培训材料之一
XXX公司项目贷款授信评估报告
(一)借款人背景情况
1、借款人情况
xxxxxx有限公司（以下称：中化格力仓储）成立于2004年11月，公司的主营业务为 xxxxx在珠海高栏港合资石化油品仓储项目的建设与运营。公司经营范围：建设石油化工库区；从事石油及其制品、化工品及原料、非直接食用植物油的管道运输、储存、中转、分拨、罐装、调制加工以及废油、下脚料的利用业务。
公司注册为中外合资企业， xxx仓储有限公司持股45％， xxx实业公司出资持股30％，xxxx有限公司持股25％。xxx仓储有限公司为xxxxx集团公司的全资子公司，而xx国际实业公司和xxx石油（巴哈马）有限公司为中国xxx集团公司在石油业务领域的控股公司。
公司注册资本17916万元，xxx集团现金出资9853万元,xx集团以估价5260
万元土地及在建工程入股并投入现金2803万元。公司法人、董事长代表xxx先生，为xx国际实业公司仓储事业部总经理，副董事长xxx先生，为xx集团属下xxx仓储有限公司总经理。
公司正在建设的为高栏港区石化仓储工程一期项目，库区分为铁炉湾及南迳湾两块，其中铁炉湾计划建成18万立方油品仓储区，库区占地210683.20m2；南迳湾计划建成8万立方化工品仓储区，库区占地67740m2。目前，主体工程已建设完毕，项目已进入收尾工程及局部验收阶段，预计一期项目将于2008年11月建成投产。
2、投资方情况
xxx集团公司是国有重要骨干企业，是中国四家大型国有石油公司之一，前身为中国xxx进出口总公司，具有50多年从事国际石油经营的历史，石油业务一直是xxx公司的传统和支柱业务。xxx公司是中国最早进入《财富》全球500强排行榜的企业集团之一，2006年第16次入围，名列第304位。近年来，xx公司加快实施战略转型，致力于在石油、化肥、化工三大核心领域打造集资源获取、研发、生产、进出口贸易和终端销售于一体，全球协同运作的较为完整的产业价值链，并围绕核心业务的发展，在金融、物流和高新技术领域取得了进步，经营连续几年实现了快速增长。
xxx国际实业公司是中国xxx集团公司的全资子公司，1993年4月成立。公司集原油、成品油、化工品、液化气仓储、批发及零售业务为一体，负责石油项目开发与经营管理。公司运营的石油项目共14家：xxx石油转运（xx）有限公司、xxxx石油转运（xx）有限公司、xxx石油储运有限公司、舟山xx发展公司、xx西太平洋石油化工有限公司、xxx储罐有限公司、xxx中化长城有限公司、中化（xx）石油液化气有限公司、xxx石油化工产品开发供应公司、xxx石油产品
服务有限公司、xxx石油有限公司、xxx石油化工经营部、xxxxx石化有限公司。公司同时承担着国家石油储备基地xx有限公司的建设和管理工作。公司石油储罐基地主要分布在上海、舟山、福建东山等沿海地区，现有原油码头泊位两个（25万吨、10万吨）、成品油泊位两座（3.5万吨、1万吨）、原油储罐138万立方米、成品油储罐42万立方米、化工品储罐3.7万立方米、液化气储罐4000立方米。公司成品油批零企业主要分布在北京、济南、烟台等地，拥有加油站14座。未来，xx国际实业公司将继续立足国内项目，积极开展海外炼厂的并购工作，实现xxx公司石油业务的转型，巩固和强化xxx公司作为中国四家国家石油公司之一的地位。
xxx国际石油（xx）有限公司经营xxx集团境外石油合作项目，同时该公司也是xx集团成立境内合资项目的载体。
xxx是珠海市最大的国有企业，2008年3月集团总资产超过400亿元，在xxxx 的经济领域中占有举足轻重的地位，其工业总产值占全市的30％以上，税收占全市的四分之一强，尤其是以xxx为代表的工业板块，绝大多数都是创利能力强的优质企业。xxx是在国内乃至国际都享有较高声誉的知名品牌。
xxx仓储有限公司成立于2002年，是xx公司建设运营xxx8万吨级公用石化码头的原项目公司，2004年9月，由于xxxxx贸易出现经营问题，xxx引进了xx集团这一战略伙伴，并将该项目的55％出让给xxx集团。
(二)项目概况
1、项目建设的依据
（1）xx仓储有限公司筹建的xxx高栏港石化仓储项目在2002年已完成项目可行性研究报告并通过珠海市审查，在2004年完成工程施工图设计。但由于各种原因，项目未完成建设。根据2004年8月29日签署的《xxx国际实业公司与
xxx仓储有限公司合作协议》和2004年10月19日签署的《xxx人民政府与中国xxx集团公司会谈纪要》等文件精神，由xxxx集团公司下属的xxxx仓储有限公司与中国xxx集团公司下属的xxx国际实业公司和xxx国际石油（巴哈马）有限公司合资组建xxxx有限公司。将原由xxx仓储有限公司筹建的xxxxxx仓储项目，转由xxxx仓储有限公司筹建。
（2）在xxx仓储有限公司成立后，对原xxx仓储有限公司高栏港油库工程的用地资源、经营品种、建设投资、建设周期等方面进行了调整，并根据以上要素对项目的可行性研究进行重新调整。
（3）进入21世纪以来，随着我国国民消费水平的不断提高，物质生活需求不断强化。国内汽车、加工、精细化工、交通旅游等产业发展迅猛，带动成品油和液体化工品需求旺盛。广东省是我国经济发展较快的省份之一，物资的需求量也在迅速增加，广东省向来是能源、化工原料缺乏的省份，主要靠进口和从省外购入。通过对本项目经营品种的调整可充分利用xxxx港得天独厚的港口资源及整合xxx集团、xxxx合资双方的经营范围和市场优势。
2、项目建设的必要性
2.1市场需求
2.1.1燃料油市场
影响未来燃料油消费变化的因素将主要来自“西电东送”、“西气东输”、广东的液化天然气项目、奥里乳化油项目、“煤代油”工程、海洋重质原油产量的增加等。而燃料油消费量增长主要在交通运输方面。
2005年广东省燃料油需求1334万吨，同比下降18%；2006年需求1619万吨，同比增长21%；2007年需求约为2100万吨，有比较大的增长。预计2008-2010保持稳定增长，速度有所减慢，年均增长5%；这样2010年需求约为2400万吨
左右，由于未来广东能源结构变化主要发生在珠三角地区，珠三角地区燃料油需求变化是广东燃料油需求变化的主要因素。
2.1.2成品油市场
广东省经济发展较为成熟，国内生产总值基数较高。“九五”期间广东省GDP 增长达到9.9%，2001年—2005年为11%左右，2006年—2010年将达到8.0%左右，高于全国经济发展速度。未来西电东输项目的实施和LNG项目的上岸对柴油发电的影响在“十一五”期间将显现，发电用柴油将大幅减少，农业的发展也基本稳定，农业渔业对油品的需求将不会有太大的增长。未来广东省汽车保有量的上升将是推动油品需求的主要动力。
预计2010年珠三角地区成品油需求将达到1609万吨，其中汽油575万吨，柴油1033万吨。xx汽柴油消费占全省的比例不会有太大的变化，预计总量也有缓慢的上升，到2010年将达到64万吨左右，并且仍将以柴油为主。2005年和2010年广东省成品油需求量分别为1836万吨和2304万吨。2005年广石化、茂名炼化以及湛江东兴炼油厂成品油产量预计为1460万吨左右。可以看出，广东省三大类成品油需求量及省内炼厂产量的差距是逐渐拉大，到2010年更为明显。目前广东省三大类油品资源的来源主要有三个：本省炼厂、东北地区和长江三角洲地区，可以认为今后这种资源格局仍将占主导地位。
可见未来广东省成品油市场仍有较大的市场空间，需要大量从外省市调入以满足本地市场的需求，另外不排除大量进口成品油的可能性。
2.1.3化工品市场
甲苯。2010年前，珠三角地区的消费量将在50万吨基础上维持，其间略有波动。由于本地产量变化不大，因而对进口甲苯的需求也将维持目前的水平。
甲醇。目前国内现有生产企业148家，总生产能力400万吨。2003年我国产量290.97万吨，进口140.1万吨，表观消费量331万吨。虽然目前国内甲醇
的生产能力从表面上看已能满足市场需求，但由于甲醇生产成本等原因，我国甲醇进口的局面还会维持一段时间。
二甲苯。有各种同分异构体，最常用的是对二甲苯（PX），2003年，国内新增加150万吨/年左右的PTA产能，对PX的需求量急剧上升，年表观消费量增加了84万吨。而2003年国内PX新增能力仅45万吨/年，且主要为仪征化纤新建PTA装置配套，远远无法满足下游需求，因此2003年国内PX进口量首度突破百万吨，使近五年PX进口量年均增长率达58.1%。直接原因是厦门翔鹭、珠海BP 和仪征化纤新建PTA装置的相继投产和聚酯原料市场的全面走好，引致PTA对PX消费大幅增加，国内PX供给严重短缺。
2.2公司生存与发展的必然要求
2.2.1xxx集团、xxx集团均从事燃料油、成品油、化工产品进口贸易多年，并取得了较好的经济效益和市场信誉。由于在珠江口没有大型码头和油库，在近几年的经营过程中，随着经营规模的不断扩大，市场竞争的日趋激烈，全球经济一体化进程的不断加快，码头油库问题不仅严重影响中国中化集团公司在珠三角的企业、xxx集团公司下属公司的日常经营活动，而且已成为企业生存与发展的瓶颈。
2.2.2由于在珠江口没有大型码头和中转油库，目前广东地区重油进口不能用国际通用的主力船型从世界产油地直接进行远洋采购，而只能用3－5万吨级小型船舶从临近的国家进口，仅运输费就增加约40%。由于在珠江口没有油品的中转平台，目前进口重油只能在海上（一般在三门岛和二虎等锚地）通过一或二次分驳到小船（船型为500－5000吨级）才能到达珠江水系的各客户码头，每吨增加中转费用约为60－80元。在海上过驳时，由于受海上风浪的影响，常常发生过驳困难，外轮滞期，发生滞期费等纠纷。2000年曾发生一次滞期费就高达1000多万元，损失相当严重。
根据国家有关政策，由于海上作业存在严重的安全和环保隐患，今后将逐步取消海上过驳作业。所以在珠江口建立油品中转平台是符合国家政策的举措，也是经济发展的必然产物。
2.2.3由于国际市场油品价格变化无常，油品质量千差万别。我们必须建立自己的油品仓储基地来进行缓冲和调和，以增强市场运作的灵活性，调和产品质量，才能缓解市场风险，为用户提供优质产品，增强自身的市场竞争力。
由此可见，珠江三角洲是重油市场的核心地带，在珠江口的高栏岛建设进口油品中转平台已事在必行、迫在眉睫。这项工程一旦建成投产可以降低运输、中转和储存等各项成本，实现调和增殖效益，有效化解市场风险，为稳定广东地区的重油市场，促进珠江三角洲地区的经济发展发挥积极的作用。
2.3该项目建设是亚洲重油中转平台和调和基地转移的必然要求
新加坡依靠其优越的自身条件，目前已成为亚洲重油调和基地和中转中心。新加坡从中东、南美、南亚、欧洲和非洲等世界主要产油国家，用大型船舶（30－40万吨级）低价进口重油和非标柴油等炼厂劣质油品，然后调和生产180号燃料油，销往亚洲各用油国家，取得了良好的调和和中转效益。进入21世纪后，在世界经济发展中，我国经济独树一帜，随着我国经济的快速发展和WTO的加入，我国已成为亚洲重油进口大国。若该项目建成后，必将促使新加坡重油调和基地和中转平台逐步向我国转移，取代新加坡一部分重油调和和中转能力。我们有了大型和调和基地，就可以用大型船舶（30－40万吨级）直接从中东、南美、南亚、欧洲和非洲等世界产油地进口调和原料进行重油调和，以降低采购价格，取得调和增值效益，不仅可以满足国内市场的需求，而且还可以辐射到日本和韩国等亚洲国家。
2.4该项目建设是国家海外重油开发计划的必然要求
我国原油资源比较匮乏，属于缺油国家，自1993年开始就成为石油净进口
国。随着我国经济，特别是广东经济的飞速发展，对油品的需求将会日益增大。我国已加入WTO，随着油品进口政策的不断放宽，油品进出口贸易必将更加活跃，贸易量也会进一步扩大，沿海地区港口运输业将成为受惠行业。
在重油市场方面，由于广东经济的快速发展，用电量呈增长趋势，尽管西电东输量会逐步增加，但西电、油电和煤电会并存，加上其它行业重油耗量的增加，预计广东地区重油总消费量将呈现稳中有升的发展态势。
2.5xxxxx化工区建设的必然需要
xxxx工业区发展起步阶段，是通过引入新项目，然后由他们按照自己的需要，筹措资金进行相关的码头建设。这样的好处就是在港口基础比较薄弱的情况下，通过引进项目解决了港口建设初期资金紧缺的困难，加快了港口建设的步伐。通过这种方式，xxxx很快就形成了大石化产业基地的雏形，并且已经开始产生明显的聚集效应和辐射效应。这样，建设战略型石化储备基地可从根本上提升xxxx 石化产业的层次。
3、项目建设的基本内容
xxx油品库区、xxx化工品库区和xxxx公用码头三个项目所需辅助生产设施，将按照统一规划、合理布置、分期建设、综合使用、便于管理的原则进行规划建设。
4、项目建设的进度计划
本项目实施为23个月，分项实施计划如下：
xxx总承包招标 2个月
施工图设计 3个月
报批报建 1.5个月
基建期 13个月（含土建施工、采购、机械施工）
试车 1.5个月
项目实施计划表：
项目实施进度计划表
5、项目的建设和生产条件
5.1建库条件
5.1.1建设地区概况
本仓储工程选址于xxxxx港（即xxxx港），xx位于xxx的西南部，珠江口西岸出海口xxxxxx之间，毗邻港澳，背靠我国富饶的珠江三角洲，海上航线至澳门23海里，至香港55海里，距大西水道国际航线约1公里，内连西江干流，
沿江上溯可直达广西、贵州等省市，具有河海联运的独特优势，陆路到珠海市区46公里，目前通往市区的疏港公路已建成使用，港区的东面为xxxx国际机场已建成并投入使用，使xxx成为华南、西南、中南等地区进出口贸易的主要通道和货物集散地，xxx由xxxxxx等岛屿环抱而成，水域面积88平方公里，自然水深负5-10米，可建设10万-25万吨级的深水泊位，xxxx防风条件好，回淤少，常年维修费用低。1994年6月，xxxx港经国务院同意为一类开放口岸。
5.1.2外部条件
（1）供水：xxxx有流量充沛的西江水系，是珠江三角洲淡水资源最丰富的地区，目前西区已具备大型供水设施，管径为1.6米的输水干线已直通xxx，并已开始供水；
（2）供电：xxx已具有良好的供电网路，已有10kV的高压电网至库区附近；
（3）交通：xxx配有良好的道路交通网络，并已通到库区围墙外；
（4）通讯：xxxx已具备良好的通讯设施和通讯网络；
（5）辅助条件：压缩空气和压缩氮气由xxx化工品库区提供。
5.1.3自然条件
（1）气象
xxx市位于广东省xxxx，地处亚热带属海洋性气候，天气温湿多雨。春季冷暖交替有雾多阴雨，空气潮湿阴冷；夏秋两季气温高、多大雨暴雨，时受热带气旋影响；冬季多北风，气温稍低，空气干燥。
（2）水文
潮汐。本海区潮汐性质属不规则半日混合潮。潮汐特征值如下（以当地理论最低潮面起算）：
平均高潮位 2.08m
平均低潮位 0.81m
平均潮平面 1.47m
平均潮差 1.26m
最大潮差 3.41m
（3）地震。根据历史地震资料分析，本区未发生过大于6度的地震。1992年国家地震局划定本区属地震烈度为7度的地区。
（4）风荷载。根据广东省标准《建筑结构荷载规范》GB50009-2001，珠海市基本风压取0.85 kN／m2。
（5）区域地质和工程地质
场地为近期开山填海抛石区，土层结构及分布复杂。根据地质勘察报告显示，场地自上而下，表层为素填土，素填土由最近开山回填的碎石、块石及风化土组成，厚度随着地形、地貌而变化，表现为由北（陆）向南（海）厚度呈递增趋势，其下土层可分为海、陆两相，以陆相为主，主要为砂土层与粘土层交替出现，揭示较多夹层和透镜体，局部存在软弱土层（淤泥、淤泥质土），软弱土层主要分布在探区北部及南部养殖场。探区基岩为燕山期花岗岩，风化强烈，层顶标高5.08～-36.59m，变化大。
根据勘察报告，场地整体稳定性较好，未发现有近期活动断裂的特征。5.2选址概况
库区位于xx岛东侧xxx，其东北两面靠山，南面临海，西面隔市政道路与已建的华联油库相邻，属于海滨区。xxxx的环港道路在场地北、东、南通过，场地西侧有一市政道路。
库区共分xxx库区、xxx库区两块，其中xxx库区一期占地218730.4m2，xxx库区一期占地67740m2。库区内基本为山坡地，局部为吹填用地，地面标高约为6m，地质条件良好。
在2003～2004年，库区原属的xxx仓储有限公司对场地进行了强夯处理，
大部分区域满足施工基础处理要求，本次只需依据调整后的总平面布置对局部区域补夯。
6、项目的环境保护
根据经广东省批准的xxxx石化基地总体规划，本项目建设场地，符合xxx 市城市规划、环境保护的要求，水陆交通运输方便。库区所在地xxx为石油、化工贮存的集散地，远离民居，具有良好的建库条件。
6.1主要污染源与污染物
污染来源分析：
（1）储罐和管线破裂，造成事故性溢油。
（2）储罐和管线检修时，储罐和管线内残余油及冲洗水流出地面。
（3）正常操作状态下，油罐切水时可能有少量油品排出。
（4）生活污水和食堂污水、烟气排放。
6.2控制污染和防范措施
(1)在污水处理站专设1座500m3化学品污水缓冲罐，将含化学品的洗罐污水等储存后外委处理。
(2)储罐四周设有防火堤和隔堤，可以保证储罐油品外溢时，全部油品均限制在防火堤内，不至于外溢到罐区以外。
(3)储罐和管线检修前，通过蒸汽和空气扫线清除储罐和管道内的油气，有控制排放至污水处理系统处理。
(4)油罐切水和罐区排水均通过隔油器，分隔浮油将水排出。
6.3预计达到的效果
(1)污水处理出水水质达到并执行《水污染物排放限值》广东省地方标准DB44/26-2001二级排放标准。
(2)尽量减少库区油气排放，锅炉烟气排放满足国家《锅炉大气污染物排放标准》GB13271-2001排放标准。
总之，在环境保护方面，设计上有环保措施，生产上有严格的规章制度，通过进一步提高清洁生产水平，特别是加强对各储罐操作及其工艺管线、机泵等的安全控制，从而确保本项目投产运营后的生产安全，减少事故危害污染环境。
本项目需要配套的燃料油、蒸汽、压缩空气、固定式消防、内部交通、环保、安全以及办公、文化娱乐等公用工程和公共设施由建设单位自行解决。需要外部配套的有：生产生活所需供水、供电、通讯、移动消防和外部交通等。
本项目工程建设所需要的设备和材料以及日常生产维修所需要的备品备件等均为普通石化设备，且已国产化，货源充足，供应及时，规格齐全。
7、职业安全卫生防护
7.1火灾、爆炸危险防护措施
（1）库区内总平面功能分区、建构（筑）物之间的防火间距及道路设置均满足有关规范要求。消防道路满足大型消防车辆转弯及设备检修的需要。
（2）库区内建筑物在满足工艺生产要求的前提下，做到结构设计安全可靠，符合防火、防爆的要求。
（3）罐区周围设置防火堤，其容量和高度满足有关规范的要求，以防化工品泄漏。
（4）储罐外表面及管线外表面采用防腐层防腐。
（5）化工品装卸采用密闭相平衡流程，储罐设置液位超高报警装置。
（6）库区防爆场所内的电器、仪表的选型、设计、安装及维护均严格按防爆分区的要求执行。各类生产设施按有关规范的要求采取防雷、防静电措施。
（7）设计汽车装车系统采用鹤管发货，仪表检测控制系统完善。
（8）库区设消防检测报警系统。
7.2化工品及其挥发气危害防护措施
（1）本库区采用的拱顶储罐的顶部加设氮封系统，以减少化工品的蒸发。
（2）在各泵棚、装车台及灌桶间设置不锈钢洗眼器，以保证职工在不小心被化工品溅入眼睛时得到及时冲洗；并给职工配发防护服、眼罩等保护用具。
（3）在化验室等烃类气体易聚集的场所采用防爆轴流风机通风。
（4）加强工艺设备的保养和定期维修，减少和消除设备与化工品管线的跑、冒、滴、漏，使各种工艺设备保持良好的运行状态，以减少挥发的烃类气体对职工健康产生的影响。
（5）设置可燃气体报警装置，随时监控散发气体的浓度。
7.3噪声危害防护措施
设计中选用低噪声电机，并采取必要的隔声、消音措施，以减少噪音对职工的影响
7.4生产过程中的职业危害防护措施
（1）生产过程中，操作人员严格按操作规程生产操作，严格执行操作纪律和劳动纪律；建立健全HSE体系以及管理规章制度和安全检查制度。
（2）配备安全卫生监察、检测仪器和设备，随时进行安全检查。
（3）制定事故应急救援预案。
（4）做好库区的职业安全管理和职工安全教育教训工作，考试合格后方可上岗。
7.5职业卫生防护措施
（1）设立专门的劳动安全卫生机构和专、兼职安全卫生管理人员，库区设一名副主任负责库区安全卫生管理，库区设警消岗位，设4人专职进行库区消防和安全保卫工作。
（2）配备必要救护器械和药品；建立健康档案，按规定对直接接触有毒、
有害物质的员工定期体检。
（3）按国家有关规定，为现场作业人员配备必要的个体劳动防护用品，如空气呼吸器、防毒口罩、去污防护用品等。
（4）库区内按设计要求设平台、围栏和护栏等；设置安全警示标志。
8、其他情况
8.1生产班制
罐区、调和、消防等采用三班制，其他辅助生产采用日班制，根据船进港情况和客户的要求，可临时调整生产班次。
8.2定员
公司拟实行总经理负责制，设总经理1人，副总经理1人。总定员xxx人。
(三)投资估算与资金来源
1、项目投资估算
公司提供的由xxxx设计研究总院于2006年10月编制的《xxxx仓储有限公司石化仓储工程可行性研究报告》中有《xxx仓储有限公司石化仓储工程投资估算汇总表》，该表对项目的投资进行了概算，其中地基处理以及土地使用权均包含了二期工程的部分，实际建设期利息与工可反映建设期利息也有较大出入，我们对上述项目根据实际情况进行了调整。
1.1土地使用权的调整
由于公司一期工程的占地面积均以确定，根据实际情况分析，估算公司一期工程的占地的土地使用权为xxx万元。计算公式如下：
210683.2平方米*80元/平方米+67740平方米*140元/平方米＝xx万元其中210683.2平方米为xxxx一期项目占地，80元/平方米为计入投资总额
的xxx一期用地单价，67740平方米为xxxx一期占地面积，140元/平方米为计入投资总额的南迳湾一期用地单价。
1.2地基处理工程费用的调整
土地处理费用方面，公司工可反映，铁炉湾一、二期【强夯地基处理、检测、监督】项目为3487万元，xx一、二期【地基处理工程】项目为2907万元。考虑到xxx一期项目用地计入无形资产时，已进行了部分地基处理，一期用地高出二期40元/平方米，现对一期的地基处理工程费用计算如下：
xxx项目一期土地处理工程费用＝2907*67740/183702＝xxx万元
210683.2*（X-40）+(453521-210683.2)*X=xxx万元→X＝95
xxxx项目一期土地处理工程费用＝210683.2*55＝xxx万元
1.3建设期利息的调整
根据公司审计报告显示，截止到2007年末，公司利息资本化金额为xxx万元，计入2007年当期损益的财务费用为xx万元，我们将2007年以前的资本化利息合并计入2007年，计算得出2007年度公司的利息支出＝xxx万元。
根据公司贷款卡查询结果，通过计算贷款积数，
2008年上半年利息支出＝12600*7.83％*0.9/2＋920200*7.83％/xx＝xxx+200＝xxxx万
预计2008年11月一期项目全面建成投产，公司计划2008下半年增加贷款投放xxx万元。
2008年下半年利息支出测算＝12600*7.83％*0.9/12*5+8100*7.83％/12*5＋4000/2*7.83％/12*5＝370＋264＋65＝699万元；2008年利息费用＝644+699＝xxx万元；一期项目建设期利息＝xxx+747＝xxx万元。
项目所需流动资金为xxxx万元。
以上三项的调整均与公司管理层了解，与实际情况相符。
xxxx仓储有限公司xx仓储工程一期投资估算汇总表
根据上表计算，公司一期项目总投资为38819万元。
2、资金来源评估
一期项目总投资xx万元，公司注册资本为xx万元，注册资本占总投资比例为46％，自有资金充足。公司目前在工行有项目贷款额度xx亿元，已提款xx 亿元，公司计划下半年提款xx万元，此次公司向我行申请额度主要用于替换工行的贷款，公司贷款资金已落实。
3、小结
公司注册资金占投资总额的比例为46%，高于国家规定的外商投资项目投资总额为xx万美元以上的，注册资金占投资总额的比例最低不低于3/1的政策底限。一期项目总投资xx万元，其中自有资金、贷款资金均以落实，公司项目资金供应充足、稳定。
(四)市场分析
1、行业分析
公司所处行业为xx仓储行业，主要为xxx物流提供储存、中转服务，收入来源于国内外油品进口商、贸易商支付的仓储费。
公司从事为石油及其化工产品的储存和中转运输业务等提供服务。首期工程主要为燃料油、成品油、化学品等石化产品的中转、储运等业务。
石油是当今世界各国经济发展不可缺少的重要资源，我国自1993年以来成为石油净进口国，进口石油持续快速增长，2000年进口石油8800万吨，到2003年石油进口9112万吨，珠江三角洲所在的广东省是我国的能源消费大省，能源消费占全国的6.1％，能源消费的90％依靠省外和进口来满足。随着经济的快速反展，珠三角区域用油量将逐步增加，预计2010年该区域原油加工量将达到2100万吨，原油基本为进口，约占全国原油进口的14％以上。
目前原油进口唯一的运输方式为远洋油轮，石油化工仓储基地是能源物流不可或缺的基础环节，特别是在广东地区不断增加的前提下，该行业发展前景广阔。
2、产品分析
xx仓储有限公司一期从事为石油及其化工产品的储存和中转运输业务等提供服务。根据市场预测，在原xxx集团近期经营燃料油和奥里油的基础上xxx仓储有限公司一期经营品种调整为燃料油、成品油、部分化工品。其中燃料油包括：180号燃料油、250号燃料油和各种非标燃料油；成品油包括：90号汽油、93号汽油、97号汽油、0号柴油、10号柴油、煤油等；化工品包括：主要有甲醇、甲苯、二甲苯、混苯等。
xxxx仓储有限公司的产品和容量表
(五)设备技术工艺和设计分析
1、生产工艺和设备分析
1.1仓储工艺流程
本项目为商业油品和化工品库储运工程。大型船舶运来的油品和化工品通过船上自备泵卸至各储罐储存，然后再装船或装车运至各用户。本库的油品和化工品储运工艺根据品种分为三个系统。
1.2燃料油储运工艺
成品燃料油由油轮运至码头，利用船上的卸油泵通过两根DN500管线卸入库区内的燃料油罐中，每根管线卸油流量约1000m3/h，用流量计和检尺计量。在岸边设有紧急关闭阀。库区内储存燃料油的储罐共有13台。各油罐还可作为燃料油调和罐，按顾客的要求调和出不同品种的燃料油。为了使燃料油有合适的操作温度，所有燃料油储罐都设有蒸汽加热盘管，并有温度自动控制设施。同时，燃料油管道均设有蒸汽伴热。
1.3成品油储运工艺
成品油由油轮运至码头，利用船上的卸油泵通过管线卸入库区内的油罐中，用流量计和检尺计量。在岸边设有紧急关闭阀。库区内储罐共有8台。从石化公用码头分配站到xx库区的成品油管线平时采用管道满油的方式，用库区装船油
机器设备抵押贷款项目资产评估报告书(doc 15页)
xxxxxxxxx有限公司 拟以机器设备抵押贷款项目 资产评估报告书 xx评报字（2011）第004号
南阳市xx资产评估有限责 任公司 二○一一年三月 目录 关于评估报告的声明 (2) 资产评估报告书摘要 (3) 资产评估报告书 (5) 一、委托方、产权持有方及评估报告其他使用方 (5)
二、评估目的 (5) 三、关于评估对象及评估范围的说明 (5) 四、价值类型及其定义 (6) 五、评估基准日 (6) 六、评估依据 (6) 七、评估方法 (7) 八、评估过程 (7) 九、评估假设 (9) 十、评估结论 (9) 十一、特别事项说明 (10) 十二、评估报告使用的限制说明………………………………… 10 十三、评估报告提出日期 (11) 资产清查评估明细表……………………………………………… 12 资产评估报告书附件……………………………………………… 13
关于评估报告的声明 xxxxxxxxx有限公司委托的评估工作于2011年3月21日由南阳市xxx资产评估有限责任公司完成，并出具xxx评报字（2011）第004号《资产评估报告书》，现对其评估报告使用声明如下：1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任； 2、评估报告使用者应关注评估报告中特别事项说明和使用限制； 3、本评估机构及参加评估工作的全体人员与经济行为各方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是本评估机构出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响，评估机构及评估人员仅对委托评估的机器设备拟抵押贷款事宜提供资产价值参考依据，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证； 4、本评估报告仅供财产评估主管机关审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
XXXX项目贷款评估报告兴盛广场建设项目评估报告 扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年六月
目录 概述2 第一章项目承担主体评判4 1.1 借款人概况4 1.2 公司股本结构4 1.3 公司组织机构及人员评判4 1.4 经营者治理者素养4 1.5 借款人财务状况评判4 1.5.1资产与负债及所有者权益结构4 1.5.2财务状况评判5 1.6 关联企业6 第二章项目差不多情形评判7 2.1 项目概况 7 2.1.1 地理位置7 2.1.2 项目规划7 2.2 项目市场定位7 2.3 项目建设合法性分析8 2.4 项目开发周期及工程进度打算 8 2.5 项目建设条件评判9 第三章项目市场分析10 3.1 市场环境分析10 3.1.1扬州市概况 10 3.1.2 扬州市房地产市场10 3.1.3 政策环境11 3.2 同类竞争项目的比较12 3.3 项目优劣势分析 12 3.4 项目市场前景推测 12 第四章项目投资估算和筹资评判14
4.1 项目投资估算14 4.2项目资金来源15 4.2.1 项目资金来源打算15 4.2.2 资金来源打算落实情形16 4.3项目资本金评判16 第五章偿债能力分析18 5.1 项目财务效益推测算18 5.1.1 项目销售收入18 5.1.2销售税金18 5.1.3 治理费用19 5.1.4销售费用19 5.1.5项目利润及利润率 19 5.2 项目现金流量及还款来源分析 19 5.3项目效益敏锐性分析20 第六章银行效益和贷款风险分析20 6.1 贷款担保方式20 6.2 银行效益评估20 6.3 贷款风险及防范措施20 第七章项目综合评判22
企业贷款担保风险评估报告 一、申请企业基本情况 申请担保企业： 申请担保金额：期限：担保费率： 贷款银行：贷款种类： 贷款用途： 还款来源方式： 注册地址：xxxxx 邮编：450000 注册资本：xxx万实收资本：xxxx万法定代表人：xxx 身份证号：xxxxx 工商登记号：xxxxx 税务登记号：xxxxx 组织机构代码：xxxx 贷款卡号：xxxx 基本账户开户银行：xxxx 账号：xxxx 经营范围：xxxx 股本结构出资人名称出资方式出资额（万元）所占比例xxx 货币xx xxx xxx 货币xxx xxx 备注： 资产规模雇员人数生产经营场地
xxxx有限公司所提供的上述公司基本资料经审核，企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、贷款卡、股东身份及对应出资额度均为真实、合法有效，符合国家有关规定。该公司具备向金融机构申请贷款和向担保公司申请贷款担保资格。 二、企业背景情况分析 2.1、经营业务内容、经营历史、股权结构变更历史、行业特点前景等情况说明： 2.2、企业所在行业情况的简要分析 三、企业经营情况和市场状况分析 3.1、主要经营产品、主要市场分布及销售渠道分析 3.2、主要上下游客户供销情况及结算方式分析 3.3、信用状况分析（企业信用、主要股东及实际控制人信用分析） 3.4、融资及结算情况说明分析 四、企业基本素质、核心竞争力分析 4.1、企业长远规划及发展目标 4.2、企业管理层构成及主要领导情况 4.3、股东对企业支持及关联企业情况 4.4、产品核心竞争力分析 五、企业财务情况分析 5.1.、近三年及当期资产负债状况 企业资产负债状况 项目09年10年11年2012年x月备注 一、资产总额 1、流动资产总额 货币资金 应收票据
兴旺广场建设项目评估报告扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年六月
目录
概述 承贷主体：江苏源纳置业有限公司 企业性质：有限公司 法定代表人：林胜盛 项目名称：兴旺广场建设项目（以下简称“本项目”） 项目类型：房地产开发项目 建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路用地面积：项目建设用地面积10623.9㎡； 建筑面积：建筑总面积为34481㎡（地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡）； 其中：酒店用房 11170㎡ 商业用房 10145㎡ 车库 13166㎡ 项目估算总投资：18150万元 项目估算销售收入：33284万元 税后净利润：8343.36万元 总投资净利润率：45.96 % 申请银行贷款：3300万元 申请贷款期限：24个月
本次评估采用的依据如下： 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993年； 2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年； 3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司； 4、《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号； 5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》; 6、相关财务报表; 7、其他相关文件及资料。
第一章项目承担主体评价 1.1 借款人概况 江苏源纳置业有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年3月31日，其前身为1995年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为2000万元，法定代表人：林胜盛。一般经营项目：房地产开发，商品房销售。2010年6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。 1.2 公司股本结构 公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000万元，主要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%；林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；林忠兴出资230万元，持股比例11.50%；其他12位自然人股东，共持股11.40%。经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。 1.3 公司组织机构及人员评价 公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验和一支成熟的经营管理团队。 公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。公司现有专业技术人员40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。 总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。
.×××项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有： 1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策； 2、委托方和借款企业提供的有关资料；
3、广州市房地产市场价格信息； 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料； 5、其他资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境 ××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。 2、项目背景 ××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该
项目贷款可行性评 估报告 1
.×××项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称:委托方)的委托,对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为 9月17日,本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考,不作其它用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估,委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有: 2
1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策; 2、委托方和借款企业提供的有关资料; 3、广州市房地产市场价格信息; 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料; 5、其它资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境 ××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角,西为机场路,北邻黄石路,东面和南面均有新规划路联络,南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场,周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中,机场路和黄石路有多条公交线路经过,且邻近地铁二号线站(××),交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等,公建及城市基础配套设施完善。 当前,白云国际机场即将搬迁,其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧,占地总面积约11.5万平方米,总建筑面积近22.6万平方米,预计总投资约8.3亿元,整个项目建成后,将成为广州市内大型生态居住社区之一。 3
贷款项目评估报告
第一章概要 某实业有限公司（以下简称某公司）为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2006年10月31日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照《中国农业银行中长期项目贷款评估办法》的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2006年11月23日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下： 一、借款人评价 1、公司简介 某公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏某房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。 该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。 2、管理层简介
某公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。 公司主要管理人员简历如下： xx：公司法定代表人,女，1969年３月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年某房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏某物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏某闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏某建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏某房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。 xx：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任某实业有限公司财务部监。 3、公司信用及财务状况 某公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司 经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，某公司无银行借款，
贷款项目评估内容及方法 20083 项目按性质划分为：以新增生产能力为目的的新建项目和以恢 复或者改善生产能力为目的的更新改造项目。（也就是技改或开、扩建项目）无论是新建项目或是改、扩建项目，对于企业首先是提出项目 建议书或编制可行性研究报告（代项目建议书）。然后选址及落实资 金来源？。第三是立项或报备。（立项一般指有财政参股资金，报备 一般是指总投资全部有企业自筹，无论是立项或报备，其作用都是对 可研报告的否定或批复）。对于重污染项目还要做专题的环评报告。 第四是办理各项证照，如：土地使用证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证和施工许可证。 （一）符合国家产业、产品及布局政策和投资项目审批程序。 （二）可行性研究经权威部门论证。 （三）借款人主要财务指标、项目资本金来源及比例符合国家 和我行规定。 （四）项目总投资及投资构成明确、拟采用工艺技术基本定型、 拟购进设备已完成询价。 （五）借款人前两年财务报告及生产经营资料（既有法人）、项 目立项批准文件、可行性研究报告等基础资料齐全。 企业除提供一些象流动资金所需的基本要件外，申报项目贷款 1 还需提供以下主要要件 １．项目建议书或可研报告。
２．有权部门对可研报告的批复文件。。 ３．项目概算材料。 ４．项目融资意向及贷款意向书。 ５．借款人出具的用综合效益偿还贷款的函。 ６．资本金已经到位或能按期到位的证明文件。 ７．项目其他资金证明。 ８．土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 施工许可证。 ９．水电气落实证明。 １０．环保批复。 １１．消防批复。 １２．证明担保有效性的相关材料。 另外，我们总行〔2006〕114号文件规定，对技术改造贷款不 涉及新增土地或土木工程施工的，可不提供土地使用证、建设用地规 划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。也不需要编制可行性 研究报告和环境保护评价文件。 项目评估主要包括以下几个方面的内容：1项目概述；2．借款人评估；3．项目建设条件评估；4．项目产品市场评估；5．项目投资估算与资金来源评估；6．项 目财务效益评估；7．不确定性分析；8．贷款风硷与效益评估；9．总评估与决策建议。 下面我就这九项内容做以简单的概括性解释。 2 项目概述里边有九项内容
兴旺广场建设项目评估报告 扬州市区农村信用合作联社 5国信资信评估有限公司 二0—0年六月 目录 概述 (2) 第一章项目承担主体评价 (4)
1.1借款人概况 (4) 1.2公司股本结构 (4) 1.3公司组织机构及人员评价 (4) 1.4经营者管理者素质 (5) 1.5借款人财务状况评价 (5) 1.5.1资产与负债及所有者权益结构 (5) 1.5.2财务状况评价 (7) 1.6 关联企业 (7) 第二章项目基本情况评价 (8) 2.1项目概况 (8) 2.1.1地理位置 (8) 2.1.2项目规戈U (8) 2.2项目市场定位 (9) 2.3项目建设合法性分析 (9) 2.4项目开发周期及工程进度计划 (10) 2.5项目建设条件评价 (11) 第三章项目市场分析 (12) 3.1市场环境分析 (12) 3.1.1扬州市概况 (12) 3.1.2 扬州市房地产市场 (13) 3.1.3政策环境 (13) 3.2同类竞争项目的比较 (14) 3.3项目优劣势分析 (14) 3.4项目市场前景预测 (15) 第四章项目投资估算和筹资评价 (17) 4.1项目投资估算 (17) 4.2项目资金来源 (18) 4.2.1项目资金来源计划 (18) 4.2.2资金来源计划落实情况 (19) 4.3项目资本金评价 (20) 第五章偿债能力分析 (21) 5.1项目财务效益预测算 (21) 5.1.1项目销售收入 (21) 5.1.2销售税金 (21) 5.1.3管理费用 (22) 5.1.4销售费用 (22) 5.1.5项目禾U润及利润率 (22) 5.2项目现金流量及还款来源分析 (23) 5.3项目效益敏感性分析 (23)
×××项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有： 1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策； 2、委托方和借款企业提供的有关资料； 3、广州市房地产市场价格信息； 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料； 5、其他资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境 ××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。 2、项目背景
××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积66万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。 3、项目规划情况 根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》，项目总体的控制性技术指标为： 1)建筑容积率2.545； 2)建筑密度：26.5％； 3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米)； 4)绿地率37.5％； 根据总体规划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。 4、项目工程进度安排 据×公司称，×××××项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。 第二部分项目合法性与建设条件评价 一、项目合法性评价 目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。 二、项目建设条件评价 1、项目技术经济指标
固定资产项目贷款评估报告 一、借款人资信情况 （一）基本信息 出资是否合规,实物是否仍在申请人名下、状态是否正常。 （二）管理情况 1、集团及关联关系 申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授信担保措施。 从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关联关系的复杂状况。 金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系；若申请人为民营企业，要调查和了解实际控制人，重点说明实际控制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系。 利润主要来源于哪些子公司，本部对这些子公司的管理和控制能力。 以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际 描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业绩、工作简历等。说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。对自然人实际控制的企业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。 （三）财务和帐务情况
1、财务报表情况 描述申请人财务报表审计情况。若经过审计，则调查并说明审计事务所的是否为我行认可、资质等级等；审计事务所若连续两年及以上发生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。若申请人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。编制财务数据简表如下： 对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化情况进行调查和分析。重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重要影响的资产或负债项目，包括但不限于： 调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结的金额、占比及产生原因。
信贷产品可行性报告 【篇一：项目贷款可行性报告模板】 【银行贷款项目可行性研究报告内容】 第一部分项目总论 第二部分项目建设背景、必要性、可行性 第三部分项目产品市场分析 第四部分项目产品规划方案 第五部分项目建设地与土建总规 第六部分项目环保、节能与劳动安全方案 第七部分项目组织和劳动定员 第八部分项目实施进度安排 第九部分项目财务评价分析 第十部分项目财务效益、经济和社会效益评价 第十一部分项目风险分析及风险防控 第十二部分项目可行性研究结论与建议 【银行贷款项目可行性研究报告目录】 第一部分银行贷款项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部 分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为 可行性研究的审批提供方便。 一、银行贷款项目背景 （一）项目名称 （二）项目的承办单位 （三）承担可行性研究工作的单位情况 （四）项目的主管部门 （五）项目建设内容、规模、目标 （六）项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术 方案、资金总额筹措、项目的 财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： （一）项目产品市场前景 1
（二）项目原料供应问题 （三）项目政策保障问题 （四）项目资金保障问题 （五）项目组织保障问题 （六）项目技术保障问题 （七）项目人力保障问题 （八）项目风险控制问题 （九）项目财务效益结论 （十）项目社会效益结论 （十一）项目可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总， 列出主要技术经济指标表，使 审批和决策者对项目作全貌了解。 四、存在问题及建议 对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。第二部分银行贷款项目建设背景、必要性、可行性 这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及 项目开展的支撑性条件等等。 一、银行贷款项目建设背景 （一）国家或行业发展规划 （二）项目发起人以及发起缘由 （三）…… 二、银行贷款项目建设必要性 （一）…… （二）…… （三）…… （四）…… 三、银行贷款项目建设可行性 （一）经济可行性 2 （二）政策可行性 （三）技术可行性 （四）模式可行性 （五）组织和人力资源可行性
房地产估价报告估价项目：肥城市新城盛源小区2５号楼2单元2层东户 委托方：程勇 估价方:泰安市正源房地产评估有限公司 估价人员:于晓峰、梁新成 估价作业日期：2０１0年３月17日-２01０年３月18日 估价报告编号：泰正源评报字[201０］第F0１６5号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件…………………………５ 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告……………………………1０ 六、附件 1、房屋所有权证(复印件） 2、估价机构营业执照(复印件） 3、估价机构《资质证书》(复印件） ４、估价师资格证书（复印件) ５、法定优先受偿的书面查询资料 ６、法定优先受偿的调查记录 致委托方函
程勇： 受贵方委托，我公司评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序,对估价对象房地产进行现场勘察，然后选用适宜的评估方法进行了评估测算，评估工作现已完成，现将报告主要内容说明如下：估价对象：肥城市新城盛源小区25号楼2单元2层东户 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供市场价值参考依据. 估价时点:201０年03月1８日 估价结果：人民币小写：４4１000.0０元整, 人民币大写:肆拾肆万壹仟元整。 报告的详细内容见《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》。 此函 泰安市正源房地产评估有限公司 二零一零年三月十八日 估价师声明 我们郑重声明： 1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的; ２、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 ３、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见. 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。
皮匠网—开放、共享、免费的咨询方案报告文库 咨询人士学习成长与交流平台10000万元****中长期贷款项目评估报告 评估部门： 评估部门负责人： 评估人员： 评估日期：2011年日—2011年日
目录 前言 (1) 第一章项目概述 (2) 1.1项目名称 (2) 1.2项目立项及批复情况 (2) 1.3 项目性质和类型 (3) 1.4项目实施单位 (3) 1.5项目建设地址 (4) 1.6项目建设内容及规模 (5) 1.7项目投资规模及资金来源 (5) 1.8 项目运作模式 (5) 1.9项目建设进展情况 (6) 1.10申请贷款情况及建议贷款额度 (6) 第二章客户评估 (7) 2.1客户概况 (7) 2.2股权结构 (7) 2.3组织机构及经营人员素质 (8) 2.4信誉状况 (9) 2.5财务状况分析 (9) 2.6借款人经营情况和未来发展前景 (10) 2.7主要关联方情况 (11) 第三章项目建设条件评估 (12) 3.1项目建设的背景 (12)
3.2项目建设的必要性 (13) 3.3 项目建设条件评估 (14) 3.4 项目建设技术条件评估 (18) 3.5项目用水、电、交通、消防、供热等落实情况 (18) 3.6项目环境影响评估 (18) 第四章土地政策合规性与支农保障措施评估 (20) 4.1 土地政策合规性评估 (20) 4.2 支农保障措施评估 (23) 第五章项目投资估算与融资计划评估 (24) 5.1投资估算 (24) 5.2 项目融资方案 (26) 5.3 项目资本金到位情况评估 (27) 5.4项目建设进展情况评估 (27) 第六章项目财务效益及借款人综合偿债能力评估 (29) 6.1土地市场分析 (29) 6.2项目财务效益评价 (30) 6.3项目生存能力分析 (35) 项目投资现金流量表 (36) 财务计划现金流量表 (37) 6.4 项目偿债能力分析 (38) 借款还本付息计划表 (38) 第七章贷款风险与效益评估 (41) 7.1 风险分析 (41) 7.2 风险防范措施评价 (43)
项目贷款评估报告 1
兴旺广场建设项目评估报告 扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年六月 2
目录 概述...................................................................................... 错误!未定义书签。第一章项目承担主体评价 .................................................... 错误!未定义书签。 1.1 借款人概况 .................................................................. 错误!未定义书签。 1.2 公司股本结构 .............................................................. 错误!未定义书签。 1.3 公司组织机构及人员评价 .......................................... 错误!未定义书签。 1.4 经营者管理者素质 ...................................................... 错误!未定义书签。 1.5 借款人财务状况评价 ................................................. 错误!未定义书签。 1.5.1资产与负债及所有者权益结构 ........................ 错误!未定义书签。 1.5.2财务状况评价..................................................... 错误!未定义书签。 1.6 关联企业 ..................................................................... 错误!未定义书签。第二章项目基本情况评价.................................................... 错误!未定义书签。 2.1 项目概况 ...................................................................... 错误!未定义书签。 2.1.1 地理位置............................................................. 错误!未定义书签。 2.1.2 项目规划............................................................. 错误!未定义书签。 2.2 项目市场定位 .............................................................. 错误!未定义书签。 2.3 项目建设合法性分析 .................................................. 错误!未定义书签。 2.4 项目开发周期及工程进度计划.................................. 错误!未定义书签。 2.5 项目建设条件评价 ...................................................... 错误!未定义书签。第三章项目市场分析 ............................................................ 错误!未定义书签。 3.1 市场环境分析 .............................................................. 错误!未定义书签。
固定资产贷款评估报告 借款人：******服饰有限公司贷款项目：******服饰工业园项目 二0**年二月十日
第一章概要 一、项目申请人评价 （一）项目申请人简介： 1、项目申请人为******服饰有限公司。 2、******服饰有限公司，注册资本*****人民币，其中由***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***20个自然人股东出资1530万元，********有限公司以其名下土地及工业园资产出资1470万元。公 司主营业务为生产、销售各类服装、邮电附属产品。公司位于***省***县经开区台商投资区（**大道1689号），享受国家高新技术产业区优惠政策，占地面积72.75 亩，实际使用面积60.03亩。 3、******服饰有限公司是“****”品牌的持有人，该公司秉承“重承诺、守信用”的经营之道，被***银行业协会授予“守信用企业“称号，其品牌多次被评为评为国家免检产品、中国职业装十佳品牌、***名牌、***省出口名牌、***省著名商标等荣誉称号。******有限公司是公司引进的投资者，拥有海外营销渠道，******公司有品牌和产品优势而受生产规模和生产条件的制约，******公司有扩大生产规模的土地而缺少产品和品牌，从某种意义上说，两家公司此次的联盟是“战略联盟”也是互为补充的联合。 4、******服饰有限公司将充分利用公司的品牌、人才、技术、管理
等方面的优势，建设***省规模、品质、环境一流的高档西服生产加工基地，该项目建成后，服装产量将达到年产高档西服20万套，传统职业装20万套，衬衣15万件，工作服10万套。 5、公司拥有全套代表全球缝纫机械水平的高档西服和制服专业生产设备。包括：美国“PGM”服装CAD系统、“依思曼”电剪、德国“美尔”粘合机、德国全自动验布机、德国“杜克普”电脑控制自动融位工作站、“杜克普”电脑自动开袋机、日本“JUKI”电脑自动开袋机、德国“百福”自动上手巾机、德国“杜克普”、“百福”电脑自动上袖机、德国“杜克普”电脑自动上袖里机、德国“杜克普”电脑自动上肩垫机、德国“士多宝”撬边机、德国“杜克普”背缝机、德国“杜克普”下摆暗缝机、德国“杜克普”圆头锁眼机、美国“利是”圆头锁眼机、美国“利是”袖口假眼机、附衬机、意大利“迈埤”中间烫流水线、旋转式西服前后身定型机、立式袖子肩部定型机、领部定型整烫机等先进设备。公司实行严谨规范的现代企业管理制度，制定并严格贯彻实施质量管理体系和环境管理体系，是全国服装行业首家通过ISO9001：2000《质量管理体系要求》标准认证的企业。通过近十年的行业制服和高品质西服的设计和制作实践，公司建立了完善的售前、售中和售后服务体系。在售前服务方面，公司拥有高素质的设计师队伍，能够高效准确地提供个性化的设计和打样服务，能够接受顾客对于服装有关问题的任何咨询和考察。在售中服务方面，公司严格按照质量管理体系要求开展质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等质量管理活动，保证了顾客的要求得到满足，增强了顾客满意程
项目贷款评估报告精编 W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
兴旺广场建设项目评估报告扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年六月
目录
概述 承贷主体：江苏源纳置业有限公司 企业性质：有限公司 法定代表人：林胜盛 项目名称：兴旺广场建设项目（以下简称“本项目”） 项目类型：房地产开发项目 建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路 用地面积：项目建设用地面积10623.9㎡； 建筑面积：建筑总面积为34481㎡（地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡）； 其中：酒店用房 11170㎡ 商业用房 10145㎡ 车库 13166㎡ 项目估算总投资：18150万元 项目估算销售收入：33284万元 税后净利润：8343.36万元
总投资净利润率：45.96 %申请银行贷款：3300万元申请贷款期限：24个月
本次评估采用的依据如下： 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993年； 2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年； 3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司； 4、《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号； 5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》; 6、相关财务报表; 7、其他相关文件及资料。
马边彝族自治县挖黑水电站贷款项目评估报告 评估机构：客户三部 评估日期：2007年6月20-27日
评估人员 客户三部张伟平 曹明辉四川省分行谢春艳 杨荣怀乐山市分行王毅 张宇乐山市分行营业部帅熙怀 徐世强
目录 第一章概述 (5) 第二章客户评估 (8) 2.1客户概况 (8) 2.2客户股权结构和组织结构 (8) 2.3经营者素质 (16) 2.4信誉状况 (16) 2.5客户经营状况 (17) 2.5.1主要产品 (17) 2.5.2生产经营情况 (17) 2.5.3客户市场竞争力 (19) 2.6客户财务状况 (19) 2.6.1财务基本情况 (19) 2.6.2偿债能力分析 (22) 2.6.3盈利能力分析 (23) 2.6.4经营能力分析 (23) 2.6.5发展能力分析 (23) 第三章项目建设条件评估 (24) 3.1项目建设背景 (24) 3.2必要性分析 (29) 3.3项目进展过程评估 (30) 3.4项目建设及生产条件评估 (31) 3.5项目环境保护评估 (33) 3.6项目工艺技术和设备评估 (34) 3.6.1发电设备 (34) 3.6.2变电设备生产厂家 (34) 3.6.3设备主要指标 (35) 3.6.4发电输电系统流程 (35) 第四章项目水能资源与产品市场评估 (36) 4.1项目区水能资源现状 (36) 4.2项目水文状况评估 (36) 4.2.1坝址设计年径流量 (37) 4.2.2坝址设计洪水 (37) 4.2.3泥沙 (38) 4.3项目产品市场评估 (38) 4.3.1项目产品价格 (38) 4.3.2项目产品供求 (39)
授信总量评估报告标准化格式（项目贷款） 注：1、将以下“项目评估”内容加入到“授信总量评估报告”标准化格式中，成为完整的项目贷款评估报告 2、审查所依据的国家有关政策、文件和我行政策可能会发生调整、变化，请予以留意，格式中所列有关政策文件仅供参考 项目评估 1.项目基本情况 2.项目的合规性分析 2.1项目的批复文件 2.1.1项目的审批、核准或备案情况 1、审批（核准或备案）部门、日期、文号、批复主要内容 对地方发展计划部门审批（核准或备案）的项目，需重点分析审批部门审批权限，是否存在拆分、越权处理问题；是否存在以备案代替核准问题；是否存在未通过用地预审和环境影响评价审批，但已审批或核准问题；审批文件的有效性和时效性。 2、对尚未取得有权审批部门批复的项目，需分析预计取得批复时间 如电力项目，需叙做搭桥贷款；或者申请对项目贷款进行有条件批复时。 3、对于《可行性研究报告》中总投资金额与批复文件中有差异的，要分析差异原因；对金额差异超过10%的，分析是否需要重新编制《可行性研究报告》。 4、对于“实际总投资金额”与批复文件中有差异的，要分析差异原因。 5、对项目发生重大变更的（如建设地点发生变更、主要建设内容发生变化、环境影响发生较大变化、总投资金额超出批复10%及以上的，等），分析是否需要报有权审批部门办理项目变更审批手续。 可参考文件： （1）《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）；
（2）《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委令第19号）； （3）《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资[2004]2656号）； （4）《外商投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委令第20号）； （5）《关于印发国家发展改革委核报国务院核准或审批的固定资产投资项目（试行）的通知》（发改投资[2004]1927号）； （6）《关于印发〈国家发展改革委关于改进和完善报请国务院审批和核准的投资项目管理办法〉的通知》（发改投资[2005]76号）； （7）《国家发展改革委关于印发审批地方政府投资项目有关规定（暂行）的通知》（发改投资[2005]1392号）； （8）《关于印发山东省企业技术改造项目核准备案暂行办法的通知》（鲁经贸投字[2005]2号）； （9）《山东省基本建设项目登记备案办法》（山东省人民政府第146号令鲁计投资[2002]318号）；《山东省发展和改革委员会关于印发〈山东省基本建设项目登记备案办法实施细则〉的通知》(2004年4月1日)； （10）《山东省发展和改革委员会关于建设项目审批、核准、备案工作的若干意见》（2006年1月1日）。 2.1.2项目的环评审批情况 1、审批部门、日期、文号、批复主要内容 对非国家环保总局审批的项目，需重点分析审批部门审批权限，是否存在越权审批问题；审批文件的有效性（时效性）。 对环评批复中提出的改进方案是否落实。 2、项目所采取的主要环保措施 是否符合国家、地方环境保护的政策和要求。 3、《环境影响评价报告》的主要结论及要求 出具《环境影响评价报告》的单位，《环境影响评价报告》的主要结论及要求等。 可参考文件： （1）《国家环保总局、国家发展改革委关于加强建设项目环境影响评价审批的通知》（环发[2004]164号）。 2.1.3项目的建设用地审批情况 审批部门、日期、文号、批复主要内容。需重点分析是否存在越权审批用地预审问题；是否存在未办理农用地转用和土地征收审批问题；是否存在越权批准农用地转用和土地征收，特别是越权批准占用耕地和基本农田问题；是否存在“以租代征”等其他问题；审批