长春【中海水岸项目】
后评估报告
齐梓贺
二○○九年十一月
长春【中海水岸项目】后评估报告
前言：
中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。
主要内容目录
【核心内容提要】
【项目基本概况】
【项目后评估综述】
【项目营销工作评估】
【项目进度、工程管理评估】
【项目成本管理评估】
【核心内容提要】
。
一、营销工作评估
项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。
二、发展进度、工程管理评估
(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30
日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作
中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。
三、成本管理评估
水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。
【项目基本概况】
一、项目概况
(一)中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项
目以南，项目总占地83.5万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积32.5万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积26.8万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积25.5万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。
(二)该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开
通，以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。项目自然环境优越，临近长春城市母亲河---伊通河，并地处上游，上风上水，项目建设初期周边配套一般，但有多个小开发商与我公司联动开发，迅速聚集了人气，配套也随之改进很多。
二、项目经济技术指标
(一)水岸项目占地835363m2，综合容积率为1.16，总建筑面积期1014620 m2。水岸春城容
积率1.18，总建筑面积382484m2，其中计容面积379900m2，不计容面积2584m2，建筑密度21.2％，绿地率37％；莱茵东郡容积率1.05，总建筑面积305458m2，其中计容面积284582m2，不计容面积20876m2，建筑密度41.6％，绿地率37％；水岸馨都容积率1.25，总建筑面积326678m2，其中计容面积308092m2，不计容面积18586m2，建筑密度29.9％，绿地率38％。
(二)本项目分为三个小项目，共十一期开发，住宅总户数5473户，其中水岸春城包括67
栋住宅楼，共2325户，车位1312个；莱茵东郡包括142栋住宅楼，共1113户，车位1348个；水岸馨都包括58栋住宅楼，共2035户，车位1429个。
三、项目开发周期
水岸项目用地通过挂牌出让方式获得，水岸春城2003年5月12日签订土地出让合同后，于2003年5月开工建设，2003年9月7日开盘，2006年8月3日全部完成竣工备案，2008年12月10日项目全部入伙；莱茵东郡2004年7月12日签订土地出让合同后，于2005年5月开工建设，2005年5月3日开盘，2007年10月20日全部完成竣工备案，2008年5月1日项目全部入伙；水岸馨都2005年2月4日签订土地出让合同后，于2006年3月开工建设，2006年7月15日开盘，2007年11月30日全部完成竣工备案，2008年8月30日项目全部入伙；建设期54个月，销售期68个月。
项目基本信息
水岸项目地块总面积83.5万平米，总体容积率为1.16，水岸春城项目由水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。
水岸春城：
容积率：1.18
建筑密度：21.2%
总建筑面积：382484㎡
其中：地上面积：379900㎡
地下面积：2584㎡
绿化率：37%
楼栋数：67栋住宅
层数：4-6、9
总户数：2325户
户型面积及配比表：总车位：设计
（930辆）实际（1312辆）
地上：设计（151辆）实际（613辆）
地下：设计（779辆）实际（779辆）
容积率：1.05
建筑密度：41.6%
总建筑面积：305458.23㎡
其中：地上面积：284582.49㎡
地下面积：20875.74㎡
绿化率：37%
楼栋数：142栋住宅
层数：3，4，5，6，11，29层
总户数：1113户
总车位：1348
地下：1348（其中地下400辆，半地下
948辆）
容积率：1.25
建筑密度：29.9%
总建筑面积：326678.14㎡
其中：地上面积：308092㎡
地下面积：18586.14㎡
绿化率：38%
楼栋数：58栋住宅楼
层数：5-6层，18层
总户数：2035户
户型面积及配比表：
总车位：设计（1037辆）
实际（1429辆）
地上：设计（0辆）
实际（392辆）
地下：设计（1037辆）
1.实际（1037辆）
【项目后评估综述】
一、项目综合评估
(一)营销定位方面
本项目在同一地块分三个不同项目开发，在整体定位阶段确定了市场定位差异性的原则，根据地块自身特点和景观优势，分别规划了中端多层住宅产品、别墅产品、中高端多层产品与高层产品相结合，在不同阶段适应了市场的需要，同时提升了产品的利润空间，并快速占领市场。在项目入市顺序上采用从低端到高端的开发程序，从2000元/平方米到14000元/平方米，实现了价格的跨越。
(二)发展管理方面
项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟进，理顺与政府相关部门关系极为重要。前期报建：研究政府收费文件，为节约费用创造条件。拆迁工作一直是水岸项目重要工作之一。拆迁可能导致工程无法按时施工、可能导致房屋无法按时交工等。在水岸项目中，拆迁工作没有耽误任何工程进度。
为保证项目如期入伙，在工程尚未具备竣工验收的情况下，提前开始沟通，提前开始各项验收报建工作，顺利的通过规划、环保、消防等验收，并通过了净月质监站、市质监站的验收工作，按时取得了《竣工备案证》。水岸春城一期工程实现了“当年拿地、当年设计、当年施工、当年入伙”四个当年。由于时间紧、任务重，基本上都是施工等待图纸的程度，因此根本就没有前期报建的时间，桩基础图出来立即进行打桩，一层平面出来立即进行一层平面施工。通过与净月管委会各部门积极沟通，在未办理各种证件情况下进行了工程施工，保证了四个当年的顺利实施。
(三)销售方面
营销节奏上，根据市场实际情况调整推售量及推售价格。在房地产市场不断升温的情况下，积极组织推售并在价格上不断拉升，并安排入市产品结构，确保产品线的充足。销售管理方面，采用统一管理，分项目独立销售的模式，根据不同项目对销售人员进行调配，做到人尽其才，并针对项目销售情况制定不同的提成奖励标准，带动销售人员的积极性。在推广方面，各项目以相互促进为基本原则，项目推广过程中避免自相竞争，重要推广节点交错进行，推广主题上相互促进和补充，做到事半功倍的作用。
(四)施工管理方面
项目在施工管理细节工作上狠下工夫，作为长处公司首个项目，在完善项目管理制度、改进工程质量、探寻自身发展模式方面总结出很好的经验，为长春公司其他项目给予借鉴参考。
(五)成本控制方面
在施工过程中受地域性气候影响较多，每年的开发周期非常短暂，仅为6-8个月，因此，为实现集团公司的经济指标及战略决策目标，导致用金钱买时间的抢工局面频频出现，无形中增加了项目的开发成本，所以不能以正常的开发节奏周期考评本项目；
首次开发北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本相比有所增加，工程成本在控制值范围内。
本项目后评估工作只能以计划阶段的成本预测值与实施阶段的建安成本相对比，项目开发过程中，建安成本为首要控制的方面，通过有效的施工管理措施与严谨的成本管控手段相结合，最终实际发生成本在预测值控制范围内，但略有增幅，为此，长春公司对全过程中的建安成本控制及管理、沟通、协调、配合等工作进行了较为深入的总结与剖析。
二、对未来项目开发的建议
长春中海水岸项目是中海地产进入长春市的第一个开发项目，在项目开发过程中存在一些经验教训。在后期开发建设中应引以借鉴和注意。
(一)合理控制项目开发节奏
建筑产品有着自己的合理的建设周期，有效合理的控制开发建设节奏能够使开发过程中各个环节都能够做精做细，进而能够取得预期的建设目标。优秀的设计需要一定的设计周期才能完成，合理的工期及适宜的气候条件是取得优良品质工程的必不可少的条件。“四个当年”带来的后期大量工程维修应引以为鉴。
(二)营销定位与规划设计的前导作用
营销与设计在项目决策阶段应留足充足的时间，只有充足的时间才能有好的营销定位及高质量的设计图纸，才能够使销售顺畅，施工顺利，品质得以保障，成本得以有效控制。
(三)加强工程计划合理性
工程计划编制前后期衔接不畅，体现工程实际施工前紧后松，入伙时间不能改变。
后期只能靠抢工期来完成，很多施工细节达不到预定的质量目标，同时也占用了项目后期的各项竣工验收时间，增加了竣工验收的难度。建议在编制工程计划时应将整个工程施工期有序合理的安排，无轻重之分。
项目建成前后对比照片
(一)莱茵东郡项目建筑标准
(二)水岸馨都项目建筑标准
(三)装修户型交楼标准：
水岸春城〃水岸春城G5项目
1.莱因东郡项目
本项目立面方案要表现“莱茵人文”的文化概念，在造型设计中引入温馨的人文特色，重点表现：外墙“人文色”的过渡变化，滨水及人文景观的综合运用，并通过设计宽大的露台，富有动感的屋面造型，通透的观景落地窗等，以突出其临水，滨河的水岸建筑特色，塑造中海莱茵人文发展社区。
2.水岸馨都项目
通过对长春市房地产市场的调查，与竞品楼盘的比较和预测。本着出奇制胜的想法推出了市场上前所未有的英伦风格。具有浓郁英伦建筑特色的山花、角塔、等建筑语汇、符号通过整合、创新，与建筑功能达到了完美结合。形成了中海〃水岸馨都在长春市独树一臶的建筑风格。为销售推广提供了别具特色的形象支持。
在立面选材、立面分色方面：为节约建设成本，主要在材料选择和搭配上进行了优化和创新。外墙饰面主要采用不同颜色的低成本仿劈开砖，通过色彩组合的变化与涂料、屋面瓦进行搭配。形成了项目别具一格的英伦风情。创新的组团色彩差异化设计，在立面色彩上进一步体现了规划设计细分组团的思想。解决了大园区内建筑色彩单一，识别性不强的弊病。
(一)景观设计
1.水岸春城项目
入口处的设计主要营造西班牙小镇风情，结合商业街底层的拱形柱廊，在场所设计时，将室内外环境充分融合，同时结合日后的使用将环境设计与使用功能相结合，设臵室外休闲茶座，咖啡屋，酒吧并结合绿化环境，水体等使人们驻足，休憩。
在会所的东部，设臵一河漫滩，有蓝色的泳池，碧波荡漾、阳光、人造沙滩，仙人掌，一派生气昂然的景象。园区中的宅间道路采用复合砖铺装，布臵成花样、古朴、凝重，艺术。采用具有西班牙国度特征的雕像，隐喻小区特色。在水白与地面的交界处，采用卵石铺成的较为自由的曲线，在上部采用木质的休闲步道，利用石、水、木的不同材质对比效果，营造休闲舒适的西班牙风情。此项目景观设计由阿特森景观设计有限公司设计，景观设计项目经理张宗辉先生，主创设计师JONO先生。
2.莱因东郡项目
主入口外侧以椭圆形孤线放大为一小型广场、设计喷泉、叠泉、绿城，几何图案铺地等。结合市政道路走线，在百万平米会所处的中心轴对应处，臵一具有德国特色的现代构成派雕塑，以收框景之效，并在周边相应处设廊，石、雕塑等景点，以收对景之效。以构思“莱茵学园风景”为景观核心，以景观结点空间为脉络展开设计，在临河大道上，结合次入口大门设计，臵特色拱门，水韵走廊等，在社区内部结合楼型布臵，设计各色小广场空间。同时在广场规划上，引入带有“自由辩论”特色的希腊、罗马文化，创造“小而全”的欧式广场，以提高其景观品质。在广场中，点缀深具文化特色的观景小品如传声筒，演讲台、诗歌墙等；绿林漫步小径、健身景园等休闲设施，结合住宅立体绿化，共同构成中海莱茵的文化景观。此项目景观设计由加拿大奥雅景观规划设计事务所设计，主创设计师为赵树雄先生。
3.水岸馨都项目
在园区内部，通过将两条贯穿南北的主路进行曲线处理，有效地避免了小区内道路过于通透的弊病，形成了小区的道路视线峰回路转，移步异景的特色。分组团划分做到人车分流这一设计理念是本项目规划设计创新的重要方面。彻底的解决了大社区交通组织的难题，为组团建筑围合空间设计手法的运用打下了坚实的基础。在这一创新设计的支持下，园区内既自然形成了三纵四横承接紧密的景观轴，又实现了创新院落景观设计的想法。满足了产品营销定位的景观均好性的要求。该项目景观设计由美国ALA&HGOR景观设计有限公司设计。主创设计师为美籍华人设计师祈荔和美籍设计师MARK。
(二)室内装修设计
1.水岸春城项目
水岸春城项目临时示范单位参考集团内成熟项目的示范单位进行套图，在设计过
程中充分利用集团内部资源，项目的销售打下了坚实的基础。
加强与集团规划中心的合作与管理，少走弯路，坚持将集团规划中心的成熟经验应用到室内设计工作中；加强与施工单位的合作与管理，充分利用其优秀现场管理经验为我司服务。
2.莱茵东郡项目
莱茵东郡项目的售楼处和示范单位在设计过程中，积极参考其他兄弟公司的累似项目经验，并与建筑、结构、水电的专业大力配合，将建筑的构成元素与室内设计进行有机结合，围绕“上流领域，城市别墅”的项目主体，以古典法式、西班牙风格、欧式新古典等风格为主导展开设计。为项目品质的提升、销售业绩的增长打下了坚实的基础。
3.水岸春城〃水岸馨都项目
水岸馨都项目的售楼处和示范单位在设计过程中，大力挖掘部门内专业设计师和配合公司主创设计师的工作潜力，结合产品的“赠送半地下室”“入户花园”等各项优势，通过装饰的语言,室内生活场景的营造,户内外关系的衔接,表现典雅高贵、闲适风情的销售空间、生活空间。
【项目营销工作评估】
一、项目销售时机分析
(一)水岸春城销售时机分析
水岸春城入市时机是长春市房地产市场刚刚从走出低谷的时候，市场不够成熟，停留在价格竞争的初级阶段。水岸春城所在的区域是长春东南部的城郊结合处，原为周边农民的粮食和蔬菜种植地，无道路交通，毫无城市氛围，市民对本区域缺乏认识。
周边居住氛围较差，多为农民房，同期开发的住宅产品也多为定向销售和低价出售，价格区间在1000-1500元/平米，销售状况一般。
水岸春城面临这样的环境充分分析市场环境和未来发展趋势，在控制建筑成本基础上发挥中海地产品牌优势和产品优势，打造长春第一个西班牙建筑风格社区，并通过赞助冰雪节等形式快速建立品牌形象。在产品设计方面提出了阳光房、明卫的户型标准，吸引的客户关注，并在营销上首先打造临时样板间、示范区，提前让客户感受中海产品优势。并且在新闻炒作上，传达东南板块发展趋势，提升升值空间。
(二)莱茵东郡销售时机分析
经历了03年和04年两年的销售，长春中海地产已经在长春树立了一定品牌形象，产品也赢得了市场的认可，同时，公司也由新开公司开始步入成熟，人员配臵充分，具备了快速发展的条件。但当时水岸春城销售价格在2500元/平米左右，升值速度不够，另外在品牌形象上还停留在中档住宅开发企业的层面，需要进一步提升。为此，05年公司启动莱茵东郡项目，这也是中海地产在长春第一个别墅项目，也是长春房地产开始向上快速发展的年度，长春市除西南板块和净月区外还没有成规模和档次的别墅社区，我司立足这个市场空白点，打造临河城市别墅，概念一经推出，迅速赢得市场认可，首期开盘市场反馈很好。
(三)水岸馨都销售时机分析
水岸馨都选择的销售时机是06年，恰时水岸春城清盘，莱茵东郡热销时期，首先在产品上延续了水岸春城多层住宅的市场需求，提出了水岸春城升级版的概念，在品牌上借助了莱茵东郡已经树立起来的高端地产品牌形象，对水岸馨都提升入市价格做了充足的准备。前期导入期在水岸春城销售处设立临时接待卖场，有效的积累了客户，通过6月份房交会契机将项目推向市场，经过了一个月的积累，在7月份正式开盘，取得了预期的销售效果。
二、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析
(一)水岸春城目标客户定位
1.本项目定位
26—40岁年龄段达到66％；
职业分布面较大，并无明显突出的整体职业特征；
居住区域仍以本案的幅射区域为主。
2.需求分析：
需求面积主要集中在100-130平方米，100平方米以下和130—140平方米其次；
需求户型主要为二房和三房；
总价款承受能力范围的有效主力区间为20—30万；
购房主要影响因素的优先次序为：户型（产品）－品牌－价格。
3.认知途径
主要认知途径为：朋友介绍和报纸广告。
主要是针对年家庭收入在3-5万元人民币左右，月还款为家庭月收入的 1/3的社会人群，这样既能保持生活水平不降低，同时提高家庭的居住条件。本项目锁定的主
要目标群体为：准备在2-3年内购房；购买面积在80-120平方米之间；使用资金15-25万元一次臵业者；兼顾购买面积120-160平方米；使用资金20-40万以上的二次臵业者。
两房的主要目标顾客为28岁-40岁月均家庭收入至少在2500-3000元之间的消费者，年收入30000-36000元之间。41岁-45岁之间月均家庭收入至少在3000-4000元的消费者，家庭年收入36000-48000元之间；46岁-50岁之间月均家庭收入至少在4500-5000元的消费者，年收入54000-60000元之间；其中以28岁-35岁、月均家庭收入在2500-3000元之间为主;主要为一次臵业。
三房的主要目标顾客为28岁-40岁月均家庭收入至少在4000-4500元之间的消费者。41岁-45岁之间的月均家庭收入至少在4500-6000元的消费者；46岁-50岁月均家庭收入至少在6000-7500元之间的消费者；其中以30岁-40岁、月均家庭收入在4000-4500元之间为主，主要为二次臵业。
四房的主要目标顾客为28岁-40岁月均家庭收入至少在4000-6000元之间的消费者。35岁-45岁之间的月均家庭收入至少在4500-8000元的消费者；40岁-50岁月均家庭收入至少在6000-10000元之间的消费者；其中以35岁-45岁之间、月均家庭收入在4500-8000元，家庭年收入54000-96000元之间的消费者为主。主要为二次臵业，或为提高居住水平和投资保值为主要目的。
从长春市所辖区域特点上分析，主要以朝阳区及南关区为主要目标区域；争取二道区、经开区，辐射绿园区、净月开发区（依赖轻轨二期开通）。
4.业主分析
家庭结构以2—3人为主，少量夫妻+父母的组合；年龄集中在26-30岁，以及36-45岁两个年龄段；家庭结构：2-3人的占71%。根据现场的访谈情况，受访者的平均家庭月收入在4000元以上，个人月收入基本在2000元以上。65％的受访者拥有2次以上的臵业经验。
报纸广告是客户来源的第一大途径（52％），但受访者第一途径仍多数为亲戚或朋友介绍，而后更关注报纸广告，口碑传播的可信度要高于报纸广告。
购房动机最主要和因素仍然是改善居住环境（占52％）；对物业管理的关注程度有所突出（占19%）。主要购房动机是希望提升生活品质和居住环境，购房者居住区环境质量的注重程度越来越强。
亲戚朋友介绍是购房信息最重要的途径，其比例远高于其它各类媒体，品牌的口碑传播将是后期最重要的客户来源之一，所以业主及客户的维护在未来的营销推广过程中应该成为重点工作之一。消费者越来越注重消费质量，综合考虑住宅产品的性价比，比较理性的选择性价比最优的产品。
(二)莱茵东郡目标客户定位
1.目标人群
(1)政府官员：机关/事业单位高级管理干部。长春地处内陆，原属传统的内陆重工业城
市，又是吉林省会，吉林是传统农业大省，城市定位决定了庞大官僚体系的绝对群体，城乡经济发展缓慢，高收入人群在这一层面比较集中。
(2)企业高级管理人员：企业改制和新兴热门行业的相对集中，如长春汽车及相关配套厂
众多高级管理人员、医药/光电行业等高管也是本项目重要潜在消费群。
(3)专业技术人员/教师：长春是科技城、大学城，科、教、文、卫从业人士众多，收入
相对较高，是本案重要客户群。
(4)民营/私企业主：近几年长春民营经济发展较快，在未来几年内将有更蓬勃的发展。
这类客群较强劲的支撑了高端市场的走向。典型的事例是十年前入住富豪花园的业主
大多在进行新一轮臵业，随着住宅产品的不断提升未来两三年不排除入住万达、鸿城等楼盘的消费者重新臵业。
项目目标人群定位细分
从客户收入水平、文化层次，结合职业特征进行细分，本项目的主要消费群特征如下：
A:高文化、中高收入的“政企高管阶层”
B:高收入、高文化的“高级白领阶层”
C:中低文化，高收入“社会精英阶层”
目标人群综合比较分析：
房地产开发项目风险评估报告
武汉某房地产开发项目 风险评估报告 武汉某房地产开发有限公司 6月 目录
1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其它不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化（或组合化）投资 3.3以财务方式控制风险 3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6加强管理，缩短工期 3.5 经过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，因此地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 当前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 当前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税； （2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其它费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估 Prepared on 22 November 2020
某房地产项目后评估报告
内容目录 1 【项目财务管理评估】 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1：项目大事记 附件2：项目总平面图 附件3：项目实景照片
某房地产项目后评估报告 一、项目概况及综合评估 1、项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后 一期入伙之日止）。 该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。 实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359 户），商铺20套。 2、项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标 宗地用地面积（㎡）89214 总建筑面积（㎡） A.其中计入容积率建筑面积（㎡） 一 .住宅总建筑面积（㎡） 1.多层 2.小高层 3.高层 二.商业建筑面积（㎡） 三.公共设施（㎡） 1.物业管理用房0 2.社区活动中心0 3.文化活动用房0 4.其他设施用房（配电房、消控 等） 容积率 B.不计容积率建筑面积（㎡） 一.架空层建筑面积（㎡） 二.半地下室面积（㎡）（可售） 三.全地下室面积（㎡）（不含另加建平 米）覆盖率% % % 总停车位（个）1129 440 685 其中地下停车（个）506 217 281
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 ................................................................... 错误!未指定书签。【项目概况及评估综述】 ................................................. 错误!未指定书签。【项目投资管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目规划设计工作评估】.............................................. 错误!未指定书签。【项目营销工作评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目进度、工程管理评估】 .......................................... 错误!未指定书签。【项目成本管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。 核心内容提要 【投资管理评估】 ?中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 ?该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 ?该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
房地产评估报告 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：09 目录 第二部分 第三部分 第四部分
第五部分 第六部分附件 (18) 第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。
法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日 第二部分：估价师声明 我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。 9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 特此声明！ 参与本系评估活动的评估人员签名： 姓名评估师注册号签字 张**
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制
房地产估价报告 估价项目名称：* * 区* * 路* *号 * 单元***室物业价值评估报告 委托方：* * * 估价方：江西老楼地产顾问有限公司 估价人员：*** *** *** *** 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值 估价时点：**** 年 * 月** 日 估价作业日期：**** 年* 月** 日至**** 年* 月** 日 估价报告编号：老楼评字[2007]G 号 报告仅供：南昌市商业银行 老楼地产 南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室 电话: 6397690 传真: 邮政编码:330006
目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价假定和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 (一) 个别因素分析 (二) 区域因素分析 (三) 市场背景分析 (四) 最高最佳适用分析及快速变现能力 (五)估价技术路线及估价方法采用 (六) 估价测算过程 (七) 估价结果确定 六、附件 （一）预估税费 （二）物业查勘表 （三）物业位置图 （四）物业照片 （五）产权资料复印件 （六）注册房地产估价师资格证书 （七）房地产评估机构资质证书
（八）评估企业营业执照 一、致委托方函 ***阁下： 承蒙委托，我们对位于*湖区**路**号*单元***室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在****年*月**日的抵押价格，其评估总值为： ￥***,***元，大写人民币：元整。 评估结果表 法人代表： 江西老楼地产顾问有限公司 **** 年 * 月** 日
成都?中海格林威治城?项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都?中海格林威治城?项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) ?项目概况及评估综述? (4) ?项目投资管理评估? (5) ?项目规划设计工作评估? (9) ?项目营销工作评估? (16) ?项目进度、工程管理评估? (28) ?项目成本管理评估? (35)
核心内容提要 ?投资管理评估? 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配臵合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 ?财务管理评估? 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 ?规划设计工作评估? 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 ?营销工作评估? 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)
六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX
房地产估价报告 项目名称:美地雅登房地产 委托方：王丽云 估价方：马冬哨 估价人员：马冬哨 估价作业日期：2014年12月10日至2014年12月18日 估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一四年 致委托方函 王丽云： 受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2014年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 xxxx地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 2014年12月18 日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：王丽云 2、权属方：王丽云 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 分公司负责人： 联系人：马冬哨 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：翔安新城区 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业； 5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层结构，评估对象位于第2层； 6、建筑面积：176㎡；
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无
房地产项目后评估纲要 目录 一、项目运营总体概况 二、财务后评估分析 三、投资后评估分析 四、产品策划后评估分析 五、设计研发后评估分析 六、工程管理后评估分析 七、供应商管理后评估分析 八、营销后评估分析 九、成本管理后评估分析 十、售后管理评估分析
第一篇：项目运营总体概况 一、项目基本概况： 1、总平图及分期位置示意 2、相关经济技术指标 3、项目开发具体时间与周期 二、项目关键指标列示及分析 1、关键指标达成情况（销售签约及回款） 1.1住宅下达指标、完成指标及剩余货值 1.2商业下达指标（租、售）、完成指标及剩余货值 2、项目销售利润率及内部收益率 3、项目成本变化
项目内容包括土地获得价款、勘测设计费、行政及经营性收费、工程直接成本费、配套工程费、基础设施费、景观工程费、建安及装修工程费、工程相关费用、工程成本等 4、一级节点计划达成率>---%
未完成节点项目内容： 5、客户满意度及客户忠诚度 5.1业主对项目的总体满意度 5.2业主对中南产品的忠诚度，包括重复购买率、推荐率及忠诚度 6、业主主要投诉的分项工程情况统计
二、项目运营要点回顾 1、项目运营大事记，例样板区开工时间、四证齐全时间、第一栋楼开工时间、开盘销售时间及销售额达到预期目标、交房时间、获奖情况等 2项目运营指标对比 3、项目运营成功点 4、项目运营不足点 三、项目运营的几点反思及建议 1、项目运营的几点反思 1.1运营体系的反思 1.2设计管理反思 1.3产品研发反思 1.4工程管理反思 1.4营销反思 1.5人员管理反思 2、项目运营的几点建议 第二篇：项目财务后评估分析 一、业务评估分析：税筹、融资、资金平衡、财务费用控制 二、项目财务管理中的经验，获得的经验有哪些，同时列举成功的案例，取得成绩