养老地产可行性研究报告 导语：养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端养老地产产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。下面是收集的养老地产可行性研究报告，欢迎阅读。 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、养老地产项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位介绍 (三)项目可行性研究工作承担单位介绍 (四)项目主管部门介绍 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： (一)项目产品市场前景 (二)项目原料供应问题 (三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题 (五)项目组织保障问题 (六)项目技术保障问题 (七)项目人力保障问题 (八)项目风险控制问题 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论 (十一)项目可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 四、存在问题及建议 对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 一、养老地产项目建设背景 (一)国家产业政策鼓励养老地产行业发展 (二)养老地产市场前景广阔 二、养老地产项目建设必要性 (一)进一步推进我国养老地产行业发展 (二)进一步提升我国养老地产工业技术水平
临海市养老地产调查研究报告
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临海市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年
前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分:养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年,老年人口总数将达到3亿；到20５0年我国老年人口总数将超过４亿,即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例,这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会,养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域,以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来,养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下,中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-２022年临海市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析,深入而客观地为您剖析临海市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型,综合运用定量和定性的分析方法,分析了临海市养老地产行业发展概况，行业发展现状,临海市养老地产市场投资机会，临海市重点区域养老地产布局;临海市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对临海市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态,把握市场机会,做出正确经营决策的依据。
富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年 前 言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析富阳市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了富阳市养老地产行业发展概况，行业发展现状，富阳市养老地产市场投资机会，富阳市重点区域养老地产布局；富阳市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对富阳市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。
观点指数·2017中国养老地产市场报告 随着老年人口的不断增长，中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求，供不应求的市场现状，已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式，亟待寻求新的利益增长点，养老+地产正面临可观的发展前景。 在社会迅速发展以及人口规模不断扩大中，老龄化社会大潮向我们袭来。在庞大且复杂的养老需求面前，是还未完善的养老体系以及亟待整合的养老资源，而这恰逢房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式，正走在转型升级的拐角点，急切寻求新的利益增长点，于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽，不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。 养老地产的兴起不过短短数年时间，却衍生出了不同业态，养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展，在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。 但是，在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下，房企要如何独辟蹊径打造创新的产品模式，在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心，在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活？ 养老地产成为资本的新宠，但同时又隐藏着各种暗涌和未知，身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机？为此，观点指数发布《观点指数·2017中国养老地产市场报告》，从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，为各方企业透析当前市场发展现状，洞悉行业发展趋势和前景，助企业及时把握可贵商机，共谋划，同成长。 一、养老地产发展背景 1、“银发浪潮”汹涌而至，养老问题迫在眉睫 1.1老年人口规模快速增长，养老重任亟待解决 自本世纪初国内老年人口数量不断增长，老龄人口占总人口比例不断扩大，中国已然进入老龄化社会。按照联合国的传统标准，一个地区65岁老人占总人口的7%，则该地区将视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，中国的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，截止到2016年底，国内大陆总人口138271万人，60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。
养老地产专题研究报告 （简版） 中国指数研究院 2011年11月
目录 1 养老地产概述 (3) 1.1养老地产的定义 (3) 1.2老年住宅分类及特点 (3) 2国内外养老地产外经典案例解析 (6) 2.1国外养老地产经典案例 (6) 2.1.1美国太阳城中心 (6) 2.1.2欧洲养老地产 (7) 2.1.3亚洲养老地产 (8) 2.2 国内养老地产经典案例 (9) 2.2.1 东方太阳城 (9) 2.2.2 上海亲和源 (10) 2.2.3 国内主要大型地产开发商的养老地产项目 (11) 2.2.4 国内主要大型保险公司的养老地产项目 (12) 3我国养老地产的发展展望及建议 (13) 3.1 我国养老地产的发展展望 (13) 3.2我国养老地产的开发建议 (13) 3.2.1 等待更好的养老政策出台 (13) 3.2.2 积极探索最有利的养老地产运营模式 (13) 3.2.3 可考虑合作开发养老地产 (14)
1965年，法国成为第一个老龄化的国家，之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列，虽步入老龄社会较晚，但由于我国的人口基数大老龄化速度快，如今已经成为全球老年人口最多的国家。 伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控，“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”，随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产，这种新兴的房地产开发模式，正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。 1 养老地产概述 1.1养老地产的定义 对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。而如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。 1.2老年住宅分类及特点 各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同，概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。 1）老年公寓：这种老年住宅形式多样，情况比较复杂。如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型： 第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的WoZoCo老年公寓。 住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。
篇一：养老地产可行性研究报告 养老地产可行性研究报告 1.中国已进人老龄化社会 根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻， 8年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从 1年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。 2.传统养老方式面临挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局 面产生； （3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 3.国内的养老设施满足不了需求 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年
广安市养老地产调查研究报告
广安市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年
前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国
家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，
养老地产可行性研究报告
一、养老地产概论 1.养老地产的概念 2.养老地产的崛起 二、美国养老地产发展状况分析 1.美国养老地产的历史 2.美国养老地产的开发现状 3.美国养老地产发展的社会环境 三、美国养老地产开发模式分析 1.美国养老地产的开发主体 2.美国养老地产的运作模式 3.美国养老地产项目的赢利模式 4.美国养老地产的后续经营 5.美国商业养老社区公司的治理状况 6.美国商业养老社区公司的风险分析 四、中国养老地产发展状况分析 1.中国养老地产的宏观环境 2.中国养老地产的需求分析 3.中国养老地产的开发现状
一，养老地产 1，养老地产的概念 养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。 2，老年住宅产业化 老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。 除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形： 2.1、老年公寓 强制性行业标准《老年人建筑设计规范》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。 一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱
养老地产可行性研究报告 1.中国已进人老龄化社会 根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。 2.传统养老方式面临挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动延长。现在的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；
（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 3.国内的养老设施满足不了需求 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、、护理院、等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。 近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。
中国养老地产研究报告
目录 1.市场空间 (3) 2.东西方养老地产的发展与主要情况 (6) 3.开发、运营与盈利 (7) 4.总结：模式尚在探索 (12) 2/ 14
1. 市场空间 1.1 养老产业市场巨大 ?养老问题现实严峻 1. 人口拐点来临：我国是世界上唯一一个老年人口超过1 亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。截至2012 年底我国60 周岁以上老年人口已达1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，占人口总数的17.1%；2025 年将突破3亿；到2030 年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达 4 亿。维持现有生育政策的前提下，预计中国劳动年龄人口增速将在2014 年达到峰值，总抚养比将从2014 年之后开始趋势性上升。 2. 养老金账户严重收不抵支：《中国养老金发展报告2012》显示，2011 年城镇职工养老金收不抵支省份达14 个，收支缺口达767 亿元。2011 年底养老金个人账户空账额达 2.2 万亿，继2007 年突破万亿大关后，又快速突破 2 万亿大关。 3/ 14
?庞大人群催生巨大市场。 中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中，42.8的人拥有储蓄存款。2010 年，我国老年人的退休金总额达8383 亿元；到2020 年时将达到28145 亿元；到2030 年，将增加到73219 亿元。老年群体拥有强大的消费能力。国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过 1 万亿元，2050 年左右将达到 5 万亿元，而当前每年为老年人提供的产品总价值却不足1000 亿元，市场空间非常大。可以预见，经过10~15 年，直到目前的60 后70 后等具有稳定退休金及财产性收入的群体进入老年时期，消费能力的提高，以及政策环境、老年服务产业的改善，将是长期经营性养老地产的快速发展时期。 1.2 配套政策已出台 ?纲领性政策出台，明确定位。 13 年9 月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业 的若干意见》。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，也是指导当前及今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。体现了新一届政府应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展“短板” 、拉动消费、扩大就业、推动经济转型升级的一举多得之策。 4/ 14
北京东方太阳城养老地产项目 调研报告 全新退休生活的领跑者 2012年10月
前言 北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。 位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。 该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕
发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。 除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位臵及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
美国三大养老地产REITs运营管理模式分析美国REITs型投资商:两种主流模式下各创新招 不同的REITs型投资商有着各自的投资经营战略,但总的来说,REITs型投资商的核心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间寻求风险、收益平衡,但无论采用哪种模式,稳定收益下的低成本长期资金都是REITs存在的根本。 美国养老地产的主流投资商是REITs。养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代,大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处,其中,80-90%的物业都是自有的,其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上,但员工却只有一两百人,属于典型的资本密集型企业。 REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业,一是净出租模式,二是委托经营模式。在净出租模式下,REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用(养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%,根据CPI指数向上调整,而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此,在净出租模式下,REITs 公司的毛利润率很高,净租金收益/毛租金收益可达80%以上,而且几乎不承担任何经营风险,业绩也较少受到金融危机的影响(除非租户破产;与之相对,租户(运营商获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益,并承担绝大部分经营风险。 在委托经营模式下,REITs公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费,但不承担经营亏损的风险,也不获取剩余收益;所有的经营收入都归REITs公司所有(美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元,是租金收入的3-4倍,所有的经营成本也由REITs公司负担,相应的,REITs公司获取租金及经营剩余收益,承担大部分经营风险。 由于净出租模式下,REITs公司的风险最低、收益最稳定,所以,为降低资金成本,传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营,少部分物业采用委托经营模
松原市养老地产调查研究报告
家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，
中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年松原市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析松原市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了松原市养老地产行业发展概况，行业发展现状，松原市养老地产市场投资机会，松原市重点区域养老地产布局；松原市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对松原市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。
养老地产研究报告 引言 关于“老龄化”，国际上最简单的两条评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过了10%，或者65岁以上的人口数占总人口数的比例超过了7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。根据国际通行的评判标准，我国已成为人口老龄化国家，“银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述。 随着老龄化的到来，日渐弱化的家庭养老功能、政府有限的财力、不断增长的人口老龄化、机构养老的缺陷等问题开始凸现，各种社会力量逐步介入养老市场，多样化的养老方式不断涌现。虽然有关部门和不少民间机构、人士都看好养老市场的发展前景，但如何消除社会传统偏见、找出适合我国当前国情的养老方式、办好适应不同层次老年人需求的养老服务机构，还是需要在实践中不断摸索和探讨的问题。 一、我国老龄化现状分析 (一) 我国老龄化现状 据统计，截止2005年，我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。 在上海，2005年，全市户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%；北京目前60岁以上的老年人口已达188万，占总人口的14.6%，据预测，到2025年，北京全市老年人口将达到416万，占总人口的30%；2006年底，天津市户籍60岁以上老年人口有148.81万，占总人口比例达到15.68%。 据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、江苏（13.75%）、浙江（13.18%）、重庆（12.84%）、辽宁（12.59%）、
2021年养老地产行业研 究分析报告
目录 1.养老地产行业前景趋势 (5) 1.1保险、实业、基金类企业入局 (5) 1.2养老地产发展形势多样 (6) 1.3转变观念，明确市场定位 (6) 1.4注重配套服务的建设 (7) 1.5转变角色，进行资源整合 (7) 1.6延伸产业链 (8) 1.7行业协同整合成为趋势 (8) 1.8生态化建设进一步开放 (8) 1.9呈现集群化分布 (9) 1.10需求开拓 (10) 1.11行业发展需突破创新瓶颈 (10) 2.养老地产行业现状 (12) 2.1养老地产行业定义及产业链分析 (12) 2.2养老地产市场规模分析 (14) 2.3养老地产市场运营情况分析 (14) 3.养老地产行业存在的问题 (18) 3.1盈利模式尚未成熟 (18) 3.2政府扶持政策不明晰 (18) 3.3市场定位同质化现象严重 (18)
3.4行业服务无序化 (19) 3.5供应链整合度低 (19) 3.6基础工作薄弱 (19) 3.7产业结构调整进展缓慢 (19) 3.8供给不足，产业化程度较低 (20) 4.养老地产行业政策环境分析 (21) 4.1养老地产行业政策环境分析 (21) 4.2养老地产行业经济环境分析 (21) 4.3养老地产行业社会环境分析 (21) 4.4养老地产行业技术环境分析 (22) 5.养老地产行业竞争分析 (23) 5.1养老地产行业竞争分析 (23) 5.1.1对上游议价能力分析 (23) 5.1.2对下游议价能力分析 (23) 5.1.3潜在进入者分析 (24) 5.1.4替代品或替代服务分析 (24) 5.2中国养老地产行业品牌竞争格局分析 (25) 5.3中国养老地产行业竞争强度分析 (25) 6.养老地产产业投资分析 (26) 6.1中国养老地产技术投资趋势分析 (26) 6.2中国养老地产行业投资风险 (26)