基准地价内涵界定
大厂县城区基准地价内涵界定为:
1、基准日:2007年1月1日;
2、土地开发程度:
商业用地:“五通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整)条件下的开发程度;
住宅用地:一级:“六通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖及场地平整)条件下的开发程度,住宅用地二级至四级:“五通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整)条件下的开发程度;
工业用地:“五通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整)条件下的开发程度
3、土地使用年限:商业用地40年,住宅用地70年,工业用地50年;
4、容积率:按大厂县城区现时平均容积率(商业1.00,住宅1.20)。
工业用地土地级别的分布
一级工业用地分布于,北辰路、华安街、大安街、昌北路各延伸约百米而形成的环带中。区域内交通条件好,对外交通便利度高,便于运输,基础设施完善度好,产业集聚度高,是工业用地最发达的地区。
二级工业用地分布在一级地外围,城区的大部分,该区交通条件较好,道路通达度和对外交通便利度仅次于一级地,基础设施完善度较好,为工业的发展创造了良好的条件。
三级工业用地介于二级地与定级边界之间,属于县城边缘区,区域内大部分地区属于农村居民点,有部分产业分散在该区域,基础设施和交通状况较差。
二、宗地地价修正系数表的使用
编制宗地地价修正系数的目的是为了用基准地价方便地评估宗地地价。用基准地价修正法评估宗地地价可分为以下几步:
1、搜集有关基准地价资料;
2、确定待估宗地所处地段的同类用途的基准地价;
3、分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
4、根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素的修正值。公式如下:
K=(K
+K2+K3+……K n)
1
式中:K—宗地地价影响因素修正值;
K
,K2,……K n—分别为宗地在第1、2……,n个因素条件下的修正系数。
1
5、基准地价的其他修正
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性做了修正,因此,还需作如下修正。
(1)期日修正
待估宗地的基准期日与基准地价的基准期日如不相同,则需根据地价变化程度进行期日修正。期日修正系数按下列公式计算:
K
′=P1/P0
t
式中:K t′—将基准地价评估期日修正到待估宗地评估期日的系数;
P
—待估宗地所在土地级别评估期日的土地交易平均价格(或地价指数);
1
P
—基准地价评估期日待估宗地所在土地级别的土地交易平均价格(或地价指
数)。
(2)容积率修正
当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。容积率修正系数按下式计算:
K
′=P i/P is
r
式中:K r′—将基准地价设定的容积率下的地价修正到待估宗地实际容积率下的
地价修正系数;
—待估宗地所在级别同一用途实际容积率下单位面积的平均地价;
P
i
P
—待估宗地所在级别同一用途规定容积率下单位面积平均地价。
is
(3)年期修正
当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定的法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。
K
′=[1-1/(1+R)m]/[1-1/(1+R)n]
n
式中:K n—年期修正系数;
R—土地还原利率;
m—宗地实际土地使用权年限;
n—法定最高土地使用权年限。
(4)土地开发程度修正
基准地价所设定的土地开发程度一般为全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度。大厂县城区土地开发程度设定为“五通一平”或“六通一平”,当样点宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。开发程度修正参照上一章节“大厂县土地开发平均成本表”进行。
6、计算待估宗地的价格
在确定好各修正系数后,根据下列公式计算宗地地价。
宗地地价=基准地价×(1+∑K i)×K t′×K r′×K n′±K d′
式中:∑K i—基准地价修正系数;
K t′—交易期日修正系数;
K r′—容积率修正系数;
K n′—年期修正系数;
K d′—开发程度修正。