买什么，为什么需要这种商品而不是需要那种商品，研究企业应如何提供适销对路的产品去满足消费者的需求。 2、为何购买（Why）——购买目的（Objectives）是什么。通过分析购买