2009年12月16日北京中原投资顾问部
政策支持刺激消费遏制房价上涨
地王频现成交量激增
发展南城市场非理性繁荣加剧目录
1. 行业政策导向
行业政策导向
2009年政策综述
政策影响分析
2010年政策预测
2. 行业动态
房地产行业整体特征
行业竞争格局
2010年行业态势预测
3. 土地市场
土地供应量分析
土地价格分析
土地供应分布
2010年土地市场预测
4. 商品住宅一手市场
商品住宅市场供应特点
商品住宅市场成交分析2010年商品住宅市场预测
5. 写字楼市场
写字楼市场整体特征
写字楼供应特征
写字楼需求特征
2010年写字楼市场预测
6. 商铺市场
商铺市场整体特征
商铺供应特征
商铺需求市场特征
2010年商铺市场预测
从市场表现看，2009上半年，各大银行新增信贷7.37万亿，在巨额信贷的支撑下，房地产市场再次迅速火热起来，2009年春节后压抑刚性需求的释放，住宅市场持续活跃，2009提3月以来成交量屡创新高，节节高的叫价引来了口袋满满的投资客，新开盘价格逐次攀升，二手房业主也紧跟开发商的步伐，跳价现象再度频频上演。受住宅交易火爆的刺激，土地市场也打响了抢夺战，地方政府开始加速推地，2008年盛行的“流拍”“底价成交”逐渐被出让市场火爆所淹没，取而代之的是接二连三的“地王”。
经过2009年上半年市场的高速膨胀，并且各大金融机构信贷额度的逐渐饱和，以及2009年上半年房地产市场回暖过快，在2009年7月对二套房贷政策开始从严处理，从2009年8月开始，市场出现了正常的调整期，一手期房成交量开始小幅小降。但二手房成交量仍持续上升，因此，2009年9月，规范存量房贷款业务的政策出台，影响了二手房的成交量。但经过9、10月成交量下滑后，11月开始，成交量继续激增，同时成交价格再创新高，已超过17000元/平米。致命，国务园常务会议提出，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
1、行业政策导向
核心观点
回顾
●完善保障房体系，增加保障房建设，刺激需求；
●降低开发商准入门槛刺激开发商投资；
●刺激了房地产市场；
●抑制投资需求
预测
●继续抑制投资需求
●继续加强保障房供应，鼓励改善需求
1.1 2009年政策综述
房地产调控政策主要目的是稳定房地市场发展，为房地产市场的发展定海把航。2009年调控政策主要从金融、市场、税收、土地和保障住房几方面进行。上半年主要表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度；而下半年则主要表现政府稳定房价、促进房地产市场健康发展的决心。其主要特点体现在：
●政策涉及范围广
诸多政策涉及土地市场、供给市场、需求市场以及住房保障体系，影响对象包括金融机构、开发商、投资者以及低收入人群，从各个环节继08年之后进一步对低迷的房地产市场进行调控。
●完善保障性住房体系，增加保障性住房建设，刺激需求
通过增加保障性住房工程用地的政策支持，来扩大保障性住房的供给；通过缩短保障性住房的审批时间和改变首付方式来刺激需求，从两方面完善住房保障体系。
降低开发商准入门槛刺激开发商投资
《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，重新规定了各行业固定资产投资项目的最低资本金比例，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
而制定单块土地出让面积上限政策，在一定程度上可以抑制单宗土地出让价格，使中小开发商免于被排出竞争行列。
1.2 政策影响分析
●房地产市场将更加规范
通过明确了商品房转让的办法规则、规定、预售以及法律责任，和房屋登记制度的改革，防止了一房两买的情况，规范了房地产市场。二手房网签，使得交易更透明。
●保障住房力度进一步增加
严禁保障性住房用地转为商品房用地保证了未来保障性住房的供给数量；而保障性住房审批时间的缩短和公积金首付的方式未来会刺激一部分需求。保证了保障性住房的供给和需求。
●有效刺激了房地产市场
开辟新的融资渠道，降低准入门槛，鼓励了开发商的开发热情，特别是保障性住房和普通商品住宅的开发。提供较优惠的贷款，针对二手房市场，放宽组合贷款，这都刺激了购房者的需求。这些都刺激了房地产市场的回暖。
●控制投资性需求
随着市场回暖，经济通胀预期，并且在实体经济疲软的情况下，投资者开始进入房地产市场，使得目前房地产销售价格不断攀升。房价过度的攀升容易导致的泡沫的出现。对投资需求的适度控制，有利于稳定房价、保护钢性需求。
1.3 2010年政策预测
鉴于2009年政策的影响效应，认为2010年执行的政策原则为：
●继续抑制投资需求
投资客过多进入房地产市场，将抬高房地产交易价格。在目前市场形式下，如果房地产市场交易价格快速提高，将影响整体成交量。
●继续加强保障房供应，鼓励改善需求
2009年期间，中央经济工作会议多次提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。对房地产市场提出要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
2.行业动态
核心观点
回顾
●市场低迷形式决定行业洗牌；
●企业向上调整其收入预期；
●开发商价格策略变化显著；
●开发企业开始巨额拿地，成交现场异常激烈。
预测
●开发企业持续09年拿地态势土地市场竞争依然激烈
●企业调整营销策略放缓推盘节奏
2.1房地产行业整体特征
●市场低迷形式决定行业洗牌
低迷的市场迫使企业进行洗牌重组，一个新的行业新的格局正在形成。一批中小开发商，没有资金，将被大开发商并购，收购其项目或土地，同时也使得大开发商的实力更加强大。
小代理行，尤其是以一手策划顾问或代理为主的小代理行，由于市场业务在减少，其面临即将倒闭的局面，其人才将逐渐流入开发商或大代理行中。
大型房企开始在企业品牌建设、产品品质、管理模式等方面进行调整，各环节越来越追求专业化。
●企业调整其收入预期
由于对市场预期不确定因素较多，一些知名开发商年初采用保守的方法预报2009年完成销售业绩，但在上半年市场成交量剧增的情况下，他们向上调整了全年的销售业绩。
2.2行业竞争格局
●开发商价格策略变化显著
2009年初，面积较大，总价较高的项目采用变相降价的方式促销，提高其销售额。比如，送家电、办VIP卡等、利用大型媒体进行团购策略等。
但是，随着今年第二季度起成交量的迅速放大，开发商普遍上调价格，价格预期明显提高。
●开发企业开始巨额拿地，成交现场异常激烈
由年初的土地市场遭受冷遇，到商品房市场出现小阳春，房企预期迅速转好，并基于未来发展需要，纷纷开始储备土地，特别是今年下半年，地王频频出现，竞争异常激烈。
2.3 2010年行业态势预测
●开发企业持续09年拿地态势土地市场竞争依然激烈
北京今年的1300公顷住宅用地供应计划已经完成，这是自北京2005年首次公布年度供地计划以来，第二次在当年完成了年度供地计划，但仍有很多开发企业没有拿到合适的土地。尽管2009年全国经济形势较差，但房地产市场却异常火爆，在成交价格一路走高态势的带动下，开发企业势必会在未来的一年内寻找机会储备土地，可以预计，未来一年土地市场竞争依然激烈。
●企业调整调整营销策略放缓推盘节奏
09年底，不少开发商企业为年初的低价快速推盘懊恼不已，如果能将第一季度的楼盘放到第四季度销售，则全年销售业绩将大幅提升。针对此，不少开发商在2010年将视市场价格水平，适度调整推盘节奏，以便取得更好业绩。
3.土地市场分析
核心观点回顾
●2009年土地供应量激增
●住宅用地出让成交比例下降
●2009年地价继续攀升
●住宅楼面地价呈跳跃式增长
●新城土地价格增长较快
●五环至六环住宅地价增长最快
●地价没有最贵只有更贵
●新城土地市场活跃
●土地集中分布在五环外
预测
●2010年土地供应总量将继续增加
●2010年出让土地热点仍将集中在新城区域
3.1土地供应量分析
●2009年土地供应量激增
图表：2005-2009年土地出让成交量统计（不含工业仓储用地）
数据来源：北京市土地储备中心
注：2009年数据统计截至12月10日，全年数据为预测值
截至12月10日，2009年共出让土地230宗，出让总面积1776.28公顷，比2008年增加306.37公顷，增长20.85%，若不含工业仓储用地，2009年出让土地116宗，出让面积达1080公顷，预计全年出让面积将达到1280公顷，比上年增长30.28%。而2007和2008年土地出让面积增长率分别为12.39%和8.57%，可以看出前三年土地供应量稳步增加，在经历了近两年房地产市场大涨大落之后，土地市场一度陷入低迷，进入2009年，为了保证经济增长，中央和地方政府实行宽松的货币政策，使得土地交易市场有了大量资金，大大刺激了地产投资，以致各路开发商疯狂拿地，于是2009年土地供应量出现激增。
●住宅用地出让成交比例下降
图表：2009年土地出让成交类型统计
资料来源：北京土地储备整理中心
注：数据统计截至2009年12月10日
截至2009年12月10日住宅及配套用地共成交64宗，出让面积约为797公顷，同比减少7.54%，规划建筑面积约为986万平方米，同比减少8.7%。2009年住宅及配套用地出让面积约占土地出让总量的44.88%，而这一比例在去年同期是66.62%。根据2008年底土地市场住宅用地供应减少而工业用地增加的形势，预计2009全年住宅用地成交比例为50%左右，仍低于2008全年住宅用地占总量的59.32%这一比例。
商服及综合用地和工业仓储用地成交量大幅增加，出让面积分别比去年同期增加194公顷和353公顷，增长率分别为218%和103%。
3.2土地价格分析
2009年地价继续攀升
图表：2009年不同用途土地价格
资料来源：北京土地储备整理中心
截至2009年12月10日土地出让价格平均287万元/亩，比去年上涨25.88%。按不同用途分，商服、办公及综合用地价格最高，平均460万元/亩，其中包括10幅加油站用地，价格高达692万元/亩，因而商服、办公及综合用地整体价格被提升。
住宅类用地价格平均442万元/亩，比去年上涨34.76%，工业仓储用地价格平均38万元/亩，同比下降13.64%。
●住宅楼面地价呈跳跃式增长
图表：2005-2009年住宅用地楼面地价统计
资料来源：北京土地储备整理中心
2009年全市住宅用地平均楼面地价已达5359元/平方米，根据住宅用地楼面地价增长趋势分析，2007年和2009年分别增长30.59%和42.45%，其他年度增长不超过10%，而恰恰就是这两个年度房地产市场异常火爆，商品房成交量和成交价暴涨，似乎土地交易价格亦随行就市，到底是地价决定房价还是房价决定地价，土地市场的表象貌似印证了后者，这里暂且不论是否合理，可以肯定地是，住宅地价是随着住宅市场的表现呈现跳跃式增长的。
●新城土地价格增长较快
图表：2005-2009年住宅用地楼面地价统计
资料来源：北京土地储备整理中心
2009年住宅用地单价最高的区域依次是丰台、顺义、朝阳、大兴，价格增长最快的分别是延庆、大兴、丰台、顺义、房山，可以看出新城的土地价值提升非常快，这也是由于主城区土地开发已经非常有限，开发建设的重点已经伸向新城区域，因此今年土地市场交易中新城土地占据了市场大部分。
●五环至六环地价增长最快
图表：2009年不同环线住宅用地楼面地价统计
资料来源：北京土地储备整理中心
按环线比较，四环内住宅用地楼面地价已高达14027元/平方米，比2008年增长56.98%，而地价增长最快的是五环至六环之间的住宅用地，比2008年增长72.89%，楼面地价已达5837元/平方米，甚至超过了四环至五环的价格。四环至五环的住宅用地量越来越少而导致土地单价个例性较强，如2009年8月成交的朝阳区王四营乡限价房用地单价只有2811元/平方米，拉低了四五环之间的平均单价。六环外用地供应大量增加，有向更加偏远的郊县发展的趋势，于是出现了许多比六环更加偏远的地块单价还不到1000元/平方米，六环外平均单价水平比2008年下降不少。
●地价没有最贵只有更贵
2009年前4个月土地市场一直比较冷淡，直到5月备受关注的广渠门外10号地入市并最终以10.22亿元高价成交，各方开始关注“地王”，自此开演土地市场疯狂景象，接着通州九棵树17.4亿元，再到奥运村乡19.6亿元，然后广渠路15号地40.6亿元的史上最高价，特别是6月份的土地市场用轰轰烈烈形容一点儿也不为过。
下半年总价20亿元以上的土地也出现不少，广渠路15号地的地王记录保持了四五个月，就在各方猜测不会出现新地王的时候，11月下旬顺义后沙峪块容积率只有0.6 号称“中央别墅区最后一块别墅地”的天竺22号以50.5亿元价格被顺义大龙房地产开发有限公司获得，楼面地价高达29859元/平方米，时隔半月左右亦庄F地块以48.3亿元的价格成交，楼面地价18014元/平方米，而相邻的金色漫香林售价也不过15000元/平方米左右，“面粉贵过面包”的时代真的来临了，而对“地王”的猜测更不会终止了，有消息称位于国贸核心的中服地块将在年底前入市，届时或许地王又要易主了，2009年的土地价格没有最贵只有更贵。
3.3土地供应分布
●新城土地市场活跃
图表：2009年不同用途土地成交分布区域
资料来源：北京土地储备整理中心
2009年土地供应量最多的是大兴、房山、顺义、通州以及经济开发区，其中住宅用地大规模成交主要集中于大兴和房山，着实体现了政府促进南城发展的决心，预示了大兴和房山将是未来几年的开发热点区域。工业用地则集中于顺义、密云以及经济开发区等重点工业园区所在的区域。
●土地集中分布在五环外
图表：2009年不同环线成交土地分布统计
资料来源：北京土地储备整理中心
2009年土地出让面积按环线分布，五环至六环之间出让面积为98.68万平方米，占总出让面积的55.55%，其次是六环外67.16万平方米，占总出让面积的37.81%。其中住宅和商服用地供应量主要集中五环至六环，工业仓储用地主要集中于六环外。2009年四环内住宅和商服用地总共出让面积只有27.74万平方米，四环至五环90.13万平方米，五环以内土地出让面积总和还不到120万平方米，可见城区内土地供应量严重稀缺。
3.4 2010年土地市场预测
●2010年土地供应总量将继续增加
2009年土地供应计划方面在商品住宅供应量比2008年减少了400公顷，保障性住房建设用地计划增加300公顷，而实际完成情况恰恰相反，商品房用地供应未到年底已超额完成全年计划，而保障住房建设用地完成不到一半，全年计划基本不可能完成。今年经济增长目标明确，土地投资市场异常活跃，而明年目标仍然保持宽松政策环境以刺激投资增长和经济发展，因此各种推动房地产市场的利好仍将持续存在，土地市场信心依然充足，2010年土地供应总量将继续增加。
●2010年出让土地热点仍将集中在新城区域
由于十一个新城的规划，未来几年会重点发展新城地区，所以这些新城将来的土地市场将会比较活跃，特别是重点新城。其中顺义、通州和亦庄三个新城也会根据其不同的职能出让相应的土地。今年下半年推出促进北京南城发展计划，未来南部大兴和房山亦仍将是土地供应热点。
●2010年将继续出现品质优良的土地
2009年中央经济工作会议中提出必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下功夫，把扩大内需作为保增长的根本途径。并提出明年的工作重点中要保证房地产市场稳定健康发展。而今年连续推出品质较好地块，充分说明了政府想
要刺激土地市场的意图。在这几块地的成功成交后，为了进一步促进土地市场回暖，预计未来可能继续出让部分品质优良的土地。
4.商品住宅一手市场分析
4.1商品住宅市场供应特点
● 供应量比08年减少15.77%
2009年北京住宅市场上市面积约941.2万平米，延续了自04年的下降势头，比2008年供应面积减少15.77%，供应套数减少18.6%。从供应势头看，受08年市场冷淡影响，2009年初供应量最小，供应最高峰时在8月份，其他月份供应量相对比较平稳。供应量的
核心观点
回顾
● 2009年供应量比2008年减少15.77% ● 重点新城成为供应主力 ● 2009年成交量激增 ● 2009年住宅价格上涨迅速 ● 朝阳成交量最大，东城单价最高 预测
● 商品住宅的供应量趋于稳定 ● 成交量不会持续大幅增长 ● 住宅价格快速上涨压力较大
● 热点区域将集中在南城板块、罗马环岛板块、国奥村板块
变化基本与市场活跃程度一致，3、4月份成交出现小阳春，之前因市场惨淡不敢贸然开盘的项目纷纷挤进市场以缓解资金紧张之势，市场迅速活跃起来，供应量和成交量同步增加，但供应量总体上仍然低于2008年。
图表：2009年北京市住宅月度供应量
数据来源：北京中原投资顾问部
注：2009年12月数据为预测值
●重点新城成为供应主力
图表：2009年住宅供应量分布（1-11月）
数据来源：北京中原投资顾问部
2009年普通商品房供应量最大的区域是通州、房山、顺义，这三个重点新城供应量总和约67万平方米，占全市总供应量的47%，已经成为全市的供应主力。城八区的供应量只有全市的24.2%，而其中多半分布于朝阳。
4.2商品住宅市场成交分析
●2009年成交量激增
图表：2009年北京市住宅月度成交量
数据来源：北京中原投资顾问部
注：2009年12月数据为预测值
2009年1-11月商品住宅成交量为1668万平方米，成交套数超过14万套，成交面积较2008年增长99.29%，与2007年的成交水平持平。全年走势上，年初两个月成交持续了08年的低迷，但自3月份开始，成交始终保持较高的水平特别是第二季度成交量暴增，8、9、10三个月出现小幅下降，各界认为转折形势出现，11月成交量意外环比上涨23%，预计年底仍将保持当前的成交水平，全年成交量将超过1800万平方米。
●2009年住宅价格上涨迅速
图表：2009年普通商品住宅成交均价走势
数据来源：北京中原投资顾问部
注：2009年12月数据为预测值
2009年北京普通住宅价格以较低的姿态开局，全年始终保持了增长的趋势，从年初的10486元/平米，到7月份价格回升超过2008年最高水平14000元/平米，随后同比价格上涨速度加快。进入第4季度价格月度环比增长高达11.39%，11月平均单价达到17232元/平方米，为历史单月最高值。2009年1月—12月价格增幅将超过60%。
●朝阳成交量最大，东城单价最高
图表：2009年各区域商品住宅成交量及成交均价（1-11月）
数据来源：北京中原投资顾问部
2009年各区普通商品住宅期房和现房成交方面，朝阳成交量最大达508.86万平方米，占全市总成交量的31%。比较成交均价则是中心城区最高，东城区住宅以28472元/平方米的成交单价位居榜首，其次是西城区23445元/平方米，城八区单价均在17634元/平方米，比2008年上涨46.95%。新城中去年已超万元的开发区和顺义09年单价分别上涨8.36%和5.78%，昌平和大兴房价也跻身万元之列，分别为10659元/平方米和10320元/平方米，新城价格增长也比较快。
4.3商品住宅市场2010年预测
●商品住宅的供应量趋于稳定
2007-2009年成交住宅用地建筑面积约为3324万平方米，经过两到三年的建设期，这部分土地在2009-2010年应该稳步上市，而2009年供应面积比2008年减少许多，未来还有较大的供应量，目前住宅市场活跃程度较高，因此近期供应量将保持平稳。
●成交量不会持续大幅增长
2009年成交量大幅增长并非全部由刚性需求增长而致，此前刚性需求基本在观望态势，由于刺激经济增长的需要，大量投资性资金进入商品房市场，对总成交量贡献较大，但这种资金周转是短暂的，短期内对商品房市场影响较明显而很难长期支撑市场成交，一旦投资需求下降，价格短期内调整不到位的情况下，刚性需求很难支撑成交大幅增长。
●住宅价格大幅上涨压力较大
目前大量的投资性需求带动房价上升，2009年多幅高价地接连出让，几度出现地价高过房价的现象，令市场价格预期上涨。但同时也应看到刚性需求作为市场的基础支撑对当前的房价的承受能力已十分有限，2008年下半年部分降价项目的良好成交可以证明，相当大量的自住型购房者购买行为愈加理性，当价格下降至承受范围内，购买意愿较强，当成交量