土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表
表2 某市商业服务用地修正系数表
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）
基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表
☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。不同用途基准地价参照表3-1-1。 表3-1-1 ×××区级别基准地价表单位：元/平方米 ⑵成果应用 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》
（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝1.02。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日
附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程
2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表： 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表
实用标准 文档大全基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别围地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。
房地产投资增势趋缓。1季度，商品房销售额57.68亿元；商品房销售面积102.89万平方米。 B、基准地价系数修正法： 基准地价成果及内涵 基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为2.0下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。估价期日为2004年1月1日。 根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 待估宗地价值=P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中： P zg—为待估宗地地价 P ss—为待估宗地对应的区片（段）地价 ∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 ∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层） ∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度） F—开发程度修正 S—宗地土地面积 具体测算如下： 基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明
区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为1745.00元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为355.00元/平方米。 （1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。待估宗地绿化覆盖率一般，自然景观较优，基本无污染物；待估宗地临沧江路，形状、面积规则，对土地利用无不良影响。故商业部分系数取定为25%；住宅部分系数取定为16%（该系数的取定详见《因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表》（表3、表6）。 表4 一级住宅用地基准地价修正系数表 表5 一级住宅用地基准地价修正系数条件指标说明表
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正 2、郑州市基准地价成果 《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013年1月1日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含
基准地价系数修正法 [单项选择题] 1、基准地价系数修正法的基本原理是（）。 A.地租理论 B.替代原理 C.预期收益原理 D.供给与需求原则 参考答案：B [单项选择题] 2、基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权（）价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。 A.最高 B.最低 C.中间 D.平均 参考答案：D [单项选择题] 3、某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m2。 A.500 B.503 C.675 D.877 参考答案：C 参考解析：基准地价系数修正法的公式为：其 中，K=0.13，T=1.06，=1.51，y=0.97，P=500; 本例题F为0，代入后得675元/m2。 [单项选择题] 4、基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。 A.最高
B.最低 C.平均 D.估定 参考答案：A [单项选择题] 5、某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原利率为8%，则该宗地使用年期修正系数为（）。 A.0.58 B.0.67 C.0.97 D.1.09 参考答案：C 参考解析：y=［1-1/（1+8%）40］/［1-1/（1+8%）50］=0.97 [单项选择题] 6、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为"五通一平"，其修正值见表11-1。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到"三通（通路、通上水、通电）一平"，则其土地开发程度修正值为（）元/m2。表11-1修正值 A.0 B.p5 C.-6 D.-11 参考答案：D 参考解析：修正值=（-5）+（-6）=-11 [单项选择题] 7、根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于（）×出租柜台营业面积/商店总营业面积。 A.柜台占地面积 B.营业厅占地面积 C.商店底层占地面积 D.商店用地总面积 参考答案：D 参考解析：应当算出出租柜台营业面积占商店总营业面积的比率，用商店用地总面积折算出出租柜台分摊的土地面积。
土地估价基准地价系数修正法 土地估价基准地价系数修正法作者：佚名 时间：2009-3-9 浏览量：一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价× 式中:k――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: .搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: k=k1+k2+k……kn 式中:k――宗地地价影响因素修正值, ……kn-分别为宗地在第……n个因素条件下的修正系数。 基准地价的其它修正
基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: .期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等 宗地地价计算公式: V=u×dv××ki 式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数, f──临街宽度, d──地块深度,kI──其它修正系数。 确定路线价 依条中路线价的确定方法确定。 确定宗地地价修正系数 .深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。 在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等,其深度就是
关于基准地价修正体系研究 发表时间：2019-06-28T09:13:37.690Z 来源：《防护工程》2019年第7期作者：谢燕玲 [导读] 更多一些科学性、准确性，使修正后的基准地价能够提高土地收益，进一步完善土地市场的管理，更好的促进经济社会的发展。摘要：以马克思主义租地价理论、城市土地区位理论为依据，说明了制定城市土地基准地价修正体系的必要性，并就如何选择地价影响因素、确定因素权重、整体修正幅度、因素修正幅度等基准地价修正体系编制过程中的一些技术操作问题发表见解。利用缓冲区分析法和叠置分析法的交集操作等GIS空间分析方法，以及对比分析方法，对两种在基准地价更新中常用的计算区位因素修正系数的方法进行对比 分析，指出其存在的问题和限制因素，从而指导科学的基准地价区位因素修正系数的编制，计算得到了商业用地的调幅及其对应地块面积，并对商业用地理论和实际总地价进行了分析，得到以下结论，对于方法一，空间分析可以验证理论调幅与实际调幅的偏差；对于方法二，其调幅的科学性受到基准地价评估模拟合优度的限制，在基准地价更新编制修正体系时应该对两种方法进行选择和区分；应该加强对各类用地（商、住、工）总地价的掌握与控制。 关键词基准地价；修正系数；研究；总地价 前言：基准地价是特定区域（土地级别或区段）内某一用途众多土地在特定条件下的平均地价，为制定土地管理的各项政策、法规和措施提供依据。国土管理部门等为更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅掌握基准地价仍是不够的，还需要掌握具体土地的价格。因此，在确定基准地价的基础上，建立由基准地价评估土地地价的修正体系是一项必不可少的工作。我国城镇初步建立了基准地价体系，为了保证基准地价的现势性，很多城镇的基准地价更新工作陆续展开。基准地价更新是我国土地市场体系建设的一项重要工作，是整个城镇土地评估的基础和核心，是关系到国民经济和人民群众生活的大事。基准地价修正体系是基准地价编制过程中不可缺少的组成部分，也是基准地价修正法求取土地地价的主要依据，其包括区位因素修正、个别因素修正和沿路商业用地基于基准地价的修正等. 一、编制基准地价修正体系的依据与原理 编制基准地价修正体系的主要依据是马克思地租地价理论和土地区位理论。马克思地租地价理论原理认为地租是土地所有权在经济上的实现形式，是土地使用者在生产中所创造的被土地所有者所占有的超额利润。马克思地租理论．尤其是级差地租理论是评估土地价格的理论基础，并指出“资本化的地租表现为土地价格”.区位理论是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上的有机结合体。区位理论的基本思想是：对于企业各种经营活动，由于企业所处的区位不同，将会有不同的经济报酬、区位报酬。它是产品的个别生产成本与社会生产成本的差额。城市土地价格是由土地本身和投入其中的土地资本的熟练和结构决定的．它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理区位和交通地理区位的影响，并与一定地域空间上生产和生活的方便程度呈正相关。 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、土地地价及其影响因素之间的相关关系，修正系数值与条件指标的对应关系问题是建立基准地价修正体系的核心部分。在基准地价基础上建立基准地价修正体系，其实是用比较法建立土地地价的评估标准。编制基准地价在不同因素条件下修正为土地地价的系数体系，以便能在土地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出土地地价。 二、基准地价修正因素及权量的确定 2.1 因素的选择 根据〈城镇土地估价规程〉，影响城镇内部不同地块土地地价的因素主要有区域因素和个别因素。选择土地地价修正的影响因素，必须是影响土地使用价值，并且在级别或区域内有差异的因素，应根据小城镇所在区域的特点，分用途确定用于修正土地地价的主要因素。采用特尔斐法或市场调查分析法，并采用相关性分析、主成份分析、因子分析及聚类分析等方法，分析地价与地价因素之间及地价因素之间的相关程度和内在联系，最终确定影响土地地价的主要因素，分用途建立土地地价修正体系。 2.2 权重值的确定 权重反映估价因素对土地价格的影响程度。 2.2.1权重值与因素对土地价格影响的大小呈正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和等于1。 2.2.2各因素重要性顺序和权重值范围，区坡地价因素要远大于个别地价因素．不同用地类型的地价因素权重值应有所差异； 2.2.3权重值可单独采用特尔斐测定法、因素成对比较法、层次分析法、相关性分析法、主成份分析法、因子分析法、聚类分析法等方法确定，也可用特尔斐测定结合其他两种方法来确定。 三、基准地价修正幅度的计算将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值 与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值。以土地级别为单位，调查各级别中正常上地价格的上限、下限值，分别将其同基准地价相减，得到上调或下调的最大值。 三、基准地价体系的建立 3.1修正象数的编制 量化所有影响因素的标准，在确定上调、下调幅度后．内插修正值，将土地地价修正幅度划分为五个档次。对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。根据所确定的五个标准的修正幅度．将修正幅度分解到各地价影响因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值。 以基准地价为一般水平，其修正幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为／2，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限之间，内插条件较劣的修正系数，一般为／2，同时确定较劣条件下的地价标准。 3.2 修正系数说明表的编制基准地价修正系数说明表是在进行土地地价评估时，已查知土地的各地价因素条件，并确定各因素对该土地的影响程度或系数，而根据该表对照相应的基准地价修正系数表来确定各地价因素修正系数时使用。 四、土地地价的修正计算 编制出各类用地土地地价修正系数表及土地地价影响因素指标说明表后．当需要对具体土地进行估价时，则可根据土地地价修正系数
房地产投资增势趋缓。1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。 B、基准地价系数修正法： 基准地价成果及内涵 基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。估价期日为2004年1月1日。 根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 待估宗地价值=P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中： P zg—为待估宗地地价 P ss—为待估宗地对应的区片（段）地价 ∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 ∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层） ∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度） F—开发程度修正 S—宗地土地面积 具体测算如下：
基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。 （1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。待估宗地绿化覆盖率一般，自然景观较优，基本无污染物；待估宗地临沧江路，形状、面积规则，对土地利用无不良影响。故商业部分系数取定为25%；住宅部分系数取定为16%（该系数的取定详见《因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表》（表3、表6）。 表4 一级住宅用地基准地价修正系数表
2015年土地估价实务：基准地价系数修正法估价的步骤考 试试卷 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一比较案例其地价为1000元／㎡，容积率为1.25，待估宗地容积率为2．0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为元／㎡。 A：625 B：800 C：1600 D：以上均不对 E：合法性 2、当房地产市场供求平衡时，空置率达到．【2009年考试真题】 A：最低值 B：最高值 C：合理值 D：零 E：土地 3、马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是产生的条件。 A：绝对地租 B：级差地租 C：垄断地租 D：城市地租 E：时间因素 4、征用土地主要涉及的费用不包括__。 A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．拆迁补助费 5、下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，不属于一般因素资料的范畴。 A：某城市2006年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷 B：经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》C：某房产经纪公司2006年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗D：中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58％调整为5.85％ E：合法性 6、用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/平方米，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。则该住宅用地H的地价为__元/平方米。
A．2000 B．2100 C．2625 D．2976 7、长期股票投资在取得时应按实际成本入账，下列项目中，不应包括在长期股票投资成本中的项目有．【2004年考试真题】 A：经纪人佣金 B：购买股票前已宣告发放的股利 C：税金 D：手续费 E：土地 8、评估别墅等独立居住用地，一般应首选．(2002年真题) A：市场比较法 B：收益还原法 C：成本逼近法 D：剩余法 E：合法性 9、等高线可以看作是不同海拔高度的水平面与实际地面的交线，在等高线上标注的数字为该等高线的。 A：各点距离 B：海拔高度 C：相对距离 D：相对高度 E：土地 10、土地登记中，其他登记包括__。 A．更正登记 B．异议登记 C．预告登记 D．查封登记 E．土地总登记 11、在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为48万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（）。 A．53.6、54.2 B．46.4、45.8 C．56.6、45.8 D．46.4、54.2 12、下列选项中，不属于土地价格自身特性的是。 A：价格基础不同 B：形成时间不同 C：生产成本不同 D：具有明显的地区性和地域性
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表（商业） 单位：%
注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 单位：%
注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（居住） 单位：%
注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污 染及危险设施或污染源的临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。