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2013年房地产经纪人《基本制度与政策》专家命题预测试卷(3)
一、单项选择题(共50题，合计50分)
1城市总体规划应当对城市更长远的发展作出( )安排。
A. 详细性
B. 战略性
C. 粗略性
D. 预测性
2农民利用宅基地建设的住房登记，收取房屋登记费（ ）元。
A. 0
B. 10
C. 50
D. 80
3集体和个人举办的学校是否免收城镇土地使用税，由（ ）级税务机关确定。
A. 省
B. 市
C. 县
D. 乡、镇
4关于最高额抵押登记的说法中，错误的是（ ）。
A. 时符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿
B. 以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记
C. 最高额抵押权担保的债权确定后，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记
D. 当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，按照规定办理抵押权转移登记
5关于对公共租赁住房的规定，下列说法中错误的是（ ）。
A. 公共租赁住房只能用于承租人自住
B. 公共租赁住房可以出借或闲置，但不得转租
C. 公共租赁住房不得用于从事其他经营活动
D. 承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出
6土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为( )。
A. 30％
B. 40％
C. 50％
D. 60％
7
甲将房屋出租给乙，租赁物出现故障，乙通知甲在合理期限内维修。甲因工作太忙未履行维修义务，于是乙自行维修，共花费维修费用600元，此维修费应由（ ）。
A. 甲全部负担
B. 乙全部负担
C. 甲与乙各出300元
D. 甲出400元，乙出200元
8
异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以申请（ ）。
A. 预告登记
B. 更正登记
C. 初始登记
D. 注销异议登记
9关于不动产登记原则的说法中，错误的是（ ）。
A. 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理
B. 国家对不动产实行统一登记制度
C. 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任
D. 不动产登记费按年收取
10居住用地的土地使用权出让最高年限为（ ）年。
A. 70
B. 60
C. 50
D. 40
11城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市（ ）。
A. 黄线
B. 紫线
C. 蓝线
D. 绿线
12《住宅使用说明书》的内容不包括( )。
A. 住宅的结构、性能
B. 有关设备、设施安装注意事项
C. 保修单位
D. 消防设施配置的说明
13大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由( )规定。
A. 国务院
B. 省级人民政府土地管理部门
C. 市级人民政府土地管理部门
D. 县级人民政府土地管理部门
14业主大会自( )之日起成立。
A. 所有业主入住
B. 物业服务企业成立
C. 首次业主大会会议召开
D. 社区委员会会议召开
15
商品房预售许可办理过程中，开发企业按《城市商品房预售管理办法》的规定提交有关材料，材料不齐的，应当当场或者（ ）d内一次性书面告知需要补充的材料。
A. 3
B. 5
C. 7
D. 10
16
房地产开发企业违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所碍；收取预付款的，可以并处已收取的预付款（ ）以下的罚款。
A. 1％
B. 2％
C. 3％
D. 4％
17
根据《廉租住房保障办法》的规定，地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于（ ）。
A. 10％
B. 20％
C. 30％
D. 40％
18
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起（ ）d内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
A. 10
B. 30
C. 60
D. 90
19房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产（ ）而衍生出来的权利、利益和收益。
A. 配套设施
B. 实物
C. 投资
D. 区位
20从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持（ ）的原则。
A. 先设计、后勘察、再施工
B. 先勘察、后设计、再施工
C. 先设计、后施工、再勘察
D. 先勘察、后施工、再设计
21城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（ ）中划定。
A. 城市分区规划
B. 城市详细规划
C. 城镇体系规划
D. 城市总体规划
22关于房屋登记的程序，下列说法中错误的是（ ）。
A. 申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应不予受理，并告知申请人需要补正的内容
B. 房屋登记机构询问申请人的结果应经申请人签字确认，并归档保留
C. 登记申请不符合《房屋登记办法》规定条件的，房屋登记机构应不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因
D. 房屋登记机构将申请登记事项记栽于房屋登记簿之前，申请人不可以撤回登记申请
23强制执行征收补偿决定的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起（ ）个月内
提出。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 6
24住房公积金的特点中，( )是指住房公积金具有储备和融通的特性。
A. 义务性
B. 保障性
C. 法定性
D. 互助性
25征收土地实行（ ）审批制度。
A. 一级
B. 越级
C. 两级
D. 分级
26职工以成本价购买的住房，( )．
A. 产剐为“私产(部分产权)”
B. 产权来源为“保障住房”
C. 产权归个人所有
D. 注明“共有”字样
27南方宽和北方宽分别小于（ ）的沟、渠、路和田埂属于耕地。
A. 0．5m和2．5 m
B. 1．0 m和2．0m
C. 1．5m和3．0 m
D. 2．0 m和3．0 m
28
单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的（ ）倍，具体标准按照各地有关规定执行。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
29目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在（ ）以上。
A. 50％
B. 70％
C. 80 0A
D. 90％
30转让权属有争议的房地产，可能影响交易的（ ），因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。
A. 真实性
B. 合法性
C. 有效性
D. 公平性
31土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后（ ）d内，支付全部出让金。
A. 7
B. 20
C. 30
D. 60
32
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（ ）d内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
A. 7
B. 15
C. 30
D. 60
33房地产抵押估价原则上是由（ ）委托，估价费用由委托人承担。
A. 商业银行
B. 中国人民银行
C. 房地产管理部门
D. 土地管理部门
34因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应（ ）并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
A. 进行房地产登记
B. 进行土地登记
C. 办理房地产出让手续
D. 办理土地出让手续
35房地产（ ）是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
A. 抵押权人
B. 抵押人
C. 包销人
D. 担保权人
36以在建工程设定抵押权的，当事人应当申请在建工程抵押权（ ）登记。
A. 转让
B. 设立
C. 变更
D. 转移
37建筑业是物质生产部门，属于( )。
A. 第一产业
B. 第二产业
C. 第三产业
D. 第三产业和第二产业的联合产业
38
随着城镇住房制度改革的深化和房地产市场的快速发展，房屋（ ）仍将继续成为部分居民解决居住问题的重要渠道。
A. 赠与
B. 租赁
C. 继承
D. 买卖
39征地过程中，没有( )的原则就不能保证征地工作的顺利进行。
A. 妥善安置被征地单位和农民
B. 保证国家建设用地
C. 珍惜耕地，合理利用土地
D. 有偿使用土地
40财产租赁所得和财产转让所得的个人所得税，适用比例税率，税率为（ ）。
A. 10％
B. 15％
C. 20％
D. 25％
41
在我国房地产抵押的主要类型中，（ ）是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。
A. 预购商品房贷款抵押
B. 一般房地产抵押
C. 最高额抵押
D. 在建工程抵押
42被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征地方案后，（ ）d内应以书面或其他形式进行公告。
A. 7
B. 10
C. 15
D. 20
43
房地产开发企业应当在商品房（ ）按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
A. 交付使用之日
B. 交付使用前
C. 竣工验收之日
D. 竣工验收前
44房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送(
)备案。
A. 土地主管部门
B. 城乡规划主管部门
C. 房地产开发主管部门
D. 县级地方人民政府
45国有土地使用权出让的方式中，（ ）出让不适用于房地产开发建设用地。
A. 挂牌
B. 协议
C. 拍卖
D. 招标
46契税的课税对象是（ ）。
A. 城市、县城、建制镇和工矿区内的土地
B. 城市、县城、建制镇和工矿区的房产
C. 发生产权转移的土地、房屋
D. 有偿转让房地产所取得的土地增值额
47
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（ ）d内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
A. 7
B. 15
C. 30
D. 60
48房地产开发企业承担的商品住宅保修期从商品住宅（ ）起计算。
A. 登记手续办理完毕之日
B. 转让签约前一日
C. 工程竣工验收合格之日
D. 交付使用之日
49临时使用土地的期限，最多不得超过( )年。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
50
自2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按（ ）的税率征收房产税。
A. 1．2%
B. 2%
C. 4%
D. 7%
二、多项选择题(共30题，合计60分)
51抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前（ ）。
A. 受偿
B. 转移
C. 清偿债务
D. 收取
E. 提存
52颁布《物权法》的目的是（ ）。
A. 明确物的归属
B. 限制物的效用
C. 维护国家基本经济制度
D. 维护社会主义市场经济秩序
E. 保护权利人的物权
53
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖过程中应予支持的情况有（ ）。
A. 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的
B. 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的
C. 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的
D. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的
E. 面积误差比绝对值在3％以内(舍3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的
54商品房屋租赁基本要求包括（ ）。
A. 租金不得随意提高
B. 房屋可以依法出租
C. 合租节约房屋空间
D. 租住面积符合规定
E. 需通过房屋中介机构
55加强保障房准入审核管理的内容包括（ ）。
A. 创新审核手段
B. 健全退出机制
C. 规范审核流程
D. 公开分配过程
E. 合理确定准入条件
56同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款应（ ）。
A. 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
B. 抵押权登记的先后顺序相同的，按照债权比例清偿
C. 抵押权已登记的先于未登记的受偿
D. 抵押权未登记的，按照债权比例清偿
E. 抵押权未登记的，暂不清偿
57建筑工程中。（ ）的可以不申请办理施工许可证。
A. 工程投资额在100万元以下
B. 工程投资额在50万元以下
C. 工程投资额在30万元以下
D. 建筑面积在500 m2以下
E. 建筑面积在300 m2以下
58组织编制机关可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的情形包括( )。
A. 上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求
B. 因国务院批准重大建设工程确需修改规划
C. 经评估确需修改规划
D. 行政区划调整确需修改规划
E. 城乡规划的审批机关与组织编制机关意见不统一
59房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为（ ）。
A. 土地一级开发收费
B. 土地二级开发收费
C. 土地三级开发收费
D. 土地四级开发收费
E. 土地五级开发收费
60市、县房地产交易管理机构的主要工作任务包括（ ）。
A. 对房地产开发、经营等活动进行总结
B. 执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法
C. 为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
D. 办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续
E. 协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
61在城乡规划中，城市规划是（ ）。
A. 城市发展的蓝图
B. 建设城市和管理城市的基本依据
C. 政府综合协调辖区内城镇发展和空间资源配置的依据
D. 实现城市经济和社会发展目标的重要手段
E. 保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础
62按照《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产不得转让的情形包括（ ）。
A. 属于共有房地产的
B. 依法收回土地使用权的
C. 来依法登记领取权属证书的
D. 司法机关和行政机关决定查封的
E. 权属有争议的
63房地产开发企业需要支付的经营服务性收费有（ ）。
A. 白蚁防治费
B. 散装水泥专项资金
C. 交通影响评价费
D. 地震影响评价分析费
E. 档案服务萤
64公共租赁住房终止的情形有（ ）。
A. 拥有其他住房
B. 延迟缴纳租金
C. 违法转租
D. 违法出借
E. 违法闲置
65以（ ）的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。
A. 中外合资企业
B. 合作经营企业
C. 外商独资企业
D. 国有企业
E. 集体所有制企业
66《物业管理条例》确立的基本法律关系包括（ ）。
A. 物业服务企业各部门之间的关系
B. 业主与物业服务企业之间的关系
C. 开发企业与业主、物业服务企业之间的关系
D. 社区居委会与业主大会、业主委员会的关系
E. 供水、供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系
67现阶段我国实行住房( )。
A. 商品化
B. 多元化
C. 专业化
D. 社会化
E. 透明化
68商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料有（ ）。
A. 房屋租赁合同
B. 房屋租赁当事人身份证明
C. 房屋中介机构租赁委托书
D. 房屋所有权证书或者其他合法权属证明
E. 房屋用地规划许可证
69房地产无偿转让主要包括（ ）等行为。
A. 房地产赠与
B. 房地产继承
C. 房地产买卖
D. 房地产抵债
E. 房地产入股
70由业主共同决定的事项包括（ ）。
A. 对物业区城内的秩序进行规章制定
B. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
C. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员
D. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
E. 制定和修改业主大会议事规则
71住房公积金增值收益是在住房公积金归集、使用过程中发生的，业务收入和业务支出之间的差额，用于( )。
A. 住房公积金赔偿准备金
B. 城市商品房建设的补充资金
C. 管理中心的管理费用
D. 城市廉租住房建设的补充资金
E. 建立住房公积金贷款风险准备金
72关于我国住房公积金存贷款利率政策的说法中，正确的是（ ）。
A. 职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息
B. 每年6月30日为结息日
C. 遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息
D. 贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定
E. 职工上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存利率计息
73房地产咨询业的具体业务有（ ）。
A. 分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见
B. 接受当事人的委托进行房地产市场调查研究
C. 房地产投资项目可行性研究
D. 房地产开发项目策划
E. 帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者
74
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，房屋及其附属设施除符合约定的特殊要求外，至少应当不存在危及（ ）人身、财产安全的隐患。
A. 其他第三人
B. 承租人
C. 居住人
D. 出租人
E. 担保权人
75城镇体系规划的内容包括（ ）。
A. 确定区域城镇发展战略
B. 找出引导区域城镇发展的各项敢策和措施
C. 争取城市市区、近郊区的经济发展速度趋于一致
D. 明确需要保护和控制的区域
E. 合理布局区域基础设施和大型公共服务谩施
76在城市黄线范围内禁止进行的活动包括（ ）。
A. 未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施
B. 违反国家有关技术标准和规范进行建设
C. 修建破坏历史文化街区传统风貌的构筑物
D. 违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设
E. 占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木
77建设用地使用权出让合同附件的内容有（ ）。
A. 城市建设管理要求
B. 绿化率
C. 建设要求
D. 建筑比例
E. 取得土地使用权的方式
78
根据《廉租住房保障办法》、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》的规定，廉租住房租赁合同终止的情形主要包括（ ）。
A. 将所承租的廉租住房转借、转租、调换和转让廉租住房的
B. 承租人已不符合规定条件的
C. 改变廉租住房用途的
D. 无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的
E. 无正当理由连续3个月以上未交纳廉租住房租金的
79房地产收费主要有（ ）
A. 国有资源有偿使用收入
B. 经营服务性收费
C. 政府性基金
D. 主管部门集中收入
E. 行政事业性收费
80房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房，预售方案应当包括（ ）。
A. 建设进度安排
B. 预售住房定价
C. 预售房屋套数
D. 住房能源消耗指标和节能措施
E. 公共部位和公共设施的具体范围
三、综合题(共3题，合计40分)
根据下列材料回答81-87 题。
2003年，甲按房改标准价800元／m2，购买了本单位A小区的一套60 m2的住房。2007年，甲退休。2010年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元／m2。3月，甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“都一乐小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10 min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并作了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85 m2，套内使用面积为71 m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3
m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5％。该户型应分摊的共有建筑面积为16
m2。”7月，甲以1500元／m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
81B小区C户型的建筑面积为（ ）m2。
A. 93
B. 93．3
C. 101
D. 104
82商品房销售可以按（ ）计价。
A. 套内建筑面积
B. 建筑面积
C. 套(单元)
D. 套内使用面积
83开发公司销售人员在向甲介绍《商品房买卖合同》时，下列说法正确的是（ ）。
A. 因该公司使用的是国家规定的《商品房买卖合同》文本，合同内容双方均无权改动
B. 如果不使用国家规定的《商品房买卖合同》文本，商品房买卖行为不受法律保护
C. 由于甲购买的是已交付使用的房屋，可以不签订书面合同
D. 甲除支付购房款外，还需缴纳住宅共用部位、共用设施设备维修基金
84甲将B小区住房抵押，申请贷款时，贷款银行主要审查（ ）等内容。
A. 甲的资信情况
B. 质押权利状况
C. 房屋权属情况
D. 住房公积金缴交情况
85贷款银行给甲发放的住房贷款期限最长为（ ）年。
A. 15
B. 20
C. 25
D. 30
86甲将A小区的住房出售后，再购住房享受的税收优惠有（ ）。
A. 免征营业税
B. 免征契税
C. 免征个人所得税
D. 免征房产税
87开发公司对甲所购住房最低保修期在1年以上的保修项目是（ ）。
A. 地基基础
B. 屋面防水
C. 电器开关
D. 灯具
根据下列材料回答88-93 题。
G省A市B县C房地产开发公司利用该县郊区D村的360亩基本农田，欲建一商业市。该项目涉及D村农业人口38户、210人。在此之前，D村人均耕地面积为2．0亩。另外，已知D村耕地被征收前3年平均年产值约为600元／亩。
88应由C房地产开发公司支付的征收耕地的补偿费用包括（ ）。
A. 安置补助费
B. 征地管理费
C. 土地补偿费
D. 青苗补偿费
89C房地产开发公司应向D村（ ）个农民进行安置。
A. 80
B. 90
C. 150
D. 180
90C房地产开发公司可获得该土地使用权的最高年限为（ ）年。
A. 40
B. 50
C. 60
D. 70
91该建设项目用地的最终审批权属于（ ）。
A. 省级人民政府
B. 国务院
C. 省级人民政府土地管理部门
D. 国务院土地管理部门
92如果C房地产开发公司需要D村的临时用地，（ ）。
A. 应报B县人民政府土地行政主管部门批准
B. 该临时用地经批准后，应当签订临时用地合同，并给D村的损失予以补偿，但不包括给原使用权人的损失
C. 因使用的是农民集体所有的土地，将由农村集体经济组织或村民委员会代表所有者与临时用地使用者签订临时使用土地合同，并收取临时用地补偿费
D. C房地产开发公司应当按照合同约定的用途使用土地，不得建永久性的建筑物及其他设施
93如果C房地产开发公司征收360亩农地，应当（ ）。
A. 由G省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续
B. 由G雀人民政府批准农用地转用，不再另行亦理征地审批
C. 由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续
D. 由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
根据下列材料回答94-100 题。
三级资质甲房地产开发公司予2006年12月设立。2009年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日。甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
942006年12月甲房地产开发公司设立时其注册资本最低为( )万元。
A. 1000
B. 200
C. 800
D. 100
95
甲房地产开发公司于2006年12月设立后，应在领取营业执照后的（ ）个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府规定的部门备案。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
96甲房地产开发公司确定该房地产开发项目，应当符合（ ）。
A. 土地利用总体规划
B. 年度建设用地计划
C. 年度建设投资计划
D. 房地产开发年度计划
97甲房地产开发公司开发该小区的资本金不得低予（ ）71元。
A. 1000
B. 1200
C. 1750
D. 3500
98关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述，正确的有( )。
A. 在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
B. 在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C. 甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
D. 受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司，可以不具备房地产开发企业资质
99
甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司，其实际投入房屋建设工程的资金额应达到（ ）万元。
A. 1000
B. 1250
C. 1750
D. 2500
100关于乙房地产开发公司的房地产宣传广告，符合国家有关政策的是（ ）。
A. 房地产广告中含有升值或者投资回报的承诺
B. 房地产广告中使用了建筑设计效果图或者模型照片的，已在广告中注明
C. 房地产广告中有尚未实现的物业管理内容，已在广告中注明
D. 房地产广告中有贷款服务的内容并载明了提供贷款的银行名称及贷款额度、年期
参考答案
1.D
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2.A
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2014年度房地产市场调控政策 陈禹铭 2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。 1 分类调控 国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。” 点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。 2 支持首套房贷 5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。 点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。 3 限购相继取消 从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。 点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。 4 “不动产登记”征意见 8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。 点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。 5 “9·30”房贷新政 9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
1 .目的 1.1为提高公司资金使用效益，加强资金筹集、使用的计划性，规范公司资金计划管理工作，确保公司年度目标的实现，特制订本制度。 1.2资金计划管理制度是建立在预算管理基础之上并使之逐月落实的有效管理工 具，它可以提高资金使用效率，降低企业财务风险，加强成本和费用控制，变事后管理”为事前管理”。 注：公司资金计划分：年度资金计划、季度资金计划、月度资金计划。 2. 范围 本办法适用于公司所属所有职能部门。 3. 术语 本管理规定所称资金，系指库存现金、银行本外币存款及各种有价证券 4. 职责 4.1公司财务部负责制定统一的资金计划要求格式，是《资金计划》的组织、收集、审核、监督、汇总及平衡部门。 4.2公司各职能部门负责人是《资金计划》的制定责任人。 4.3公司总经理负责对各期《资金计划》进行最后审批。注：年度《资金计划》需经公司董事会批准。 4.4综合办公室负责对各期批准的《资金计划》进行建档保存。 5. 内容
5.1计划的编制 5.1.1计划编制要求 5.1.1.1资金计划应真实、全面地反应本公司、本部门资金运作的实际情况。 5.1.1.2各职能部门使用财务部制定的统一格式资金计划格式，完整填报。 5.1.1.3各部门应根据有关合同条款或经济业务的最后付款期限，对资金支出按成本费用项目进行精细安排，误差率应控制在10%以内准确、按时地报送各期资金计划。 5.1.1.4对于资金计划中涉及金额较大或重要项目，应在当年度、季度、月度资金 计划中相应编制项目子计划。（如：薪资支出、工程付款支出、偿还借款支出、融资收入、付息支出等） 5.1.1.5资金计划中各项资金的收入、支出均按收付实现制原则确定。 5.1.2计划编制时间 5.1.2.1各职能部门每月25日前完成并上报下月的《部门月度工作计划》及《部门月度资金计划》（附excel电子版）至财务部。月度计划计算周期为上月26日至本月25日。 5.1.2.2各职能部门每季度最后一个月的20日前完成并上报下季度的《部门季度工作计划》及《部门季度资金计划》（附excel电子版）至财务部。 5.1.2.3各职能部门每年12月15日前完成并上报下一年度的《部门年度工作计划》及《部门年度资金计划》（附excel电子版）至财务部。注：每年11月底，公司董事会组织确定下一年度的战略及工作目标，并下达公司执行。 注：年度资金计划和季度资金计划为方向目标性计划，月度资金计划是严密可执 行计划。 5.2计划的审批 5.2.1每月28日前，财务部需对各部门的资金计划进行审核、确认，以保证计划无遗漏项、计划制定合理。同时汇总并平衡资金计划，联同各职能部门下月《资金计划》上报总经理。 5.2.2每月第一次公司总经理会议以资金计划为会议主要议题之一，确定当月的公司重点关注计划和资金计划，审批各部门资金计划，会后批准的原件交综合办公室备案。 5.2.3计划会议结束后第二天，综合办公室下发批准的各部门资金计划，资金计划电子版本，送至董事会各董事成员邮箱，并电话确认报送。
2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于
美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，
房地产相关政策大全（２０１５年——２０１６年８月） 时间 政策 内容 政策解读 ２０１５．２．５ ２０１５年首次降准 自２０１５年２月５日起下调金融机构人民币存款准备金率 ０．５个百分 点。 降准降息，释放大量资金，鼓励刺激消费，缓解房地产市场的资金压力，促进了房地产市场的复苏。 ２０１５．３．１ ２０１５年首次降息 金融机构一年期贷款基准利率下调 ０．２５个百分点至５．３５％；一年期 存款基准利率下调０．２５个百分点至２．５％。 ２０１５．３．１ 不动产登记实施 ２０１５年３月１日，《不动产暂时登记条例》开始实施 不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。 ２０１５．３．５ 政府工作报告指出支持居民自住和改善住房需求 国务院总理李克强３月５日在政府工作报告中明确提出，稳定住房 消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表 委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对 刚需及二次改善型购房需求的政策支持。 鼓励购房，支持改善型住宅需求。 ２０１５．３．２５ 两部委发布促进房地产健 康平稳发展通知 国土资源部、住建部联合下发《关于优化２０１５年住房及用地供应结 构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求 ２０１５年各地有供、 有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。 促进房地产市场长期稳定健康发展。 ２０１５．３．３０ 房贷新政，二套房首付比例可低至四成，公积金最低首付比例降至二成 央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中 国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》， 规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买 降低购房门槛，促进购房需求
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
中国房地产政策演变10年 引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。 由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。 到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段： 第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。 第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。 第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。 第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。 第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。 本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。 05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式 合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程
2005-2014年房地产调控政策汇总 自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。于是，笔者在此搜集2005年至今每年政府对于楼市采取的最重要的调控政策，以此回顾政府调控楼市的十年漫长路。 2005 “国八条” 2005年由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台。具体内容分别是：高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 据悉，政策甫出，开发商“吓了一大跳”，而由于这是政府首次调控房价，当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。 2006 “国六条”“国十五条” 2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。
楼市专家称，“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。 2007 房贷新政 2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”，该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。 具体内容是：购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对 于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 据了解，该政策出台不久后，全国楼市一路低迷，房价均大幅度跳水，成交量也明显萎缩，多数业内专家纷纷将该政策看做是楼市风云突变的一声惊雷。 2008 “国十三条” 2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署 促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。这些政策力度之强，覆盖面之广，堪比国务院2005 年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。 业内人士表示，在全球金融危机的背景下，中国楼市出现了10年大拐点，量价齐跌。因此，下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，以刺激楼市成交量。 2009
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
2015年房地产政策 2月份 2015年2月1日中共中央、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件） 内容： 探索农民工享受城镇保障性住房的具体办法。加快户籍制度改革，建立居住证制度，分类推进农业转移人口在城镇落户并享有与当地居民同等待遇。优化中西部中小城市、小城镇产业发展环境。引导和鼓励社会资本投向农村建设。 2015年2月28日中国人民银行下调存贷款基准利率0.25个百分点 内容： 自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%。一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由1.2倍调整为1.3倍。 2015年2月15日《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 内容： 正式提出要取消暂住证制度，全面实施居住证制度。建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制。
2015年2月26日《不动产登记暂行条例》正式公布 内容： 统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。新证启用后，以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。 2015年2月4日中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 内容： 自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度。对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持
最新国家房地产政策汇总 篇一：最新中国房地产政策汇总(2005-2014) 篇二：中国房地产政策汇总 中国房地产政策汇总 2003 2004 2005 中国政府颁布物业管理法规中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房 的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税， 以及禁止转售未落成物业 对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲 置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。 停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供 应。 中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧 上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展 建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新 建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低 金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35% 的物业开放商提供贷款 建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家 外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无 本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外 国人，不得购买商业及住宅物业
2014年注定要成为中国房地产行业不同凡响的一年。 这一年，楼市在高开低走中震荡，限购限贷松绑、降息，一波又一波的救市政策，最终让调控回归市场化手段。 这一年，也许是开发商们最为难熬的一年——业绩的惨淡、库存的压力，预示着前景不妙；但也是成就新旧大佬的一年——万达商业地产上市成市值最大的开发商，万科、绿地强者恒强。 这一年，是行业变革的一年，互联网思维，成为这个传统行业必须具备的新基因，房企触网、中介O2O、众筹卖房，这些勇敢者的创新尝试将预示着房地产行业一个新时代的到来。 2015年，祝愿中国的房地产业回归健康、走向良性发展。 限购松绑：救市第一波
单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一支“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱、信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。 9·30央行新政：救市第二波 央行在9月30日修改首套房房贷认定标准，凡是还清贷款的客户再次申请贷款依旧可以享受到首套房首付三成和基准房贷利率最低7折标准。 业内人士普遍认为，这将进一步释放之前压抑的“首改”需求，更多的购房者将会提前完成自己改善型需求的购房任务。
降息：第三波救市 和开发商同样开心的还有那些已经购房的人。家住成都的李华今年4月在成都购买了一套商品房，而那个时候成都的房贷利率是按照央行基准利率上浮15%执行。也就是说，那个时候的利率是7.27%，现在降息后利率只有6.83%。基准利率的调整，无疑给了购房者更多的实惠。 房企触网：摸着石头过河？
眼下似乎已经没有什么可以阻挡互联网的发展了，即便是传统的房地产企业，也难逃触网的命运，特别是在今年这个房地产业并不景气的年份。 早在去年年底，万科集团总裁郁亮就在一次内部演讲中坦言，他担心未来房地产行业会出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。 中介O2O变局：线上与线下融合 先是中介联合抵制搜房，搜房被迫联合中介，然后是中介纷纷向线上延伸，中介与中介之间相互“挖角”。对于房产中介来说，2014年可谓是大变革年，无论是传统中介还是传统房产电商，都面临着模式的改革。 搜房网宣布要搭建互联网媒体平台、交易平台和金融平台，并将建立更为广泛的合作伙伴机制。这也就意味着，搜房网自此开始全面渗透房产交易环节。
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年) 1978-1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。 1984年 政策目标：发展房地产业。 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。 1985-1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅。 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革。 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场。 1989年 政策目标：加强房地产市场管理。 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根。 1990年 政策目标：加强治理整顿;推进土地使用制度改革。 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》。
1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。 政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。 1992年 政策目标：加快房地产业发展。 政策内容：引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款。 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。 政策内容：开始进行宏观调整;控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革。 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》;进入调控、消化、稳定的发展阶段;开展房地产开发经营机构全面检查;整顿金融秩序。 1995年 政策目标：规范房地产市场。 政策内容：加强房地产市场的宏观管理;颁布《房地产管理法》、《增值税法》;整顿金融秩序;开始实施安居工程。 1996年
房地产资金计划流程 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
内容： 主题:关于启用公司资金需求计划流程 根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下： 一、房地产开发公司资金需求计划： （一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门提交 的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电子数据给总 公司财务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的资金流 入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入完成比例。格 式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划表.xls》（二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明本月 及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项目财务于当 月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售回款计 划执行情况汇总表.xls》。 （三）、项目付款计划明细表（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细表，列明 付款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、本月申请付款
金额及合同要求的付款方式等，报各房开项目财务部，各项目财务于当月 30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx项目付款 计划明细表.xls》。 （四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用项目 日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报各房开项目财务 部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月项目 费用用款计划.xls》。 （五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发生的 部门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门需做各部 门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。 2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月公司部门 资金需求计划.xls》。 二、建筑施工公司资金需求计划： （一）、建筑施工项目资金占用计划（各建筑施工项目经理） 1、提交流程：当月28日前建筑施工各项目经理提交本月施工项目资金占用 计划电子数据给建筑公司主管会计，30日前建筑公司主管会计审核后转财务 经理。
2010年至2011年国家房地产宏观调控政策汇总2010年国家房地产宏观调控政策 2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。 2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。
2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。 2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上