中信信托有限责任公司二〇一三年度报告
中信信托有限责任公司CITIC TRUST CO., LTD.
二○一三年度报告
2013 Annual Report
二○一四年四月
目录
1. 重要提示 (4)
2. 公司概况 (4)
2.1 公司简介 (4)
2.2 公司组织结构图 (5)
3. 公司治理 (7)
3.1 公司治理结构 (7)
3.2 公司治理信息 (10)
4. 经营管理 (13)
4.1 经营目标、方针、战略规划 (14)
4.2 所经营业务的主要内容 (15)
4.3 市场分析 (16)
4.4 内部控制 (17)
4.5 风险管理 (20)
4.6 净资本管理概况 (28)
4.7 企业社会责任 (29)
5．报告期末及上一年度末的比较式会计报表 (31)
5.1 固有资产 (31)
5.2 信托资产 (39)
6. 会计报表附注 (40)
6.1 会计报表编制基准不符合会计核算基本前提的说明 (40)
6.2 重要会计政策和会计估计说明 (40)
6.3 或有事项说明 (40)
6.4 重要资产转让及其出售的说明 (45)
6.5 会计报表中重要项目的明细资料 (45)
6.6 关联方关系及其交易的披露 (51)
6.7 会计制度的披露 (53)
7．财务情况说明书 (53)
7.1利润实现和分配情况 (53)
7.2主要财务指标 (53)
7.3对本公司财务状况、经营成果有重大影响的其他事项 (54)
8. 特别事项揭示 (54)
8.1 股东报告期内变动情况及原因 (54)
8.2 董事、监事及高级管理人员变动情况及原因 (54)
8.3 变更注册资本、注册地或公司名称、公司分立合并事项 (54)
8.4 公司的重大诉讼事项 (54)
8.5 公司及其董事、监事和高级管理人员受到处罚情况 (54)
8.6 银监会进行检查及提出整改意见的情况 (54)
8.7 重大事项临时报告情况 (55)
8.8 其他有必要让客户及相关利益人了解的重要信息 (55)
9. 备查文件 (56)
1. 重要提示
1.1本公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2本公司独立董事林义相、徐经长、姜国华对年度报告内容的真实性、准确性、完整性无异议。
1.3本公司董事长蒲坚、总经理陈一松、主管信托会计的副总经理张继胜、主管固有会计工作的财务总监余金树保证年度报告中财务报告的真实和完整。
2. 公司概况
2.1 公司简介
2.1.1 公司历史沿革
中信信托有限责任公司（前身是中信兴业信托投资公司）是经原中国人民银行批准设立，由中国银行业监督管理委员会直接监管的全国性非银行金融机构，成立于1988年3月1日，注册地为北京市。2002年，按照中国人民银行对中信公司经营体制改革的批复和对信托投资公司重新登记的要求，中信集团公司将中信兴业信托投资公司重组、更名、改制为“中信信托投资有限责任公司”，并承接中信集团公司信托类资产、负债及业务。2007年，根据中国银行业监督管理委员会《关于中信信托投资有限责任公司变更公司名称和业务范围的批复》，公司名称变更为“中信信托有限责任公司”。
公司于2005年、2006年分别增资2.92亿元、4亿元，目前公司注
册资本金为12亿元（其中外汇2,300万美元）。
2.1.2 公司的法定名称
中文：中信信托有限责任公司（缩写：中信信托）
英文：CITIC Trust Co., Ltd.
2.1.3 公司法定代表人：蒲坚
2.1.4 公司注册地址：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦
邮政编码：100004
公司互联网网址：https://www.doczj.com/doc/453590484.html,
公司电子信箱：citict@https://www.doczj.com/doc/453590484.html,
2.1.5 公司负责信息披露事务的高级管理人员：张继胜
公司信息披露事务联系人：王珂
办公电话：8610－84862332
办公传真：8610－84861380
电子信箱：wangket@https://www.doczj.com/doc/453590484.html,
2.1.6 公司选定的信息披露报纸：《金融时报》
2.1.7 年报备臵地点：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层
2.1.8 公司聘请的会计师事务所: 致同会计师事务所
住所：北京建国门外大街22号赛特广场5层
2.1.9 公司聘请的律师事务所: 北京市嘉源律师事务所
住所：北京市西城区复兴门内大街158号远洋大厦F407室
2.2 公司组织结构图
中信信托有限责任公司二〇一三年度报告
中信信托有限责任公司二〇一三年度报告3. 公司治理
3.1 公司治理结构
3.1.1 股东总数：2表3.1.1
3.1.2 董事、董事会及其下属委员会
表3.1.2-2 (独立董事)
表3.1.2-3 （董事会下属专门委员会）
3.1.3 监事、监事会
注：蔡成维系职工代表监事；本届监事会未设立下属委员会。
3.1.4 高级管理人员
3.1.5 公司员工
报告期末，公司职工人数为488人。
3.2 公司治理信息
3.2.1 年度内召开股东会情况
报告期内公司共召开两次股东会。
1月7日，公司召开2013年第1次股东会，审议通过《关于调整公司董、监事薪酬及会议费的议案》。
7月5日，公司召开2013年第2次股东会，审议并通过《公司2012年经营决算、利润分配和2013 年经营预算方案》、《关于调整董事会设臵的议案》、
《关于选举监事的议案》、《董事会2012年度工作报告》、《监事会2012年度工作报告》、独立董事履职报告等。
3.2.2 董事会及其下属委员会履行职责情况
报告期内，董事会及其下属委员会遵照《公司法》、《信托公司治理指引》和《中信信托有限责任公司章程》及相关议事规则，认真审议公司经营管理重大事项，相关会议召开情况如下。
3.2.2.1董事会本年度召开会议情况
报告期内公司董事会共召开五次会议。
1月15日，公司召开第四届董事会第五次会议，审议通过《关于聘请会计师事务所对公司进行审计的议案》；
2月4日，公司召开第四届董事会第六次会议，审议通过《关于出资设立中信信诚资产管理有限公司的议案》；
4月11日，公司召开第四届董事会第七次会议，审议通过《公司2012年经营决算、利润分配和2013 年经营预算方案》、《公司2012年度报告》、《公司2012年经营管理工作总结和2013年工作计划》、《关于调整董事会专门委员会设臵的议案》等；并听取《公司2012年内部审计工作报告》、《公司2012年-2013年业务风险管理报告》、《公司2012年度合规管理报告》、《公司2012年人力资本发展报告》等；
6月18日，公司召开第四届董事会第八次会议，审议通过《关于修改章程及选举公司副董事长的议案》；
6月24日，公司召开第四届董事会第九次会议，审议通过《关于调整董事会办公室部门设臵的议案》。
3.2.2.2董事会专门委员会履职情况
报告期内，公司董事会专门委员会认真履行《公司法》和《公司章程》所赋予的各项职权，切实发挥辅助董事会决策等职能，认真审查向董事会提交的各项议案、报告，积极发挥委员在各个领域的专业知识和丰富经验，在促进董事会审慎和科学决策方面发挥了积极作用。
报告期内董事会专门委员会召开会议情况如下。
4月8日，第四届董事会战略规划委员会第一次会议审查通过《公司2012年经营管理工作总结和2013年工作计划》、《公司2012年度报告》等材料；
4月8日，第四届董事会审计与风险管理委员会第一次会议审查通过《公司2012年内部审计工作报告》、《公司2012年-2013年业务风险管理报告》等材料；
4月8日，第四届董事会薪酬与提名委员会第三次会议审查通过《关于调整董事会专门委员会设臵的议案》、《公司2012年人力资本发展报告》等材料；
4月8日，第四届董事会信托委员会第一次会议审查通过《公司2012年度信托财务管理报告》、《公司2012年-2013年业务风险管理报告》、《公司2012年经营管理工作总结和2013年工作计划》等材料；
6月17日，第四届董事会薪酬与提名委员会第四次会议审查通过《关于修改章程及选举公司副董事长的议案》。
3.2.2.3独立董事履职情况
公司独立董事林义相、徐经长、姜国华在报告期内认真履行职责，积极参加公司董事会及其专门委员会会议，审慎开展对会议议案的审查、审议、表决程序，认真审查公司向董事会及其专门委员会提交的信托管理月度报告、内审
季度报告、向董事会报备的固有业务报文等各类文件，并对公司业务发展和经营管理积极发表独立意见，持续关注公司信托项目受益人利益实现情况，切实维护受益人利益。
3.2.3 监事会履行职责情况
监事会列席了公司报告期内召开的董事会会议，并根据有关法律、法规，监督检查了公司依法运作、重大决策、重大经营活动情况及财务状况，认为公司能够合规运作，公司董事、高级管理人员在履行公司职务时没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为，公司年度报告真实反映了公司的财务状况和经营成果。
报告期内监事会召开会议情况如下。
4月11日，公司召开第四届监事会第二次会议，审查《公司2012年经营决算、利润分配和2013 年经营预算方案》、《公司2012年内部审计工作报告》、《公司2012年-2013年业务风险管理报告》、《公司2012年度合规管理报告》、《公司2012年度报告》等材料。
10月14日，公司召开第四届监事会第三次会议，审议通过《关于选举监事会主席的议案》。
11月20日，公司召开第四届监事会第四次会议，讨论研究完善监事会监督检查机制的方案。
3.2.4 高级管理人员履职情况
报告期内，公司高级管理人员积极学习与贯彻中国银监会有关规定，认真执行董事会决议，围绕公司“无边界服务、无障碍运行”的经营理念和年度工作计划，团结协作，开拓创新，强化管控，带领全体员工取得显著业绩，公司
信托资产规模、收入规模和利润水平稳步增长，在工作中体现出了较高的政治素养、决策能力和管理水平，得到了监管部门、公司股东、董事会、监事会、员工以及市场的较高肯定。
报告期内，公司高级管理人员忠实履行诚信和勤勉的义务，没有违反法律、法规、《公司章程》或损害信托受益人、股东和公司利益的行为。
4. 经营管理
4.1 经营目标、方针、战略规划
4.1.1经营目标：公司致力于成为信托法规范下综合金融解决方案的提供商和多种金融功能的集成者，以差异化竞争、持续性创新为标志，达成国内领先、综合优势明显、核心竞争力持续的智慧型信托公司。
4.1.2 经营方针：公司追求和谐、科学的价值文化，秉承“无边界服务、无障碍运行”的经营理念，把握市场规律，超前适变应变，持续学习创新，统筹价值实现。
4.1.3 战略规划：公司充分发挥“中信”的品牌影响力和中信金融的协同效应，以差异化的竞争策略，通过不断学习和创新，提升服务境界，建立可持续增长的盈利模式；提高风险管理水平，完善对业务风险的分析和定价体系，以使各类风险被准确识别、合理定价和安全控制；增加对人力资本的投入，以富含内涵价值的综合报酬和激励机制，实现对创新型、智慧型人才的培养、引进和保持；通过公众化进程，扩大资产和业务规模，优化业务布局，实现经营效益、股东回报和职工成果分享的稳健增长，推动业务覆盖和模式的新发展，探索建立有特色的符合自身发展节奏和信托规律的国际化业务模式。
4.2 所经营业务的主要内容
公司经营业务主要分为信托业务、固有业务以及基金类业务。报告期内，公司业务保持平稳较快发展，截至2013年末，公司实际资产管理规模达到8174亿元，其中信托资产规模为7297亿元，通过基金管理子公司等形式管理的资产规模为877亿元。公司固有资产达到148.77亿元。
4.2.1 信托业务
报告期内，公司积极适应宏观调控政策和市场形势，主动调整信托业务结构：一方面严格控制房地产信托、矿产资源类信托等业务的发展规模与速度；另一方面积极稳妥推进基础产业、工商企业、证券市场、加工制造业、文化产业等领域的业务发展。公司信托业务结构持续优化，业务多元化格局进一步巩固。报告期末，公司信托资产运用与分布表如下。
4.2.2 固有业务
公司固有业务主要包括贷款、长期股权投资、可供出售金融资产投资等业务。报告期内，公司继续秉承谨慎稳健运用原则，在提高资金运用效率的同时，进一步强化业务风险防范与风险监控，确保公司资产的稳健增值。报告期末，
公司固有资产运用与分布表如下。
表4.2.2 单位：人民币万元
4.2.3 基金类业务
公司通过中信聚信（北京）资本管理有限公司开展股权投资基金类业务。截至2013年末，公司共管理PE基金21支，基金规模167.20亿元，投向房地产行业、交通运输业、冶金行业、能源产业及环保产业等多个领域。
4.3 市场分析
4.3.1 有利因素
①十八届三中全会以后，中国经济社会发展进入新的历史发展时期。众多改革措施出台，涉及各个领域各个环节，经济结构持续调整优化，经济发展内生动力不断增强。从宏观经济走势看，未来我国经济社会发展将实现稳中有进、稳中向好，这为信托业发展创造了有利环境。
②当前我国发展处于重要战略机遇期，城镇化、信息化、工业化、农业现代化不断深入，市场需求潜力巨大，为信托业发展提供了广阔的市场空间。
③我国的资产管理市场在相当长的时间内将处于成长阶段，为信托业发展提
供了雄厚的市场基础。与此同时，信托业在资产管理领域的地位和作用不断增强，对中国经济社会发展的价值不断凸显，在中国金融体系中的地位和影响力不断提升。
④信托业监管战略与时俱进，风险防范与创新发展并举，积极引导信托公司增强主动管理能力和实现内涵式增长，推动信托业的持续健康发展。
4.3.2不利因素
当前国内经济正在进行新一轮的结构调整，经济差异性复苏和行业差别性变化对信托行业提出了新的挑战。国家在稳中求进的政策目标下，采取了强化部分领域的宏观调控、严守财政金融领域风险等重大举措，给宏观经济和金融市场运行带来了深刻影响。监管部门顺应政策环境和市场环境的变化，及时调整监管要求，短期内可能对信托公司业务开展产生一定影响。
4.4 内部控制
4.4.1 内部控制环境和内部控制文化
公司建立了由股东会、董事会、监事会、高级管理层组成的分工明确、权责对应、合理制衡的公司治理结构。董事会下设战略规划委员会、审计与风险管理委员会、薪酬与提名委员会和信托委员会；公司不断完善选贤举能、优胜劣汰、约束监督、科学激励的治理机制。
公司重视环境文化、制度文化、组织文化和行为文化等内控文化建设，通过网络大学、讲座、交流研讨等多种形式，学习掌握内部控制的最新法规制度和政策；制定和修订公司系列制度，强化员工的职业操守；充实风险管理、合规管理和稽核审计等内部控制部门人员，提高内控人员综合素质。
4.4.2 内部控制措施
公司内部控制措施主要包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、业务流程控制、会计系统控制、财产保护控制、运营分析控制、信息系统控制、绩效考评控制，以及业务预警、应急机制等。公司不断修订和完善内部控制制度，监督检查和评价内控的科学性、规范性和可操作性。
4.4.2.1公司通过《内部控制指引》对不同业务和管理事项制订有针对性的控制措施，构筑了由业务部门、风险管理及合规管理部门、稽核审计部门组成的三道内控防线，保证了业务管理活动的正常运行。
4.4.2.2公司内部不同级次、不同部门之间有明确的授权关系和报告关系；每类业务均有相应的操作规程和风险管理制度。
4.4.2.3公司建立业务预警机制、应急处理机制并预演。
4.4.2.4为防范风险传递，公司实现信托业务系统和固有业务系统之间的部门分离、人员分离、高管分离、财务分离等“四个分离”。
4.4.2.5公司针对信托业务和固有业务的业务特性，分别成立了信托业务审查委员会和固有业务审查委员会进行项目评审，由公司高级管理人员主持，前中后台部门负责人及业务骨干担任评审委员，对风险较高的业务和创新型业务进行集体审议。信托项目评审实行“陪审团制”，让更多有热情、有知识、有能力的员工直接参与风险管理。
4.4.2.6公司针对信托业务和固有业务的不同特点，采取既有共性、又有个性的内部控制流程。
信托业务三个阶段的内部控制流程：
①信托产品的尽职调查和产品设计阶段：公司制定和修订了尽职调查系列内部制度和指引，规范业务部门的尽职调查行为，帮助业务部门评判交易对手；
在产品设计阶段，通过规范、科学和灵活的交易安排管理风险。
②信托产品的审核审批阶段：公司广泛动员和汇集员工的认知能力，充分识别、评估和揭示风险，利用各种技术手段重新配臵风险收益组合，进一步降低风险敞口。
③信托产品的过程管理阶段：公司以项目执行团队为核心，建立完整的信托项目过程管理制度，组建由业务部门、专业支持部门和审计部门组成的三条管理梯队，确保公司勤勉尽职地履行受托人职责，对于风险较高的业务和创新型业务，公司配臵更有经验的人员开展过程管理。公司以现场和非现场检查相结合的方式，及时总结和发现信托项目设立及管理过程中的经验和不足，提出整改措施，追踪整改情况。
固有三类业务的内部控制：
①固有贷款业务：分为尽调、审批、实施、贷后管理等阶段，按照职责明确、环节清晰、相互牵制的内控要求，对项目筛选、调研、报审、执行、管理与回收等环节进行职责分工和监管，强化尽职调查的深度。
②固有证券投资业务：针对固有证券投资收益高、风险高的特点，公司在投资决策、资金划拨等环节实施严格的内控措施，通过授权制度明确权限，设定投资比例分散风险，设臵止损点控制损失额度，优化证券投资系统保证交易顺利进行。
③长期股权投资业务：公司审慎选择投资企业及投资项目，对于新增的金融股权投资，通过派驻董事和高管人员等方式加强内控与管理。
4.4.3 信息交流与反馈
公司建立了信息共享、传递、披露和反馈的制度体系：
①公司内部建立了清晰完整的报告条线，明确公司股东会、董事会及其专门委员会、监事会、高级管理层、各部门和员工的职责范围和报告路径。
②公司通过中信金融网、中信金融服务中心、媒体发布、书面通知等多种方式，对客户和社会公众依法进行信息披露，与委托人、受益人和社会公众实现信息共享。
③公司通过非现场监管报告、关联方交易事前报告、集合资金信托计划推介后报告、临时事项报告等方式向监管部门报送经营信息。
④公司加大信息化硬件和软件的投入力度，在业务流程、行政审批流程、对外披露流程等方面的系统集成功能不断改进和完善。
4.4.4 监督评价与纠正
公司建立了多层次的内控评价、后评价和监督纠正体系。一是股东层面，监事会履行对董事会和公司经营管理情况的监督职能；二是董事会层面，董事会及其专门委员会通过会议、书面审议等形式，对公司重大经营管理事项进行审议；三是公司管理层面，稽核审计部定期审计公司内部控制情况，提出存在问题和整改意见，连同整改情况向管理层和董事会报告；四是纪检监察层面，公司纪检部门与人力资本部门一起实施监督评价程序，督促相关部门和人员限期改正。
4.5 风险管理
公司风险管理的全局性目标是实现业务增长、资本回报和风险暴露之间的平衡，追求运营的高效率和资源的优化配臵，追求公司价值的最大化。
4.5.1 风险管理概况
风险管理组织结构是风险管理体系运行的载体。职责明确、功能健全、信
XXXX信托股份有限公司 地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部 二○一三年十一月
XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费：待定
中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2011-4-21） 经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年月日 直接调查人签字： 年月日 调查人部门经理签字： 年月日
目录 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1. 2 交易结构概述 3 1.3信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩1 3 2.3 融资人/实际控制人财务状况15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况23 3 项目概况和建设情况2 4 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况33 4 项目市场情况2 5 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4项目SWOT分析35 5 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表39
5.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点45 5.9本产品优势比较分析46 6 信托方案与风险防范措施47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要47 7 综合评价50
篇一：金融服务建议书 金融服务建议书 中信实业银行西安分行 第一部分中信实业银行简介 一、中信实业银行 中信实业银行组建于1987年，是我国改革开放过程中最早成立的新兴商业银行之一。隶属于中信集团（由荣毅仁先生创建的中国国际信托投资公司演变发展而来）下的中信金融控股公司。中信金融控股集团是集银行、证券、保险、基金、信托等金融业务的综合金融公司。作为中信金融控股集团核心子公司，中信实业银行与证券、基金、保险、信托等子公司业务互补，密切协作，发挥中信金融的全面服务优势，可为客户提供全方位，“一站式”高效率的金融服务。 十多年来，中信实业银行始终把服务经济建设作为自己的神圣使命，坚持稳步发展，争创一流方针，积极探索，开拓创新，勇当改革先锋，在我国金融发展史上写下多项第一。1987年与美国普惠证券投资有限公司合作，在我国首次成功地为中国民航租赁引进客机；1992年5月与美国运通公司合作，在中国设立第一台外汇自动取款机；1994年3月与美国运通公司签订速汇即付业务协议，成为我国首家开展这项业务的银行；1995年4月在我国首次以出口买方信贷方式，为国有企业向国外出口生产线项目提供贷款993万美元；1995年11月与美国雷曼兄弟公司共同担任承销美国福特汽车公司2亿美元小龙债的主干事，开创了中国金融机构参与承销外国公司债并担任主干事的先例。 目前，中信实业银行拥有9000余名高素质的员工，已在上海、深圳、大连、南京、青岛、杭州、广州、成都、郑州、重庆、福州、武汉、天津、长沙、昆明、沈阳、西安、石家庄等大中城市设立了分行，拥有340余个分支机构，并与世界上70多个国家的700多家银行总分机构建立了代理行关系，业务遍布全球。位列全球1000家大银行第291位。二、西安分行 顺应西部发展的大潮，中信实业银行西安分行于2001年8月成立。经过一年多的经营，截止2002年12月底，分行本外币存款折合人民币27.95亿元，各项贷款余额24.31亿元，实现利润1546 万元，发行中信卡24.66万张，拥有分行营业部、4家支行、7 家自助银行和大量的atm机，以及100余名富于创新和进取精神的高素质员工，具备了为企业和个人提供高质量金融服务的知识技术和经济能力。 西安分行开业以来，积极贯彻总行经营战略，积极支持企业的发展。在西安地区已同数千家企业建立了良好的银企合作关系，其中包括省高速公路管理局、省天然气公司、西安石化总厂、西飞集团、西电集团、中国联通陕西分公司、大唐电信、利君制药、东盛科技、捷瑞集团等本地知名企业，也包括大量发展中的中小企业和创业企业。 西安分行积极支持企业建设面向市场的信用能力，增强企业信用观念，推进信用环境建设，拓宽企业融资渠道。有17家企业经我行推荐支持，列入人民银行西安分行确定的2002年商业承兑汇票试点企业名单，占到名单全部企业数的近半成，核定的商业承兑汇票再贴现额度5.25亿元，占到总额度的三分之一强。 西安分行以极高的办事效率，为中铁一局集团有限公司、路桥集团第二公路工程局、中国水利水电第三工程局等企业提供经营活动中所需要的各类保函和信贷证明，获得了客户的信任和好评。仅仅经过一年多的经营，西安分行在该类业务的市场占有率已近三分之一。 西安分行的个人零售业务独树一帜，出国代理和金融服务为我行所独有，免担保的信用卡业务为我行首推，汽车贷款和住房贷款帮助客户提前实现心中梦想，中信理财宝和理财联名卡为客户提高了存款收益率，西安分行现已经为25余万个人提供了各类金融服务。 支持西安分行业务高速发展的是高素质的员工队伍，他们既能以专业知识为基础设计产品方案，为客户提供量体裁衣式的个性化服务，又能依靠信息技术的支持为客户提供标准化的高
编号：中国金谷国际信托有限责任公司 乌海市锦绣中华项目（一期） 尽职调查报告 业务经办部门： 调查人员： 联系电话：
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 项目经理签字： 年月日 项目经理助理签字： 年月日 调查人团队主管签字： 年月日 2
目录 业务经办部门：1调查人员：1联系电话：1 1项目背景与交易结构概述5 1.1项目背景5 1.2交易结构概述5 2融资人资信情况7 2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9 3项目概况和建设情况9 3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11 4项目市场情况12 4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15 5项目财务效益评估16 3
5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18 6信托方案与风险防范措施19 6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21 7意见及建议22 8项目资料22 9附表：楼盘预订名单23 4
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 信托结构简述 融资方式：权益投资 融资总成本：15% 融资人要求信托资金到位时间：2010年10月 信托期限：18个月，12个月可提前结束 公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2% 受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元， 10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）： 我公司自主发行的额度：【15000】万元 1.2.2 项目现状 项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约 5
中信银行信托理财产品 篇一：中信理财之惠益计划稳健系列5号46期保本型产品 中信理财之惠益计划稳健系列5号46期保本型产品 风险揭示书 本理财产品不同于银行存款，具有一定的风险，只保障理财资金本金，不保证 理财收益，您应充分认识投资风险，谨慎投资。 本产品为保本浮动收益型、封闭型产品，名义投资期限366天，根据中信银行 对理财产品的风险分级，本产品为PR1级（谨慎型，绿色级别），适合谨慎型及以 上客户。本风险分级为中信银行自行评定，仅供参考，中信银行并不对前
述风险分 级结果的准确性做出任何形式的保证。 中信银行在此郑重提示： 1、在购买本理财产品前，请投资者认真阅读客户权益须知、本风险揭示书、产 品说明及相关产品协议书等销售文件的所有条款与内容，详细了解本理财产品的资 金投资方向、风险类型及预期收益等具体情况；如对销售文件有任何疑问，请及时 向中信银行各营业网点咨询。 2、请投资者投资本产品前，应充分了解本产品风险，包括理财收益到期兑付风 险、流动性风险、利率风险、提前终止风险、延期支付风险等，具体详见以下“风 险提示”部分，确保完全明白此类投资的性质和所涉及的风险。
3、请投资者在进行投资决策前，充分了解自身风险承受水平并审慎评估；如影 响投资者的风险承受能力的因素发生变化，请及时完成风险承受能力评估。 4、请投资者独立、自主、谨慎做出投资决策，购买与自身风险承受能力和资产 管理需求匹配的理财产品。 5、在购买理财产品后，投资者应随时关注该理财产品的信息披露情况，及时获 取相关信息。 风险提示 本理财产品只保证理财资金本金，不保证理财收益。投资者应充分认识投资风险，充分认识测 算收益不等于实际收益，谨慎投资。除产品协议书中揭示的通用风险外，具体风险如下： 1、最不利的投资情形：本理财产品保本但不保证收益，若产品所投资的货
XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部
二○一三年十一月 XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX
西部信托?伦达集团应收债权集合资金信托计划 尽职调查报告
目录 第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 二、信托计划设计方案 三、信托计划操作实施方案 四、关联交易的说明 第二章浙江西力科及伦达集团的概述 一、浙江西力科的概述 二、伦达集团的概述 第三章伦达集团产业分布概述 一、伦达集团产业介绍 二、伦达集团实业公司的主要企业简介 三、伦达集团地产公司的主要企业简介 第四章电动工具行业现状及浙江西力科前景分析 一、我国电动工具行业现状 二、电动工具行业发展的对策及建议 三、西力科公司发展策略及未来三年规划 四、伦达集团自身经营情况及项目所在地经济形势分析第五章流动资金需求量及偿还能力分析 一、流动资金贷款需求量分析 二、第一还款来源分析 三、第二还款来源分析 四、第一、第二还款来源综合分析 五、其他还款来源分析 六、抵押物及保证人情况分析 第六章项目存在风险分析和防措施 一、风险分析 二、风险防措施 三、风险承担 第七章部门意见 一、项目可行性分析 二、项目经理意见 三、部门结论 第八章声明
第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 浙江西力科机电（以下简称“浙江西力科”）创建于2001年，是一家以销为主，以生产切割机和铝锯机为主要产品的电动工具专业厂家，产品从原材料投入到成品出厂实现一条龙生产模式，也是我国最大的切割机生产基地之一。公司占地4万平方米，生产设备先进，技术力量雄厚，年产销量达200多万台。该公司注册资金6000万元，其中：玉洁出资3300万元，占注册资本总额比例55%。盛伶俐出资2700万元，占注册资本总额比例45%。浙江西力科的法人代表为盛伶俐，注册地址与办公地址均为浙江省武义经济开发区白洋渡工业区。该公司主要经营围：电动工具及其零配件、气动工具、园林机械、健身器材、太阳能热水器、电子产品汽车摩托车、电动自行车配件的制造和销售。该企业主营产品切割机市场占有率约7%左右，位居全国前列。 浙江西力科于2001年开始运营，目前，公司产能利用率79%。浙江西力科在2011年开始对公司的生产环节逐步进行了扩容改造，技改后年生产能力达到250万台，产能利用率达到86%。截止2011年底，公司销售达到45664万元。为进一步拓展市场，使该公司电动工具在国乃至国外大循环中保持兴旺发达、持续发展的局面，浙江西力科新增一套自动化装配线，并将原有生产线部分设备升级换代，进一步提高产品质量，减少产品残次率，降低生产成本，加快新产品开发。在维持原有业务的基础上实现技术更新、提高产能、实现产品升级换代和产品多样化企业多元化的发展战略。同时，加快企业技术改造力度，形成大批量生产能力，保证产品质量的稳步提高。 2012年，公司根据市场需求的变化，将继续扩大产能和新增项目，计划增长销售 30%左右。为确保该企业的正常运营的资金需求，拟向我公司申请12000-15000万元的流动资金贷款。
四川信托有限公司 政建集团贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期： 2012年5月15日） 经办业务部门：四川信托有限公司金融市场部
尽职调查声明 我们在此声明与保证：此报告是按照《尽职调查报告指引》和公司有关规定，根据借款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 第一调查人（签名）：＿＿＿＿＿第二调查人（签名）：＿＿＿＿＿年月日年月日 部门经理（签名）：＿＿＿＿＿ 年月日尽职调查日期：2012年5月15日 调查地点：山东省青岛市 调查部门：金融市场部 调查人员：李曦 接受调查人员、服务单位、职务和联系方式 调查方式：现场调查、研讨 调查获得的主要资料：详见下页清单
尽职调查报告正文 第一部分项目概况 一、信托交易结构 本信托计划为主动管理型，共募集资金人民币40,000万元，拟采用流动资金贷款的方式运作，资金专项用于向青岛政建投资集团有限公司（以下简称“政建集团”）发放流动资金贷款，用于政建集团自身的贸易融资周转，适用于集团近期采购装饰装修材料、油品、矿产等资金需求，扩大企业的生产经营规模。信托计划信托期限为24个月（信托成立满12个月后可提前终止）。 信托期间，信托收益的主要来源于政建集团的贸易经营收入、下属控股子公司青岛中韩国际小商品城物业服务有限公司自持物业的租金收益、青岛多瑙河国际大酒店有限公司客房及餐饮、青岛国际轻纺城有限公司的房地产项目等销售收入。 二、融资企业：青岛政建投资集团有限公司。 三、信托计划资金规模与期限：信托资金规模人民币40,000万元，期限24个月（信托成立满12个月后可提前终止）。 四、信托资金的用途：资金主要用于政建集团的自身经营周转，适用近期集团内采购油品、装修材料、采矿权等产品的资金需求，扩大企业的生产经营规模。 五、信托利益分配：本信托计划每半年向投资人分配一次信托收益，信托本金于信托结束后分配。 六、信托投资的风险控制措施 （一）政建集团将其控股子公司青岛国际轻纺城有限公司（以下简称“轻纺城”）持有的青岛市城阳区兴阳路702号的金地世纪城项目所属土地及青岛市城阳区虹桥路1号世纪花园项目所属土地全部抵押给我公司进行不动产抵押担保，抵押物评估价值为79,087.86万元，抵押率为50.5%。 （二）青岛政建投资集团有限公司法人刘刚及实际控制人刘兵孚提供个人无限连带责任担保。
专访中信信托总经理蒲坚：信托“中国式”复兴https://www.doczj.com/doc/453590484.html, 2010年11月15日09:08 21世纪经济报道 本报记者郑智李振华 北京报道 “信托是一项事业。但究竟该怎么做，我们都没有实际经验。现在是需要大家一起探索的时候，谁也说不清‘一定应该怎么干’。”现任中信集团总经理常振明在2002年中信信托有限责任公司（下简称“中信信托”）重新登记后第一次会议上的讲话引人深思。 1979年，“红色资本家”荣毅仁创办了中国第一家信托公司——中国国际信托投资公司（中信集团的前身)，将其发展为中国改革开放的重要窗口，信托业也成为中国金融改革和市场化的试验田。但此后，信托业起起伏伏，前后经历了多次大整顿，以至于23年后，即便是继承中国国际信托投资公司“本业”的中信信托对信托业的前景依然看得不甚清楚。 2005年1月1日，蒲坚从中信海洋直升机公司总经理调任中信信托总经理。彼时，中信信托管理的信托资产规模85.05亿元，上年实现利润0.27亿元，在全行业的排名居15位以后。然而，截至2010年10月末，中信信托的信托资产规模已经突破3000亿元，综合竞争力已居行业榜首。 过去的5年多，中信信托发生了怎样的蜕变？是否想清楚了信托“应该怎么干”的问题？在“看似什么都能做，又什么都极难做”的尴尬中，信托公司如何找到自己的盈利模式和发展模式？ 截至9月末，信托业管理的资产总规模已经达到2.96万亿，信托业正重新崛起为中国的金融四大支柱之一。但即便如此，信托业的发展仍是实践多于理论，
感性多于理性，一个有号召力的信托业价值观或发展哲学，仍是这个行业所欠缺的，并从深层次上制约着这个行业实现进一步的大发展。 2011年将迎来《信托法》颁布实施十周年。在此前夕，本报记者就上述业界关注的话题于2010年10月末专访了中信信托总经理蒲坚。 通过5年多的思考和实践，蒲坚认为，必须从中国社会主义市场经济这一大逻辑下定义金融的小逻辑，推导出信托公司存在的价值。“社会主义市场经济最根本的问题是应该兼顾公平和效率，实现共同富裕。信托业必须从理论上和实践上回答，怎样才能对社会主义市场经济做出应有的独特贡献？” 在这一思考框架下，蒲坚提出，信托是公有制的一种实现形式，信托关系是一种“一手托公平、一手托效率”的新型生产关系。除资产管理外，信托关系可广泛用于促进决策民主化、改善法人治理结构、解决三农问题等各个领域。“我们在实践中发现，信托制度在调整生产力和生产关系、贫与富、公平与效率、社会主义和市场经济之间，起到了很好的润滑剂和平衡作用。信托公司舞台宽广，大有可为。” 1.信托舞台无限宽广 只要把信托关系思考透彻了，思想解放了，信托公司的舞台将很宽广。 《21世纪》：信托业在过去的31年中，似乎每隔几年就要迷茫一次。去年信托计划开设证券账户被暂停，今年8月银信合作新规出台后，信贷类银信合作基本走到了尽头，很多信托公司又感觉到找不到业务做了。你如何看待这个问题？ 蒲坚：实际上，信托公司有很多事可做。当事物发展过程中出现矛盾需要集成资本、知识解决现实问题的时候，信托关系的普遍存在性决定了信托公司始终
房地产股 权投资 集合资 金信托 计划尽 职调查 报告 房地产股 权投资 集合资 金信托 计划尽 职调查 报告(D OC 69 页)
中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划
尽职调查报告
（报告完成日期：2011-4-21）
经办业务部门：中融国际信托有限公司 【金融市场】部
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理 制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、 分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报 告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完 整性及所作判断的合理性负责。
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目录
1 项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 1.2 交易结构概述 1.3 信托产品交易要素
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1.4
本
项
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2 融资人资信情况 2.1 融资公司基本情况
2.2 开发业绩 2.3 融资人/实际控制人财务状况
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 3 项目概况和建设情况
3.1 项目基本情况 3.2 项目建设条件 3.3 项目建设实施进度 3.4 项目的股权价值分析 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况 4 项目市场情况 4.1 项目投资环境
4.2 大连市房地产市场
4.3 项目分析及市场定位
4.4
项
目
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5 项目财务效益评估
目 SWOT
3 3 3
概 分
况
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10 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
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31 ............ ...... ...... ...... ...... ...... . 25
32 ............ ...... ...... ...... ...... ...... . 25 25 29 33 析
XX公司应收账款集合信托计划 尽职调查报告 (说明：本文为word格式，下载后可直接编辑) 1.概要 1.1 报批项目 XX市**科教产业投资发展有限公司（以下简称：“XX**科教”）为提高其资产的流动性，拟将其对XX山水城管委会（以下简称“XX山水城”）享有的经审计的约【6】亿元应收款（详见专项审计报告）进行转让以获得融资，我司发行信托计划募集资金受让该应收账款进行投资，XX**将所得的信托资金用于对清源河以南、缘溪道以东、蠡湖大道以西、环太高速以北区的基础设施整理工程。信托发行后，XX**科教按期向**信托支付回购款，XX**科教以其依法持有的【土地】提供抵押（抵押价值详见评估报告）作为对其履行回购义务的担保；同时，XX市城开投资发展公司（以下简称“XX城开”）为XX**科教回购上述应收账款提供连带责任担保。 1.2 信托项目概述
**信托通过发行信托计划“**信托?XX**科教应收账款集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”或“本信托”）募集资金，拟募集资金规模【3亿-3.5】亿元，信托资金用于受让XX**科教享有的对XX山水城的约【6】亿元应收账款（信托本益覆盖率约【0.95】倍-【1.33】倍），信托资金用于基础设施整理工程。信托计划期限届满时，XX**科教应按照约定履行回购义务；XX**科教以其依法持有的【住宅用地】为其履行回购义务提供抵押担保。信托计划期限【24】个月，融资总成本拟定为【12.5%】/年。 1.3 项目亮点 （1）区域发展优势显著 XX滨湖区处于长三角一体化发展地带，位于中国经济实力最强的经济圈，区位优势明显。同时，京沪高铁的建设为其发展提供带来了历史性的机遇，该铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海湾和长江三角洲两个经济区域。铁路通车后，XX融入上海半小时经济圈，挺进环渤海湾经济圈。滨湖区具有显著的区位优势、政策优势和发展机遇，发展前景良好，财政实力将明显增强，这一方面为本项目推进以及收益的实现提供良好的外部环境；同时政府财力的夯实也有利于进一步增强融资主体的财力支持，增强后者的信用质量和偿债能力。 （2）项目综合效益良好 本项应收款对应项目已基本完工，应收款的回购收益可有效覆盖本项目信托计划投资收益及本金。 （3）偿债保障措施充分 除享有本项目回购款带来的项目净收益现金流作为还款来源的直接保障外，本项目就本信托计划的投资收益及本金偿付还有以下保障措施： 为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，XX市滨湖区相关部门将出具财政资金安排文件，并通过人大审批，承诺将还款计划纳入专项财政预算，在信托到期前，优先以该XX市滨湖区人民政府财政收入和土地收入支付到期债务，若仍不足支付的，由其督促安排资金，用于向**信托支付到期债务。 如XX山水城管委会未按约履行偿付上述应收账款的义务，**信托有权要求XX**科教回购上述应收账款。 在信托计划期限内，XX**科教以XX南泉古镇建设发展有限公司拥有住宅土地提供抵押担保。抵押率为4.5-5.3折。 XX市城开投资发展公司为XX山水城管委会偿付上述应收账款的义务及/或XX**科教的上述回购义务提供连带责任保证担保。 （4）风险缓释措施 本方案针对本项目信托计划所面临的主要风险采取了相应的风险缓释措施：
温州银行股权收益权单一信托尽职调 查报告
XX信托股份有限公司 XX信托·温州银行股权收益权投资单一资金信托尽职调查报告 上海业务二部 二〇一二年五月
温州银行股权收益权投资单一资金信托尽职调查报告【信托计划摘要】 信托名称：XX信托·温州银行股权收益权投资单一资金信托。 信托规模：人民币15,000万元。 信托期限：2年，满1.5年后经委托人同意可提前终止。 信托资金运用方式：全部信托资金用于购买XX集团持有的温州银行5000万股股权收益权，股权收益权转让价款由XX集团用于混凝土生产厂房建设项目及企业经营周转。 还款来源：XX集团的经营收入。 担保措施：XX集团承诺按时溢价受让标的股权收益权。XX集团以标的股权为其履约向受托人支付股权收益权溢价受让价款提供质押担保。
一、项目背景 本项目属于股权收益权投资类集合资金信托。 XX信托拟接受XX公司委托，设立单一资金信托，全部信托资金用于购买XX集团持有的温州银行5000万股股权收益权，股权收益权转让价款由XX集团用于混凝土生产厂房建设项目及企业经营周转。 XX集团承诺按时溢价受让标的股权收益权。XX集团以标的股权为其履约向受托人支付股权收益权溢价受让价款提供质押担保。信托期限2年，满1.5年后经委托人同意可提前终止。 二、交易结构设计与主要信托要素 （一）交易结构图
（二）交易过程说明 1、XX信托设立单一资金信托，委托人按信托文件约定交付信托资金； 2、XX信托与XX集团签订《股权质押合同》并办理具有强制执行效力的公证手续； 3、XX信托与XX集团签订《股权收益权买入与回购合同》并办理具有强制执行效力的公证手续； 4、XX集团根据《股权收益权买入与回购合同》的约定，按时向受托人支付股权收益权溢价受让价款，受托人支付相关的费用后，向受益人分配信托利益。 5、信托计划终止时，如信托专户内有非现金形式信托财产（如温州银行股权收益权），则受托人以信托财产原状形式向受益人进行信托利益分配。 （三）信托主要要素 1、信托目的
信托项目尽职调查 要点 1
信托项目尽职调查要点 本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺能够施展。真正的问题在于，每一种武艺都有她的弱点甚至是致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充分的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。 在当前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。可是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设
计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但能够经过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。可是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。 政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。当前有些地方政府经过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期她们提供的材料在多大程度上是可信的。她们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等她们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合她们彼时的利益。
中融国际信托有限公司 中融-【】项目 尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日）经办业务部门：【】部
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年月日 直接调查人签字： 年月日 部门负责人签字： 年月日
目录 一、项目背景5 二、信托计划要素及交易结构5 （一）信托计划要素5（二）交易结构6（三）流程描述7 1、确认债权债务关系7 2、设立财产权信托，受让应收账款8 3、债权转让通知8 4、委托人回购义务8 5、政府出具相关文件8 6、担保措施8 三、委托人情况9 （一）基本情况9（二）公司性质9（三）财务状况9（四）征信状况9（五）综合评价9 四、债务人情况9 （一）基本情况9（二）财政实力情况10 1、财政状况分析10 2、政府债务情况11 五、应收账款项目情况12 （一）项目基本情况12（二）项目建设情况12（三）该项目与应收账款情况说明13 六、用款项目情况13 七、抵押物(担保人)情况13 八、风险及风险控制措施13 （一）信用风险及控制措施13（二）管理风险及控制措施14（三）政策风险及控制措施14
（四）操作风险及控制措施14九、结论和建议14
项目摘要： （此处简要介绍项目总体情况，包括项目交易背景、交易结构、还款来源、风控措施、融资规模、成本与期限等） 一、项目背景 （此处简要介绍项目背景情况） 例如：融资人所在地的地理位置、经济发展情况、区域优势、债务的形成和规模等相关情况介绍。 【】年，某公司承建了某市的某项目。截止【】年【】月，该项目已经完工/完成**%，经查验【竣工决算报告】或【工程监理报告】或【工程形象进度通知书】等，某公司已投入【】金额。根据某公司与某政府签署的《***BT合作协议》，某政府已确认应当向某公司支付项目回购款共计【】万元，该笔工程回购款尚未支付。 鉴于某公司承建的某项目投资额度较大，根据【某】发展和改革委员会【批复】，本项目总投资【】万元，且某项目采取某公司前期投资代建，某政府后期回购模式，导致某公司面临较大资金压力。 某公司向我公司发出融资请求，我部门同当地政府进行了友好协商和充分沟通，拟充分发挥中融国际信托有限公司具有的融资平台功能，由某公司将其对某政府享有的应收账款信托给我司成立“中融-【】信托项目”，同时我司募集资金用以受让信托收益权，并将资金投入到【某项目建设】中。 二、信托计划要素及交易结构 （此处简要描述本项目的交易结构及流程） （一）信托计划要素 例如：某公司对某政府的【】亿元的应收账款信托给中融信托，成立【】信托，同时中融信托向合格投资者募集资金受让财产信托的收益权（交纳认购资金的合格投资者成为本信托的认购人和受益人），中融信托将所募集资金支付给【】公司。 信托计划存续期内，由【】政府向我公司支付应收账款，以实现本项目的信托收益权。 信托方式：【】公司以其对【】政府（或管委会等）的应收账款（【】万元）信托给我
第二章典型案例2： 金融控股公司下投资银行模式 ----中信集团下的中信证券 一、中信集团概况 中国中信集团公司(原中国国际信托投资公司)是中国改革开放的总设计师邓小平亲自倡导和批准，由前国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。中国国际信托投资公司成立初期曾被邓小平同志赞誉为中国在对外开放中的一个窗口。 中信集团现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。中信集团目前拥有44家子公司（银行），其中包括设在香港、美国、加拿大、澳大利亚等地的子公司；在东京、纽约设立了代表处。中信集团的业务主要集中在金融、实业和其它服务业领域。 在中国国际信托投资公司成立5周年时，邓小平为题词：“勇于创新，多作贡献”；中国国际信托投资公司成立20周年时，中共中央总书记、国家主席江泽民题词：“开拓创新，勤勉奋发，办好中信”。 现任领导：中信集团的权力机构是董事会，常振明任董事长，田国立任总经理。 公司业务：主要业务集中在金融、实业和其它服务业领域。金融业是公司重点发展的业务，其资产约占公司总资产的81%，主要由商业银行、证券、保险、信托、租赁等金融机构组成。实业在公司总资产中约占18%，涉及信息产业、基础设施、能源、房地产等行业和领域。 截至2010年底，中信集团的总资产为25260亿元；当年净利润为326亿元。位列美国《财富》2010年世界500强254位。 中信集团的业务实际上主要集中在如下领域： 金融业包括商业银行、证券、保险、信托、资产管理、基金、租赁等，经营门类齐全，综合优势明显。 非金融业主要涉及房地产基础设施与区域开发业务，工程承包业务，资源与能源业务，制造类业务、信息产业，商贸与服务业等领域。 旗下上市公司情况 目前中信集团旗下拥有境内A股上市公司中信国安、中信银行、中信证券、中信海直、中葡五家公司，香港上市公司则包括中信泰富、中信资源、中信21世纪、中信1616集团，以及中信银行H股。 下属公司 金融类子公司：中信信托投资有限责任公司；中信控股有限责任公司；中信银行股份有限公司（上市公司）；中信银行国际有限公司（原中信嘉华银行有限公司）；中信国际金融控股有限公司（上市公司）；信诚人寿保险有限公司（合资保险公司）；中信证券股份有限公司（上市公司）。 实业类子公司：中信国安集团公司；中信泰富有限公司；中信澳
项目信托尽职调查操作要点 1、信托项目尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业的要求，遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，通过书面审验和实地考察等方法，对已经或即将获准立项的信托项目进行全面调查，并据此形成关于信托项目的尽调报告的过程。 标准及要求：如实反映信托项目状况；能有效识别、防范和控制风险 论证：通过定量分析、定性研究论证信托项目的可行性及操作模式 风险：充分揭示信托项目的风险、瑕疵、特点和对策 利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托公司间的利益冲突，并充分重视时点偿付问题 记录：建立尽职调查的工作底稿制度，制定信托项目尽职调查的台帐 报告：根据事实制作专业的信托项目可行性研究报告或尽职调查报告 报告要求 A、符合论证逻辑和思维习惯，力求真实、客观、周全 B、独立 C、格式规范 D、文字表述书面化、专业化、客观化 E、信息充分性——充分调研、充分分析、充分揭示 F、专业严谨性——定量分析、定性研究、其他方法 G、责任性——声明与保证 金融监管要求： A、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第九条：信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告 B、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于以下内容：1、目标企业的投资立项；2、目标企业的实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目标企业的投资实施；5、目标企业管理；6、目标企业股权退出机制 C、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第九条：应对拟投资对象的发展前景、公司治理、股权结构、管理团队、资产情况、经营情况、财务状况、法律风险等展开尽职调查 D、《关于加强信托哦公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》：尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性； 尽职调查关键点：信托资金拟投项目的可行性