技术标
镜湖湿地研究中心项目 技 术 标
1.工程概况
镜湖湿地研究中心项目位于绍兴市洋西路以北,东江沿以西,现 状梅东公路以东,灵芝镇澄江村前台娄以南。 镜湖湿地研究中心项目使用单位为绍兴市城北新城建设投资有 限公司。总投资约 7000 万元。用地规模约 35623 平方米,总建筑面 积约 37250 平方米,其中地下室建筑面积约 10000 平方米。招标申请 已得到招标管理机构批准。 本次项目范围为: 全过程代建——自项目可行性研究开始至竣工 验收实行全程代建管理。
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2.项目组织管理机构
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3.代建管理方案 代建管理方案
我公司将以合同管理为手段,运用计划、组织、协调、控制、检 查、 验收等方法, 对镜湖湿地研究中心项目中的技术活动和经济活动, 按照国家标准、 规范和合同约定的目标, 进行严格监督、 控制和管理, 以确保开发项目的总体目标的最终实现。 一、工程施工管理 建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务, 进行有效的 施工管理,以合理节约开支,提高效益。针对于此,我公司预计进行 以下五项管理工作: 1、项目组织与协调工作。一方面,选择施工、供应的参建单位, 明确各自在业务往来中应遵守的原则;另外一方面,落实项目施工阶 段的各项准备和组织工作, 包括落实审定材料与设备供应品种及供应 方式。 2、费用管理。包括编制费用计划,精确审核费用支出,利用新 技术,研究节支途径。 3、进度管理。进行进度分析,适时调整计划,统一协调各参建 单位进度。 4、质量管理。指出质量标准,进行质量监督,处理质量问题, 组织工程验收,克服施工过程中的通病。 5、合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理,并处理工程 量增减,合同纠纷,索赔等事宜。 二、工程施工控制 1、工程进度控制 编制总进度计划,根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情
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况,及业主单位的要求得出施工工期,进而编制整个工程的施工进度 计划。 2、质量控制 严格按合同规定的质量目标和国家标准、规范进行监督和管理。 在施工过程中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合同规定, 对选用材料和设备进行质量评价, 对整个工程中的工作质量水平进行 评估。 3、成本控制 (1)直接费用监测分析管理。直接费用包括工程量、工时、机 械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月要求提出统 计报表。将实际费用与工程预算作比较,并根据实物工程量和花费的 比较,计算出实际工程单价,最后与预算工程比较,研究存在问题。 (2)间接费用监测分析管理。间接费用的预算数量是以直接费 用为基础,按照间接费用率计算支出报告和支出审计,并要求定期对 实际费用与预算费用比较,进行有效控制。 三、工程建设监理 我公司对在项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理, 使 这些活动及其结果符合有关法律、 技术标准、 规范和合同要求。 同时, 在我公司监督的同时,也将积级配合重信誉、守合同、实力强的监理 公司工作,共同对青甸湖 A 组团安置房建设项目进行以下监理工作: 1、工程进度监督。保证施工工程按合同中预定方案和支付时间 完成,对项目建设周期进行具体论证,编制项目总进度计划和阶段详 细进度计划,监督阶段详细进度计划的执行,并对施工现场进行调研 和分析。 2、工程质量监理。与监理公司签订质量监理合同,明确监理目
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标及监理事项, 按照合同规定提供建设项目最终产品。 进行质量控制, 根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。 质量保证,对取得的实际质量数据与施工单位履行职责的程度,与国 家有关规定、技术标准进行比较。 3、工程合同监理。监督合同的实施执行,及时了解并处理合同 执行过程中出现的问题。 四、建设工程竣工验收 项目开发进程中, 组织各类验收活动, 包括基础验收、 中间验收、 主体竣工验收、 场外验收和综合验收。 邀请组织设计单位、 施工单位、 建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门,按照审核批准的 设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范和标准,进行检查验 收。
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4.项目管理计划
一个建设项目从概念的形成、立项申请、进行可行性研究分析、项目评 估决策、市场定位、设计、项目的前期准备工作、开工准备、机电设备和主 要材料的选型及采购、工程项目的组织实施、计划的制定、工期质量和投资 控制、直到竣工验收、交付使用,经历了很多不可缺少的工作环节。其中任 何一个环节的成功与否都直接影响工程项目的成败,而工程项目的管理实际 是贯穿了工程项目的形成全过程,其管理对象是具体的建设项目,而管理的 范围是项目的形成全过程,这与施工管理有所不同。施工管理的对象虽然也 是建设项目,但管理的范围仅仅是施工阶段。
一、项目管理目标
建设项目一般都有一个比较明确的目标,但下列目标是共同的:即有效 的利用有限的资金和投资,用尽可能少的费用、尽可能快的速度和优良的工 程质量建成工程项目,使其实现预定的功能交付使用,并取得预定的经济效 益。实际上也可以简单的认为工程项目管理就是限制工期、质量标准、投资 额度。管理的一次性特征、明确的建设目标和既定的使用功能以及需实现的 经济效益和社会效益等共同组成了对建设项目的约束条件,使工程项目的管 理限定在这些约束条件下进行,也就使工程项目的管理相对于其它领域的管 理来说,复杂性更明显,管理的难度更大,对管理的要求更高。
二、项目管理内容
工程项目管理的工作内容很多,但具体讲主要有以下五个方面的职能。
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(一)计划职能。将工程项目的预期目标进行筹划安排,对工程项目的 全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道,用一个动态的可分解的 计划系统来协调控制整个项目,以便提前揭露矛盾,使项目在合理的工期内 以较低的造价高质量地协调有序地达到预期目标,因此讲工程项目的计划是 龙头,具有头等重要的作用,同时计划也是管理。 1、通过收集整理和分析所掌握的各种信息资料,为项目的决策人提供 工程项目需不需要进行、有没有可能进行、如何进行、以及可能达到的目标 等一系列决策依据,因此计划过程实际上也是一个决策过程。 工程项目的计划可按需要编制代表发展商意愿的切实可行的总指导性 控制计划,并在此基础上衍生出(分解出)如下若干分计划,由相应的职能 部门分头去执行。 ①工程项目前期工作计划 ②拆迁安置计划 ③设计工作安排计划 ④工程项目招投标计划 ⑤施工作业计划 ⑥机电设备及主要材料采购供应计划 ⑦建设资金使用计划 ⑧竣工验收安排计划 2、工程项目的各项工作的开展都是以计划为依据,使项目实施各阶段、 各环节都做到有法可依、有据可查、有章可循,以此来协调工程项目的各项 活动,因此工程项目计划是工程项目实施的指导性文件。
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3、计划使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源都能得到合 理的充分有效的运用,并在实施过程中可以及时地对各阶段各环节的活动进 行协调,以达到质量优良、工期和造价合理的理想目标,因此工程项目计划 是实现工程项目目标的一种必要的手段。 (二)协调职能。对工程项目的不同阶段、不同环节,与之有关的不同 部门、不同层次之间,虽然都各有自己的管理内容和管理办法,但他们之间 的结合部往往是管理的最薄弱的地方,须要有效的沟通和协调,而各种协调 之中,人与人之间的协调又最为重要。协调职能使不同的阶段、不同环节、 不同部门、不同层次之间通过统一指挥形成目标明确、步调一致的局面,同 时通过协调使一些看似矛盾的工期、质量和造价之间的关系,时间、空间和 资源利用之间的关系也得到了充分统一,所有这些对于复杂的工程项目管理 来说无疑是非常重要的工作。 (三)组织职能。在熟悉工程项目形成过程及发展规律的基础上,通过 部门分工、职责划分,明确职权,建立行之有效的规章制度,使工程项目的 各阶段各环节各层次都有管理者分工负责,形成一个具有高效率的组织保证 体系,以确保工程项目的各项目标的实现。这里特别强调的是可以充分调动 起每个管理者的工作热情和积极性, 充分发挥每个管理者的工作能力和长处, 以每个管理者的完美的工作质量换取工程项目的各项目标的全面实现。 (四)控制职能。工程项目的控制主要体现在目标的提出和检查、目标 的分解、合同的签订和执行、各种指标、定额和各种标准、规程、规范的贯 彻执行,以及实施中的反馈和决策来实现的。
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(1)合同管理:通过与承包人或供应商签订合同的形式,将工程项目 的任务和目标分解后,由承包人或供应商严格按合同要求的有关条款为工程 项目的部分任务和目标服务,合同的有关条款就是一种控制和约束手段,同 时也是体现合同双方利益的依据。 (2)招投标管理:招投标工作是通过公开招标或邀请招标或在特定范 围内议标的形式,将工程项目的任务分解后,给予资质符合要求并能承诺各 项指标的承包公司承揽, 或将机电设备和主要材料分类后给予符合技术要求、 价格合理、售后服务好的供应商负责供应。招投标管理工作实际是目标分解 的过程,也是合同管理环节前的必要的一种手段和准备工作。招投标管理工 作认真与否,将直接影响到机电设备及主要材料的供货质量、供货时间、建 筑安装工程的施工质量、工期和工程造价等指标的实现。 (3)工程技术管理,是工程项目能否全面地实现各项目标的非常关键 的工作,它主要包括下列内容: ①技术准备阶段:如设计任务的委托,施工图纸的审查、设计交底、编 制和审批施工组织设计及重大技术问题的技术交底等。 ②工程项目实施阶段:如处理和办理工程变更、洽商,技术方案和措施 (包括季节性施工的技术措施)的审定,材料及半成品的技术检验,技术问 题的处理,规范、规程和工艺标准的贯彻实施等。 ③技术开发活动:如科学研究,技术改造,技术革新,新技术、新材料、 新工艺的推广使用及技术培训等。 ④其它方面的技术工作:如技术装备,技术文件、资料档案的收集整理 归档,技术责任制的落实等。
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所有这些工作的认真开展都将有助于不断提高技术管理人员的 技术管理水平,有助于工程项目按正常规律形成,保证工程项目施工 秩序,可充分发挥工程管理中人员、材料、设备的潜力,确保工程项 目各项技术指标的实现。 (4)施工质量管理,是工程项目的最终质量能否满足预定质量 目标的重要工作,它主要包括下列工作: ①对有关单位的资质审查,包括对设计单位、监理单位和施工 单位的资质审查,施工队伍的素质以及质量保证体系的认定,机电设 备和主要建筑材料供应商的资质审查等。 ②质量检查,包括施工过程中的施工质量及安装质量的检查, 是否按工艺标准、操作规程和规范施工,是否按设计图纸要求或洽商 变更要求施工,工序衔接是否合理,是否会有隐患,进场原材料、成 品、半成品、机电设备等的质量检查等。通过质量检查,符合要求的 可进行下道工序,不符合要求的限期纠正。 ③进行工程质量的评定,按建设工种质量检验评定标准的要求 进行分项工程、 分部工程和最终单位工程的质量评定, 评出质量等级, 发现主要存在的质量问题, 采取相应的整改措施使工程质量满足使用 功能的要求。 ④建立质量管理制度,如原材料、成品、半成品、预制品的检 查制度,隐蔽工程验收制度,班组自检和交接检制度,按质量管理层 次实行分级验收制度,第三方认证制度以及质量事故处理办法等。
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(5)工程项目的成本管理,是工程项目实施过程中对所发生的 成本费用支出有组织有系统地进行预测、计划、控制、核算、考核、 分析等一系列的科学管理工作,其主要工作内容如下: ①成本目标的分解,落实成本目标的控制者,明确工程项目的 管理者对项目成本的职能分工。 ②编制成本控制计划,以施工预算和项目预算成本同实际成本 进行比较分析,使实际成本控制在预算成本之内。 ③采取技术措施控制项目成本,主要从确定最佳施工方案、采 取能降低成本的技术措施、提高交付使用率等方面着手进行。 ④实行计划与资金的动态管理,随时了解和掌握实际成本和计 划之间的动态关系, 适时的调整计划调整决策, 使资金使用更加合理。 ⑤认真审核组成工程成本的每一笔款项的支付,审核其内容是 否为支付范围、数额是否计算正确、是否留有余地,支付时间是否合 适、支付对象是否为合同当事方等。 ⑥尽量减少索赔事项的发生, 要求尽量减少指挥和决策的失误, 将设计图中的问题提前发现并在施工前解决, 平时多积累相关的原始 资料,如往来文件、指令、施工日志、记录、气象资料、质量隐患记 录、整改通知、人员配备和组织情况、政府的有关文件和法规等,所 有这些都可作为索赔事件一旦发生时的依据。 ⑦合理组织施工、提高施工质量、加快工期、减少质量事故的 发生、减少返工和安全生产、文明施工等均可从另一个侧面相对的降 低项目成本。
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(五)监督职能。监督的主要依据是工程项目的合同、计划、 规章制度、规范、规程和各种质量标准、工作标准等,一般可以通过 下列手段实施对工程项目的监督, 有效的监督是实现工程项目各项目 标的重要手段。 ①政府的监督。由建设单位在开工前向当地建设工程质量监督 站办理委托监督手续后, 监督站将对工程项目进展的各个主要阶段实 行监督检查,核定工程质量,督促与工程项目有关的设计、业主、监 理和施工各方按质量管理条例的要求,负责落实各自的质量责任,同 时也对维护建筑市场的秩序起到了重要的作用。 ②充分发挥监理的作用。监理制度的推行,对于规范建筑市场、 加强质量监督和站在第三方的公正立场维护建设单位和施工单位的 合法权益、 积极协调与工程项目有关各方的关系等方面都起到了积极 作用。承担工程项目的监理公司一般经投标接受监理服务后,向该工 程项目派出一个以总监理工程师为首的、 配备与工程项目相适应的一 套监理工程师班子组成监理组, 根据发展商的委托参与工程项目的设 计监理或工程监理,对工程项目实施通常所说的 三控二管一协调 。 通过监理的专业手段对工程项目的工期、质量和投资进行有效的控 制,同时配合业主进行信息和合同的管理,对工程项目有关各方有效 地进行组织和协调,使工程项目的发展尽量减少偏差和失误,对实现 工程项目的各项目标起到了非常重要的作用。 ③工程项目的各级管理人员通过日常的巡视、检查以及反映工 程进度情况的会议、会议纪要、报表、报告、往来文件等信息来分析
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和发现问题,及时纠正错误,解决问题,及时纠正偏离目标的现象, 及时为施工单位提供或创造必要的施工条件, 使工程项目永远保持正 常的秩序,健康地发展。 三、项目管理的程序 编制项目管理规划大纲→编制投标书并进行投标→签订施工合 同→选定项目经理→项目经理接受企业法定代表人的委托组建项目 经理部→企业法定代表人与 项目经理签订 "项目管理目标责任书" →项目经理部编制 "项目 管理实施规划"→进行项目开工前的准备 →施工期间按 "项目管 理实施规划"进行管理→在项目竣工验收阶 段进行竣工结算、清理各种债权债务、移交资料经济分析→做出项目 管理总结报告并送企业管理层有关职能部门→企业管理层组织考核 委员会对项目管理工作进行考核、 评价并兑现 "项目管理目标责任书 "中的奖惩承诺→项目经理部解体→在保修期满前企业管理层根据 " 工程质量保修书"的约定进行项目回访保修。 以先进的管理思想为引导, 遵循国际标准, 以项目的进度、 成本、 质量、安全四大目标为中心,构建项目的综合管理平台,使各管理要 素间有机结合,并在各管理目标间实现综合效益的最优。各管理要素 的框架如下图所示:
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项目总体目标 项目范围管理
项目分解结构管理 项目编码体系管理 项目目标体系管理 合同文档管理 合同进度管理
合同管理
合同信息管理 合同费用管理 合同事务管理 合同履约管理
合同进度与预防管理
合同变更索赔管理
目标分解
目标分解 以成本控制为主线的综合控制
项目进度控制
进度计划编制 进度计划优化 进度追踪管理 进度计划与分析
项目成本控制
费用分析结构管理 项目预算管理 目标成本控制 成本追踪管理 成本统计与分析
质量安全控制
质量安全目标管理 质量安全体系文件管理 质量安全费用管理 质量安全控制点管理 质量安全事件管理 质量安全培训管理
资源管理(生产要素管理)
资源计划编制 资源计划优化 资源追踪管理 资源统计分析
其他管理要素管理
文档信息管理 现场管理 组织协调管理 竣工验收管理
四、现场工程管理机构的设立和运转 镜湖湿地研究中心项目如由我公司中标, 我们将委派强有力的现 场管理工程师进驻现场,全面协调施工、监理企业的日常工作,密切 地同绍兴市城北新城建设投资有限公司配合, 确保代建工程保质保量 完成。 1.1 我公司高级工程师 XXX 将亲任现场项目负责人,全面掌握
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总体施工质量、 进度、 安全文明标化, 下设土建工程部、 水电工程部、 综合协调部,十几名经验丰富的工程师/助工将进驻现场。 1.2 为确保现场管理的顺利运转,我们将实施分组分人专职管
理,定期按月考核各片相关性完成质量及其他节点控制,使各个岗位 都能以饱满的激情,认真负责地投入工程现场管理。
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5.项目工程质量、投资、进度的主要管理目标及管理措施 项目工程质量、投资、进度的主要管理目标及管理措施 质量
一、项目进度计划按排 (一)工期目标 本项目计划从 2007 年 12 月 1 日开始代, 2008 年 12 月 20 日, 至 总工期为 740 日历天。 (二)施工、监理工程的进度控制要点 1、编制施工、监理工程总进度计划 (1)、制定施工方案,明确施工机械的选择,施工顺序的安排和 流水施工的顺序; (2)、编制施工项目进度计划,以保证项目施工的均衡进行; (3)、编制资源供应计划,包括物料供应计划,机械设备的进场 计划,劳务计划等; 2、执行月报制度 (1)、按月向总承包报告本施工、监理工程的执行情况; (2)、提交月度施工作业计划; (3)、提交各种资源与进度配合调度状况。 3、做好协调照管工作 (1)、参加有关施工、监理工作协调会议,积极参与对总工期的 协调; (2)、及时根据总承包工作指令作出进度的调整计划; (3)、在进度上有重大提前及延误应及时向总承包报告; (4)、施工、监理在施工过程中向总承包提出的建议,要求总承 包及时解决。 (5)、工程进度款收取应由总承包予以签证,所有指定施工、监
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理商在中期付款或结算款均须经总承包确认,并按有关程序执行。 4、施工阶段进度控制工作流程
确定工程总工期目标
施工单位在开工前提交施工 组织设计及施工进度计划
监理工程师审核
实施过程分阶段提交详 细计划和变更计划
项目负责人、 监理工程师审核
责成施工单位采取措施
实
施
申报
项目工程师对实际 值与计划值的比较
否
可
按计划执行
(三)工期计划安排 此项目招标工期为 740 日历天,具体安排如下:
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临设搭设、临电、临水接通 2005.06.20 规划许可证办理 2005.06.20
临施工单位、监理公司招标 2005.06.25
施工许可证办理 2005.07.18
施工图设计及审查 2005.07.15
基础验收 2005.09.20
工程开工 2005.07.20
竣工验收 2006.07.20
中间结构验收 2006.01.20
综合验收
场外竣工验收 2006.09.20
二、质量目标计划及管理措施 (一)加强领导、落实责任,实行领导责任制 公司实行工程质量管理领导责任制, 针对该项目成立质量领导小 组,具体落实建设项目所涉及的各项质量工作。项目主管对该项目的 质量实行总负责,质量管理人员为现场负责,实行专人把关、专门考 核。 (二)明确目标,强化措施,落实管理 要求施工单位,严格按照国家建设工程规范进行施工现场管理, 执行 ISO9001 标准,对工程实行全面质量管理,严格遵守质量管理部 门的各项规定,确保工程质量。 切实贯彻“安全第一,预防为主”的方针,本着抓生产必须管安
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全的原则,严格按现场文明规范施工,严格遵守建筑业主管部门现场 安全文明规章制度。 (三)对施工、监理工程质量的要求 质量控制是我们对各专业施工、监理单位进行质量管理的重点, 对施工过程各阶段采取严密的质量控制是质量管理体系最关键的环 节,我们作为总承包单位,将从以下几方面进行有效的质量控制。 1、施工作业前质量控制 (1)、各施工、监理施工单位必须严格按照总承包与业主签订的 合同有关条款和工程质量目标全面完成本工程各专业分部的施工任 务,履行施工、监理对总承包配合义务,协助总承包实施各项承诺和 管理目标,以共同搞好本工程的实施为目标,争取 100%优良率。 (2)、施工、监理项目部接到设计图纸后,施工、监理项目经理 必须组织项目部全体人员对图纸进行认真学习并及时组织设计交底 会。 (3)、施工、监理施工组织设计编制完毕后须报总包方审核确认 后,施工、监理工程项目工程师应组织全体人员认真学习施工方案, 并进行技术、质量、安全书面交底,列出监控部位及监控要求。 (4)、本着谁施工谁负责质量、安全的工作原则,各施工、监理 项目部在安排施工任务的同时,必须对施工班组进行书面技术质量、 安全交底,必须做到交底不明确不上岗,不签证不上岗。 2、施工过程中的质量控制 (1)、施工、监理工程施工过程中,各施工、监理工种负责人必 须督促班组做好自检工作,确保当天问题当天整改。 (2)、施工、监理工程施工完毕后,各施工、监理工程负责人必 须及时组织班组进行分项工程质量的评定工作, 并填写分项工程质量
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评定表,交施工、监理项目经理确认后,最终评定表由总包专责质量 员核定。 (3)、总包技术质量部对每个项目进行不定期抽样检查,发现问 题以书面形式发出限期整改单,施工、监理项目经理负责在制定时间 内,将整改情况以书面形式反馈总包技术质量部。 (4)、在施工过程中,我们将对施工、监理单位的施工顺序进行 严格的检查,要求各单位必须合理安排各自的施工顺序,并在施工中 予以全面落实,当我们发现违反施工顺序或不按图纸施工、不按方案 施工、不照操作规程施工,我们有关部门将无条件地制止下道工序的 施工,督促其整改并进行复检,符合标准后方能继续施工。 3、最终检查阶段 事后控制是指对施工成品进行质量评价。 总承包商按规定的质量 评定标准和办法对施工、监理完成的各项工程进行检查验收。 收集施工、监理商提供的所有技术资料并检查审核,在保修阶段 监督施工、监理对工程进行回访维修。 (四)各个阶段质量代建程序
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报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 (一)办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 (三)建设项目规划设计方案(修规)报批 15(四)办理《建设用地规划批准书》15(五)建筑设计方案报批16(六)办理《建筑工程规划许可证》16(七)办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17(八)办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18(九)建筑物室外装饰工程设计方案报批18(十)“一书两证”及附件变更遗失补发18(十一)办理《建设工程规划验收合格证》19(十二)办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20(十三)规划设计单位资格认证21四、市建设局22 (一)建设工程保证安全施工的措施备案22(二)建设工程缴费指南25(三)房屋建筑和市政基础设施工程(施工和监理)合同、保函备案指南29
(四)房地产开发项目手册备案指南15(五)建筑工程(新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建)施工许可证32(六)建筑工程(新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建)施工许可证34(七)建筑工程(新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建)施工许可证39(八)房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43(九)房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49(十)工程合同纠纷调解申请指南 52(十一)房地产开发项目转让备案指南53(十二)商品房预售广告备案指南54(十三)商品房预售楼款用款申请指南56(十四)商住用地办理商品房预售许可情况说明58(十五)商品房预售许可指南59(十六)商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
房地产开发项目投资合作协议书 甲方: 乙方: 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定,甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则,共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任,通过友好、平等、认真协商,达成如下合作协议,共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称: 项目地址: 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为XX平方米,土地性质为商住土地,双方确认的土地价值为XX万元,折为甲方出资款XX万元,项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括: 1.拟建商业及住宅工程约为XX平方米; 2.拟建地下车库工程约为XX平方米。(以上面积以工程竣工后实际丈量为准) 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目,共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资 总额占房地产开发项目资金总额的50%乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%以出资比率确定股权比例,按照股权比例分配利润,利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为XX万元(人民币),按上述出资比率,甲方应出资额约为XX万元、乙方应出资额约为XX万元。(实际投资额以双方实际出资额为准)上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项,也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理,具体银行账户见补充条款,在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项: 1.根据项目投资总额和各方出资比率,乙方按实际建设工程进度支付投资款,在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支,确保双方利益分配。
目录 第一章编制原则及编制依据 第二章工程概况及工期要求 第三章施工准备 第四章施工组织及部署 第五章主要施工方法 第六章主要材料的投入计划安排 第七章工程投入的主要施工机械设备及进场计划第八章劳动力安排计划 第九章确保工程质量的技术组织措施 第十章确保安全生产的技术组织措施 第十一章保证工期的技术组织措施 第十二章确保文明施工及环境保护的技术组织措施第十三章施工进度计划及进度网络图 第十四章施工总平面布置
第一章编制原则及编制依据 1.编制原则 根据**市**等两个镇基本农田(血防)“兴地灭螺”工程土地整理项目合同编号:HBGD/XT2008-11/SG-8施工招标文件规定的内容和相应的技术标准,在勘察现场的基础上,对本标段进行了认真研究和分析,同时考虑了各种自然因素的影响及运输道路、料源、民情等施工条件的制约,并结合我单位的实际情况,依如下程序编制了本标段的施工组织设计。 (1)严格执行基本建设程序和施工程序; (2)认真执行招标文件要求和双方约定条款; (3)充分利用有限的时间和空间组织施工的原则; (4)采用流水作业组织施工,积极采用网络计划技术进行施工组织与管理,确保人尽其力、物尽其用的原则; (5)施工工艺与机械设备配套的优选的原则; (6)最佳技术经济决策的原则; (7)专业化分工紧密协作相结合的原则; (8)供应与消耗的协调原则; (9)坚持质量第一、积极进行全面质量管理,确保工程质量与施工,切实贯彻施工技术规范操作规程和制度的原则; 2.编制依据 (1)**市**等两个镇基本农田(血防)“兴地灭螺”工程土地整理项目工程合同编号:HBGD/XT2008-11/SG-8施工招标文件。 (2)**市洗脚湖高产农田建设示范项目工程合同编号:HBGD/XT2008-11/SG-6施工招标答疑文件。
两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理? 原作者:安徽税务筹划网添加时间:2008-11-29 原文发表:2008-11-29 人气:3459 来源:安徽税务筹划网 问:我公司与丙公司合作开发一房地产项目,所发生的费用成本单独核算,双方约定建成销售后按利润的比例分成。我公司投入的资金应计入哪个科目,这部分资金投出去又应计入到哪个科目,项目所在地在另外一城市,他们是不是应将分得的利润计入我公司所得额,营业税在当地交纳,土地增值税在哪儿交纳,这些我们与合作开发的公司签订的合同中都没有说,通常我们的账应该怎样建立,交税时应怎样交纳? 会计处理如下:公司以分配利润为目的合作,一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部),甲、乙双方按股份比例派员参与管理,可以任何一方的名义开设银行专户,在会计核算上作为一个会计主体,采取独立核算,自负盈亏,独立纳税,利润分成。 假设以甲公司的名义开设银行账户,会计处理为: 1.项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时: 借:银行存款——专户 贷:其他应付款——甲公司 其他应付款——乙公司 同时,甲公司在投入资金时: 借:应收账款——项目部 贷:银行存款—一般结算户 2.开发产品预售时: 借:银行存款——专户
贷:预收账款 5.预缴税款时以甲公司名义申报 按月计提预交营业税时: 借:待摊费用——预交营业税金及附加 贷:应交税费——应交营业税 按季计提预交所得税时: 借:所得税费用 贷:应交税费——应交所得税 借:应交税费——应交所得税 贷:银行存款 月末,项目部单独编制有关财务报表,但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理,对外仍属于甲公司开发的项目之一,因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加,把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵销。 6.结转收入、成本并形成项目利润,交纳所得税后,对投资方分配利润时: 借:利润分配 贷:其他应付款——乙公司 7.项目部业务结束,将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。 税务处理: 2006年3月6日,为了进一步加强房地产税收征收管理,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务
房地产开发项目手册 企业名称_____________________ 法人代表_____________________ 项目名称_____________________ 开发资质_____________________ 金华市建设局制 说明 1.根据《城市房地产开发经营管理条例》和《浙江省房地产开发管理条例》制定《房地产开发项目手册》。 2.房地产开发企业应当在办理《房地产开发项目建设条件意见书》时到建设行政主管部门领取《房地产开发项目手册》。 《房地产开发项目手册》一式两份,房地产开发企业领取并初次纪录提交验核后,建设行政主管部门预留一份,企业自留一份。 3.房地产开发企业应当将房地产开发项目实施的主要事项如实记录在《房地产开发项目手册》中。 4.房地产开发企业应当在每季末将本手册或有关凭证送建设行政主管部门验核。验核后,对建设行政主管部门预留的一份由企业进行补充纪录。
房地产开发企业还应于企业资质延期、定级、晋级、续期时将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。 房地产开发企业还应于办理商品房预售许可、现房销售备案时将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。 5.《房地产开发项目手册》在每次验核后应当由验核部门签署验核意见,并加盖验核章。 6.房地产开发项目综合验收合格交付使用后,房地产开发企业应当将《房地产开发项目手册》交建设行政主管部门统一存档。企业可留存复印件。 7.项目用地被收回或因其他原因项目被撤销的,开发企业应办理项目手册注销手续。 8.项目转让后,转让和受让双方应到建设行政主管部门办理项目手册变更手续。
说明:住宅小区填写此表,单位工程按栋填写。
主要分部分项工程施工方法 第5.1节施工准备 我公司在接到工程中标通知书后,将立刻组织有关人员进一步深入现场考察,详细了解地形地貌、交通状况等施工现场各种情况,认真研究设计文件,从实际出发,编制详细的实施性施工组织设计。动员项目经理及项目班子人员作好充分思想准备。根据施工组织设计,我公司将安排人、机、料、资金等,有计划、有组织地进入施工现场。施工准备工作主要分组织技术准备、施工现场准备、材料机具准备三部分。 5.1.1 组织技术准备 1、成立现场指挥领导班子 根据本工程的特点,我司挑选一批有丰富施工经验、年富力强、责任心强的工程技术人员作为施工技术骨干,成立项目经理部。项目经理由有工程师职称、具备丰富施工管理经验、并具有领导组织才能的壹级项目经理担任;项目技术负责人由施工经验丰富的工程师担任;明确项目部各岗位职责,做到人有其责、人尽其职。 2、图纸会审 工程开工前,本公司将在项目部技术负责人的组织下,集中项目部有关人员仔细审阅设计文件,将不清或不明的问题及时汇总通知甲方、设计和监理人员并及时解决。 3、完善施工组织设计 组织技术人员熟悉施工技术规范,质量检验评定标准和有关环保、文明施工、交通管制等文件;复核工程数量,结合现场的施工环境和实际情况,及时编写各主要分项实施性的施工组织设计,提出更具体详细的施工计划、材料计划、机械使用计划、施工工艺等有关保证措施,按程序综合送审,审批后方可施工。 5.1.2 施工现场准备 1、场地清理及平整 按征地红线交地范围,清除树木、草皮、杂物等,排除沟、坑积水和淤泥等,用机械配合在施工营地及便道范围清理和平整,然后填土压实。 2、布设水电 按施工总平面设计,分阶段布置水电。水电一般沿路线纵向布置。 3、建立测量控制网 开工前组织熟练精干的测量队伍对设计提供的基线水点、施工导线点进行埋设和复测,其精度必须满足施工测量规范和设计要求:对设计提供的控制点和主要控制极点加以保护,按设计图顺序编号布设施工网点及线路桩,并用油漆加以清楚标注和设护桩以校准。待基线验收后,才能进行桩位置和中线的测量放样工作。全线的坐标点、水准点、曲线要素点、施工过程中经常复核检查并加以保护。 4、施工协助配合工作 我司将协助业主办好施工许可证,办好工程开工之前需申办的一切手续,并加强与各主办单位、相关部门的联系工作,为工程的顺利进行提供有利条件。 5.1.3 材料机具准备 按照施工组织设计再细化编制材料及机械分批进场计划,在中标后即组织有关机械进场,并合理调配资金,分期分批组织材料进场。 我司承建的其他中标工程已经竣工。如我司一旦中标,我司将把工作的重点转移到本工程上来,在其他工程中投入的机械设备和周转材料将可调至本工程使用,工程项目的主要技术力量也将投入本工程,确保本工程顺利的展开。 本工程施工机械、设备均通过附近的城市道路等运至现场。 履带式施工机械推土机、装载机及压路机等大型机械设备,采用大型平板挂车进行运输,其
甲方: 地址: 法定代表人: 乙方: 地址: 法定代表人: 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规及市的相关规定,甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则,就合作开发位于 的“”项目事宜,经协商一致达成如下协议,以供双方共同遵照执行。 一、项目概况: 1、本协议中由甲、乙方双方合作开发的项目位于:,项目暂定名为: (以下称“本项目”),项目用地面积为:平方米,签约时土地用途为:工业住宅混合用地(本项目合作开发过程中进行土地用途的变更),宗地号为:号,以上详见宗地图、土地使用证及房产证); 2、本项目是通过对位于地块(以下称“本项目所在地块”)合作开发,建成一个大型商、住两用楼,并在销售获利后双方按比例分配收益,实现甲乙双方互惠共赢; 3、本项目计划开发总建筑面积平方米,(包括住宅面积平方米、商用面积),地下层(面积平方米),上述面积若因政府规划审批等原因导致变动,应以规划审批的实际面积为准; 二、合作模式:
1、本项目计划投资总额万元,全部由乙方出资,甲方不再投入资金; 2、在本项目中,甲方负责办理项目前期的土地出让、土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续,在此基础上乙方一次性期向甲方支付人民币万元整,作为甲方开展上述工作的前期费用; 3、甲乙双方共同成立项目公司负责管理本项目的建设与销售。项目公司的设立方式、公司名称、股权比例、公司章程、人员配备、财务制度及运作机制等,本协议中有约定的,依据该约定;本协议中未约定的,由双方另行协商一致后确定。 三、项目实施: 1、甲方须在本协议签订后五日内向乙方提供本项目所在地块的权属证明及宗地图; 2、乙方须在本协议签订后五日内向甲方支付本协议中第二条第2款的资金,以确保项目前期工作的正常进行; 3、甲方在收到上述第三条第二款的资金后,应与本项目所在地块所有权人(即深圳市A股份有限公司)的股东洽谈协商,以取得深圳市A股份有限公司百分之百股权的形式实际控制本项目所在的地块; 4、甲方实际控制本项目所在地块后,负责办理土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续,乙方应予以协助; 5、在甲方实际控制本项目所在地块后,乙方负责出资人民币万元成立项目公司,并保证设立后的项目公司的企业类型、经营范围等符合动作本项目。项目公司设立后,由乙公司暂时取得项目公司100%的股权;乙方负责办理该项目公司的全部设立手续,设立该项目公司的费用由乙方承担; 6、甲方以其拥有的市A有限公司100%的股权向项目公司出资(以下如没有特别说明,所称项目公司均指甲方出资后的项目公司),甲方出资后,甲方拥有项目公司49%的股权,乙方拥有项目公司51%的股权;
合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定:A企业出地、B企业出资金,双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时,A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续,依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后,A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B企业为主,项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中,A企业不需要自用开发产品,哪么除联建方式外,A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业,完全以B企业的名义立项开发销售,项目开发销售过程中的营业
税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资,项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下: 1、营业税:《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资,不用缴纳营业税。 2、土地增值税:《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价
甲方: 住所地: 法定代表人: 乙方: 住所地: 法定代表人: 鉴于: 1、甲方具有丰富的城市综合体投资开发经验及商业资源,与乙方有着良好的合作基础,甲方愿与乙方共同投资合作开发本协议项下项目。 2、甲方与乙方共同出资在市注册成立项目公司(置业公司优先),旨在 市区依法通过出让方式取得约亩土地使用权(以下简称“项目土地”)。 甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则,依照国家法律法规和项目所在城市法规条例的规定,就双方合作开发建设项目事宜,经充分协商一致,达成本协议。 第一条项目概况 1.1项目土地概况: 1.1.1土地位置和面积:位于市区,东至路,南至路,西至路,北至路,占地面积约为平方米(折合约亩)。 1.1.2土地拟控规指标:容积率约≤%,建筑密度≤%,绿化率 ≥%,最终以政府批准的规划设计条件为准。 1.1.3土地用地性质:。 1.1.4土地现状:目前为,预计在年月日
前以净地挂牌出让。 1.2项目名称及建设内容:项目暂定名为“”,计划规划为 等为一体的城市综合体(此处建设内容根据项目的具体情况确定)。 第二条合作的前提条件 2.1乙方承诺在年月日之前(最晚应在年 月日之前),负责协调和配合政府完成土地的拆迁和土地整理工作,促成项目土地按照以下要求达成公开出让条件: (1)项目土地为国有建设用地,并具备本框架协议第一条的控规指标。 (2)项目土地为净地,即地上建筑物(或构筑物)或附着物全部拆迁安置完毕。(3)项目土地可作为独立宗地挂牌可以单独签订《国有土地使用权出让合同》并单独办理《国有土地使用证》。 第三条合作方式 3.1甲方与乙方在本协议签订之日起个工作日内共同投资成立项目公司。项目公司按照约定的条件竞买土地,由项目公司取得《国有土地使用证》并开发建设本项目。 3.2甲、乙双方以项目公司为合作平台,甲方负责按本协议约定提供品牌、筹措建设资金、负责运营管理,乙方按照本协议约定筹措建设资金、参与决策。 3.3甲、乙双方在项目获取及项目开发过程中,充分利用各方优势资源,为双方创造最大的经济效益和社会效益。 第四条项目土地使用权的获取 4.1土地竞买保证金由项目公司负责向国土部门支付。
度假小镇项目一期场地平整工程 施 工 组 织 设 计 编制: 审核: 审批:
目录 第二章、工程概况 第 第 第 第 (二)、砌石工程 修复临时道路 第 第 第 第 第 第 第 第 第
第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第十一章、施工项目班子组织与管理第十二章、附件 附件一、拟投入本标段的主要施工设备表
第一章、编制说明 为了更好的进行施工组织文件的编制,使今后的工程施工更符合实际,更具针对性,我公司组织相关专业人员进行踏勘和了解,对场地和周边环境和各种条件有了很深的了解(诸如道路交通、设施布局情况、可供施工生产与生活场地大小、施工供水、排水、供电、周边环境、施工扰民程度等),这对施工组织设计的制定和今后现场施工十分有益。 我公司通过认真研究图纸后,对本工程雨季施工,现场平面布置和机械设备的投入使用,工程测量和检验试验,实施“过程精品”质量保证措施,工程进度计划的安排和进度计划保证措施,确保安全、文明施工和环境保护的保证措施,对各专业承包商的工程总承包管理和协调,与业主、设计、监理和政府部门的配合和协作等工程重点和难点,进行了认真细致的方案设计论证、方案研究和比较,这将是本工程施工组织设计的重点内容。 在本工程上,我公司积极、主动、高效为业主服务,秉承“急业主所急、想业主所想”和“全心全意为业主服务”的指导思想,努力拓展并延伸了为业主、设计和监理等有关各方的服务范围和内涵,处理好与业主、监理、设计、各专业分包以及相关政府部门的关系,与业主、设计以及监理密切配合,诚心诚意接受业主代表、监理工程师和设计人员在施工全过程中的指导、监督和热诚帮助,使工程各方形成一个团结、协作、高效、和谐和健康的有机整体,
通讯地址:_____ ____ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定,合作各方本着平等、互利、自愿、共赢的原则,以及共同出资,共享利润,共担风险的理念,为明确权利和义务,恪守信用,特签订本合作协议,共同遵守。 第一章项目概况 第一条项目名称:____ (以项目正式报建批准名称为准) _____ 第二条项目地址:____ __ 第三条项目用地性质 1、合作开发项目占地____ ____平方米,土地性质为:______ ___土地,使用年限:_____。 2、该片土地使用权为从当地居民土地合作开发方式获取(需向土地合作方支付部分现金和回迁部分合作开发住宅)。 第二章出资比例与合作方式 第四条合作方式 1、甲方为实际操盘运营方,负责项目整体和全寿命周期运营管理,以管理和部分现金出资;乙方和丙方负责按约定的比例以现金出资投资;在本协议签订后在万宁市注册房地产开发公司(经营范围包括房地产、新农村建设和共享农庄等各类地产形式的投资开发)进行该合作项目以及后续新增投资项目的正常经营运营管理。 2、合作开发项目总投资为____ ____万元人民币,该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、方案设计、项目报建手续、建筑安装工程及配套工程、销售与入伙管理、项目有关管理费用等。 第五条出资比例:公司注册资金为 _____ ___ 万元,实际认缴资金为___ _ 万元。其中甲方以运营管理入股,并现金出资 ___ __ 万元,占公司 %股权;乙方以现金入股,出资 _____ 万元,占公司 %股权;丙方以现金入股,出资 ____ __ 万元,占公司 %股权。本协议签订后,各方应按上述约定按出资额50%转账到各方共同确认或指定的账户;根据项目推进情况或由于新增投资项目导致出资额不足时,各方应按上述股权比例和原则追加投资。
目录 一、法定代表人身份证明书 二、投标文件签署授权委托书 三、施工组织设计 四、项目管理机构设备情况表 五、投标人业绩证明材料
亠、法定代表人身份证明书 单位名称:浙江万里建设工程有限公司______________________ 单位性质:__________________ 有限责任公司__________________________ 地址:_______ 浙江省仙居县城关南峰新村16幢2号_______________ 成立时间:2003 年10 月16 日 经营期限:长期 姓名:陶新中性别:男年龄:_j42^_职务:董事长 系浙江万里建设工程有限公司的法定代表人。 特此证明。 投标人:____________________ (盖公章) 2011 年04 月18 日
一、投标文件签署授权委托书 本授权委托书声明:我陶新中系浙江万里建设工程有限公司的法定代表人,现授权委托浙江万里建设工程有限公司的斯江锋为我公司签署安徽省和县功桥镇土地整理项目四标段工程的投标文件的法定代 表人授权委托代理人,我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容。 代理人无转委托权,特此委托。 代理人:性别:男年龄:26 身份证号码:3362414 职务:经营经理 投标人: ______________________________________________________ (盖章)法定代表人: _________________________________________ (签字或盖章) 授权委托日期:2011 年04 月18 日
三、投标函 致:和县土地整理中心 1、根据你方招标工程项目编号为20110048号的安徽省和县功桥镇土地整理项目四标段工程招标文件,遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定,经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、合同价款、图 纸、工程建设标准和工程量清单及其他有关文件后,我方愿意以人民币(大写)伍佰壹拾陆万柒仟伍佰柒拾贰元捌角玖分(RMBT 5167572.89 )的投标报价并按上述图纸、合同条款、工程建设标准和工程量清单(如有时)的条件要求承包上述工程的施工、竣工,并承担任何质量缺陷保修责任。 2、我方已详细审核全部招标文件,包括修改文件(如有时)及有关附件。 3、一旦我方中标,我方保证按合同协议书中规定的工期,180日历天内 完成并移交全部工程。工程质量合格 4、如果我方中标,我方将按照规定,提交招标文件规定的履约担保金额。 5、我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知中第15条规定的投标有效期内如果中标,我方将受此约束。 6、除非另外达成协议并生效,你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。 7、我方将与本投标函一起,提交人民币30万元作为投标担保。 8、我方将委派方建文(专业水利水电等级二级)同志担任该工程的项目经理。 投标人:浙江万里建设工程有限公司(盖单位公章) 单位地址:浙江省台州市仙居县城关南峰新村16 幢2 号 法定代表人或其委托代理人:(签字或盖章) 邮政编码:_______________ 317300 _________________________ 电话:________ 7 ___________________________ 传真:__________ 2 __________________________ 日期:2011 年04 月18 日
第一章编制说明及工程概况 第一节工程概况 项目名称:泽州县川底乡下麓等7村基本农田整理项目 项目业主:泽州县土地开发整理中心 建设地点:泽州县川底乡王虎山、上麓、东烟、下麓1标、下麓2标、川底、马坪头1标、马坪头2标、天户村 计划工期:6个月 质量要求:合格 工程概况: 项目概况:泽州县川底乡王虎山、上麓、东烟、下麓1标、下麓2 标、川底、 马坪头1标、马坪头2标、天户村。总投资额约955.62万元 第二节编制说明 一、编制依据 (一)招标人提供的泽州县川底乡下麓等7村基本农田整理项目设计报告。 (二)国家颁发现行的施工及验收规范、材料规范、质量标准化、法规文件及强制性条文,地方主管部门有关文件。 (三)公司有关质量、安全及现场文明施工管理等企业标准。 二、编制原则 (一)优化施工组织,全面规划,合理布置,突出重点,统筹安排,
科学组织,确保工程如若按质按量完工。 (二)采用现行有效的施工方法,合理选择施工方案,提高机械化、标准化施工水平,加快工程施工进度,强化管理,精心施工,保证工程质量。 (三)严格控制安全施工管理,杜绝重大安全事故发生,事故经生率务必控制在3%以下。 (四)现场材料堆码整齐,作到文明施工。 (五)合理安排工期,为冬、雨季施工作好部署。 三、工期要求和质量目标: 本工程要求总工期6 个月。施工期间,我公司将合理安排工序,组合多个作业班组,展开多个作业面,同时利用平行作业、交叉作业进行施工,充分发挥劳动力及机械效率,积极采取有利的保证措施,圆满完成施工任务,实现工期计划。 质量要求:合格 四、编制范围 编制范围为:招标人提供的工程量清单和设计图所涵盖的内容。 第二章施工组织机构 第一节组织机构体系 一、现场组织机构 本工程的施工组织机构将由公司委派具有丰富土地开发施工管理经验的项目经理,作为第一项目负责人而组建项目经理部,负责施工管理,实施组织保证体系,履行合同事宜,同时由公司领导、工程部积极
房地产合作开发模式及风险分析 目录 1.房地产合作开发的主要模式 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4.房地产合作开发合同主要条款 5.房地产项目转让合同的主要条款 6.专题一:房地产合作开发概念与类型 7.专题二:房地产合作开发行为的特征及认定 8.专题三:房地产合作开发的主体资格 9.房地产公司如何选择开发模式 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长,建议收藏,阅读时间30mins= 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方(B企业)与提供土地的一方(A企业)合作进行房地产开发,双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定:A企业出地、B企业出资金、技术、劳务,双方合作开发。 该方案需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时,A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续,依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后,A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B企业为主,项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中,A企业不需要自用开发产品,哪么除联建方式外,A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业,完全以B企业的名义立项开发销售,项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司,用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资,项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定,尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式:A土地协议折价入股方式构成合作投资比;B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资,不用缴纳营业税;应当计算缴纳土地增值税;应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.
房地产项目开发合作协议 甲方:_____________________ 法定地址:邮编:____________ 法定代表人:电话:____________ 乙方:_____________________ 身份证号:电话:____________ 地址:邮编:____________ 丙方:_____________________ 身份证号:电话:____________ 地址:邮编:____________ 甲、乙、丙三方本着公平合作、优势互补和资源共享的原则,经友好协商,一致同意合作开发位于地块房地产项目。为规范开发项目的经营管理,明确双方的权利义务,特订立本协议,以资各方遵守。 1、定义:即对本协议中出现的名词的含义及范围进行确定。 本协议所使用之下列词语除非本协议或本协议的任何补充协议另有规定,悉依下列解释: 1.1 本协议:指本房地产开发项目合作协议,包括本协议的所有附件以及现在或将来对本协议所作的任何补充和修改。 1.2 本协议各方:指本协议之签署各方,即甲、乙、丙三方,包括因法定原因承接其债权债务的其他法人或自然人。 2、合作背景 2.1 2011年1月19日,合作各方以甲方名义经公开拍卖程序取得 区P2010-11号地块国有建设用地使用权,并由甲方与XX市国土资源局签订了《成交确认书》; 2.2 该地块出让金总价为38500万元,甲方已缴地价款6000万元(原甲方缴交的竞买保证金),余款32500万元应于2011年2月19日前缴清; 2.3 该地块的出让方案已经XX市人民政府(X政地[2010]216号)和XX 市人民政府(晋政地[2010]362号)批准; 2.4 合作各方以甲方名义已与XX市国土资源局签订《国有建设用地使用
本文部分内容来自网络整理,本司不为其真实性负责,如有异议或侵权请及时联系,本司将立即删除! == 本文为word格式,下载后可方便编辑和修改! == 房地产开发项目手册执行情况报告 篇一:《房地产开发项目手册》及“两书”执行情况 《房地产开发项目手册》及《住宅使用说明 书》、《住宅质量保证书》执行情况 我公司自201X年2月成立以来,认真执行《房地产开发项目手册》制度,服从房地产开发主管部门管理。如实填写、记录开发项目的建设及经营情况,并如 实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准和奖惩等意见。并 指定专人负责《房地产开发项目手册》的填报及管理工作。 同时,我司严格执行建设部建房(1998)102号文件关于《商品住宅实行住宅质 量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知,确实保障住房消费者的权益,加强商品住宅售后服务管理,促进住宅销售,在房地产开发企业的商品房销售 中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。使广大购房户和公司 员工,共同深入了解实行商品房住宅质量保证书和使用说明书制度的主要内容 和重要意义。提高了广大购房户和公司员工的质量意识,为安岳的两个文明建 设作出了积极贡献。 1、我司加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理, 使用优质产品,并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关 单位的质量责任。 2、我司在向用户交付销售的新建商品住宅时,向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。将《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充约定。 3、我司严格按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。 4、商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 四川省翔云房地产开发有限公司 二〇一四年三月五日
房地产开发建设项目合作协议书范本 甲方: 法定地址: 乙方: 法定地址: 依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定,甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则,共同合作参与开发建设房地产项目,为明确甲、乙双方的权利、义务和责任,经过友好协商,达成如下合作协议,共同遵守执行: 一、合作项目概况 甲、乙双方初步商定本次合作为大河粮站房地产开发建设, 项目地址: 占地面积:平方米 二、合作的范围及内容 根据甲乙双方协商本次合作模式为资产置换模式,甲方以南江县大河镇大河粮油购销公司土地共平方米,双方约定价格共计元作为本次项目置换房屋,待乙方规划设计完成后甲方一次性抵扣完土地金额,具体如附件2。
根据目前的实际情况和市场状况,双方商定本次合同为本项目建设的初期合同,到项目可以开工建设时再签订正式合同,本次合作范围及内容是为本项目前期的规划、设计及相关事项,包括项目开发建设所需资金及销售。 三、合作方式 在本次共同合作中,前期以甲方的名义进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关等商务事宜,乙方以甲方管理人员的身份完成本协议约定的工作,进行相应合法商务活动。 四、甲、乙双方的工作与责任 4.1、甲方责任: 4.1.1、向乙方提供项目活动所必需的一切相关资料,如甲方的土地使用证、组织机构、管理机构、注册资本、企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、年度财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为合作项目服务的资料证明文件。 4.1.2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上,负责协助乙方筹备项目的推介及开发所需的文件资料(包括老百姓的拆迁,项目开发必须的土地、建设手续,协调周边相邻关系) 4.2.4、负责协调关系并使乙方在合作开发的项目竞争中入围中标。 4.2、乙方责任: 4.1.6、承担本项目合作过程中所发生的一切费用支出。 4.2.1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。 4.2.2、负责办理项目服务所需的全部基本资料。
土地整治项目技术 标
施工组织设计 目录 一、主要施工方法 二、拟投入的主要物资计划 三、拟投入的主要施工机械 四、劳动力安排计划 五、确保工程质量的技术组织措施 六、确保安全生产的技术组织措施 七、确保工期的技术组织措施 八、确保文明施工的技术组织措施 九、施工总进度表或施工网络图 十、施工总平面布置图 十一、施工组织设计的针对性、完整性 附表一:拟投入的本标段的主要施工设备表 附表二:拟配备本标段的试验和检测仪器设备表 附表三:劳动力计划表 附表四:计划开、俊工日期和施工进度网络图 附表五:施工总平面图
一、主要施工方法 (一)田间道路施工方法及施工工艺 土路基施工方案 1.1施工测量 施工测量包括:道路导线、中线、水准点复测、横断面检查与补测、增设临时水准点、路基填、挖方边坡坡口线、路堤边坡脚线、边沟与排水沟位置等测量与放样等工作。 1、路中线用J2经纬仪以坐标法进行复测。全面恢复道路中线并可靠固定路线的起迄中点、平面特征点、竖曲线转点、主要构造物位置等主要控制桩。路中线恢复过程中,特别注意检查路线中线与相邻标段的路中线是否闭合。复测报告交监理工程师认可。若出现超出规范规定的误差或其它问题,报监理工程师以便查找原因,及时纠正。
2、施工测量时对原水准点进行校核,若超过允许误差范围,将报告监理工程师。在挖填高度较大的地段和地形复杂地段将增设临时水准点并保证可靠固定、精度满足规范要求。施工过程中根据情况随时进行水准点的复测与校核。 3、根据恢复的路中线及设计文件与施工工艺要求等,定出路基用地界桩、路堤坡脚线、路堑堑顶线、弃土堆、临时截水沟、排水沟位置等先行施工内容所需要的施工范围,并在距路中线一定安全距离处设间距不大于50m的施工控制边桩,标明填挖值。由于采用机械化施工路基土石方,在距路中线一定安全距离设置控制施工标高的控制桩。控制边桩放样完毕即进行边坡放样,并根据施工进展需要随时进行中线复测,以控制边坡坡度。 4、临时截水沟及排水沟施工放样时,每隔20m(曲线段每隔10m)在沟边缘设控制桩并标明施工里程及挖深。 5、施工过程中注意保护施工测量标志特别是原始标志和记录。 1.2 路基土方 1、填料试验:取土场的填料取有代表性的土样进行试验,试验方法按《公路土工试验规程》(JTJ051-93)执行。试验项目如下:(1)液限; (2)塑限; (3)颗粒大小分析试验; (4)含水量试验;
房地产项目投资合作开发协议书 甲方(房地产开发单位): 注册地: 法定代表人: 乙方(投资合作单位): 注册地: 法定代表人: 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定,甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、诚实信用原则,共同参与合作投资开发房地产项目。为明确双方的权利、义务和责任,通过友好、平等、认真协商,达成如下协议,以供双方共同遵守和执行。 一、开发项目概况 1、项目名称: 2、项目地址: 3、用地性质。签约时土地用途为———,宗地号----号,使用权人------(以宗地图、土地使用权证及房产证为准);具体到项目实施时的状况,均以政府或相关部门的批复文件为准。 4、项目占地总面积为----平方米。其中,在本协议所述地块开发建设项目的具体内容主要包括: (1)拟建商业工程—平方米; (2)拟建住宅工程----平发米; 3)拟建地下车库工程_____ _平方米; (4)拟建其他附属设施工程_____ _平方米。 二、投资合作模式 1.合作理念
甲乙双方以诚信互利为原则,诚心尽力发挥各自所长,以共同出资、共同管理、共享利润、共担风险为前提,合作开发房地产项目。 2.股权比率 甲方股权比率占房地产开发项目的47%,乙方股权比率占房地产开发项目的53%。按照股权比例分配房地产开发项目的全部收益所得,即利益和风险按各方的股权比例享有或承担。 三、本次合作投资项目额度 本次合作开发的房地产项目投资总额为________万元(人民币),根据上述股权比率,甲乙双方商定本次投资合作项目各自应出资情况是: 1、甲方以现款出资万元、以现有土地平方米作价出资万元,该两项实际出资额度占项目投资总额的。甲方在本次合作开发项目中所占的股份为47%。 2、乙方以现款出资万元、以现有土地平方米作价出资万元,该两项实际出资额度占项目投资总额的 %;乙方在本次合作开发项目中所占的股份(含其它资源性股份)为53%。 3、上述项目投资总额包括项目所占土地及土地之上的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项,也包括建筑安装总造价及各方按比率分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 四、合作投资项目资金和财务管理合作项目的资金须在双方指定的_________银行统一开户管理。在本协议双方签署生效后,按以下具体时间和额度拨付各方应出资的款项: 1.项目资金的筹集根据项目投资总额和上述各方应出资额度,甲方应将现款_____万元,分_ 次每次拨付_______万