广东工业大学华立学院
论文题目银行信贷与房地产泡沫关系分析
系部经济学部
专业经济学
班级 08经济学8班
学号 16020808043 学生姓名梁伟航
指导教师杨丽
摘要
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，90年代发展壮大，近20年的发展取得了令人瞩目的成就，不仅很快改善了居民的居住质量，而且推动了中国经济的快速增长，已经成为国民经济的基础产业和支柱产业之一。我国从1998年房地产价格不断飙升，房地产投资出现了过热的迹象，而银行的信贷支持则对房地产价格推升居功厥伟，不论是房产开发方面还是个人房贷方面。有鉴于美国次贷危机造成的重大损失，我国金融监管机构加强了对银行信贷和房地产业的监控，已相继收缩银根和地根，收到了初步的成效。
本文从银行信贷政策对房地产业的信贷支持角度出发来研究银行信贷扩张政策与房地产泡沫的内在关系。银行信贷过度支持是导致房地产泡沫的直接原因。虽然房地产泡沫的形成有许多其他因素的影响，从历史上房地产泡沫的形成中我们都可以看出，银行的信贷支持在其中起着非常重要的作用。信贷的过度支持和过度的资金投入到房地产业中造成了房地产的过度供给。引致房地产价格的快速上涨，并形成泡沫。
关键词：银行信贷；房地产泡沫；对策
Abstract
China’s real estate industry has made remarkable achievements in nearly 20years,form the beginning in the 1980s to the development and expansion in the 1990s.which is quickly improved the living quality of the residents and promoted China’s rapid economic growth. Now China’s real estate has become the prices of real estate has increased too fast. The supply structure of real estate is not reasonable and real estate investment has overheated in some cities, which indicate the risk of real estate’s bubble. All this are accompanied by varying degrees of economic and financial crisis. China’s current real estate prices are rising, overheating the signs of investment too much, and the bank’s credit support and real estate prices are inextricably related. In view of the Unite States sub-prime crisis caused to heavy losses, China’s financial institutions strengthens the supervision of the banking and real estate credit monitoring, has been shrinking the money supply and root, has received the preliminary results.
This article study the relationship of bank credit policies and the real estate bubble and internal mechanism of real estate bubble, from the bank’s credit policy for real estate credit support, in order to establish the early warning indicators based on the support of the real estate and the bank credit policy and strategies to ease the real estate bubble. This research shows that bank credit excessive support is the direct cause to lead to the real estate bubble. Although the forming of real estate bubble has a number of other factors, form the history of the formation of the real estate bubble, we can see that the bank’s credit
目录
1 绪论................................................. 错误！未定义书签。
1.1 研究背景............................................. 错误！未定义书签。
1.2 研究目的............................................. 错误！未定义书签。
1.3研究方法 (1)
1.4研究意义 (1)
2 房地产泡沫导论 (2)
2.1房地产泡沫的定义 (2)
2.2房地产泡沫的特征 (2)
2.3房地产泡沫的危害 (2)
3 银行信贷理论 (4)
3.1银行信贷的概念 (4)
3.2银行信贷资产管理理论 (4)
4广东银行房地产信贷发展现状及风险分析 (6)
4.1广东房地产业发展现状分析 (6)
4.2房地产市场泡沫的成因及分析 (6)
4.3银行信贷对房地产泡沫成因的影响 (7)
5银行应采取的信贷政策 (9)
5.1认真研究政策，规避风险 (9)
5.2建立监管制度 (9)
5.3严防贷款资金被挪用 (9)
5.4加强项目贷款抵物的管理 (9)
5.5对高价房实行高比例首付 (10)
7 结论................................................... 错误！未定义书签。参考文献.. (12)
致谢 (13)
1.绪论
1.1研究背景
近些年来，在我国市场化改革快速发展的背景下，房地产业得到了快速的发展，已经成为拉动我国经济增长的支柱产业，它的发展状况对我国经济发展有着紧密的关系。但是目前我国房地产业由于过快的发展而产生了诸多的问题，经济过热和消费者的追捧，导致我国房地产泡沫日益膨胀，加之我国宽松的房贷政策使得我国正在积聚系统性的金融风险。
1.2研究目的
房地产投资风险与银行信贷风险高度相关。房地产业的发展的资金来源20%来自于国内银行贷款。此外，银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为贷款的抵押担保对象，房地产行情冷暖、价格涨跌会导致银行业资产价值出现大幅波动，如果房地产出现风险处理不当，一旦泡沫破灭，极有可能出现巨大的金融资本的损失，甚至可能出现银行危机和货币危机，直至危及整个金融体系的安全。如09年的国际经济危机，其根源是由于美国房地产泡沫破灭，房价连续下跌，次贷风险日益暴露，使欧美金融体系遭受严重损失造成的。因此，弄清房地产泡沫与银行信贷风险的相关度问题，对防范金融风险有着至关重要的意义。
1.3研究方法
量化我国房地产泡沫，然后通过研究房地产价格和银行信贷风险的关系，间接的反应出房地产泡沫破灭给商业银行信贷业务带来的风险。
1.4研究意义
本文从房地产泡沫的界定和房地产形成的机制出发，探寻房地产泡沫形成的原因，并从影响房地产业发展的众多因素中，选取了银行信贷政策为切入点，提出了信贷的过度扩张是导致房地产泡沫的观点，对银行信贷政策和房地产泡沫的内在关系与机制进行了系统研究，为政府调控房地产市场，引导住宅消费，推进房地产业发展提供决策依据。
2 房地产泡沫导论
2.1 房地产泡沫的定义
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
2.2 房地产泡沫的特征
1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；
2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；
3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；
4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供应量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
2.3房地产泡沫的危害
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产泡沫行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业
在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题
3 银行信贷理论
3.1银行信贷的概念
银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。
信贷，即信用、借贷。银行信贷指以银行为中介、以偿还计息为条件的货币借贷。
以银行为中介，界定了信用形式及其发展阶段。只指借贷通过银行进行，而不是企业之间的商业信用、财务发债的国家信用、个人之间的民间信用、商家与消费者之间的消费信用，更不是前资本主义社会的高利贷。现今的银行，以发展成为专门化、独立化的金融中介，专司存款货币经营的间接融资，可以与证劵信用、商业信用、消费信用等相结合，将其纳入自身循环。
3.2银行信贷资产管理理论
银行信贷资产管理理论包括：商业性贷款理论，资产可转换性理论，预期收入理论。
商业性贷款理论：商业贷款理论(commercial-loan theory) ，商业性贷款理论也叫生产性贷款理论，它是商业银行资产理论中的一部分，它为保证商行资金的高度流动性，其贷款应是短期的和商业性的。商业贷款理论是最早的资产管理理论。由18世纪英国经济学家亚当·斯密在其《国富论》一书中提出的。
商业贷款理论认为商业银行的资金来源主要是流动性很强的活期存款，因此其资产业务应主要集中于短期自偿性贷款，即基于商业行为能自动清偿的贷款，以保持与资金来源高度流动性相适应的资产的高度流动性。短期自偿性贷款主要指短期的工、商业流动资金贷款。由于这种理论强调贷款的自动清偿，也被称作为自动清偿理论；又由于该理论强调商业银行贷款以商业行为为基础，并以真实商业票据作抵押，因此也被称为“真实票据论”（real-bill theory）。
资产可转换性理论：第二次世界大战以后，美国因军费需要，大量发行公
债。由于政府公债在二级市场上很容易变现，当时的一些商业银行大量购买政府公债，银行持有的短期国库券和其他证券都增加了，相应地，银行对保持资产流动性有了新的认识，可转换性理论也就应运而生。
可转换性理论认为，银行能否保持其资产的流动性，关键在于其资产的变现能力。只要银行掌握的证券具备信誉好、期限短、易于出售等条件，在需要资金时可以迅速地、不受损失地出售或转让出去，这样就能保持银行资产的流动性，贷款就不一定要局限于短期性和自偿性。
预期收入理论：预期收入理论指称现代银行承作多种放款，且借款人以分期付款方式偿还贷款也相当普遍，故银行以借款人未来收入为基础而估算其还债计划，并据以安排其放款的期限结构，便能维持银行的流动性。
4广东银行房地产信贷发展现状及风险分析
4.1广东房地产业发展现状分析
《蓝皮书》显示，2011年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33. 9%，企业到位资金小计6889.45亿元，同比增长19.9%。国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63亿元，占49.74%。其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融机构至年底则同比增长63.4%，定金及预收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，个人按揭贷款同比下降6.0%。
2011年，商品房批准预售面积8201.00万平方米，同比增长23.3%；销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%；销售额6175.63亿元，增长12.8%；销售均价7957元/平方米，增长6.4%；全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势。
其中，商品住宅销售面积7003.72万平方米，同比增长6.9%；销售金额5331. 46亿元，增长16.1%；销售均价7612元/平方米，增长8.6%。
4.2房地产市场泡沫的成因及分析
房地产泡沫产生的主要原因是：
1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。
4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。
4.3银行信贷对房地产泡沫成因的影响
金融机构对房地产业开发的扶持力逐渐加大。银行在给房地产开发商提供贷款时，主要是依据抵押的房地产价值，同时银行在估计房地产价格时主要是参考当前市场的交易价格。在房地产处于繁荣时期，过度乐观的房
地产投资者是市场的主体，因此价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经纪价值，导致银行增加下一期的房地产信贷供给，从而进一步推动本已高估的房地产价格。大量资金的沉淀使其对土地的需求超过了实际的需求，必然形成房地产的投资泡沫。
在房地产快速发展的时期，企业和个人都热衷于土地投机，而银行也借此推波助澜。银行给予那些购入土地的人相当于地价的70%的贷款，并劝其再去购买土地，接着又继续发放担保贷款，如此反复进行，引发土地泡沫。银行为房地产贷款营造的宽松环境，让不少缺少资金的投机者有机可乘。他们利用银行信贷资金，炒地圈地，待价而沽，人为增加土地的需求量，从而促使土地价格进一步上涨，形成房地产泡沫。此外，银行信贷也纵容投机者大量的囤积新建商品房，即使房地产开发商大力建房仍满足不了市场的需求。根据市场供求原理，供不应求必然导致价格的上涨，而价格上涨的趋势又提高居民消费预期，从而形成房地产价格泡沫。
房地产资金链图
由上图可以看到，房地产资金链的运动过程涉及很多其他社会部门，房地产资金链的风险容易传导到其他部门。我国经济高速增长，一些政策出台鼓励房地产开发。很多地方的房地产开发一拥而上，但是需求并没有较大增长。地方政府和开发商忽略供需缺口，对市场需求盲目乐观，结果是留下了大量“烂尾房”，开发商资金无法收回，大量破产。最典型的是海南的房地产过度开发，在泡沫破灭后，主营业务是房地产贷款的海南发展银行倒闭，损害了公众对海南金融体系的
信心，海南经济长期难以振新。从这次地产泡沫，我们可以发现，房地产所具有的供求关系不容易达到均衡、交易成本低的特点，使其成为近代泡沫经济的通常载体。房地产经济在国民经济中的地位越高，一旦形成泡沫经济对国民经济的危害也就越大。在房地产业中，以银行为代表的金融业扮演了十分重要的角色。土地出让金、土地储备资金、房地产开发资金、流动资金及个人购房资金等这些房地产资金链的主要部分都直接或间接涉及银行贷款。据统计，目前银行贷款直接和间接占房地产总资金的比例高达55%。房地产资金链的任一环节出现问题，银行信贷都会受到影响。历史显示，银行业还会放大泡沫的影响，形成“多米诺骨牌效应”，影响实体经济。如果引入其他融资途径，房地产资金链会变得更加复杂，涉及更多的部门。若产生经济泡沫，追求投机利益的国外游资必定介入，会进一步加剧泡沫效应。
5银行应采取的信贷政策
5.1 认真研究政策，规避风险
商业银行应该认真研究发短信市场动态，密切关注和执行国家宏观调控政策，提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识，理性拓展发短信信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，有效过滤.重点调控和抑制投资性需求。提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。
谢国忠在华股财经中指出：房地产泡沫破裂的过程中，单纯增加流动性是不足以改变市场走向的。甚至连延缓泡沫破裂的作用都起不到。地价下跌，信贷需求就会随之缩水，贷款抵押物价值缩水，信贷需求当然也会随之下降。唯一可能从根本上改变当前市场走向的做法，就是彻底放开信贷政策
5.2 建立监管制度
商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先，当房地产企业向提出贷款申请时，商业银行应要求其开立项目资金专户，并对专户资金进行监督；其次，在项目贷款正式发放前，商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目；第三，按照事先确定的资金计划，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理；第四，当银行项目贷款全部收回后，商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后，商业银行对项目的监管才真正结束。
5.3严防贷款资金被挪用
房地产贷款资金被挪用的现象时有发生，商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占.挪用，防范贷款因为挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况，对外付款情况及资金使用情况，按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时，商业银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明，工程配套付款通知，材料购销合同等。
5.4 加强项目贷款抵押物的管理
在贷款抵押物管理上要重点注意两点：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房走”，因此即使前期项目土地抵押给商业银行，按照商品房销售管理办法等规定，房屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先受偿权，如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押，则其贷款担保实施悬空；二是在贷款发放前应明确封闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程，分期归还额度，解押抵押物归还贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。
5.5 对高价房实行高比例首付
个人住房贷款期限通常为20年30年，期间中个人资信状况面临巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险，这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银
行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率，严格变相放宽个人住房贷款条件。
易宪容在扬州房源网中指出：对于当前住房按揭贷款利率变化所出现的格局，有人担心，房贷利率全面上调将影响自住购房的需求，误伤所谓的“刚性需求”。可是不要忘了，在高房价的情况下，住房市场基本上是一个投机炒作为主导的市场。在这个市场中，由于受个人支付能力或住房购买力的限制，个人住房自住需求是十分有限的（社会科学院的报告就指出中国当前这样的房价85%以上居民是无能力购买的）。既然高房价下自住需求无能力进入市场，市场上基本是住房投机炒作者，那么住房按揭贷款利率上调如何会误伤自住需求？相反，它将是住房自住需求的福音。因为，如果整个市场信贷条件改变，将投机炒作者挤出市场，那么房价回归理性则是必然。当房价回归理性后，住房自住需求才有能力逐渐进入住房市场。
结论
我国针对房地产泡沫采取了一系列的调控措施。一方面控制房地产贷款余额。房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例从2006年突破15%之后，一直在18%左右徘徊，2009年的宽松货币政策，使得这一比例达到了历史性的19.2%。2010年随着行业调控的深入，比例下降到了17.85%。另一方面抑制房价的增长。尽管在抑制房价方面取得了一定成效，但房价与居民收入之比很高，特别是在一些大城市很可能出现房地产价格泡沫。房地产部门在中国经济中占有中心位置，直接构成GDP的12%，并与上游产业（如钢铁和水泥）以及生产家电和其他耐用消费品的下游企业紧密相联。对房地产的直接贷款（对开发商的贷款和居民住房抵押贷款）约占银行信贷的18%；房地产在居民和企业资产负债表上占很大份量；对于地方政府（占公共支出的82%），与房地产有关的收入（包括预算资金）非常重要。因此，房地产泡沫将给宏观经济和金融稳定带来严重风险。如果对房价上涨不加控制，会导致银行风险进一步增大，对金融安全产生不利影响。
参考文献
［1］查尔斯·P·金德尔伯格. 《新帕尔格雷夫经济学大辞典》.经济学1987.9 ［2］陈梦璇.《中国商界（下半月）》.《中国商报》新闻出版总社2010.3 ［3］易宪容 .房产资讯.扬州房源网.专家评论.2011.4
［4］郁文达. 2012广东房地产市场景气分析会暨蓝皮书.2012.
［5］谢国忠.华股财经.2012.3
［6］马毅陈佳李曦尧.《深圳金融》第六期.2006.7
［7］王艳楠.银行信贷对房地产泡沫生成的影响分析.中国海洋大学，2011［8］张黎黎.浅谈商业银行房地产信贷风险及防范【期刊论文】-现代商业2010
［9］王雅儒.浅析中国房地产泡沫存在性.东方企业文化2010
致谢
光阴茬茬，不经意间，四年的大学生活即将划上休止符。打上毕业论文的最后一个句点，万千思绪如同波涛汹涌般冲刷心坎。虽然四年的大学生活只是我漫长人生旅途里短暂的一程，但是无庸置疑，这已经在我人生中烙下不可磨灭的印记。在此，我要衷心地感谢经济系所有的老师，他们丰富广博的知识、严谨治学的态度，以及对学生的谆谆善诱，无不给我留下了深刻的印象，让我受益匪浅。
有道是“师恩重如山”，所以除了感谢以上的各位老师外，我还要特别感谢我的论文指导老师，在此次论文研究和写作过程中，指导老师始终给予我耐心的指导。无论从题目的选择，到最终的完成，从文章的布局谋篇，还是到语言文字的润色，指导老师都提出了许多宝贵的意见。
同时还要深深地感谢陪我一起度过这四年大学生活的同学们，正是因为有了你们的陪伴，才使得这短暂的四年在时光隧道里熠熠生辉，我会永远怀念和你们融洽相处的这段美好时光。总之，正是因为一路上有可敬的老师和可爱的同学们的帮助和鼓励，我才能顺利的完成自己的毕业论文，才能一路走到现在。特别感谢我的家人从生活上和精神上对我学业的支持！我会继续努力，回报你们的支持。
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
商业银行个人信贷操作风险防控要点及案例解析 操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。商业银行个人信贷业务操作风险防控要点主要有三大方面，即内部欺诈、外部欺诈及流程管理。 （一）操作风险 1、内部欺诈 一是隐瞒客户不良信用记录。当信用记录为“查无此人信息”，且打印件上身份证号码与基本资料中显示的身份证号码不符时；当个贷档案（正本）中信用报告为复印件时；当打印件、复印件上有明显人为修改痕迹时；当借款人、财产共有人和财产所有人信用报告不全时。 二是人为调高客户信用等级评分。当评分指标证明材料与贷款申报材料不一致时；当评分指标证明材料收集不全时。 三是隐瞒重大风险。当对调查报告表述存在异议时；当调查报告所举数据、证明材料等收集不完善、不充分时。 四是假名、冒名贷款。当客户经理拒绝检查人员检查指定客户的贷款时，贷款资料中申请人前后签字明显不符时，建议通过电话等方式询问借款人的借款基本情况；对单笔金额较大的贷款，且材料瑕疵较多的借款人，建议通过联网核查系统核查申请人身份。 五是抵押物不符合担保准入规定。核对土地使用权证所登记相关记载是否合规；核对房屋所有权证所登记相关记载是否合规；核查抵押物所有权人年龄与其身份证件和户口是否相符，财产所有人是否为未成年人。 2、外部欺诈 一是收入证明虚假。应向借款人收入证明开具单位调查其职务、级别、收入等情况；借款人如有其它收入来源的，应核实相关证明材料（租赁收入、股本分
红等）。 二是购房行为不真实。实地调查了解房屋的位置、朝向、结构、销售等情况；通过面谈或电话等方式知悉借款人对房屋情况的了解程度，了解借款人购房行为的真实性；向房地产权登记部门查询销售合同的备案情况。 三是资金用途不真实。实地查看生产经营情况，向交易对手查询，核实交易合同的真实性；核查贷款发放后，借款人是否直接将信贷资金划转入个人投资参股的法人类企业账户；发放贷款时严格核查借款人账户是否为资本投资账户。 四是汽车购销行为不真实。与借款人联系了解其购车行为的真实性，详细了解借款人的家庭财务情况；密切关注汽车经销商财务状况，防止其利用按揭贷款套取资金。 3、流程管理 一是基础资料未核实。当复印件为传真件时，建议复查原件；当复印件无“与原件核对相符”章和客户经理签名时，建议复查原件；当公司章程明确规定不得为股东和其他自然人提供抵押时，当公司章程未经工商管理部门签章确认时，建议向工商部门查询登记备案原件。 二是对共有权人的调查流于形式。贷款调查面谈时，调查人员应同时约谈借款人和共有权人；贷款合同签约时，借款人和共有权人应同时到场签订合同。 三是抵押登记不落实。客户经理必须参与抵押登记过程，办理与取回抵押登记手续须由不同的银行工作人员执行，不得委托中介机构和第三方代为办理；房屋登记管理部门和土地管理部门分立的，必须首先核实土地使用权证和房产所有权证是否已经抵押，并按照相关要求办妥抵押手续；对存量贷款权证办理情况进行清理整改，及时跟踪楼盘产权证办理情况，落实抵押登记。 四是贷款催收不及时。按月进行当月逾期贷款警示和次月到期贷款提示；强化贷后管理，加强监督检查。
信贷资产是商业银行的主要金融业务，也是商业银行实现利润的主要途径，但同时也是诱发银行经营风险，导致银行破产倒闭的主要原因之一。我国由于历史和体制等多方面原因，银行业出现了大量的不良信贷资产，信贷资产风险正在不断积累，尤其是国有独资商业银行。信贷风险的攀升、不良资产的积聚，必然会危及我国金融以至经济安全。近几年，我国政府不断地从多方面进行一系列改革，试图把这个国民经济要害部门的致命风险有效化解。各界专家学者也呼吁要加快我国金融体制改革，提出许多化解防范信贷风险的对策。但各种改革措施均明显成效，商业银行信贷风险问题依然严峻。为此，如何防范我国商业银行信贷风险是本文所要解决的问题。 一、我国商业银行信贷资产现状 信贷资产主要是各类贷款，银行不良信贷资产就是银行投放信贷后形成的信贷资产中不符合安全性、流动性和盈利性的原则，处于逾期、呆滞、呆帐（或按五类分类法为次级、可疑、损失类贷款）状态而使银行资产风险加大，并面临资本损失的那部分贷款。从本质上说，不良信贷资产就是现实或潜在的不能保证贷放出的资金本息安全回收的信贷资产。 从总体来看，我国国有商业银行信贷资产质量成“三高、三差”特点：一是不良资产比率高，信贷资产质量。国有独资商业银行剥离近1.4万亿不良资产后，不良贷款率下降了近10个百分点。截止2001年1月底，按“一逾两呆”口径计算，不良贷款率仍高达25.37%。按五级分类不良率更高，远高于10%的国家警戒线和人民银行15%的监管标准。同时，不良贷款结构形式严峻，呆滞贷款比例最高。据有关部门估计，不良贷款实际形成损失的约占全部不良贷款的7%以上。双呆贷款占不良贷款的80%以上，可疑类与损失类约占全部不良贷款的70%以上。二是信贷资产长期占用率高，信贷资产流动性差。贷款大量投放于固定资产贷款、房地产开发贷款、住房抵押贷款等长期贷款；大量的贷款被企业作为资本金使用，大部分流动资金贷款被企业长期占用，转化为铺底流动资金，部分承兑汇票因到期无法兑付形成垫款被迫转贷。三是信贷资金筹资成本高，盈利能力差。虽然近年银行综合付息率有所降低，但经过几次降息，存贷款利差不断缩小，资金收益率实际下降。 二、我国商业银行信贷风险成因分析 我国商业银行信贷风险高，以至大量不良资产存在的原因是多方面的，既有银行体系本身的内在原因，又有历史和体制的原因；既有社会信用机制的原因，又有银行运作和企业经营方面的原因；既有国内环境的原因，又有国际大环境的原因。（一）外部因素 1、政府的行政干预使银行信贷风险不断累积 在专业银行时期，国有银行作为国民经济宏观调控的工具，不以盈利为目的，根据计划发放贷款，以支持国企改革和地方经济发展为目标。随着商业银行法的出台，政府干预银行信贷工作有所好转，但在某些地方或某个时候，这种现象仍比较普遍，政府的干预导致国有商业银行行为扭曲，使银行资金的安全性和流动性得不到应有的保障。 2、国家宏观经济结构的调整和国际经济形势的变化的影响 在全球经济一体化的大背景下，为了进一步提升我国的综合国力，我国从 “九五”时期就开始对产业结构进行调整，并且步伐也随着加入WTO而加快，在这一转变过程中，必然形成朝阳产业和夕阳产业。一些产业因此而得到迅速发展，
案例1. 融资计划年内完成，支撑未来各项业务拓展 工商银行2010年6月末的资本充足率和核心资本充足率分别为11.34%和9.41%，资本充足率略低于11.50%的监管要求。公司拟A+H配股融资不超过450亿元，并已发行250亿元的A股可转债补充资本。管理层表示工商银行的配股方案还要经过一些程序，希望能够在年内完成。融资完成后资本实力将大为加强，可满足未来三年业务拓展需求。工商银行也会通过其它方式，包括全面加强银行新资本协议的推进和内生利润留存等方式，在三年之内不再需要股权融资。公司2006-2009年平均信贷增长在16%，带来了37%的利润增长。2007-2009三年内，公司共给股东分红1561亿元。此外投资者还有1640多亿的股东权益，合计是3206亿元。 公司确定未来低资本消耗的发展战略，盈利格局趋于多元化 公司正在积极准备迎接利率市场化、资本市场化即金融脱媒发展带来的两个挑战。在收入结构调整方面，公司预期要逐步降低存贷款利差收入的占比。现在工商银行存贷款利差收入占营业收入的比重为58%-60%，以后要降到50%以内，这意味着手续费及佣金收入、中间业务等收入要超过50%。公司未来要形成横向和纵向的强大盈利格局。（1）去年省级分行盈利超过100亿的有6家，判断以后不会少于15家行进入百亿人民币分行。盈利区域布局更加合理，形成此起彼伏的盈利格局。（2）同时形成纵向的盈利格局，信用卡、金融市场部、票据业务部、资金托管部、私人银行、金融租赁，未来还有保险、年金投行来强化工商银行产品供应能力。（3）来自国内盈利和来自于境外盈利更加均衡。去年来自境外的盈利只占全行盈利的2.7%，今后预期将在10%左右，使整个工商银行盈利结构更加均衡、可持续。资料来源：“工商银行：资产负债结构合理未来息差回升”2010年10月25日 思考：银行的资本扩充方式有哪些？各优缺点？ 如何理解低资本消耗战略？ ★股东权益：股东权益又称净资产，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分。是指股本、资本公积、盈余公积、未分配利润的之和，代表了股东对企业的所有权，反映了股东在企业资产中享有的经济利益。 来源：百度百科 案例2. 海南发展银行的倒闭 海南发展银行（以下简称海发行）于1995年在合并5家信托公司的基础上组建。这5家公司在1993年以前的海南房地产热中，已有大量资金积压在房地产上。从诞生之初，海发行就被赋予了化解金融风险的重任。之后，海发行又引入北方工业公司、中远集团等40余家岛外股东，筹集资金10.7亿元，由海南省控股。注册资本金16.77亿元的海发行一开始就背负了44亿元的债务。 但在当时普遍采用高息揽存的情况下，海发行迅速扩张。1997年底，海发行的资金规模发展到106亿元。也就在当年，由城市信用社引发的海南金融问题第一次大规模显现。5月，海口市城市信用社主任陈琪作案潜逃，这一事件导致储户恐慌，并出现集中提款现象。随后，支付危机波及全省十几家城市信用社。 1997年12月兼并28家城市信用社的行动，被认为是海发行关闭的导火索。有种说法是，当时海南省为了挽救这些城市信用社，不顾股东大会的强烈反对，执意要求海发行实施兼并，将28家资不抵债的城市合作信用社收入旗下，并托管了5家被关闭的城市信用社。接管的城市信用社总资产为137亿元，总负债却为l42亿元，而资产又几乎全是无人问津的房产。
中国房地产泡沫市场研究分析报告
目录 第一节中国一二线房价只涨不跌的原因：城镇化、居民收入和货币超发 (5) 一、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性 (5) 二、商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构 (5) 三、金融属性的驱动力：货币超发和低利率 (5) 四、2015-2016年房价大涨主要是货币现象：低利率和货币超发 (7) 第二节绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城 (8) 第三节房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理 (9) 一、房价收入比在城市间分化明显 (9) 二、中国一线城市房价收入比居全球前列 (11) 三、区域间房价收入比差异大实际上反映收入差距效应和公共资源溢价 (11) 四、宏观上的房地产总市值/GDP偏高 (12) 第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 (13) 第五节租金回报率：整体偏低 (16) 一、总体租赁回报率偏低 (16) 二、中国居民买房而不租房的特殊性 (18) 2.1 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源 (18) 2.2 国人对房子的文化性依赖和归属感 (19) 2.3 低租售比跟贫富差异也有关 (20) 第六节空置率：三四线高于一二线 (20) 一、中国房地产空置率有多高 (21) 二、高空置率：一线过度投机，三四线过度建设 (21) 第七节房地产杠杆：居民杠杆上升但总体不高，开发商资产负债率上升 (23) 一、居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高 (23) 二、房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖 (27)
图表目录 图表1：中国货币超发情况 (5) 图表2：中国货币增速超过GDP和居民收入名义增速 (6) 图表3：中国房价波动与利率 (7) 图表4：中国房价上涨与货币增速. (7) 图表5：各线城市房地产价格上涨很快 (8) 图表6：去年4月以来各线城市房价涨速持续加快 (9) 图表7：深圳和上海已经进入全球前十大高房价城市之列 (9) 图表8：房价收入比近年来有所下降 (10) 图表9：二三线城市房价收入比下行，一线城市稳中有升 (10) 图表10：中国（大陆）住房收入比全球排名第14位 (11) 图表11：全球房价收入比前十大城市，北上广深占据四席 (11) 图表12：中国的人口密度并不算高 (12) 图表13：房地产总市值/GDP高达411% (12) 图表14：销售和新开工对比 (13) 图表15：房地产去化周期自2010年开始见底回升 (13) 图表16：2016年第一季度50个城市住房存销比数据 (14) 图表17：2014-2015年一二线典型城市商铺市场平均空置率（%） (15) 图表18：后房地产时代人口继续向大都市圈迁移 (15) 图表19：美国人口迁移趋势：1940-2010 (15) 图表20：四大都市圈供求关系较好甚至部分城市较为紧张 (16) 图表21：中国主要城市的各种租赁回报率. (17) 图表22：普通住宅投资回报率 (17) 图表23：医院资源集中于大城市 (18) 图表24：学校资源集中于大城市 (19) 图表25：有些学区房几乎是没有品质可言 (19) 图表26：国人住房自有率全球居于高位 (19) 图表27：中国基尼系数在全球中偏高 (20)
商业银行信贷风险管理及对策分析 【摘要】在当前经济金融背景下，商业银行在对企业进行授信的过程中也存在着较多的风险。信贷风险的成因可能是一个，也可能是多个因素共同作用的结果。故本文通过对业银行信贷风险管理及对策进行探讨，分析商业银行个人信贷风险识别，找出存在哪些风险，最后从信用管理方面的对策、管理制度方面的对策两个方面来有效防贷款风险。 【关键词】商业银行个人信贷风险管理风险识别 近几年，伴随着国际金融市场波动加剧，国经济增速换挡，经济增长放缓、外部需求萎缩，企业经营困难等多种因素的影响，商业银行个人信贷业务出现了区域性风险加剧、行业性风险突出并蔓延、房地产市场分化潜在系统性风险增加的情况，各银行的不良贷款余额和不良贷款率均呈现整体上升的态势，个人信贷风险已成为信贷业务进一步发展的重大不利因素，严重影响各大商业银行的经营发展。并且在金融体系不稳定因素增加，GDP增速放缓和个人人均收入同比增速放慢的形势下，个人信贷业务的预期风险只会进一步增大，对银行个人信贷结构和资产资量将形成持续性的严峻考验。因此，结合银行现状及现存问题，分析成因并探讨个人信贷风险管理的对策是商业银行生存发展的现实需求。
一、商业银行信贷风险相关理论 （一）个人信贷风险的定义 商业银行的个人信贷风险指的是由于风险的不确定性这一特征所引发的贷款收益的波动性或者不确定性。具体地说，个人信贷对于商业银行来说是一项具有风险的资产业务。在个人信贷业务操作过程中，银行向个人借款人投放一定数额的借款的预期效果是获得预期的收益，但是因为各种风险因素的存在，可能导致预期收益减少或者本金损失的实际效果。具体表现为银行信贷资金不能按时全额收回。 （二）个人信贷风险管理的流程 目前商业银行信贷风险管理的流程主要包括风险识别、风险计量、风险监测、风险控制。 1.风险识别。风险识别是风险管理的第一步，是信贷风险管理的基础。风险识别是指在风险事故发生么前，运用各种方法系统的、连续的认识所面临的各种风险以及分析导致风险事故发生的潜在原因。信贷风险识别首先要感知风险，其次对感知到的风险进行分析。 2.风险计量。通过有效的风险计量，有利于商业银行对银行资本进行有效的监管、对经济资本进行有效的配置，从而进行全面的风险管理。根据贷款的品种、时间、金额大小等，来设定风险的系数，从而对不同的信贷业务进行风险的计量，从而通过商业银斤该笔业务收益来覆盖对应的风险。
七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。 房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济 摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。 关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这
些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面
银行信贷风险分析论文 第一,历史问题长期积累的集中反映。过去在计划经济体制下,银行实行的是分级经营、分级管理。作为国有商业银行,由计划经济体制下的行政决策,向市场经济条件下按规范程序科学决策转轨,在这一过程中,原有的旧体制下潜伏的信贷问题,逐渐暴露出来,其具体表现为两个方面: 一是企业风险长期隐藏、积累后集中暴露,不良贷款集中出现。由于历史原因,银行与国有企业建立了密切关系,企业大部分资金来自银行,而银行的大部分资产也是对企业的贷款,两者唇齿相依,有着唇亡齿寒的关系。在计划经济体制下,企业是按照国家计划,以完成计划任务为主要目的开展生产经营活动,生产的产品由国家统一调拨,不会卖不出去,经营亏损由国家弥补,不需要企业自身承担。这时,企业的经营风险还没有形成,或者没有暴露出来。相应的银行贷款也没有风险或风险较小。但随着改革的深化,市场调节取代了计划管理,企业拥有自主经营权的同时,也要承担自负盈亏的责任。于是,企业长期积累的问题开始集中暴露出来。从而使不良贷款开始出现,企业的经营风险也就转移为银行的信贷风险。特别是在国有企业转换经营机制过程中,把历史遗留的人员负担、债务负担、社会负担大量留在老企业,使原来改制前的银行贷款被大量悬空。因此,目前银行的贷款质量问题,在很大程度上是企业经营风险长期隐藏、积累后集中暴露的结果。 二是银行在过去发放了许多政策性贷款,现在基本上都成为不良贷款。在《商业银行法》未出台以前,国有商业银行的企业法人地位尚未确立,自主经营权没有落实,在地方政府行政干预下发放了许多政策性贷款。特别是在成立国家政策性银行之前,各商业银行都承担了相当数量的政策性贷款任务,这些政策性贷款是经政府协调后银行对单户企业、单个项目发放的。这些贷款的绝大部分风险很高。目前贷款质量问题,有相当一部分是政策性因素造成的。 第二,与国有企业负债过多、效益较差密切相关。 在计划经济体制下,国有企业的固定资产投资以及相当一部分流动资金,都依靠国家财政拨款。到80年代中期,实行“拨改贷”以后,财政基本不向企业增资,企业扩大再生产的资金来源,从财政拨款转向银行借款。随着生产规模的不断扩大,资金占用逐步增加。但国有企业的折旧率普遍偏低,自我积累不足,资产负
银行信贷风险分析系统 产品概述 以风险监测为核心，运用先进的商业智能技术和数据挖掘技术，从商业风险、信用风险、法律风险、决策性风险和操作性风险等多个方面，将信贷风险管理和银行的盈利情况进行联动分析，使银行的管理者能够借助智能分析手段找出信贷风险产生的规律，从而提高银行的风险管理水平，达到有效地预测风险、防范风险、提高盈利的目的，提高市场竞争力，迎接中国加入WTO、以客户为中心的经营模式的转变。 Tiancom CAS是一套具有决策支持分析和管理能力的系统，主要面向银行决策部门及信贷管理部门。主要数据来源为银行综合业务系统、OA系统、外汇系统、信贷管理系统和部分手工数据。 Tiancom CAS技术组成主要包括前端基于Brio Enterprise的商业智能分析平台分析应用、后台部分的IBM Visual Warehouse，IBM DB2 OLAP Server、以及后端与原有集成应用系统(Legacy Application)的集成等部分。 Tiancom CAS采用Browser/Server三层体系结构，即后台数据库应用服务器、WEB/应用服务器、客户端Browser浏览器，后台数据库应用服务器的运行安全可靠，应用服务器的开发与维护方便，客户端不需要开发专门的应用软件，并且和美国同行合作，全面引进美国大通银行(CHASE)的信贷风险管理体系，结合国内银行实际特点，为中国用户提供世界先进水平的信贷风险管理系统，在中国加入WTO的情况下，迅速提高中国银行的管理水平和竞争力。 产品功能 系统以多种形式，进行动、静态分析，全面监控信贷风险，规范信贷业务管理，从多个角度分析和观察当前银行整体信贷业务情况，强调风险监测与控制，分析角度包括外部风险和内部风险，同时以信贷风险管理为核心，帮助银行决策者及时、正确地做出决策，防范和化解信贷风险，优化信贷资产结构。 ?客户分类分析 ?贷款分类分析 ?贷款流动分析 ?风险分析与预警管理 ?趋势预测分析 ?主成份分析 ?最佳路径分析 ?相关性分析 ?What-If分析 ?模式发现 ?利率风险与赢利分析 ?贷款经营成本赢利分析 ?投资决策分析 ?综合贷款经营指标分析与预警 产品特点 ?和美国同行合作，全面引进美国大通银行(CHASE)的信贷风险管理体系，结合国内银行实际特点，为中国用户提供世界先进水平的信贷风险管理系统，在中国加入WTO的情况下，迅速提高中国银行的管理水平和竞争力
中国工商银行案例分析 一、发展历程 中国工商银行股份有限公司于1984年成立。2005年，中国工商银行完成了股份制改造，正式更名为“中国工商银行股份有限公司；2006年，工商银行成功在上海、香港两地同步发行上市。作为中国资产规模最大的商业银行，经过20几年的改革发展，中国工商银行已经步入质量效益和规模协调发展的轨道。 随着2007年金融租赁公司的成立，工商银行的非银行牌照类业务已延伸到投资银行、基金和租赁等市场领域；收购澳门、非洲等地最大银行股权，进入俄罗斯、印尼等新市场，境外机构达112家，形成了覆盖主要国际金融中心和我国主要经贸往来地区的全球化服务网络。 2008年末企业网上银行客户144万户，个人网上银行客户5672万户。企业网上银行实现交易额110.50万亿元，增长28.9%；个人网上银行实现交易额9.77万亿元，增长135.4%。获《环球金融》杂志“亚洲最佳个人网上银行”、“中国最佳个人网上银行”、“中国最佳企业网上银行”等奖项。 二、商业模式分析 (1)战略目标 工行的战略目标是巩固在我国银行业的市场领导地位并致力于转型为国际一流的金融机构。工行的整体目标是实现股东价值最大化和维持可持续增长。工行相信自身的独特性在于业务创新的经营方式
及引领市场的创新精神。工行致力于继续以业务创新的理念，通过以下战略措施加强工行的独特性： ?进一步发展具有高增长性的非信贷业务以实现收入及资产结构多元化; ?稳健发展本行的信贷业务，积极改善本行的信贷结构; ?通过扩大客户细分、加强目标市场营销和提升客户服务水平来继续提升本行的客户组合和盈利能力; ?通过战略性地提升传统分行网络，并加强电子银行业务，以进一步增强销售和市场推广能力; ?继续加强风险管理及内部控制能力; ?充分利用与战略投资者的合作关系; ?完善与绩效挂钩的激励机制，加强培训，提高员工绩效。 (2)目标与客户 2011年6月末，企业网上银行客户273万户，比上年末增长14.2%；个人网上银行客户突破1亿户达1.07亿户，增长11.4%。并荣获《亚洲银行家》“中国最佳网上银行”称号。 (3)产品或服务 ①、个人金融服务：投资理财、便利金融、个人贷款、存款服务、理财金账户；②、企业金融服务：对公存款、融资业务、票据业务、财智国际、清算和结算服务、理财产品、企业电子银行、投资银行业务、资产托管业务、机构金融业务、企业年金业务、中小企业服务、更多金融服务；
房地产经济论文15篇 分析我国房地产经济泡沫预防策略 房地产经济论文 摘要：我国房地产经济在运行和发展的过程中依然存在很多的矛盾和问题,譬如说政策管理的问题,包括没有形成有效的管理体制,而相关的房地产政策缺乏一定的目的性等。鉴于房地产行业在整个经济运行过程中的重要作用,我们有必要通过一系列的措施来规范房地产经济的发展,建立和健全发展管理机制,强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效,加强规划,从而持续推动房地产行业的发展。关键词房地产经济房地产论文房地产 房地产经济论文:分析我国房地产经济泡沫预防策略 论文关键词:房地产;楼市;泡沫经济 论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫 所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。 房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。 二、我国房地产泡沫的产生 近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成
商业银行个人消费信贷的风险分析与对策研究
商业银行个人消费信贷的风险分析与对策研究 摘要随着我国经济改革的不断深化,城镇居民消费热情不断升温,个人消费信贷业务已成为商业银行贷款业务的主要组成部分然而,现阶段我国个人消费信贷业务处于发展初期,还存在很大的风险和隐患本文分析了个人消费信贷业务中存在的风险,并提出了相应的风险防范对策 关键词商业银行;个人信贷;风险分析 一、个人消费信贷中的风险因素分析 (一)个人征信系统不健全个人消费信贷风险主要来自借款人的还款能力与个人信用风险,也即个人收入的波动幅度和道德品质修养水平,其中个人信用状况还与整个社会的信用环境密切相关在收入水平较为稳定的前提下,商业银行对消费者信用的把握决定了消费信贷的开展程度当前,我国尚
未建立起一套完备有效的个人信用制度,人民银行的个人征信系统尚在运行初期,可利用资源储备不足,商业银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段,加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善,以及其它征信部门的系统资源不相互共享,银行难以对借款人的自有净资产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断在消费信贷过程中,各种恶意欺诈行为时有发生,银行采用询问或实地察看等原始征询方式已经不能保证信用信息的时效性和可靠性 (二)商业银行自身管理存在缺陷,致使潜在风险增大目前,国内商业银行虽然不断加强制度建设,但整体管理水平依然不高,难以跳出“一放就乱,一抓就死”的怪圈由于个人消费信贷业务在我国开办时间不长,所以在这方面更缺乏先进的管理经验通常,商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明,对借款人的资产负债状况、社会活动及最为重要的有无违法纪录和有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询,导致银行和客户之间的信息不对称银行内部在责任界定上也往往依据书面上反映的问题进行处理,使得就材料而谈贷款的问题更为严重同时在贷款发放上,重放轻管的问题相当突出由于在放贷时对客户的实际情况就只停留在资料上,因而
在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。 我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。 一、房地产产业政策分析 产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较
ⅩⅩ银行信用风险分析报告 ⅩⅩ年，面对错综复杂的宏观经济金融新形势，我行风险管理积极、主动、准确应对经济形势变动对授信业务的影响，积极贯彻国家宏观政策调整要求，认真落实总行党委精神，一方面解放思想、转变观念，全力支持业务快速健康发展，一方面深入研究经济波动周期内的行业和客户特点，排查授信客户状况，加强资产质量主动管理，夯实发展基础。授信资产不良余额和不良率都得到有效控制，资产质量维持较好水平。现将本行ⅩⅩ信用风险分析情况报告如下： 一、信用风险现状分析 （一）信贷投放适度增长，信用风险总体可控。 1.全行信贷资产质量情况。 在去年流动性总体趋紧的环境下，我行合理调整信贷投放节奏，保持贷款总额有序增长，截至12月末，全行各项贷款余额亿元，比年初增加320.63亿元，增速为15.83%，比上年同期增速下降1.53个百分点。不良贷款余额为18.1亿元，较年初增加1.8亿元，增幅为11.04%，不良率为0.77%，比年初下降0.04个百分点，不良贷款结束了改制以来的持续“双降”态势。 贷款结构分布分析表 单位：亿元、%
数据来源:1104报表法人口径信用风险有所上升，信贷资产质量总体可控。虽然，我行不良贷款余额小幅上升，但与同业总体水平比较，我行不良率仍然维持在较低水平，并且得益于近年来的高速发展成果，我行风险抵补能力显著优于同业，ⅩⅩ年末拨备覆盖率为470.74%，高出同类型银行总体水平一倍。 商业银行不良率及拨备覆盖率分机构类型对照表 单位：% 数据来源:银监会 2.贷款投放对象分析。 从贷款投放对象来看，对公贷款比年初新增亿元，占新增贷款的62.88%，个人贷款比年初增加亿元，占新增贷款的37.12%。其中对公类不良贷款余额为亿元，比年初增加2.86亿元，个人类不良贷款余额为亿元，比年初减少1.06亿元，对公贷款不良贷款余额和不良
国内银行绿色信贷操作模式及项目案例分析 工作任务大纲 随着中国工业化、城镇化进程加快和消费结构持续升级，国内能源、资源、环境约束日趋明显。中国政府高度重视节能减排目标和应对气候变化工作，确立了关于“十二五”时期节能减排、发展清洁能源和可再生能源的目标。为落实国家有关政策要求，中国进出口银行（EXIM）、世界银行和全球环境基金（GEF）正共同实施中国节能融资项目（CHEEF），根据该项目项下有关计划，中国进出口银行拟聘请具有资深研究背景的经济专家，对绿色信贷政策要求、国内银行绿色信贷业务发展情况、操作模式及项目案例进行调研，分析绿色信贷的政策环境、市场前景和融资需求，并据此提出中国进出口银行绿色信贷操作模式和具体建议。 一、背景 （一）关于世行中国节能融资项目 中国节能融资项目（CHEEF）由世界银行提供的1亿美元贷款和中国进出口银行提供的约合1亿美元的人民币贷款共同组成，为国内合格的节能项目提供融资，提高中国大中型工业企业的节能效率，降低温室气体排放。2012年，世界银行又提供了1亿美元追加资金。与此同时，GEF为促进该项目的顺利实施提供了配套赠款，用于中国进出口银行在节能融资以及绿色信贷领域的能
力建设，目的在于提升银行节能融资以及绿色信贷项目管理能力和专业技能，为发展可持续贷款业务积累经验。 （二）关于本任务 本次绿色信贷操作模式及项目案例分析需求咨询工作任务的目的是： 1.调查了解中国绿色信贷整体发展情况； 2.分析市场各大银行的现有绿色信贷操作模式； 3.研究拥有绿色信贷部门的银行（如兴业银行、浦发银行）内部管理，即从总行到支行、从发起交易到风险评估再到批准的过程如何组织、如何控制风险，尤其是对于节能服务公司和中小企业的风险控制； 4.针对不同类型的绿色信贷操作模式结合具体案例分析有关融资结构，如何做基于项目的贷款。 5.为EXIM绿色信贷业务发展提供意见与建议。 二、工作范围 （一）任务1 国内绿色信贷整体发展：趋势与政策 目标：本项任务的目标是对中国绿色信贷整体发展情况进行研究。 行动：通过查阅有关资料、拜访有关政府部门和研究机构等方式，调查了解中国银行业绿色信贷发展历程、发展现状、发展趋势、国家相关政策要求等，以帮助EXIM对中国绿色信贷整体发展情况有一个宏观的了解和认识。
项目投资经济性可行性分析 一、投资估算和资金筹措 本项目投资估算包括高层住宅、商业、公共建筑及地下车库等的建筑装饰、公用设备购置及安装、室外工程以及与建设项目有关的其它费用。 １、编制依据 《河南省建筑和装饰工程综合基价》（2002） 《河南省安装工程单位综合基价》（2003） 《郑州市建设工程材料基准价格信息》（二○○八年5月份） 有关收费标准 ２、编制方法 2.1土建及装饰根据方案及建筑形式特点，结合工程造价指数信息参照类似建筑以平方米概算指标估算。 2.2 其他费用 （1）土地费用：包括土地补偿费、搬家及奖励费、过渡费、拆迁经费、安置房建设成本、土地出让时上缴国家的费用。 （2）建设单位开办费：包括市场调研费、策划费、设计方案补偿费及其他相关手续费等，根据市场行情估算； （3）设计费：包括总规、方案设计费、施工图设计费及环境景观设计费等，根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》计价格［2002］10号文并结合市场情况计算； （4）勘察及文物钻探费：根据占地面积按市场情况估算; （5）行业代理费：包括市政建设配套费、规划许可证等执照费、墙改基金、施工图设计审查费、民工工资保障金、社保基金、定位放线费、工程质量监督费等，根据相关收费文件计取费用；
（6）施工监理服务费：根据发改价格［2007］670号文有关收费标准结合市场行情估算； （7）三通一平费用：包括场地竖向平整、临时用水电费、临时道路围墙费等，根据市场情况估算； （8）工程造价咨询费：根据豫发改收费［2004］1765号文《关于规范全省造价咨询服务收费（暂行）标准有关问题的通知》计算； （9）接触设施建设费：包括给排水室内外管网工程、供配电工程、安防监控工程等内容，根据概算指标估算； （10）a、基本预备费（不可预见费）：按照工程费用与其他费用之和扣去土地费用后的1％计算。 b、价差预备费：按照国家计委计投资［1999］1340号文件精神价 格指数按零计算。 ３、项目规模、分期开发计划及开发周期 3.1 本项目开发总规模135036㎡（容积率按照5.5计算，其中：开发商品住宅房93442㎡；安置办公房24000㎡；商业用房13000㎡，地下室4594平方）。 3.2 本项目分两期开发：一期为101018㎡（其中：安置房3万㎡；办公房2.4万㎡，商品住房31721方，商业用房13000平方，地下室2297平方），开发周期2、5年；二期为34018平方（其中商品住房31721平方，地下室2297平方）。开发周期2年 3.3 本项目开发周期为4、5年。 4 、投资估算和资金筹措 4.1 投资总估算：本项目投资估算约4.774亿元。 4.3一期分区投资估算表
当前，我国银行业务正在向着多元化的方向发展，但信贷业务已绝对的优势在整个银行业务中仍然占据着不可忽视的比重。然而基础设施建设不足、市场监管不力、国民信誉度较低以及金融危机等问题阻碍着银行信贷业务的进一步发展。要想有效降低信贷风险，使信贷业务增加银行效益、促进银行的进一步发展，就必须及时、有效地解决银行信贷风险管理中发现的问题。 一、浅析银行信贷风险 所谓银行信贷风险是指银行债务人由于无力清偿银行债务而出现的风险，是银行信贷资产经营上的一种主要风险。表面看来，银行出现信贷风险好像大部分的责任在于债务人，没错，但是银行信贷风险管理水平不高也是银行信贷高风险的一大原因。如果银行能够充分的利用合理、科学的方法和技术手段对有可能成为导致贷款损失的因素进行准确、合理的整理、分析和控制，那么银行的信贷质量将会大大提高，同时贷款的风险和损失也会降低并且提高银行信贷风险管理水平及其损失补偿的能力。 其实，银行信贷风险管理并不是一种具体的方法手段，而是一种深入银行行业骨髓的理论思想和风险意识，只有把这种思想和意识在心中留下深深的烙印，才能把信贷风险管理纳入到银行管理项目中，才能自觉地提高有关管理技术并完善相关的管理制度，从而把信贷风险管理落到实处，真正的发挥信贷风险管理的作用，否则的话，信贷风险管理也只能流于表面，不能为控制银行信贷风险管理做出贡献。 二、当前我国银行信贷风险管理中存在的问题 1.信贷投放领域集中，信贷结构不合理 现阶段，我国经济建设中产业结构相对不合理，使得经济发展不平衡，从而导致了银行信贷投放领域比较集中，加大了银行信贷风险。如近几年，房地产行业发展迅速，而且它回报率快且高，使得许多银行把大部分的信贷都投放在房地产领域中以获得更多的贷款利息，其实银行的这种做法是无可厚非的，因为只有在同样的时间内提供更高的利息才能获得更多的贷款，但是从经济发展的全局来看，这是一种非常危险的信贷行为，因为它极有可能发生“把所有鸡蛋都放在一个篮子里”的问题，使银行信贷成为房地产领域这条线上的一只蚂蚱，一旦房地产行业发展不景气或是遇到了其他的问题，那么与之密切相关的银行信贷就会出现资金链断裂和大量坏账的问题，极易使银行信贷体系崩溃。再一个，在信贷业务中，目前我国许多银行的前台操作和后台管理仍然有着千丝万缕的关系，导致风险管理和风险决策要受到上级领导和营销指标的双重干扰。在兼顾风险管理和营销业绩的同时，各级银行行长往往会重视营销指标而忽视信贷风险的管理，这也在一定程度上影响了银行信贷风险的管理质量。同时很多银行在经济上升和繁荣时期会放宽贷款的条件，如此一来企业很容易就可以获得贷款，同样的他们的资产也会有很大的价值，从而企业会加大对固定资产的投资，银行利润也会从中相应增加；相反的当经济发展速度相对减缓时，企业会很难获得贷款，随之资产价值也会不断下降，作为抵押品的资产会不同程度的贬值，从而导致银行利润相对降低、风险抵偿能力相对减弱。这种放贷模式会使银行存在很大的潜在风险，这些风险会在经济低迷时集中爆发，对银行的经营和整个经济的运行产生极大的影响甚至使之崩溃。 2.风险管理制度有待提高